工程經(jīng)濟(jì)學(xué)青島理工大第章可行性研究

8.1工程項(xiàng)目可行性研究概述第八章工程項(xiàng)目的可行性研究8.1.1可行性研究的概念概念：可行性研究（feasibilitystudy）又稱可行性分析技術(shù)，是在投資決策之前，運(yùn)用多種科學(xué)研究成果，對擬建項(xiàng)目進(jìn)行全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)方法。是在項(xiàng)目決策之前，調(diào)查研究與擬建項(xiàng)目有關(guān)的自然、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面資料，分析、比較可能的投資方案和建設(shè)方案，從市場需求預(yù)測技術(shù)與經(jīng)濟(jì)的可行性，以及對環(huán)境的影響，是對項(xiàng)目做系統(tǒng)、科學(xué)、全面的分析研究，進(jìn)而創(chuàng)造出有利于項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最優(yōu)方案。可研的任務(wù)：研究某個(gè)項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、適用、安全，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，財(cái)務(wù)上是否盈利對環(huán)境的影響1、產(chǎn)生20世紀(jì)30年代美國為開發(fā)田納西河流域時(shí)，可行性研究作為工程規(guī)劃的重要階段，保證了項(xiàng)目的建設(shè)穩(wěn)步發(fā)展，從而取得了明顯的經(jīng)濟(jì)效益。第二次世界大戰(zhàn)后，特別是20世紀(jì)60年代以來，可行性研究方法不斷得到充實(shí)完善，形成了一套系統(tǒng)的科學(xué)分析方法，它的應(yīng)用范圍也不斷擴(kuò)大。8.1.2可行性研究的產(chǎn)生與發(fā)展2、可行性研究的發(fā)展第一階段是從20世紀(jì)30年代至50年代初，這一時(shí)期的可行性研究主要采用財(cái)務(wù)評價(jià)的方法。第二階段是從20世紀(jì)50年代初至60年代末，這一時(shí)期的可行性研究發(fā)展到國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)（傳統(tǒng)費(fèi)用效益分析）的方法。第三階段是從20世紀(jì)60年代末至今，這一時(shí)期的可行性研究進(jìn)一步發(fā)展到一個(gè)新高度，產(chǎn)生了社會(huì)評價(jià)的方法（現(xiàn)代費(fèi)用效益分析），把增長目標(biāo)和公平目標(biāo)結(jié)合起來?？尚行匝芯吭谖覈膽?yīng)用我國1979年開始介紹可研方法，并組織翻譯出版了《工業(yè)可行性研究手冊》和其他相關(guān)出版物。1981年1月，國務(wù)院頒布了《技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口工作暫行條例》，明確規(guī)定“所有技術(shù)引進(jìn)和設(shè)備進(jìn)口項(xiàng)目，都要明確編制項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告”，1987年，國家計(jì)劃委員會(huì)發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》、《建設(shè)項(xiàng)目評價(jià)參數(shù)》和《中外合資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法》，對可行性研究中的經(jīng)濟(jì)評價(jià)部分做了更為詳細(xì)的規(guī)定和要求。1993年國家計(jì)劃委員會(huì)、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》。2002年頒發(fā)了《投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）》，為正確進(jìn)行項(xiàng)目的可行性研究、科學(xué)決策項(xiàng)目投資提供了指導(dǎo)原則。1、目的可行性研究的目的是對工程項(xiàng)目從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)兩個(gè)方面進(jìn)行全面的、系統(tǒng)的研究分析，并對投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測，以判斷可行與否?？尚行匝芯康淖罡镜哪康脑谟跒橥顿Y決策提供技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等多方面的論證，通過科學(xué)的程序和方法、篩選出最優(yōu)方案，從而提高決策的成功率。8.1.3可行性研究的目的與作用2、作用（1）可行性研究是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)（2）作為向銀行申請貸款或籌資的依據(jù)（3）作為工程設(shè)計(jì)和建設(shè)的依據(jù)（4）作為向當(dāng)?shù)卣铜h(huán)保部門申請建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)（5）作為建設(shè)項(xiàng)目與各有關(guān)部門簽訂合同或協(xié)議的依據(jù)（6）作為核準(zhǔn)采用新技術(shù)、新設(shè)備研制計(jì)劃的依據(jù)（7）作為企業(yè)安排項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)施的依據(jù)8.2可行性研究的工作階段和工作程序8.2.1可行性研究的工作階段可行性研究是在投資前期所做的工作。它一般分為四個(gè)工作階段：機(jī)會(huì)研究階段、初步可行性研究階段、詳細(xì)可行性研究階段評價(jià)與決策階段1、投資機(jī)會(huì)研究（Opportunitystudy)機(jī)會(huì)研究又稱為投資機(jī)會(huì)鑒定，其主要任務(wù)是提出建設(shè)項(xiàng)目投資方向的建議。一般機(jī)會(huì)研究:指明具體的投資項(xiàng)目或方向，分為地區(qū)研究、部門研究、以資源為基礎(chǔ)的研究項(xiàng)目機(jī)會(huì)研究：將項(xiàng)目的初期設(shè)想轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y建議投資估算一般根據(jù)類似工程項(xiàng)目來推算工程造價(jià)和生產(chǎn)成本，并初步分析投資效果。估算誤差程度在±30%，研究費(fèi)用一般占投資的0.1%～1%。2、初步可行性研究(Pre-feasibilitystudy)在進(jìn)行正式的詳細(xì)可行性研究之前開展的預(yù)備性研究。進(jìn)一步判斷投資機(jī)會(huì)是否有前途，是否需要進(jìn)行詳細(xì)可行性研究，確定需要進(jìn)一步進(jìn)行研究的關(guān)鍵性問題(市場、技術(shù)方案等)?；窘Y(jié)構(gòu)和內(nèi)容與可研相似，對投資估算的精度一般要求在±20%左右，所需時(shí)間約為4～6個(gè)月，所需費(fèi)用約占項(xiàng)目投資額的0.25%～1.25%。估算誤差程度為±20%，費(fèi)用一般占投資的0.25%～1.5%。3、可行性研究(Feasibilitystudy)是投資前期研究和評價(jià)的關(guān)鍵階段。主要任務(wù)是提出多種可能方案；進(jìn)行綜合效益分析和全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證；確定項(xiàng)目的最終可行性、方案選擇的依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；對擬建項(xiàng)目提出結(jié)論性建議。詳細(xì)可行性研究的結(jié)構(gòu)和內(nèi)容、步驟和方法，都有比較成熟的做法和專門的規(guī)定。在這一階段，投資前期的工作做得最為詳盡和深入、全面和具體。計(jì)算精度應(yīng)控制在±10%以內(nèi)，所需時(shí)間：大型項(xiàng)目約為一年或更長，中小型項(xiàng)目約為半年，所需費(fèi)用：大型項(xiàng)目約占項(xiàng)目投資額的0.2%～1%，中小型項(xiàng)目約占項(xiàng)目投資額的1%～3%。4、評價(jià)決策階段(Eevaluationstudy)評價(jià)決策階段也稱為項(xiàng)目評估，其主要任務(wù)是對擬建項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行審核，提出評價(jià)意見，以最終決定項(xiàng)目投資是否可行、是否合理，并選擇最佳投資方案。項(xiàng)目評估一般是由投資決策部門組織進(jìn)行，或由其委托建設(shè)銀行、投資銀行、工程咨詢公司或有關(guān)專家，對建設(shè)項(xiàng)目可行性報(bào)告進(jìn)行全面的審核和再評價(jià)。按照國家發(fā)展和改革委員會(huì)的規(guī)定，對于大中型項(xiàng)目、限額以上項(xiàng)目及重要的小型項(xiàng)目，必須經(jīng)有權(quán)審批的單位委托有資格的工程咨詢單位進(jìn)行評估論證。研究階段主要任務(wù)投資估算精度研究費(fèi)用占總投資的比例研究所需時(shí)間機(jī)會(huì)研究尋求投資機(jī)會(huì)，確定是否進(jìn)一步研究±300.1%～1.0%1～3個(gè)月初步可行性研究是否需要進(jìn)一步研究，確定關(guān)鍵性問題±200.25%～1.25%4～6個(gè)月詳細(xì)可行性研究全面技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證，確定擬建項(xiàng)目可行性±10大項(xiàng)目0.2%～1.0%中小項(xiàng)目1.0%～3.0%大項(xiàng)目1年或更長中小項(xiàng)目半年左右評價(jià)決策研究審查可行性報(bào)告±101個(gè)月左右表8.1可行性研究的階段與內(nèi)容比較

8.2.2可行性研究的工作程序

國家有關(guān)部門發(fā)布的文件、條例中明確指出可行性研究的工作程序如下（見圖8-1）。（1）提出項(xiàng)目建議書——投資建設(shè)單位根提出需要進(jìn)行可行性研究的“項(xiàng)目建議書”。（2）委托與簽訂合同——經(jīng)各級政府主審部門篩選審定后下達(dá)項(xiàng)目建議書，投資主體單位向有相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計(jì)、咨詢單位委托進(jìn)行可行性研究工作，簽訂合同。（3）承接單位開展可行性研究工作（4）項(xiàng)目可行性研究報(bào)告審批——大中型項(xiàng)目的可研報(bào)告，由各主管部門負(fù)責(zé)預(yù)審，報(bào)國家發(fā)改委審批；重大項(xiàng)目和特殊項(xiàng)目的可研報(bào)告由國家發(fā)展改委會(huì)同有關(guān)部門預(yù)審，報(bào)國務(wù)院審批；小型項(xiàng)目的可研報(bào)告按隸屬關(guān)系由各主管部門審批。項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告經(jīng)審定，都有三種可能，即批準(zhǔn)、否決和修改補(bǔ)充。咨詢機(jī)構(gòu)為政府服務(wù)對政府建設(shè)行政主管機(jī)構(gòu)：與建筑業(yè)發(fā)展、城市建設(shè)、建筑市場管理等有關(guān)的法規(guī)、政策提供咨詢意見。對政府興建的重大項(xiàng)目：對項(xiàng)目方案進(jìn)行論證、分析和評價(jià)。如青島跨海底隧道項(xiàng)目，我市委托中鐵隧道設(shè)計(jì)院和上海隧道設(shè)計(jì)院分別進(jìn)行了礦山法隧道和沉管法隧道的初步可行性研究。如：海灣大橋工程可行性研究報(bào)告上報(bào)國家計(jì)委。中國國際工程咨詢公司評估后于2001年11月將評估報(bào)告上報(bào)國家計(jì)委。中國國家體育場（“鳥巢”）國家體育場設(shè)計(jì)方案競賽方案08方案011方案012“鳥巢”方案的選擇過程“鳥巢”方案比選中，13名評委，7名為中方代表，6名為國際專家代表。7個(gè)中方委員中，3位院士為技術(shù)專家，2位委員為行政官員，2位為企業(yè)代表。6個(gè)外國評委都投‘鳥巢’。只要有1個(gè)中國評委投票給‘鳥巢’，就會(huì)中標(biāo)。用鋼指標(biāo)驚人，和悉尼奧運(yùn)會(huì)主體育場相比是數(shù)量級的差別。建筑穩(wěn)定性和安全性難以保證。鋼結(jié)構(gòu)部分跨度大，設(shè)備和結(jié)構(gòu)自重戰(zhàn)承載能力80%，安全儲(chǔ)備不足。造價(jià)高，38億問題調(diào)整

去掉開啟式屋頂將中間的口子開得更大，減少跨度，減輕自重。38億元的預(yù)算將減少到31億。提供給上級領(lǐng)導(dǎo)決策項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及編制建設(shè)總進(jìn)度研究實(shí)施辦法提出可行性研究報(bào)告研究經(jīng)濟(jì)上的合理性財(cái)務(wù)分析計(jì)算投資造價(jià)與生產(chǎn)成本經(jīng)濟(jì)評價(jià)投資效果分析與利潤預(yù)測確定生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品方案、車間組成，選擇設(shè)備、人員配備及組織機(jī)構(gòu)征求有關(guān)部門和委托單位對方案的初步意見選擇生產(chǎn)工藝建設(shè)地點(diǎn)選擇多方案論證、比較選擇最優(yōu)方案、研究技術(shù)上的可行性研究擬建項(xiàng)目的必要性和現(xiàn)實(shí)性市場調(diào)查（調(diào)查社會(huì)對產(chǎn)品的需求量與預(yù)測）資源調(diào)查（對原材料、燃料、水、電、交通運(yùn)輸、地質(zhì)、建材、生活設(shè)施等自然與經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件調(diào)查）項(xiàng)目建議了解有關(guān)部門與委托單位對建設(shè)項(xiàng)目的意圖讀出結(jié)論與建議圖8.1可行性研究的工作程序框圖8.3可行性研究報(bào)告的編制8.3.1編制的原則與依據(jù)1、編制的原則（1）科學(xué)性、公正性原則（2）全面性、綜合性原則（3）規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化原則（4）有計(jì)劃、分步驟原則8.3.1編制的原則與依據(jù)2、編制的依據(jù)（1）國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針、政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃（2）項(xiàng)目建議書和委托單位的設(shè)想說明（3）經(jīng)國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃、詳細(xì)規(guī)劃、交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等（4）可靠的自然、地理、氣象、地質(zhì)、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)等基礎(chǔ)資料（5）國家正式頒發(fā)的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范和有關(guān)規(guī)定等（6）國家公布的用于項(xiàng)目評價(jià)的有關(guān)手冊、參數(shù)、指標(biāo)等。（7）試驗(yàn)試制報(bào)告8.3.2可行性研究的工作步驟組建研究小組，制訂研究計(jì)劃

調(diào)查研究，搜集資料制定評價(jià)指標(biāo)體系方案設(shè)計(jì)和優(yōu)選社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析和評價(jià)編制可行性研究報(bào)告8.3.3可行性研究的主要內(nèi)容可行性研究報(bào)告正文（1）總論（2）市場需求預(yù)測和擬建規(guī)模（3）建設(shè)條件與選址（4）項(xiàng)目技術(shù)方案（5）環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全（6）企業(yè)組織與人員培訓(xùn)（7）實(shí)施計(jì)劃與建設(shè)進(jìn)度（8）投資估算與資金規(guī)劃（9）經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評價(jià)（10）結(jié)論與建議

（1）總論即對項(xiàng)目情況、可行性研究情況以及研究結(jié)論等主要內(nèi)容進(jìn)行簡明扼要地介紹，實(shí)際上是整個(gè)可行性研究報(bào)告的濃縮與綜述。這部分內(nèi)容包括：1）項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、建設(shè)單位；2）項(xiàng)目來源及提出的背景；3）項(xiàng)目投資的必要性和經(jīng)濟(jì)意義；4）研究單位、研究依據(jù)及工作過程；5）項(xiàng)目研究概貌及主要研究結(jié)論。（2）市場需求預(yù)測和擬建規(guī)模即在對與項(xiàng)目有關(guān)的國內(nèi)與國外、現(xiàn)實(shí)與潛在的市場進(jìn)行廣泛深入調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目產(chǎn)出物的市場前景進(jìn)行量化預(yù)測，并由此確定項(xiàng)目的合適建設(shè)規(guī)模。這部分內(nèi)容包括：1）相關(guān)市場調(diào)查與分析；2）市場前景預(yù)測；3）建設(shè)規(guī)模；（3）建設(shè)條件與選址即對目前具備的或可能獲得的各種內(nèi)外部建設(shè)條件和環(huán)境進(jìn)行分析，并對可能的幾個(gè)建設(shè)地點(diǎn)進(jìn)行綜合考察和比較，確定最終選址。這部分內(nèi)容包括：1）資源、原材料、輔助材料及能源的供應(yīng)；2）外部協(xié)作條件；3）相關(guān)地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與投資環(huán)境；4）備選地址綜合分析及選址說明。（4）項(xiàng)目技術(shù)方案即對項(xiàng)目的工藝技術(shù)流程、場區(qū)規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)、設(shè)備選型等技術(shù)方案提出建設(shè)意見，以作為指導(dǎo)投資估算、效益評估等的依據(jù)。這部分內(nèi)容包括：1）項(xiàng)目的構(gòu)成和建設(shè)范圍；2）工藝技術(shù)流程設(shè)計(jì)方案；3）主要設(shè)備選型；4）場區(qū)規(guī)劃、總平面布置、建設(shè)運(yùn)輸方案；5）土建工程和輔助、附屬設(shè)施工程方案；6）主要建筑設(shè)計(jì)方案要點(diǎn)；7）抗震及人防。（5）環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全即對項(xiàng)目的環(huán)境影響、污染源及其危害進(jìn)行分析，提出污染防止和治理的設(shè)計(jì)方案，并論證項(xiàng)目運(yùn)行中的勞動(dòng)衛(wèi)生與安全條件和必要防護(hù)措施。這部分內(nèi)容包括：1）主要污染源與污染物；2）污染綜合治理與廢物利用；3）環(huán)境影響評價(jià)；4）勞動(dòng)衛(wèi)生與勞動(dòng)安全；5）消防。（6）企業(yè)組織與人員培訓(xùn)即對項(xiàng)目建成運(yùn)營后的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)方案，以及管理人員、生產(chǎn)技術(shù)人員等的配備和培訓(xùn)提出意見。這部分內(nèi)容包括：1）企業(yè)組織機(jī)構(gòu)；2）勞動(dòng)定員和來源；3）崗位要求與人員培訓(xùn)。（7）實(shí)施計(jì)劃與建設(shè)進(jìn)度即對項(xiàng)目實(shí)施中的各項(xiàng)工作和工程建設(shè)的周期、內(nèi)容與進(jìn)度做出安排。這部分內(nèi)容包括：1）項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃；2）建設(shè)進(jìn)度安排。（8）投資估算與資金規(guī)劃即對項(xiàng)目的固定資產(chǎn)投資額和流動(dòng)資金需求量進(jìn)行測算，并提出資金規(guī)劃，包括資金來源及其比例、使用計(jì)劃、還款時(shí)間及其方式等。這部分內(nèi)容包括：1）固定資產(chǎn)投資估算；2）流動(dòng)資金估算；3）資金規(guī)劃方案。（9）經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益評價(jià)即在對項(xiàng)目投產(chǎn)后計(jì)算期內(nèi)各年的經(jīng)營成本、銷售收入等現(xiàn)金預(yù)測的基礎(chǔ)上，進(jìn)行財(cái)務(wù)評價(jià)、國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)和社會(huì)評價(jià)。這是可行性研究的重點(diǎn)，決定著項(xiàng)目的取舍與否。這部分內(nèi)容包括：①銷售收入與銷售稅金；②經(jīng)營成本與固定資產(chǎn)折舊；③利潤分配與借款還本付息；④財(cái)務(wù)評價(jià)；⑤國民經(jīng)濟(jì)評價(jià)；⑥不確定性分析；⑦社會(huì)評價(jià)。（10）結(jié)論與建議即對上述各部分內(nèi)容進(jìn)行總結(jié)，得出研究結(jié)論，并就項(xiàng)目存在的問題、改進(jìn)的辦法和建設(shè)運(yùn)營中的重大問題提出意見和建議。這部分內(nèi)容包括：①研究結(jié)論；②項(xiàng)目存在的問題及建議可行性研究報(bào)告附件（1）研究工作的依據(jù)性文件（2）項(xiàng)目建設(shè)的基礎(chǔ)性文件（3）可行性研究報(bào)告附圖（4）可行性研究報(bào)告基本報(bào)表（5）可行性研究報(bào)告輔助報(bào)表補(bǔ)充房地產(chǎn)項(xiàng)目的

可行性研究1、概述房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)綜合性經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。開發(fā)項(xiàng)目要達(dá)到預(yù)期的經(jīng)濟(jì)效果，必須首先做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的許多重大經(jīng)濟(jì)技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實(shí)的解決和落實(shí)，提出合理的結(jié)論，使開發(fā)商的決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗(yàn)或感覺的基礎(chǔ)上。房地產(chǎn)項(xiàng)目可研的內(nèi)容項(xiàng)目概況：項(xiàng)目名稱、開發(fā)建設(shè)單位；項(xiàng)目的地理位置及周圍的環(huán)境狀況等。開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的確定；市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定；規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇；資源供給條件分析；開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益的分析結(jié)論及建議規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇市政規(guī)劃方案的選擇。市政規(guī)劃方案的主要內(nèi)容為各種市政設(shè)施的布置、來源、去路和走向。大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目重點(diǎn)要規(guī)劃好交通組織和共享空間。項(xiàng)目的總平面圖。建筑規(guī)劃方案（圖）。各個(gè)單體的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、戶型、各戶型的建筑面積和數(shù)量等等。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析項(xiàng)目總投資估算。包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營資金兩部分；開發(fā)成本估算；銷售成本、經(jīng)營成本估算；項(xiàng)目投資來源、籌措方式的確定；銷售收入、租金收入、經(jīng)營收入和其它營業(yè)收入估算；財(cái)務(wù)評價(jià)。分析項(xiàng)目的投資回收期、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率和投資利潤率、借款償還期等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。風(fēng)險(xiǎn)分析?？紤]經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢、市場周期、自然等方面因素，進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)分析；用盈虧平衡分析、敏感性分析進(jìn)行定量風(fēng)險(xiǎn)分析。項(xiàng)目環(huán)境效益、社會(huì)效益評價(jià)。2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算一、投資估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資土地費(fèi)用：征地拆遷費(fèi)、出讓費(fèi)、轉(zhuǎn)讓費(fèi)前期工程費(fèi)：可研、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、勘察等房屋開發(fā)費(fèi)：建安費(fèi)、配套費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施等管理費(fèi)：開發(fā)企業(yè)管理費(fèi)財(cái)務(wù)費(fèi)：主要為借款利息銷售費(fèi)用其他費(fèi)用及開發(fā)期稅等：質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等；供電貼費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)等。二、收入估算與資金籌措房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目收入租售方案：整個(gè)租（銷）售期內(nèi)每期擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。每期出租（售）的數(shù)量與建筑物的關(guān)系等。租售價(jià)格：在對市場分析的基礎(chǔ)上確定。租售收入：租售面積×單價(jià)，對出租房屋，應(yīng)考慮空置期、空置率對租金的影響。收款方式：確定分期付款的期數(shù)及各期的比例。租售計(jì)劃：擬租售物業(yè)的類型、時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價(jià)格、租售收入及收款方式。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金籌措資本金預(yù)租售收入借貸資金“海泊人家”住宅小區(qū)投資計(jì)劃項(xiàng)目概況本工程位于青島市北區(qū)，在鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)；青島市地鐵一號線和四號線換乘站位于于小區(qū)基地西側(cè)。其總用地面積為33350m2，規(guī)劃總建筑面積為70100m2。技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

總用地面積：33350m2總建筑面積：66570m2其中住宅：57500m2商業(yè)：8100m2輔助用房：970m2容積率：2.0覆蓋率：25.0％綠化率：39.60％居住總戶數(shù)：522戶停車位：250輛(地面47輛)

一．前期工程投資5390萬土地出讓金5000萬元鞍山一路市政改造110萬元臺柳路廢除100萬元臨時(shí)水電費(fèi)80萬元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)100萬元共5390萬元二．房屋開發(fā)費(fèi)12887萬元1．建安工程8843萬元①多層780元/㎡×2.254萬㎡=1758萬元②高層1300元/㎡×5.45萬㎡=7085萬元2．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1650萬250元/㎡×6.6萬㎡=1650萬元3、配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)2394萬元①多層（156.5元/㎡+780×3.04%）×2.254萬㎡=406萬元②高層（171元/㎡+1300×3.04%）×4.346萬㎡=915萬元③配套費(fèi)追加（255-120）元/㎡×7.95萬㎡=1073.25萬元1、2、3共12887萬元三．其他870萬元1．利息100元/㎡×6.6萬㎡=660萬元2．管理費(fèi)10493萬元×2%=210萬元一、二、三合計(jì)19147萬元

1、借款額度：1.24億元2、貸款期限：2年3、借款時(shí)間（1）2002年7月20日前：貸款600萬元，主要用于拆遷和拆遷補(bǔ)償費(fèi)及辦理土地證交費(fèi)。（2）2002年8月1日至2002年8月31日前：共需貸款7600萬元，分別用于工程建設(shè)前期政府交費(fèi)及配套費(fèi)2584萬元，支付土地出讓金5000萬元。（3）10月1日至12月31日，需貸款1900萬元，分別交納臨時(shí)水電費(fèi)448萬元，預(yù)付工程款1452萬元。（4）2003年1月至6月，多層主體竣工前需貸工程款2300萬元，此時(shí)已具備商品房外銷條件?！昂２慈思摇弊≌^(qū)貸款計(jì)劃“海泊人家”小區(qū)銷售與還款計(jì)劃（1）該工程預(yù)計(jì)2003年6月開盤銷售多層住宅，第三季度預(yù)計(jì)銷售50%，銷售總額4300萬元，2800萬用于工程建設(shè)，1500萬元用于償還銀行貸款。（2）2003年第四季度預(yù)計(jì)銷售多層住宅50%，可回籠資金4300萬元，2800萬用于工程建設(shè)，1500萬元用于償還銀行貸款。（3）2004年第一季度預(yù)計(jì)銷售網(wǎng)點(diǎn)和高層住宅20%，可回籠資金4000萬元，2000萬用于工程建設(shè)，2000萬元用于償還銀行貸款。（4）2004年第二季度預(yù)計(jì)銷售網(wǎng)點(diǎn)和高層住宅20%，可回籠資金4000萬元，2000萬用于工程建設(shè)，2000萬元用于償還銀行貸款。（5）2004年第三季度預(yù)計(jì)銷售網(wǎng)點(diǎn)和高層住宅20%，可回籠資金4000萬元，2000萬用于工程建設(shè)，2000萬元用于償還銀行貸款。（6）2003年第四季度預(yù)計(jì)銷售網(wǎng)點(diǎn)和高層住宅30%，可回籠資金6000萬元，償還銀行貸款3400萬，貸款還清。為了加強(qiáng)成本管理，提高經(jīng)濟(jì)效益，現(xiàn)就海泊村改造工程進(jìn)行可行性論證。一、項(xiàng)目基本情況二、市場分析三、成本分析四、市場價(jià)格分析五、融資分析六、還款計(jì)劃七、結(jié)論附資金收支計(jì)劃表“海泊人家”小區(qū)可行性研究報(bào)告一、項(xiàng)目的基本情況1、項(xiàng)目的地理位置擬開發(fā)的海泊村改造工程位于鞍山路以南，鎮(zhèn)江路以西，南靠海泊民俗食街，西臨威海路，擬建中的地鐵有南北線和東西線兩個(gè)出口在此地塊內(nèi)。2、土地權(quán)屬該項(xiàng)目宗地的權(quán)屬由國土資源和房屋管理局以5000萬元定向出讓給青島市房產(chǎn)置業(yè)開發(fā)有限公司。3、建設(shè)規(guī)模該地塊占地面積50.402畝，約合3.36萬平方米，總建筑面積7.675萬平方米。其中多層住宅2.7萬平方米，網(wǎng)點(diǎn)1.4萬平方米，高層住宅3.575萬平方米，會(huì)所0.12萬平方米，容積率2.28，綠化率為35%，工程建設(shè)總投資為21218萬元。4、建設(shè)周期（1）多層住宅施工周期為10個(gè)月，自2002年10月至2003年8月。（2）網(wǎng)點(diǎn)與高層住宅施工周期為20個(gè)月，自2002年10月至2004年6月。二、市場分析1、房地產(chǎn)市場分析（1）近年來國家出臺的各項(xiàng)房地產(chǎn)政策，事實(shí)上已經(jīng)推動(dòng)了