上海萬科分戶驗(yàn)收實(shí)施細(xì)則

序言

1998年中國取消了福利房分派政策，開始了以商品房為主的全面住宅市場(chǎng)化進(jìn)程。

此后的十年，中國住宅行業(yè)H勺發(fā)展，既是高速H勺增長，也是粗放的增長。商品房市場(chǎng)為

廣大消費(fèi)者提供了各式各樣口勺住宅產(chǎn)品，滿足了居民日益增長口勺居住需求。不過我們也

看到，住宅品類魚龍混雜，質(zhì)量良莠不齊，資源消耗嚴(yán)重。近幾年，全裝修房H勺推廣獲

得了很大的進(jìn)展，目前有相稱大比例的住宅以全裝修原則交付。工廠化生產(chǎn)作為先進(jìn)的

住宅生產(chǎn)方式，許多有先見的房產(chǎn)開發(fā)商已開始試點(diǎn)或即籽投入量產(chǎn)。伴隨住宅行業(yè)日勺

深入發(fā)展，全裝修房實(shí)行和住宅工廠化生產(chǎn)將會(huì)更迅速地得到推廣。不過目前H勺住宅質(zhì)

量仍然是在原先牛產(chǎn)模式下按單位工程、單項(xiàng)工程、分部工程或檢杳批進(jìn)行崎收，驗(yàn)收

單位并沒有按產(chǎn)品最終使用者時(shí)住宅占有的范圍和使用功能進(jìn)行劃分。

“分戶驗(yàn)收”是對(duì)原先生產(chǎn)模式下質(zhì)量驗(yàn)收方式的一種變革，以客戶滿意為導(dǎo)向，

變化驗(yàn)收劃分單位?！胺謶趄?yàn)收”按住宅單元（“戶”）設(shè)定驗(yàn)收單位，在按國家規(guī)范驗(yàn)

收的基礎(chǔ)上，增長對(duì)客戶關(guān)懷的住宅產(chǎn)品觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量的驗(yàn)收。作為率先推

廣“分戶驗(yàn)收”的I房地產(chǎn)企業(yè)之一，上海萬科秉承企業(yè)價(jià)值觀，通過推進(jìn)“分戶驗(yàn)收”,

變化內(nèi)部質(zhì)量管理H勺流程，致力于為客戶提供滿意的住宅產(chǎn)品和良好H勺服務(wù)。

上海萬科于2023年5月至9月與同濟(jì)大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)系緊密合作，共同設(shè)

計(jì)了《上海萬科“分戶驗(yàn)收”原則及實(shí)行組織方案》。從9月開始在寶山四季花城項(xiàng)目

進(jìn)行“分戶驗(yàn)收”試點(diǎn)，獲得了良好的效果。從2023年開始，上海萬科在所有的新開

項(xiàng)目中都推廣實(shí)行“分戶驗(yàn)收”。本《實(shí)行細(xì)則》為指導(dǎo)上海萬科分戶驗(yàn)收的推廣、實(shí)

行而制定，自公布之日起在上海萬科實(shí)行。并將根據(jù)實(shí)行反饋狀況，適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

上海萬科“分戶驗(yàn)收”實(shí)行推廣小組

2023年5月

目錄

上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收體系實(shí)行暫行規(guī)定.............................1

附錄1上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（總包單位）............8

附錄2上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（監(jiān)理單位）............12

附錄3上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格表....................................16

附錄4上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收原則......................................17

附錄5上海萬科住宅質(zhì)量缺陷投訴評(píng)估原則..................................35

附錄6上海萬科住宅項(xiàng)目成品保護(hù)條例...................................39

附錄7上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表單構(gòu)造及使用闡明........................45

上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收體系實(shí)行暫行規(guī)定

為加強(qiáng)住宅質(zhì)量控制和管理,提高客戶對(duì)產(chǎn)品質(zhì)量滿意度，創(chuàng)立卓越績效管理模式,

上海萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)（如下簡稱“上海萬科”）根據(jù)有關(guān)國家規(guī)范和業(yè)界經(jīng)驗(yàn)，制

定上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收體系（如下簡稱“本體系”）C

與目前國內(nèi)各地政府試行住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收制度不一樣，本體系目的在于推進(jìn)客戶

滿意時(shí)全面品質(zhì)管理體系的建立。在實(shí)行過程中，將逐漸建立和健全上海萬科全面品質(zhì)

管理原則及流程，發(fā)揮設(shè)計(jì)單位、總包單位和監(jiān)理單位的積極性和能動(dòng)性，引導(dǎo)產(chǎn)品實(shí)

現(xiàn)過程的參與各方，根據(jù)客戶需求形成以戶為基礎(chǔ)口勺產(chǎn)品質(zhì)量控制單位，加強(qiáng)客戶滿意

產(chǎn)品質(zhì)量的過程檢查和驗(yàn)收，加速上海萬科住宅工廠化和原則化進(jìn)程。

本體系是上海萬科全面品質(zhì)管理體系的一種子系統(tǒng)；在實(shí)行過程中，會(huì)逐漸建立設(shè)

計(jì)管理、采購管理等有關(guān)體系。

1.分戶驗(yàn)收體系術(shù)語及內(nèi)容闡明

1.1“住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收”是指上海萬科所有住宅項(xiàng)目（包括多層、小高層和別墅的

毛坯和精裝修項(xiàng)目）除按照國家現(xiàn)行規(guī)范和原則進(jìn)行工程施工和質(zhì)量驗(yàn)收以外，

還必須對(duì)單位工程內(nèi)每戶和公共部位（不包括室外工程）進(jìn)行專門施工過程檢查

和成果驗(yàn)收，并形成分戶的過程檢查和成果驗(yàn)收記錄。

對(duì)于單位工程的公共部分，須到達(dá)本體系驗(yàn)收原則（即通過JL海萬科物業(yè)企

業(yè)細(xì)部檢查），但無提交驗(yàn)收記錄的規(guī)定；對(duì)于室外工程，臨時(shí)沒有包括在本體系

驗(yàn)收原則內(nèi)，但該項(xiàng)工程須滿足國標(biāo)和規(guī)范以及總包協(xié)議約定。該兩部分驗(yàn)收內(nèi)

容統(tǒng)一由上海萬科物業(yè)管理有限企業(yè)負(fù)責(zé)驗(yàn)收。

1.2本體系是一種通用體系，合用于上海萬科所有類型H勺項(xiàng)目。在項(xiàng)目實(shí)行中，各項(xiàng)

目部或事業(yè)部須根據(jù)實(shí)行項(xiàng)目特點(diǎn)酌情進(jìn)行調(diào)整，以保證驗(yàn)收內(nèi)容及原則的合用

性和可操作性。

1.3本體系驗(yàn)收內(nèi)容重要針對(duì)客戶關(guān)懷日勺住宅產(chǎn)品觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量，包括如

下9項(xiàng)：

1）土建滲漏（包括廚衛(wèi)滲漏、外窗滲漏、地下室滲漏和屋面滲漏）；

2）房間尺寸；

3）天花和內(nèi)墻面完單面的觀感質(zhì)量；

4）地面觀感質(zhì)量；

5）進(jìn)戶門和窗戶的觀感質(zhì)量和使用功能；

6）細(xì)部制作的觀感質(zhì)量和使用功能（包括室內(nèi)欄桿和櫥柜）；

7）通水及衛(wèi)生潔具；

8）通電及家用電器；

9）外墻裝飾面的J觀感質(zhì)量。

2.分戶驗(yàn)收體系實(shí)行組織

2.1在企業(yè)層面，由工程管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)本體系在所有項(xiàng)目實(shí)行的培訓(xùn)、跟蹤、評(píng)估

和改善等支持工作；在項(xiàng)目層面，項(xiàng)目部或事業(yè)部負(fù)責(zé)組織實(shí)行，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)

詳細(xì)操作，總包單位要配合項(xiàng)目部或事業(yè)部和監(jiān)理單位的工作。

2.2在項(xiàng)目層面，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為本體系項(xiàng)目實(shí)行歐I第一負(fù)責(zé)人；其下設(shè)一位項(xiàng)目質(zhì)量

經(jīng)理，負(fù)責(zé)質(zhì)量管理和分戶驗(yàn)收實(shí)行組織工作，包括組織分戶驗(yàn)收檢查、跟蹤質(zhì)

量問題的處理和向項(xiàng)目負(fù)責(zé)人匯報(bào)實(shí)行狀況等。各項(xiàng)目部或事業(yè)部可根據(jù)實(shí)行項(xiàng)

目狀況為項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理下配置若干人員協(xié)助其工作。

在采用項(xiàng)目管理企業(yè)的模式下，上海萬科項(xiàng)目負(fù)責(zé)人仍為第一負(fù)責(zé)人，項(xiàng)目

質(zhì)量經(jīng)理由項(xiàng)目管理企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理擔(dān)任，并由項(xiàng)目管理企業(yè)配置若干人員，負(fù)

責(zé)代甲方的質(zhì)量管理和分戶驗(yàn)收實(shí)行組織工作。

監(jiān)理單位由總監(jiān)統(tǒng)籌分戶驗(yàn)收的實(shí)行工作；其下設(shè)一位總監(jiān)代表，負(fù)責(zé)甲供

料管理、分戶驗(yàn)收實(shí)行操作和向項(xiàng)目質(zhì)量經(jīng)理匯報(bào)實(shí)行狀況。該總監(jiān)代表應(yīng)配置

專職分戶驗(yàn)收人員若干。

總包單位由項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌分戶驗(yàn)收H勺實(shí)行工作；其下設(shè)置質(zhì)量負(fù)貢人，負(fù)責(zé)

施工質(zhì)量管理和分戶驗(yàn)收實(shí)行，并接受項(xiàng)目部或事業(yè)部和監(jiān)理單位日勺指導(dǎo)。總包

質(zhì)量負(fù)責(zé)人配置分戶驗(yàn)收人員若干。

監(jiān)理單位的總監(jiān)和專職總監(jiān)代表、總包單位的項(xiàng)目經(jīng)理和質(zhì)量負(fù)責(zé)人一經(jīng)確

定，原則上不容許隨意變動(dòng)，如有特殊狀況必須予以更換，須經(jīng)項(xiàng)目部或事業(yè)部

和工程管理部審批，且更換人選必須滿足協(xié)議規(guī)定。監(jiān)理單位和總包單位分戶驗(yàn)

收人員配置應(yīng)包括在項(xiàng)目管理團(tuán)體中，并在監(jiān)理和總包協(xié)議中予以約定，兩者原

則上不容許額外增長人員。

對(duì)于有項(xiàng)目管理企業(yè)參與的）項(xiàng)目，由項(xiàng)目管理企業(yè)承擔(dān)上海萬科項(xiàng)目部或事

業(yè)部口勺分戶驗(yàn)收實(shí)行有美工作。在項(xiàng)目層面，分戶驗(yàn)收實(shí)行組織架構(gòu)如圖1所示。

上海萬科項(xiàng)目部/串業(yè)部

項(xiàng)目經(jīng)理

.

項(xiàng)目―理—[■_____________________]

-----I

監(jiān)理單位

I

總監(jiān)____________________I

▼

副總監(jiān)p二二二二二二二二二1

.

監(jiān)理分戶嗡收人員

________________________I

總包裝位

-------------------------------------------------I

項(xiàng)目經(jīng)理

歷量負(fù)責(zé)人卜__________________!

.

I總包分戶驗(yàn)收人員

-------分戶驗(yàn)收主要管理闞絡(luò)

圖1項(xiàng)目層面分戶驗(yàn)收實(shí)行組織架構(gòu)

3.分戶驗(yàn)收體系項(xiàng)目實(shí)行流程

3.1在啟動(dòng)階段（總包單位進(jìn)場(chǎng)一種月內(nèi)），項(xiàng)目部或事業(yè)部H勺工作包括：與監(jiān)理和總

包單位簽訂分戶驗(yàn)收協(xié)議并報(bào)工程管理部立案（該項(xiàng)工作須在總包和監(jiān)理單位確

定后一種月內(nèi)完畢）；組織項(xiàng)目部或事業(yè)部、監(jiān)理單位和總包單位參與人員時(shí)培訓(xùn)

工作；組織監(jiān)理和總包單位編制分戶驗(yàn)收實(shí)行計(jì)劃；審核總包專題施工方案和監(jiān)

理細(xì)則（防滲漏工程）。

3.2在實(shí)行階段，總包單位要按照國家規(guī)范以及協(xié)議規(guī)定進(jìn)行施工，加強(qiáng)施工過程質(zhì)

量控制和驗(yàn)收。本體系的實(shí)行是建立在總包單位的質(zhì)量管理體系上日勺。其詳細(xì)操

作流程如下：

1）待某項(xiàng)成果驗(yàn)收內(nèi)容具有驗(yàn)收條件后，監(jiān)理單位須確定該驗(yàn)收內(nèi)容表格的各項(xiàng)

信息和輔助表格，提交項(xiàng)目部或事業(yè)部審核后，發(fā)放給總包單位進(jìn)行自檢。

2）總包單位按照分戶驗(yàn)收表格檢查規(guī)定組織自檢，填寫驗(yàn)收表格，待所有合格后，

提交監(jiān)理單位并申請(qǐng)復(fù)查。

3）監(jiān)理單位在收到總包單位的復(fù)查申請(qǐng)并告知項(xiàng)目部或事業(yè)部后，開始復(fù)查。監(jiān)

理單位第一次須對(duì)提交驗(yàn)收表格內(nèi)容進(jìn)行100%復(fù)查，填寫分戶驗(yàn)收表格,對(duì)

于發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)目，發(fā)出整改告知，告知總包單位進(jìn)行整改；待總包單位整改

完畢并提出二次復(fù)查申請(qǐng)后，監(jiān)理單位對(duì)總包單位整改項(xiàng)進(jìn)行二次復(fù)查，填寫

分戶驗(yàn)收表格，如發(fā)現(xiàn)仍有一次整改不合格項(xiàng)，告知總包單位進(jìn)行二次整改；

待總包單位二次整改完畢并申請(qǐng)三次復(fù)查后，監(jiān)理單位對(duì)二次整改項(xiàng)進(jìn)行第三

次復(fù)查，填寫分戶驗(yàn)收表格，并將三次檢查后成果提交項(xiàng)目部或事業(yè)部。

4）收到監(jiān)理單位時(shí)分戶驗(yàn)收表格后，項(xiàng)目部或事業(yè)?？勺们檫M(jìn)行抽查，確認(rèn)表格

填寫狀況與否屬實(shí)；如無問題，抽查結(jié)束后驗(yàn)收表格交于監(jiān)理單位統(tǒng)?保管。

5）當(dāng)所有分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查結(jié)束后，由物業(yè)企業(yè)進(jìn)行細(xì)部檢查工作。

6）在細(xì)部檢查結(jié)束且整改項(xiàng)目合格后，按戶出具由項(xiàng)目部或事業(yè)部、監(jiān)理單位和

總包單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人簽字或蓋章確認(rèn)口勺《上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格表》,

并加蓋上海萬科、總包單位和監(jiān)理單位公章。合格表和所有分戶驗(yàn)收資料移交

接管該項(xiàng)目的I物業(yè)服務(wù)中心。

單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容實(shí)行流程如圖2所示。

圖2單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查流程圖

3.3在評(píng)估階段，客戶服務(wù)中心根據(jù)該項(xiàng)目的細(xì)部檢查、集中交房客戶質(zhì)量投訴、交

房4個(gè)月內(nèi)客戶有效質(zhì)量投訴進(jìn)行評(píng)估。如總包單位利監(jiān)理單位到達(dá)總包和監(jiān)理

同中約定的I獎(jiǎng)勵(lì)規(guī)定，項(xiàng)目部或事業(yè)部根據(jù)協(xié)議書約定的I獎(jiǎng)金分派方案，報(bào)工程

管理部申請(qǐng)付款并負(fù)責(zé)支付總包和監(jiān)理單位分戶驗(yàn)收人員獎(jiǎng)金。

對(duì)于有項(xiàng)目管理企業(yè)參與的項(xiàng)目，在啟動(dòng)和實(shí)行階段，由其承擔(dān)項(xiàng)目部或事

業(yè)部口勺分戶驗(yàn)收實(shí)行有關(guān)工作。

整個(gè)實(shí)行流程工作如表I所示。

表1上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收體系項(xiàng)目實(shí)行工作和分工

階段工作內(nèi)容輸出成果參與部門/單位

分戶驗(yàn)收協(xié)議書（包括監(jiān)采購管理部,工程管理部.項(xiàng)

簽訂分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議

理和總包分工和獎(jiǎng)勵(lì)）目部/事業(yè)部

工程管理部，項(xiàng)目部/事業(yè)部，

實(shí)行項(xiàng)目參與人員培訓(xùn)完畢培訓(xùn)

啟動(dòng)總包單位，監(jiān)理單位

階段制定分戶驗(yàn)收計(jì)劃.確定驗(yàn)收表格和工程管理部，項(xiàng)目部/事業(yè)部.

分戶驗(yàn)收實(shí)行計(jì)劃

使用時(shí)間總包單位，監(jiān)理單位

審核總包單位的施匚組織設(shè)計(jì)和專

通過立案工程管理部.項(xiàng)目部/事業(yè)部

題方案,監(jiān)理規(guī)劃和專題細(xì)則

分戶驗(yàn)收表格的總包和

總包單位自檢和監(jiān)理地位復(fù)行總包單位，監(jiān)理單.位

監(jiān)理欄

分戶驗(yàn)收項(xiàng)目抽查分戶驗(yàn)收表格的抽查欄項(xiàng)目部/事業(yè)部，工程管理部

實(shí)行

項(xiàng)目部/事業(yè)部，物業(yè)企業(yè)，監(jiān)

階段細(xì)部檢查細(xì)部檢杳評(píng)估

理企業(yè)，總包單位

項(xiàng)目部/事業(yè)部，監(jiān)理企業(yè)，總

分戶驗(yàn)收合格分戶驗(yàn)收合格表

包單位

集中交付客戶質(zhì)量投訴

集中交付客戶質(zhì)鼠投斥客戶服務(wù)中心

評(píng)估評(píng)估

階段交付4個(gè)月內(nèi)客戶有效質(zhì)

交付4個(gè)月內(nèi)客戶有效質(zhì)量投訴客戶服務(wù)中心

量投訴評(píng)估

工程管理部將對(duì)各項(xiàng)目口勺分戶驗(yàn)收實(shí)行狀況進(jìn)行跟蹤和調(diào)研，搜集反饋，對(duì)實(shí)行中

出現(xiàn)問題予以支持。

4.分戶驗(yàn)收體系項(xiàng)目實(shí)行評(píng)估機(jī)制

為建立本體系實(shí)行口勺測(cè)量和改善機(jī)制，因此，對(duì)實(shí)行項(xiàng)目作如下三次評(píng)估。

4.1項(xiàng)目物業(yè)細(xì)部檢查評(píng)估，為保證項(xiàng)目施工過程中總包和監(jiān)理單位能按照規(guī)定實(shí)行

分戶驗(yàn)收，以細(xì)部檢查的戶均問題數(shù)作為總包和監(jiān)理單位實(shí)行效果的評(píng)估指標(biāo)。

4.2項(xiàng)目集中交付質(zhì)量缺陷投訴評(píng)估，以客戶投訴戶均缺陷數(shù)作為評(píng)估指標(biāo)。

4.3項(xiàng)目集中交房4個(gè)月內(nèi)客戶有效質(zhì)量投訴評(píng)估，評(píng)估指標(biāo)包括三項(xiàng)：①客戶投訴

戶均缺陷數(shù)；②滲漏率；③一次整改合格率。

5.分戶驗(yàn)收體系試行階段獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制

為推廣本體系，上海萬科將根據(jù)監(jiān)理和總包單位口勺工作績效予以合適獎(jiǎng)勵(lì)。每年分

戶驗(yàn)收獎(jiǎng)金總額度由工程管理部在年度初期向企業(yè)申請(qǐng)后確定。2023年分戶驗(yàn)收獎(jiǎng)勵(lì)

按照5元/m?為單價(jià)原則，計(jì)算基數(shù)為住宅建筑面積（包括住宅、車庫和商鋪

5.1各實(shí)行項(xiàng)目總包和監(jiān)理獎(jiǎng)勵(lì)方案由項(xiàng)目部或事業(yè)部自行確定，報(bào)工程管理部審批。

獎(jiǎng)勵(lì)金額以5元/m2為原則根據(jù)項(xiàng)Fl性質(zhì)進(jìn)行調(diào)整；其中監(jiān)理和總包單位的稅金和

企業(yè)管理甜不超過總獎(jiǎng)勵(lì)金額的20%,其他部分發(fā)放給個(gè)人.個(gè)人獎(jiǎng)金分派方案

由監(jiān)理和總包單位根據(jù)確定個(gè)人獎(jiǎng)金額度，提交各自方案，由項(xiàng)目部審批后，監(jiān)

理和總包單位根據(jù)審核意見提交獎(jiǎng)金支付H勺清款匯報(bào)。獎(jiǎng)金支付流程如圖3所示。

圖3獎(jiǎng)金支付流程圖

5.2各實(shí)行項(xiàng)目獎(jiǎng)金分三次發(fā)放，即分戶驗(yàn)收完畢（細(xì)部檢查評(píng)估且整改完畢后）、集

中交付完畢后和交付4個(gè)月后，比例分別占獎(jiǎng)金總額的30%、50%和20%。

6.分戶驗(yàn)收體系補(bǔ)充闡明

本體系還包括如下支持文獻(xiàn)：

附錄1上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（總包單位）

附錄2上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（監(jiān)理單位）

附錄3上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格表

附錄4上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收原則

附錄5上海萬科住宅質(zhì)量缺陷投訴評(píng)估原則

附錄6上海萬科住宅項(xiàng)目成品保護(hù)條例

附錄7上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表單構(gòu)造及使用闡明

其中，附錄1和2為分戶驗(yàn)收實(shí)行項(xiàng)目的總包和監(jiān)理單位協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議提供參照；

附錄3是當(dāng)實(shí)行項(xiàng)目所有分戶驗(yàn)收內(nèi)容及表格完畢時(shí)填寫內(nèi)表格，表明實(shí)行項(xiàng)目口勺總包

單位、監(jiān)理單位和項(xiàng)目部（或項(xiàng)目管理企業(yè)）分戶驗(yàn)收工作結(jié)束；附錄4闡明上海住宅

項(xiàng)目單位工程中戶內(nèi)和公共工程的J驗(yàn)收原則；附錄5闡明上海萬科住宅客戶質(zhì)量投訴的

記錄措施，用于分戶驗(yàn)收實(shí)行項(xiàng)目的效果評(píng)估；附錄6闡明上海萬科住宅施工過程中成

品保護(hù)規(guī)定，作為其驗(yàn)收原則於J補(bǔ)充；附錄7闡明上海萬科分戶驗(yàn)收表單的構(gòu)造和使用

措施。

本體系將于2023年5月在上海萬科所有住宅項(xiàng)目上開始實(shí)行。

附錄1上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（總包單位）

甲方：上海萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)

乙方：（總包單位）

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方將委托乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目（如下簡稱“本項(xiàng)目”）的I分

戶驗(yàn)收工作。詳細(xì)約定如下:

項(xiàng)目概況:

住宅面積：m:構(gòu)造形式：—

裝修規(guī)定：__________________總戶數(shù)：—______________戶

2.乙方須進(jìn)行分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目包括：

□土建滲漏□房間尺寸□天花和內(nèi)墻面□地面

□進(jìn)戶門和窗戶□細(xì)部制作□通水及衛(wèi)生潔具□通電及家用電器

□外墻□其他約定內(nèi)容

其分戶驗(yàn)收表格參看支持文獻(xiàn)。

3.乙方參與分戶驗(yàn)收人員及分工如下表1所示。

表1乙方分戶驗(yàn)收參與人員及分工闡明表

職位規(guī)定闡明人員及分工

規(guī)定擁有大學(xué)?？埔陨贤聊竟こ逃嘘P(guān)專業(yè)學(xué)

歷和工程師以上資格，工程現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)不少于7

質(zhì)量負(fù)責(zé)人

年，曾擔(dān)任總包單W項(xiàng)目質(zhì)量負(fù)責(zé)人，有不少于3

年的住宅工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)。

參與工程師規(guī)定有大學(xué)?？埔陨贤聊竟こ逃?/p>

關(guān)專業(yè)學(xué)歷和工程師以上專業(yè)資格，擁有工程現(xiàn)

參與人員及分工場(chǎng)施工經(jīng)驗(yàn)不少于5年,擁有不少于1年住宅工

程度量管理經(jīng)驗(yàn)：或通過甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部考

核承認(rèn)，人數(shù)若干。

4.單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查流程如圖1所示。

圖1單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查流程圖

在本項(xiàng)目分戶驗(yàn)收工作中，乙方須承擔(dān)如下責(zé)任:

1）本項(xiàng)目動(dòng)工后，乙方系進(jìn)行如下準(zhǔn)備工作：①按照甲方規(guī)定編制防滲漏專題施

工方案（包括室內(nèi)滲漏、門窗滲漏、外墻滲漏和屋面滲漏），并提交監(jiān)理單位和

甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部審核，審核通過后方可進(jìn)行防滲漏工程施工；如監(jiān)理單位

或項(xiàng)目部（事業(yè)部）認(rèn)為乙方提交的方案不符規(guī)定，有權(quán)規(guī)定乙方進(jìn)行修改至

符合規(guī)定；②乙方須協(xié)助甲方和監(jiān)理單位編制分戶驗(yàn)收計(jì)劃，確定項(xiàng)目分戶驗(yàn)

收內(nèi)容、原則、進(jìn)度計(jì)劃和人員分工。

2）乙方須采用必要時(shí)施工措施利過程控制措施，到達(dá)《上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)

收原則》規(guī)定。

3）在收到監(jiān)理單位的驗(yàn)收表格后，乙方應(yīng)立即組織人員進(jìn)行自檢，自檢所有合格

后填寫驗(yàn)收表格，提交監(jiān)理單位進(jìn)行復(fù)檢。對(duì)于復(fù)查中發(fā)現(xiàn)H勺問題（包括監(jiān)理

單位復(fù)查、甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部抽查和細(xì)部檢查），乙方須按照監(jiān)理單位整改告

知的規(guī)定進(jìn)行整改，直至符合甲方規(guī)定。

5.鑒于分戶驗(yàn)收并非國家規(guī)范和上海市地方規(guī)范強(qiáng)制性規(guī)定，甲方將根據(jù)乙方的J績效

予以一定H勺獎(jiǎng)勵(lì)，其總獎(jiǎng)勵(lì)金額為人民幣（RMB）j萬元整。獎(jiǎng)勵(lì)將分三次支付,

每次獎(jiǎng)勵(lì)支付條件和金額如下：

1）所有分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查工作完畢且細(xì)部檢查成果滿足條件：毛坯房戶均問題數(shù)

須不不小于或等于一條，且最大戶均問題數(shù)須不不小于一條；裝修房戶均問

題數(shù)須不不小于或等于一條，且最大戶均問題數(shù)須不不小于一條，支付獎(jiǎng)金

約為總獎(jiǎng)勵(lì)金額H勺」，約為人民幣（RUB）j萬元整。

2）待集中交付質(zhì)量缺陷評(píng)估成果公布后，乙方獲得獎(jiǎng)勵(lì)的條件須滿足：毛坯房客

戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于1.5條，且最大客戶投訴問題須不不小于2.0條,

全裝修房客戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于2.0條，且最大客戶投訴問題須不不

小于3.0條；該次獎(jiǎng)勵(lì)金額為總獎(jiǎng)勵(lì)金額的—%,約為人民幣萬

元整。

3）基于每批集中交房4個(gè)月內(nèi)客戶有效投訴成果的評(píng)估，乙方獲得獎(jiǎng)勵(lì)的條件須

同步滿足如下三項(xiàng)指標(biāo):①本協(xié)議書內(nèi)約定的項(xiàng)目4個(gè)月內(nèi)毛坯房客戶投訴戶

均缺陷數(shù)須不不小于1.2條，且最大客戶投訴問題須不不小于1.5條，全裝修

房客戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于L6條，且最大客戶投訴問題須不不小于2

條；②滲漏率須不不小于或等于“萬科防滲抗裂技術(shù)規(guī)定”中各構(gòu)造部位的滲

漏率規(guī)定：③一次整改合格率須不小于或等于90%（一次整改合格率二問題一

次整改后合格數(shù)/需要整改問題總數(shù)）該次獎(jiǎng)勵(lì)金額為總獎(jiǎng)勵(lì)金額H勺約為

人民幣（RMB）j萬元整（如分批交付，則該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)額為每批交付數(shù)量占總

房數(shù)比例進(jìn)行劃分）。

每次支付的獎(jiǎng)勵(lì)金額中，%直接支付給乙方單位，作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)票稅金和企

業(yè)管理費(fèi)；—%支付給本項(xiàng)目乙方分戶驗(yàn)收參與人員。本項(xiàng)目乙方分戶驗(yàn)收參與

人員的獎(jiǎng)金方案由甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部確定，并直接支付給乙方人員。

6.本協(xié)議書未盡事宜由雙方協(xié)商處理。

支持文獻(xiàn)：

■上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收原則

■上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表單

■上海萬科住宅質(zhì)量缺陷投訴評(píng)估原則

甲方：上海萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)乙方:

（簽章）（簽章）

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

法人代表：_____________________法人代表：_____________________

或或

授權(quán)代表：_____________________授權(quán)代表：_____________________

簽名：_____________________簽名：_____________________

開戶銀行：開戶銀行：

帳號(hào)：帳號(hào)：

電話：電話：

傳真：傳真：

簽訂時(shí)間：年月日簽訂時(shí)間：年月日

附錄2上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收項(xiàng)目實(shí)行協(xié)議書（監(jiān)理單位）

甲方：上海萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)

乙方：（監(jiān)理單位）

經(jīng)雙方協(xié)商，甲方將委托乙方負(fù)責(zé)項(xiàng)目（如下簡稱“本項(xiàng)目”）的分

戶驗(yàn)收工作。詳細(xì)約定如下:

6.項(xiàng)目概況:

住宅面積：m：構(gòu)造形式：—

裝修規(guī)定：____________________總戶數(shù)：—_______________戶

乙方須進(jìn)行分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目包括：

□土建滲漏□房間尺寸□天花和內(nèi)墻面□地面

□進(jìn)戶門和窗戶□細(xì)部制作□通水及衛(wèi)生潔具□通電及家用電器

□外墻□其他約定內(nèi)容

其分戶驗(yàn)收表格參看支持文獻(xiàn)。

8.乙方參與分戶驗(yàn)收人員及組織分工圖如下:

表1乙方分戶驗(yàn)收參與人員及分工闡明表

職位規(guī)定闡明人員及分工

規(guī)定有大學(xué)木科以上土木工程有關(guān)專業(yè)學(xué)

歷和工程師以上資格或經(jīng)甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部

總監(jiān)

考核承認(rèn)，工程現(xiàn)場(chǎng)施工經(jīng)膾不少于23年，有

不少于3年的住宅工程總監(jiān)經(jīng)驗(yàn)。

規(guī)定有大學(xué)專科以上土木工程有關(guān)專業(yè)學(xué)

副總監(jiān)歷和工程師以上資格，工程施工經(jīng)驗(yàn)不少于7

年，擁有住宅工程質(zhì)量管理經(jīng)驗(yàn)不少于3年。

參與分戶驗(yàn)收的監(jiān)理工程師規(guī)定有大學(xué)專

科或以上土木工程專業(yè)學(xué)歷，擁有工程施工經(jīng)

參與人員及分工

驗(yàn)不少于5年，從事住宅工程質(zhì)量管理.1：作不

少于1年，人數(shù)若干。

9.單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查流程如圖1所示。

圖1單項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容檢查流程圖

乙方負(fù)責(zé)本項(xiàng)目分戶驗(yàn)收的實(shí)行操作，重要承擔(dān)如下責(zé)任：

1）本項(xiàng)目動(dòng)工后，乙方須進(jìn)行如下準(zhǔn)備工作：①審核總包防滲漏專題施工方案，

通過后提交項(xiàng)目部或事業(yè)部審核；②按照甲方規(guī)定編制防滲漏專題監(jiān)理方案

（包括室內(nèi)滲漏、門窗滲漏、外墻滲漏和屋面滲漏），并提交甲方項(xiàng)目部或事業(yè)

部審核；③負(fù)責(zé)編制分戶驗(yàn)收計(jì)劃，確定項(xiàng)目分戶驗(yàn)收內(nèi)容、原則、進(jìn)度計(jì)劃

和人員分工。

2）對(duì)總包單位的施工過程予以監(jiān)督和檢查，保證施工質(zhì)量能滿足《上海萬科分戶

驗(yàn)收原則》規(guī)定。

3）待某項(xiàng)分戶驗(yàn)收內(nèi)容具有檢查條件后，乙方須確定驗(yàn)收表格的詳細(xì)內(nèi)容及原則

和補(bǔ)充有關(guān)信息，提交項(xiàng)目部或事業(yè)部審核通過后，發(fā)放給總包單位。在總包

單位自檢結(jié)束并復(fù)查申請(qǐng)后，告知項(xiàng)目部或事業(yè)部，乙方開始復(fù)查。乙方第一

次須對(duì)提交驗(yàn)收表格內(nèi)容進(jìn)行100%復(fù)查，填寫分戶驗(yàn)收表格，對(duì)于發(fā)現(xiàn)不合格

項(xiàng)目，發(fā)函告知總包單位進(jìn)行整改；待總包單位整改完畢并提出二次復(fù)查申請(qǐng)

后，乙方對(duì)總包單位整改項(xiàng)進(jìn)行二次復(fù)查，填寫分戶驗(yàn)收表格，如發(fā)現(xiàn)仍有一

次整改不合格項(xiàng)，發(fā)函告知總包單位進(jìn)行二次整改；待總包單位二次整改完畢

并申請(qǐng)三次復(fù)查后，乙方對(duì)二次整改項(xiàng)進(jìn)行第三次復(fù)查，填寫分戶驗(yàn)收表格，

并將三次檢查后成果提交項(xiàng)目部或事業(yè)部。乙方有責(zé)任督促總包單位務(wù)必在兩

次整改內(nèi)完畢所有不合格項(xiàng)目的整改。

4）對(duì)甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部抽檢和細(xì)部檢查中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，乙方負(fù)責(zé)督促總包

單位整改；待整改合格后，提交甲方進(jìn)行復(fù)查。

--0.鑒于分戶驗(yàn)收并非國家規(guī)范和上海市地方規(guī)范強(qiáng)制性規(guī)定，甲方將根據(jù)乙方H勺績效

予以一定的獎(jiǎng)勵(lì)，其總獎(jiǎng)勵(lì)金額為人民幣（RMB）^萬元整。獎(jiǎng)勵(lì)將分三次支付,

每次獎(jiǎng)勵(lì)支付條件和金額如下：

1）所有分戶驗(yàn)收內(nèi)容的檢查工作完畢且細(xì)部檢查成果滿足條件：毛坯房戶均問題

數(shù)須不不小于或等于一條，且最大戶均問題數(shù)須不不小于一條；裝修房戶均

問題數(shù)須不不小于或等于一條，且最大戶均問題數(shù)須不不小于一條，支付獎(jiǎng)

金約為總獎(jiǎng)勵(lì)金額口勺約為人民幣（RMB）j萬元整。

2）待集中交付質(zhì)量缺陷評(píng)估成果公布后，乙方獲得獎(jiǎng)勵(lì)的條件須滿足：毛坯房客

戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于1.5條，且最大客戶投訴問題須不不小于2.0條,

全裝修房客戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于2.0條，且最大客戶投訴問題須不不

小于3.0條；該次獎(jiǎng)勵(lì)金額為總獎(jiǎng)勵(lì)金額的約為人民幣萬

元整。

3）基于每批集中交房4個(gè)月內(nèi)客戶有效投訴成果時(shí)評(píng)估，乙方獲得獎(jiǎng)勵(lì)的條件須

同步滿足如下三項(xiàng)指標(biāo)：①本協(xié)議書內(nèi)約定的項(xiàng)目4個(gè)月內(nèi)毛坯房客戶投訴戶

均缺陷數(shù)須不不小于1.2條，且最大客戶投訴問題須不不小于1.5條，全裝修

房客戶投訴戶均缺陷數(shù)須不不小于1.6條，且最大客戶投訴問題須不不小于2.0

條；②滲漏率須不不小于或等于“萬科防滲抗裂技術(shù)規(guī)定”中各構(gòu)造部位的滲

漏率規(guī)定；③一次整改合格率須不小于或等于90%（一次整改合格率二問題一

次整改后合格數(shù)/需要整改問題總數(shù)）。該次獎(jiǎng)勵(lì)金額為總獎(jiǎng)勵(lì)金額的—%,約

為人民幣（RMB）j萬元整（如分批交付，則該項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)額為每批交付數(shù)量占

總房數(shù)比例進(jìn)行劃分八

每次支付的獎(jiǎng)勵(lì)金額中，%直接支付給乙方單位，作為獎(jiǎng)勵(lì)發(fā)票稅金和企

業(yè)管理費(fèi)；%支付給本項(xiàng)目乙方分戶驗(yàn)收參與人員。本項(xiàng)目乙方分戶驗(yàn)收人員

H勺獎(jiǎng)金分派方案由甲方項(xiàng)目部或事業(yè)部確定，并直接支付給個(gè)人。

6.木協(xié)議書未盡事宜由雙方協(xié)商處理。

支持文獻(xiàn)：

■上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收原則

■上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收表單

■上海萬科住宅質(zhì)量缺陷投訴評(píng)價(jià)原則

甲方：上海萬科房地產(chǎn)有限企業(yè)乙方:

（簽章）（簽章）

地址：地址：

郵政編碼：郵政編碼：

法人代表：_____________________法人代表：_____________________

或或

授權(quán)代表：_____________________授權(quán)代表：_____________________

簽卷_____________________簽名：_____________________

開戶銀行：開戶銀行：

帳號(hào)：帳號(hào)：

電話：電話：

傳真：傳真：

簽訂時(shí)間：年月日簽訂時(shí)間：年月日

附錄3上海萬科住宅質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格表

驗(yàn)收對(duì)象項(xiàng)目單兀室，編號(hào)：

項(xiàng)目部/事業(yè)部項(xiàng)目管理企業(yè)

總包單位監(jiān)理單位

動(dòng)工日期竣工日期

序號(hào)驗(yàn)收內(nèi)容合格與否

1土建滲漏

2房間尺寸

3天花和內(nèi)墻面觀感質(zhì)量

4地面觀感質(zhì)量

5進(jìn)戶門和窗戶的1觀感質(zhì)量和使用功能

6細(xì)部制作的觀感質(zhì)量和使用功能

7通水及衛(wèi)生潔具

8通電及家用電器

9外墻裝飾面的觀感質(zhì)量

10其他約定內(nèi)容

綜合驗(yàn)收結(jié)論

總包單位監(jiān)理企業(yè)項(xiàng)目管理單位建設(shè)單位

驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理：總監(jiān)理工程師：項(xiàng)目經(jīng)理：項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：

收

單

位

（單位公童）（單位公章）（單位公章）（單位公章）

年月日年月日年月日年月日

附錄4上海萬科住宅質(zhì)?分戶驗(yàn)收原則

5號(hào)投收項(xiàng)目的收子項(xiàng)原則/精度蛻定測(cè)量點(diǎn)測(cè)量措施測(cè)置時(shí)間

I主體構(gòu)造

1.1界間凈空尺寸

水準(zhǔn)儀或拉拔、鋼尺

(1)長諛筮不不小于等于10nn

大房何測(cè)6個(gè)直，檢杳

小房間測(cè)1-5個(gè)水準(zhǔn)儀或拉線.M尺

（2）寬諛差軍不小于等于lOnn

點(diǎn),用房、衛(wèi)生何檢a

測(cè)2個(gè)點(diǎn)水準(zhǔn)儀或拉蛀.榻尺

（3）凈福高與低點(diǎn)識(shí)即不不小于尊于15ml

檢查

1.2曳澆構(gòu)造

容許偏差不不小于8畫（不做找平層.構(gòu)造樓板￥隹度規(guī)定）/用2n旅尺、線算檢

平整度拆決后

（4）樓板*許但主不不小于4ml（毛壓房）ft

地用費(fèi)而平整,無濘漿,無構(gòu)造裂縫，表而無解面，嫦后、?

雙段驚蛹UM拆費(fèi)舊

惹不明顯.不起砂.

斛個(gè)面檢套2'3

號(hào)度符合設(shè)計(jì)規(guī)定尺fit檢杳拆爽后

個(gè)點(diǎn)

（5）陽臺(tái)和室內(nèi)毋個(gè)面板玄2-4

高差符合設(shè)計(jì)規(guī)定（?般4E）尺出檢查拆奧后

高差個(gè)點(diǎn)

1.3J8?

排的“位置時(shí)的，附近的燥氣管道等不影響此后裝潢安裝止逆

安裝規(guī)定所有稅測(cè)

閥和脫井導(dǎo)管

反光改在底層井胡

口向上照射，能理測(cè)

現(xiàn)諫偵M情逋無堵阻所書

到頂.修通無堵阻現(xiàn)

象

編號(hào)竣收項(xiàng)目驗(yàn)收子項(xiàng)原則/精度規(guī)定測(cè)量點(diǎn)測(cè)量措城測(cè)量時(shí)間

功健測(cè)成煙道動(dòng)力相完好無助保.轉(zhuǎn)動(dòng)靈活無異病

14

外墻抹灰分格縫符合設(shè)計(jì)規(guī)定.寬度和深度應(yīng)均勻尺■檢杳

表面光滑'梗角齊整貌測(cè)

III21.靠尺找他拴

(1)丞百度立面垂f￡段容許徐筌:如》每面墻1-2個(gè)息

內(nèi)堵抹灰/￡坯ft

用2a靠尺.塞尺枝

(2)平里度衣面平整度容許脩蘢3??標(biāo)面墻1一2個(gè)點(diǎn)

&

毋個(gè)陰陽角1-2

(3)陰陽角方正陰陽角順白.方正度冬件慵差3nn；用出角檢測(cè)尺檢生

個(gè)點(diǎn)

(4)空效空鼓面枳不不小于等13CM2,不得有脫層現(xiàn)象全數(shù)檢森觀測(cè).用小建輕擊

(5)裂縫不小于0.3un不容許出現(xiàn)全數(shù)檢杳猊測(cè)

不不小于凈于0.3?n.每間不多于4條全數(shù)檢杳雙測(cè)

泳科均勺、平整比沿?不容許有*1利、脫發(fā)、能外、皴皮、斑

(6)表面辰收全數(shù)檢布猊測(cè)、手接

蚊，無喇炊、需底、色差，核狼、污染

1.SJMNI

水泥砂北拐的線平整改踢到踐部位無外搬、內(nèi)斜現(xiàn)紋.與贅面墻體順直干察觀測(cè)

陰鄴線高度一致,無空鼓開裂.U墻面結(jié)合牢固,上下接梯平

觀候船*你面不少于三個(gè)雙測(cè)

整.分色清嘶.

點(diǎn)

踢即找處水耗砂漿不得抹