20140711商品房買賣合同法律實務

LOGO版權所有2014李少華律126.com商品房買賣合同法律實務——2014版商品房買賣合同示范文本解讀內(nèi)容安排1.基本問題3.出賣人義務4.買受人義務5.其他問題2.合同當事人1.1示范文本及其補充協(xié)議的效力2014版商品房買賣合同（預售、現(xiàn)售）示范文本一合同當事人二商品房基本狀況三商品房價款四商品房交付條件與交付手續(xù)五面積差異處理方式六規(guī)劃設計變更七商品房質(zhì)量及保修責任八合同備案與房屋登記九其他事項約22000字關于印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知……《商品房買賣合同（預售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房買賣合同（現(xiàn)售）示范文本》（GF-2014-0172）。現(xiàn)印發(fā)給你們，請各地充分認識推行本合同示范文本的意義，積極提倡和引導商品房交易當事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事項和市場交易風險提示等宣貫工作?！员竞贤痉段谋绢C布之日起，原《商品房買賣合同示范文本》（GF-2000-0171）同時廢止。（約4200字）GF-95-0171商品房購銷合同示范文本?！敖?jīng)濟合同示范文本制度”的由來國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國家工商行政管理局關于在全國逐步推行經(jīng)濟合同示范文本制度請示的通知（1990年3月20日）“推行經(jīng)濟合同示范文本制度，是貫徹執(zhí)行《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、提高經(jīng)濟合同履約率、整頓流通秩序的一項重要措施?！薄皬V泛開展宣傳、教育，積極提倡、引導企業(yè)及其他當事人采用國家統(tǒng)一制訂和印制的經(jīng)濟合同示范文本?！盚12.當事人可以參照各類合同的示范文本訂立合同?，F(xiàn)實運行的狀態(tài)“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人根據(jù)交易系統(tǒng)中商品房買賣合同示范文本及其補充協(xié)議指導文本協(xié)商擬定合同條款?！薄冻啥际猩唐贩抠I賣合同登記備案管理辦法》（成房發(fā)〔2013〕13號）預售主管部門應當提供統(tǒng)一印制、統(tǒng)一編號的商品房買賣合同示范文本。預售人和預購人經(jīng)協(xié)商達成一致后，可以對商品房買賣合同示范文本的內(nèi)容進行選擇、修改和補充。

——《廈門市商品房預售管理規(guī)定》

廈門市人民政府（第155號）補充協(xié)議（28）★★對本合同中未約定或約定不明的內(nèi)容，雙方可根據(jù)具體情況簽訂書面補充協(xié)議（補充協(xié)議見附件十一）。補充協(xié)議中含有不合理的減輕或免除本合同中約定應當由出賣人承擔的責任，或不合理的加重買受人責任、排除買受人主要權利內(nèi)容的，仍以本合同為準。說明5.出賣人與買受人根可以針對本合同文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容，據(jù)所售項目的具體情況在相關條款后的空白行中進行補充約定，也可以另行簽訂補充協(xié)議。各地不同的管理模式當事人在使用《商品房買賣合同》時，為了重復使用，針對不特定對象在《商品房買賣合同示范文本》的空白處預先填寫統(tǒng)一內(nèi)容或預先制定的補充協(xié)議等，應將合同樣本報所在地縣級以上工商行政管理部門備案。在房地產(chǎn)部門辦理合同備案時，對當事人采用其它格式合同的，其格式合同樣本應先到工商行政管理部門備案后方能使用，并要進行市場交易風險提示?！啊不帐∽》砍青l(xiāng)建設廳安徽省工商行政管理局轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設部、國家工商總局印發(fā)《商品房買賣合同示范文本》的通知”，關于加強商品房買賣合同格式條款備案工作的通知（工商合字[2010]75號）合同法角度（合同訴訟或仲裁）法釋〔2009〕5號第六條提供格式條款的一方對格式條款中免除或者限制其責任的內(nèi)容，在合同訂立時采用足以引起對方注意的文字、符號、字體等特別標識，并按照對方的要求對該格式條款予以說明的，人民法院應當認定符合合同法第39條所稱“采取合理的方式”。提供格式條款一方對已盡合理提示及說明義務承擔舉證責任。案例：合理的方式？合同附件約定“本房屋層高因施工方面的原因，局部可能存在一定誤差?！辟I受人另向出賣人出具聲明一份，聲明：“購房合同（含附件）簽訂前，出買人已就合同中可能對買受人產(chǎn)生不利影響的條款提請買受人特別注意；買受人已就其他存疑條款向被告提出，出買人就相關條款按買受人要求做出了解釋和說明；買受人已注意到上述條款中部分內(nèi)容涉及免除、限制出買人的責任或者限制買受人的權利，買受人均予認可。”(2013)浙甬民二終字第734號總結依據(jù)法律、行政法規(guī)規(guī)定，示范文本不具有強制適用效力。補充協(xié)議，即使認定為格式條款，在符合《合同法》第39條規(guī)定的情形下，仍可認定有效。☆行政管理機關，將其納入“合同備案”、“格式條款備案”程序中強制使用，并限定其內(nèi)容。文本中沒有約定或者約定不明確的內(nèi)容示范文本明示可完全另行約定的：逾期付款責任；逾期交付責任；逾期登記責任；面積差異的處理；沒有涉及的，如：買受人主體（限購）風險貸款風險……1.2關于“一倍賠償”責任懲罰性賠償1最高院商品房買賣合同司法解釋第8條具有下列情形之一，導致商品房買賣合同目的不能實現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。懲罰性賠償2第9條出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。房屋權利狀況承諾（5）★1.出賣人對該商品房享有合法權利；

2.該商品房沒有出售給除本合同買受人以外的其他人；

3.該商品房沒有司法查封或其他限制轉(zhuǎn)讓的情況；……

如該商品房權利狀況與上述情況不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。（接前）出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照

%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。文本中，買受人解除合同的一般處理模式：15日內(nèi)退款付息+賠償（或違約金）

地基基礎和主體結構不合格（16）★（一）地基基礎和主體結構出賣人承諾該商品房地基基礎和主體結構合格，并符合國家及行業(yè)標準。經(jīng)檢測不合格的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，應當書面通知出賣人。出賣人應當自解除合同通知送達之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房款（含已付貸款部分），并自買受人付款之日起，按照

%（不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率）計算給付利息。給買受人造成損失的，由出賣人支付【已付房價款一倍】【買受人全部損失】的賠償金。因此而發(fā)生的檢測費用由出賣人承擔。1.3房屋買賣合同無效預售許可與合同備案J.2

出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。J.6

當事人以商品房預售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。所售房屋已經(jīng)抵押,或已出賣第三人未經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，不能依據(jù)物權法第191條第2款規(guī)定認定轉(zhuǎn)讓合同無效。受讓人因抵押權登記未涂銷，請求解除合同的，應予支持；受讓人要求轉(zhuǎn)讓人承擔相應民事責任的，根據(jù)當事人的過錯程度等予以確定。——2011年《全國民事審判工作會議紀要》法辦[2011]42號MJ.3當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。1.4合同解除合同解除權依據(jù)條件方式法定解除權因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的通知解除或司法解除在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務當事人一方遲延履行主要債務，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的法律規(guī)定的其他情形約定解除權合同約定的一方解除合同的條件成就違約方請求解除合同根據(jù)合同法第110條規(guī)定，有違約行為的一方當事人請求解除合同，沒有違約行為的另一方當事人要求繼續(xù)履行合同，當違約方繼續(xù)履約所需的財力、物力超過合同雙方基于合同履行所能獲得的利益，合同已不具備繼續(xù)履行的條件時，為衡平雙方當事人利益，可以允許違約方解除合同，但必須由違約方向?qū)Ψ匠袚r償責任，以保證對方當事人的現(xiàn)實既得利益不因合同解除而減少?！罡叻ㄔ汗珗?006年第06期（116）買受人的法定解除權合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押或出賣給第三人；所售房屋已經(jīng)抵押，未經(jīng)抵押人同意的；所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的；所售房屋為拆遷補償安置房屋的；房屋主體結構質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格；面積誤差比絕對值超出３％，且合同無約定；出賣人遲延交付房屋，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理房屋所有權登記。商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因出賣人原因，或因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。買受人的約定解除權如該商品房權利狀況與出賣人承諾不符，導致不能完成本合同登記備案或房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的。（5）出賣人逾期交房，超過約定的特定期限的。（12）建筑面積、套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%時（13可選）規(guī)劃或設計變更，出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，或買受人收到通知后決定解除的。（14）（15）地基基礎和主體結構經(jīng)檢測不合格的，或其他質(zhì)量問題，經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的。（16）房室內(nèi)空氣質(zhì)量或建筑隔聲情況經(jīng)檢測不符合標準，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的。（16）因出賣人的原因，買受人未能在約定的特定期間內(nèi)取得房屋所有權證書的。（20）出賣人的約定解除權出賣人的解除權法定解除權買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行。商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因出賣人原因，或因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的。約定解除權買受人愈期付款，超過約定特定期限的。（8）送達（25）★出賣人和買受人保證在本合同中記載的通訊地址、聯(lián)系電話均真實有效。任何根據(jù)本合同發(fā)出的文件，均應采用書面形式，以【郵政快遞】【郵寄掛號信】【】方式送達對方。任何一方變更通訊地址、聯(lián)系電話的，應在變更之日起

日內(nèi)書面通知對方。變更的一方未履行通知義務導致送達不能的，應承擔相應的法律責任。通知的重要性和證明困難。如何確定通知的送達？通知可證明的通知方式由對方簽署；以特快專遞（EMS）發(fā)出保留通知的紙質(zhì)備份文件(并在發(fā)出文件中注明)；在郵寄詳情單中注明通知內(nèi)容，并保留詳情單；要求郵局提供回執(zhí)，并保留回執(zhí)（包括信封）；對于特別重要的通知，如不能達成前述第1、2種方式的，可以考慮與當?shù)毓C機關聯(lián)系辦理公證送達。解除權的行使期限

FJ.15

法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權消滅。1.5違約責任違約責任責任類型適用情形適用條件法定繼續(xù)履行不履行和部分履行需在合理期限內(nèi)提出履行要求，且法律上、事實上均能夠履行，并適于強制執(zhí)行。采取補救措施質(zhì)量瑕疵修理、更換、重作等減少價款質(zhì)量瑕疵質(zhì)量可接受賠償損失廣泛違約行為與損害結果需有因果關系，且違約方在訂立合同時可預見約定違約金約定的違約情形補償性為主，懲罰性為輔。低于實際損失可請求增加，過分高于實際損失，可請求適當減少。定金定金＜合同金額20%，且已實際交付其它如押金、保證金等違約金條款H114.當事人可以約定一方違約時應當根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。

約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。違約金具有“補償和懲罰”雙重性質(zhì)“關于違約金的性質(zhì)，合同法第114條等規(guī)定已經(jīng)確定違約金具有“補償和懲罰”雙重性質(zhì)，但系以賠償非違約方的損失為主要功能，而非旨在嚴厲懲罰違約方。鑒于違約金主要體現(xiàn)為一種民事責任形式，因此對數(shù)額過高的違約金條款，人民法院可以根據(jù)當事人的請求適當進行調(diào)整，以維護民法的公平和誠實信用原則。若任由當事人約定過高的違約金且以意思自治為由而不加干預，在有些情況下，無異于鼓勵當事人通過不正當?shù)姆绞将@取暴利。”——全國民商事審判工作會議－奚曉明2007.5調(diào)整違約金的釋明MJ.27買賣合同當事人一方以對方違約為由主張支付違約金，對方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約等為由進行免責抗辯而未主張調(diào)整過高的違約金的，人民法院應當就法院若不支持免責抗辯，當事人是否需要主張調(diào)整違約金進行釋明。一審法院認為免責抗辯成立且未予釋明，二審法院認為應當判決支付違約金的，可以直接釋明并改判。

賠償范圍條款H113.當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。確定賠償損失范圍的兩個因素：因果關系和可預見；可預見：在合同條款中告知可能造成的的損害；因果關系：約定應予賠償?shù)木唧w項目或合理的計算方式；合同可特別約定賠償范圍條款。違約定金條款H115.當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。［定金罰］定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數(shù)額，不得超過主合同標的額的20%。當事人一方不完全履行合同的，比例適用。定金不足以彌補損失的，仍可請求賠償。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用。預約定金FJ.4

出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。違約責任的限制與免除1.不能證明的損失；（非實際損失）2.其它原因造成的損失；（無因果關系）3.損失的發(fā)生與對方過錯有關；（過失相抵）4.訂立合同時不能預見；（不能預見）5.能夠避免的損失；

（未盡減損義務）6.收益扣除成本；

（損益同銷）7.不可抗力；

（法定免責）9.違約金過分高于所造成的損失；守約方的減損義務H119.當事人一方違約后，對方應當采取適當措施防止損失的擴大；沒有采取適當措施致使損失擴大的，不得就擴大的損失要求賠償。

當事人因防止損失擴大而支出的合理費用，由違約方承擔。2.合同當事人合同當事人出賣人：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

委托銷售經(jīng)紀機構：經(jīng)紀機構備案證明買受人：委托代理人：主體方面的考慮因素訂立合同的主體資格；按揭貸款方式付款的，需符合貸款人條件；需符合產(chǎn)權登記條件；是否屬限購范圍；買受人（自然人）1成年（>18周歲）自行辦理2未成年（<18周歲）監(jiān)護人代理（一次性付款）監(jiān)護人作為買受人之一（貸款）買受人（單位）主體類型證照法律依據(jù)國內(nèi)企業(yè)營業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照企業(yè)法人登記管理條例企業(yè)法人分支機構營業(yè)執(zhí)照行政機關機關法人成立批文民法通則事業(yè)單位事業(yè)單位法人證書事業(yè)單位登記管理暫行條例社會團體社會團體法人登記證書社會團體登記管理條例民辦非企業(yè)單位民辦非企業(yè)單位登記證書民辦非企業(yè)單位登記管理暫行條例涉外主體境外機構在境內(nèi)設立的分支、代表機構只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。在境內(nèi)工作、學習時間超過一年的境外個人可以購買符合實際需要的自用、自住商品房（一套）。港澳臺地區(qū)居民和華僑因生活需要可限購一定面積的自住商品房（一套）。持有《外國人永久居留證》者，不受限制。合同簽署（29）HF9.當事人依法可以委托代理人訂立合同。第29條本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。合同主體的變更通常受到政府機關限制，如：“嚴格執(zhí)行商品房預購人在取得房屋所有權證前不得將所購買的預售商品房再行轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得協(xié)助預購人轉(zhuǎn)讓未取得房屋所有權證的房屋。”——北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于進一步加強房屋買賣合同管理的通知（京建法〔2012〕12號）3.出賣人義務先合同義務★說明：簽訂本合同前，出賣人應當向買受人出示《商品房預售許可證》及其他有關證書和證明文件。說明：出賣人應當就合同重大事項對買受人盡到提示義務。買受人承諾：已將遮擋或妨礙房屋正常使用的情況告知買受人。[附件十]商品房的基本情況（3.3）3.該商品房為第一條規(guī)定項目中的

【幢】

【座】

【】

單元

層

號。房屋竣工后，如房號發(fā)生改變，不影響該商品房的特定位置。該商品房的平面圖見附件一。補充：“該房號為暫定編號，最終以公安行政管理部門審核的房號為準?！备郊环课萜矫鎴D（應當標明方位）

1.房屋分層分戶圖（應當標明詳細尺寸，并約定誤差范圍）

2.建設工程規(guī)劃方案總平面圖交付條件－商品房（9）★該商品房交付時應當符合下列第1、2、

項所列條件：

1.該商品房已取得建設工程竣工驗收備案證明文件；

2.該商品房已取得房屋測繪報告；

3.

；該商品房為住宅的，出賣人還需提供《住宅使用說明書》和《住宅質(zhì)量保證書》?！渡唐贩夸N售管理辦法》第32、34條。買方的拒收權（11.2）★交付該商品房時，出賣人應當出示滿足第九條約定的證明文件。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，不能滿足第九條約定條件的，買受人有權拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交付責任由出賣人承擔，并按照第十二條（延期交房）處理。交付條件－相關設施設備（10）★★基礎設施、設備公共服務及其他配套設施（以建設工程規(guī)劃許可為準）1供水、排水小區(qū)內(nèi)綠地率2供電小區(qū)內(nèi)非市政道路3供曖規(guī)劃的車位、車庫4燃氣物業(yè)服務用房5電話通信醫(yī)療衛(wèi)生機構6有線電視幼兒園7寬帶網(wǎng)絡學校交付時間和手續(xù)（11.1）（一）出賣人應當在

年

月

日前向買受人交付該商品房。（二）該商品房達到第九條、第十條約定的交付條件后，出賣人應當在交付日期屆滿前

日（不少于10日）將查驗房屋的時間、辦理交付手續(xù)的時間地點以及應當攜帶的證件材料的通知書面送達買受人。買受人未收到交付通知書的，以本合同約定的交付日期屆滿之日為辦理交付手續(xù)的時間，以該商品房所在地為辦理交付手續(xù)的地點。房屋查驗（11.3）★★1.辦理交付手續(xù)前，買受人有權對該商品房進行查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買受人查驗和辦理交付手續(xù)的前提條件。如：北京前期物業(yè)服務合同[BF—2010—2712]8.交付房屋前，乙方應當向甲方發(fā)放該套房屋的“業(yè)主一卡通”。甲方入住前，甲、乙雙方與

銀行簽訂前期物業(yè)服務費托收協(xié)議，甲方按第七條約定的物業(yè)服務費標準在“業(yè)主一卡通”內(nèi)預存

個月（不超過12個月）的物業(yè)服務費。修復與再行交付（拒收權）★★★2.買受人查驗的該商品房存在下列除地基基礎和主體結構外的其他質(zhì)量問題的，由出賣人按照有關工程和產(chǎn)品質(zhì)量規(guī)范、標準自查驗次日起

日內(nèi)負責修復，并承擔修復費用，修復后再行交付。（1）屋面、墻面、地面滲漏或開裂等；（2）管道堵塞；（3）門窗翹裂、五金件損壞；（4）燈具、電器等電氣設備不能正常使用；再行交付，如構成遲延，將承擔遲延交付責任。買受人原因?qū)е陆桓堆诱`（11.3.3）3.查驗該商品房后，雙方應當簽署商品房交接單。由于買受人原因?qū)е略撋唐贩课茨馨雌诮桓兜?，雙方同意按照以下方式處理：

（1）

；

（2）

。通知不來——是否能約定，視為已交付？逾期交付（12）除不可抗力外，出賣人未按照第11條約定的時間將該商品房交付買受人的，雙方同意按照下列第

種方式處理：

1.按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在

日之內(nèi)（該期限應當不多于第8條第1（1）項中的期限），自第11條約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之

的違約金（該違約金比率應當不低于第8條第1（1）項中的比率）。

（2）逾期超過

日（該期限應當與本條第（1）項中的期限相同）后，買受人有權解除合同。

通知……15日內(nèi)退款付息，并支付全部房價款的

%違約金。

買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之

（該比率應當不低于本條第1（1）項中的比率）的違約金。2.

。建議特別約定（2）的，內(nèi)容應合理；但應與（1）有顯著不同。有關交接手續(xù)，文本較為簡略，應補充約定有關事宜。在買受人遲延付款的情況下（無論任何原因），出賣人到期是否仍應交付房屋，文本未明確。依《合同法》規(guī)定，或可行使履行抗辯權拒絕履行。建議在補充協(xié)議中明確約定：買受人支付全部房款之前，出賣人無房屋交付義務。合同義務之履行附條件商事合同中雙方常常對合同義務附加前提條件，在條件未成就時合同義務實際上并不存在，故也談不上履行問題，此時，針對該義務約定的違約金條款就不能適用?！?2010)民提字第153號

（最高院公報2012年第5期）面積差異處理（13）★該商品房交付時，出賣人應當向買受人出示房屋測繪報告，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測面積與第三條載明的預測面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第

種方式處理?！?.雙方自行約定：

。實測面積與預測面積誤差，可區(qū)分原因，合理約定。規(guī)劃變更（14）（一）出賣人應當按照城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門核發(fā)的建設工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設商品房，不得擅自變更。雙方簽訂合同后，涉及該商品房規(guī)劃用途、面積、容積率、綠地率、基礎設施、公共服務及其他配套設施等規(guī)劃許可內(nèi)容經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批準變更的，出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權解除合同。（二）買受人應當在通知送達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復。買受人逾期未予以書面答復的，視同接受變更。（三）買受人解除合同的，應當書面通知出賣人?！?5日內(nèi)退款付息。……同時，出賣人按照全部房價款的%向買受人支付違約金。買受人不解除合同的，有權要求出賣人賠償由此造成的損失，雙方約定如下：

。附條件單方變更權，及買受人的約定解除權。解除權行使期限設計變更（15）（一）雙方簽訂合同后，出賣人按照法定程序變更建筑工程施工圖設計文件，涉及下列可能影響買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能情形的，出賣人應當在變更確立之日起10日內(nèi)將書面通知送達買受人。出賣人未在規(guī)定期限內(nèi)通知買受人的，買受人有權解除合同。1.該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；2.供熱、采暖方式；3.

。

……處理方式與規(guī)劃變更基本相同。

商品房質(zhì)量責任（16.116.2）概括：1.地基基礎和主體結構應合格，并符合國家及行業(yè)標準。經(jīng)檢測不合格，買受人有權解除。2.應當符合有關工程質(zhì)量規(guī)范、標準和施工圖設計文件的要求。有其它質(zhì)量問題：及時更換、修理；并賠償損失。經(jīng)過更換、修理，仍然嚴重影響正常使用的，買受人有權解除。3.解除合同：退款付息，并賠償損失（含檢測費用，如有）。4.不解除合同的，依特別約定處理。裝飾裝修及設備標準（16.3）該商品房應當使用合格的建筑材料、構配件和設備，裝置、裝修、裝飾所用材料的產(chǎn)品質(zhì)量必須符合國家的強制性標準及雙方約定的標準。不符合上述標準的，買受人有權要求出賣人按照下列第（1）、

？、

方式處理（可多選）：（1）及時更換、修理；（2）出賣人賠償雙倍的裝飾、設備差價；……室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔音（16.4）★★室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑隔聲符合選定的國家或地方標準；經(jīng)檢測不符合標準，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權解除合同。買受人解除合同的，退款付息，并賠償損失（含檢測費用及再次檢測費用，如有），導致逾期交付的應當承擔逾期交付責任。不解除的？。未達到國家有關民用建筑節(jié)能強制性標準的要求的，出賣人應當補做節(jié)能措施，并承擔賠償責任（如有）。案例：非主體結構質(zhì)量瑕疵合同附件約定：“乙方在房屋驗收中發(fā)現(xiàn)的除主體結構質(zhì)量問題外的質(zhì)量瑕疵，甲方將根據(jù)法律規(guī)定和合同約定在保修范圍及保修期限內(nèi)承擔保修責任，乙方以此拒絕接受房屋交付的，甲方不承擔逾期交房的責任。”買受人主張涉案房屋存在外墻保溫層厚度不夠、躍層層高低于合同約定的3.2米高度（最低）的質(zhì)量問題，拒絕接受房屋，并超過了約定的交房期限30日（約定解除權成就期限）。請求解除合同。(2013)浙甬民二終字第734號此案合同約定與示范文本內(nèi)容是否沖突？保修責任（17）（一）商品房實行保修制度。該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔相應的保修責任。該商品房為非住宅的，雙方應當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。具體內(nèi)容見附件七。（二）下列情形，出賣人不承擔保修責任：1.因不可抗力造成的房屋及其附屬設施的損害；2.因買受人不當使用造成的房屋及其附屬設施的損害；3.

。（三）在保修期內(nèi)，買受人要求維修的書面通知送達出賣人日內(nèi)，出賣人既不履行保修義務也不提出書面異議的，買受人可以自行或委托他人進行維修，維修費用及維修期間造成的其他損失由出賣人承擔。質(zhì)量擔保（18）★★★

出賣人不按照第十六條、第十七條約定承擔相關責任的，由

承擔連帶責任。關于質(zhì)量擔保的證明見附件八。預售合同登記備案（19）（一）出賣人應當自本合同簽訂之日起【30日內(nèi)】【日內(nèi)】（不超過30日）辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)，并將本合同登記備案情況告知買受人。（二）有關預售合同登記備案的其他約定如下：

。房屋登記（20）（二）因出賣人的原因，買受人未能在該商品房交付之日起

日內(nèi)取得該商品房的房屋所有權證書的，雙方同意按照下列第

種方式處理：

1.買受人有權解除合同。書面通知出賣人15日內(nèi)退款付息。買受人不解除合同的，出賣人按日計算向買受人支付全部房價款萬分之

的違約金。2.

。

（三）因買受人的原因未能在約定期限內(nèi)完成該商品房的房屋所有權轉(zhuǎn)移登記的，出賣人不承擔責任。以下部位歸業(yè)主共有（22.2）★1.建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂?shù)然窘Y構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；——（法釋[2009]7號）32.該商品房所在建筑區(qū)劃內(nèi)的道路（屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外）、綠地（屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外）、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位、物業(yè)服務用房；（物權法73）3.

。雙方對其他配套設施約定如下1.規(guī)劃的車位、車庫：

；2.會所：

。3.

。出賣人承諾：（消極義務）對商品房的銷售，不涉及依法或者依規(guī)劃屬于買受人共有的共用部位和設施的處分。不擅自改變與該商品房有關的共用部位和設施的使用性質(zhì)。買受人信息保護（26）★出賣人對買受人信息負有保密義務。非因法律、法規(guī)規(guī)定或國家安全機關、公安機關、檢察機關、審判機關、紀檢監(jiān)察部門執(zhí)行公務的需要，未經(jīng)買受人書面同意，出賣人及其銷售人員和相關工作人員不得對外披露買受人信息，或?qū)①I受人信息用于履行本合同之外的其他用途。背景？責任？銷售和使用承諾（24）不分割拆零銷售、返本銷售或者變相返本銷售。不采取售后包租、變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。按照規(guī)劃用途進行建設和出售，不擅自改變該商品房使用性質(zhì)，并按照規(guī)劃用途辦理房屋登記。資金監(jiān)管（7.3）（三）出售該商品房的全部房價款應當存入預售資金監(jiān)管賬戶，用于本工程建設。該商品房的預售資金監(jiān)管機構為，預售資金監(jiān)管賬戶名稱為，賬號為

。

4.買受人義務計價方式與價款（6）出賣人與買受人按照下列第

種方式計算該商品房價款：1.按照套內(nèi)建筑面積計算，該商品房單價，總價款。2.按照建筑面積計算，該商品房單價，總價款。3.按照套計算，該商品房總價款。4.按照

計算，該商品房總價款。付款方式與期限（7）（一）簽訂本合同前，買受人已向出賣人支付定金

元，該定金于【本合同簽訂】【交付首付款】【】時【抵作】【？】商品房價款。（二）買受人采取下列第種方式付款：1.一次性付款2.分期付款

3.貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【】該商品房價款的計價方式、總價款、付款方式及期限的具體約定見附件四。

貸款風險3.貸款方式付款：【公積金貸款】【商業(yè)貸款】【】。買受人應當于

年

月

日前支付首期房價款

元占全部房價款的

％。

元向

（貸款機構）申請貸款支付。法定解除權

FJ.23商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。逾期付