湖南物業(yè)管理收費(fèi)管理辦法釋義

二○一○年七月

?湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?

釋義資料背景1996年，湖南省首次制定了城市住宅區(qū)物業(yè)管理效勞收費(fèi)暫行方法，先后在2001年、2002年、2004年進(jìn)行了三次修訂。本次對(duì)?湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔以下簡稱?方法?〕的修訂，將有力促進(jìn)人民生活的改善，城市文明程度的提高和物業(yè)效勞的進(jìn)一步開展。新?方法?的特點(diǎn)一：有利于市場配置物業(yè)效勞資源。新方法把物業(yè)效勞分為5大工程、5大級(jí)別、45個(gè)類別、336項(xiàng)要求的菜單式樣，效勞內(nèi)容、等級(jí)劃分更實(shí)用、更具體，操作性更強(qiáng)。既擴(kuò)大了業(yè)主和業(yè)主大會(huì)的知情權(quán)、選擇權(quán)，有利于引導(dǎo)物業(yè)效勞企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)效勞行為，提高效勞質(zhì)量；又能方便業(yè)主監(jiān)督效勞是否到位，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。新?方法?的特點(diǎn)二：新?方法?的特點(diǎn)三：第一條:【釋義】本條是關(guān)于?方法?立法和修訂的目的規(guī)定。近年來，隨著國民經(jīng)濟(jì)的快速開展，國家公布了?物權(quán)法?，修訂了?物業(yè)管理?xiàng)l例?，出臺(tái)了?物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審方法〔試行〕?，湖南省公布了?湖南省價(jià)格監(jiān)督管理?xiàng)l例?，同時(shí)，業(yè)主的消費(fèi)觀念隨著社會(huì)的開展而在發(fā)生變化，物業(yè)效勞主體，業(yè)主消費(fèi)群體與原?方法?三者之間出現(xiàn)了新的矛盾和不協(xié)調(diào)。為了完善社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)條件下的價(jià)格形成機(jī)制，標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞收費(fèi)及行為，引導(dǎo)業(yè)主合理消費(fèi)，促進(jìn)社會(huì)和諧，提升社會(huì)文明程度，對(duì)原?方法?的修訂具有非常積極的意義。第二條本方法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)效勞、收費(fèi)及監(jiān)督管理。未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)效勞的全省公共機(jī)構(gòu)物業(yè)及原房改房的收費(fèi)參照本方法，由省物價(jià)局會(huì)同省機(jī)關(guān)事務(wù)局另行制定。業(yè)主自行組織管理物業(yè)的，其物業(yè)效勞及收費(fèi)可參照本方法執(zhí)行，并由業(yè)主大會(huì)在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕的指導(dǎo)下具體實(shí)行?！踞屃x】本條是關(guān)于?方法?適用范圍的規(guī)定?方法?適用于湖南省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)效勞收費(fèi)及監(jiān)督管理，在湖南省行政區(qū)域內(nèi)具有普遍的約束力。?方法?規(guī)定了未實(shí)施專業(yè)化物業(yè)效勞的全省公共機(jī)構(gòu)及原房改房的收費(fèi)，由湖南省物價(jià)局會(huì)同湖南省機(jī)關(guān)事務(wù)局參照本方法另行制定收費(fèi)方法。本條依據(jù)?物權(quán)法?第八十一條關(guān)于“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施〞的規(guī)定，在原?方法?的根底上，增加了“業(yè)主自行組織管理物業(yè)〞的效勞收費(fèi)可以參照本方法執(zhí)行的規(guī)定，但必須由業(yè)主大會(huì)在屬地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕的指導(dǎo)下具體實(shí)行。第三條本方法所稱物業(yè)效勞收費(fèi)，是指物業(yè)效勞企業(yè)按照物業(yè)效勞合同約定，對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主〔使用人〕所收取的費(fèi)用。【釋義】本條是關(guān)于物業(yè)效勞收費(fèi)定義的規(guī)定。物業(yè)效勞收費(fèi)的定義，就是為了解決?方法?調(diào)整范圍的問題。對(duì)?方法?所稱的物業(yè)效勞收費(fèi)的定義要從以下幾個(gè)方面來理解：第一，物業(yè)效勞的收費(fèi)必須建立在物業(yè)效勞合同約定的根底上，沒有物業(yè)效勞合同的約定就不存在物業(yè)效勞的收費(fèi)，也就是說，物業(yè)效勞企業(yè)只有同業(yè)主或使用人形成了平等的物業(yè)效勞合同法律關(guān)系，才能依據(jù)物業(yè)效勞合同約定對(duì)物業(yè)效勞費(fèi)用依法收取。第二，規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)的范圍，物業(yè)效勞是一種公共性效勞，效勞收費(fèi)不得超出法定和約定的范圍，其費(fèi)用包括：一是對(duì)房屋及共用配套的設(shè)施設(shè)備和公共或共用場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理的費(fèi)用；二是維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的費(fèi)用，包括物業(yè)效勞企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等效勞費(fèi)用；第三，在此需要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，代辦效勞和特約效勞屬于物業(yè)效勞合同以外的合同法律關(guān)系調(diào)整的范圍。第四條政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)效勞企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)效勞企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)效勞收費(fèi)通過市場競爭形成?！踞屃x】本條是關(guān)于建設(shè)單位業(yè)主通過市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)效勞企業(yè)，物業(yè)效勞收費(fèi)價(jià)格通過市場競爭形成的規(guī)定。本條屬于倡導(dǎo)性條款。物業(yè)效勞企業(yè)與建設(shè)單位，業(yè)主之間，藉以建立民事法律關(guān)系的法律行為就是物業(yè)效勞合同。就一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域而言，建設(shè)單位、業(yè)主選擇哪一家物業(yè)效勞企業(yè)來提供物業(yè)效勞，完全是一種市場行為。市場競爭機(jī)制的最大優(yōu)點(diǎn)就是可以最大限度地實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對(duì)于一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域眾多的業(yè)主來說，選擇一個(gè)適宜的物業(yè)效勞企業(yè)，一個(gè)合理的物業(yè)效勞價(jià)格，并不是一件很容易的事。而市場競爭機(jī)制為業(yè)主提供了選擇最正確合作伙伴和合理物業(yè)效勞價(jià)格的時(shí)機(jī)。第五條縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門是物業(yè)管理活動(dòng)的行業(yè)主管部門，物業(yè)效勞收費(fèi)屬于物業(yè)管理活動(dòng)的一局部，對(duì)物業(yè)管理當(dāng)事人的利益有著重大影響?物業(yè)管理?xiàng)l例?規(guī)定?？h級(jí)以上人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門進(jìn)行物業(yè)效勞收費(fèi)的監(jiān)督檢查。本條規(guī)定具有很強(qiáng)的針對(duì)性。物業(yè)收費(fèi)問題與人民群眾的切身利益相關(guān)，是物業(yè)管理中的核心問題，也是業(yè)主投訴的熱點(diǎn)問題。越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自設(shè)立收費(fèi)工程亂收費(fèi)用、不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、提供效勞質(zhì)價(jià)不符、只收費(fèi)不效勞或多收費(fèi)少效勞等是業(yè)主反映最多的物業(yè)管理企業(yè)的價(jià)格違法行為。物業(yè)效勞收費(fèi)，屬于經(jīng)營性收費(fèi)范疇。物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原那么，并區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，按照物業(yè)效勞收費(fèi)方法由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。按照價(jià)格法規(guī)定，價(jià)格主管部門進(jìn)行價(jià)格監(jiān)督檢查時(shí)，可以行使以下職權(quán)：1.詢問當(dāng)事人或者有關(guān)人員，并要求其提供證明材料與價(jià)格違法行為有關(guān)的其他資料；2.查詢、復(fù)制與價(jià)格違法行為有關(guān)的賬簿、單據(jù)、憑證、文件及其他資料，核對(duì)與價(jià)格違法行為有關(guān)的銀行資料；3.檢查與價(jià)格違法行為有關(guān)的財(cái)務(wù)，必要時(shí)可以責(zé)令當(dāng)事人暫停相關(guān)營業(yè)；4.在證據(jù)可能滅失或者以后難以取得的情況下，可以依法先行登記保存，當(dāng)事人或者有關(guān)人員不得轉(zhuǎn)移、隱匿或者銷毀。物業(yè)管理企業(yè)作為經(jīng)營者，在接受政府價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供價(jià)格監(jiān)督檢查所必須的賬簿、單據(jù)、憑證、文件及其他資料。第六條物業(yè)效勞收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循公開、合理以及費(fèi)用與效勞水平相適應(yīng)的原那么?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)效勞收費(fèi)原那么的規(guī)定。在一個(gè)物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞收費(fèi)關(guān)系到眾多的業(yè)主和使用人，業(yè)主最關(guān)心的是物業(yè)效勞的價(jià)格、物業(yè)效勞收費(fèi)的工程、以及物業(yè)效勞的收費(fèi)工程是否符合相關(guān)法律法規(guī)、規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件的規(guī)定，其支付的物業(yè)效勞費(fèi)用是否同物業(yè)效勞水平相適應(yīng)，公開透明。要讓業(yè)主和使用人明明白白消費(fèi)，心甘情愿主動(dòng)交費(fèi)。物業(yè)效勞企業(yè)在依法依約收取物業(yè)效勞費(fèi)的同時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格履行物業(yè)效勞合同的約定，提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)效勞。第七條物業(yè)公共性效勞收費(fèi)、代收代辦收費(fèi)和特約效勞收費(fèi)，根據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)所提供效勞的工程、性質(zhì)、內(nèi)容、特點(diǎn)等不同情況，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。住宅的公共性效勞、車輛停放效勞和裝修效勞收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。非住宅物業(yè)效勞收費(fèi)、滿足局部業(yè)主〔使用人〕需要或接受委托開展的特約效勞和代收代辦效勞收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)，由雙方當(dāng)事人遵循平等、自愿的原那么事先約定，不得強(qiáng)行效勞，強(qiáng)行收費(fèi)?！踞屃x】本條是對(duì)如何確定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格的規(guī)定。

第一，本條開宗明義規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)為物業(yè)公共性效勞收費(fèi)、代收代辦收費(fèi)和特別效勞收費(fèi)三大類別。該三大效勞收費(fèi)類別是依據(jù)物業(yè)效勞企業(yè)所提供效勞的工程、性質(zhì)、內(nèi)容和特點(diǎn)等情況來確定的。第二，明確了住宅的公共性效勞，車輛停放效勞和裝修效勞的收費(fèi)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)格，也就是說，物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主在簽訂物業(yè)效勞合同時(shí)，對(duì)住宅的公共性效勞、車輛停放效勞和裝修效勞的收費(fèi)價(jià)格，只能在政府指導(dǎo)價(jià)格的范圍內(nèi)進(jìn)行約定。第三，規(guī)定了非住宅物業(yè)效勞的收費(fèi)價(jià)格，為滿足局部業(yè)主和使用人需要或接受委托開展的特約效勞收費(fèi)價(jià)格，以及代收代辦的效勞收費(fèi)價(jià)格，實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)格，由物業(yè)效勞企業(yè)同效勞合同相對(duì)人在平等、互惠、公平、合理的根底上，充分協(xié)商約定效勞收費(fèi)價(jià)格。第四，在本條的第三款設(shè)置了限制性的規(guī)定，對(duì)非住宅物業(yè)效勞收費(fèi)、為滿足局部業(yè)主和使用人需要或接受委托開展的特約效勞和代收代辦效勞的收費(fèi)，在事先必須有合同的明確約定，物業(yè)效勞企業(yè)不得強(qiáng)行提供效勞，強(qiáng)行收取效勞費(fèi)用。第八條住宅的公共性效勞工程根據(jù)效勞內(nèi)容、效勞要求和設(shè)施設(shè)備配置等情況分為：管理綜合效勞，公共區(qū)域清潔衛(wèi)生效勞，公共區(qū)域秩序維護(hù)效勞，公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)效勞，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修效勞等五項(xiàng)，等級(jí)從低到高，最高級(jí)為五級(jí)?！踞屃x】本條是住宅的公共性效勞內(nèi)容及效勞等級(jí)的規(guī)定。本條是此次?方法?修訂最大的亮點(diǎn)之一。通俗的講，就是對(duì)住宅的公共性效勞實(shí)行了“菜單式〞效勞，并且將物業(yè)效勞的等級(jí)和物業(yè)效勞收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格對(duì)應(yīng)。業(yè)主可以按點(diǎn)菜的方式，根據(jù)物業(yè)的特點(diǎn)，同物業(yè)效勞企業(yè)就物業(yè)效勞的內(nèi)容和等級(jí)分別選擇組合確定。?方法?規(guī)定了物業(yè)效勞工程五大項(xiàng)：1.管理綜合效勞；2.公共區(qū)域清潔衛(wèi)生效勞；3.公共區(qū)域秩序維護(hù)效勞；4.公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)效勞；5.共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修效勞。?方法?規(guī)定了物業(yè)效勞的等級(jí)為五級(jí)，最高級(jí)為五級(jí)。本條的修訂能夠更好地表達(dá)物業(yè)效勞收費(fèi)公開、合理以及費(fèi)用與效勞水平相適用的原那么。第九條實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅公共性效勞收費(fèi)，由省價(jià)格主管部門會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定物業(yè)效勞分工程、分等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)，并定期公布〔現(xiàn)階段全省分工程、分等級(jí)效勞及收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)詳見附件一?湖南省住宅物業(yè)效勞分工程分等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)?〕。市、州、縣價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門，根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理效勞內(nèi)容、效勞質(zhì)量、效勞本錢、物價(jià)指數(shù)等因素，在省定基準(zhǔn)價(jià)上下30%的幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)刈≌飿I(yè)效勞分工程分等級(jí)指導(dǎo)價(jià)，并對(duì)同一住宅區(qū)內(nèi)多種住宅類別制定各住宅類別的收費(fèi)系數(shù)，每兩年應(yīng)公布一次。【釋義】本條是對(duì)物業(yè)效勞分工程、分等級(jí)收費(fèi)基準(zhǔn)制定的規(guī)定。第一，本條明確規(guī)定了實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅公共性物業(yè)效勞分工程、分等級(jí)的收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)的制定，由湖南省價(jià)格主管部門會(huì)同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，并且要定期進(jìn)行公布。第二，各市、州、縣行政區(qū)域內(nèi)的實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅公共性效勞分工程、分等級(jí)的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)在省定的基準(zhǔn)價(jià)的30%的幅度內(nèi)制定。這里根據(jù)各市、州、縣物業(yè)的特點(diǎn)，包括物業(yè)的硬件設(shè)施、物業(yè)所在的環(huán)境和物業(yè)效勞的內(nèi)容，以及效勞的質(zhì)量、本錢和當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)指數(shù)等因素來進(jìn)行考慮的。并且，每兩年必須公布一次，同一住宅內(nèi)多種住宅類別制定各住宅類別的收費(fèi)系數(shù)。這對(duì)促進(jìn)物業(yè)效勞市場逐步成熟具有非常積極的意義。第十條住宅物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按照質(zhì)價(jià)相符的原那么，分別選擇工程等級(jí)組合確定。物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)效勞工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。業(yè)主大會(huì)成立前未通過招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門在當(dāng)?shù)毓嫉淖≌飿I(yè)效勞分工程分等級(jí)指導(dǎo)價(jià)內(nèi)核定。鼓勵(lì)建設(shè)單位通過標(biāo)準(zhǔn)的招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)效勞企業(yè)，以招投標(biāo)方式選擇前期物業(yè)效勞企業(yè)的由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審核物業(yè)效勞收費(fèi)資格。未通過招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)由建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和效勞要求，選擇效勞工程、效勞等級(jí)并擬定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，填列?住宅前期公共性物業(yè)效勞收費(fèi)申報(bào)審核表?〔見附件二〕。建設(shè)單位在核定的收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)，在房屋交易合同中與物業(yè)買受人預(yù)先約定物業(yè)效勞內(nèi)容、效勞標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門審核的規(guī)定。本條第一款確定了物業(yè)效勞的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為各物業(yè)效勞工程收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的總和。本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)兩種情形要通過當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門一種情形是建設(shè)單位通過標(biāo)準(zhǔn)的招投標(biāo)方式選聘的前期物業(yè)效勞企業(yè)的物業(yè)效勞收費(fèi)資格由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審核。也就是說，通過招投標(biāo)方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門不予審核，只對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)的收費(fèi)資格進(jìn)行審核。該條款解決了原?方法?沒有解決的一個(gè)矛盾，建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)效勞企業(yè)，投標(biāo)報(bào)價(jià)是一個(gè)不可缺少的內(nèi)容，如果通過招投標(biāo)的方式確定的住宅前期物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)還必須經(jīng)過當(dāng)?shù)貎r(jià)格部門審核，顯然，會(huì)產(chǎn)生矛盾，會(huì)出現(xiàn)招投標(biāo)確定的物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)同當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門審核確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一致。本條修訂有效地解決了這一矛盾。第十一條因提供本方法〔附件一〕未涵蓋的效勞內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備而需增加物業(yè)效勞本錢的〔如提供備用電源、柴油機(jī)發(fā)電機(jī)組、自備供水加壓泵、消防設(shè)施等非常用的公共設(shè)施等專項(xiàng)效勞〕，可根據(jù)其效勞方式、時(shí)間另行在物業(yè)效勞合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)?！踞屃x】本條是對(duì)?方法?未涵蓋的效勞內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備需增加物業(yè)效勞本錢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。本條是采用排除法作出的規(guī)定，但凡?方法?沒有涵蓋的效勞內(nèi)容，設(shè)施設(shè)備需增加的物業(yè)效勞本錢的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)格，在物業(yè)效勞合同中另行作出約定。第十二條第十三條第十四條物業(yè)效勞收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式約定。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)效勞企業(yè)支付固定物業(yè)效勞費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)效勞企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)效勞費(fèi)用采用包干制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)管理。酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)效勞資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)效勞企業(yè)，其余全部用于物業(yè)效勞合同約定的支出，結(jié)余或者缺乏均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)效勞計(jì)費(fèi)方式。物業(yè)效勞費(fèi)用采用酬金制的，住宅區(qū)公共性物業(yè)效勞收費(fèi)可實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)效勞收費(fèi)的包干制和酬金制兩種計(jì)費(fèi)方式的規(guī)定。首先要理解包干制和酬金制的主要區(qū)別。包干制是業(yè)主依據(jù)物業(yè)效勞合同的約定，向物業(yè)效勞企業(yè)支付物業(yè)效勞費(fèi)，盈利或虧損都有物業(yè)效勞企業(yè)承擔(dān)，圓滿完成約定的效勞事項(xiàng)，并且，產(chǎn)生的合理利潤不得超過8%。而酬金制那么是物業(yè)效勞企業(yè)依據(jù)合同約定提取合理利潤，其余局部全都用于物業(yè)效勞，物業(yè)效勞費(fèi)用的盈余和虧損都由業(yè)主方承擔(dān)。物業(yè)效勞企業(yè)只是承擔(dān)合理使用物業(yè)效勞費(fèi)用，到達(dá)合同約定的效勞目標(biāo)的義務(wù)。酬金制的物業(yè)效勞收費(fèi)實(shí)行的是市場調(diào)節(jié)價(jià)格。就目前湖南省而言，大局部物業(yè)效勞區(qū)域采取的是包干制，只有極少數(shù)的物業(yè)效勞區(qū)域采取酬金制，并且，采取酬金制的物業(yè)效勞區(qū)域，通常是在前期管理，是在業(yè)主入住率較低的情況下采取的計(jì)費(fèi)方式?！踞屃x】本條是關(guān)于物業(yè)效勞費(fèi)用公示制度的規(guī)定。實(shí)行酬金制的物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立清晰的物業(yè)效勞費(fèi)用臺(tái)帳，并且，每年不能小于一次向全體業(yè)主公布，同時(shí)，還是就費(fèi)用支出的合理性等情況接受業(yè)主大會(huì)的質(zhì)詢。而實(shí)行包干制的物業(yè)效勞區(qū)域，物業(yè)效勞企業(yè)那么應(yīng)在每年內(nèi)不少于一次向業(yè)主公布公共性物業(yè)效勞工程和效勞工作的情況，要聽取業(yè)主大會(huì)的意見，目的是讓業(yè)主有效地行使監(jiān)督和建議的權(quán)利，該條款的修訂更具合法性和合理性，對(duì)于原?方法?規(guī)定的包干制計(jì)費(fèi)的物業(yè)效勞區(qū)域，要求物業(yè)效勞企業(yè)公示效勞費(fèi)用收支情況一直存在很大爭議，包干制的物業(yè)效勞企業(yè)，盈虧都是自己承擔(dān)，超過了合理利潤，效勞工程一定達(dá)不到合同約定的管理目標(biāo)，如果物業(yè)效勞企業(yè)在到達(dá)了管理目標(biāo)的情況下，未能合理控制本錢，產(chǎn)生了虧損，業(yè)主方亦不承擔(dān)，因此，如果規(guī)定讓包干制計(jì)費(fèi)的物業(yè)效勞企業(yè)定期公布物業(yè)效勞費(fèi)用的收支情況，產(chǎn)生爭議是必然的。本條款的修訂，應(yīng)該說是立法的一大進(jìn)步，同時(shí)，也表示了立法機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)效勞有了深層次的了解，對(duì)物業(yè)效勞行業(yè)的開展將有極大的促進(jìn)作用。綜上所述，對(duì)于本條的理解，可以簡單為，實(shí)行酬金制的物業(yè)效勞企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布物業(yè)效勞的各項(xiàng)資金的收支情況，而實(shí)行包干制的物業(yè)效勞企業(yè)那么不需要公布物業(yè)效勞的各項(xiàng)資金的收支情況，只需公布公共性物業(yè)效勞工程和效勞工作情況，依照物業(yè)效勞合同的約定，接受業(yè)主大會(huì)監(jiān)督，聽取意見就可以了。第十六條【釋義】本條是對(duì)公共性物業(yè)效勞費(fèi)用構(gòu)成的規(guī)定。本條規(guī)定了公共性物業(yè)效勞費(fèi)用的構(gòu)成為11項(xiàng)。本條修訂的特點(diǎn)，一是增加了管理費(fèi)分?jǐn)偣こ?；二是在合理利潤的工程上增加了利潤率最高不得超過物業(yè)效勞本錢的8%的規(guī)定。管理費(fèi)的分?jǐn)傇趯?shí)際的物業(yè)效勞活動(dòng)中，一直存在，但在湖南省的地方性法規(guī)，規(guī)章和標(biāo)準(zhǔn)性文件上一直沒有相應(yīng)的規(guī)定。該費(fèi)用構(gòu)成工程規(guī)定，是依據(jù)國家開展改革委和建設(shè)部〔發(fā)改價(jià)格[2007]2285號(hào)〕的?物業(yè)效勞定價(jià)本錢監(jiān)審方法〔試行〕?第十五條的規(guī)定。該費(fèi)用構(gòu)成工程的增加，對(duì)解決物業(yè)效勞企業(yè)長期以來的困惑，具有非常現(xiàn)實(shí)的意義。合理利潤率最高不得超過效勞本錢8%，在湖南省是第一次以標(biāo)準(zhǔn)性文件的形式出現(xiàn)規(guī)定。此前，在湖南省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)效勞活動(dòng)中，一直是以行業(yè)自律的行為來標(biāo)準(zhǔn)。這對(duì)進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)效勞，保障業(yè)主利益將起到重要作用。第十七條為供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的能源費(fèi)用、運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用應(yīng)分別計(jì)入其供給價(jià)格中，不得另外向業(yè)主〔使用人〕收取。【釋義】本條是對(duì)供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的能源費(fèi)用，運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用的計(jì)費(fèi)規(guī)定。本條首先要理解的是，供熱、中央空調(diào)等動(dòng)力設(shè)備發(fā)生的能源費(fèi)用和運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用不包括在公共性物業(yè)效勞費(fèi)用中。其次，上述費(fèi)用應(yīng)當(dāng)計(jì)入供給價(jià)格中，計(jì)入供給價(jià)格中的費(fèi)用既包括了能源費(fèi)用，也包括了運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用。第三，本條還有一個(gè)強(qiáng)制性的規(guī)定，也就是上述費(fèi)用只能計(jì)入供給價(jià)格中，不得另外向業(yè)主或使用人收取。第十八條住宅公共性物業(yè)效勞費(fèi)按照法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。已辦理產(chǎn)權(quán)證的，以產(chǎn)權(quán)證記載的建筑面積為準(zhǔn)，未辦理產(chǎn)權(quán)證的，按購房合同標(biāo)明的建筑面積計(jì)算。由業(yè)主購置〔使用〕的車庫、層高到達(dá)2.2米雜屋的公共性物業(yè)效勞費(fèi)按照同類型住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的50%收取。另有合同約定的從其約定。改變使用性質(zhì)的住宅用于辦公的應(yīng)按照同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè)的應(yīng)加收200%。改變使用性質(zhì)的雜屋、車庫，用于居住的應(yīng)按照同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，用于辦公的按同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收100%，用于商業(yè)〔包括商業(yè)經(jīng)營，為經(jīng)營配套的倉儲(chǔ)、員工食堂等〕的按同類住宅收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)加收200%?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)收費(fèi)面積如何認(rèn)定、車庫雜屋怎樣收費(fèi)和改變物業(yè)使用性質(zhì)如何收費(fèi)的規(guī)定物業(yè)效勞費(fèi)的計(jì)算公式是單價(jià)×面積×月數(shù)，物業(yè)的面積應(yīng)如何認(rèn)定是現(xiàn)實(shí)中容易有分歧的地方。這一條款清晰的解決了這一問題。物業(yè)的面積有兩種依據(jù)，首先是產(chǎn)權(quán)證登記的面積，其次是合同約定的面積。車庫雜屋房在此明確了可以收費(fèi)，但收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要依據(jù)兩個(gè)條件來確定，一是房屋所在的房屋類型，看其是高層還是多層，還是別墅；二是看房屋的層高，以2.2米為分界點(diǎn)，高于那么按全額，低于那么按50%.物業(yè)改變使用性質(zhì)的，條文也予以了明確規(guī)定，較之老178號(hào)文標(biāo)準(zhǔn)有所提高，而且更具體，防止了收費(fèi)矛盾的產(chǎn)生。住宅、車庫、雜屋改成辦公的，按物業(yè)費(fèi)的2倍收取，改成商業(yè)的按3倍收取，車庫、雜屋改成住宅的，如保姆房，其收費(fèi)要按住宅標(biāo)準(zhǔn)收取。第十九條物業(yè)效勞費(fèi)由物業(yè)效勞企業(yè)向業(yè)主或物業(yè)使用人收取。納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售、出租，或者因建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的，物業(yè)效勞費(fèi)用由建設(shè)單位交納。物業(yè)竣工驗(yàn)收合格后，建設(shè)單位根據(jù)購房合同書面通知買受人辦理交付手續(xù)，經(jīng)物業(yè)買受人查驗(yàn)收房后，物業(yè)效勞費(fèi)由買受人交納；物業(yè)買受人在查驗(yàn)收房時(shí)物業(yè)存在不符合法律法規(guī)規(guī)定和購房合同約定的條件，整改期間的物業(yè)效勞費(fèi)由建設(shè)單位交納；物業(yè)買受人無正當(dāng)理由拖延辦理交付手續(xù)的，物業(yè)效勞費(fèi)從建設(shè)單位書面通知買受人辦理交付手續(xù)的次月開始計(jì)收，由物業(yè)買受人交納，但首先由建設(shè)單位墊付并負(fù)責(zé)追繳。建設(shè)單位與物業(yè)買受人另有約定的，從其約定。已辦理交付手續(xù)但未使用的物業(yè)，物業(yè)效勞費(fèi)按照90%交納。物業(yè)效勞費(fèi)按月計(jì)收，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收，但最長預(yù)收期限不得超過十二個(gè)月。【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)驗(yàn)收前后繳費(fèi)的義務(wù)人和已交房但未使用物業(yè)的繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及繳費(fèi)的方式。物業(yè)繳費(fèi)源于物權(quán)的取得。如果物業(yè)效勞已經(jīng)提供，在物業(yè)驗(yàn)收交付前，物業(yè)的原始產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)建設(shè)單位，所以未出售、未出租和未交付的物業(yè)，其效勞費(fèi)應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位繳納；在物業(yè)已經(jīng)驗(yàn)收交付給買受人，物業(yè)效勞費(fèi)應(yīng)由買受人繳納。這里有一個(gè)要明確的問題就是物業(yè)怎樣才是驗(yàn)收交付。按照建設(shè)部的有關(guān)規(guī)定，房屋必須要竣工驗(yàn)收后才可以交付，房屋交付買受人必須由開發(fā)建設(shè)單位書面通知買受人，而且要經(jīng)買受人對(duì)房屋進(jìn)行查驗(yàn)，直到查驗(yàn)合格才能交付；但如果買受人無正當(dāng)理由拒絕交房，那么從開發(fā)建設(shè)單位通知交房的次月起，視為已向買受人交付，但這種情況的物業(yè)效勞費(fèi)用首先由開發(fā)建設(shè)單位予以墊付，然后由開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)買受人追繳，如果開發(fā)商建設(shè)單位與物業(yè)買受人有合同約定的，從其約定。

已經(jīng)交付物業(yè)買受人但未使用的物業(yè)的效勞費(fèi)，在本條文中，予以90%硬性規(guī)定，較之老178號(hào)文更具有操作性，而且也比較合理。物業(yè)繳費(fèi)方式以月計(jì)算，可以前付費(fèi)也可以后付費(fèi)。在實(shí)踐中根本上是前付費(fèi)的繳費(fèi)方式即預(yù)收物業(yè)效勞費(fèi)，但預(yù)收物業(yè)效勞費(fèi)的最長時(shí)間不能超過一年。第二十條前期物業(yè)效勞合同生效之日至出售房屋交付之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)效勞費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān)。出售房屋交付之日的次月至前期物業(yè)效勞合同終止之日的當(dāng)月發(fā)生的物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)買受人按照房屋銷售合同約定的前期物業(yè)效勞收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)；房屋銷售合同未約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān)；產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)效勞費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。物業(yè)受讓人在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)向物業(yè)效勞企業(yè)了解物業(yè)效勞合同、管理規(guī)約等情況，并催促原業(yè)主結(jié)清相關(guān)物業(yè)效勞費(fèi)用，出現(xiàn)費(fèi)用未結(jié)清時(shí)，由物業(yè)受讓人承擔(dān)連帶交納責(zé)任?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)繳費(fèi)起始之日的界定。第十九條確定的是繳費(fèi)的義務(wù)人，本條也是按物權(quán)的歸屬來確定繳費(fèi)的起始之日。因物業(yè)效勞費(fèi)是按月繳納，但物權(quán)的轉(zhuǎn)移之日不可能完全與物業(yè)效勞繳費(fèi)日相吻合。為了解決這一矛盾，本條對(duì)物權(quán)轉(zhuǎn)移和繳費(fèi)之日相對(duì)接做了界定：前期物業(yè)效勞合同生效之日至物業(yè)移交買受人的當(dāng)月的物業(yè)效勞費(fèi)，由開發(fā)建設(shè)單位繳納，從次月起那么由物業(yè)買受人繳納；房屋轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓當(dāng)月的物業(yè)效勞費(fèi)由原業(yè)主繳納，從次月起那么由新的業(yè)主繳納，但原業(yè)主未對(duì)物業(yè)轉(zhuǎn)讓當(dāng)月以前的費(fèi)用未結(jié)清的，由新業(yè)主承擔(dān)連帶責(zé)任，物業(yè)效勞企業(yè)可以向新業(yè)主予以追繳。第二十一條【釋義】本條是對(duì)利用共有部位共有設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營收入的歸屬確實(shí)認(rèn)和如何使用的規(guī)定。因物權(quán)的共有，利用共有場地、共有設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營收入，因納入全體業(yè)主共有范疇，但因經(jīng)營具有一定的本錢支出，所以經(jīng)營性收益應(yīng)先扣除本錢。如能耗、人力資源本錢等等?？鄢惧X后的收益如何使用，由業(yè)主大會(huì)決定。第二十二條【釋義】本條對(duì)停車效勞收費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定。停車效勞在實(shí)踐中一直是模糊的概念，導(dǎo)致物業(yè)管理矛盾不斷，糾紛日益增多，本條充分的對(duì)物業(yè)效勞的內(nèi)容進(jìn)行了明確的界定，它包含三個(gè)方面的內(nèi)容：停車場地的提供效勞、停車物業(yè)效勞、車輛保管效勞。場地的提供效勞按物權(quán)法的規(guī)定即車位歸誰所有，其收益也歸誰所有。停車物業(yè)效勞指物業(yè)效勞企業(yè)提供的停車秩序的維護(hù)，場地的清潔衛(wèi)生、照明、排污、抽濕等系統(tǒng)的維護(hù)等效勞工作。這一費(fèi)用歸物業(yè)效勞企業(yè)所有。場地占用費(fèi)和車輛停放效勞費(fèi)由物價(jià)部門提供指導(dǎo)價(jià)格。車輛保管效勞是指車主與物業(yè)效勞企業(yè)單獨(dú)就車輛的保管所達(dá)成的協(xié)議，保管費(fèi)用的上下、保管責(zé)任的大小由雙方當(dāng)事人在協(xié)議中予以明確，價(jià)格部門不予以干預(yù)。第二十三條業(yè)主〔使用人〕對(duì)房屋進(jìn)行裝修，裝修人在室內(nèi)裝飾裝修工程開工前，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)效勞企業(yè)申報(bào)。業(yè)主、裝修人或者裝飾裝修企業(yè)，需要物業(yè)效勞企業(yè)提供特別效勞的，可以與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂裝飾裝修管理效勞協(xié)議，物業(yè)效勞企業(yè)按照室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議可向業(yè)主〔使用人〕收取以下費(fèi)用：〔一〕裝修效勞費(fèi)：按房屋建筑面積和裝修工期在裝修管理效勞協(xié)議簽訂時(shí)一次性向業(yè)主收取。裝修效勞費(fèi)主要用于裝修期間各種設(shè)備、設(shè)施的能源消耗、裝修管理效勞、各種資料的制作等費(fèi)用。〔二〕裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)：業(yè)主可以委托物業(yè)效勞企業(yè)清運(yùn)裝修產(chǎn)生的垃圾〔不包括撤除墻體產(chǎn)生的建筑垃圾〕，也可以按照規(guī)定時(shí)間自行清運(yùn)；委托物業(yè)效勞企業(yè)清運(yùn)的，清運(yùn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)由業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)協(xié)商確定?！踩吵鋈胱C件工本費(fèi)：對(duì)出入人員實(shí)行證件或登記查詢管理的小區(qū)，物業(yè)效勞企業(yè)可對(duì)裝修工人出入實(shí)行持證限期管理，并收取證件工本費(fèi)?！菜摹逞b修押金：根據(jù)室內(nèi)裝飾裝修管理效勞協(xié)議一次性向業(yè)主和裝飾裝修企業(yè)收取。在裝飾裝修工程完成后應(yīng)當(dāng)立即退回。但是，裝修期間損壞的共用局部〔公共走廊、墻面等〕、共用設(shè)施設(shè)備(電梯、對(duì)講門等)的修復(fù)由損壞責(zé)任人承擔(dān)，當(dāng)責(zé)任人拒絕修復(fù)時(shí)，物業(yè)效勞企業(yè)可扣取相關(guān)裝修押金進(jìn)行修復(fù)，其余局部應(yīng)在裝飾裝修工程完成后退回。除上述費(fèi)用以及實(shí)際提供了資料復(fù)制效勞可以依照市場價(jià)格合理收取復(fù)印費(fèi)外，物業(yè)效勞企業(yè)不得另行收取諸如電梯使用費(fèi)、樓道維修費(fèi)等與裝修相關(guān)的其它任何費(fèi)用。上述收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房產(chǎn)主管部門制定并公布?！踞屃x】本條是對(duì)業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)就裝修管理如何收費(fèi)進(jìn)行了規(guī)定。業(yè)主裝修效勞與工程日常物業(yè)管理效勞不是同一效勞內(nèi)容，物業(yè)效勞企業(yè)提供了較之日常物業(yè)效勞更多的內(nèi)容，所以物業(yè)效勞企業(yè)與業(yè)主簽訂室內(nèi)裝修管理效勞協(xié)議，約定相應(yīng)的裝修效勞費(fèi)用、裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、裝修工人的出入證工本費(fèi)、裝修押金是合情合理的，物業(yè)效勞企業(yè)收取裝修效勞費(fèi)用后不得再將共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的修復(fù)費(fèi)用重新計(jì)算分擔(dān)給業(yè)主，也不得將電梯的能消耗用分?jǐn)偨o業(yè)主。裝修效勞的有關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門予以制定。第二十四條有關(guān)單位向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供水、電、燃?xì)狻?、電信、郵政、有線電視等效勞，凡屬于政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)的，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得亂加價(jià)、亂收費(fèi)，并直接向業(yè)主收費(fèi)和提供效勞。需要委托物業(yè)效勞企業(yè)代收費(fèi)的，委托單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂委托代收、代繳合同，并向物業(yè)效勞企業(yè)支付1—3%的代辦效勞費(fèi)?！踞屃x】本條是對(duì)物業(yè)管理效勞之外的其他有關(guān)單位提供的效勞收費(fèi)所做的規(guī)定。物業(yè)管理區(qū)域除了物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞之外，其他有關(guān)單位如供水、電、燃?xì)?、電信、郵政、有線電視等提供的效勞，其效勞收費(fèi)與物業(yè)效勞收費(fèi)不屬于同一范疇，向業(yè)主收取相關(guān)費(fèi)用應(yīng)由提供單位直接收取，當(dāng)然效勞也要由它們直接提供，如需要委托物業(yè)效勞企業(yè)代收代繳應(yīng)當(dāng)與物業(yè)效勞企業(yè)簽訂相應(yīng)的合同，并支付1—3%的效勞費(fèi)。這一條款是對(duì)傳統(tǒng)的水電費(fèi)代收代繳的有利沖擊。改變了物業(yè)管理效勞企業(yè)背著沉重的代收代繳包袱的命運(yùn)。第二十五條在簽訂物業(yè)效勞合同之前，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)查驗(yàn)接管物業(yè)管理區(qū)域的公共配套效勞設(shè)施，對(duì)公共配套效勞設(shè)施不全或不能正常使用的，應(yīng)要求建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)完善，不能完善的，其物業(yè)效勞內(nèi)容及其要求、效勞收費(fèi)及其標(biāo)準(zhǔn)，可參照本方法在效勞合同中明確。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及其要求，物業(yè)效勞企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位或業(yè)主大會(huì)在效勞合同中明確?！踞屃x】本條確認(rèn)菜單式的選擇要在物業(yè)效勞合同中明確規(guī)定，即效勞內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及要求要與效勞費(fèi)相對(duì)應(yīng)。這是質(zhì)價(jià)相符原那么的表達(dá)。第二十六條【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)要公式化，物業(yè)效勞收費(fèi)要經(jīng)物價(jià)部門的審批，審批的方式看是否經(jīng)招投標(biāo)方式來選聘物業(yè)管理效勞企業(yè)和確定的價(jià)格。同時(shí)在物業(yè)工程的醒目地方予以公示收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，效勞工程，接受業(yè)務(wù)的監(jiān)督和質(zhì)詢，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。第二十七條物業(yè)效勞企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主〔使用人〕收取了物業(yè)效勞費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取性質(zhì)相同的費(fèi)用。未經(jīng)委托人委托，物業(yè)效勞企業(yè)自行提供其他效勞，需收取費(fèi)用的，委托人有權(quán)拒付?！踞屃x】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)不能重復(fù)，?物業(yè)效勞本錢監(jiān)審方法?明確了物業(yè)效勞收費(fèi)的本錢，凡已計(jì)入物業(yè)效勞本錢的內(nèi)容不得另行再次向業(yè)主收取費(fèi)用。物業(yè)效勞企業(yè)也不得自行提供超出物業(yè)本錢內(nèi)容的效勞，如需提供，需經(jīng)業(yè)主同意方可收費(fèi)。第二十八條物業(yè)效勞企業(yè)不承擔(dān)收取自身不提供管理或效勞的費(fèi)用。政府有關(guān)部門〔單位〕及社區(qū)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定應(yīng)當(dāng)向業(yè)主〔使用人〕收取費(fèi)用的，須持合法有效文件自行向業(yè)主〔使用人〕收取。【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)效勞企業(yè)的禁止性收費(fèi)行為。即物業(yè)效勞企業(yè)自身并不提供的效勞不能收取費(fèi)用，政府部門應(yīng)收取的費(fèi)用應(yīng)由政府部門持合法有效的文件自行收取。第二十九條物業(yè)效勞企業(yè)在物業(yè)效勞中應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)效勞合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的效勞。對(duì)同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相同的物業(yè)，禁止價(jià)格歧視，物業(yè)效勞企業(yè)不得區(qū)分業(yè)主身份實(shí)行不同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)效勞企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域?yàn)榧s定業(yè)主提供配送、維修、安裝等效勞的外來人員收取包括辦證費(fèi)在內(nèi)的任何費(fèi)用，也不得向業(yè)主〔使用人〕收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用?！踞屃x】本條明文規(guī)定了物業(yè)效勞的收費(fèi)要遵循質(zhì)價(jià)相符合的原那么，業(yè)主的法律地位是平等的，這決定了物業(yè)效勞的收費(fèi)的價(jià)格一致性。同時(shí)物業(yè)效勞未增加其他本錢的物業(yè)效勞企業(yè)不能隨意增加收費(fèi)內(nèi)容，如外來配送效勞，維修安裝效勞等，物業(yè)效勞企業(yè)不能收取。第三十條【釋義】本條規(guī)定了物業(yè)效勞收費(fèi)者的根本義務(wù)，業(yè)主是物業(yè)效勞的消費(fèi)者，應(yīng)當(dāng)按效勞合同的約定及時(shí)足額繳納物業(yè)效勞費(fèi)，不得以未享受效勞、不是合同的當(dāng)事人而拒交物業(yè)效勞費(fèi)，業(yè)主拒交物業(yè)效勞費(fèi)的，物業(yè)效勞企業(yè)可以依法追繳并追究其違約責(zé)任。第三十一條物業(yè)效勞企業(yè)將物業(yè)效勞合同中局部專業(yè)效勞事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低效勞質(zhì)量，減少效勞內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。【釋義】本條是對(duì)專業(yè)效勞事項(xiàng)轉(zhuǎn)包及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。第一，整體物業(yè)效勞工程不得轉(zhuǎn)包，但允許專業(yè)效勞事項(xiàng)轉(zhuǎn)包給其他從事專業(yè)效勞的企業(yè)。在此，要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，必須遵守物業(yè)效勞合同的約定，如果物業(yè)效勞合同中約定了局部專業(yè)效勞事項(xiàng)不得轉(zhuǎn)包，那么，物業(yè)效勞企業(yè)就不得轉(zhuǎn)包。第二，物業(yè)效勞企業(yè)在簽訂轉(zhuǎn)包合同時(shí)，一定能夠要將效勞工程，效勞質(zhì)量，效勞內(nèi)容，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)約定明確、具體。接受轉(zhuǎn)包的其他企業(yè)，不得降低效勞質(zhì)量，減少效勞內(nèi)容，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。第三，物業(yè)效勞企業(yè)和接受轉(zhuǎn)包企業(yè)，在嚴(yán)格履行合同的同時(shí)，也同樣接受業(yè)主的監(jiān)督。第三十二條【釋義】本條是對(duì)監(jiān)督體制和行政處分的規(guī)定。首先，本條明確規(guī)定了鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕及街道社區(qū)的監(jiān)督職能及物業(yè)效勞糾紛的調(diào)解職能。在日常的物業(yè)效勞活動(dòng)中，一直存在一種呼聲，業(yè)主由誰來監(jiān)督的問題，而本條第一款就規(guī)定了物業(yè)合同雙方均接受監(jiān)督，那么，本條第一款就可以理解為，業(yè)主和物業(yè)效勞企業(yè)均應(yīng)當(dāng)接受鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府〔街道辦事處〕及街道社區(qū)的監(jiān)督及糾紛的調(diào)解。其次，對(duì)于物業(yè)效勞企業(yè)的效勞內(nèi)容、質(zhì)量、收費(fèi)工程、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)為各級(jí)價(jià)格主管部門和各級(jí)房產(chǎn)主管部門。第三，本條第三款是對(duì)物業(yè)效勞企業(yè)違反物業(yè)收費(fèi)法規(guī)及有關(guān)規(guī)定的行政處分的規(guī)定。作出行政處分的行政機(jī)關(guān)為價(jià)格主管部門。第三十三條【釋義】本條是對(duì)行政機(jī)關(guān)工作人員在行政管理中的行為的法律責(zé)任的規(guī)定。本條規(guī)定的是行政機(jī)關(guān)不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的行為。?方法?規(guī)定的監(jiān)督管理工作不僅是行政機(jī)關(guān)的監(jiān)督管理職責(zé)，也是行政機(jī)關(guān)必須履行的義務(wù)，不積極依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，是必須要承擔(dān)法律責(zé)任的。這是一種不作為的違法行為，表現(xiàn)為消極的狀態(tài)，應(yīng)當(dāng)作為而不作為。第三十四條本方法自2021年7月1日起實(shí)施。各級(jí)價(jià)格主管部門可會(huì)同同級(jí)房產(chǎn)主管部門結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定實(shí)施細(xì)那么。?湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理實(shí)施方法的通知?〔湘價(jià)服〔2004〕178號(hào)〕以及其他與本方法不符的規(guī)定同時(shí)廢止。本方法實(shí)施前已簽訂物業(yè)效勞合同且尚未到期的，物業(yè)效勞及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等仍按原合同約定執(zhí)行，合同到期后按本方法規(guī)定執(zhí)行。本方法實(shí)施時(shí)尚未成立業(yè)主大會(huì)且原有效勞等級(jí)低于本方法適用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，須相應(yīng)提高效勞等級(jí)；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本方法相應(yīng)效勞等級(jí)的，在業(yè)主大會(huì)成立前不得擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。【釋義】本條是關(guān)于本方法生效日期的規(guī)定。法的時(shí)間效力是法的效力的主要組成局部，它不僅意味著從某日開始，某種行為要接受法的調(diào)整，而且，新法的實(shí)施日往往是舊法或內(nèi)容與新法相抵觸的同級(jí)或低級(jí)法的內(nèi)容的廢止之日。本方法就規(guī)定了，2021年7月1日起，?湖南省物價(jià)局、湖南省建設(shè)廳關(guān)于發(fā)布湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理實(shí)施方法的通知?〔湘〕價(jià)服[2004]178號(hào)〕以及其他與本方法不符的規(guī)定同時(shí)廢止。本條還就新舊方法交替如何執(zhí)行進(jìn)行了規(guī)定：一是在本方法實(shí)施前簽訂了物業(yè)效勞合同沒有到期的，其物業(yè)效勞和標(biāo)準(zhǔn)仍按原合同執(zhí)行；二是在本方法實(shí)施的時(shí)候，沒有成立業(yè)主大會(huì)，原有的效勞等級(jí)比照本方法的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原有效勞標(biāo)準(zhǔn)低于本方法規(guī)定的要相應(yīng)提高效勞等級(jí)。但原有的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)比照本方法的等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，原有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于本方法等級(jí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，在業(yè)主大會(huì)成立前不得提高。湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法

菜單式收費(fèi)解讀

一、引言?湖南省物業(yè)效勞收費(fèi)管理方法?〔以下簡稱新方法〕在省物價(jià)局、省建設(shè)廳、省司法辦、省辦公廳、長沙市物業(yè)監(jiān)管處等政府各有關(guān)部門的共同努力下于2021年7月1日正式實(shí)施。“新方法〞以“物權(quán)法〞、“國家物業(yè)管理?xiàng)l例〞等相關(guān)為法律法規(guī)為依據(jù)，結(jié)合湖南省物業(yè)管理市場開展的客觀要求，借鑒上海、江蘇在物業(yè)管理收費(fèi)方面的成功經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)反復(fù)研究，在各方面較老方法均做出了較大的突破，對(duì)我省未來物業(yè)管理的健康開展具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。其中，最具代表性的突破點(diǎn)是按“菜單式〞要求計(jì)收物業(yè)效勞費(fèi)。類別是指物業(yè)管理效勞企業(yè)為業(yè)主及物業(yè)使用人所提供效勞的涵蓋范圍。按照建筑物區(qū)分所有權(quán)的法律界定，物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主及物業(yè)使用人提供的物業(yè)管理效勞主要側(cè)重于為全體業(yè)主的公共產(chǎn)權(quán)及公共區(qū)域局部提供品質(zhì)保障性效勞。這個(gè)品質(zhì)自然即包括公共區(qū)域的生活品質(zhì)也包括共有資產(chǎn)的價(jià)值品質(zhì)。因此，物業(yè)管理企業(yè)通常將其提供的效勞內(nèi)容按此要求劃分為兩大類：一是按照生活品質(zhì)保障性要求確定的綜合效勞類，包括：公共區(qū)域清潔效勞、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)效勞、公共區(qū)域秩序維護(hù)效勞、社區(qū)文化效勞、業(yè)主特別約定效勞等。二是按照共有資產(chǎn)價(jià)值品質(zhì)保障性要求確定的維修保養(yǎng)效勞類，包括：本體設(shè)施系統(tǒng)、公共設(shè)施系統(tǒng)、供水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)、公共照明系統(tǒng)等。等級(jí)是指物業(yè)管理效勞企業(yè)按照所提供物業(yè)效勞工程的硬件配套要求、環(huán)境滿足要求及效勞層次要求由