湖南工程工程管理24課件講解

招投標(biāo)與合同管理湖南工程職業(yè)技術(shù)學(xué)院工程管理學(xué)院建設(shè)工程合同管理認(rèn)識合同類型

建設(shè)工程合同評審與談判建設(shè)工程合同履行與變更一、施工合同的概念1、合同的概念是指雙方或多方當(dāng)事人關(guān)于設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議。2、建設(shè)工程合同的概念指在工程建設(shè)過程中，發(fā)包方與承包方依法訂立的、明確雙方權(quán)力義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。3、施工合同的概念施工合同即建筑安裝工程承包合同,是發(fā)包人和承包人為完成商定的建筑安裝工程任務(wù)，明確相互權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的合同1.1建設(shè)工程合同管理從字面上來看，“合”可以分解為一人一口，那么合同從字面上就可以解讀為異口同聲，兩個相對應(yīng)的意思表示達(dá)成一致。也就是多方主體通過協(xié)商、討價還價、相互妥協(xié)、達(dá)成合意，即協(xié)商一致，合同的內(nèi)容均需當(dāng)事人同意。這是合同的本質(zhì)屬性，合同的這一本質(zhì)是合同法的元問題，合同的訂立、變更、解除等一系列理論和合同法的規(guī)定均從合同的這一本質(zhì)為邏輯起點推演得出。施工合同是建設(shè)工程合同的一種，它與其他建設(shè)工程合同一樣是一種雙務(wù)合同，在訂立時也應(yīng)遵守自愿、公平、誠實、信用等原則。1.2合同的本質(zhì)1.3施工合同類型固定總價合同純單價合同估算工程量單價合同總價合同成本加酬金合同可調(diào)值總價合同成本加固定百分比酬金合同單價合同成本加固定金額酬金合同成本加獎罰合同合同類型1.3施工合同類型1.總價合同總價合同（LumpSumContract），是指根據(jù)合同規(guī)定的工程施工內(nèi)容和有關(guān)條件，業(yè)主應(yīng)付給承包商的款額是一個規(guī)定的金額，即明確的總價。也稱作總價包干合同，即根據(jù)施工招標(biāo)時的要求和條件，當(dāng)施工內(nèi)容和有關(guān)條件不發(fā)生變化時，業(yè)主付給承包商的價款總額就不發(fā)生變化。主要特征：一是價格根據(jù)確定的由承包方實施的全部任務(wù)，按承包方在投標(biāo)報價中提出的總價確定;二是持實施的工程性質(zhì)和工程量應(yīng)在事先明確商定?？們r合同又分固定總價合同（FFP）和可調(diào)節(jié)總價合同兩種。1.3施工合同類型1.總價合同（1）固定總價合同的價格計算是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為基礎(chǔ)，承發(fā)包雙方就施工項目協(xié)商一個固定的總價，由承包方一筆包死，不能變化。固定總價合同價格變更的條件是什么？適用什么工程項目？合同價格變更條件：設(shè)計和工程范圍變更適用的工程項目：工期較短、最終產(chǎn)品要求明確（設(shè)計圖紙完整齊全、項目工作范圍和工程量計算依據(jù)確切）1.3施工合同類型1.總價合同（2）可調(diào)值總價合同

可調(diào)值總價合同的總價一般也是以圖紙及規(guī)定、規(guī)范為計算基礎(chǔ)，但它是按“時價”進(jìn)行計算的，這是一種相對固定的價格。在合同執(zhí)行過程中，由于通貨膨脹而使所用的工料成本增加，因而對合同總價進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)值，即合同總價依然不變，只是增加調(diào)值條款。因此可調(diào)總價合同均明確列出有關(guān)調(diào)值的特定條款，往往是在合同特別說明書中列明。1.3施工合同類型1.總價合同（2）可調(diào)值總價合同為什么要調(diào)值？這個風(fēng)險由誰承擔(dān)？因為通貨膨脹使工料成本增加而調(diào)值。由發(fā)包方承擔(dān)通貨膨脹風(fēng)險。適用什么工程項目？適用工程內(nèi)容和技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)工期一年以上1.3施工合同類型2.單價合同單價合同是承包人在投標(biāo)時，按招投標(biāo)文件就分部分項工程所列出的工程量表確定各分部分項工程費用的合同類型。單價合同是指按針對當(dāng)時的圖紙、招標(biāo)文件以及技術(shù)資料的固定單價，而工程量按實結(jié)算。一般情況招標(biāo)方都是給一個暫定量的。結(jié)算=審計工程量*中標(biāo)單價。這類合同的適用范圍比較寬，其風(fēng)險可以得到合理的分?jǐn)?，并且能鼓勵承包商通過提高工效等手段節(jié)約成本，提高利潤。這類合同能夠成立的關(guān)鍵在于雙方對單價和工程量技術(shù)方法的確認(rèn)。在合同履行中需要注意的問題則是雙方對實際工程量計量的確認(rèn)分為估算工程量單價合同和純單價合同。1.3施工合同類型2.單價合同工程量單價合同：以工程量清單和工程單價表為基礎(chǔ)和依據(jù)來計算合同價格。發(fā)包方列出暫估工程量清單，承包方據(jù)此提出單價，最后結(jié)算價為實際工程量清單乘以單價。適用工程性質(zhì)比較清楚，但任務(wù)及要求標(biāo)準(zhǔn)不能完全確定的情況。純單價合同：發(fā)包方只向承包方給出發(fā)包工程的有關(guān)部分項工程以及工程范圍，不需對工程量做任何規(guī)定。適合沒有施工圖，工程量不明，急需開工的緊迫工程。1.3施工合同類型2.單價合同估算工程量單價合同與純單價合同有哪些共同點和區(qū)別？共同點：施工圖不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不明確區(qū)別：估算工程量單價合同中有施工圖、有工程量清單；純單價合同中沒有施工圖、不對工程量做任何規(guī)定。適用于急需開工的工程。1.3施工合同類型3.成本加酬金合同成本加酬金合同，是由業(yè)主向承包人支付工程項目的實際成本，并按事先約定的某一種方式支付酬金的合同類型。即工程最終合同價格按承包商的實際成本加一定比例的酬金計算，而在合同簽訂時不能確定一個具體的合同價格，只能確定酬金的比例。其中酬金由管理費、利潤及獎金組成。這類合同中，業(yè)主承擔(dān)項目實際發(fā)生的一切費用，因此也就承擔(dān)了項目的全部風(fēng)險。但是承包單位由于無風(fēng)險，其報酬也就較低了。缺點：業(yè)主對工程造價不易控制，承包商也就往往不注意降低項目的成本。1.3施工合同類型3.成本加酬金合同對業(yè)主而言,這種合同也有一定的優(yōu)點:縮短工期,不必等待所有施工圖完成才開始投標(biāo)和施工.

減少承包商對立情緒,承包商對工程變更和不可預(yù)見條件的反應(yīng)會比較積極和快捷.

利用承包商的施工技術(shù)專家,幫助改進(jìn)或彌補設(shè)計中的不足業(yè)主可以根據(jù)自身力量和需要,較深入地介入和控制工程施工和管理.

也可以通過確定最大保證價格約束工程成本不超過某一限值,從而轉(zhuǎn)移一部分風(fēng)險.1.3施工合同類型3.成本加酬金合同適用條件1.需要立即開展的項目(緊急工程)。時間特別緊迫,如搶險,救災(zāi)工程,來不及進(jìn)行詳細(xì)的計劃和商談.2.新型的工程項目。3.風(fēng)險很大的項目(保密工程)。1.3施工合同類型3.成本加酬金合同它與純單價合同有什么共同點和區(qū)別?共同點：急需開工；施工圖不完整或工程項目內(nèi)容、技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)不明確區(qū)別：純單價合同對單價進(jìn)行了規(guī)定，這對發(fā)包方控制成本有利，而成本加酬金合同沒有。1.4施工合同類型的選擇這里僅指以付款方式劃分的合同類型的選擇，合同的內(nèi)容視為不可選擇。選擇合同類型應(yīng)考慮以下因素:1.項目規(guī)模和工期長短2.項目的競爭情況3.項目的復(fù)雜程度4.項目的單項工程的明確程度5.項目準(zhǔn)備的時間長短6.項目的外部環(huán)境因素1.4施工合同類型的選擇1.項目規(guī)模和工期長短如果項目的規(guī)模較小，工期較短，則合同類型的選擇余地較大，總價合同、單價合同及成本加酬金合同都可以選擇。由于選擇總價合同業(yè)主可以不承擔(dān)風(fēng)險，業(yè)主比較愿意選用，對于這類項目，承包人同意采用總價合同的可能性較大，因為這類項目風(fēng)險小，不可預(yù)測因素少。1.4施工合同類型的選擇2.項目的競爭情況如果某一時期和某一地點，愿意承包某一項目的承包人較多，則業(yè)主擁有較多的主動權(quán)，可以按照總價合同、單價合同、成本加酬金合同的順序進(jìn)行選擇。如果愿意承包項目的承包人較少，則承包人擁有的主動權(quán)較多，可以盡量選擇承包人愿意采用的合同類型。1.4施工合同類型的選擇3.項目的復(fù)雜程度如果項目的復(fù)雜程度較高，則意味著:一是對承包人的技術(shù)水平要求高;二是項目的風(fēng)險較大。因此，承包人對合同的選擇有較大的主動權(quán)，總價合同被選用的可能性較小。如果項目的復(fù)雜程度較低，則業(yè)主對合同類型的選擇擁有較大的主動權(quán)。1.4施工合同類型的選擇4.項目的單項工程的明確程度如果單項工程的類別和工程量已十分明確，則可選用的合同類型較多，總價合同、單價合同、成本加酬僉合同都可以選擇。如果單項工程的分類已詳細(xì)而明確，但實際工程量與預(yù)計工程量可能有較大的出入時，則應(yīng)優(yōu)先選擇單價合同，此時單價合同為最合理的合同類型。如果單項工程的分類和工程量都不甚明確，則無法采用單項合同。1.4施工合同類型的選擇5.項目準(zhǔn)備的時間長短項目的準(zhǔn)備包括業(yè)主的準(zhǔn)備工作和承包人的準(zhǔn)備工作。對于不同的合同類型，他們分別需要不同的準(zhǔn)備時間和準(zhǔn)備費用。對于一些非常緊急的項目，如搶險救災(zāi)等項目，給予業(yè)主和承包人的準(zhǔn)備時間都非常短，因此，只能采用成本加酬金的合同形式。反之，則可采用單價或總價合同形式。1.4施工合同類型的選擇6.項目的外部環(huán)境因素項目的外部環(huán)境因素包括:項目所在地區(qū)的政治局勢、經(jīng)濟局勢因素(如通貨膨脹、經(jīng)濟發(fā)展速度等)、勞動力素質(zhì)(當(dāng)?shù)?、交通、生活條件等。如果項目的外部環(huán)境惡劣則意味著項目的成本高風(fēng)險大、不可預(yù)測的因素多，承包商很難接受總價合同方式，而較適合采用成本加酬金合同。1.4施工合同類型的選擇總之，在選擇合同類型時，一般情況下是業(yè)主占有主動權(quán)，但業(yè)主不能單施考虎記方利益，應(yīng)當(dāng)綜合考慮項目的各種因素，考慮承包商的承受能力，確定雙方都能認(rèn)可的合同類型。2.1合同評審招標(biāo)投標(biāo)的法律性質(zhì)招標(biāo)行為要約邀請投標(biāo)行為

法律

性質(zhì)要約確定中標(biāo)人行為

性質(zhì)

法律

法律

性質(zhì)承諾？請簡要分析要約邀請、要約和承諾的聯(lián)系和區(qū)別。？招標(biāo)文件，投標(biāo)文件和中標(biāo)通知書分別屬于要約邀請、要約和承諾中的哪一個？合同評審：在施工合同簽訂之前，對合同的可信性、可操作性、合法性和抗風(fēng)險性進(jìn)行嚴(yán)格審核。合同評審的兩個階段：施工合同的簽訂要需要經(jīng)過要約和承諾方式。招標(biāo)、投標(biāo)、中標(biāo)的過程實質(zhì)就是要約、承諾的一種具體方式。從合同的角度來看，合同的簽訂需要經(jīng)過要約與承諾。合同就是對招標(biāo)文件和投標(biāo)文件內(nèi)容的整理和確認(rèn)，也是對工程招標(biāo)投標(biāo)結(jié)果的承認(rèn)和肯定。整個合同文件中招投標(biāo)文件的內(nèi)容占了90%，合同條件和主要條款在招投標(biāo)過程中已經(jīng)確定，因此，合同的評審可以分為招投標(biāo)階段的合同評審和獲得中標(biāo)通知書后的合同評審。2.1合同評審1.招投標(biāo)階段的合同評審招投標(biāo)階段的合同評審就是對招標(biāo)文件、投標(biāo)文件和擬投標(biāo)項目進(jìn)行評審和論證，確定是否參加投標(biāo)或確定投標(biāo)的策略。首先應(yīng)對招標(biāo)文件的合法性進(jìn)行評審，在熟悉理解招標(biāo)文件的基礎(chǔ)上，評審招標(biāo)文件是否符合施工合同的簽訂原則，是否符合國家有關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，只有這樣，施工企業(yè)才能在公平、公正、有序的前提下進(jìn)行投標(biāo)。其次評審其內(nèi)容是否表述清晰，認(rèn)真分析研讀合同條款，對于模糊不清、模棱兩可的地方進(jìn)行澄清，通過答疑的方式，使問題明了化，提前發(fā)現(xiàn)存在的問題和項目實施風(fēng)險，減少合同糾紛的發(fā)生，結(jié)合企業(yè)自身優(yōu)勢及競爭對手的情況，制訂投標(biāo)策略，確定具體的施工組織、技術(shù)及項目管理方案、報價價方法及優(yōu)惠條件；同時為今后的合同管理打下良好的基礎(chǔ)。2.1合同評審2.中標(biāo)后的合同評審中標(biāo)后的合同評審，就是投標(biāo)人獲得中標(biāo)通知書后，施工企業(yè)的合同主管人員及項目主要負(fù)責(zé)人要認(rèn)真研究合同條款，評審合同中條款同原招標(biāo)文件、投標(biāo)人技術(shù)標(biāo)、商務(wù)標(biāo)書有無矛盾之處；對合同文本中提出的合同條件，如質(zhì)量、工期要求、付款辦法、索賠的條件等重要條款等進(jìn)行評審，辨析項目可能存在的風(fēng)險，如合同風(fēng)險、技術(shù)風(fēng)險、安全風(fēng)險、資金風(fēng)險等，注意規(guī)避造成重大風(fēng)險的不利因素。在合同簽約前，合同管理的相關(guān)職能部門及法律工作部門要進(jìn)行合同評審，為合同談判和簽訂提出意見、建議，以降低合同風(fēng)險。2.1合同評審施工合同評審是建筑施工企業(yè)風(fēng)險管理的重要組成部分。一份完備公平的合同是履行合同和實現(xiàn)合同目標(biāo)的前提條件。其次工程項目合同管理貫穿于項目管理的始終，合同管理具有長期性和管理的長流程性。合同是項目組織施工的指導(dǎo)性文件，是成本控制、結(jié)算、索賠等獲取經(jīng)濟效益的依據(jù)，也是規(guī)避和轉(zhuǎn)移控制風(fēng)險的依據(jù)。因此，合同文本是合同管理的前提條件。但世界上不存在一份“完美”的合同，在施工合同簽訂之前，對合同的可信性、可操作性、合法性和抗風(fēng)險性進(jìn)行嚴(yán)格審核，甚至苛刻的“挑刺”是一道必不可少的程序。雖然無法預(yù)測可能發(fā)生的所有情況，也不能把所有的風(fēng)險擋在公司門外，但至少會讓我們及時堵住可能存在的漏洞和不該發(fā)生的失誤，為合同的履行奠定基礎(chǔ)。2.1合同評審合同評審的重要性合同評審的重點內(nèi)容合同評審的重點首先是合同的合法性評審，評審合同文件是否符合法律規(guī)定；其次是工程范圍、工期指標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)、工程造價、付款方式、設(shè)備物資的采購和供應(yīng)、索賠條款、違約責(zé)任、竣工驗收、質(zhì)量保修范圍和質(zhì)量保證期等內(nèi)容。2.1合同評審

1.合同主體的審查在簽訂施工合同前，施工單位要審查發(fā)包人主體是否具有相應(yīng)簽約資格。首先應(yīng)審查建設(shè)單位是否具有營業(yè)執(zhí)照，是否取得相應(yīng)的經(jīng)營資格和等級證書；審查工程項目的合法性，如立項批文、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證等證照載明的主體是否與簽約主體一致；審查建設(shè)單位簽約代表人的資格，審查發(fā)包方的履約能力和信譽狀況；同時也應(yīng)審查合同加蓋印章與簽約主體的名稱是否一致，印章名稱與簽約主體名稱保持一致，并且應(yīng)該是法人印章或合同專用章，如不一致，應(yīng)取得相應(yīng)的授權(quán)書或追認(rèn)書。通過合同主體審查，將不合格的發(fā)包主體排除在外，避免簽訂無效合同，防范合同風(fēng)險。2.1合同評審

2.工程內(nèi)容和范圍的確認(rèn)審查工程內(nèi)容和范圍是否與招標(biāo)文件、投標(biāo)報價或合同條款是否一致以及有無動態(tài)約定。對于工程范圍和工作內(nèi)容約定含糊不清，往往會在合同履約過程中產(chǎn)生工期、造價的的爭議。因此應(yīng)就招標(biāo)文件中的某些含糊不清的工作內(nèi)容進(jìn)行討論，修改、明確或細(xì)化，從而確定工程承包的具體內(nèi)容和范圍。

3.工期條款重點審查工期的審查重點應(yīng)在合同中明確約定建設(shè)工程工期的總?cè)諝v天數(shù)，以及開工、竣工的具體時間。實踐中，承發(fā)包雙方多因開工、竣工日期未明確界定而產(chǎn)生爭議。如“開工日期”的約定，因為許多工程的工期在施工合同簽訂時還難以確定，可以注明“暫定”，如約定“具體開工2.1合同評審時間以雙方同意的開工通知為準(zhǔn)”。特別是竣工日期，有“驗收合格之日”、“申請驗收之日”“交付使用之日”等多種說法。無論采用哪種，均應(yīng)在合同中予以明確約定，并約定開工、竣工應(yīng)辦理哪些手續(xù)、簽署何種文件。同時也應(yīng)約定給付圖紙的時間、約定交付場地的條件(用水用電條件、排水進(jìn)場條件)、占路手續(xù)的辦理、施工現(xiàn)場地質(zhì)地下管網(wǎng)及水文資料的提供等，以及約定具體的違約賠償責(zé)任等。同時應(yīng)約定由于業(yè)主在工程實施中增減工程或改變設(shè)計等的工程變更、不可抗力的影響，以及種種“作為一個有經(jīng)驗的承包人無法預(yù)料的工程施工條件的變化”等原因?qū)て诋a(chǎn)生不利影響時的解決辦法，爭取給予承包人要求合理延長工期的權(quán)利。2.1合同評審缺少溝通的代價[背景]某工程招標(biāo)文件的工程量表中規(guī)定鋼筋由業(yè)主提供，投標(biāo)日期是6月3日。但在收到投標(biāo)文件后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)他的鋼筋已用于其他工程，他無法再提供鋼筋。確定中標(biāo)人以后，在6月11日由工程師致信中標(biāo)承包商，要求承包商另報出提供工程量表中所需鋼材的價格。6月19日，承包商作出了答復(fù)，提出了各類鋼材的單價及總價格。接信后業(yè)主于6月30日復(fù)信表示接受承包商的報價，并要求承包商準(zhǔn)備簽署一份由業(yè)主提供的正式協(xié)議。但此后業(yè)主未提供書面協(xié)議，雙方未作任何新的商談，也未簽訂正式協(xié)議。而業(yè)主認(rèn)為承包商已經(jīng)接受了提供鋼材的要求，而承包商卻認(rèn)為業(yè)主又放棄了由承包商提供鋼材的要求。待開工后約3個月，10月20日，工程需要鋼材，承包商向業(yè)主提出業(yè)主的鋼材應(yīng)該進(jìn)場，這時候才發(fā)現(xiàn)雙方都沒有準(zhǔn)備工程所需要的鋼材。由于要重新采購鋼材，不僅鋼材價格上升、運費增加，而且工期拖延，進(jìn)一步造成施工現(xiàn)場費用的損失約60000元。［問題］你認(rèn)為此事應(yīng)如何解決？2.2合同談判案例【分析】在合同簽訂和執(zhí)行過程中，溝通是十分重要的。及早溝通，本案例中鋼筋問題就可以及早落實，就可以避免損失。本工程合同簽訂并執(zhí)行幾個月后，雙方就如此重大問題不再提及，令人費解。要解決問題，有必要分清雙方在此事中的責(zé)任。應(yīng)該說造成本工程被動局面的主要原因在于雙方缺少溝通，雙方都有一定責(zé)任，但主要責(zé)任在業(yè)主一方。首先，業(yè)主在招標(biāo)文件中規(guī)定鋼筋由業(yè)主提供，但在開標(biāo)之后卻發(fā)現(xiàn)他無法再提供鋼筋，說明業(yè)主合同策劃做得比較草率，自己把自己推到了不利的被動位置。因為投標(biāo)截止后，業(yè)主已經(jīng)沒有改變招標(biāo)文件的余地，只能在合同簽訂之后再變更合同條款，為中標(biāo)人提高要價提供了一個便利的機會。2.2合同談判案例【分析】其次，雙方就鋼材的供應(yīng)做的許多商討，都是表面性的，雙方并沒有形成有法律約束力的新合同。6月11日業(yè)主“致信承包商，要求承包商另報出提供工程量表中所需鋼材的價格”的要求，是一種詢價，屬于訂立新合同過程中要約邀請行為；“6月19日，承包商作出了答復(fù)，提出了各類鋼材的單價及總價格”屬于要約行為；業(yè)主“6月30日復(fù)信表示接受承包商的報價，并要求承包商準(zhǔn)備簽署一份由業(yè)主提供的正式協(xié)議”屬于承諾，但該承諾為新合同成立附帶有條件—“簽署一份由業(yè)主提供的正式協(xié)議”。這實際等于業(yè)主表明了其承諾以“正式協(xié)議”為準(zhǔn)，或者說需要以“正式協(xié)議”方式進(jìn)行確認(rèn)。2.2合同談判案例【分析】根據(jù)《合同法》的規(guī)定“當(dāng)事人采用信件、數(shù)據(jù)電文等形式訂立合同的，可以在合同成立之前要求簽訂確認(rèn)書。簽訂確認(rèn)書時合同成立?！庇捎跇I(yè)主最終沒有提供正式協(xié)議，雙方也沒有簽署一份協(xié)議，因此，新合同沒有成立。也就是說，雙方就修改原合同中關(guān)于鋼筋問題未達(dá)成新的協(xié)議，則仍應(yīng)維持原合同“鋼筋由業(yè)主提供”的約定。如果在6月30日的復(fù)信中業(yè)主接受了承包商6月19日的報價，并指令由承包人按規(guī)定提供鋼材，而不提簽署一份書面協(xié)議的問題，則就可以構(gòu)成對承包商的一個變更指令，雙方關(guān)