2023年設(shè)施設(shè)備操作手冊(cè)

工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部操作手冊(cè)

目錄

第一章工程設(shè)備設(shè)施維護(hù)部質(zhì)量目標(biāo)...................4

第二章設(shè)備設(shè)施任職要求與職責(zé)........................4

第三章設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施.....................7

第四章設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定............................9

第一節(jié)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定..........................9

第二節(jié)變壓器室管理規(guī)定..........................9

第三節(jié)配電房管理規(guī)定............................10

第四節(jié)電梯機(jī)房管理規(guī)定..........................11

第五章閥門保養(yǎng)流程..................................12

第六章柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程............................12

第一節(jié)柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定................12

第二節(jié)發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程........................13

第三節(jié)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程....................15

第四節(jié)發(fā)電機(jī)房巡查流程..........................16

第七章高低壓配電柜相關(guān)規(guī)程..........................18

第一節(jié)變壓器保養(yǎng)規(guī)程............................18

第二節(jié)高壓配電柜配電操作規(guī)程....................19

第三節(jié)變壓器室巡查流程..........................20

第四節(jié)控制柜保養(yǎng)規(guī)程..........................22

第五節(jié)低壓配電柜（箱）、開關(guān)保養(yǎng)規(guī)程.............23

第六節(jié)高壓室巡查維修流程.......................27

第七節(jié)低壓室巡查維修流程.......................29

第八章電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程..............................31

第一節(jié)電梯機(jī)房巡查流程..........................31

第二節(jié)電梯操作流程.............................33

第九章物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程................33

第十章智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程............................37

第一節(jié)智能化控制中心管理規(guī)定....................37

第二節(jié)停車場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定....................37

第三節(jié)停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程........................38

第四節(jié)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程..................39

第五節(jié)可視對(duì)講保養(yǎng)流程..........................40

第六節(jié)門禁系統(tǒng)保養(yǎng)流程..........................42

第七節(jié)智能化系統(tǒng)設(shè)備維修規(guī)定..................43

第十一章照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程........................43

第十二章應(yīng)急指示系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程...................44

第十三章排水排風(fēng)設(shè)備巡查流程........................45

第十四章應(yīng)急流程....................................45

第一節(jié)電梯困人救援操作規(guī)程......................45

第二節(jié)電梯故障應(yīng)急處理流程......................47

第三節(jié)供電系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程................47

第四節(jié)供水系統(tǒng)突發(fā)性事故應(yīng)急流程..................51

員工作責(zé)任保證書......................................53

4、對(duì)設(shè)備房及設(shè)備的每天清潔除塵、維護(hù)保養(yǎng)工作。

5、對(duì)小區(qū)內(nèi)各類突發(fā)事故進(jìn)行搶修。

6、向項(xiàng)目經(jīng)理報(bào)告設(shè)備的運(yùn)行情況及保養(yǎng)情況。根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)設(shè)備

設(shè)施的改造提出合理化建議

7、執(zhí)行公司及客服中心工作計(jì)劃，遵守公司規(guī)章制度，積極參加各種類培

訓(xùn)，不斷總結(jié)實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平。

8、節(jié)約各種維修材料，根據(jù)實(shí)際情況做好節(jié)水節(jié)電工作。按規(guī)定對(duì)小區(qū)的

消防設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保消防設(shè)備設(shè)施完好。

9、對(duì)小區(qū)供水系統(tǒng)進(jìn)行巡查檢查，保證小區(qū)的用水正常。

10、熟悉每種監(jiān)控設(shè)備的工作原理、工作環(huán)境和操作規(guī)程。

11、每天定時(shí)巡視閉路監(jiān)控系統(tǒng)矩陣、家庭安防報(bào)警主機(jī)、背景音樂系統(tǒng)

設(shè)備運(yùn)行狀況c

12、按規(guī)定對(duì)小區(qū)道閘系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行巡視及例行保養(yǎng)，確保設(shè)備設(shè)施

完好無缺。

13、定期對(duì)閉路監(jiān)控鏡頭、周邊防衛(wèi)系統(tǒng)、業(yè)主家庭安防系統(tǒng)進(jìn)行保養(yǎng)。

14、負(fù)責(zé)小區(qū)所有裝修工程的巡查和監(jiān)管，對(duì)違規(guī)裝修現(xiàn)象及時(shí)采取規(guī)勸

制止，并進(jìn)行登記，上報(bào)項(xiàng)目經(jīng)理。

15、負(fù)貢對(duì)保修期內(nèi)設(shè)施設(shè)備的維保工作及外委項(xiàng)目的監(jiān)管，認(rèn)真落實(shí)各項(xiàng)

維修及保養(yǎng)工作。

16、負(fù)責(zé)每天抄取小區(qū)的水電能耗，發(fā)現(xiàn)不正常將立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)

16、不斷學(xué)習(xí)新技術(shù)、新知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)務(wù)水平。

17、完成項(xiàng)目經(jīng)理交代的其它任務(wù)

培訓(xùn)計(jì)劃表

序

課程內(nèi)容培訓(xùn)時(shí)間培訓(xùn)方式培訓(xùn)目的

號(hào)

1管理處組織架構(gòu)、人員崗位職責(zé)范圍

2項(xiàng)目總體情況及特點(diǎn)介紹

使員工盡

3物業(yè)管理法規(guī)及相關(guān)法律知識(shí)授課與實(shí)

快符合新

4管理處設(shè)備基本情況地講解相

崗位要

5職業(yè)道德及保密制度結(jié)合

求。

6客戶服務(wù)意識(shí)禮儀強(qiáng)化及案例學(xué)習(xí)

7物業(yè)內(nèi)設(shè)備常見故障及維修方法上崗前

8管理處規(guī)章制度培訓(xùn)提高工作

9緊急事件及突發(fā)事件的處理方法與程序授課、案人員處理

10管理處的溝通方法與渠道例分析與實(shí)際工作

實(shí)地講解的能力，

11物業(yè)內(nèi)設(shè)備基本情況及參數(shù)

相結(jié)合適應(yīng)工作

12物業(yè)內(nèi)房屋特點(diǎn)與維修注意事項(xiàng)需要

13消防設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)培訓(xùn)提高工作

14消防管理的基礎(chǔ)知識(shí)為主，附人員專業(yè)

15物業(yè)內(nèi)消防注意事項(xiàng)及監(jiān)控方法加直屬上技術(shù)水

16房屋修繕技巧級(jí)在職輔平，為提

17物業(yè)內(nèi)小修注意事項(xiàng)及維修方法導(dǎo)，參加供優(yōu)質(zhì)的

18供配電系統(tǒng)特點(diǎn)及維修注意事項(xiàng)公司及項(xiàng)客戶服務(wù)

19物業(yè)內(nèi)職能化系統(tǒng)（包括一卡通、防盜系統(tǒng)等）的維修與目組織的打下基礎(chǔ)

技術(shù)參數(shù)要求類似培訓(xùn)

20電梯保養(yǎng)注意事項(xiàng)上崗后

21公司禮儀標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)化培訓(xùn)

22溝通技巧培訓(xùn)

23顧客服務(wù)理念及投訴的處理

24管理知識(shí)：危機(jī)管理、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、溝通技巧

25物業(yè)管理：物業(yè)管理基礎(chǔ)理論、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理、物業(yè)

現(xiàn)場(chǎng)管理、優(yōu)秀示范小區(qū)（大廈）考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主委員會(huì)

運(yùn)作、客戶服務(wù)

26品質(zhì)管理：品質(zhì)管理和品質(zhì)改善基礎(chǔ)知識(shí)、IS09001標(biāo)準(zhǔn)

和術(shù)語(yǔ)、質(zhì)量體系文件、客戶服務(wù)

27信息管理：信息管理基礎(chǔ)知識(shí)、公司各類信息傳遞程序

28

第三章設(shè)施設(shè)備房保養(yǎng)計(jì)劃與實(shí)施

1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，延長(zhǎng)設(shè)施設(shè)備胡試用壽命，確保設(shè)施設(shè)備安全正常運(yùn)

行。

2.0范圍：轄區(qū)內(nèi)所有設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；

3.2制定設(shè)施設(shè)備口、周、月、季度、年保養(yǎng)計(jì)劃并最好相關(guān)記錄。

4.0設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄表

1.0

類別分項(xiàng)設(shè)施設(shè)檢查周期周期具體時(shí)間備注

備名稱

變壓器

高壓柜

設(shè)備

高壓配直流屏

供電系電母線

統(tǒng)電力接

地電阻

低壓柜

低壓配樓層配

電電柜

柴油發(fā)

電機(jī)

生活水

給水設(shè)箱

備及蓄變頻生

給排水水設(shè)備活用水

系統(tǒng)水泵

雨水、生

怙用水、

排水系污水水

統(tǒng)泵

化糞池

管道

電梯直梯

消防聯(lián)消防主

動(dòng)系統(tǒng)機(jī)

消防廣消防廣

播系統(tǒng)播主機(jī)

消防栓

消防系消防泵消防泵

統(tǒng)排煙系風(fēng)機(jī)

統(tǒng)

消防卷消防卷

簾門及簾門及

防火門防火門

監(jiān)控系

統(tǒng)

周界防

范系統(tǒng)

弱點(diǎn)智停車場(chǎng)

能化系管理系

統(tǒng)統(tǒng)

公共廣

播系統(tǒng)

門禁系

統(tǒng)

2.0設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)要求

2.0.1保養(yǎng)制度：嚴(yán)格按照公司制定的保養(yǎng)記錄表實(shí)施保養(yǎng)，保養(yǎng)時(shí)嚴(yán)格按照操

作流程與制度實(shí)施。

2.0.2保養(yǎng)填表制度：內(nèi)容屬實(shí)，字跡工整，不能模棱兩可。

2.0.3保養(yǎng)維護(hù)及報(bào)告：保養(yǎng)時(shí)發(fā)現(xiàn)有損壞零部件或無法正常運(yùn)行的設(shè)備及時(shí)上

報(bào)及維修，不得隱瞞或誤報(bào)錯(cuò)報(bào)，保證所有設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。

第四章設(shè)施設(shè)備房管理規(guī)定

第一節(jié)發(fā)電機(jī)房管理規(guī)定

1.0目的：規(guī)范發(fā)電機(jī)房的管理。

2.0適用范圍：適用于小區(qū)柴油發(fā)電機(jī)房的管理。

3.0職責(zé)：

3.1維修技工負(fù)責(zé)日常發(fā)電機(jī)房的巡視。

3.2工程負(fù)責(zé)周檢及監(jiān)督檢查。

4.0基本內(nèi)容:

4.1未經(jīng)工程同意，非本職員工，嚴(yán)禁進(jìn)入發(fā)電機(jī)房。

4.2發(fā)電機(jī)房嚴(yán)禁煙火，嚴(yán)禁堆放易燃易爆物品。

4.3保持機(jī)房及發(fā)電機(jī)組清潔干凈，設(shè)備無灰塵。

4.4每月檢查消防設(shè)施設(shè)備，不合格要及時(shí)更換。

4.5保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)施良好。

4.6發(fā)電機(jī)房門鎖立時(shí)必須上鎖，鎖匙由值班人員配帶。

第二節(jié)變壓器室管理規(guī)定

L0目的：保證設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行。

2.0適用范圍：小區(qū)變壓器室。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)及監(jiān)督工作。

3.2設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)日常維護(hù)工作。

4.0基本內(nèi)容：

4.1變壓器是重要的電力設(shè)備，亦是有一定危險(xiǎn)的場(chǎng)所，為了保證人身和設(shè)

備的安全，未經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)或工程同意，非值班人員不得入內(nèi)。

4.2維修保養(yǎng)人員必須持證上崗。

4.3在維修保養(yǎng)及運(yùn)行變壓器時(shí)，必須嚴(yán)格按照操作及保養(yǎng)規(guī)程進(jìn)行。

4.4電工必須熟悉電氣設(shè)備情況及有關(guān)安全措施對(duì)變壓器定期巡查，并做好

記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理并上報(bào)。

4.5供電線路嚴(yán)禁超載供電，室內(nèi)禁止亂放、亂接、亂拉電線。

4.6變壓器室大門及隔離柵門上必須懸掛標(biāo)識(shí)牌，以示提醒或警告，工作和

維修時(shí)也要掛標(biāo)識(shí)牌。

4.7變壓器房?jī)?nèi)要配備完善的消防設(shè)施，并保證其完好及使用方便。

4.8保持室內(nèi)清潔，做到無雜物、無積水保證室內(nèi)的照明和通風(fēng)。

第三節(jié)配電房管理規(guī)定

1.0目的:保證設(shè)備安全運(yùn)行，確保供電正常。

2.0適用范圍：小區(qū)所有配電房。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督管理。

3.2維修部維修技工負(fù)責(zé)操作及日常維護(hù)。

4.0基本內(nèi)容：

4.1配電房是小區(qū)供電系統(tǒng)的心臟，設(shè)專職高壓電工對(duì)配電裝置進(jìn)行巡視，

未經(jīng)管理處經(jīng)理、部門項(xiàng)目經(jīng)理的許可，非工作人員不得入內(nèi)。

4.2維修技工必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項(xiàng)。

4.3維修技工必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，高壓

電壓為10KY±5%,低壓相電壓為400Y±5%,線電壓220v±5%電流表讀數(shù)

在相應(yīng)該表額定電流值的80%及以下的，均屬正常。如果該表讀數(shù)超過額

定電流值的80%以上的，應(yīng)該對(duì)該用電負(fù)載進(jìn)行密切的巡視、監(jiān)控，嚴(yán)

禁變壓器空氣開關(guān)超載運(yùn)行。

4.4經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表無塵，室內(nèi)溫度保持在40℃以下。

4.5配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨(dú)進(jìn)行，其他在場(chǎng)人員只作監(jiān)護(hù)，不

得插手，嚴(yán)禁兩人同時(shí)倒閘操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。

4.6因故需停某部分負(fù)荷時(shí)，應(yīng)提前一天向該部分的用戶發(fā)出停電通知，對(duì)

于突發(fā)性的停電事故應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。

4.7經(jīng)常保持配電房消防設(shè)施的完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常

使用。

4.8做好配電房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，嚴(yán)防蛇、鼠、等小動(dòng)物進(jìn)入

配電房。

4.9維修技工應(yīng)認(rèn)真做好巡查記錄，認(rèn)真執(zhí)行交接班制度。

第四節(jié)電梯機(jī)房管理規(guī)定

1.0目的：確保電梯及設(shè)備正常運(yùn)行。

2.0適用范圍：小區(qū)電梯機(jī)房。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及檢查。

3.2由維修部工程負(fù)責(zé)日常管理

4.0基本內(nèi)容：

4.1每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無明顯灰塵，機(jī)房

及通道內(nèi)不

得堆放雜物。

4.2保持機(jī)房通風(fēng)良好，保證機(jī)房?jī)?nèi)溫度正常，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛干濕溫度計(jì)，機(jī)

房溫度不超

過40C。

4.3保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈、滅火器和盤車工具，掛于顯眼處。

4.4毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)做好防水防潮工作。

4.5機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，非本職技工外，禁止進(jìn)入。并注意采取措施，

防止小動(dòng)物

進(jìn)入。

4.6《電梯困人救援規(guī)程》和本規(guī)定及各種警示牌應(yīng)清晰，并掛在顯眼處。

4.7按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備及消防器材進(jìn)行保養(yǎng)維修，損壞的要及

時(shí)更換。

4.8未經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)理允許，不得亂動(dòng)電梯及機(jī)房應(yīng)有設(shè)備的電源開關(guān)。

第五章閥門保養(yǎng)流程

1.0目的：規(guī)范小區(qū)內(nèi)常用閥門的保養(yǎng)方法，確保各類閥門正常使用。

2.0適用范圍：小區(qū)轄內(nèi)所有閥門

3.0職責(zé)：

3.1工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理制定有關(guān)規(guī)程并監(jiān)督實(shí)施，培訓(xùn)員工和進(jìn)行工作

指導(dǎo)。

3.2維修技工落實(shí)相關(guān)規(guī)定。

4.0基本內(nèi)容

4.1有關(guān)閘閥的維修保養(yǎng)

4.1.1檢查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應(yīng)更換密封膠墊。

4.1.2檢查壓黃油麻繩處是否漏水，如漏水則應(yīng)重新加壓黃油麻繩。

4.1.3對(duì)閘閥閥桿加黃油潤(rùn)滑。

4.1.4對(duì)銹蝕嚴(yán)重的閘閥（明裝）應(yīng)在徹底鏟除底漆后重新油漆。

4.2止回閥的維修保養(yǎng)

4.2.1檢查止回閥膠墊是否損壞，如損壞則應(yīng)更換。

4.2.2檢查止回閥彈簧彈力是否足夠如不夠則應(yīng)更換同規(guī)格彈簧。

4.2.3檢查止回閥油漆是否脫落，如嚴(yán)重脫落則應(yīng)重新處理。

4.3浮球閥維修保養(yǎng)

4.3.1檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化應(yīng)更換。

4.3.2檢查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應(yīng)校直。

4.3.3檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴(yán)重，如磨損嚴(yán)重則應(yīng)更換。

第六章柴油發(fā)電機(jī)相關(guān)規(guī)程

第一節(jié)柴油發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行管理規(guī)定

1.0目的：確保發(fā)電機(jī)安全運(yùn)行。

2.0適用范圍：適用于柴油發(fā)電機(jī)的安全運(yùn)行管理。

3.0職責(zé)

3.1維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)的日常巡視、記錄。

3.2工程負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)。

4.0基本內(nèi)容：

4.1日常巡視

4.1.1每天定時(shí)巡查機(jī)房及機(jī)組設(shè)備，并作記錄。

4.1.2每周空載試運(yùn)行1次，每次5分鐘，并檢查電池液位，接線端，外

圍設(shè)備運(yùn)行情況，填寫試運(yùn)行記錄表。

4.1.3油箱內(nèi)燃油應(yīng)保持至少400升，發(fā)現(xiàn)儲(chǔ)備不足立即通知項(xiàng)目經(jīng)理訂

購(gòu)。

4.1.4發(fā)電機(jī)組置于自動(dòng)狀態(tài)，當(dāng)市電停電時(shí)，機(jī)組自動(dòng)投入。如自投失

效，馬上由當(dāng)值人員手動(dòng)投入。

4.1.5當(dāng)值技工每天打掃發(fā)電機(jī)房衛(wèi)生一次，清潔機(jī)組及外圍設(shè)備表面的

灰塵。

4.1.6保持機(jī)房?jī)?nèi)的通風(fēng)和照明設(shè)備良好八

4.2發(fā)電機(jī)運(yùn)行巡視

4.2.1發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運(yùn)行時(shí)，每小時(shí)抄錄運(yùn)行數(shù)據(jù)一次。

4.2.2勤觀察控制屏上顯示內(nèi)容，公共報(bào)警燈是否正常，正常運(yùn)行時(shí)不亮。

淺黃色時(shí)表示故障，同時(shí)顯示屏顯示相應(yīng)故障代碼。

4.2.3檢查充電器是否正常充電。

4.2.4傾聽機(jī)器的各部分運(yùn)轉(zhuǎn)聲響是否正常。

4.2.5留意發(fā)電機(jī)或電器設(shè)備是否有焦糊等導(dǎo)味。

4.2.6發(fā)現(xiàn)有不良情況，應(yīng)即時(shí)處理解決，嚴(yán)重的應(yīng)停機(jī)處理。

4.2.7發(fā)電機(jī)組在單項(xiàng)故障嚴(yán)重時(shí)，會(huì)自動(dòng)停機(jī)，凡故障停機(jī)須把故障消

除，然后重新開機(jī)操作。

第二節(jié)發(fā)電機(jī)安全操作規(guī)程

1.0目的：確保發(fā)電機(jī)正確操作。

2.0適用范圍：小區(qū)應(yīng)急發(fā)電系統(tǒng)

3.0職責(zé)

3.1工程維修服務(wù)維修工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)操作。

3.2工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督指導(dǎo)。

4.0基本內(nèi)容

4.1檢查（必須是在機(jī)組未運(yùn)行前進(jìn)行）。

4.1.1檢查機(jī)體及周圍有無妨礙運(yùn)轉(zhuǎn)的雜物，如有應(yīng)及時(shí)清走。

4.1.2在直流控制面板上把轉(zhuǎn)換開關(guān)或者控制按鈕置于“MAN”位上

4.1.3檢查潤(rùn)滑機(jī)油油位，盡量保持油位在接近（HI）位置，但不可超

過，潤(rùn)滑機(jī)油只能使用發(fā)電機(jī)專用機(jī)油。

4.1.4檢查引擎冷卻水位，水位應(yīng)在散熱水箱蓋下約50毫米的位置，

如果不夠可加入適量的蒸僧水。換水后一定要以防銹水（DCB40L）

的使用說明按比例加注防銹水。

4.1.5確定油箱中有足夠的燃油，以及燃油系統(tǒng)管路無滲漏，并且到引

擎的管路是暢通的，燃油箱油量在一半以上燃油，供油閥常開，

燃油采用進(jìn)口0"柴油或國(guó)產(chǎn)（T柴油均可。

4.1.6檢查蓄電池的端電壓是否是DC24c如電解液面過低，可適量加入

蒸憎水，把電解液的比重控制在1.27-1.29之間。

4.1.7檢查環(huán)保設(shè)施及送風(fēng)機(jī)聯(lián)動(dòng)開關(guān)是否置于聯(lián)動(dòng)自動(dòng)位置，環(huán)保處

理水箱水位是否處理正常水位。

4.2安全操作（適用于康明斯發(fā)電機(jī)）

4.2.1手動(dòng)啟動(dòng)

1）在控制面板上按下紅色“MAN”鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)狀態(tài)。

2）按下控制面板上帶手掌形手動(dòng)控制鍵，使發(fā)電機(jī)處于手動(dòng)待

機(jī)狀態(tài)，此時(shí)LCD顯示發(fā)電機(jī)狀態(tài)頻率與發(fā)電機(jī)轉(zhuǎn)速均為零。

3）按下控制面板上的綠色啟動(dòng)鍵，此時(shí)發(fā)電機(jī)啟動(dòng)引擎，當(dāng)啟

動(dòng)電機(jī)達(dá)到一定轉(zhuǎn)速時(shí)，啟動(dòng)馬達(dá)將自動(dòng)脫離，柴油發(fā)電機(jī)

組進(jìn)入工作狀態(tài)，控制面板上LCD將顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參

數(shù)。

4.2.2自動(dòng)啟動(dòng)

1）按下控制面板上的“AUT0”鋌，使發(fā)電機(jī)處于自動(dòng)啟動(dòng)待機(jī)

狀態(tài)。

2）控制面板上LCD顯示發(fā)電機(jī)各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)。

4.2.3手動(dòng)停機(jī)

發(fā)電機(jī)在手動(dòng)運(yùn)行時(shí)，按下紅色“STOP”鍵，發(fā)電機(jī)即刻停機(jī)。

4.2.4自動(dòng)停機(jī)

當(dāng)“市電”送到低壓配電柜，低壓配電柜“市電、發(fā)電轉(zhuǎn)換開關(guān)”

將自動(dòng)合閘轉(zhuǎn)由“市電”正常供電，發(fā)電機(jī)收到停機(jī)信號(hào)后，運(yùn)

行2分鐘后自動(dòng)停機(jī)。

第三節(jié)柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)規(guī)程

1.0目的：規(guī)范發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)的運(yùn)作。

2.0適用范圍：適用于小區(qū)內(nèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)。

3.0職責(zé)

3.1維修技工負(fù)責(zé)發(fā)電機(jī)日常保養(yǎng)及跟進(jìn)維修。

3.2工程負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)，和對(duì)外委維修公司的督導(dǎo)。

4.0基本內(nèi)容

4.1發(fā)電機(jī)組由工程項(xiàng)目經(jīng)理協(xié)助發(fā)電機(jī)維修公司進(jìn)行保養(yǎng)。

4.2工程項(xiàng)目經(jīng)理要求協(xié)助及監(jiān)督維修公司人員進(jìn)行發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)，并

將工作過程和更換零件數(shù)目作詳細(xì)記錄，填寫發(fā)電機(jī)試車/運(yùn)行記錄。

4.3保養(yǎng)期內(nèi)發(fā)生機(jī)組故障應(yīng)即時(shí)通知維修公司，維修公司應(yīng)負(fù)責(zé)24小時(shí)

內(nèi)排除故障，若在時(shí)限范圍無法排除故障，應(yīng)將實(shí)際情況報(bào)告經(jīng)理，由

經(jīng)理逐級(jí)上報(bào)，協(xié)調(diào)時(shí)間維修。

4.4維修保養(yǎng)內(nèi)容

4.4.1柴油機(jī)部分

1）檢查潤(rùn)滑油油位或更換潤(rùn)滑油。

2）檢查柴油缸油位，油缸內(nèi)是否有雜質(zhì)。

3）檢查水箱水位或更換水箱水。

4）檢查風(fēng)扇皮帶。

5）更爽機(jī)油濾清器。

6）更疾柴油濾清器。

7）更疾空氣濾清器。

8）更爽水濾清器，添加防銹水。

9）檢查有無漏油。

10）檢查蓄電池電壓及連接線。

11）檢查蓄電池液位及比重。

12）清潔電池頭，涂好凡士林。

13）檢查所有控制線。

4.4.2交流發(fā)電機(jī)

1）清潔電球接線箱。

2）軸承加上潤(rùn)滑油。

3）檢查和維修緊接線

4.4.3控制系統(tǒng)

1）檢查所有空氣開關(guān)。

2）檢查保養(yǎng)系統(tǒng)之功能.

3）檢查保養(yǎng)系統(tǒng)性。

4.4.4整臺(tái)發(fā)電機(jī)維護(hù)

1）檢查和收緊所有螺絲。

2）檢查避震墊。

3）運(yùn)行機(jī)組，留意下列事項(xiàng)并記錄：?jiǎn)?dòng)時(shí)間、所有指示燈之

準(zhǔn)確性，所有儀表之準(zhǔn)確性，檢查排煙及聲音，清潔機(jī)身。

第四節(jié)發(fā)電機(jī)房巡查流程

1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。

2.0適用范圍：小區(qū)發(fā)電機(jī)房。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督檢查。

3.2維修技工每天巡查。

4.0基本內(nèi)容:

4.1巡查過程

發(fā)電機(jī)房巡查

機(jī)油粘度及油質(zhì)量是否符合要求更換機(jī)油

-------->

電池是否充足電恢復(fù)充電

------------------否L

電池液位是否正常否恢復(fù)充電

---?

柴油儲(chǔ)量是否支持運(yùn)行4小時(shí)通知購(gòu)買

水箱水位是否正常

控制柜指示狀態(tài)是否正常

相關(guān)數(shù)據(jù)記錄

第七章高低壓配電柜相關(guān)規(guī)程

第一節(jié)變壓器保養(yǎng)規(guī)程

1.0目的:確保變壓器處于最佳運(yùn)行或備用狀態(tài)。

2.0適用范圍：小區(qū)電房變壓器。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)指導(dǎo)及監(jiān)督工作。

3.2維修部維修技工負(fù)責(zé)變壓器保養(yǎng)。

3.3操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)許可證。

4.0基本內(nèi)容：

4.1投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退巴運(yùn)行。

4.1.1用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真

空斷路器，觀察備用變壓器空載運(yùn)行是否正常。

4.1.2逐個(gè)把負(fù)荷移到備用變壓器。

4.1.3斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)斷路器，合上接地開關(guān)并上鎖掛標(biāo)示牌。

4.1.4斷開待檢修變壓器低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電，掛警示牌。

4.1.5檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清嘶，緊固外罩螺絲，

以減小變壓器運(yùn)行時(shí)外罩受振動(dòng)而產(chǎn)生噪音。

4.1.6檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)

接螺絲，螺絲生銹應(yīng)予更換。

4.1.7緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。

4.L8檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否正常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里

面的電路是否良好。

4.1.9用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部的灰塵。

4.1.10檢查變壓器中性點(diǎn)接地狀況和變壓器接地線是否牢固。

4.1.11斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表?yè)u測(cè)變壓器一次側(cè)，二次側(cè)

的線圈相與相之間、相與地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不

低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。

4.1.12檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外隔離柵門。

4.1.13合上高壓側(cè)真空斷路器，變壓器空載運(yùn)行無誤后，用手柄杷低

壓側(cè)息開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移負(fù)荷到保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)

荷運(yùn)行情況是否正常。

4.1.14每?jī)赡昶刚?qǐng)供電局或?qū)I(yè)公司進(jìn)行檢測(cè)。

4.1.15做好保養(yǎng)記錄。

4.2安全注意事項(xiàng)：

4.2.1操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋、戴好絕緣手套。

4.2.2搖測(cè)絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

第二節(jié)高壓配電柜配電操作規(guī)程

1.0目的：規(guī)范配電操作規(guī)程，確保供電及設(shè)備安全。

2.0適用范圍：小區(qū)高壓房高壓配電柜操作。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目經(jīng)埋負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)監(jiān)督。

3.2維修技工負(fù)責(zé)具體實(shí)施操作。

4.0基本內(nèi)容

4.1開關(guān)柜操作程序：

4.1.1合閘送電

1）關(guān)閉前門，將聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)噫i閉位置”分?jǐn)嘟拥?/p>

開關(guān)。

2）合上隔離開關(guān)，將連鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至“工作位置二

3）合上斷路器。

4.1.2停電分閘

1）分開斷路器。

2）聯(lián)鎖手柄向下轉(zhuǎn)動(dòng)至“分?jǐn)嚅]鎖位置”，分開隔離開關(guān)。

3）驗(yàn)電確認(rèn)無電后合接地開關(guān)，聯(lián)鎖手柄向上轉(zhuǎn)動(dòng)至“檢修位置”。

4）懸掛“嚴(yán)禁合閘”標(biāo)示牌。

第三節(jié)變壓器室巡查流程

1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。

2.0適用范圍：小區(qū)變壓器室。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。

3.2維修技工每天巡查、記錄。

4.0基本內(nèi)容:

4.1巡查過程:

檢查原因

檢查溫度

維修

請(qǐng)示停電

檢查原因

絕緣子情況

破裂

正常

第四節(jié)控制柜保養(yǎng)規(guī)程

1.0目的：確保控制柜對(duì)設(shè)備的運(yùn)行、控制正常。

2.0適用范圍：小區(qū)各類控制柜。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理指導(dǎo)及監(jiān)督檢查工作。

3.2維修部維修技工負(fù)貢實(shí)施維護(hù)。

4.0基本內(nèi)容：

4.1全面認(rèn)真檢修保養(yǎng)控制柜各部件，元件及線路。

4.2關(guān)掉控制柜電源，檢查柜內(nèi)的各類開關(guān)、接觸器，有損壞的要及時(shí)更換,

觸點(diǎn)凹凸不平的必須更換。

4.3緊固各類器件的緊固螺栓，緊固所有接線螺栓，彈簧墊片不行的應(yīng)進(jìn)行

更換。

4.4每班檢查各類指示部件如電壓表，電流表，指示燈等工作是否正常。

4.5對(duì)有弱電（即電子元件）控制板的，應(yīng)檢查電路組件是否清潔，元件有

否脫焊。

4.6檢查柜內(nèi)所有的電容器，有否鼓漲或流液現(xiàn)象，如有要及時(shí)更換。

4.7檢查所有指示標(biāo)志及線頭標(biāo)志是否清晰，柜表面油漆有無脫落，有問題

要及時(shí)修補(bǔ)。

4.8每季度對(duì)柜內(nèi)外進(jìn)行一次全面清潔，用毛刷子或吹風(fēng)機(jī)清除灰塵，特別

是殘留電線及金屬絲線，以防造成電路短路。

4.9接通控制電源，注意有無異常響聲及異味，檢查各指示部件的工作狀態(tài)

應(yīng)正常，對(duì)有弱電控制板的要用萬用表檢查板上輸入電壓是否正常，操作上

應(yīng)小心。

4.10控制柜內(nèi)應(yīng)各有控制原理圖。

4.11每年必須用500VMQ表測(cè)試線路的絕緣電阻（R210MQ）。

4.12每年必須用對(duì)地電阻測(cè)試儀測(cè)試控制柜的對(duì)地電阻（RW10。。

4.13保養(yǎng)周期:

時(shí)間

項(xiàng)目每周每月每季每年

1、緊固螺絲，接線——

2、清理灰塵——

3、電動(dòng)機(jī)主線路，二次控制回路絕緣———

電阻

4、接地裝置檢查———

第五節(jié)低壓配電柜（箱）、開關(guān)保養(yǎng)規(guī)程

L0目的：確保低壓配電柜的正常、安全運(yùn)行。

2.0適用范圍：小區(qū)低壓房低壓配電柜檢查、保養(yǎng)。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督及指導(dǎo)檢查。

3.2設(shè)備維修技工負(fù)責(zé)保養(yǎng)維護(hù)工作，全面地檢修配電柜內(nèi)全部設(shè)備，以最

少的停電

時(shí)間完成檢修。每半年保養(yǎng)一次。

4.0基本內(nèi)容：

4.1檢修前按排好工作程序，取得客服中心經(jīng)理批準(zhǔn)。

4.2檢修前三天通知業(yè)主停電時(shí)間。

4.3先檢修不需停變壓器的部分，關(guān)掉空氣開關(guān)。

4.4饋線柜的檢修：

4.4.1取出抽屜，檢查抽屜柜中的自動(dòng)空氣開關(guān)，緊固所有接線。觸點(diǎn)

凹凸不平部分用細(xì)鏗鋰平，彈簧墊片損壞的應(yīng)進(jìn)行更換，檢查主回路的

銅鼻子是否接觸牢固，清理灰塵部分及指示部分。

4.4.2用手柄搖出電動(dòng)開關(guān),按4.4.3檢修步驟進(jìn)行操作。

4.4.3抽屜式萬能限流斷路器：

1）用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。

2）對(duì)機(jī)構(gòu)的各個(gè)摩擦部分涂以海滑油。

3）如果觸頭的銀合金磨損嚴(yán)重、表面不平等，則必須更換。

4）用500VMQ表檢查斷路器的絕緣電阻,R210MQ。

5）斷路器檢查完畢后，在手動(dòng)和電磁合閘操作情況下應(yīng)可靠閉

合，當(dāng)手按“斷開”按鈕時(shí)能立即動(dòng)作。

4.4.4斷開饋線柜前的進(jìn)線開關(guān)，掛上“禁止合閘，有人工作”的標(biāo)志

牌，用吹風(fēng)機(jī)清理柜內(nèi)灰塵，檢杳抽屜接插機(jī)構(gòu)有無異常（有問題的更

換），將抽屜放回配電柜中，合上進(jìn)線開關(guān)，檢查控制部份和指示剖份。

4.5電容柜的檢修：

4.5.1檢修電容柜時(shí)，應(yīng)先斷開電容柜總開關(guān)，用25平方亳米以上導(dǎo)線

逐個(gè)把電容器接地進(jìn)行放電，后檢查與緊固接觸器、電容器的接線螺絲，接地裝

置是否良好，用吹風(fēng)機(jī)進(jìn)行除塵清潔，然后合閘進(jìn)行指示部分及自補(bǔ)償?shù)恼{(diào)試.

4.6進(jìn)線柜檢修：

4.6.1進(jìn)線柜及聯(lián)絡(luò)柜中的斷路器檢修：先斷開所有負(fù)荷后。重新累固

接線螺絲，檢查刀口的彈力是否符合規(guī)定。滅弧柵有否破裂或損壞，手

動(dòng)調(diào)試機(jī)械聯(lián)鎖分合閘是否準(zhǔn)確，檢查修錦觸頭表面，檢查內(nèi)部彈簧、

墊片、螺絲有無松動(dòng)、變形、脫落，并進(jìn)行清潔、除塵處理（具體操作

按4.6.2進(jìn)行）o

4.6.2萬能式斷路器

4.6.2.1抽出開關(guān)，用吹風(fēng)機(jī)對(duì)斷路器進(jìn)行清掃工作。

4.6.2.2對(duì)各個(gè)轉(zhuǎn)動(dòng)或滑動(dòng)部位加注潤(rùn)滑油。

4.6.2.3抹凈觸頭上的煙痕，發(fā)現(xiàn)觸頭接觸面有小的金屬粒時(shí)，

應(yīng)將其清除。

4.6.2.4如果觸頭銀合金磨損嚴(yán)重，則必須更換觸頭。

4.6.2.5清理滅弧罩兩壁煙痕，如果滅弧柵片損壞，必須更換。

4.6.2.6用50OVMC表檢查斷路器的絕緣電阻（R210MQ）。

4.6.2.7重新插入開關(guān)后，按“啟動(dòng)”按鈕，斷路器應(yīng)可靠閉合,

按“停止”按鈕應(yīng)立即斷開。

4.7母線的檢修:

4.7.1檢查前操作步驟：逐個(gè)斷開低壓側(cè)的負(fù)荷，斷開高壓側(cè)的斷路器，

合上接地開關(guān)，用手把把高壓開關(guān)柜搖出，掛上“禁止合閘，有人工作”

的標(biāo)志牌，然后對(duì)控制柜邊的母排用25平方毫米以上導(dǎo)線短接并掛接

地線，緊固母排螺絲。

4.7.2檢修操作步驟：母排接觸處重新擦凈，抹上凡士林，用新彈簧墊

片螺絲加以緊固，檢查母排間的絕緣子、間距、連接處有無異象，檢查

電流、電壓、互感器的二次繞組的可靠性。

4.7.3拆除與母排連接的二次回路短接線和接地線，用500VMQ表測(cè)量

相間、相對(duì)地、相對(duì)零的絕緣電阻（R》l0MQ）o

4.7.4操作完畢送電前檢查測(cè)試。拆除所有接地線、短接線、檢查是否

遺留工具在柜內(nèi)，確定無誤后，斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用手把把高壓開

關(guān)搖進(jìn)，合上N行變壓器的高壓斷路器,取下標(biāo)志牌.，向變壓器送電，

然后再合上低壓側(cè)總電柜的斷路器，向母排送電，最后合上有關(guān)聯(lián)絡(luò)柜

和各支路自動(dòng)空氣開關(guān)。

4.8切換柜的檢修：

4.8.1斷開出線負(fù)荷，用手柄搖出斷路器，按4.6.2檢修步驟進(jìn)行操作。

4.8.2重新將斷路器放回切換柜中，用市電和發(fā)電機(jī)電源分別檢查切換

柜中機(jī)械聯(lián)

鎖裝置是否可靠工作，拆除市電和發(fā)電機(jī)電源的進(jìn)線，檢查電氣

聯(lián)鎖裝置是否可靠工作。

4.9注意事項(xiàng)：

4.9.1必須設(shè)專人監(jiān)護(hù)。

4.9.2工作前必須驗(yàn)電。

4.9.3檢修人員應(yīng)對(duì)整個(gè)配電柜的電氣機(jī)械聯(lián)鎖情況熟悉并會(huì)操作。

4.9.4檢修中應(yīng)詳細(xì)了解哪些線路是雙供電。

4.9.5母排檢修時(shí)應(yīng)對(duì)線路中的殘余電荷進(jìn)行充分放電。

4.10保養(yǎng)周期:

時(shí)間

每周每月半年壹年

項(xiàng)目

1.饋線柜

B.緊固接線,螺絲——X

B.檢查接插口—

C.清理灰塵——

D.抽屜式萬能限流斷路器——X

2.電容柜

B.緊固接線,螺絲——X

B.檢查電容一—X

C.清理灰塵——X

3.進(jìn)線柜

B.緊固接線,螺絲——X

B.進(jìn)線開關(guān)——

C.清理灰塵——

4.母排

B.緊固螺絲——

B.絕緣電阻——

5.切換柜

B.開關(guān)一—

B.機(jī)械，電氣聯(lián)鎖裝置———

6.配電柜（箱）二次回路絕緣電阻———

7.接地網(wǎng)，電纜溝接地支架，配電柜一——

（箱）的接地電阻

第六節(jié)高壓室巡查維修流程

1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。

2.0適用范圍：小區(qū)范圍內(nèi)的高壓室巡查。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督檢查。

3.2維修技工每天巡查、記錄。

4.0基本內(nèi)容：

4.1巡查過程

缺少

將有關(guān)記錄記于運(yùn)行

表格上

第七節(jié)低壓室巡查維修流程

1.0目的：規(guī)范巡查流程，確保設(shè)備運(yùn)行正常。

2.0適用范圍：小區(qū)低壓房。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目經(jīng)理每周巡查及監(jiān)督。

3.2維修技工每天巡查、記錄。

4.0流程

異常

正常

電容柜投入情況

不正常檢查原因維修處理

正常

導(dǎo)線接頭情況

接頭氧化或接觸不良

過熱異味

正常

記錄有關(guān)電壓、電源功率

因素等數(shù)據(jù)于運(yùn)行記錄

表格

第八章電梯機(jī)房相關(guān)規(guī)程

第一節(jié)電梯機(jī)房巡查流程

1.0目的：確定電梯正常運(yùn)行。

2.0適用范圍：適用于各客服中心轄區(qū)內(nèi)有機(jī)房電梯。

3.0職責(zé)

3.1項(xiàng)目經(jīng)理每周進(jìn)行巡查及監(jiān)督。

3.2維修技工每天進(jìn)行巡查記錄。

4.0基本內(nèi)容:

檢查

第二節(jié)電梯操作流程

1.0目的：確保操作的安全性和正確性。

2.0適用范圍：適用于小區(qū)電梯的操作。

3.0職責(zé)：

3.1項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督管理工作。

3.2維修保養(yǎng)公司人員負(fù)貢電梯開啟時(shí)的操作。

4.0工作程序：

4.1全自動(dòng)運(yùn)行

4.1.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“STOP”打到運(yùn)行狀態(tài)“RUN”處。

4.1.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱，把照明開關(guān)扳向“開把風(fēng)扇開

關(guān)扳向“開”，把運(yùn)行停止開關(guān)扳向“運(yùn)行”，將手動(dòng)、自動(dòng)開關(guān)

扳向“自動(dòng)”位置。

4.1.3按任一樓層，電梯將自動(dòng)運(yùn)行。

4.1.4鎖上操作箱。

4.2手動(dòng)運(yùn)行

4.2.1將首層基站鎖用鑰匙將關(guān)機(jī)狀態(tài)“STOP”打到運(yùn)行狀態(tài)“RUN”處。

4.2.2用專用鎖匙打開轎箱內(nèi)操作箱，把照明開關(guān)扳向“開”，把風(fēng)扇開

關(guān)扳向“開”，把運(yùn)行停止開關(guān)扳向“運(yùn)行”，將手動(dòng)、自動(dòng)開關(guān)

扳向“手動(dòng)”位置。

4.2.3選擇到達(dá)樓層,按住關(guān)門按鈕,直至電梯啟動(dòng)后,方可松手。

4.2.4到達(dá)指定樓層時(shí)，電梯自動(dòng)打開門。

4.2.5鎖上操作箱。

第九章物業(yè)區(qū)域給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程

1目的

及時(shí)處理給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，保養(yǎng)好設(shè)備，確保設(shè)備性能始終處于良

好的運(yùn)行或備用狀態(tài)。

2適用范圍

物'也區(qū)域內(nèi)的生活水泵，消防泵，噴淋泵，增壓泵，排污泵，空調(diào)水泵，相

關(guān)閥門、管道等給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

3職責(zé)

3.1工程管理員負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃的制定，維修保養(yǎng)工作的指導(dǎo)、檢查

監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)工作。

3.2管理處主任負(fù)責(zé)批準(zhǔn)維修保養(yǎng)工作計(jì)劃。

3.2水工負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

4工作程序

4.1給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作程序

4.1.1維保組負(fù)責(zé)給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

4.1.2工程管理員每年12月制訂下年度的《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》，并按

運(yùn)行情況制訂中修、大修計(jì)劃。

4.1.3維保組按《設(shè)備年度維修維護(hù)計(jì)劃》要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，并將

維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)施維護(hù)單》并匯總于《設(shè)施/設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》。

4.1.4給排水設(shè)備故障一般不超過8小時(shí)，若在8小時(shí)內(nèi)無法解決的重要部

位故障，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時(shí)間書面上報(bào)管理處。

4.1.5凡是夜間發(fā)生的，不影響用戶生活、工作的，不會(huì)產(chǎn)生嚴(yán)重后果的給

排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由早班水工進(jìn)行維修。

4.1.6工程管理員提供工作指導(dǎo)及檢查監(jiān)督。

4.1.7需停水進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，做好事先通知解釋工作。

4.2給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作程序

4.2.1供水泵出現(xiàn)故障時(shí)，當(dāng)班水工應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通知管理

處組織有關(guān)人員及時(shí)維修。

4.2.2排污泵出現(xiàn)故障時(shí)，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故障，檢

查排除；如是水泵故障，則維修水泵。

4.2.3供水管網(wǎng)出現(xiàn)故障，發(fā)生泄漏影響正常供水，當(dāng)班水工應(yīng)立即關(guān)閉上

端閥門，及時(shí)通知管理處組織有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。

4.2.4排污井、雨水井等因堵塞造成下水不暢、浸水等，立即電話通知維修

人員疏通。

4.3給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表

序號(hào)檢查保養(yǎng)項(xiàng)目保養(yǎng)內(nèi)容（含使用材料）周期

01水泵機(jī)組及附件外觀清潔擦洗、除污月

壓力表指示顯示不正常，不定期

檢查更換

電機(jī)主回路、控制回路測(cè)半年

試、檢查、緊固

水泵軸端密封如滲漏超標(biāo)，不定期

更換機(jī)械密封

電機(jī)軸承，水泵軸承加注2半年

#二硫化鋁鋰基脂

02如滲漏，補(bǔ)漏；如銹蝕，除不定期

管道外觀銹、刷防銹漆和面漆

閥門外觀閥桿漏水，壓緊螺不定期

栓；如銹蝕，除銹、刷防銹

漆和面漆

5工作內(nèi)容

5.1生活水泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

5.2消防泵和噴淋泵、提升泵每三月進(jìn)行一次試運(yùn)行，運(yùn)行時(shí)間1分鐘，每

年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

5.3排污泵每年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

5.4各水泵保養(yǎng)時(shí)應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨

泵同時(shí)保養(yǎng)。

5.5泵體的保養(yǎng)

5.5.1被檢查泵體應(yīng)無破損，銘牌齊全，水流方向指示明確清晰，外觀整潔,

油漆完好。

5.5.2檢查、補(bǔ)充潤(rùn)滑油脂，若油質(zhì)變色或有雜質(zhì)，應(yīng)予更換。

5.5.3檢查水泵軸端密封情況，若有漏水超HI10滴/分，應(yīng)拆開檢查機(jī)械密

封，發(fā)現(xiàn)嚴(yán)重磨損或出現(xiàn)開裂情況應(yīng)準(zhǔn)備更換機(jī)械密封。

5.5.4聯(lián)軸器的聯(lián)接螺栓和橡膠墊圈若有損壞應(yīng)予更換。

5.5.5緊固機(jī)座螺絲并做防銹處理。

5.5.6生活水泵和空調(diào)水泵因運(yùn)轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清

洗或更換。

5.6水泵電機(jī)的保養(yǎng)

5.6.1外觀檢查應(yīng)整潔，銘牌齊全，接地線連接良好。

5.6.2拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表?yè)u測(cè)電機(jī)繞組相與

相、相對(duì)地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于0.5兆歐。

5.6.3電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密，無老化現(xiàn)象。

5.7相關(guān)閥門、管道及附件的保養(yǎng)：

5.7.1各個(gè)閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

5.7.2單向閥動(dòng)作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水八

5.7.3壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。

5.7.4管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

5.8控制柜的保養(yǎng)

5.8.1斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動(dòng)、停止按鈕動(dòng)作應(yīng)靈活可

靠。

5.8.2檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接

觸線頭和接線端子的接線螺絲。

5.8.3清潔控制柜內(nèi)外灰塵。

5.8.4合上總電源，檢查電源指示是否正常。

5.8.5保養(yǎng)完畢按規(guī)定要求起動(dòng)水泵，觀察電流表、指示燈指示是否正常。

5.8.6觀察水泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否平穩(wěn)，無明顯振動(dòng)和異響，壓力表指示正常，控制

柜各電器無不良噪音。

第十章智能化設(shè)備相關(guān)規(guī)程

第一節(jié)智能化控制中心管理規(guī)定

1.0目的：保證機(jī)房安全，系統(tǒng)正常工作。

2.0適用范圍：智能化控制中心。

3.0職責(zé)：

3.0技工負(fù)責(zé)機(jī)房管理，確保路由器、服務(wù)器、主干交換機(jī)安全。

4.0工作內(nèi)容：

4.1防火、防塵、防潮、防鼠、防靜電、通風(fēng)。

4.2溫度控制在18℃-27℃之間，濕度控制在30155%之間。

4.3未經(jīng)機(jī)房管理人員許可，任何人不得進(jìn)入機(jī)房。

4.4進(jìn)入機(jī)房人員未經(jīng)許可不得操作任何電腦設(shè)備，不得隨意翻閱資料。

4.5禁止在服務(wù)器系統(tǒng)上安裝與該服務(wù)器提供服務(wù)無關(guān)的軟件。

4.6每周查看所有服務(wù)器日志一次，并備份E志。

4.7服務(wù)器和網(wǎng)絡(luò)設(shè)備密碼不得泄露。

第二節(jié)停車場(chǎng)控制系統(tǒng)管理規(guī)定

1.0目的：保證小區(qū)停車場(chǎng)系統(tǒng)正常。

2.0適用范圍：維修技工。

3.0職責(zé)：按計(jì)劃進(jìn)行保養(yǎng)工作記錄，和廠商技犬員確保系統(tǒng)正常工作。

4.0工作內(nèi)容:

4.1車輛出入數(shù)據(jù)保存一個(gè)月，要及時(shí)刪除過期的數(shù)據(jù)。

4.2每三天備份停車場(chǎng)IC卡數(shù)據(jù)庫(kù)，同時(shí)校對(duì)服務(wù)器時(shí)鐘。

4.3每三個(gè)月對(duì)崗?fù)さ碾娔X除塵，每六個(gè)月重新安裝操作系統(tǒng)。

4.4每周校準(zhǔn)崗?fù)づc崗?fù)ぶg的時(shí)間和崗?fù)る娔X與道匣讀K器之間的時(shí)'可是

否一致。

4.5每六個(gè)月檢測(cè)一次道匣地感的靈敏度。

4.6每六個(gè)月對(duì)各道匣轉(zhuǎn)動(dòng)軸加潤(rùn)滑。

4.7每年全面查驗(yàn)齒輪磨損，緊固電線接頭，緊固限位開關(guān)。

4.8檢查箱門、箱蓋密封，防止雨水進(jìn)入。

5.0工作流程:

1、軟件設(shè)置

2、電腦除塵

1、軸承加油

2、閘檸上下卡位是否松動(dòng)

1、注意地感靈敏度

2、LED燈亮點(diǎn)

第三節(jié)停車場(chǎng)系統(tǒng)保養(yǎng)流程

1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，確保停車場(chǎng)系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作

2.0范圍：小區(qū)停車場(chǎng)系統(tǒng)

3.0職責(zé)：

3.1工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；

3.2維修技工每月保養(yǎng)一次（由廠商技術(shù)員協(xié)助）；

4.0工作流程

、

道閘控制機(jī)機(jī)械部1、軸承加油

份2、道閘桿上下卡位是否松動(dòng)

道閘控制機(jī)按鈕和地

,注意地感靈敏度

感靈敏度

閘道出入口讀卡機(jī)

1、LED燈亮點(diǎn)

字屏和感應(yīng)器靈敏度

電腦和軟件工作情況1、軟件設(shè)置

、清理護(hù)罩玻璃

攝像機(jī)工作情況1

填寫記錄存檔I、交項(xiàng)目經(jīng)理審查

第四節(jié)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)保養(yǎng)流程

1.0目的：規(guī)范保養(yǎng)流程，確保監(jiān)控系統(tǒng)正常、穩(wěn)定工作。

2.0范圍：監(jiān)控系統(tǒng)安裝、維修工作。

3.0職責(zé)：

3.1工程維修服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督實(shí)施；

3.2弱電技工每月保養(yǎng)一次；

3.3每年3月由網(wǎng)絡(luò)班安防技術(shù)員清洗攝像機(jī)防護(hù)罩玻璃。

4.0工作流程:

1、有無樹葉、樹枝遮擋鏡頭；

2、根據(jù)白天夜晚光照度不同，調(diào)節(jié)監(jiān)視器亮度:

3、畫面清晰度。

1、BNC接頭；