城市中的萬(wàn)科城課件

萬(wàn)科金色家園營(yíng)銷推廣報(bào)告城市中的萬(wàn)科城報(bào)告提綱項(xiàng)目定位客群定位營(yíng)銷策略組織架構(gòu)推廣策略城市中的萬(wàn)科城一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述城市中的萬(wàn)科城地處天津西北部大型居住區(qū)腹地，周邊是川府新村、長(zhǎng)江道居住區(qū)、天拖南居住區(qū)等，區(qū)域人口多，是南開(kāi)區(qū)的主要居住聚集地區(qū)；區(qū)域現(xiàn)狀相對(duì)破舊，大多為老式住宅小區(qū)和一些中小型工業(yè)廠房和倉(cāng)庫(kù)等；紅旗路以西地區(qū)是南開(kāi)區(qū)政府近期改造重點(diǎn)區(qū)域，圍繞“一個(gè)中心、兩個(gè)基地”的規(guī)劃方針，將保留并突出區(qū)域原來(lái)五金機(jī)電方面的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)——北方五金機(jī)電城。區(qū)域比較成熟，是比較典型的舊城區(qū)面貌，與紅旗路以東相比，不論在市民認(rèn)知還是區(qū)域形象上均具有較大的差異；區(qū)域目前是南開(kāi)區(qū)政府的開(kāi)發(fā)重點(diǎn)區(qū)域，包括“北方五金機(jī)電城”等大型項(xiàng)目將帶動(dòng)區(qū)域成熟度的進(jìn)一步提高；區(qū)域內(nèi)可開(kāi)發(fā)用地較少，住宅用地稀缺價(jià)值凸現(xiàn)。區(qū)域環(huán)境成熟度分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析城市中的萬(wàn)科城即將開(kāi)通的快速路（西北半環(huán)）輕軌2號(hào)線的遠(yuǎn)期利好（投資性）由于地處長(zhǎng)江道、黃河道之間，該區(qū)域內(nèi)的交通本來(lái)就比較發(fā)達(dá)，再加上規(guī)劃中的輕軌2號(hào)線和在建的西北半環(huán)，交通優(yōu)勢(shì)非常突出。區(qū)域交通環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境分析城市中的萬(wàn)科城宗地各項(xiàng)原有配套特征較陳舊，只能滿足一般需求。區(qū)域配套環(huán)境項(xiàng)目周邊環(huán)境分析交通：多條交通路網(wǎng)，較成熟。教育：紅旗路以東教育環(huán)境較成熟，與本案有一定距離。醫(yī)療：臨近多家醫(yī)院，醫(yī)療環(huán)境優(yōu)質(zhì)。娛樂(lè)：周邊無(wú)較成體系娛樂(lè)配套環(huán)境。商業(yè)：商業(yè)氛圍層次較低，滿足一般需求。城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目周邊環(huán)境分析小結(jié)項(xiàng)目周邊環(huán)境分析本案處于紅旗路以西老城區(qū)域，周邊多為老式住宅小區(qū)，舊城面貌明顯；鄰近項(xiàng)目地鐵2號(hào)線、西北半環(huán)快速路及周邊產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，將帶動(dòng)整體周邊環(huán)境發(fā)展；周邊交通路網(wǎng)較發(fā)達(dá)，配套基礎(chǔ)較好，但商業(yè)環(huán)境的層次與現(xiàn)狀一般；市區(qū)區(qū)位、可以預(yù)見(jiàn)的成熟配套條件、未來(lái)突出的交通優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目區(qū)域的突出價(jià)值所在——地區(qū)潛力大目前區(qū)域規(guī)劃與紅旗路西側(cè)市區(qū)相比有顯著差距，，從而挖掘更大的項(xiàng)目?jī)r(jià)值——項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)特性強(qiáng)；城市中的萬(wàn)科城一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述城市中的萬(wàn)科城區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)分析項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析奧運(yùn)板塊紅旗路以東板塊老城廂板塊紅旗路以西板塊競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域從地域特點(diǎn)、交通可達(dá)性來(lái)看，本項(xiàng)目所處位置與奧運(yùn)板塊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較弱，因此在確定競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域時(shí)，將如圖所示紅色虛線范圍內(nèi)的區(qū)域確定為本項(xiàng)目所面臨的競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域。城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析本案競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析格調(diào)春天富力城山水頤園開(kāi)發(fā)商：富力地產(chǎn)產(chǎn)品形式：高層板樓戶型：140－160主力三居價(jià)格：約7600元/平米主力戶型總價(jià)：100萬(wàn)元以上項(xiàng)目位于老城廂板塊，總價(jià)相對(duì)較高，富力地產(chǎn)具備開(kāi)發(fā)市中心高層精裝板樓的成功經(jīng)驗(yàn)入住時(shí)間：2007年上半年開(kāi)發(fā)商：天津泰達(dá)產(chǎn)品形式：小高層、高層板樓戶型：100－160兩居三居價(jià)格：約6600元/平米主力戶型總價(jià)：60－100萬(wàn)元開(kāi)發(fā)商為天津本地的知名開(kāi)發(fā)企業(yè)，口碑不錯(cuò)，有一定的市場(chǎng)號(hào)召力！入住時(shí)間：2007年8月開(kāi)發(fā)商：億城股份地產(chǎn)產(chǎn)品形式：多層、小高層、高層板樓戶型：100平米主力二居價(jià)格：約6200元/平米主力戶型總價(jià)：60萬(wàn)元左右具備北京成功開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目性價(jià)比相對(duì)較高入住時(shí)間：2007年

從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，未來(lái)項(xiàng)目將主要面臨如圖四個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。后現(xiàn)代城開(kāi)發(fā)商：中新集團(tuán)產(chǎn)品形式：小高層、高層板樓戶型：50-120一居兩居三居價(jià)格：約7000元/平米主力戶型總價(jià)：60－80萬(wàn)元左右開(kāi)發(fā)商在北京做的項(xiàng)目就是后現(xiàn)代城因而有一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn),且周遍配套齊全.入住時(shí)間：2007年年底城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析1、價(jià)格比較同比以上四個(gè)項(xiàng)目2006年市場(chǎng)均價(jià)，本案06年上市單價(jià)高于紅旗路以東平均水平。城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析2、特點(diǎn)比較從總價(jià)上來(lái)看后現(xiàn)代城、億城山水與本案產(chǎn)生直接競(jìng)爭(zhēng)；本案可分流以上項(xiàng)目客戶；各項(xiàng)目都比較注重園林景觀，各成體系。

項(xiàng)目

數(shù)據(jù)富力城后現(xiàn)代城億城山水格調(diào)春天金色家園06年市場(chǎng)供應(yīng)量15萬(wàn)10萬(wàn)8萬(wàn)8萬(wàn)4萬(wàn)主力戶型三居140-170平米四居170-200平米一居52—62平米二居65—88平米三居115—122平米二居90－110平米三居150平米左右平層二、三居107—117平米躍層兩居105平米總價(jià)100-150萬(wàn)35萬(wàn)－84萬(wàn)55萬(wàn)－72萬(wàn)98萬(wàn)70-80萬(wàn)園林三級(jí)園林綠化系統(tǒng)時(shí)尚前衛(wèi)概念性園林設(shè)計(jì)城市水景公園大面積綠地空間，所有建筑單體花園入戶精致化園林景觀城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析2、小結(jié)富力城：外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商，成品精裝，三級(jí)綠化；后現(xiàn)代城：品牌項(xiàng)目，概念性園林設(shè)計(jì)；億城山水：以園中水景為項(xiàng)目最大賣點(diǎn),價(jià)格較低；格調(diào)春天：天津泰達(dá)項(xiàng)目，成熟大盤。城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)小結(jié)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域市場(chǎng)集中三大品牌型開(kāi)發(fā)商；主力戶型集中在兩室、三室，主力面積在100—160平米，戶型較舒適型；05年區(qū)域竟品均價(jià)在6000元/平米以上，今年價(jià)格將進(jìn)一步上揚(yáng)；整體區(qū)域交通情況，配套及教育環(huán)境較優(yōu)越；競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉動(dòng)周邊區(qū)域地塊價(jià)值全面上漲。本案是天津萬(wàn)科第一個(gè)中心城區(qū)內(nèi)項(xiàng)目，處于紅旗路以西舊城區(qū)域內(nèi)，整體環(huán)境以及產(chǎn)品交割、價(jià)格類比等特點(diǎn)，本案存在一定市場(chǎng)壓力，優(yōu)勢(shì)不明顯城市中的萬(wàn)科城一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目解讀經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總占地面積:58396.3M2總建筑面積：105113

M2容積率：1.8總套數(shù)：940戶左右產(chǎn)品形式：18層11棟，11層11棟、LOFT戶型100套左右入住時(shí)間：2008年5月戶型面積套數(shù)兩室兩廳105平米396套兩室兩廳（躍層）105平米198套三室兩廳117平米242套基本數(shù)據(jù)項(xiàng)目為主流產(chǎn)品，交房時(shí)間較晚。城市中的萬(wàn)科城45M自由式組團(tuán)排列，密度較??；園林景觀整體分布均質(zhì)；景觀軸貫穿南北各組團(tuán)景觀有序連接南部45米景觀帶有效分隔內(nèi)外環(huán)境園林景觀整體分布均質(zhì)規(guī)劃特點(diǎn)項(xiàng)目解讀園林設(shè)計(jì)品質(zhì)感較強(qiáng)，有產(chǎn)品關(guān)系緊密，景觀均質(zhì)化。城市中的萬(wàn)科城主力戶型特點(diǎn)項(xiàng)目解讀整體戶型屬于舒適型的兩居和三居空間布局較合理躍層的兩居設(shè)計(jì)個(gè)性化突出，市場(chǎng)供應(yīng)不大戶型比較單一，客群較同質(zhì)戶型最大突出特點(diǎn)：兩居躍層，實(shí)現(xiàn)了生活空間功能分割，但影響使用率，布局過(guò)于緊湊。由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)較個(gè)性化，總價(jià)較高，需要檢驗(yàn)市場(chǎng)接受度。城市中的萬(wàn)科城一、項(xiàng)目定位項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析項(xiàng)目周邊環(huán)境分析項(xiàng)目解讀綜述城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：萬(wàn)科品牌，打造中心城區(qū)精品樓盤；區(qū)域整體屬于上升期；2號(hào)線地鐵、快速路開(kāi)工，未來(lái)交通發(fā)達(dá)，帶動(dòng)區(qū)域地塊價(jià)值；周邊產(chǎn)業(yè)及商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；產(chǎn)品戶型為區(qū)域主流產(chǎn)品，市場(chǎng)接納程度高；產(chǎn)品布局獨(dú)特，均好性強(qiáng)；景觀自成一體，綠化率高；戶型設(shè)計(jì)合理，舒適感強(qiáng)。優(yōu)劣特點(diǎn)綜述城市中的萬(wàn)科城項(xiàng)目劣勢(shì)：項(xiàng)目處于紅旗路以西，相對(duì)區(qū)域價(jià)格較高；周邊環(huán)境現(xiàn)狀較差，區(qū)域面貌層次較低；產(chǎn)品類型較單一，可選擇空間?。蝗鄙僖?guī)模型配套；交房期較長(zhǎng)；城市中的萬(wàn)科城價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)綜述萬(wàn)科打造中心市區(qū)高品質(zhì)樓盤；交通路網(wǎng)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)對(duì)于項(xiàng)目升值的拉動(dòng)力；園林設(shè)計(jì)較優(yōu)質(zhì)。品質(zhì)價(jià)值未來(lái)公信力未來(lái)升值非項(xiàng)目絕對(duì)優(yōu)勢(shì)萬(wàn)科新干線項(xiàng)目整體的價(jià)值定位體系前期的項(xiàng)目?jī)r(jià)值支撐城市中的萬(wàn)科城萬(wàn)科新干線項(xiàng)目城市價(jià)值功能定位城市中的萬(wàn)科城二、客戶定位潛在客群特征概述目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶定位城市中的萬(wàn)科城他們60%以上來(lái)自南開(kāi)區(qū)，其它以和平區(qū)、河西區(qū)、紅橋區(qū)為輔他們有較高穩(wěn)定的收入，職業(yè)分別是國(guó)家公務(wù)員、教師、公司白領(lǐng)、私營(yíng)企業(yè)主和醫(yī)生等購(gòu)房客戶的家庭構(gòu)成以“兩人世界”和“三口之家”為主年齡主要集中在30—45歲之間潛在客群特征概述城市中的萬(wàn)科城二、客戶定位潛在客群特征概述目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶定位城市中的萬(wàn)科城

萬(wàn)科、萬(wàn)客會(huì)會(huì)員偉業(yè)顧問(wèn)、我愛(ài)我家房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士及關(guān)聯(lián)行業(yè)從業(yè)人員目標(biāo)客戶細(xì)分——層層遞進(jìn)“先知先覺(jué)”——意見(jiàn)領(lǐng)袖城市中的萬(wàn)科城

過(guò)去工作或居住過(guò)該區(qū)域附近，有著強(qiáng)烈的地緣情結(jié)的客戶現(xiàn)在工作或居住該區(qū)域，對(duì)區(qū)域較為認(rèn)可，看好區(qū)域的發(fā)展的改善型客戶將來(lái)會(huì)工作或居住該區(qū)域，如學(xué)府區(qū)新銳人群、南馬路五金城私營(yíng)業(yè)主、于地鐵周邊工作活動(dòng)的人群“不知不覺(jué)”——地域情結(jié)目標(biāo)客戶——層層遞進(jìn)城市中的萬(wàn)科城

有一定購(gòu)買能力，無(wú)明確購(gòu)買目的的儲(chǔ)備型客戶“后知后覺(jué)”——對(duì)話全天津

目標(biāo)客戶——層層遞進(jìn)城市中的萬(wàn)科城二、客戶定位潛在客群特征概述目標(biāo)客戶細(xì)分目標(biāo)客戶定位城市中的萬(wàn)科城

目標(biāo)客戶定位

他們對(duì)區(qū)域發(fā)展充滿信心,希望南開(kāi)西區(qū)能夠出現(xiàn)高檔次項(xiàng)目,追求高品質(zhì)的時(shí)尚生活.對(duì)自身和社會(huì)有較高的追求，需要一個(gè)高品味社區(qū)彰顯身份，擁有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源.有開(kāi)放樂(lè)觀喜歡接受新事物的心態(tài)、有超前的消費(fèi)意識(shí)、有對(duì)事物獨(dú)特的認(rèn)識(shí)觀念。城市中的萬(wàn)科城三、營(yíng)銷策略我們的計(jì)劃我們的手段我們的任務(wù)城市中的萬(wàn)科城06年銷售均價(jià)：6663元/㎡

總銷售額：2.33億元

06年認(rèn)購(gòu)面積：4.3萬(wàn)㎡計(jì)售面積：3.5萬(wàn)㎡銷售周期：4個(gè)月月均銷售面積：8750㎡時(shí)間短速度快前期提快我們的任務(wù)“一炮打響”城市中的萬(wàn)科城三、營(yíng)銷策略我們的計(jì)劃我們的手段我們的任務(wù)城市中的萬(wàn)科城找到金鑰匙——啟動(dòng)業(yè)內(nèi)人士利用萬(wàn)科、偉業(yè)優(yōu)秀的業(yè)界口碑；利用良好的業(yè)內(nèi)關(guān)系；使他們成為購(gòu)房者，利用他們的影響力，迅速提高本項(xiàng)目在業(yè)內(nèi)外的知名度，以達(dá)到通過(guò)業(yè)內(nèi)人士向目標(biāo)客戶傳播的目的。實(shí)現(xiàn)出一個(gè)良好的銷售。。我們的手段城市中的萬(wàn)科城升值價(jià)格驗(yàn)證升值優(yōu)惠動(dòng)力“不知不覺(jué)”——地域情結(jié)“后知后覺(jué)”——對(duì)話全天津“先知先覺(jué)”——意見(jiàn)領(lǐng)袖信息傳遞置業(yè)卡介質(zhì)動(dòng)力體驗(yàn)價(jià)值

本項(xiàng)目當(dāng)前的情況難以支持強(qiáng)烈的購(gòu)買沖動(dòng)抓住升值概念能夠適當(dāng)?shù)?xiàng)目當(dāng)前的劣勢(shì)城市中的萬(wàn)科城找尋有效客戶意見(jiàn)領(lǐng)袖制造升值氣氛，形成購(gòu)買壓力萬(wàn)科、萬(wàn)客會(huì)偉業(yè)顧問(wèn)、我愛(ài)我家從事房地產(chǎn)行業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)合作的城市中的萬(wàn)科城置業(yè)卡的核心價(jià)值線上：升值潛力線下：價(jià)格優(yōu)勢(shì)低價(jià)入市——6200元/㎡價(jià)格漲幅——小步快跑品牌支撐——萬(wàn)科未來(lái)交通——地鐵、快速路城市中的萬(wàn)科城置業(yè)卡——積分計(jì)算自已購(gòu)買置業(yè)卡介紹成交購(gòu)買2000分1000分/每組帶10人看房1000分業(yè)務(wù)內(nèi)容對(duì)應(yīng)積分對(duì)應(yīng)的金額備注自己購(gòu)房

2000分2000元簽約到帳客戶看房/每組100分100元數(shù)量限定

客戶購(gòu)房/每組1000分1000元有效期內(nèi)1000分/每組城市中的萬(wàn)科城三、營(yíng)銷策略我們的計(jì)劃我們的手段我們的任務(wù)城市中的萬(wàn)科城06.4-706.8時(shí)間排期06.906.1006.1206.11造勢(shì)期蓄勢(shì)期熱銷期強(qiáng)銷期持續(xù)期銷售均價(jià)（元/㎡)62006350--65006650---68006950---71007250營(yíng)銷節(jié)奏50套50套+50套50套+50套50套+50套40套銷售排期總資源表2居平層面積和11602㎡（46%）2居躍層面積和5683㎡（23%）3居平層面積和7747㎡（31%）銷售推盤舉例城市中的萬(wàn)科城四、推廣策略推廣口徑推廣原則推廣費(fèi)用推廣分期城市中的萬(wàn)科城推廣口徑推廣元素解讀1、區(qū)域交通從未來(lái)交通升級(jí)角度看地塊，地塊前景預(yù)期如下：

成熟網(wǎng)絡(luò)：傳統(tǒng)老城區(qū)，成熟交通網(wǎng)絡(luò)適于居住，區(qū)域人群認(rèn)同感較強(qiáng)感；

潛力地區(qū)：2號(hào)線、快速路交通路網(wǎng)升級(jí)，周邊產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加速，上升空間較大，實(shí)現(xiàn)最大化利潤(rùn)價(jià)值從區(qū)域交通的利好前景，將看到未來(lái)地塊價(jià)值和區(qū)域環(huán)境升級(jí)的價(jià)值潛力空間巨大我們說(shuō)什么？城市中的萬(wàn)科城推廣口徑2、園林規(guī)劃倡導(dǎo)精致化生活，打造品質(zhì)化社區(qū)，與周邊區(qū)域環(huán)境相剝離以人文本的規(guī)劃理念，實(shí)現(xiàn)人與環(huán)境的自然、緊密結(jié)合整體的園林綠化景觀，在小環(huán)境下，突出生活意境與高尚品位萬(wàn)科項(xiàng)目生活理念的打造與品質(zhì)園林包裝成就了產(chǎn)品的核心形象力萬(wàn)科的品牌力加上富于變化并且優(yōu)秀的景致園林與產(chǎn)品完美結(jié)合將得到市場(chǎng)的普遍認(rèn)可，但前期價(jià)值支撐較弱我們說(shuō)什么？城市中的萬(wàn)科城交通區(qū)域升級(jí)化特征之一，帶動(dòng)地塊環(huán)境發(fā)展，推動(dòng)價(jià)值放大園林脫離區(qū)域傳統(tǒng)居住環(huán)境的理念，突出小環(huán)境品質(zhì)化生活情趣強(qiáng)大的價(jià)值膨脹動(dòng)力園林概念不突出支撐力較弱前期可放大推廣訴求元素推廣口徑萬(wàn)科產(chǎn)品與區(qū)域發(fā)展作為有力的價(jià)值承載，放大產(chǎn)品升值空間，強(qiáng)調(diào)未來(lái)價(jià)值潛力推廣元素再解讀我們說(shuō)什么？城市中的萬(wàn)科城四、推廣策略推廣口徑推廣原則推廣費(fèi)用推廣分期城市中的萬(wàn)科城推廣原則集中引爆一炮打響集中投放時(shí)期聚焦市場(chǎng)關(guān)注配合“置業(yè)卡”橫空出世表現(xiàn)升級(jí)、提升標(biāo)準(zhǔn)平面表現(xiàn)、活動(dòng)形式、工具配置未來(lái)價(jià)值品質(zhì)感受我們?cè)趺凑f(shuō)？城市中的萬(wàn)科城四、推廣策略推廣口徑推廣原則推廣費(fèi)用推廣分期城市中的萬(wàn)科城費(fèi)用預(yù)算1、置業(yè)卡費(fèi)用預(yù)算（萬(wàn)元）發(fā)放置業(yè)卡500張平均每人可帶來(lái)的看房人數(shù)=10人以積分消費(fèi)計(jì)算應(yīng)設(shè)立55萬(wàn)元獎(jiǎng)勵(lì)基金500合伙人×20%成交率=100個(gè)成交客戶×3000積分=300，000元500合伙人×10看房者=5000組看房者÷20=250成交客戶250個(gè)成交客戶×1000=250，000元計(jì)入銷售成本每平米15元城市中的萬(wàn)科城2、總體推廣費(fèi)用（萬(wàn)元）推廣費(fèi)用約385萬(wàn)城市中的萬(wàn)科城3、階段性推廣費(fèi)用比例（萬(wàn)元）4-5月6-7月8-10月11-12月第一階段第二階段第三階段第四階段城市中的萬(wàn)科城四、推廣策略推廣口徑推廣原則推廣費(fèi)用推廣分期城市中的萬(wàn)科城推廣與價(jià)值聯(lián)動(dòng)關(guān)鍵動(dòng)作形象出街賣場(chǎng)開(kāi)放關(guān)鍵動(dòng)作置業(yè)卡項(xiàng)目開(kāi)盤關(guān)鍵動(dòng)作房展會(huì)軟宣關(guān)鍵動(dòng)作泛區(qū)域關(guān)注4-5月6-7月8-10月11-12月價(jià)值導(dǎo)入對(duì)話價(jià)值價(jià)值溝通泛化價(jià)值第一階段第二階段第三階段第四階段推廣分期城市中的萬(wàn)科城第一階段時(shí)間：06年4—5月階段目標(biāo)：初步價(jià)值滲透，把市場(chǎng)目光引導(dǎo)至本區(qū)域軟文：4月報(bào)紙媒體軟文進(jìn)行滲透，地塊未來(lái)價(jià)值潛力+萬(wàn)科城區(qū)中心項(xiàng)目開(kāi)發(fā)網(wǎng)站：4月網(wǎng)站調(diào)性確定，5月底整體網(wǎng)站上傳網(wǎng)絡(luò)：引入報(bào)廣軟文，在“搜房””焦點(diǎn)”進(jìn)行項(xiàng)目地塊未來(lái)價(jià)值熱炒推廣活動(dòng)：4月房展會(huì)投放主體：輔助推廣：外展場(chǎng)：5月設(shè)置外展場(chǎng)地點(diǎn)，在售樓處開(kāi)放前執(zhí)行賣場(chǎng)功能城市中的萬(wàn)科城第二階段時(shí)間：6—7月階段目標(biāo)：線上形象出街，線下業(yè)內(nèi)聯(lián)動(dòng)，置業(yè)卡前期宣講推廣戶外：選擇近項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)路牌資源，6月形象出街主線活動(dòng)：1、7月售樓處開(kāi)放活動(dòng)

2、業(yè)內(nèi)推廣+媒體沙龍萬(wàn)科會(huì)：傳播本項(xiàng)目升值潛力爭(zhēng)取一項(xiàng)業(yè)內(nèi)最有價(jià)值潛力精品樓盤大獎(jiǎng)推廣主體：輔助推廣：報(bào)廣：7月末報(bào)廣發(fā)布賣場(chǎng)開(kāi)放信息7月開(kāi)始NO.1區(qū)域直投推廣置業(yè)卡項(xiàng)目電視宣傳片推廣城市中的萬(wàn)科城第三階段時(shí)間：8—10月推廣目標(biāo)：配合置業(yè)卡發(fā)布，集中媒體投放，開(kāi)盤引爆，炫目登場(chǎng)軟宣：萬(wàn)科低密度產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，建筑中心城區(qū)精品生活硬廣：8、9月集中媒體形象，密集型發(fā)布，傳遞開(kāi)盤級(jí)熱銷信息戶外：形象更新，傳遞開(kāi)盤信息輔助推廣：針對(duì)萬(wàn)科老業(yè)主進(jìn)行DM直投主線活動(dòng)：8月第一批業(yè)內(nèi)認(rèn)購(gòu)開(kāi)始

9月正式開(kāi)盤推廣主體：網(wǎng)絡(luò)：8月、10月網(wǎng)絡(luò)推廣，鏈接項(xiàng)目網(wǎng)站8月開(kāi)始NO.2區(qū)域直投城市中的萬(wàn)科城第四階段時(shí)間：11—12月老客戶保養(yǎng)：加強(qiáng)線下與客戶溝通，制定客戶代客戶獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制活動(dòng)：12月業(yè)主嘉年華會(huì)媒體：戶外為主，持續(xù)熱銷傳播溫度推廣目標(biāo)：持續(xù)銷售熱度，客戶保養(yǎng)，提高客戶滿意度。城市中的萬(wàn)科城06.706.8時(shí)間排期06.906.1006.1206.11造勢(shì)期蓄勢(shì)期熱銷期強(qiáng)銷期持續(xù)期銷售均價(jià)62006350--65006650---68006950---71007250節(jié)奏06.606.506.4房展會(huì)軟宣網(wǎng)絡(luò)論壇推廣關(guān)鍵點(diǎn)戶外報(bào)廣推介直投賣場(chǎng)公開(kāi)置業(yè)卡、報(bào)廣戶外、網(wǎng)絡(luò)直投、開(kāi)盤（活動(dòng)）戶外嘉年華活動(dòng)滲透期深植期爆發(fā)期