淺談地產(chǎn)政策的傳導(dǎo)路徑

下行的同時(shí)仍將穩(wěn)定匯率。當(dāng)前國(guó)內(nèi)即將進(jìn)入春節(jié)假期，處于投資淡季、消費(fèi)旺季。假設(shè)2025年隨著政策的推進(jìn)，按照庫(kù)存領(lǐng)房企視角來(lái)看，開(kāi)發(fā)商獲得回款后，其資金使用優(yōu)先級(jí)為：1）政策強(qiáng)力推動(dòng)的保交樓重要提示：本報(bào)告非期貨交易咨詢(xún)業(yè)務(wù)項(xiàng)下服務(wù)，其中的觀點(diǎn)和信息僅作參考之用，不構(gòu)成對(duì)任何人的投資建議。中信期貨不會(huì)因?yàn)殛P(guān)注、收到或閱讀本報(bào)告內(nèi)容而視相關(guān)人員為客戶；市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資需謹(jǐn)慎。如本報(bào)告涉及行業(yè)分析或上市公司相關(guān)內(nèi)容，旨在對(duì)期貨市場(chǎng)及其相關(guān)性進(jìn)行比較論證，列舉解釋期貨品種相關(guān)特性及潛在風(fēng)險(xiǎn)，不涉及對(duì)其行業(yè)或上市公司的相關(guān)推薦，不構(gòu)成對(duì)任何主體進(jìn)行或不進(jìn)行某項(xiàng)行為的建議或意見(jiàn)，不得將本報(bào) 告的任何內(nèi)容據(jù)以作為中信期貨所作的承諾或聲明。在任何情況下，任何主體依據(jù)本報(bào)告所進(jìn)行的任何作為或不作為，中信期貨不承擔(dān)任何責(zé)任。 1 3 6 4 4 4 4 5 5 6 6 7 7 7 7 8 8 9 9 10 10 10 11 11下降→房?jī)r(jià)企穩(wěn)→銷(xiāo)售回暖→竣工回升→房企流動(dòng)性回歸健康→增大增，但整體仍然偏弱，距離房?jī)r(jià)止跌的目標(biāo)還需政策持%房地產(chǎn)投資增速（21年取兩年復(fù)合同比）%房地產(chǎn)投資累計(jì)同比房地產(chǎn)投資當(dāng)月同比50-5-10-15-202017/012019/012021/012023/01%房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積增速（21年取兩年復(fù)合同比）%20銷(xiāo)售面積累積同比銷(xiāo)售面積當(dāng)月同比200-10-20-30-40-502019/012020/012021/012022/012023/012024/01全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存去化時(shí)間-月城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比價(jià)格，逆序60504030200-15-10-505全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存去化時(shí)間-月城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)同比價(jià)格，逆序60504030200-15-10-5057020072008201020122013201520172018202020222023%90%9080706050403020020202021202020212022202320241357911131517192123252729313335373941434547495153初期的消化或仍依賴(lài)于政策資金的介入。梳理來(lái)看，2025年旨在“消化庫(kù)存”政策工具主要內(nèi)容城中村改造通過(guò)貨幣化安置房方式新增實(shí)施100萬(wàn)套城中村改造、危舊房改造。調(diào)查顯示，僅在35個(gè)大中城市，需要改造的城中村就有170萬(wàn)套，其他城市也有改造需求；全國(guó)需要改造的危舊房有50萬(wàn)套。這次提出的新增實(shí)施100萬(wàn)套主要針對(duì)條件成熟、通過(guò)加大政策力度可以提前干的項(xiàng)目，主要采取貨幣安置的方式，將更有利于群眾和自己意愿選擇合適方式。“白名單”信貸年底前將“白名單”項(xiàng)目信貸規(guī)模增加到4萬(wàn)億元。要將所有合格項(xiàng)目都爭(zhēng)取納入“白名單”，應(yīng)干盡干。優(yōu)化貸款資金的撥付方式，做到“應(yīng)早盡早”。今后，商業(yè)銀行和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司在協(xié)商一致的情況下，可以將全部貸款提前發(fā)放給房地產(chǎn)公司開(kāi)立的項(xiàng)目資金監(jiān)管賬戶。收購(gòu)閑置土地與有關(guān)部門(mén)一起積極研究政策性銀行、商業(yè)銀行支持盤(pán)活閑置存量土地的具體舉措，允許政策性銀行、商業(yè)銀行對(duì)閑置存量土地的收購(gòu)發(fā)放一定比例的收購(gòu)貸款，主要目的是推動(dòng)更加高效利用好閑置土地，同時(shí)改善和釋放房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)金流。專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房對(duì)于專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，這項(xiàng)政策由地方自主決策、自愿實(shí)施，遵循法治化原則，按照市場(chǎng)化運(yùn)作方式，在確保項(xiàng)目融資收益平衡的基礎(chǔ)上，地方安排專(zhuān)項(xiàng)債收購(gòu)存量商品房。專(zhuān)項(xiàng)債用于收儲(chǔ)土地在具體操作上，主要是支持各地結(jié)合實(shí)際情況，與存量土地的業(yè)主企業(yè)，合理確定收購(gòu)價(jià)格，妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，合理確定專(zhuān)項(xiàng)債券項(xiàng)目范圍，及時(shí)安排專(zhuān)項(xiàng)債券的發(fā)行和支出。房地產(chǎn)增值稅調(diào)整對(duì)于下一步房地產(chǎn)增值稅相關(guān)政策的調(diào)整，主要有三方面考慮：一是是統(tǒng)籌把握相關(guān)城市房地產(chǎn)調(diào)控的節(jié)奏和地方財(cái)政收入形勢(shì)，做出科學(xué)合理安排；二是賦予地方一定自主權(quán)，保持政策穩(wěn)定性、公平性；三是有效降低房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。具體政策正在抓緊履行相關(guān)程序，會(huì)及時(shí)向社會(huì)公告。保交樓對(duì)于保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)，一手抓“白名單”，解決項(xiàng)目建設(shè)資金問(wèn)題；一手抓項(xiàng)目進(jìn)度，按照市場(chǎng)化、法治化原則“一樓一策”、分類(lèi)推進(jìn)，爭(zhēng)取住房早日交付。對(duì)于資不抵債項(xiàng)目，提出按照法治化、市場(chǎng)化原則，加快破產(chǎn)重整或者清算，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益，對(duì)于違法違規(guī)、坑害購(gòu)房人利益的行為堅(jiān)決查處，絕不讓他們金蟬脫殼，也不讓他們蒙混過(guò)關(guān)。企業(yè)流動(dòng)性；3）增量土地開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售。因此在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)并未完全平復(fù)之前，即3020房屋新開(kāi)工面積:累計(jì)同比房屋施工面積:累計(jì)同比3020房屋竣工面積:累計(jì)同比0-10-20-30-40-502022/072022/122023/052023/102024/032024/080-10-20-30-40-50中國(guó):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源:其他資金:累計(jì)同比中國(guó):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源:國(guó)內(nèi)貸款:累計(jì)同比中國(guó):房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源:自籌資金:累計(jì)同比2022/072022/122023/052023/102024/032024/08合指數(shù)環(huán)比回落的一大原因，但生產(chǎn)依舊為五大專(zhuān)項(xiàng)債資金正在加快投入使用，存量基建項(xiàng)目資金到位情況有明顯改善；3）從財(cái)政支出來(lái)看，近期水利基建支出明顯增加，或反5453525150494847462019-012020-012021-012022-012023-012024-01制造業(yè)PMI綜合指數(shù)20242023202220212020535251504948471月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月降幅有所收窄。12月購(gòu)進(jìn)價(jià)格指數(shù)回落1.6個(gè)百分點(diǎn)至48.2%，52產(chǎn)成品庫(kù)存原材料庫(kù)存5251504948474645442019-012020-012021-012022-012023-012024-01出廠價(jià)格購(gòu)進(jìn)價(jià)格出廠價(jià)格75706560555045402019-012020-012021-012022-012023-012024-01然2024年年底的降準(zhǔn)預(yù)期落空，但“適度寬松的貨幣政策”基行四季度例會(huì)表示“擇機(jī)降準(zhǔn)降息”。同時(shí)，央行在例會(huì)上述，提出“增強(qiáng)外匯市場(chǎng)韌性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，加強(qiáng)市場(chǎng)管秩序行為進(jìn)行處置，堅(jiān)決防止形成單邊一致性調(diào)風(fēng)險(xiǎn)，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定?！鳖A(yù)1）進(jìn)口暫定稅率覆蓋產(chǎn)品從2024年的1010項(xiàng)收窄至935項(xiàng)；2）稅率、進(jìn)出口稅則稅目調(diào)整、自由貿(mào)易協(xié)定和優(yōu)惠貿(mào)易安排伙伴國(guó)外母公司為中國(guó)子公司供料。2）預(yù)計(jì)對(duì)織物制成品影響有限，對(duì)紗線和織物、服裝影響略高些：紡織服裝品進(jìn)口額較出口額高，在我國(guó)紡織服裝進(jìn)口中織物制成品占比較小；3）糖漿和預(yù)拌粉等：進(jìn)口稅線纜方面行業(yè)頭部企業(yè)開(kāi)工率本周維持在71.8%高位。交通方面比下滑35.9%。9月份以來(lái)，重大項(xiàng)目開(kāi)工情況有所回升，140000120000100000800001400001200001000008000060000400002000002021年2021年2022年2023年2024年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月圖16：全球地區(qū)水泥出庫(kù)量全國(guó)地區(qū)水泥出庫(kù)量萬(wàn)噸全國(guó)地區(qū)水泥出庫(kù)量202220222023202420259008007006005004003002001000W1W4W7W10W13W16W19W22W25W28W31W34W37W40W43W46W49W52氣與中小企業(yè)樂(lè)觀指數(shù)相繼顯著改善，市場(chǎng)風(fēng)類(lèi)似以前的限制性措施遏制通脹。由于美國(guó)中現(xiàn)韌性，預(yù)計(jì)下周非農(nóng)穩(wěn)健發(fā)展，助推經(jīng)濟(jì)上行預(yù)期。同時(shí)，1地以及美國(guó)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性正在推升海外市場(chǎng)波動(dòng)。一方面，赤字得到削減或?qū)⑦M(jìn)一步支撐美元；但另一方面，美國(guó)財(cái)圖17：遠(yuǎn)端名義利率向經(jīng)濟(jì)意外指數(shù)回歸 花旗美國(guó)經(jīng)濟(jì)意外指數(shù)%Yield2Y-3M120100806040200-20-40-60-80-1000.0-0.2-0.4-0.6-0.8-1.0-1.22024-042025-02%6 9月3月美國(guó):CPI:季調(diào):當(dāng)月同比6543212023/032024/012024/116% 4% 2% 0% -2% -4% -6% -8%-10%本月本周5.2%0.8%0.8%0.4%0.2%0.9%0.8%0.8%0.4%0.2%-0.3%-0.9%-0.3%-0.9%-1.0%-1.1%-1.5%-1.5%-1.6%-1.6%-2.0%-5.3%-5.3%-8.8%圖20：權(quán)益行業(yè)周度表現(xiàn)-1.56%-12.70%-2.37%-11.55%-2.75%-10.26%-2.95%-9.89%-3.21%-9.78%5% 4%5% 4% 3%