2025年土地估價(jià)師考試筆記

土地價(jià)格概念第三部分地價(jià)理論

第一章土地價(jià)格一、考試大綱規(guī)定:一、土地價(jià)格的概念(一）考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地價(jià)格理論的基本內(nèi)涵、基本特性及類型的理解與掌握程度。（二)考試范圍1．土地價(jià)格概念(1)土地價(jià)格的內(nèi)涵與外延(2）我國(guó)土地價(jià)格的形式2．土地價(jià)格的重要特性（1）土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格(2）土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定(3）土地價(jià)格重要由土地需求決定（4）土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)(5)土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性3.土地價(jià)格的類型(1)按土地權(quán)利分類：土地所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、租賃權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格和其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格（2）按土地價(jià)格形成方式分類：交易價(jià)格、理論價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等(3）按政府管理手段分類：申報(bào)地價(jià)、公告（示)地價(jià)等（4）按土地價(jià)格表達(dá)措施分類：土地總價(jià)格、單位面積價(jià)格、樓面地價(jià)等(5）按土地的存在形態(tài)分為：生地價(jià)格、熟地價(jià)格、毛地價(jià)格、凈地價(jià)格(6)按土地交易的方式分為：拍賣價(jià)格、招標(biāo)價(jià)格、協(xié)議價(jià)格、掛牌價(jià)格(7）按土地價(jià)格使用目的分為：買賣價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)格、課稅價(jià)格、征地價(jià)格等(8）其他某些劃分措施形成的土地價(jià)格4．我國(guó)土地價(jià)格的重要類型5．我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史（三)考試基本規(guī)定掌握:土地價(jià)格的定義,土地價(jià)格重要特性和我國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵;熟悉:不一樣分類方式下的土地類別，我國(guó)土地價(jià)格的重要類型及土地價(jià)格的影響原因；理解：我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史。二、本章知識(shí)匯總：

1.1土地價(jià)格概念：從內(nèi)涵上看,土地價(jià)格實(shí)際上是土地經(jīng)濟(jì)價(jià)值的反應(yīng),是為購(gòu)置獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價(jià),即地租的資本化。購(gòu)置土地實(shí)際上是購(gòu)置土地的權(quán)利，也是購(gòu)置一定期期的土地純收益，土地純收益現(xiàn)值的總和就體現(xiàn)為土地價(jià)格.不一樣的土地權(quán)利價(jià)格因帶給購(gòu)置者的收益不一樣而不一樣,在實(shí)際中體現(xiàn)為所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格等價(jià)格形式。我國(guó)土地價(jià)格的含義不一樣于一般土地私有制國(guó)家，我國(guó)實(shí)行土地公有制，土地價(jià)格是獲得數(shù)年土地使用權(quán)時(shí)支付的一種代價(jià)，而不是土地所有權(quán)的價(jià)格。它是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的數(shù)年地租的現(xiàn)值總和，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的一種實(shí)現(xiàn)形式，僅是土地所有權(quán)價(jià)格的一部分。但由于我國(guó)土地使用年期較長(zhǎng)，一般都在50年左右，并且在有效期間也同樣擁有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等權(quán)利，又類似于土地所有權(quán)，因此,在估價(jià)程序與措施上與土地私有制國(guó)家又是相似的。土地價(jià)格的重要特性1。2土地價(jià)格的重要特性

1)土地價(jià)格是權(quán)益價(jià)格

土地不具移動(dòng)性，其可轉(zhuǎn)移的并非土地自身，而是該土地的權(quán)利和收益.誰(shuí)獲得了土地權(quán)益，誰(shuí)就可以從這塊土地收獲產(chǎn)品和服務(wù)，這種產(chǎn)品和服務(wù)的獲得都是以土地權(quán)利的限定為基礎(chǔ).因此土地買賣實(shí)質(zhì)上是土地權(quán)益的買賣。土地價(jià)格是土地權(quán)利和收益的購(gòu)置價(jià)格。

2)土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定

土地價(jià)格不是土地成本的貨幣體現(xiàn)，不依生產(chǎn)成本定價(jià).由于土地是一種自然物,不是人類勞動(dòng)的產(chǎn)物，因此沒(méi)有價(jià)值，自身無(wú)所謂生產(chǎn)成本;并且人類長(zhǎng)期的土地運(yùn)用過(guò)程中所固化在土地中的勞動(dòng),局限性以體現(xiàn)其價(jià)格，現(xiàn)實(shí)中土地的開(kāi)發(fā)成本,重要是土地的投資與回收及其應(yīng)得投資收益，實(shí)質(zhì)是地價(jià)的附加.因此土地價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

3）土地價(jià)格重要由土地需求決定

與一般商品的價(jià)格決定同樣，土地價(jià)格也受土地市場(chǎng)的供應(yīng)與需求共同決定。不過(guò)從宏觀上看，土地的自然供應(yīng)是一定的，土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的彈性很小，而社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口增長(zhǎng)引致對(duì)土地的需求會(huì)不停變化,因此從長(zhǎng)遠(yuǎn)和總體上看，需求是影響地價(jià)的重要方面。

4）土地價(jià)格呈上升趨勢(shì)

首先，伴隨社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口不停增長(zhǎng)，由于土地的稀缺性，其供應(yīng)彈性很小，對(duì)土地的需求總是持續(xù)增長(zhǎng)的，致使地價(jià)不停上漲；另一方面,社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也就意味著高技術(shù)、高投資的產(chǎn)業(yè)曰趨發(fā)達(dá)，工人的勞動(dòng)支出在生產(chǎn)成本中的比重曰趨縮小，從而整個(gè)社會(huì)的資本有機(jī)構(gòu)成的提高，使得社會(huì)平均利潤(rùn)率下降,導(dǎo)致利潤(rùn)有下降的趨勢(shì),從而使地價(jià)呈上升勢(shì)態(tài)。

5）土地價(jià)格具有明顯的地區(qū)性

在地區(qū)性市場(chǎng)之間，由于土地位置的固定性,土地?zé)o法像其他商品那樣可以到處移動(dòng)，致使地價(jià)具有明顯的地區(qū)性特性，各地區(qū)土地市場(chǎng)之間，很難互相影響,不能形成統(tǒng)一的市場(chǎng)價(jià)格;雖然在同一地區(qū)都市內(nèi)，土地的位置差異也決定了土地價(jià)格個(gè)別性明顯，難以原則化，因而土地價(jià)格仟差萬(wàn)別。土地價(jià)格的類型1。3土地價(jià)格的類型1）按土地權(quán)利分類土地所有權(quán)價(jià)格是一種土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格，或說(shuō)為買斷價(jià)格。土地使用權(quán)價(jià)格是在一定期限中擁有土地的使用權(quán)、收益權(quán)所形成的一種價(jià)格。土地租賃權(quán)價(jià)格指租賃期內(nèi)客觀市場(chǎng)土地租賃價(jià)格與實(shí)際土地租賃價(jià)格之間差額的資本化.土地抵押權(quán)價(jià)格指抵押土地的清算價(jià)格扣除抵押土地負(fù)債總額、稅金及拍賣費(fèi)用後的余額.其他他項(xiàng)權(quán)利價(jià)格:如地上權(quán)、地役權(quán)、空間運(yùn)用權(quán)價(jià)格等2)按土地價(jià)格形成方式分類交易價(jià)格指通過(guò)市場(chǎng)交易形成的土地成交價(jià)格理論價(jià)格指經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)的“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)供應(yīng)相等的條件下形成的價(jià)格評(píng)估價(jià)格指由專門(mén)的機(jī)構(gòu)和人員，按照一定的程序和措施評(píng)估的土地價(jià)格,包括交易底價(jià)、基準(zhǔn)地價(jià)、課稅價(jià)格等3）按政府管理手段分類申報(bào)地價(jià)由土地所有人或使用人向有關(guān)機(jī)關(guān)申報(bào)的地價(jià)公告(示)地價(jià)是政府定期公布的地價(jià),它一般是征收土地增值稅和征用土地賠償?shù)母鶕?jù)4)按土地價(jià)格表達(dá)措施分類土地總價(jià)格指某一宗土地的整體的價(jià)格單位面積價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)，指單位土地面積的土地價(jià)格樓面地價(jià)土地單價(jià)的一種表達(dá)措施,以單位建筑面積來(lái)表達(dá)土地單價(jià)其中:在一般狀況下，樓面地價(jià)是按照建筑面積均攤的土地價(jià)格。在這種狀況下，樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系為：樓面地價(jià)＝土地總價(jià)/總建筑面積由此公式可以找到樓面地價(jià)、土地單價(jià)、容積率的關(guān)系：樓面地價(jià)＝（土地總價(jià)/總建筑面積）*（土地總面積/土地總面積）＝土地單價(jià)/容積率認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用非常重要,在現(xiàn)實(shí)中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反應(yīng)土地價(jià)格水平的高下.注：容積率＝總建筑面積/建筑用地面積5）按土地的存在形態(tài)分類生地價(jià)格指已完畢土地使用同意手續(xù),而未進(jìn)行或部分進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)和土地平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格。熟地價(jià)格指完畢了土地開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),具有建設(shè)條件的正常市場(chǎng)條件下,一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格毛地價(jià)格指已完畢基礎(chǔ)設(shè)施配套開(kāi)發(fā)而未進(jìn)行宗地內(nèi)拆遷平整的正常市場(chǎng)條件下，一定年期的土地使用權(quán)價(jià)格凈地價(jià)格從物質(zhì)角度來(lái)講，凈地是指完畢基礎(chǔ)設(shè)施配套，場(chǎng)地內(nèi)到達(dá)動(dòng)工條件的土地；從權(quán)屬角度看，是指沒(méi)有設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，土地占有、使用、收益、處分等權(quán)力不受限制的土地6）按土地交易的方式分類拍賣價(jià)格即拍賣曰對(duì)土地進(jìn)行拍賣的底價(jià)，一般是由估價(jià)人員根據(jù)房地產(chǎn)種類，確定合適的風(fēng)險(xiǎn)折扣率，從公平市價(jià)扣除後得出的價(jià)格招標(biāo)價(jià)格指市、縣人民政府土地行政主管部門(mén)公布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ虿惶囟ǖ墓瘛⒎ㄈ撕推渌M織參與投標(biāo)時(shí)，根據(jù)土地估價(jià)成果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定的標(biāo)底或者底價(jià)協(xié)議價(jià)格指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(mén)與意向用地者通過(guò)充足協(xié)商後到達(dá)的成交價(jià)格。掛牌價(jià)格是指出讓人公布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布,接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并進(jìn)行更新的價(jià)格.7）按土地價(jià)格使用目的分類買賣價(jià)格是土地權(quán)利和預(yù)期收益的交易價(jià)格，即地租的資本化租賃價(jià)格我國(guó)土地租賃存在著兩種不一樣的方式:國(guó)有土地租賃和土地使用權(quán)出租，詳細(xì)指以上兩種租賃的交易價(jià)格.抵押價(jià)格是以抵押方式提供債務(wù)履行擔(dān)保的土地在評(píng)估基準(zhǔn)曰的正常市場(chǎng)價(jià)值。課稅價(jià)格是政府為征收有關(guān)土地稅收而評(píng)估的土地價(jià)格征地價(jià)格指征用、征收土地時(shí)予以的賠償金額我國(guó)土地價(jià)格的重要類型1.4我國(guó)土地價(jià)格的重要類型

在我國(guó)的土地市場(chǎng)中，已經(jīng)存在或正在形成一系列表達(dá)不一樣的特性和滿足不一樣作用的地價(jià)形式，例如：根據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，在一定區(qū)域內(nèi)形成的區(qū)域平均價(jià)；政府確定實(shí)行各項(xiàng)土地管理措施所根據(jù)的地價(jià)原則；清產(chǎn)核資中反應(yīng)占用土地資產(chǎn)量的地價(jià)原則;股份制企業(yè)土地作價(jià)入股的地價(jià)原則；政府出讓土地使用權(quán)確定的最低價(jià)、期望成交價(jià)格及實(shí)際出讓價(jià)格等等.

因此,借鑒國(guó)內(nèi)外土地估價(jià)與地價(jià)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)我國(guó)地價(jià)管理制度的特點(diǎn)和《中華人民共和國(guó)都市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，在我國(guó)的地價(jià)體系中土地價(jià)格重要有如下幾種類型：

1）反應(yīng)城鎮(zhèn)整體地價(jià)水平,作為政府對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀管理和控制原則的基準(zhǔn)地價(jià);

基準(zhǔn)地價(jià)是某一時(shí)點(diǎn)的土地使用權(quán)價(jià)格，這一時(shí)點(diǎn)就是基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基準(zhǔn)曰?；鶞?zhǔn)地價(jià)的評(píng)估年期就是各類用地國(guó)有土地使用權(quán)出讓的最高年期。

2）反應(yīng)宗地在一般市場(chǎng)條件下正常地價(jià)水平，作為政府對(duì)地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行詳細(xì)管理的根據(jù)的標(biāo)定地價(jià)；

標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)管理需要評(píng)估的詳細(xì)宗地在公開(kāi)市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期曰的土地使用權(quán)價(jià)格。標(biāo)定地價(jià)是宗地地價(jià)的一種，由政府組織或委托評(píng)估,并被政府承認(rèn)作為土地市場(chǎng)管理的根據(jù)，其評(píng)估措施與一般宗地估價(jià)措施相似.標(biāo)定地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)同樣，由政府定期公布.

3）反應(yīng)宗地在不一樣市場(chǎng)條件和不一樣互換形式下地價(jià)水平，供土地互換或互換各方作為交易最低價(jià)或期望價(jià)參照的交易評(píng)估價(jià)；

4）反應(yīng)詳細(xì)宗地在地產(chǎn)交易或互換等活動(dòng)中現(xiàn)實(shí)價(jià)格，由土地交易雙方承認(rèn)并據(jù)此支付地價(jià)款的成交地價(jià)；

5)以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價(jià)。

上述5種類型的土地價(jià)格互相作用,互相聯(lián)絡(luò),在我國(guó)地價(jià)體系中起到不一樣的作用，具有不一樣的地位，顯示出不一樣的特點(diǎn).

從地價(jià)的性質(zhì)看：基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)以及由此衍生出的其他宗地地價(jià)，是根據(jù)過(guò)去成交地價(jià)及土地收益狀況評(píng)估得到的評(píng)估地價(jià)，而成交地價(jià)則是在地產(chǎn)交易中直接實(shí)現(xiàn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)格.

從地價(jià)的特點(diǎn)看，基準(zhǔn)地價(jià)屬于區(qū)域平均地價(jià)的一種,是目前我國(guó)最常見(jiàn)的區(qū)域平均地價(jià)形式，標(biāo)定地價(jià)、交易底價(jià)、成交地價(jià)及其他派生出的地價(jià)都是對(duì)于詳細(xì)宗地而言，故都屬于宗地地價(jià)類型.

若按各地價(jià)在地價(jià)體系中的作用和地位分析，基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)是政府為管理地價(jià)和地產(chǎn)市場(chǎng)而組織或委托評(píng)估的，對(duì)地價(jià)體系中的其他地價(jià)具有一定的導(dǎo)向和控制作用,因而是我國(guó)地價(jià)體系的關(guān)鍵；標(biāo)定地價(jià)、交易地價(jià)或交易評(píng)估價(jià)是地產(chǎn)市場(chǎng)中最常見(jiàn)、最大量發(fā)生的地價(jià)形式,因而是地價(jià)體系的重要成分；而成交地價(jià)反應(yīng)的是地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，故是地價(jià)體系內(nèi)最關(guān)鍵的參照指標(biāo)。我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史1。5我國(guó)土地價(jià)格理論的發(fā)展歷史

現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估理論形成于19世紀(jì)末，英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾雷德?馬歇爾(AlftedMarshall,1842—1924）作為新古典學(xué)派的代表人物，他在邊際效用價(jià)格理論基礎(chǔ)上,應(yīng)用古典學(xué)派的“供應(yīng)一成本分析”地租地價(jià)，提出土地價(jià)格是由土地生產(chǎn)要素的邊際收益產(chǎn)品或邊際產(chǎn)品成本決定。古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家的地租地價(jià)理論和馬歇爾的均衡價(jià)格理論，共同形成現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估理論。收益還原法、市場(chǎng)比較法和成本法作為現(xiàn)代土地價(jià)格評(píng)估的三大基本措施一直沿用至今。

20世紀(jì)80年代中期以來(lái)，我國(guó)土地價(jià)格理論伴伴隨土地市場(chǎng)的發(fā)展逐漸發(fā)展形成，在馬克思地租理論的基礎(chǔ)上，形成了社會(huì)主義級(jí)差地租理論、社會(huì)主義絕對(duì)地租理論和社會(huì)主義都市地租理論。發(fā)展了馬克思主義地價(jià)形成理論，并成功借鑒了西方地價(jià)形成理論(土地收益理論、土地供求理論)，來(lái)指導(dǎo)我國(guó)的土地使用制度改革與實(shí)踐,獲得了巨大成就。1、重要地價(jià)影響原因一、大綱規(guī)定：(一）考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地價(jià)格影響原因的種類、特點(diǎn)的理解與掌握程度。

(二）考試范圍1．重要地價(jià)影響原因2．重要地價(jià)影響原因的作用規(guī)律3．不一樣用途地價(jià)影響原因的特點(diǎn)（三）考試基本規(guī)定掌握：重要地價(jià)影響原因的種類;熟悉:重要地價(jià)影響原因的作用規(guī)律，不一樣用途地價(jià)影響原因的特點(diǎn).二、本章知識(shí)匯總：影響土地價(jià)格的原因，可按照原因與土地的關(guān)系及影響范圍分為一般原因、區(qū)域原因和個(gè)別原因。1)一般原因一般原因是指影響土地價(jià)格的一般、普遍、共同的原因。這些原因?qū)ν恋貎r(jià)格總體水平產(chǎn)生影響，是決定各個(gè)地塊土地價(jià)格的基礎(chǔ).①行政原因行政原因重要是指國(guó)家政策對(duì)土地價(jià)格的干預(yù).國(guó)家從全社會(huì)利益和宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度出發(fā)，制定有關(guān)政策，或推進(jìn)土地的轉(zhuǎn)移，或限制某類土地的運(yùn)用等，從而到達(dá)提高土地總體運(yùn)用效益的目的。這種干預(yù),對(duì)土地價(jià)格影響至關(guān)重大.影響地價(jià)的行政原因有：土地制度、住房制度、都市規(guī)劃、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政從屬變更等.土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價(jià)格的存在、上漲或下跌。住房制度：住房制度改革以取消補(bǔ)助、實(shí)行住房商品化為目的,從而增進(jìn)了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推進(jìn)了地價(jià)的合理實(shí)現(xiàn)。都市規(guī)劃：在都市規(guī)劃中，對(duì)用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對(duì)地價(jià)有重要的影響。地價(jià)政策:高地價(jià)政策即政府放開(kāi)對(duì)地價(jià)的管制，會(huì)促使地價(jià)上漲；低地價(jià)政策是政府采用多種手段克制地價(jià)的上漲，從而導(dǎo)致地價(jià)水平的下跌或停滯。同步，地價(jià)管理政策也影響著房地產(chǎn)投資者的投資愛(ài)好,從而影響地價(jià)的高下。稅收政策:稅賦增長(zhǎng)-—→居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄減少-—→社會(huì)投資減少—-→經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度減少——→企業(yè)無(wú)力或不想擴(kuò)大投資——→土地需求減少-—→土地價(jià)格減少。行政從屬變更：行政從屬變更一般都會(huì)引起當(dāng)?shù)赝恋貎r(jià)格的變動(dòng)。一般分為如下兩類，一是級(jí)別升格，如某一都市由縣級(jí)市上升為地級(jí)市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等;另一類是級(jí)別不變,其管轄權(quán)由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。②人口原因②人口原因人口狀態(tài)是最重要的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因。人口原因?qū)Φ貎r(jià)的影響與人口密度、人口素質(zhì)和家庭人口構(gòu)成親密有關(guān)。人口密度：人口密度提高，對(duì)土地的需求上升，導(dǎo)致地價(jià)上漲。人口素質(zhì)：這一原因一般對(duì)住宅用地價(jià)格的影響較大.人口素質(zhì)高的住宅區(qū)一般社會(huì)秩序安定，環(huán)境優(yōu)美，給人們形成良好印象，間接引起對(duì)該類住宅區(qū)的需求增長(zhǎng)，促使地價(jià)上漲。家庭人口構(gòu)成：由于老式生活方式變化及都市化的影響，家庭構(gòu)造越來(lái)越小.老式的三代、四代同堂的大家庭逐漸被以夫妻為中心的小家庭所替代，家庭構(gòu)造越小，對(duì)住宅的需求對(duì)應(yīng)增長(zhǎng)，對(duì)小面積套房和出租性住宅的需求也會(huì)增長(zhǎng)，從而導(dǎo)致住宅用地的地價(jià)上漲，并且這種上漲的趨勢(shì)越來(lái)越明顯。③社會(huì)原因社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響.影響地價(jià)的社會(huì)原因有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、房地產(chǎn)投機(jī)和都市化進(jìn)程等四個(gè)重要方面。政治安定狀況:政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運(yùn)轉(zhuǎn)渠道正常，風(fēng)險(xiǎn)小，資金可以按預(yù)期的目的在預(yù)期期限內(nèi)得到回收并獲得利潤(rùn)，從而投資者的投資信心增強(qiáng)，帶動(dòng)地價(jià)上升.社會(huì)治安狀況：社會(huì)秩序良好，人們會(huì)感到安全，從而樂(lè)意投資、購(gòu)物、居住，因此帶動(dòng)地價(jià)上升。房地產(chǎn)投機(jī)：這個(gè)原因?qū)κ袌?chǎng)地價(jià)水平有突出的影響.土地供不應(yīng)求，投機(jī)者搶購(gòu)哄抬地價(jià);土地供不小于求，投機(jī)者拋售使地價(jià)下跌。都市化進(jìn)程：都市化進(jìn)程對(duì)地價(jià)的影響表目前如下兩個(gè)方面：一是都市地區(qū)人口分布密集的地點(diǎn)，地價(jià)漲幅較高;二是人口遷入比例高，即都市化進(jìn)程速度快的地區(qū)，地價(jià)漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū).④國(guó)際原因④國(guó)際原因國(guó)際政治、經(jīng)濟(jì)狀況對(duì)地價(jià)的影響是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)的政治、經(jīng)濟(jì)狀況的影響而間接反應(yīng)出來(lái)的。國(guó)際經(jīng)濟(jì)狀況：一種國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不也許完全孤立于世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國(guó)家發(fā)生經(jīng)濟(jì)上的聯(lián)絡(luò).伴隨世界市場(chǎng)的深入開(kāi)放，這種聯(lián)絡(luò)只會(huì)越來(lái)越親密.因此，一種國(guó)家的經(jīng)濟(jì)興衰一般與世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展休戚有關(guān)，地產(chǎn)市場(chǎng)狀況也不例外。國(guó)際政治原因:國(guó)家之間關(guān)系良好，外交環(huán)境寬松、友好，有助于投資者的越洋投資,致使土地需求和地價(jià)上漲；反之，對(duì)立國(guó)家彼此經(jīng)濟(jì)封鎖,限制人員往來(lái)和資金的流向，其成果就是對(duì)土地的需求下降,地價(jià)下跌。⑤經(jīng)濟(jì)原因⑤經(jīng)濟(jì)原因經(jīng)濟(jì)狀況的演變對(duì)國(guó)計(jì)民生及國(guó)際地位的影響有著重要的作用。在政府積極追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的過(guò)程中，一切民用物資均通過(guò)經(jīng)濟(jì)政策的影響而趨于穩(wěn)定.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r：衡量經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要指標(biāo)之一是國(guó)民收入。國(guó)民收入增長(zhǎng),意味著社會(huì)總投資增長(zhǎng)，對(duì)土地的總需求不停擴(kuò)大,帶動(dòng)土地價(jià)格上漲.從各國(guó)、各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與土地需求變動(dòng)來(lái)看，土地需求變動(dòng)趨勢(shì)大體與經(jīng)濟(jì)循環(huán)趨勢(shì)一致.儲(chǔ)蓄和投資水平:儲(chǔ)蓄水平和投資水平是正有關(guān)的，即儲(chǔ)蓄增長(zhǎng)則投資也對(duì)應(yīng)增長(zhǎng).這是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“儲(chǔ)蓄、投資一致性"的原理。因此，分析儲(chǔ)蓄和投資水平對(duì)地價(jià)的影響,就可以用分析儲(chǔ)蓄水平對(duì)地價(jià)水平的影響來(lái)概括.當(dāng)儲(chǔ)蓄能力愈大并且儲(chǔ)蓄意愿愈高時(shí)，儲(chǔ)蓄額越多，資本積累就越快。從資本積累的角度看，房地產(chǎn)價(jià)格比其他財(cái)產(chǎn)價(jià)格總量要高。一般家庭購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)歷一段較長(zhǎng)時(shí)間的儲(chǔ)蓄,而儲(chǔ)蓄率高，有助于資本的積累,才能提供足夠的購(gòu)屋準(zhǔn)備款。因此，儲(chǔ)蓄率水平的高下與家庭儲(chǔ)蓄行為的循環(huán)過(guò)程與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)有親密的關(guān)系.一般地講，一系列儲(chǔ)蓄率高的時(shí)期往往是超額儲(chǔ)蓄累積期；儲(chǔ)蓄率在持續(xù)較高的狀況下忽然轉(zhuǎn)為較低時(shí)，則是房地產(chǎn)熱潮期,此時(shí)地價(jià)會(huì)飛漲。財(cái)政收支與金融狀況：財(cái)政、金融狀況的外在體現(xiàn)是貨幣供應(yīng)量,其增長(zhǎng)則表達(dá)市面上的流通資金增長(zhǎng)，即社會(huì)閑散資金增長(zhǎng)。游資過(guò)剩會(huì)導(dǎo)致過(guò)多的貨幣,爭(zhēng)相購(gòu)置少數(shù)的貨品，尤其是購(gòu)置可以保值的房地產(chǎn)，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)，促使地價(jià)上漲。居民收入和消費(fèi)水平:從收入水平和消費(fèi)水平變化中看不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高;三是高收入者有較高的自有住宅比率,與之對(duì)應(yīng)的是租房者中收入水平略低;四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比.物價(jià)變動(dòng)：房地產(chǎn)越是在物價(jià)變動(dòng)時(shí)期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價(jià)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響成正比,需要闡明的是,房地產(chǎn)價(jià)格巨漲,只會(huì)發(fā)生在都市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴(yán)重的地區(qū)地價(jià)尚有下跌現(xiàn)象。利率水平：一般投資者的收入不也許一次性支付巨額款項(xiàng)，因此必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押獲得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評(píng)估人員就要時(shí)刻理解金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，尤其是理解利率水平的變化。2)區(qū)域原因2）區(qū)域原因區(qū)域原因是指土地所在地區(qū)的自然條件與社會(huì)、經(jīng)濟(jì)條件。這些條件互相結(jié)合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對(duì)地區(qū)內(nèi)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響.重要包括的內(nèi)容有地區(qū)的繁華程度、交通條件、基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件、環(huán)境質(zhì)量、都市規(guī)劃限制等。①繁華程度：重要指商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)及其對(duì)土地運(yùn)用的影響程度。商業(yè)服務(wù)業(yè)的規(guī)模等級(jí)越高,土地運(yùn)用的集聚效益越高;且土地效用伴隨距離商服中心距離的增長(zhǎng)，展現(xiàn)遞減的變化趨勢(shì)。②交通條件影響地價(jià)的交通條件重要有區(qū)域的交通類型、對(duì)外聯(lián)絡(luò)方式及以便程度、整體性交通構(gòu)造、道路狀況及等級(jí)、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等.③基礎(chǔ)和公用設(shè)施條件影響地價(jià)的基礎(chǔ)設(shè)施條件,重要包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼稚園、學(xué)校、公園、醫(yī)院等設(shè)施的等級(jí)、構(gòu)造、保證率、齊備程度及距離等。這些投資有的含于土地之中，對(duì)地價(jià)產(chǎn)生直接影響;有的則通過(guò)影響區(qū)域周圍的環(huán)境，間接影響土地價(jià)格。④環(huán)境質(zhì)量影響地價(jià)的環(huán)境質(zhì)量重要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，包括地質(zhì)、地勢(shì)、坡度、風(fēng)向、空氣和噪音污染程度等多種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收入水平等人文環(huán)境條件。⑤都市規(guī)劃限制影響地價(jià)的都市規(guī)劃原因，重要有區(qū)域土地運(yùn)用性質(zhì)、用地構(gòu)造、用地限制條件、區(qū)域交通管制等.3)個(gè)別原因3)個(gè)別原因個(gè)別原因是指宗地自身的條件和特性，因而又稱宗地原因。個(gè)別原因是決定同一均質(zhì)地區(qū)內(nèi)地塊差異性的重要原因，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因.影響地價(jià)原因：①面積宗地面積必須合適，過(guò)大、過(guò)小都不合適土地運(yùn)用②寬度臨街寬度過(guò)窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益③深度宗地臨街進(jìn)深過(guò)淺、過(guò)深,都不適合運(yùn)用，從而影響地價(jià)④形狀宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于運(yùn)用⑤坡度坡度過(guò)大，不輕易開(kāi)發(fā)或使開(kāi)發(fā)成本過(guò)高⑥宗地基礎(chǔ)設(shè)施條件：指與宗地直接有關(guān)的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設(shè)施等⑦宗地臨街狀況：宗地與否臨街，前後均臨街或街角地等,對(duì)宗地地價(jià)均有很大影響⑧都市規(guī)劃限制:作為個(gè)別原因考慮的都市規(guī)劃原因，重要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等⑨土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時(shí)間,從而直接影響地價(jià)2、地價(jià)影響原因的作用規(guī)律（1）一般原因從宏觀上對(duì)土地價(jià)格的總體水平產(chǎn)生影響。（2）區(qū)域原因?qū)Φ貐^(qū)的地產(chǎn)價(jià)格水平有決定性的影響。同一區(qū)域原因?qū)Σ灰粯佑猛就恋貎r(jià)格有不一樣的影響。(3)個(gè)別原因是決定同一均質(zhì)地區(qū)內(nèi)地塊差異性的重要原因，是同一區(qū)域內(nèi)地價(jià)差異的重要原因.3、不一樣用途地價(jià)影響原因的特點(diǎn)一般來(lái)講，商業(yè)用地尤其注意繁華程度、營(yíng)業(yè)環(huán)境和收益狀況；居住用地尤其重視治安狀況、環(huán)境優(yōu)美；工業(yè)用地尤其重視交通運(yùn)送和水、電等條件.地租概念地租理論

一、考試大綱規(guī)定

三、地租理論

(一)考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)地租理論的理解與掌握程度。

(二）考試范圍

1．地租概念

2．馬克思地租理論

(1）級(jí)差地租

(2)絕對(duì)地租

(3)壟斷地租

（4)礦山地租

（5）建筑地段地租

3.新古典都市地租理論

4．地租與地價(jià)的關(guān)系

5．地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用

（三）考試基本規(guī)定

掌握:地租的定義,地租與地價(jià)的關(guān)系,我國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵;

熟悉：馬克思重要地租理論，新古典都市地租理論；

理解：地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用。

本課由于構(gòu)造調(diào)整，將地租與地價(jià)的關(guān)系放在了新古典都市地租理論之前講解.

詳細(xì)講解：

3。1地租概念

地租是直接生產(chǎn)者在農(nóng)業(yè)（或其他產(chǎn)業(yè)）中所發(fā)明的生產(chǎn)物被土地所有者占有的部分.地租的占有是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式。

馬克思從土地所有制入手對(duì)地租進(jìn)行分析，論證了無(wú)論地租的性質(zhì)、內(nèi)容和形式有何不一樣，都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)；并且嚴(yán)格辨別了地租和租金這兩個(gè)范圍，指出：“真正的地租是為了使用土地自身而支付的"。馬克思主義地租理論3。2馬克思主義地租理論

馬克思在科學(xué)的勞動(dòng)價(jià)值論、剩余價(jià)值論以及科學(xué)的利潤(rùn)理論和生產(chǎn)價(jià)格理論的基礎(chǔ)上，根據(jù)地租產(chǎn)生的原因和條件，把地租辨別為級(jí)差地租和絕對(duì)地租,指出這是資本主義地租的兩種基本形式.此外，尚有壟斷地租、礦山地租、建筑地段地租等形式。

1、級(jí)差地租

①概念:級(jí)差地租是指租用較優(yōu)土地所獲得的歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn)。資本主義級(jí)差地租是經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地的農(nóng)業(yè)資本家所獲得的、并最終歸土地所有者所占有的超額利潤(rùn),其來(lái)源是產(chǎn)品個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格與社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格的差額。由于這種地租與土地等級(jí)相聯(lián)絡(luò)，故稱為級(jí)差地租。

②馬克思對(duì)資本主義級(jí)差地租的實(shí)例分析：

A、假定前提條件：資本主義的生產(chǎn)關(guān)系在農(nóng)業(yè)中已占統(tǒng)治地位，資本在國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門(mén)之間，在農(nóng)業(yè)和工業(yè)之間可以自由轉(zhuǎn)移,平均利潤(rùn)、生產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)形成，農(nóng)產(chǎn)品像其他一切商品同樣，按照生產(chǎn)價(jià)格發(fā)售。

B、實(shí)例分析:根據(jù)土地自然肥沃程度和地理位置的差異，把土地劃分若干個(gè)地塊，分為優(yōu)、中、劣三個(gè)等級(jí),分別由各租地農(nóng)場(chǎng)主耕種。盡管他們?cè)谙嗨泼娣e的土地,投入等量的勞動(dòng)和相似的資本，也會(huì)形成不一樣的勞動(dòng)生產(chǎn)率，使耕種劣等土地的產(chǎn)品量低于耕種中、優(yōu)等土地的產(chǎn)品量,其個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格就會(huì)對(duì)應(yīng)最高。假定農(nóng)產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格，也像工業(yè)中產(chǎn)品價(jià)格,是由社會(huì)平均必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間決定的,或者說(shuō)是由中等生產(chǎn)條件的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格決定的。那么，劣等地所生產(chǎn)的產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格就高于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格,租用或是經(jīng)營(yíng)劣等土地的農(nóng)業(yè)資本家，就得不到平均利潤(rùn)。在這種狀況下，農(nóng)業(yè)資本家就不會(huì)去租用或是經(jīng)營(yíng)劣等土地了。在這一規(guī)律支配下，農(nóng)業(yè)資本家必然要把資本轉(zhuǎn)移到別的部門(mén)去。就會(huì)出現(xiàn)兩種狀況:一是劣等地退出耕種後，產(chǎn)品供求平衡，那么本來(lái)很好的土地就會(huì)成為所有耕地中的劣等地;另一種狀況是當(dāng)劣等地退出耕種後，農(nóng)產(chǎn)品供不應(yīng)求,價(jià)格上漲，并且一直漲到本來(lái)的劣等地也能得到平均利潤(rùn),又重新投入耕種。這樣一來(lái)，農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)價(jià)格就只能由劣等地農(nóng)產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定。因而經(jīng)營(yíng)比劣等地質(zhì)量?jī)?yōu)越的各級(jí)土地，都能按土地等級(jí)的差異，獲得超額利潤(rùn)。

③級(jí)差地租形成原因：由實(shí)例分析可得出，級(jí)差地租與土地等級(jí)相聯(lián)絡(luò)，對(duì)于不一樣土地來(lái)說(shuō)，在等量投入的狀況下，土地等級(jí)不一樣，土地收益便不一樣，使得地租額不一樣。土地自然條件的差異（即土地等級(jí)的差異）成為級(jí)差地租形成的自然條件或自然基礎(chǔ)。因此資本主義級(jí)差地租產(chǎn)生的條件是自然力。

但自然力不是超額利潤(rùn)的源泉，僅是形成超額利潤(rùn)的自然基礎(chǔ),由于它是較高勞動(dòng)生產(chǎn)率的自然基礎(chǔ)。而土地的有限性所引起的土地經(jīng)營(yíng)上的壟斷，才是級(jí)差地租產(chǎn)生的原因.級(jí)差地租來(lái)源于農(nóng)業(yè)工人發(fā)明的剩余價(jià)值即超額利潤(rùn)，不過(guò)是經(jīng)由農(nóng)業(yè)資本家手中轉(zhuǎn)到土地所有者手中。4）分類4）分類：級(jí)差地租按其形成的基礎(chǔ)不一樣,可分為兩種形式：

級(jí)差地租Ⅰ：是指農(nóng)業(yè)工人因運(yùn)用肥沃程度高和位置很好的土地所發(fā)明的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化的地租。

級(jí)差地租Ⅱ：是指對(duì)同一地塊上的持續(xù)增長(zhǎng)投資，使各次投資的生產(chǎn)率不一樣而產(chǎn)生的超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化的地租。

級(jí)差地租I:土地肥力的差異、土地位置(距離市場(chǎng)遠(yuǎn)近）差異是形成級(jí)差地租I的條件。級(jí)差地租Ⅱ：由追加投資帶來(lái)的超額利潤(rùn)，是級(jí)差地租Ⅱ的實(shí)體。

2、絕對(duì)地租

絕對(duì)地租是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所獲得的地租.租用土地的資本家無(wú)論土地優(yōu)劣都要繳納地租，而租用劣等地的資本家在繳納地租後還可得到平均利潤(rùn)，則闡明絕對(duì)地租不是平均利潤(rùn)的一部分,而是農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格高于生產(chǎn)價(jià)格的余額。

農(nóng)產(chǎn)品不按生產(chǎn)價(jià)格而按市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售的原因：①低于工業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成的農(nóng)業(yè)資本有機(jī)構(gòu)成是絕對(duì)地租形成的條件。②土地所有權(quán)的壟斷是絕對(duì)地租形成的主線原因。農(nóng)業(yè)資本的有機(jī)構(gòu)成低于社會(huì)平均資本有機(jī)構(gòu)成，使得農(nóng)產(chǎn)品可以按照高于生產(chǎn)成本的產(chǎn)品價(jià)值所決定的市場(chǎng)價(jià)格發(fā)售,并獲取對(duì)應(yīng)的超額利潤(rùn)，而土地所有權(quán)的壟斷使超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為絕對(duì)地租。因此,絕對(duì)地租的實(shí)質(zhì)和來(lái)源同樣是農(nóng)業(yè)工人發(fā)明的剩余價(jià)值。

3、壟斷地租

壟斷地租是由產(chǎn)品的壟斷價(jià)格帶來(lái)的超額利潤(rùn)而轉(zhuǎn)化成的地租。

壟斷地租的形成，除了土地所有權(quán)壟斷這個(gè)前提外，還因某些土地具有的特殊的自然條件。具有特殊自然條件的土地可以生產(chǎn)某些尤其名貴而又非常稀缺的產(chǎn)品。這些商品的生產(chǎn)者憑借壟斷經(jīng)營(yíng)形成壟斷價(jià)格，便可獲得壟斷價(jià)格與生產(chǎn)價(jià)格之間的差額，即壟斷利潤(rùn)。這部分利潤(rùn)經(jīng)由租地資本家轉(zhuǎn)交給土地所有者後形成壟斷地租。

壟斷地租不是來(lái)自農(nóng)業(yè)雇傭工人發(fā)明的剩余價(jià)值,而是來(lái)自社會(huì)其他部門(mén)工人發(fā)明的價(jià)值。4、礦山地租4、礦山地租

礦山地租是指工業(yè)資本家為獲得采掘地下礦藏財(cái)富的權(quán)利而向土地所有者支付的地租。經(jīng)營(yíng)礦山開(kāi)采業(yè)的資本家同樣要繳納級(jí)差地租和絕對(duì)地租。

原因：①各礦山開(kāi)采的礦產(chǎn)品的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格不一樣。

②礦產(chǎn)品的社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格由劣等生產(chǎn)條件的礦山的個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格來(lái)決定.

③由于存在礦山所有權(quán)的壟斷，使礦產(chǎn)品可以按高于它生產(chǎn)價(jià)格的價(jià)值發(fā)售。

5、建筑地段地租

建筑地段地租是指工商業(yè)資本家和房地產(chǎn)業(yè)資本家為獲得建造多種建筑物所需土地而支付給土地所有者的地租.建筑地段地租同樣是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)。它的來(lái)源同樣是工人發(fā)明的剩余價(jià)值超過(guò)平均利潤(rùn)的余額，反應(yīng)了土地所有者對(duì)雇傭勞動(dòng)者的剝削關(guān)系。馬克思在分析建筑地段地租時(shí)指出,農(nóng)業(yè)地租是建筑地段地租的基礎(chǔ)；建筑地段地租同樣存在著級(jí)差地租，同樣要“遵照著和農(nóng)業(yè)級(jí)差地租相似的規(guī)律”。建筑地段地租自身的特性：

(1)建筑地段地租是為了獲得生產(chǎn)的場(chǎng)所和空間而支付的。

（2）建筑地段所處的位置對(duì)建筑地段地租有著決定性的影響.

（3）馬克思指出土地的所有者具有“完全的被動(dòng)性，它的積極性(尤其是在采礦業(yè))只在于運(yùn)用社會(huì)發(fā)展的進(jìn)步"去提高建筑地段的地租，“而對(duì)于這種進(jìn)步，他并不像產(chǎn)業(yè)資本家那樣"對(duì)于社會(huì)的進(jìn)步起過(guò)一定的作用，“有過(guò)什么奉獻(xiàn)，冒過(guò)什么風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

(4）建筑地段地租的另一種明顯特點(diǎn),就是壟斷地租占有明顯的優(yōu)勢(shì)。

社會(huì)主義條件下，仍然存在絕對(duì)地租、級(jí)差地租和壟斷地租等多種地租形式，因此,馬克思地租理論仍是城鎮(zhèn)土地估價(jià)的基本理論根據(jù)之一。地租與地價(jià)的關(guān)系新古典地租理論與區(qū)位概念及影響原因

一、考試大綱規(guī)定

三、地租理論

(一)考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)地租理論的理解與掌握程度。

(二)考試范圍

1．地租概念

2．馬克思地租理論

(1）級(jí)差地租

(2）絕對(duì)地租

(3）壟斷地租

(4）礦山地租

（5）建筑地段地租

3。新古典都市地租理論

4．地租與地價(jià)的關(guān)系

5．地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用

(三）考試基本規(guī)定

掌握:地租的定義,地租與地價(jià)的關(guān)系，我國(guó)土地價(jià)格的內(nèi)涵；

熟悉：馬克思重要地租理論，新古典都市地租理論；

理解:地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用。

3.3地租與地價(jià)的關(guān)系

地租與地價(jià)是密不可分的，是一種事物的兩個(gè)方面。地租是地價(jià)的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)；地價(jià)是地租的貨幣體現(xiàn)和成果，是地租的資本化，即地產(chǎn)有租賃市場(chǎng)存在.土地價(jià)格與租金的關(guān)系，如同資本與利息的關(guān)系，只要確定了還原利率，兩者就能互相推出.

1)絕對(duì)地租是土地價(jià)格存在的本源

絕對(duì)地租是土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷所獲得的收益.無(wú)論土地質(zhì)量是優(yōu)是劣,土地所有者在轉(zhuǎn)移其土地所有權(quán)時(shí)，必然會(huì)規(guī)定獲得土地所有權(quán)的一方予以對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)賠償，而這種賠償?shù)男问骄褪峭恋貎r(jià)格。

2)級(jí)差地租的存在是決定土地價(jià)格高下的重要原因

級(jí)差地租I是由于土地所處位置的不一樣產(chǎn)生的不一樣水平的地租,它使不一樣位置的土地形成了不一樣的價(jià)格。級(jí)差地租Ⅱ是由于持續(xù)對(duì)土地進(jìn)行投入所引起的地租量的不一樣，從而形成的不一樣的土地價(jià)格。

3）壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價(jià)格高的重要原因壟斷地租的形成除了土地所有權(quán)的壟斷之外，還因某些土地具有特殊的自然條件,使得這些土地可以提供更多的地租從而具有更高的價(jià)格。新古典主義都市地租理論3。4新古典主義都市地租理論

新古典主義都市地租理論在進(jìn)入20世紀(jì)60年代後來(lái)，以阿蘭索、密而斯等為代表的經(jīng)濟(jì)學(xué)家將邊際分析措施應(yīng)用于老式的地租理論中，導(dǎo)致了地租研究的深入，從而孕育出新古典主義都市地租理論。

1、新古典主義有關(guān)地租、地價(jià)的論述可歸納為如下幾種特點(diǎn)：

(1）對(duì)地租的概念，新古典主義將生產(chǎn)過(guò)程視為多種變量不停變化的過(guò)程，通過(guò)邊際產(chǎn)品價(jià)格與生產(chǎn)要素價(jià)格的比較，對(duì)地租的本質(zhì)含義進(jìn)行論述。

（2）區(qū)位原因的重視和區(qū)位平衡概念的引入,使得新古典主義更具實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。

（3）對(duì)土地市場(chǎng)的分析趨于成熟。其中，有關(guān)土地平衡價(jià)格的理論及有關(guān)土地市場(chǎng)作為一種非完善市場(chǎng)的論述有其獨(dú)到之處。

(4)處理了都市地租測(cè)算的理論措施,建立了有關(guān)地租模型。

（5）更重視對(duì)政府政策的研究,使得它有良好的應(yīng)用前景。

2、政策原因與地租和地價(jià)

政策原因的作用重要在于防止土地自由市場(chǎng)對(duì)居民收入和社會(huì)財(cái)富的分派也許帶來(lái)的種種不公，同步也在于減少多種不一樣用地之間不相容的現(xiàn)象，從用地的角度減少污染、擁擠等帶來(lái)的損失。

（1)土地運(yùn)用規(guī)劃.土地運(yùn)用規(guī)劃一般被認(rèn)為是一種對(duì)土地市場(chǎng)上個(gè)人活動(dòng)進(jìn)行限制的消極措施。

有關(guān)規(guī)劃對(duì)土地供應(yīng)的限制，有學(xué)者（AlanW．Evans)將其劃分為兩種類型：一種是實(shí)質(zhì)性的規(guī)劃政策，即那些具有特定目的的政策措施，如:為保護(hù)農(nóng)業(yè)用地，進(jìn)行用地調(diào)整等;另一種為程序性規(guī)劃政策，即那些為實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性政策而提供的手段或措施，如用地分區(qū)管理?xiàng)l例、土地細(xì)分法規(guī)，都也許增長(zhǎng)土地的供應(yīng)。

由于規(guī)劃政策的作用，地價(jià)曲線再也不是一種由市中心向郊區(qū)漸降的平滑曲線，而是一種起伏的，有不持續(xù)的折線.

（2）都市基礎(chǔ)設(shè)施政策

在市場(chǎng)上交易一般都是通過(guò)開(kāi)發(fā)，具有某些基礎(chǔ)設(shè)施的熟地.有學(xué)者指出，設(shè)施的水平、設(shè)施建設(shè)的投資方式以及設(shè)施的質(zhì)量，對(duì)一種詳細(xì)地塊來(lái)說(shuō)是三個(gè)最關(guān)鍵的原因，若出現(xiàn)與實(shí)際需求不符,則必然導(dǎo)致熟化成本過(guò)高而使市場(chǎng)上的土地投放量減少.

此外,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)周期較長(zhǎng)，建設(shè)的時(shí)機(jī)尤其敏感，建設(shè)晚了會(huì)導(dǎo)致用地短缺、地價(jià)上升，建設(shè)早了會(huì)導(dǎo)致投資揮霍。阿蘭索地租模型3、阿蘭索地租模型

阿蘭索的地租模型是新古典主義地租模型中最杰出的代表，他將空間作為地租問(wèn)題的一種關(guān)鍵進(jìn)行了考慮，并初次引進(jìn)了區(qū)位平衡這一新古典主義概念，同步成功地處理了都市地租計(jì)算的理論措施問(wèn)題。

（1）模型假設(shè)條件:

A、一種平坦的、沒(méi)有任何地理差異的平原，土地質(zhì)量到處相等，均可直接用于開(kāi)發(fā)，并可在市場(chǎng)上進(jìn)行自由貿(mào)易。

B、買賣雙方對(duì)土地市場(chǎng)均有充足的理解,賣方但愿其收入最大，買方但愿其愿望能最大程度地得以滿足。

C、有一座單一關(guān)鍵的都市,都市中任何方向的交通都極為便利.

(2)阿蘭索公式：

阿蘭索認(rèn)為，家庭收入將用于土地投資、交通運(yùn)送費(fèi)用和購(gòu)置其他商品(包括儲(chǔ)蓄)。即:

Y=PzZ+P（t)q+K(t)

式中：Y——收入；

Pz——其他商品的單位價(jià)格；

Z——其他商品的數(shù)量；

P(t）——距市中心t處的地價(jià)；

q—-土地?cái)?shù)量;

K(t）——距t處的交通費(fèi)用;

t—-距市中心距離。

在對(duì)公式進(jìn)行分析後,阿蘭索指出,在開(kāi)支總數(shù)不超過(guò)收入的前提下,對(duì)于單個(gè)家庭來(lái)說(shuō)，區(qū)位平衡的獲得取決于土地?cái)?shù)量q、其他商品的數(shù)量Z和距中心距離t之間比例確實(shí)定,即通過(guò)變化三者的比例關(guān)系，使其滿意程度最大。

于是，阿蘭索運(yùn)用同好曲面（IndifferenceSurface)來(lái)表達(dá)這種個(gè)人的意愿。在這一曲面上，不管地價(jià)怎樣變化，都保持個(gè)人在不一樣區(qū)位滿意度不變，由此可對(duì)三個(gè)變量進(jìn)行多種組合。滿意程度U也是其他商品數(shù)量Z、土地?cái)?shù)量q和距市中心距離t的函數(shù)，即：

U=u(z，g，c）

(3）買價(jià)曲線

阿蘭索將買價(jià)曲線定義為：“一組家庭在不一樣的距離均有能力支付的而又保證同等滿意度的價(jià)格曲線”，以此來(lái)表達(dá)假設(shè)的地價(jià)和距離的組合，假如地價(jià)按此曲線變化，那么家庭(或企業(yè))將不會(huì)計(jì)較詳細(xì)的區(qū)位。相對(duì)于不一樣的滿意度(或企業(yè)的利潤(rùn))水平，就會(huì)有一組買價(jià)曲線.買價(jià)曲線BP的位置越低,其滿意度(或利潤(rùn))越高.

地價(jià)P（t）

地租模型結(jié)論(4)地租模型結(jié)論

阿蘭索將買價(jià)曲線與地價(jià)構(gòu)成曲線P(t）相疊加，得出結(jié)論，即家庭（或企業(yè)）會(huì)選擇一種其滿意程度最高，而又與地價(jià)構(gòu)成曲線相吻合的區(qū)位，即(圖2—1)中買價(jià)曲線BP與地價(jià)曲線p(t）相切處E，這時(shí)該家庭(企業(yè))獲得區(qū)位平衡.

地價(jià)P(t）

阿蘭索又對(duì)都市及郊區(qū)土地市場(chǎng)進(jìn)行了分析，提出了土地市場(chǎng)獲得平衡的條件，即供求數(shù)量相等“直到都市邊緣的所有的土地都被賣光，在一定距離以內(nèi)不再有土地發(fā)售"。買價(jià)曲線斜率最大的顧客因其競(jìng)爭(zhēng)性強(qiáng)而獲得市中心的區(qū)位，由于使用者對(duì)區(qū)位的偏好，會(huì)因與市中心距離的增長(zhǎng)而急劇減小，因此在第一種使用者決定其土地消費(fèi)量後,斜率次大的使用者將獲得最靠近市中心的土地,一直外推出去,直到都市邊緣最終一種邊際使用者為止(如農(nóng)業(yè)使用者)。這樣，都市中任意一處的地價(jià)就可通過(guò)這一系列的平衡區(qū)位和邊際價(jià)格與邊際區(qū)位的分析中求得.馬歇爾的地租理論4、馬歇爾的地租理論

阿爾弗雷德?馬歇爾（A?Marshall）,是新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)家,劍橋?qū)W派的創(chuàng)始人。他的經(jīng)濟(jì)學(xué)說(shuō)是適應(yīng)壟斷資產(chǎn)階級(jí)需要而產(chǎn)生的一種經(jīng)濟(jì)理論。該理論用折衷主義的手法把供求論、生產(chǎn)費(fèi)用論、邊際效用論、邊際生產(chǎn)力論等融合在一起，建立了一種以“均衡價(jià)格論”為關(guān)鍵的完整的庸俗經(jīng)濟(jì)學(xué)體系.

馬歇爾發(fā)明性地提出了“稀有地租”的概念，豐富了現(xiàn)代西方地租理論。馬歇爾認(rèn)為，大自然未給人們以無(wú)限制的恩賜，因此,地租的產(chǎn)生是大自然的吝嗇。他認(rèn)為從某種意義上說(shuō)，所有的地租都是稀缺地租,所有的地租都是級(jí)差地租。在他看來(lái)，假如不存在稀缺性，任何土地都不會(huì)有地租。馬歇爾同步指出，土地的稀有性與土地的自然級(jí)差和運(yùn)用方式的不一樣并不矛盾，正是由于這兩個(gè)方面才產(chǎn)生了級(jí)差地租。馬歇爾的理論顯然存在兩個(gè)錯(cuò)誤：他只提出了級(jí)差地租，而未能考慮絕對(duì)地租；他認(rèn)為土地的稀有性，是帶來(lái)地租的重要原因，又從土地的邊際酬勞出發(fā)，確認(rèn)邊際土地沒(méi)有地租，這似乎有些矛盾。由于地球上的土地究竟是有限的,人口增長(zhǎng)和土地運(yùn)用范圍擴(kuò)大的趨勢(shì)，是永不停息的。因此，雖然是邊際土地，也不能說(shuō)是拾分豐富的。

馬歇爾初次論述了都市工商業(yè)的土地價(jià)值問(wèn)題,提出了都市地租理論.他把場(chǎng)地之位置利益的貨幣價(jià)值總和，定義為“位置價(jià)值"。場(chǎng)地價(jià)值，即某場(chǎng)地清除了建筑物之後在自由市場(chǎng)上發(fā)售所獲得之價(jià)值，等于“位置價(jià)值”加上農(nóng)業(yè)地租.各類土地通過(guò)投標(biāo)，以爭(zhēng)奪最有利可圖的場(chǎng)地.馬歇爾還考慮了場(chǎng)地之大小與它上面建筑物高度的關(guān)系，指出,假如土地是廉價(jià)的，那么企業(yè)家就會(huì)購(gòu)置諸多土地，反之會(huì)購(gòu)置少許土地，而增長(zhǎng)建筑物的高度.新古典主義地租理論對(duì)我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的作用5、新古典主義地租理論對(duì)我國(guó)土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的作用

新古典主義地租理論作為土地經(jīng)濟(jì)分析的一種流派，近年來(lái)在西方社會(huì)得到迅速發(fā)展和廣泛應(yīng)用?？陀^地對(duì)其分析與研究，將有助于建立我國(guó)自已的土地經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系，尤其是其中的邊際分析、區(qū)位分析和區(qū)位平衡措施以及都市地租模型等，對(duì)于我國(guó)目前開(kāi)展的城鎮(zhèn)土地定級(jí)估價(jià)工作，都具有很好的借鑒意義.

3。5地租理論在土地估價(jià)中的應(yīng)用

西方地租、地價(jià)理論側(cè)重于對(duì)地租、地價(jià)量及其影響原因的分析，而忽視或防止從本質(zhì)上分析地租、地價(jià)。馬克思的地價(jià)理論則闡明了其本質(zhì)、來(lái)源及所反應(yīng)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，兩者存在主線的區(qū)別.但同步兩者又有相似之處，如對(duì)土地的使用價(jià)值、地租和地價(jià)的關(guān)系等問(wèn)題的認(rèn)識(shí)有諸多的相似點(diǎn)。如馬克思認(rèn)為，地租存在的原因是土地所有權(quán)的存在。這是一種高度的理論概括,闡明土地具有效用、存在稀缺等經(jīng)濟(jì)特性。因此,結(jié)合我國(guó)特點(diǎn)，在土地估價(jià)中自然應(yīng)用馬克思的地租、地價(jià)理論作重要基礎(chǔ)，同步也需要吸取運(yùn)用西方經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)地租、地價(jià)研究分析的有用部分,以豐富地價(jià)評(píng)估的研究措施,使土地價(jià)格的分析更定量化、模型化和可操作化。

我們?cè)谶M(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí),應(yīng)當(dāng)以地租理論為指導(dǎo).根據(jù)地租理論的規(guī)定，嚴(yán)格審查被評(píng)估土地的權(quán)屬性質(zhì)，并確定其對(duì)應(yīng)的價(jià)格。根據(jù)級(jí)差地租和壟斷地租等的特點(diǎn)分析被評(píng)估對(duì)象所在的位置和所具有的特定的物質(zhì)和經(jīng)濟(jì)條件，精確地評(píng)估出土地價(jià)格。區(qū)位概念一、考試大綱規(guī)定：(一)考試目的測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)區(qū)位理論的理解與掌握程度。（二）考試范圍1．區(qū)位概念(1)區(qū)位的定義(2）區(qū)位的實(shí)質(zhì)2．區(qū)位的影響原因3．幾種重要的區(qū)位論(1）農(nóng)業(yè)區(qū)位論(2)工業(yè)區(qū)位論（3）中心地理論4．區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用（三）考試基本規(guī)定掌握：區(qū)位概念，區(qū)位的影響原因；熟悉：幾種重要的區(qū)位論；理解:區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用。4。1區(qū)位概念1、區(qū)位定義：區(qū)位是一種綜合的概念，除解釋為地球上某一種事物的空間幾何位置外，還強(qiáng)調(diào)自然界的多種地理要素與人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)之間的互相聯(lián)絡(luò)和互相作用在空間位置上的反應(yīng)。2、區(qū)位實(shí)質(zhì)：區(qū)位就是自然地理區(qū)位、經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位和交通地理區(qū)位在空間地區(qū)上有機(jī)結(jié)合的詳細(xì)體現(xiàn)。（1）自然地理區(qū)位包括地球上某一事物與其周圍陸地、山川、河湖、海洋等自然環(huán)境的空間位置關(guān)系，以及該位置上的地質(zhì)、地貌、植被、氣候等自然條件的組合特性.(2）經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位是指地球上某一事物在人類社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)過(guò)程中發(fā)明的人地關(guān)系。（3）交通地理區(qū)位重要是指某都市或市內(nèi)某地段與交通線路和設(shè)施的關(guān)系。區(qū)位的影響原因4。2區(qū)位的影響原因:

影響土地區(qū)位的重要原因包括自然、社會(huì)經(jīng)濟(jì)和行政等原因。

1、社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因

社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平是影響土地區(qū)位的最重要原因，它包括如下幾種方面：

(1)繁華程度

繁華是指都市某些職能的集聚，對(duì)企事業(yè)和居民產(chǎn)生巨大的引力的成果，并在土地上創(chuàng)高額的收益和利潤(rùn),在外觀上則體現(xiàn)為都市生活中交往最頻繁、最活躍的地區(qū)。由于商業(yè)的集聚具有很大的吸引力，并且獲得的級(jí)差收益最高，因此商業(yè)服務(wù)設(shè)施的集聚程度可以用來(lái)表達(dá)繁華程度。重要包括商業(yè)集聚經(jīng)濟(jì)效益和繁華程度、高級(jí)商務(wù)金融集聚程度。

(2)交通狀況或通達(dá)程度

通達(dá)程度就是把通行距離和時(shí)間作為一種整體，既規(guī)定通行距離短，以節(jié)省運(yùn)費(fèi)，同步又要有四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，把出行的時(shí)間減少到最低程度。

反應(yīng)通達(dá)程度的原因重要包括道路功能、道路寬度、道路網(wǎng)密度、公交便捷度和對(duì)外設(shè)施的分布狀況。

(3）基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施的完備程度

都市的基礎(chǔ)設(shè)施包括交通、能源、給水、排水、通訊、環(huán)境保護(hù)、抗災(zāi)防災(zāi)等設(shè)施，它是城鎮(zhèn)發(fā)展必不可少的物質(zhì)基礎(chǔ),其配套程度和質(zhì)量直接影響生產(chǎn)、生活等城鎮(zhèn)功能的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。公用設(shè)施與城鎮(zhèn)居民正常生活和工作有親密關(guān)系，它包括醫(yī)療、教育、銀行、儲(chǔ)蓄、郵政、商業(yè)服務(wù)業(yè)、行政管理機(jī)構(gòu)等設(shè)施，對(duì)城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益也能產(chǎn)生間接影響.

（4)人口密度

人口密度反應(yīng)人地之間的互相關(guān)系，即單位土地面積的人口數(shù)量.人口密度越高，越有助于增進(jìn)商業(yè)中心的形成,越能配套建設(shè)比較完善的都市基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)設(shè)施，土地運(yùn)用的集約化程度也對(duì)應(yīng)提高，土地的區(qū)位就越好.城鎮(zhèn)人口密度和土地區(qū)位的關(guān)系基本遵照這一規(guī)律,即：城區(qū)人口最高,邊緣區(qū)次之，郊區(qū)至少，與此相對(duì)應(yīng)，土地區(qū)位也隨之由城鎮(zhèn)中心逐漸變差。

2、自然原因

自然原因是影響土地區(qū)位的重要原因之一。環(huán)境質(zhì)量、地形坡度、土地承載力、洪水沉沒(méi)及排水狀況、地質(zhì)構(gòu)造以及都市的自然景觀都會(huì)對(duì)土地區(qū)位的優(yōu)劣產(chǎn)生影響。

（1）地形坡度

城鎮(zhèn)重要建筑物占地都規(guī)定地勢(shì)平坦，排水良好,土方工程量小，以節(jié)省開(kāi)發(fā)投資。地形起伏的地區(qū)，坡度對(duì)道路網(wǎng)的建設(shè)和交通的營(yíng)運(yùn)管理也有很大影響。

(2）土地承載力

城鎮(zhèn)的各類建筑物和構(gòu)筑物都規(guī)定天然地基穩(wěn)固，具有較高的承載力和良好的地質(zhì)條件，以節(jié)省建筑造價(jià)，相反，在地基承載力低的軟土層中建設(shè)高大的樓層，必須采用強(qiáng)化基礎(chǔ)的工程措施。

(3）洪水沉沒(méi)及排水狀況

分布在沿江沿河地帶的城鎮(zhèn)，每到洪水季節(jié),某些地勢(shì)相對(duì)較低的土地常遭到洪水沉沒(méi)，有些地段則由于坡度過(guò)于平緩而排水不暢,雨季常常積水,都會(huì)使土地貶值。

（4)公園與綠地

園林綠地有凈化空氣、美化環(huán)境、改善都市小氣候、豐富都市居民室外活動(dòng)等多種功能，是城鎮(zhèn)環(huán)境與生態(tài)系統(tǒng)的重要構(gòu)成部分。

(5)環(huán)境質(zhì)量

在工業(yè)化和都市化的過(guò)程中,環(huán)境問(wèn)題不僅困擾著都市的發(fā)展,危及居民的切身利益,同步也直接影響土地區(qū)位的優(yōu)劣。

3、行政原因

影響土地區(qū)位的行政原因重要是城鎮(zhèn)規(guī)劃.城鎮(zhèn)規(guī)劃的重要內(nèi)容是合理安排好城鎮(zhèn)各類用地，雖然規(guī)劃波及的土地運(yùn)用是未來(lái)的目的,但土地區(qū)位的優(yōu)劣在現(xiàn)實(shí)的土地市場(chǎng)中就會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。區(qū)位理論的重要內(nèi)容4.3區(qū)位理論的重要內(nèi)容

區(qū)位理論作為一種學(xué)說(shuō)，產(chǎn)生于19世紀(jì)二三拾年代,其標(biāo)志是1826年德國(guó)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家杜能出版的著作《孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》,提出了農(nóng)業(yè)區(qū)位理論，繼杜能之後，19，韋伯的《論工業(yè)的區(qū)位》刊登，標(biāo)志著工業(yè)區(qū)位論的問(wèn)世.至20世紀(jì)30年代,德國(guó)地理學(xué)家克裏斯塔勒又提出了中心地理論，即都市區(qū)位論.幾年後，德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家廖什從市場(chǎng)區(qū)位的角度分析研究了都市問(wèn)題，提出了與中心地理論相似的理論，市場(chǎng)區(qū)位論。在此之後,伴隨人們認(rèn)識(shí)的深入，自20世紀(jì)50年代以來(lái)，區(qū)位理論又有新的發(fā)展，人們開(kāi)始研究多種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的動(dòng)態(tài)空間布局關(guān)系，從而使區(qū)位理論走向成熟.下面我們將簡(jiǎn)要簡(jiǎn)介下農(nóng)業(yè)、工業(yè)區(qū)位論和中心地理論.

1、農(nóng)業(yè)區(qū)位論

農(nóng)業(yè)區(qū)位論的創(chuàng)始人、德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮?杜能于1826年完畢了農(nóng)業(yè)區(qū)位論專著——《孤立國(guó)對(duì)農(nóng)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)之關(guān)系》(簡(jiǎn)稱《孤立國(guó)》），成為世界上第一部有關(guān)區(qū)位理論的古典名著。

(1）杜能“孤立國(guó)”理論的前提

①孤立國(guó)唯一的都市位于其中心,是孤立國(guó)內(nèi)商品、農(nóng)產(chǎn)品的唯一銷售市場(chǎng)。其他均是農(nóng)村和農(nóng)業(yè)土地，農(nóng)村只與該都市發(fā)生聯(lián)絡(luò)，靠其供應(yīng)工業(yè)品.

②“孤立國(guó)"內(nèi)沒(méi)有可通航的河流和運(yùn)河,馬車是都市與農(nóng)村間聯(lián)絡(luò)的唯一交通工具。

③“孤立國(guó)"是一天然均質(zhì)的大平原，并位于中緯，各地農(nóng)業(yè)發(fā)展的自然條件等都完全相似，宜于植物作物生長(zhǎng)。平原上農(nóng)業(yè)區(qū)之外為不能耕作的荒地,只供狩獵之用，荒地圈的存在使孤立國(guó)與外部世界隔絕。

④農(nóng)產(chǎn)品的運(yùn)費(fèi)和重量與產(chǎn)地到消費(fèi)市場(chǎng)的距離成正比關(guān)系。

⑤農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)者以獲取最大經(jīng)濟(jì)收益為目的，并根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系，調(diào)整他們的經(jīng)營(yíng)品種。

（2）杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位的重要內(nèi)容

①杜能區(qū)位理論的基本經(jīng)濟(jì)分析.杜能根據(jù)其理論前提,認(rèn)為經(jīng)營(yíng)者與否能在單位面積土地上獲得最大利潤(rùn)(P),將由農(nóng)業(yè)生產(chǎn)成本（E)、農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格(V）和把農(nóng)產(chǎn)品從產(chǎn)地運(yùn)到市場(chǎng)的費(fèi)用(T）三個(gè)原因所決定，它們之間的變化關(guān)系可用公式表達(dá)為：

P=V—E—T

即：P=V—（E+T）

在一定期期內(nèi),“孤立國(guó)"多種農(nóng)產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格（V）應(yīng)是個(gè)常數(shù)不變的，假定各地發(fā)展農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的條件完全相似,則各地生產(chǎn)同一農(nóng)產(chǎn)品的成本（E）也是常數(shù)不變的,故上式可改寫(xiě)成:

P+T=V-E=K

闡明利潤(rùn)加運(yùn)費(fèi)的和K為常數(shù)，只有把運(yùn)費(fèi)支出壓縮為最小，才能將利潤(rùn)增至最大。因此,杜能農(nóng)業(yè)區(qū)位論所要處理的重要問(wèn)題歸為一點(diǎn),就是怎樣通過(guò)合理布局使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)到達(dá)節(jié)省運(yùn)費(fèi)，從而最大程度地增長(zhǎng)利潤(rùn)。

②杜能圈。從假設(shè)條件出發(fā)，杜能根據(jù)區(qū)位經(jīng)濟(jì)分析和區(qū)位地租理論，在其《孤立國(guó)》一書(shū)中提出六種耕作制度,每種耕作制度構(gòu)成一種區(qū)域,而每個(gè)區(qū)域都以都市為中心,圍繞都市呈同心圓狀分布，這就是著名的“杜能圈”。依次為:

自由農(nóng)作區(qū)(重要生產(chǎn)易腐難運(yùn)的農(nóng)產(chǎn)品）、

林業(yè)區(qū)（重要生產(chǎn)木材）、

谷物輪作區(qū)（重要生產(chǎn)糧食）、

草田輪作區(qū)（重要生產(chǎn)谷物與畜產(chǎn)品）、

三圃農(nóng)作制區(qū)(1／3土地用來(lái)種黑麥,1／3種燕麥,其他1／3休閑）、

放牧區(qū)。工業(yè)區(qū)位理論2、工業(yè)區(qū)位理論

工業(yè)區(qū)位理論的奠基人是德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家阿爾申?duì)柕?韋伯。其理論的關(guān)鍵就是通過(guò)對(duì)運(yùn)送、勞力及集聚原因互相作用的分析和計(jì)算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點(diǎn)，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。

1）工業(yè)區(qū)位理論的基本假設(shè):

(1）在一種均質(zhì)的國(guó)家或特定的地區(qū)范圍內(nèi)只探討影響工業(yè)區(qū)位的經(jīng)濟(jì)原因，而不波及其他原因。

（2）工業(yè)原料、燃料產(chǎn)地已知分布在特定地點(diǎn)。

(3）工業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)地點(diǎn)和范圍為已知，且需求量不變.

（4)勞動(dòng)力在工資率固定狀況下,供應(yīng)是富余、已知、不能流動(dòng)的。

（5）運(yùn)費(fèi)是重量和距離的函數(shù)。

（6）僅就同一產(chǎn)品討論其生產(chǎn)與銷售問(wèn)題。

2）工業(yè)區(qū)位理論內(nèi)容

（1)有關(guān)運(yùn)送成本定向工業(yè)區(qū)位的分析

在沒(méi)有其他原因影響下,僅就運(yùn)送與工業(yè)區(qū)位之間關(guān)系而言,運(yùn)費(fèi)的大小重要取決于運(yùn)送距離和貨品重量，即運(yùn)費(fèi)與運(yùn)送（噸/公裏)成正比關(guān)系。

在貨品重量方面，貨品的絕對(duì)重量和相對(duì)重量(原料重量與成本重量間的比例)對(duì)運(yùn)費(fèi)的影響是不一樣的，後者比前者尤為重要。為此，將工業(yè)用原料分類：一是到處均有的遍及性原料，對(duì)工業(yè)區(qū)位影響不大；二是只分布在某些固定地點(diǎn)的限制性原料(地方性原料），對(duì)工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生重大影響。

根據(jù)以上分類，韋伯提出原料指數(shù)的概念，以此來(lái)論證運(yùn)送費(fèi)用對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響。所謂原料指數(shù)，是指需要運(yùn)送的限地性原料的重量和制成品重量之比，即：原料指數(shù)=限地性原料總重量/制成品總重量

（2）勞動(dòng)成本影響工業(yè)區(qū)位趨向的分析

影響工業(yè)區(qū)位的第二項(xiàng)原因勞動(dòng)成本,是導(dǎo)致以運(yùn)送成本確定的工業(yè)區(qū)位模式產(chǎn)生第一次變形的原因。韋伯為分析勞動(dòng)成本對(duì)工業(yè)區(qū)位的影響，提出了勞動(dòng)成本、地區(qū)重量和勞動(dòng)系數(shù)的概念。勞動(dòng)成本是指制造一單位產(chǎn)品所支付的平均勞動(dòng)工資，地區(qū)重量是指每生產(chǎn)一單位的產(chǎn)品所需運(yùn)送的重量，勞動(dòng)系數(shù)則是勞動(dòng)成本與地區(qū)重量的比例，即：

勞動(dòng)系數(shù)=勞動(dòng)成本÷地區(qū)重量

根據(jù)此公式分析,凡勞動(dòng)成本高,而地區(qū)重量小，就是勞動(dòng)系數(shù)大的工業(yè),其廠址的選擇應(yīng)離開(kāi)運(yùn)送成本最低點(diǎn)，偏向于勞動(dòng)成本較低點(diǎn)，使勞動(dòng)成本減少的數(shù)量超過(guò)運(yùn)送成本增大的數(shù)量，最終使產(chǎn)品成本下降。凡勞動(dòng)成本較低的地區(qū)與其他地區(qū)比較，也許節(jié)省的勞動(dòng)費(fèi)用較高，這樣它對(duì)多種制造業(yè)，尤其是對(duì)勞動(dòng)系數(shù)大的制造業(yè)就具有較強(qiáng)的吸引力。

(3)集聚與分散原因影響工業(yè)區(qū)位的分析

由集聚原因形成的匯集經(jīng)濟(jì)效益也可使運(yùn)費(fèi)和工資定向的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生偏離,而形成工業(yè)區(qū)位的第二次變形。中心地理論3、中心地理論

中心地理論是由德國(guó)地理學(xué)家克裏斯塔勒提出的.

（1）基本概念

中心地：是指區(qū)域內(nèi)向其周圍地區(qū)的居民點(diǎn)居民提供多種貨品和服務(wù)的中心都市或中心居民點(diǎn)。

中心地職能：由中心地提供的商品和服務(wù)就稱之中心地職能。中心地職能重要以商業(yè)、服務(wù)業(yè)方面的活動(dòng)為主，同步還包括社會(huì)、文化等方面的活動(dòng);而不包括中心地制造業(yè)方面的活動(dòng)。

中心性（中心度)：可理解為一種中心地對(duì)周圍地區(qū)的影響程度，或者說(shuō)中心地職能的空間作用大小，中心性可以用“高”、“低”、“強(qiáng)"、“弱"、“一般"、“特殊”等概念來(lái)形容和比較.

需求門(mén)檻:是指某中心地能維持供應(yīng)某種商品和勞務(wù)所需的最低購(gòu)置力和服務(wù)水平。需求門(mén)檻多用能維持一家商服企業(yè)的最低收入所需的最低人口數(shù)（稱為門(mén)檻人口)來(lái)表達(dá).

商品銷售范圍：是指消費(fèi)者為獲取商品和服務(wù)所但愿通達(dá)的最遠(yuǎn)旅程，或者是指中心地提供商品和勞務(wù)的最大銷售距離和服務(wù)半徑。

(2）中心地理論假設(shè)條件。

①研究的區(qū)域是一塊均質(zhì)的平原，其上人口均勻分布，居民的收入水平和消費(fèi)方式完全一致.

②有一種統(tǒng)一的交通系統(tǒng)，對(duì)同一等級(jí)規(guī)模的都市的便捷性相似，交通費(fèi)用和距離成正比.

③廠商和消費(fèi)者都是經(jīng)濟(jì)人。

④平原上貨品可以完全自由地向各方向流動(dòng)，不受任何關(guān)稅或非關(guān)稅壁壘的限制。

（3）中心地理論內(nèi)容

①六邊形市場(chǎng)區(qū)。

在一種均質(zhì)平原上,由各個(gè)中心地為人們提供商品和服務(wù)，由于新的中心地廠商的不停自由進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)成果使各廠商經(jīng)營(yíng)某類商品的最大銷售范圍逐漸縮小,直到能維持最低收入水平的門(mén)檻范圍為止，就使某類商品的供應(yīng)在均質(zhì)平原上最終到達(dá)飽和狀態(tài)，而每個(gè)中心地的市場(chǎng)區(qū)都成為彼此相切的圓形,假如不重疊的話，圓與圓之間必然會(huì)出現(xiàn)空隙，使居住在這些空隙裏的居民將得不到服務(wù).實(shí)際上在互相劇烈競(jìng)爭(zhēng)的狀況下，各中心地都試圖把這片空白區(qū)吸引到自已的市場(chǎng)區(qū)內(nèi)，成果使它們之間的距離深入縮短，以致各中心的銷售范圍均有一部分互相重疊。居住在重疊區(qū)內(nèi)的居民就有兩個(gè)可供選擇的區(qū)位，按照消費(fèi)者近來(lái)供應(yīng)地購(gòu)物的假設(shè),重疊區(qū)就被平均分割給兩個(gè)相鄰的中心地.其中位于平分線上的居民到兩個(gè)相鄰的中心地的距離是相等的,故這條線被稱為無(wú)差異線.由于重疊區(qū)被無(wú)差異線分割，圓形的市場(chǎng)區(qū)即被六邊形的市場(chǎng)區(qū)所替代，從而推導(dǎo)出正六邊形市場(chǎng)區(qū)這一便于組織中心地與服務(wù)區(qū)相聯(lián)絡(luò)的最有效的全覆蓋的理論圖式。

②市場(chǎng)等級(jí)序列。

中心地商品和勞務(wù)的需求門(mén)檻、利潤(rùn)和服務(wù)范圍，是與中心地規(guī)模、人口分布密度、居民收入水平及商品與服務(wù)的種類親密有關(guān)。不一樣規(guī)模的中心地，其需求門(mén)檻和銷售范圍也是不一樣的。它們?cè)诳臻g地區(qū)上的這些差異，通過(guò)互相作用和人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的干擾,就將形成規(guī)律有序的中心地——市場(chǎng)等級(jí)體系。

就區(qū)域內(nèi)各城鎮(zhèn)而言，商服設(shè)施和商品種類由都市規(guī)模決定，從大都市商服設(shè)施高級(jí)發(fā)展,商品種類多而全，直至一般城鎮(zhèn)（縣城、建制鎮(zhèn)）只有基本生活性商服，水平很低，種類很少。就都市內(nèi)部而言，市級(jí)中心、區(qū)級(jí)中心和小區(qū)級(jí)商服中心也有類似的分異規(guī)律。

按地區(qū)歸并，即：高級(jí)商服中心.提供高級(jí)到低級(jí)的所有商品和服務(wù)；中級(jí)商服中心提供從中級(jí)到低級(jí)的所有商服活動(dòng)；而低級(jí)商服中心只有低級(jí)的商品和服務(wù)。需求門(mén)檻和服務(wù)范圍也依次由高到低、由大變小。

③中心地體系的基本模型。

A、市場(chǎng)原則就是從最有助于組織商品的供銷,保證商品和服務(wù)的供應(yīng)范圍最大角度出發(fā)，并在均等機(jī)會(huì)下配置各級(jí)中心地及其市場(chǎng)區(qū)的數(shù)目。

B、交通原則。為了彌補(bǔ)市場(chǎng)原則的缺陷，克裏斯塔勒按交通原則，推導(dǎo)出K=4的中心地市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)。

C、行政原則。為了管理上的以便，使市場(chǎng)區(qū)不分割行政區(qū)，克裏斯塔勒又設(shè)計(jì)了K二7的中心地體系，即一種高一級(jí)中心地管7個(gè)低一級(jí)中心地的管理區(qū)。區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用4。4區(qū)位理論在土地估價(jià)中的作用

區(qū)位理論是研究特定區(qū)域內(nèi)有關(guān)人類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他事物和要素間的互相內(nèi)在聯(lián)絡(luò)和空間分布規(guī)律的理論.當(dāng)把土地作為區(qū)位理論研究的客體，而把多種已經(jīng)有的地理要素和社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的空間配置作為區(qū)位條件，分析研究這些條件在土地上的分布和變化特點(diǎn)，以及它們互相組合對(duì)土地發(fā)生的綜合影響和作用，就可以揭開(kāi)城鎮(zhèn)土地的空間變化規(guī)律及其數(shù)量特性,根據(jù)土地區(qū)位條件導(dǎo)致的區(qū)位空間差異，評(píng)估出土地價(jià)格。

1．區(qū)位是決定都市土地運(yùn)用價(jià)值的重要原因

從區(qū)位理論來(lái)看,區(qū)位對(duì)都市土地起著極其重要的作用。在都市，由于土地區(qū)位不一樣，產(chǎn)生不一樣的使用價(jià)值和價(jià)值,使得同類行業(yè)在不一樣的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)效益會(huì)相差很大，不一樣行業(yè)在同一位置上經(jīng)濟(jì)收益也相差很大。

2．區(qū)位是衡量地租、地價(jià)的重要標(biāo)尺

它促使土地使用者在選用土地時(shí)，必須把自已所能在該土地上獲得的區(qū)位收益與所需支付的區(qū)位地租進(jìn)行比較，然後選擇與其經(jīng)濟(jì)水平相適應(yīng)的地段，從而使土地運(yùn)用在地租、地價(jià)這一經(jīng)濟(jì)杠桿的自發(fā)調(diào)整下，不停進(jìn)行用途置換，最終形成土地收益和租金都趨向于最佳用途水平的合理的空間構(gòu)造。

因此，以區(qū)位理論作指導(dǎo)，從區(qū)位條件人手，用因果關(guān)系的推理思緒，根據(jù)多種條件下形成的區(qū)位類型（自然、經(jīng)濟(jì)、交通)對(duì)不一樣區(qū)位土地產(chǎn)生的影響，及其在空間上體現(xiàn)出的不一樣的使用價(jià)值和價(jià)值及市場(chǎng)交易形成的地價(jià)和土地收益,就能精確地評(píng)估出土地價(jià)格。涵義第5章土地酬勞遞減規(guī)律

大綱規(guī)定：

(一）考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地酬勞遞減規(guī)律的理解與掌握程度。

（二)考試范圍

1．土地酬勞遞減的含義

2．土地酬勞遞減的基本原理

3．土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的應(yīng)用

(三）考試基本規(guī)定

掌握:土地酬勞遞減的含義;

熟悉：土地酬勞遞減的基本原理;

理解:土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的應(yīng)用

5.1、涵義:土地酬勞遞減是指在技術(shù)和其他要素不變的條件下，對(duì)相似面積的土地持續(xù)追加某種要素的投入所帶來(lái)的酬勞的增量(邊際酬勞）遲早會(huì)下降。

通過(guò)土地酬勞遞減規(guī)律我們可以確定土地運(yùn)用的最佳集約度和最佳規(guī)模。一般生產(chǎn)需要投入所有的生產(chǎn)要素，而每一種生產(chǎn)要素的投入在到達(dá)一定程度後，其增長(zhǎng)的收益就會(huì)遞減。

為了分析它們之間的投入產(chǎn)出關(guān)系，我們假定在一種投入量（追加的要素)變動(dòng),而其他投入量固定的狀況下來(lái)進(jìn)行，也就是說(shuō)，假定僅有一種投入量是可變的，其他的投入量保持不變，則伴隨該種可變投入量的增長(zhǎng)，在開(kāi)始時(shí)，收益的增長(zhǎng)有也許是遞增的，但當(dāng)這種可變投入量繼續(xù)增長(zhǎng)到達(dá)某一點(diǎn)後來(lái)，收益的增長(zhǎng)會(huì)越來(lái)越小,即會(huì)出現(xiàn)遞減現(xiàn)象.

5.2、土地酬勞遞減的基本原理

在這裏,土地酬勞可以理解為土地的產(chǎn)品產(chǎn)量，為了考察勞動(dòng)、土地等要素組合對(duì)土地酬勞的影響，我們還需要考慮平均酬勞和邊際酬勞的規(guī)律.

1）、總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞的概念

（1）總酬勞:即總產(chǎn)量,可記為T(mén)P。

（2）平均酬勞:總酬勞除以某種要素的投入量，即平均每單位生產(chǎn)要素投入所產(chǎn)生的酬勞，可記為AP。

(3)邊際酬勞:對(duì)同一塊持續(xù)追加某種要素的投入,最終一單位追加要素所帶來(lái)的總酬勞的增量，可記為MP：MP＝Δy／Δx

Δx表達(dá)變動(dòng)生產(chǎn)要素的增長(zhǎng)量,Δy表達(dá)在對(duì)應(yīng)狀況下總酬勞的增長(zhǎng)量。

2)、土地酬勞曲線之間的關(guān)系

土地酬勞曲線可分為總酬勞曲線、平均酬勞曲線和邊際酬勞曲線.下面我們以在相似面積土地上的勞動(dòng)投入量為變化量進(jìn)行簡(jiǎn)樸論述。如圖:

從上圖可以看出,總酬勞曲線從投入1單位勞動(dòng)開(kāi)始到投入8單位勞動(dòng)，農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量(總酬勞)隨之上升，最終到達(dá)66個(gè)單位的最高產(chǎn)量，此後追加投入勞動(dòng)總酬勞反而減少.同步，圖4—1也顯示了總酬勞曲線、平均酬勞曲線和邊際酬勞曲線三條曲線之間存在著親密的聯(lián)絡(luò)。

（1）總酬勞曲線與邊際酬勞曲線的關(guān)系

邊際酬勞等于總酬勞曲線在各點(diǎn)切線的斜率.在投入4個(gè)單位勞動(dòng)之前，總酬勞以遞增的速度上升，對(duì)應(yīng)地邊際酬勞曲線上升；從4～8個(gè)單位，總酬勞以遞減的速率增長(zhǎng)；當(dāng)勞動(dòng)投人量為4的時(shí)候，所對(duì)應(yīng)的總酬勞曲線的點(diǎn)為拐點(diǎn)；當(dāng)勞動(dòng)投入到8個(gè)單位時(shí),邊際酬勞為零，此時(shí)總酬勞最大;繼續(xù)投入勞動(dòng)邊際酬勞開(kāi)始為負(fù)，總酬勞下降.

（2）總酬勞曲線與平均酬勞曲線的關(guān)系

平均酬勞等于總酬勞曲線上每一點(diǎn)與原點(diǎn)連線的斜率，因此,當(dāng)原點(diǎn)與總酬勞曲線上某一點(diǎn)的連線恰好是總酬勞曲線的切線時(shí),斜率最大，從而平均酬勞最高。即在該點(diǎn)此前總酬勞、平均酬勞增長(zhǎng)，該點(diǎn)後來(lái)總酬勞增長(zhǎng)，平均酬勞減少。

（3）邊際酬勞曲線與平均酬勞曲線的關(guān)系

當(dāng)邊際酬勞不小于平均酬勞時(shí)，平均酬勞具有上升趨勢(shì)；當(dāng)邊際酬勞不不小于平均酬勞時(shí),平均酬勞開(kāi)始下降；當(dāng)兩者相等時(shí),平均酬勞最高?？偝陝?、平均酬勞和邊際酬勞三者之間的關(guān)系3）、總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞三者之間的關(guān)系

根據(jù)總酬勞、平均酬勞和邊際酬勞，可以將生產(chǎn)劃分為三個(gè)階段:

（1）第一階段

在平均酬勞從上升轉(zhuǎn)為下降之前為第一階段。該階段的邊際酬勞先升後降，在邊際酬勞到達(dá)最高之前,總酬勞是酬勞遞增階段，其生產(chǎn)彈性不小于1，總酬勞的增長(zhǎng)速度最快；當(dāng)邊際酬勞由最高點(diǎn)向後逐漸衰減時(shí)，總酬勞曲線開(kāi)始進(jìn)入酬勞遞減階段，生產(chǎn)彈性開(kāi)始遞減，總酬勞增長(zhǎng)速度逐漸放緩.在第一階段，平均酬勞處在遞增狀態(tài)，從而增長(zhǎng)勞動(dòng)投入能帶來(lái)總酬勞更大比例的增長(zhǎng)，這個(gè)階段停止投入是不合理的，繼續(xù)勞動(dòng)投入將使得勞動(dòng)——土地——資本等生產(chǎn)要素組合的生產(chǎn)效率得到深入提高。

(2）第二階段

平均酬勞等于邊際酬勞之後到邊際酬勞等于零之前為第二階段.這一階段邊際酬勞不不小于平均酬勞，且邊際酬勞和平均酬勞均隨勞動(dòng)投入量的遞增而下降;邊際酬勞和平均酬勞同步遞減，不過(guò)在此階段總酬勞持續(xù)上升，以至到達(dá)最高點(diǎn)。在一般狀況下,選擇在第二階段組織生產(chǎn)是合理的，但詳細(xì)選擇多少變動(dòng)要素(例如勞動(dòng)），還要取決于農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格和投入要素價(jià)格。

（3)第三階段

邊際酬勞為零，總酬勞到達(dá)最大之後為第三階段。投入勞動(dòng)的邊際酬勞和生產(chǎn)彈性均為負(fù)數(shù)，并且平均酬勞繼續(xù)遞減,總酬勞也趨于下降。因此在這一階段繼續(xù)投入是不合理的。

例題:當(dāng)某地塊(B)時(shí),該地塊的平均酬勞曲線到達(dá)最大值.

A邊際酬勞曲線到達(dá)最大值B．邊際酬勞曲線與平均酬勞曲線相交

C邊際酬勞曲線與橫軸相交D．邊際酬勞曲線的切線斜率最大

解析:當(dāng)邊際酬勞不小于平均酬勞時(shí)，平均酬勞具有上升趨勢(shì)；當(dāng)邊際酬勞不不小于平均酬勞時(shí)，平均酬勞開(kāi)始下降；當(dāng)兩者相等時(shí)，平均酬勞最高。

4）土地酬勞遞減規(guī)律對(duì)集約運(yùn)用的制約作用

土地集約度是指投入到每單位面積土地上的勞動(dòng)(勞力）和資本（物資）。

人們一般把單位土地面積上使用高比率的要素投入（勞動(dòng)、資本)稱為土地的集約運(yùn)用,而在大量土地上投入較少要素的運(yùn)用方式稱為土地的粗放運(yùn)用,兩者的實(shí)質(zhì)在于可變比例生產(chǎn)要素組合的選擇。推進(jìn)土地集約運(yùn)用是一種必然趨勢(shì)，但并不能機(jī)械地認(rèn)為集約運(yùn)用就是合理運(yùn)用.

在多種土地運(yùn)用中,辨別集約運(yùn)用與粗放運(yùn)用及其邊際界線是拾分重要的.

我國(guó)人多地少，為滿足社會(huì)對(duì)多種農(nóng)產(chǎn)品及建設(shè)用地曰益增長(zhǎng)的需求，只能走集約運(yùn)用的道路，在提高單位面積產(chǎn)量和單位面積建筑面積上下功夫。

5。3、土地酬勞遞減規(guī)律在土地估價(jià)中的應(yīng)用

1、運(yùn)用該規(guī)律可以找到土地的邊際使用點(diǎn)(即最大收益點(diǎn)），判斷土地與否為最有效使用.

2、運(yùn)用該規(guī)律有助于在應(yīng)用成本迫近法評(píng)估地價(jià)時(shí)對(duì)的理解成本的涵義，剔除不合理的成本項(xiàng)目，精確評(píng)估地價(jià)。6。1土地供應(yīng)第6章土地市場(chǎng)理論

一、大綱規(guī)定：

（一)考試目的

測(cè)試應(yīng)考人員對(duì)土地市場(chǎng)理論的理解掌握程度。

（二)考試范圍

1。土地供應(yīng)

（1）土地供應(yīng)的特性

(2)土地供應(yīng)的方式

2．土地需求

（1）土地需求的特性

（2)土地需求的種類

3．土地供需平衡原理

(三）考試基本規(guī)定

掌握：土地供應(yīng)與需求的特性；

熟悉：土地供應(yīng)種類與方式，土地需求的種類與方式，土地供需平衡原理;

理解：我國(guó)土地供需關(guān)系的特點(diǎn)。

二、知識(shí)點(diǎn)講解

市場(chǎng)，就是商品交易的場(chǎng)所，從實(shí)質(zhì)上講,是商品互換中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和。土地市場(chǎng)就是指土地在流通過(guò)程中發(fā)生的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和.

6．1、土地供應(yīng)

1、涵義：土地供應(yīng)是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件下，人類可運(yùn)用的多種土地資源的數(shù)量，包括已運(yùn)用的和未運(yùn)用的後備資源儲(chǔ)量的總和.土地的供應(yīng)按其性質(zhì)可分為自然供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)供應(yīng)兩個(gè)方面。

２、土地供應(yīng)的特性

（1）土地的自然供應(yīng)的數(shù)量是固定不變的,其彈性為零.

(2）土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)是有彈性的。３、土地供應(yīng)的方式３、土地供應(yīng)的方式

1）自然供應(yīng)：指土地自然固有的可供人類運(yùn)用的部分。為此，土地的自然供應(yīng)又稱為土地的物理供應(yīng)或?qū)嵸|(zhì)供應(yīng),它是指地球供應(yīng)人類可運(yùn)用的土地的數(shù)量，這個(gè)數(shù)量包括已被運(yùn)用的土地資源和未來(lái)可供運(yùn)用的土地資源，即後備土地資源。

制約土地自然供應(yīng)的原因重要有：

①合適于人類生產(chǎn)生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)的氣候條件及地形、地貌條件；

②可供人類生活的物品和生產(chǎn)必需的資源,如礦產(chǎn)資源，水資源等；

③交通運(yùn)送條件：通過(guò)某種交通工具可以抵達(dá)。

2)經(jīng)濟(jì)供應(yīng)：指土地以自然供應(yīng)為基礎(chǔ)，在自然條件容許的范圍內(nèi)，投入勞動(dòng)開(kāi)發(fā)後來(lái)，成為人類可直接用于生產(chǎn)、生活多種用途土地的有效供應(yīng).土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)是有彈性的.

在人類運(yùn)用土地的過(guò)程中,伴隨人口的增長(zhǎng)和經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，擴(kuò)大土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的活動(dòng)持續(xù)不停地進(jìn)行著。土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的增長(zhǎng)不僅包括總量的增長(zhǎng)，并且還包括某種用途土地伴隨運(yùn)用效益的提高在數(shù)量上的增長(zhǎng)，以及一定面積土地上產(chǎn)出的增長(zhǎng)。前兩者是土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的直接增長(zhǎng)，後者是土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的間接增長(zhǎng)。

影響土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的原因諸多，重要有:

①土地的自然供應(yīng)量.

②人們運(yùn)用土地的知識(shí)和技術(shù)水平。

③交通運(yùn)送條件.交通運(yùn)送條件改善，可使本來(lái)不便運(yùn)用的土地易于靠近，且運(yùn)送成本減少，因而增長(zhǎng)土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)。

④土地運(yùn)用的集約化程度.一般來(lái)說(shuō)運(yùn)用集約程度愈高的土地，其經(jīng)濟(jì)供應(yīng)亦隨之增長(zhǎng)。提高土地運(yùn)用集約度是增長(zhǎng)土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的重要手段。

⑤社會(huì)需求.土地社會(huì)需求的變動(dòng)將促使土地運(yùn)用的變化，從而促使土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的變化。

3)土地自然供應(yīng)與經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的關(guān)系

土地的自然供應(yīng)和經(jīng)濟(jì)供應(yīng)既有聯(lián)絡(luò)又有區(qū)別：

（1）土地自然供應(yīng)是土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)的基礎(chǔ)，土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)只能在自然供應(yīng)的范圍內(nèi)變動(dòng)。

(2）土地自然供應(yīng)是針對(duì)土地能否滿足人類生產(chǎn)、生活及動(dòng)植物生長(zhǎng)需要而言的，而土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)則重要是針對(duì)土地詳細(xì)的不一樣用途而言的，目前人類尤其重視耕地或糧食用地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)。

(3）土地的自然供應(yīng)在相稱長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)是一定的、無(wú)彈性的，而土地的經(jīng)濟(jì)供應(yīng)是變化的、有彈性的,并且不一樣用途土地的供應(yīng)彈性也是不一樣的。

（4）人類難以或無(wú)法增長(zhǎng)土地的自然供應(yīng)，但可以在自然供應(yīng)的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)。6。2土地需求6．2、土地需求

土地的需求，是指人類為了生存和發(fā)展,運(yùn)用土地進(jìn)行多種生產(chǎn)和消費(fèi)活動(dòng)的需求。人類要生存發(fā)展，就需要土地作為生存場(chǎng)所,需要運(yùn)用土地生產(chǎn)糧食、衣料等.

1)土地需求的特性

土地需求是一種引致需求,或者說(shuō)是一種派生需求，是由于對(duì)土地產(chǎn)品的需求才有對(duì)土地的需求。人類對(duì)土地的需求，是人們對(duì)生活資料的需求所引起的；人們對(duì)生活資料的種類、數(shù)量和質(zhì)量的需求多少或者高下，直接影響著土地需求的程度。

影響土地需求的原因重要有：

①人口變動(dòng).人口增長(zhǎng)將導(dǎo)致對(duì)土地需求的增長(zhǎng)，人口增長(zhǎng)自然就規(guī)定增長(zhǎng)食物和各類住、行場(chǎng)所和用地，進(jìn)而對(duì)增長(zhǎng)各類用途土地的需求。

②經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r。經(jīng)濟(jì)景氣，對(duì)土地的需求增長(zhǎng).

③人類運(yùn)用土地的知識(shí)和科技水平。運(yùn)用土地的知識(shí)越多,科技水平越高，土地需求就會(huì)增長(zhǎng)。2）土地需求的種類2)土地需求的種類

①農(nóng)業(yè)用地需求

人類需要農(nóng)業(yè)用地為人類生產(chǎn)食物、衣料及其他原料,其中最重要的是食物和衣料.伴隨現(xiàn)代化纖工業(yè)的出現(xiàn)與發(fā)展，人類從土地上直接獲取衣料的需要逐漸減少。在人類對(duì)農(nóng)業(yè)用地的需求中，占第一位的是耕地需求，另一方面尚有林地、草地等方面的需求。

據(jù)有關(guān)專家研究，目前影響耕地需求的原因，重要有人口、土地生產(chǎn)率、國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r等.人口增長(zhǎng)、新型工業(yè)的出現(xiàn)、國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展等都客觀的規(guī)定有增長(zhǎng)更多的耕地提供原料，但總的來(lái)說(shuō)，雖然人類對(duì)耕地的需求是不停增長(zhǎng),但耕地?cái)?shù)量卻一直在減少。原因之一在于,既有耕地的自然狀況和交通條件都比很好，其他各方面對(duì)土地的需求都往往在耕地上做文章。因此，保護(hù)耕地，控制耕地占用速度，成為中國(guó)土地管理工作的當(dāng)務(wù)之急。

人類對(duì)林地的需求，重要是兩個(gè)方面，一是對(duì)木材的需求，二是運(yùn)用森林的生態(tài)功能.在自然界中，森林是最大的生態(tài)因子，它在維持生態(tài)平衡方面起著不可替代的作用，具有減少風(fēng)速,修養(yǎng)水源,凈化空氣，調(diào)整大氣環(huán)流，減少干旱、洪澇災(zāi)害等生態(tài)功能。

對(duì)草地的需求，不只為它能為發(fā)展喂養(yǎng)業(yè)提供牧場(chǎng)和飼料,生產(chǎn)畜產(chǎn)品，更重要的還在于它能保護(hù)土地資源,維護(hù)生態(tài)平衡。草地在都市及耕地周圍重要起著防風(fēng)固沙、修養(yǎng)水源、凈化空氣、維護(hù)良好生態(tài)環(huán)境的作用。

②非農(nóng)業(yè)用地需求

人類除了對(duì)農(nóng)業(yè)用地的需求外，尚有發(fā)展工業(yè)、商業(yè)、交通、科學(xué)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)及住宅建設(shè)等多項(xiàng)需求，滿足這些需求也需要有曰益增多的土地.

非農(nóng)用地需求會(huì)伴隨社會(huì)生產(chǎn)力水平的提高而增長(zhǎng)。這重要是由于社會(huì)生產(chǎn)力水平的提高，人們用于生產(chǎn)生活必需品的勞動(dòng)所占比重減少，而對(duì)應(yīng)增長(zhǎng)了用于發(fā)展奢侈品、娛樂(lè)等方面的勞動(dòng)，

③兩者之間的聯(lián)絡(luò)。土地在整體上總量是基本不變的，各類用地之間必然存在矛盾.非農(nóng)用地增長(zhǎng)了，則農(nóng)業(yè)用地就要對(duì)應(yīng)減少.并且，土地用途一經(jīng)變化，再想恢復(fù)本來(lái)用途，需要花費(fèi)大量的勞動(dòng)。為此，在實(shí)踐中,調(diào)整產(chǎn)業(yè)構(gòu)造和變化土地用途,都必須通過(guò)謹(jǐn)慎考慮，周密規(guī)劃，絕不能隨心所欲,草率從事.6。3土地供需平衡原理6．3土地供需平衡原理

1、一般商品供求關(guān)系

需求：按照西方經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)，消費(fèi)者的購(gòu)置欲望和支付能力是需求的兩個(gè)條件，僅有購(gòu)置欲望，只是一種需要,僅有支付能力，不會(huì)引來(lái)購(gòu)置行為發(fā)生，沒(méi)有需求.一般商品的需求量，伴隨商品價(jià)格上升而減少,伴隨商品價(jià)格下降而增長(zhǎng).

供應(yīng):指在一定期間內(nèi),生產(chǎn)者所提供的商品數(shù)量。一般狀況下,價(jià)格越高，生產(chǎn)者提供的商品就越多，相反，就越少。

2、土地供求關(guān)系

土地供求關(guān)系是指土地經(jīng)濟(jì)供應(yīng)與人們對(duì)某些土地用途需求之間的關(guān)系。由于自然供應(yīng)是無(wú)彈性的，土地資源的總供應(yīng)是受限制的，總供應(yīng)量有一種極限值.但由于土地用途具有多樣性，且可以互相轉(zhuǎn)換,人們可以通過(guò)變化土地用途來(lái)增長(zhǎng)某種用途的土地供應(yīng),以適應(yīng)人們對(duì)這種用途的土地需求，這種經(jīng)濟(jì)供應(yīng)可以擴(kuò)大或減少（有彈性）,但最終受