房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件北京大學(xué)出版社19課件講解

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營課件北京大學(xué)出版社目錄第1章概述第2章房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律第3章房地產(chǎn)開發(fā)的程序第4章房地產(chǎn)開發(fā)用地的獲取第5章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究第6章房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期準(zhǔn)備第7章房地產(chǎn)金融第8章房地產(chǎn)市場營銷第9章房地產(chǎn)交易管理第10章物業(yè)管理概論第1章概述通過本章的學(xué)習(xí)，理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征；了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成，及其在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用；了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念，掌握房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系。

教學(xué)目標(biāo)能力目標(biāo)知識要點(diǎn)權(quán)重理解房地產(chǎn)的含義、性質(zhì)和特征房地產(chǎn)的概念、特征30%了解房地產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位和作用25%了解房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的基本概念房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的區(qū)別與聯(lián)系45%教學(xué)要求房地產(chǎn)基本概念對于房地產(chǎn)的概念，應(yīng)該從兩個方面來理解：房地產(chǎn)既是一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，同時也是一項(xiàng)法律權(quán)利。作為一種客觀存在的物質(zhì)形態(tài)，房地產(chǎn)是指房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的權(quán)利。

在法律意義上房地產(chǎn)本質(zhì)是一種財產(chǎn)權(quán)利，這種財產(chǎn)權(quán)利是指包含在房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)利，如所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、租賃權(quán)等。

房地產(chǎn)的特性1)不可移動性(又稱為位置固定性)

2)獨(dú)一無二性

3)壽命長久性

4)供給有限性1)用途多樣性2)價值高、大

3)流動性差4)保值增值性1)公平性、福利性和社會保障性2)房地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的協(xié)調(diào)性.經(jīng)濟(jì)屬性社會屬性自然屬性土地的分類按是否與城市經(jīng)濟(jì)緊密相連，土地可分為農(nóng)村土地和城市土地。根據(jù)我國《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》，城市用地分為居住用地、公共設(shè)施用地、工業(yè)用地、倉儲用地、對外交通用地、道路廣場用地、市政公用設(shè)施用地、綠地和特殊用地。按是否具有建筑用途，土地可分為建筑用地和非建筑用地。按土地的開發(fā)程度，土地可分為過生地、生地和熟地過生地是指未開發(fā)的荒地；生地是指已經(jīng)完成規(guī)劃的土地；熟地是指已完成開發(fā)，可供建設(shè)地上物的土地。可分為鋼結(jié)構(gòu)房屋、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋、磚混結(jié)構(gòu)房屋、磚木結(jié)構(gòu)房屋、其他結(jié)構(gòu)房屋5類可分為公房和私房。公房又分為直管公房和自管公房兩類，直管公房是指由國家各級房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)；自管公房是指由機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)單位自行經(jīng)營管理的國有或集體所有的房產(chǎn)。

可分為商品房、微利房、福利房、成本價房和優(yōu)惠價房等，這是我國特有的分類方法?？煞譃樽≌?、工業(yè)廠房和倉庫、商場和商業(yè)店鋪用房、辦公用房、賓館飯店、文體、娛樂設(shè)施、政府和公用設(shè)施用房、多功能建筑(即綜合樓)8類。按建筑結(jié)構(gòu)

按功能用途

按價格構(gòu)成

按所有權(quán)的歸屬

房屋的分類

房地產(chǎn)業(yè)包括的子行業(yè)物業(yè)管理業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)房地產(chǎn)價格評估業(yè)房地產(chǎn)咨詢業(yè)房地產(chǎn)投資開發(fā)業(yè)正面作用：(1)有利于提高城市的產(chǎn)業(yè)聚集效益。(2)有利于帶動經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。(3)有利于推進(jìn)我國的城市化進(jìn)程。(4)有利于健全和完善社會主義市場體系。(5)房地產(chǎn)業(yè)能夠帶動第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用負(fù)面作用：

一味地孤立發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)就會和別的產(chǎn)業(yè)發(fā)展的不協(xié)調(diào)，會產(chǎn)生很多問題，過度的發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，甚至?xí)斫?jīng)濟(jì)危機(jī)。例如書中所提日本的房地產(chǎn)業(yè)。中國房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革第10頁1949-1955年1956-1965年中國在3000年前就出現(xiàn)了田地的交換和買賣。長達(dá)2000年的封建歷史時期，有了一定規(guī)模的土地和房屋的租賃、買賣等

經(jīng)濟(jì)活動。19世紀(jì)中葉起，沿海一帶的上海、廣州等城市近代房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生并得到了迅速發(fā)展。但所有這些都是以土地和房產(chǎn)的私有制為基礎(chǔ)的。在全國各地先后建立了房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，制定了有關(guān)政策規(guī)定。國家在極其緊張的財政經(jīng)費(fèi)中，撥出?？罡脑炫f社會遺留下來的棚戶區(qū)和貧民窟，建造新住宅，改善貧窮居民的居住生活條件。城市房屋和土地的所有制構(gòu)成發(fā)生了根本性的變化，確立了公有制在社會主義城市房地產(chǎn)中的主體地位。1949年以前1966-1976年1978年以后“十年動亂”時期，對城市房地產(chǎn)管理工作破壞極大。這一時期，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面展開，在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革、城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革，新時期社會主義的房地產(chǎn)業(yè)便萌生了。中國城鎮(zhèn)住房制度改革全面推進(jìn)和配套改革階段深化和全面實(shí)施階段1978年鄧小平同志提出了關(guān)于房改的問題。1979年開始實(shí)行向居民全價售房的試點(diǎn)。1982年開始實(shí)行補(bǔ)貼出售住房的試點(diǎn)，即政府、單位、個人各負(fù)擔(dān)房價的1/3。自1986年以后，城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破，掀起了第一輪房改熱潮。1991年城鎮(zhèn)住房制度改革取得了重大突破和實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，結(jié)束了一段時期以來的徘徊局面，進(jìn)入了全面推進(jìn)和綜合配套改革的新階段。1991年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于全面進(jìn)行城鎮(zhèn)住房制度改革的意見》1994年7月18日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決》(以下簡稱《決定》)，確定房改的根本目的是建立與社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長的住房需。房改的基本內(nèi)容可以概括為“三改四建”。1998年7月3日發(fā)布《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》探索和試點(diǎn)階段123

房地產(chǎn)開發(fā)的概念、任務(wù)和分類任務(wù)分類概念是指按照城市建設(shè)總體規(guī)劃和社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，在國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的行為。房地產(chǎn)開發(fā)，是通過組合使用土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公用配套設(shè)施、勞動力、資金和專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等資源而為人類提供生產(chǎn)、生活空間，改變?nèi)祟惿娴奈镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。

1、按開發(fā)的規(guī)模和復(fù)雜程度來劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為單項(xiàng)開發(fā)、小區(qū)開發(fā)、成片集中開發(fā)(后兩類開發(fā)也稱為綜合開發(fā))。2、按開發(fā)的地域劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為新城區(qū)開發(fā)和舊城區(qū)開發(fā)(一般也稱為舊城改造或再開發(fā))。3、按開發(fā)的階段劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可以劃分為土地開發(fā)和房屋建設(shè)。房地產(chǎn)經(jīng)營從廣義上講，就是指一切通過從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。從狹義上講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。3．城市房地產(chǎn)綜合開發(fā)經(jīng)營就是以成片集中開發(fā)為基礎(chǔ)的經(jīng)營活動，是規(guī)模最大、綜合程度最高的房地產(chǎn)經(jīng)營，是房屋建筑經(jīng)營和城市土地經(jīng)營的統(tǒng)一。2．城市土地經(jīng)營實(shí)際上就是城市土地使用權(quán)的經(jīng)營，經(jīng)營者可以通過這種經(jīng)營，使自己獲得經(jīng)濟(jì)利益，這就是城市土地經(jīng)營，也可以稱為地產(chǎn)經(jīng)營。1．房屋經(jīng)營房屋經(jīng)營主要包含房屋出售和房屋租賃兩種類型。狹義的角度看兩者的差別：(1)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同。(2)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的主體并不完全相同。(3)房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動對主體的資格要求不一樣。(4)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營所指向的行為對象是不同的。