資產評估實務一-《資產評估實務（一）》黑鉆押題2

資產評估實務一-《資產評估實務（一）》黑鉆押題2單選題（共30題，共30分）(1.)我國稅制的主體稅種是()。A.流轉稅B.契稅C.個人所得稅D.土地增值稅（江南博哥）正確答案：A參考解析：我國稅制的主體稅種是流轉稅，流轉稅包括增值稅、消費稅、關稅等。(2.)不動產評估中，采用間接比較法進行區(qū)位因素修正時，某可比實例的不動產區(qū)位狀況劣于標準不動產區(qū)位狀況，得98分；而評估對象的不動產區(qū)位狀況優(yōu)于標準不動產區(qū)位狀況，得105分。則下列有關該宗不動產區(qū)位狀況的表述中，正確的是()。A.標準化修正系數為1.05B.區(qū)位因素修正系數為1.0204C.不動產區(qū)位狀況修正系數為1.0714D.不動產區(qū)位狀況修正系數為0.9333正確答案：C參考解析：間接比較法下，不動產區(qū)位狀況整體的修正系數＝標準化修正系數×區(qū)位因素修正系數＝（標準不動產區(qū)位因素分值/可比交易實例區(qū)位因素分值）×（待估對象區(qū)位因素分值/標準不動產區(qū)位因素分值）＝（100/98）×（105/100）＝1.0204×1.05＝1.0714(3.)關于施工許可證的說法，正確的是()。A.建設單位應當自領取施工許可證之日起3個月內開工B.在建的建筑工程因故中止施工的，施工企業(yè)應當自中止之日起3個月內報發(fā)證機關核驗C.中止施工滿6個月的，在建筑工程恢復施工前，應當報發(fā)證機關核驗施工許可證D.建設單位因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，延期三次為限，每次不超過3個月正確答案：A參考解析：選項錯誤B，《建筑法》規(guī)定，在建的建筑工程因故中止施工的，建設單位應當自中止施工之日起1個月內，向發(fā)證機關報告，并按照規(guī)定做好建筑工程的維護管理工作。選項C錯誤，中止施工滿1年的，在建設工程恢復施工前，建設單位還應當報發(fā)證機關核驗施工許可證。選項D錯誤，建設單位因故不能按期開工的，應當在期滿前向發(fā)證機關申請延期，延期兩次為限，每次不超過3個月。(4.)紅星林場擬轉讓一塊面積為100畝的杉木中齡林，每年需投入固定的管護及地租成本為60元/畝，杉木林每年可帶來2000元/畝的收入。假設當地該類資產投資的平均收益率為10%，該杉木林可以永續(xù)經營。則林木評估值為()。A.2萬元B.200萬元C.1.94萬元D.194萬元正確答案：D參考解析：根據題干的描述，可用年金資本化法進行評估，該杉木林每年的凈收益為2000－60＝1940（元/畝）。林木評估值＝100×1940/10%＝1940000（元）＝194（萬元）。(5.)對于中齡林和近熟林的林木資產評估，一般應選用的評估方法是()。A.木材市場價倒算法B.收獲現值法C.年金資本化法D.周期收益資本化法正確答案：B參考解析：收獲現值法一般用于中齡林和近熟林的林木資產評估。(6.)紅星林場擬將一塊面積為100畝的棗園出售，該棗園內棗樹林齡為5年，盛產期為4～80年。盛產期年平均收入為8700元/畝，年平均經營成本為3500元/畝，投資收益率為10%，使用收益現值法評估，則該棗園的評估值為()元。A.2563652.25B.5196283.28C.5196474.26D.4578514.23正確答案：B參考解析：年純收益＝8700－3500＝5200（元/畝）。經濟壽命期為80年，林分年齡為5年。評估值＝經濟林林分質量綜合調整系數×盛產期內年凈收益×[（1＋投資收益率）^（經濟壽命期－林分年齡＋1）－1]/[投資收益率×（1＋投資收益率）^（經濟壽命期－林分年齡＋1）]＝100×5200×[（1＋10%）^（80－5＋1）－1]/[10%×（1＋10%）^（80－5＋1）]＝100×5200×[（1＋10%）^76－1]/[10%×（1＋10%）^76]＝100×5200×（1.1^76－1）/（0.1×1.1^76）＝5196283.28（元）。注：本題沒有提及林分質量綜合調整系數，默認為1，計算中不需考慮。(7.)金融不良資產評估業(yè)務包括價值評估業(yè)務和價值分析業(yè)務，下列各項中屬于價值評估業(yè)務目的的是()。A.稅收B.財務報告C.金融不良資產處置D.企業(yè)價值評估正確答案：C參考解析：以金融不良資產處置為目的的價值評估業(yè)務是指資產評估機構及其資產評估人員遵守法律、行政法規(guī)和資產評估準則，根據委托對在評估基準日特定目的下的金融不良資產價值進行評定和估算，并出具評估報告的專業(yè)服務行為。因此，選項C是答案。(8.)債權資產價值分析中，一般適用于關停債務企業(yè)或即將進入訴訟償債的債務企業(yè)的是()。A.強制清算價格B.有序清算價格C.續(xù)用清算價格D.市場價格正確答案：A參考解析：強制清算價格一般適用于關停債務企業(yè)或即將進入訴訟償債的債務企業(yè)。因此，選項A是答案。(9.)對抵質押物償債系數進行確定時，評估機構未考慮()。A.處理時間B.心理因素C.抵質押物自身因素D.費用因素正確答案：C參考解析：抵質押物償債系數的確定，評估機構大多僅考慮處理時間、心理因素、費用因素、處置方式指標，未考慮抵質押物自身因素、法律因素等。(10.)債券基金以債券為主要投資對象，債券比例須在()以上。A.80%B.60%C.50%D.40%正確答案：A參考解析：債券基金以債券為主要投資對象，債券比例須在80%以上。(11.)下列各項中不屬于私募基金的特點的是()。A.私下或直接向特定投資者募集B.對投資者的投資能力有一定的要求C.有信息披露、利潤分配、投資限制等行業(yè)規(guī)范要求D.方式較為靈活正確答案：C參考解析：私募基金是私下或直接向特定投資者募集的資金，私募基金只能向少數特定投資者采用非公開方式募集，對投資者的投資能力有一定的要求，同時在信息披露、投資限制等方面監(jiān)管要求較低，方式較為靈活。選項C是公募基金的特點。(12.)被評估債券為2018年上市發(fā)行，面值100元，年利率8%，3年期。2020年評估時，債券市場上同種同期債券，面值100元的交易價為110元，該債券的評估值最接近于()。A.120元B.116元C.100元D.110元正確答案：D參考解析：對于可上市交易的債券一般采用市場法（現行市價）進行評估，本題中被評估債券選擇同類可交易債券，可以按照可交易債券的市價作為評估值。(13.)某被評估企業(yè)當年賬面長期待攤費用為110萬元，其構成分別為：20×7年度排污罰款攤銷余額40萬元，設備維修費用攤銷余額30萬元，房屋維修費攤銷余額18萬元，尚未攤銷的20×8年度房屋租賃費12萬元，設備租賃費10萬元，房屋及設備剩余租期均為一年且都從20×8年1月1日起計算，評估基準日為20×8年8月1日。根據上述條件，該長期待攤費用的評估值最接近于()。（計算結果保留兩位小數）A.0B.7萬元C.9萬元D.22萬元正確答案：C參考解析：上年度排污罰款攤銷余額40萬元——這個沒有價值的，不能給未來帶來收益，評估值為零；設備維修費攤銷余額30萬元，房屋維修費攤銷余額18萬元——它的價值已經轉移到了設備和房屋的價值中了，因此評估值也是為零；尚未攤銷的當年度房屋租賃費12萬元，設備租賃費10萬元——這兩個是有價值的，評估值為評估基準日后剩余5個月的租賃費。所以評估值＝（12＋10）/12×5＝9.17（萬元），選項C為答案。(14.)2016年初，甲公司采用分期收款方式銷售一批產品，確定的長期應收款金額為3000萬元，約定分5年分期收取。經過對應收款項的可回收金額進行測試，相應的可收回金額為2650萬元，則應考慮350萬元的資產減值準備。根據上述資料，長期應收款評估值為()。A.350萬元B.2650萬元C.3000萬元D.2700萬元正確答案：B參考解析：長期應收款的評估值＝賬面余額3000－計提的減值準備350＝2650（萬元）(15.)成本法下，生產性生物資產的評估價值為()。A.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-有形損耗B.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-無形損耗C.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）-有形損耗-無形損耗D.評估價值＝基準日重置價值（相關成本）正確答案：C參考解析：采用成本法估算生產性生物資產價值，是指按評估基準日的人工價格水平及生產水平，重新種植或飼養(yǎng)與被評估生物資產相類似的資產達到評估基準日時的狀態(tài)所需的成本費用減去各種損耗后，作為被評估生物資產價值的方法。(16.)無論是否存在減值跡象，每年應當進行減值測試的是()。A.長期股權投資B.投資性房地產C.工程物資D.企業(yè)合并形成的商譽正確答案：D參考解析：因企業(yè)合并形成的商譽和使用壽命不確定的無形資產，無論是否存在減值跡象，每年都應當進行減值測試。(17.)被評估對象為一臺注塑機，年生產能力為15萬件。評估人員經市場查詢得知，該設備的生產廠家已停止這種設備的生產，評估基準日年生產能力為20萬件的同類新設備市場價格為8萬元，如果該類設備的運輸安裝費用為設備價格的5%，被評估設備的成新率為40%，該類設備的規(guī)模指數為0.7，不考慮其他因素，該設備的評估值最接近于()萬元。A.2.4B.2.52C.2.75D.6.3正確答案：C參考解析：評估值＝8×（15/20）0.7×（1＋5%）×40%＝2.747（萬元）。(18.)設備單位時間內平均實際產量與設備單位時間內最大可能產量之比是()。A.設備質量利用指標B.設備數量利用指標C.設備時間利用指標D.設備能力利用指標正確答案：D參考解析：設備能力利用率是單位時間內平均實際產量與設備在單位時間內最大可能產量之比。(19.)機器設備的計劃時間利用率是指()。A.設備計劃使用時間占實際用時的百分比B.設備實際使用時間占計劃用時的百分比C.設備日歷時間占實際用時的百分比D.設備實際使用時間占日歷時間的百分比正確答案：B參考解析：機器設備利用率，是指每年度設備實際使用時間占計劃用時的百分比，是反映設備工作狀態(tài)及生產效率的技術經濟指標。(20.)某企業(yè)2005年年初以3萬元的價格購買了一臺新設備，使用7年后發(fā)生故障不能正常使用，且市場上出現了技術更先進、性能更完善的同類設備，但原設備經修理后又繼續(xù)使用，至2015年末不能繼續(xù)修復使用而報廢，則該設備的自然壽命為()年。A.7B.10C.12D.11正確答案：D參考解析：設備的自然壽命，又稱物質壽命。它是指設備從投入使用開始，直到因物質磨損嚴重而不能繼續(xù)使用、報廢為止所經歷的全部時間。從2005年年初到2015年年末，共11年。(21.)某進口汽車的到岸價為60萬元人民幣，關稅稅率為50%，消費稅稅率為8%，增值稅率17%，銀行財務費、外貿手續(xù)費合計為到岸價的3%，則應交增值稅最接近于()萬元。A.15.3B.16.52C.16.63D.22.16正確答案：C參考解析：關稅＝CIF×50%＝60×50%＝30（萬元）；增值稅＝（CIF＋關稅）÷（1－消費稅率）×增值稅率＝（60＋30）÷（1－8%）×17%＝16.63（萬元）。(22.)某一待評估宗地將被用做修建學校，可使用年期為40年，該用途土地法定最高出讓年期為50年，土地資本化率為8%，用基準地價系數修正法進行評估，則宗地使用年期修正系數為()。A.0.9988B.0.9748C.0.9545D.0.9795正確答案：B參考解析：基準地價系數修正法下，宗地使用年期修正系數＝[1－1/（1＋r）^m]/[1－1/（1＋r）^n]＝[1－1/（1＋土地資本化率）^被估宗地可使用年期]/[1－1/（1＋土地資本化率）^該用途土地法定最高出讓年期]＝[1－1/（1＋8%）^40]/[1－1/（1＋8%）^50]＝0.9540/0.9787＝0.9748(23.)國有土地使用權出讓期限應當符合法定年限，工業(yè)用地出讓的最高年限為()年。A.30B.50C.70D.40正確答案：B參考解析：工業(yè)用地出讓的最高年限為50年。(24.)甲股份有限公司庫存的B材料分兩批購進，第一批購進的時間為2017年1月13日，數量1000噸，單價500元/噸；第二批購進的時間為2018年5月15日，數量800噸，單價700元/噸。評估基準日為2018年6月1日，經核實第一批購進的材料尚存100噸，第二批購進的材料還未使用，則評估時可采用的材料單價為()。A.500元/噸B.700元/噸C.600元/噸D.677.78元/噸正確答案：B參考解析：對于購進批次間隔時間長、價格變化大的庫存材料的評估，可以采用最接近市場價格的材料價格或直接以市場價格作為其評估值。(25.)某房地產開發(fā)公司旗下有一個用于出租的大型超市，評估時應該選用()。A.收益法B.市場法C.假設開發(fā)法D.成本法正確答案：A參考解析：對于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨評估中，對外出租的產成品，主要包括地下車庫、大型超市等，可以采用收益法評估。(26.)下列各項中不屬于房地產開發(fā)企業(yè)的存貨的是()A.在庫但有些霉變的橫幅B.未建成的寫字樓C.開發(fā)完成的地下車庫D.公司取得的專利技術正確答案：D參考解析：房地產開發(fā)企業(yè)存貨包括：原材料類存貨，如用于開發(fā)土地、房屋、建筑物等的各種材料物資；設備類存貨，如購入的用于房地產開發(fā)經營的各種設備；在產品類存貨，如尚未開發(fā)的土地、房屋等；產成品類存貨，如已完成開發(fā)建設全過程并已驗收合格、可以按合同規(guī)定交付使用或對外銷售的土地、房屋、配套設施；開發(fā)用品類存貨，如進行房地產開發(fā)經營活動所必需的低值易耗品及其他用品等。(27.)對于股權投資基金而言，基金投資者可以擁有法人地位的是()。A.公司型基金B(yǎng).信托（契約）型基金C.合伙制基金D.對沖基金正確答案：A參考解析：公司型股權投資基金采用公司的組織形式，投資者是公司股東，依法享有股東權利，并以其投資額為限對公司債務承擔有限責任。新版章節(jié)練習，考前壓卷，完整優(yōu)質題庫+考生筆記分享，實時更新，軟件，，公司型基金是企業(yè)法人實體。(28.)假設發(fā)行企業(yè)并未將全部剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產，在這種假設下，普通股股票的評估模型應該是()。A.固定紅利型B.紅利增長型C.分段型D.綜合型正確答案：B參考解析：紅利增長型適用于成長型股票的評估。該類型的假設條件是發(fā)行企業(yè)并未將全部剩余收益分配給股東，而是用于追加投資擴大再生產，因此紅利呈增長趨勢。(29.)與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產不同的是，投資性房地產能夠（）。A.單獨計量和出售B.用于出售C.賺取租金D.作為存貨正確答案：A參考解析：投資性房地產在用途、狀態(tài)、目的等方面，與企業(yè)自用的廠房、辦公樓等作為生產經營場所的房地產，以及房地產開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產是不同的。投資性房地產能夠單獨計量和銷售。(30.)至評估基準日，被評估設備已使用3年，尚可使用9年，評估人員在二手設備交易市場上選擇一臺與被評估設備生產廠家相同、型號相同并已實現交易的設備作為參照物，該參照物已使用6年，尚可使用7年，交易價格為50萬元。若不考慮其他因素，以此參照物交易價格得出的被評估設備的參考價值最接近于()萬元。A.58B.64C.76D.70正確答案：D參考解析：成新率因素分析和修正：被評估設備的成新率=1-3/12×100%=75%，參照物的成新率=1-6/13=54%，被評估設備的價值=50×75%/54%=69.44（萬元）。多選題（共15題，共15分）(31.)下列導致現有設備貶值的情形中，屬于設備有形磨損的有()。A.設備連續(xù)使用導致零部件磨損B.設備長期閑置導致金屬件銹蝕C.同類設備的再生產價值降低D.性能更好耗費更低的替代設備出現E.設備使用期限過長引起橡膠件老化正確答案：A、B、E參考解析：有形磨損又稱物質磨損。設備在使用過程中，在外力的作用下實體產生的磨損、變形和損壞，稱為第一種有形磨損，這種磨損的程度與使用強度和使用時間長度有關。設備在閑置過程中受自然力的作用而產生的實體磨損，如金屬件生銹、腐蝕等，稱為第二種磨損，這種磨損與閑置的時間長度和所處環(huán)境有關。(32.)委托第三方機構參與績效管理，從涵蓋范圍看，主要包括()。A.一般公共預算B.政府性基金預算C.國有資本經營預算D.政府采購E.公司債務正確答案：A、B、C、D參考解析：委托第三方機構參與績效管理，從涵蓋范圍看，包括一般公共預算、政府性基金預算、國有資本經營預算、社會保險基金預算的全過程績效管理專業(yè)服務，以及涉及財政資金的政府投資基金、政府和社會資本合作（PPP）、政府采購、政府購買服務、政府債務等方面。因此，答案為選項A、B、C、D。(33.)根據《建設工程質量管理條例》，質量保修書必須明確的內容有()。A.保修范圍B.保修期限C.質量保證金返還方式D.質量保證金預留比例和期限E.保修責任正確答案：A、B、E參考解析：質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。(34.)森林資源資產按其形態(tài)可劃分為()。A.森林生物資源資產B.森林土地資源資產C.森林環(huán)境資源資產D.公益性森林資源資產E.經營性森林資源資產正確答案：A、B、C參考解析：森林資源資產按其形態(tài)可劃分為森林生物資源資產、森林土地資源資產和森林環(huán)境資源資產。(35.)資產評估專業(yè)人員應對評估委托人提交的森林資源資產清單標注的內容進行核查，并要求()一致。A.賬面B.圖面C.資料清單D.實地E.庫存正確答案：A、B、D參考解析：資產評估專業(yè)人員應對評估委托人提交的森林資源資產清單標注的內容進行核查，并要求賬面、圖面、實地三者一致，核查結果應滿足核查的精度要求。(36.)對債權資產進行清查核實時，與債權或其他抵押資產相關的義務主體包括()。A.債權人B.保證人C.借款人D.承租人E.抵押人正確答案：B、C、D、E參考解析：與債權或其他抵押資產相關的義務主體包括：借款人、保證人、抵押人、質押人、貸款發(fā)放銀行、承租人、優(yōu)先權人、債務人的股東等。選項A債權人屬于權利主體，不是義務主體。(37.)股票的內在價值主要取決于()。A.公司的財務狀況B.公司的管理水平C.公司的技術開發(fā)能力D.公司面臨的各種風險E.公司人數正確答案：A、B、C、D參考解析：股票的內在價值是一種理論價值或模擬市場價值，它是根據評估人員對股票未來收益的預測，經過折現后得到的股票價值。股票的內在價值主要取決于公司的財務狀況、管理水平、技術開發(fā)能力、公司發(fā)展?jié)摿σ约肮久媾R的各種風險。(38.)釆用成本法評估生產性生物資產應該具備的前提條件的有()。A.被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性B.應當具備可利用的歷史資料C.形成資產價值的各種耗費是必須需的D.被評估資產必須是可以再生的或者說是可以復制的E.被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產應完全一致正確答案：A、B、C、D參考解析：被評估資產的實體特征、內部結構及其功能必須與假設的重置全新資產具有可比性即可，不必強求完全一致。(39.)下列各項中屬于資產減值跡象的有()。A.企業(yè)內部報告的證據表明資產的經濟績效已經低于或者將低于預期B.有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞C.資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預計的下跌D.資產已經或者將被閑置、終止使用E.資產將被處置正確答案：A、B、C、D參考解析：資產減值跡象主要包括：（1）資產的市價當期大幅度下跌，其跌幅明顯高于因時間的推移或者正常使用而預計的下跌；（2）企業(yè)經營所處的經濟、技術或者法律等環(huán)境以及資產所處的市場在當期或者將在近期發(fā)生重大變化，從而對企業(yè)產生不利影響；（3）市場利率或者其他市場投資報酬率在當期已經提高，從而影響企業(yè)計算資產預計未來現金流量現值的折現率，導致資產可收回金額大幅度降低；（4）有證據表明資產已經陳舊過時或者其實體已經損壞；（5）資產已經或者將被閑置、終止使用或者其實體已經損壞；（6）企業(yè)內部報告的證據表明資產的經濟績效已經低于或者將低于預期，如資產所創(chuàng)造的凈現金流量或者實現的營業(yè)利潤（或者虧損）遠遠低于（或者高于）預期金額等；（7）其他表明資產可能發(fā)生減值的跡象。(40.)以財務報告為目的的評估是為會計的()提供意見的一種專業(yè)服務。A.計量B.核算C.披露D.分析E.報賬正確答案：A、B、C參考解析：以財務報告為目的的評估是為會計的計量、核算及披露提供意見的一種專業(yè)服務。(41.)評估機器設備實體性貶值通常采用的方法包括()。A.市場比較法B.使用年限法C.觀察法D.可變現凈值法E.修復費用法正確答案：B、C、E參考解析：評估機器設備實體性貶值通常采用的方法包括：觀察法、修復費用法、使用年限法。(42.)應收賬款評估中，預計壞賬損失的估計方法有()。A.按3‰－5‰計提標準計算B.壞賬比例法C.資信分類法D.賬齡分析法E.重置核算法正確答案：B、D參考解析：對預計壞賬損失的估計方法主要有如下兩種：（1）壞賬比例法；（2）賬齡分析法。(43.)評估流動資產時可能會考慮的因素有()。A.經濟性貶值B.功能性貶值C.實體性貶值D.結構性貶值E.環(huán)境性貶值正確答案：A、C參考解析：正常情況下評估流動資產時無需考慮資產的功能性貶值因素，選項B不正確；選項D和選項E屬于干擾選項，不需要考慮。(44.)下列各項股票的價格中，與股票的價值評估關系密切的有()。A.票面價格B.內在價格C.清算價格D.市場價格E.發(fā)行價格正確答案：B、C、D參考解析：股票的價值評估通常與股票的票面價格、發(fā)行價格、賬面價格聯(lián)系并不緊密，而與股票的內在價格、清算價格、市場價格有著較為密切的聯(lián)系。(45.)下列各項中，不得設定抵押的房地產包括()。A.已出租的房地產B.權屬有爭議的房地產C.用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產D.已依法公告列入拆遷范圍的房地產E.被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產正確答案：B、C、D、E參考解析：下列房地產不得設定抵押：①權屬有爭議的房地產。②用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產。③列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物。④已依法公告列入拆遷范圍的房地產。⑤被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產。⑥依法不得抵押的其他房地產。問答題（共3題，共3分）(46.)某成片荒地（生地）的面積為2km2，適宜開發(fā)成“五通一平”的熟地分塊轉讓，預計開發(fā)完成后的熟地價值為9.6億元，建設期為3年。生地取得稅費為生地價值的4%，將該成片荒地開發(fā)成“五通一平”熟地的建設成本以及管理費用、銷售費用為2.5億元/km2。貸款年利率為8%，復利計息。計息項目包括待開發(fā)土地價值及其取得稅費、建設成本、管理費用、銷售費用。建設成本、管理費用、銷售費用假設在建設期內均勻投入，其他項目為一次性投入。土地銷售稅費為轉讓價格（熟地價值）的6%。假設不考慮其他因素。（1）請采用剩余法測算該生地價值。（計算結果保留兩位小數）正確答案：參考解析：（1）適用于將生地開發(fā)成熟地的公式：生地價值＝開發(fā)完成后的熟地價值－土地取得稅費－由生地開發(fā)成熟地的成本－管理費用－銷售費用－投資利息－銷售稅費－開發(fā)利潤假設生地價值為V；（1）開發(fā)完成后的熟地價值＝9.6（億元）（2）土地取得稅費＝V×4%＝0.04V（億元）（3）建設成本及管理費用、銷售費用總額＝2.5×2＝5（億元）（4）投資利息總額＝（V＋0.04V）×[（1＋8%）3－1]＋5×[（1＋8%）1.5－1]＝0.27V＋0.612（億元）（5）銷售稅費＝9.6×6%＝0.576（億元）（6）本題沒有給出利潤率相關條件，不考慮開發(fā)利潤。（7）V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576計算可得：V＝2.60（億元）故：該生地價值＝2.60（億元）計算過程：V＝9.6－0.04V－5－（0.27V＋0.612）－0.576即，V＝9.6－0.04V－5－0.27V-0.612－0.576即，V＋0.04V＋0.27V＝9.6－5-0.612－0.576即，V×（1＋0.04＋0.27）＝3.412即，V＝3.412/（1＋0.04＋0.27）即，V＝2.60(47.)恒安集團是國內最大的衛(wèi)生用品生產企業(yè)，經營領域涉及婦幼衛(wèi)生用品和生活用紙，生產的心相印紙巾市場占有率連續(xù)多年位居全國第一。2018年恒安集團計劃進一步開拓A省的市場。A省有一片2000畝的林地，其中1800畝可營造楊樹，其余的200畝是杉木，該杉木屬于國家二級保護樹種，經過與A省省政府商議，恒安集團將收購A省1800畝的國有林場作為未來林漿紙一體化基地的配套原料林基地。該林場楊木的主伐年齡為8年，該地區(qū)一般楊木小徑材的標準參照林分主伐時的平均蓄積為15立方米/畝，林齡5年進行間伐，間伐時生產綜合材2立方米/畝。假設林地使用權為無限期，有關技術經濟指標如下所示，以此計算該林地資產評估值。（1）營林生產成本。第一年，造林、撫育費220元/畝；第二年，撫育費180元/畝。從第一年起每年均攤管護費用為15元/畝。（2）木材銷售價格：楊原木900元/立方米；楊綜合材：主伐木800元/立方米，間伐木700元/立方米。（3）木材經營成本。伐區(qū)設計費：主伐按蓄積7元/立方米，間伐按出材量20元/立方米。直接采伐成本：按出材量計，主伐180元/立方米，間伐200元/立方米。運輸成本：按出材量計，20元/立方米。銷售費用及管理費用合計：銷售收入的5%。不可預見費：銷售收入的2%。（4）其他數據。稅費。根據當地政策，經營期限一個齡級以上，采伐時免收增值稅。木材生產經營利潤：直接采伐成本的15%。投資收益率：8%。出材率：楊原木出材率為30%，楊綜合出材率為60%。根據上述資料，回答以下問題：（1）本次評估應該用什么方法？為什么？并說明這種方法的假設前提。（2）應用木材市場價倒算法，計算主伐期原木凈收益、綜合材凈收益和主伐凈收益（每畝）。（保留精度到小數點后兩位）（3）應用木材市場價倒算法，計算間伐期綜合材凈收益（每畝）。（保留精度到小數點后兩位）（4）計算該林地評估值。（保留精度到小數點后兩位）正確答案：參考解析：（1）應該用林地期望價法進行評估。本次評估對象是1800畝的楊樹林林地，且題目條件中給出了具體的收益與支出，適用林地期望價法。林地期望價法以實現森林永續(xù)利用為前提，并假定每個輪伐期林地上的收益相同，支出也相同，從無林地造林開始進行計算，將無窮多個輪伐期的凈收益全部折為現值累加求和作為擬評估林地資產評估值。（2）主伐時的平均蓄積為15立方米/畝；主伐時楊原木凈收益A1＝銷售總收入－木材經營成本－木材生產經營利潤＝銷售總收入－伐區(qū)設計費－直接采伐成本－運輸成本－銷售費用及管理費用－不可預見費－木材生產經營利潤＝900－7÷30%－180－20－900×（5%＋2%）－180×15%＝586.67（元/立方米）主伐時楊綜合材凈收益A2＝銷售總收入－木材經營成本－木材生產經營利潤＝銷售總收入－伐區(qū)設計費－直接采伐成本－運輸成本－銷售費用及管理費用－不可預見費－木材生產經營利潤＝800－7÷60%－180－20－800×（5%＋2%）－180×15%＝505.33（元/立方米）主伐凈收益Au＝15×（30%×586.67＋60%×505.33）＝7187.99（元/畝）伐區(qū)設計費的計算：主伐時楊原木凈收益中，設計費的計算為：7÷30%解釋：主伐時楊原木凈收益的計算中，直接采伐成本、運輸成本等成本都是“按出材量計xx元/立方米”，設計費是“按照蓄積量計7元/立方米”，口徑不同，所以需要將設計費轉換成“按出材量計”，以統(tǒng)一計算口徑。原理：出材率＝出材量/采伐蓄積量，即：出材量＝采伐蓄積量×出材率蓄積量×按蓄積量計量的單位設計費＝出材量×按出材量計量的單位設計費即，蓄積量×按蓄積量計量的單位設計費＝采伐蓄積量×出材率×按出材量計量的單位設計費