《物業(yè)管理機構(gòu)》課件

第二章物業(yè)管理機構(gòu)第一節(jié)物業(yè)效勞公司第三節(jié)業(yè)主大會與管委會第二節(jié)物業(yè)效勞公司的設(shè)置第二章物業(yè)管理機構(gòu)第四節(jié)物業(yè)效勞公司與相關(guān)機構(gòu)的關(guān)系第五節(jié)物業(yè)效勞公司的管理制度第一節(jié)物業(yè)效勞公司一、物業(yè)效勞公司的性質(zhì)與類型〔一〕物業(yè)效勞公司的含義物業(yè)效勞公司是指具有法人資格，根據(jù)合同規(guī)定接受業(yè)主或業(yè)主管委會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實行專業(yè)化管理，并收取相應(yīng)報酬的經(jīng)濟實體。組建原那么：企業(yè)化、專業(yè)化、社會化，為用戶提供一個良好的工作和生活環(huán)境。物業(yè)管理屬于第三產(chǎn)業(yè)中的效勞性企業(yè)，具有很強的效勞性，所以從本質(zhì)上講，物業(yè)效勞公司是為業(yè)主和使用人效勞的。從這一點來看提供優(yōu)質(zhì)效勞就成了物業(yè)效勞公司的首要任務(wù)。〔二〕物業(yè)效勞公司的性質(zhì)物業(yè)效勞公司的性質(zhì)是由物業(yè)管理的性質(zhì)決定的。專業(yè)性經(jīng)營性效勞性法人資格1．專業(yè)性業(yè)務(wù)內(nèi)容的專業(yè)性組織機構(gòu)的專業(yè)性人員配備的專業(yè)性工具配備的專業(yè)性2．經(jīng)營性經(jīng)營性主要表達(dá)在物業(yè)效勞公司的經(jīng)營管理所需資源的取得，所提供的效勞等都必須遵循等價交換的原那么，物業(yè)效勞公司用自己的經(jīng)營和管理活動所創(chuàng)造的收入來補償自己的支出，并取得一定的盈利，而不是無償?shù)娜〉煤透冻觥?．效勞性物業(yè)效勞公司與物業(yè)的業(yè)主或使用人之間的關(guān)系，是在商品經(jīng)濟條件下的效勞與被效勞、受托與委托的關(guān)系。從現(xiàn)階段來看，物業(yè)效勞公司的效勞活動又具有特殊的性質(zhì)，即物業(yè)效勞公司在向業(yè)主提供效勞的同時，也承擔(dān)了局部政府對城市管理的職能，是現(xiàn)代化城市建設(shè)和管理的重要組織局部。4．法人資格物業(yè)效勞公司經(jīng)由政府授權(quán)部門審查、批準(zhǔn)、登記前方可從事經(jīng)營管理活動，它符合中國法律規(guī)定的企業(yè)法人的一般特性，有獨立的組織、獨立財產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)，能以自己的名義享有民事權(quán)利，承擔(dān)民事責(zé)任等。〔三〕物業(yè)效勞公司的類型按其存在的形式劃分獨立的物業(yè)效勞公司附屬于物業(yè)開發(fā)公司的物業(yè)效勞公司按效勞范圍劃分綜合性物業(yè)效勞公司專業(yè)性物業(yè)效勞公司全民、集體、聯(lián)營、私營、合資等類型按公司規(guī)模的大小劃分小型、中型和大型按管理層次多少劃分按股東出資形式股份有限責(zé)任公司股份合作公司一個管理層兩個管理層三個管理層按經(jīng)營性質(zhì)劃分純粹的物業(yè)效勞公司準(zhǔn)物業(yè)效勞公司“翻牌〞的物業(yè)效勞公司二、物業(yè)效勞公司的特征1、獨立法人2、獨立經(jīng)濟實體3、〞一業(yè)為主、多種經(jīng)營〞4、效勞內(nèi)容多樣化、范圍窄5、政企分開6、管理體制法律化7、經(jīng)理負(fù)責(zé)制8、競爭求開展三、物業(yè)效勞公司的權(quán)利和義務(wù)這些權(quán)利的得到首先必須貫徹合法的原那么，要依法取得，才能受到法律的保護。其次，物業(yè)管理公企業(yè)管理權(quán)利來之于合同。物業(yè)效勞企業(yè)的義務(wù)第二節(jié)物業(yè)效勞公司的設(shè)置一、物業(yè)效勞公司的組建形式〔一〕由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)派生出來的子公司這類物業(yè)效勞公司主要是管理由上級公司開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)工程。這類公司的最大優(yōu)勢就在于工程有保障，并對工程運行全過程有了較為全面的了解，便于與開展商〔上級單位〕協(xié)調(diào)關(guān)系。〔二〕由房地產(chǎn)管理部門所屬的房管所轉(zhuǎn)制為物業(yè)效勞公司這類物業(yè)效勞公司主要是管理原先已管理的公房。這類公司轉(zhuǎn)制時間不長，政企不分，行政色彩較濃?！踩秤纱笾行推笫聵I(yè)單位自行組建的這類物業(yè)效勞公司主要是管理單位自有房產(chǎn)。這類公司也有較重的福利色彩。〔四〕按照公司法的要求，由社會上的公司、個人發(fā)起組建的，通過競爭取得物業(yè)管理權(quán)。這類物業(yè)效勞公司比較有活力，但也必須適應(yīng)市場、提供較好效勞方可生存?！参濉秤山值擂k事處組建的這類物業(yè)效勞公司主要是管理所轄區(qū)域范圍內(nèi)的房產(chǎn)。此類物業(yè)效勞公司可以把基層組織對當(dāng)?shù)厍闆r比較熟悉的優(yōu)勢發(fā)揮出來。二、物業(yè)效勞公司的資質(zhì)管理〔一〕資質(zhì)等級管理的目的物業(yè)效勞企業(yè)的資質(zhì)管理是行業(yè)歸口管理，是對企業(yè)經(jīng)營規(guī)模、能力的管理。為了加強對不同規(guī)模、不同經(jīng)營能力、不同性質(zhì)、不同隸屬關(guān)系、不同所有制形式的物業(yè)效勞企業(yè)的管理，促進物業(yè)管理有序開展，提高物業(yè)管理的整體水平，必須對物業(yè)效勞企業(yè)進行資質(zhì)等級管理。物業(yè)效勞企業(yè)必須接受并按照資質(zhì)管理的規(guī)定從事物業(yè)管理效勞。市、區(qū)、縣房地產(chǎn)行政管理部門是物業(yè)管理的行政主管部門，按照有關(guān)職責(zé)分工，審批各類物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)，接受資質(zhì)備案和核發(fā)資質(zhì)等級證書，并進行對物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)等級管理的日常工作。〔二〕資質(zhì)條件與資質(zhì)等級2004年2月24日建設(shè)部第29次常務(wù)會議討論通過發(fā)布了?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?，并自2004年5月1日起執(zhí)行，根據(jù)建設(shè)部公布的?物業(yè)效勞企業(yè)資質(zhì)管理方法?將物業(yè)效勞企業(yè)分為一級、二級、三級資質(zhì)等級。各等級物業(yè)效勞公司可承攬業(yè)務(wù)范圍不同。〔三〕資質(zhì)等級審批資質(zhì)審批部門應(yīng)當(dāng)自受理企業(yè)申請之日起20個工作日內(nèi)，對符合相應(yīng)資質(zhì)等級條件的企業(yè)核發(fā)資質(zhì)證書；一級資質(zhì)審批前，應(yīng)當(dāng)由省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門或者直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門審查，審查期限為20個工作日。〔四〕日常資質(zhì)管理1.實行年檢制度。2.取得資質(zhì)證書后，不得降低企業(yè)的資質(zhì)條件。3.不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)管理業(yè)務(wù)。4.不得出租、出借、轉(zhuǎn)讓資質(zhì)證書。5.及時辦理變更手續(xù)?！参濉迟Y質(zhì)不予審批的情況物業(yè)效勞企業(yè)申請核定資質(zhì)等級，在申請之日前一年內(nèi)有以下行為之一的，資質(zhì)審批部門不予批準(zhǔn)。見教材P32〔六〕違規(guī)處理見教材P32三、物業(yè)效勞公司的機構(gòu)設(shè)置〔一〕組織機構(gòu)設(shè)置的根本要求1.具備效勞性功能2.充分發(fā)揮公司職員的潛能3.關(guān)系協(xié)調(diào)4.高效、靈活〔二〕物業(yè)效勞公司組織機構(gòu)設(shè)置的原那么1.目標(biāo)原那么2.分工協(xié)作原那么3.權(quán)責(zé)對應(yīng)原那么4.統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理原那么5.有效管理幅度原那么〔三〕物業(yè)公司的機構(gòu)設(shè)置公司組織結(jié)構(gòu)圖分公司組織結(jié)構(gòu)圖物業(yè)管理處組織結(jié)構(gòu)圖〔四〕物業(yè)效勞公司主要機構(gòu)的職責(zé)2．財務(wù)部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌整個公司物業(yè)管理費用的收入和支出。在總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，積極參與企業(yè)經(jīng)營管理，搞好會計核算工作。具體職責(zé)范圍是：1)制定公司年度財務(wù)方案和管理費預(yù)算方案。2)監(jiān)督各管理處的管理費收繳工作，監(jiān)控管理費的使用。3)按照財會制度規(guī)定，切實做好記賬、算賬、報賬工作，做到手續(xù)完備、內(nèi)容真實、數(shù)字準(zhǔn)確、賬目清楚，在規(guī)定時間內(nèi)報送各項會計報表。4)按銀行有關(guān)制度規(guī)定，做好現(xiàn)金和支票的管理工作，加強現(xiàn)金管理，做好結(jié)算工作。對各管理處的現(xiàn)金和銀行存款的收支情況，進行經(jīng)常性的監(jiān)督和指導(dǎo)。5)妥善保存會計檔案資料，接受稅務(wù)機關(guān)、上級主管部門和本單位領(lǐng)導(dǎo)的監(jiān)督檢查，及時提供財務(wù)資料，如實反映情況。3.工程部4．綜合管理部這是表達(dá)物業(yè)管理職能的核心部門，負(fù)責(zé)對各管理處實施全面的指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和管理。其職責(zé)范圍包括：1)負(fù)責(zé)公司對外聯(lián)系、公司形象宣傳、社區(qū)活動創(chuàng)意等。2)負(fù)責(zé)向各管理處傳達(dá)公司有關(guān)指示和布置具體工作，并檢查執(zhí)行情況。3)協(xié)調(diào)公司同業(yè)主的關(guān)系，組織召開業(yè)主大會或管委會會議。4)負(fù)責(zé)對業(yè)主的投訴做好解釋工作，并解決各種糾紛。5)建立和管理業(yè)主檔案。6)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)市政設(shè)施和綜合環(huán)境的檢查。7〕負(fù)責(zé)住戶裝修方案的審批。8)負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)違章建筑的處理。9)對管理處的工作進行經(jīng)常性檢查監(jiān)督，及時總結(jié)和匯報情況。10〕協(xié)助、協(xié)調(diào)工程部、保安部、保潔綠化部等部門的工作。5.保安部負(fù)責(zé)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安保衛(wèi)、車輛和消防平安管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的人身和財產(chǎn)平安，保證正常的工作生活秩序。6．保潔綠化部負(fù)責(zé)物業(yè)的清潔衛(wèi)生、環(huán)境美化。如公共區(qū)域的清掃、水池的清潔、化糞池清理、噴灑藥水、養(yǎng)護花草樹木、布置園林小品、提供有償清潔、花木租售等效勞7．經(jīng)營開展部負(fù)責(zé)籌劃和從事各種經(jīng)營工程，為業(yè)主〔或使用人〕提供全方位的生活、辦公效勞，包括各種居家效勞和綜合代辦效勞，并可開展中介、租售代理、咨詢、裝修、家電維修等多種經(jīng)營效勞?！参濉澄飿I(yè)公司的人員配置及職責(zé)根據(jù)所處的崗位和承擔(dān)的責(zé)任分3個層次：〔1〕高級管理人員：總經(jīng)理、副總經(jīng)理、三總師〔總會計師、總工程師、總經(jīng)濟師〕〔2〕中級管理人員：企業(yè)各部門經(jīng)理、各工程的主管負(fù)責(zé)人〔3〕一般員工：從事管理和經(jīng)營效勞活動的具體工作者上述三個層次人員的根本素質(zhì)：〔1〕要有效勞至上的效勞意識〔2〕要有強烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德〔3〕要有較寬的知識面、層次越高、要求越高〔4〕要有所從事崗位的必備知識和相應(yīng)能力各個不同的崗位還應(yīng)由各自的崗位職責(zé)。第三節(jié)業(yè)主與業(yè)主大會一、業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)〔一〕業(yè)主的權(quán)利根據(jù)?物業(yè)管理條例?第六條規(guī)定：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有以下權(quán)利：1〕按照物業(yè)效勞合同的約定，接受物業(yè)效勞企業(yè)提供的效勞。2〕提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議。3〕提議制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)那么的建議?！捕硺I(yè)主的義務(wù)二、業(yè)主大會或業(yè)主代表大會〔一〕業(yè)主大會或業(yè)主代表大會概述業(yè)主大會是由全體業(yè)主組成的，決定物業(yè)重大管理事務(wù)的業(yè)主自治管理組織。如果業(yè)主人數(shù)過多，可由按照一定比例推選出的業(yè)主代表組成業(yè)主代表大會，非業(yè)主使用人可列席業(yè)主大會。業(yè)主大會或業(yè)主代表大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)。業(yè)主大會必須有超過半數(shù)以上持投票權(quán)的業(yè)主出席方能召開。業(yè)主可以委托代理人出席業(yè)主大會，不滿18周歲的業(yè)主由其法定代表人出席。業(yè)主大會一般每年至少召開一次，還可根據(jù)需要召開臨時會議?！捕硺I(yè)主大會的召開〔三〕業(yè)主大會的職責(zé)五、管理規(guī)約管理規(guī)約也稱物業(yè)管理公約，是指由全體業(yè)主承諾的并對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護及管理等方面權(quán)利義務(wù)的行為守那么。這是物業(yè)管理中的一個重要根底性文件，它一般由管委會依據(jù)當(dāng)?shù)卣y(tǒng)一制訂的示范文本，結(jié)合物業(yè)的實際情況進行修改補充，在業(yè)主大會上討論通過后生效。管理規(guī)約所應(yīng)包括的主要內(nèi)容第四節(jié)物業(yè)效勞公司與相關(guān)機構(gòu)的關(guān)系1．經(jīng)濟上的合同關(guān)系2．法律上的平等關(guān)系3．工作上的合作關(guān)系二、物業(yè)效勞企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關(guān)系三、物業(yè)效勞企業(yè)與政府管理部門的關(guān)系房地產(chǎn)行政主管部門對物業(yè)效勞企業(yè)的監(jiān)督、管理、指導(dǎo)工作，表達(dá)在以下幾個方面：〔1〕組織物業(yè)效勞企業(yè)參加考評和評比根據(jù)建設(shè)部?全國優(yōu)秀管理住宅小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)?，房地產(chǎn)行政主管部門對申報達(dá)標(biāo)的物業(yè)管理區(qū)域進行達(dá)標(biāo)考評?？荚u合格的，發(fā)給達(dá)標(biāo)合格證書?！?〕負(fù)責(zé)對物業(yè)效勞企業(yè)的經(jīng)營資質(zhì)審批每兩年核定一次〔3〕對物業(yè)管理人員進行職業(yè)培訓(xùn)為了提高物業(yè)管理人員對物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)管理，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)該與勞動管理部門密切配合，組織對物業(yè)管理人員進行職業(yè)技能培訓(xùn)，要求物業(yè)管理人員做到持證上崗，標(biāo)準(zhǔn)管理。四、物業(yè)效勞企業(yè)與各專業(yè)效勞公司的關(guān)系專業(yè)效勞工作是物業(yè)管理過程中的重要工作，物業(yè)管理中的全方位效勞，需要通過專業(yè)效勞公司實現(xiàn)。物業(yè)效勞企業(yè)可以通過選聘專業(yè)的效勞公司，與其簽訂合同，建立合同關(guān)系、完成專業(yè)效勞工作，也可以聘用專業(yè)效勞人員，自設(shè)效勞部門完成專業(yè)效勞工作。五、物業(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系〔一〕物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系1〕物業(yè)管理和社區(qū)管理的指導(dǎo)思想一致物業(yè)管理和社區(qū)管理都以物質(zhì)文明建設(shè)和精神文明建設(shè)為內(nèi)容，以加強城市管理為重點，以物業(yè)管理區(qū)域和社區(qū)為載體。2〕物業(yè)管理和社區(qū)管理目標(biāo)也是一致的物業(yè)管理和社區(qū)管理都要以人為中心，開展多種多樣活動，為人們的生活、工作、學(xué)習(xí)提供良好的空間。〔二〕物業(yè)管理和社區(qū)管理的區(qū)別1．管理主體不同物業(yè)管理是以物業(yè)效勞企業(yè)為主的企業(yè)行為，一般都要通過有償效勞的形式實現(xiàn)。而社區(qū)管理的主體是以地方政府街道辦事處出面組織的政府行為，一般不向群眾收取任何費用。2．性質(zhì)手段不同物業(yè)管理是社會化、企業(yè)化、專業(yè)化管理。主要是對物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施及環(huán)境進行管理，社區(qū)管理是國家管理社會生活、群眾管理社會生活和社會管理社會生活相互交融的根底性社會管理。具體而言，社區(qū)管理是在街道辦事處領(lǐng)導(dǎo)下的行政性管理，是在街道辦事處組織領(lǐng)導(dǎo)下，社區(qū)內(nèi)有關(guān)單位和居民共同參與的圍繞“人的社會生活〞而實施的管理。3．管理功能不同物業(yè)管理區(qū)域建設(shè)以完善物業(yè)及其配套設(shè)備、設(shè)施的質(zhì)量使人們得到滿足，而社區(qū)建設(shè)側(cè)著眼于調(diào)解人際關(guān)系，塑造社區(qū)文化氣氛，使人們得到滿足。4．管理手段不同物業(yè)管理強調(diào)業(yè)主至上，效勞第一，突出為業(yè)主和住用人效勞，而社區(qū)管理那么主要以行政手段進行協(xié)調(diào)為重點，對社區(qū)實施管理?！踩澄飿I(yè)管理與社區(qū)管理的關(guān)系第五節(jié)物業(yè)效勞公司的管理制度一、建立健全物業(yè)效勞公司管理制度的意義物業(yè)效勞公司的管理制度是指物業(yè)管理人員從事物業(yè)管理活動所必須遵循的規(guī)那么或行為準(zhǔn)那么。因此，建立健全物業(yè)效勞公司的管理制度具有重要意義。具體說有：〔一〕建立健全管理制度是管理人員從事物業(yè)管理的依據(jù)〔二〕健全的管理制度是物業(yè)管理的需要〔三〕健全的管理制度能提高管理效率〔四〕健全的管理制度可以限制不良的行為二、物業(yè)效勞公司管理制度的根本內(nèi)容〔一〕公司內(nèi)部行政管理方面的管理制度1.勞動人事管理制度2.設(shè)備物質(zhì)管理制度3.組織管理制度4.決策與領(lǐng)導(dǎo)制度5.財務(wù)管理制度6.后勤效勞制度及其他如使用管理制度等?！捕澄飿I(yè)管理方面的管理制度1〕物業(yè)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案管理制度。2〕物業(yè)交接驗收制度。這是指業(yè)主把物業(yè)交給物業(yè)效勞公司時所要辦的交接手續(xù)。房屋及其附屬設(shè)備、設(shè)施的驗收等管理方法。3〕物業(yè)維修、保養(yǎng)制度。4〕裝修者須知〔或裝修者道德標(biāo)準(zhǔn)與行為準(zhǔn)那么〕。5〕管理費收取標(biāo)準(zhǔn)與管理方法。6〕環(huán)境衛(wèi)生管理條例和環(huán)境綠化管理方法。7〕保安管理方法。8〕小區(qū)車輛管理方法。9〕從業(yè)人員崗位標(biāo)準(zhǔn)與操作標(biāo)準(zhǔn)。10〕其他有關(guān)規(guī)定?！踩碁樽粜诘墓芾碇贫葹樽粜诘墓芾碇贫群芏啵@要視效勞內(nèi)容與效勞范周而定。主要有以下幾方面：1〕效勞費收取標(biāo)準(zhǔn)與管理方法。2〕從業(yè)人員效勞準(zhǔn)那么。3〕信訪、走訪制度。4〕按效勞工程制定的有關(guān)管理方法。5〕住戶須知。6〕其他有關(guān)規(guī)定，如合同管理等。〔四〕物業(yè)效勞公司內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制物業(yè)效勞公司內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制，是按照責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合的原那么，把完成公司目標(biāo)的經(jīng)濟責(zé)任，層層分解到各職能部門、班組和個人的一種綜合性企業(yè)管理制度。1．物業(yè)效勞公司內(nèi)部經(jīng)濟責(zé)任制的根本原那么〔1〕責(zé)、權(quán)、效、利相結(jié)合原那么即把公司總的責(zé)任目標(biāo)層層分解到各部門、科室、崗位和個人，同時根據(jù)責(zé)權(quán)對等原那么賦予完成任務(wù)的相應(yīng)權(quán)力，然后把工作績