2025年中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望

『再』平衡2025年中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望仲量聯(lián)行『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望規(guī)劃369總部辦公需求領(lǐng)航，零售供應(yīng)多元無(wú)界，物流需求迭代回升渝甲寫(xiě)供應(yīng)創(chuàng)新高，高標(biāo)倉(cāng)空辦公空置攀升，地標(biāo)商業(yè)激發(fā)『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)1規(guī)劃西部三城國(guó)土空間規(guī)劃獲批2025年初，隨著《西安市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》獲批，西部三城成都、重慶、西安的城市發(fā)展方向明確定調(diào)。成都和西安更加強(qiáng)調(diào)區(qū)域“經(jīng)濟(jì)中心”的城市功能，重慶則將“先進(jìn)制造業(yè)”作為城市發(fā)展的第一要?jiǎng)?wù)，并上升到全國(guó)層面?！翱萍紕?chuàng)新”則一致成為三座城市的第二功能定位，足見(jiàn)國(guó)家在新時(shí)期對(duì)科技創(chuàng)新與高質(zhì)量發(fā)展的重視。值得關(guān)注的是，西安獨(dú)家新增科研文教與國(guó)際旅游目的地的兩大功能定位，放眼全國(guó)實(shí)屬罕見(jiàn)；重慶則強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)江上游航運(yùn)中心的功能定位，打造多式聯(lián)運(yùn)物流體系。無(wú)獨(dú)有偶，三座城市都是中央認(rèn)定的國(guó)家級(jí)或區(qū)域級(jí)(西部)的中心城市、國(guó)家級(jí)歷史文化名城、國(guó)際性綜合交通樞紐、區(qū)域級(jí)科技創(chuàng)新中心。在中心城市定位上，重慶獲批國(guó)家級(jí)，高于成都和西安批復(fù)的區(qū)域級(jí)。在內(nèi)陸開(kāi)發(fā)的新時(shí)代，成渝西三城共同承擔(dān)西部地區(qū)對(duì)外開(kāi)放與交往互通的城市功能，以點(diǎn)帶面推動(dòng)整個(gè)西部地區(qū)建設(shè)內(nèi)陸開(kāi)放新高地、新口岸、新通道。重慶以西部陸海新通道為戰(zhàn)略支點(diǎn)，打造中國(guó)西部的對(duì)外開(kāi)放門(mén)戶(hù)；成都和西安則對(duì)外扮演交往中心的角色。各大城市本輪國(guó)土空間總體規(guī)劃的批復(fù)，描繪出城市發(fā)展未來(lái)十年的宏偉藍(lán)圖，也為商業(yè)地產(chǎn)與工業(yè)物流市場(chǎng)未來(lái)走向定調(diào)，開(kāi)啟新周期下中國(guó)2024年的中國(guó)西部商業(yè)地產(chǎn)與物流地產(chǎn)可謂“風(fēng)起云涌”,“平衡”與“失衡”成為市場(chǎng)的一對(duì)關(guān)鍵詞，市場(chǎng)主體在新經(jīng)濟(jì)周期中不斷探尋、錨定供需關(guān)系的新平衡點(diǎn)。縱觀(guān)市場(chǎng)，需求端的結(jié)構(gòu)性失衡是導(dǎo)致供需關(guān)系不平衡的關(guān)鍵所在。從各大市場(chǎng)分析，物流地產(chǎn)的平衡性最佳，優(yōu)于零售地產(chǎn)，更優(yōu)于辦公樓市場(chǎng)。西部物流地產(chǎn)市場(chǎng)已達(dá)到良性修復(fù)的預(yù)期，空置率創(chuàng)新低，總體步入企穩(wěn)止跌的新周期，市場(chǎng)情緒顯著改善。零售地產(chǎn)則在激烈競(jìng)爭(zhēng)和快速更迭的消費(fèi)新趨勢(shì)中，走向多元并蓄的新格局；只有把握住新世代的年輕消費(fèi)客群，商業(yè)運(yùn)營(yíng)方能洞悉破局紓困之道。辦公樓市場(chǎng)在承壓中屢屢突破價(jià)格底線(xiàn)，價(jià)格失衡伴隨空置率上行，迫使業(yè)主方主動(dòng)思辨，探求對(duì)癥下藥的招商新從早期平衡，經(jīng)歷短期失衡，最終再度實(shí)現(xiàn)新平衡，西部市場(chǎng)雖歷經(jīng)坎坷，但在國(guó)家戰(zhàn)略的藍(lán)圖加持下，依然孕藏?zé)o限機(jī)遇。面對(duì)西部商業(yè)地產(chǎn)供需兩端的角力，市場(chǎng)主體須修正全域市場(chǎng)總能達(dá)到“全局平衡”的預(yù)期，轉(zhuǎn)而將目光鎖定在結(jié)構(gòu)性或區(qū)域性的市場(chǎng)“局部平衡”或帶來(lái)的發(fā)展新機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)，先行領(lǐng)航，突破需求瓶頸。西部物流地產(chǎn)市場(chǎng)在利好的新周期中，有望觸底反彈，迎來(lái)更多投資者對(duì)西部工業(yè)物流資產(chǎn)的全新關(guān)注。『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)全新定位：2021-2035年西部三城國(guó)土空間總體規(guī)劃對(duì)比國(guó)際性綜合交通樞紐城市(西部)科技創(chuàng)新中心(西部)先進(jìn)制造業(yè)基地(西部)對(duì)外交往中心(西部)國(guó)際旅游目的地國(guó)際性綜合交通樞紐城市直轄市之一國(guó)際性綜合交通樞紐城市西部對(duì)外交往中心全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地城市定位功能定位注：對(duì)比國(guó)家已發(fā)布的各個(gè)城市國(guó)土空間規(guī)劃原文表述，西安的城市功能定位在功能定位的地理范圍表述上比較模糊。原文在第一個(gè)“經(jīng)濟(jì)中心”的表述前加上了“西部”的定語(yǔ)限定其地理范圍，而頓號(hào)后的三個(gè)功能定位則沒(méi)有再?gòu)?qiáng)調(diào)“西部”兩個(gè)字。這樣的文字表述處理方式在一定程度上模糊了后面三個(gè)功能定位的地理范圍界定，但又沒(méi)有加上“我國(guó)”、“全國(guó)”或者“國(guó)家”的定語(yǔ)，導(dǎo)致讀者在理解上無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一，而這種操作方式并不常見(jiàn)?；诖?，作者對(duì)西安后三個(gè)城市功能23展望在不動(dòng)產(chǎn)策略收緊與價(jià)格失衡壓力中，西部市場(chǎng)再探租售策略與供需關(guān)系的新平衡2024年，面臨宏觀(guān)基本面階段性波動(dòng)，西部城市的多數(shù)產(chǎn)業(yè)仍面臨經(jīng)營(yíng)性市場(chǎng)挑戰(zhàn)，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略普遍收緊，大多企業(yè)高度關(guān)注成本與效益的平衡，力求在確保主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展的同時(shí)，最大限度地控制各類(lèi)成本支出。對(duì)大型企業(yè)而言，換租、縮租或是在最大程度上于原址重啟降價(jià)續(xù)約談判，成為2024年西部辦公樓市場(chǎng)的一大趨勢(shì)。對(duì)于扛風(fēng)險(xiǎn)能力更弱的中小微企業(yè)而言，搬離甲級(jí)辦公樓則成為其優(yōu)化經(jīng)營(yíng)、降本增效的關(guān)鍵性策略。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，剔除總部樓去化的影響，成都甲級(jí)辦公樓2024全年的凈吸納量?jī)H7,300平方米，較全市近500萬(wàn)平方米的存量規(guī)模而言，實(shí)乃微乎其微，幾近“正負(fù)零”水平。在重慶，甲寫(xiě)租賃市場(chǎng)的增量需求同樣疲軟，退租頻發(fā)，辦公新租面積增減基本抵消。雖然西安的數(shù)據(jù)略?xún)?yōu)于成渝兩市，但從時(shí)序數(shù)據(jù)看，仍大幅低于往年同期水平。面對(duì)時(shí)下前所未有的挑戰(zhàn)，西部辦公樓市場(chǎng)的各大主體正積極探尋市場(chǎng)新周期、新均衡下的最優(yōu)策略。需求流動(dòng)『再平衡』一企業(yè)總部分流租賃市場(chǎng)需求，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略趨緊加速搬遷企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)決策在新周期中，顯得變化莫測(cè)、瞬息而至，單一樓宇往往難以預(yù)判企業(yè)決策的突發(fā)性，這也進(jìn)一步加劇存量企業(yè)在樓宇、區(qū)域之間的流動(dòng)性。2024年的企業(yè)流動(dòng)性雖高，但真正能拉動(dòng)總量去化的市場(chǎng)活動(dòng)卻十分有限，這也是市場(chǎng)凈吸納量創(chuàng)歷史新低的根源所在。辦公樓客戶(hù)在流動(dòng)中實(shí)現(xiàn)降本的目標(biāo)愈發(fā)普遍。首先，甲級(jí)辦公樓有史以來(lái)最大的租金年降幅，導(dǎo)致不愿吃虧的存量租戶(hù)蠢蠢|西部三城甲級(jí)辦公樓供需走勢(shì)0201520162017201820192020202120222023■凈吸納量(重慶)『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)欲動(dòng)，試圖通過(guò)搬遷或者重新簽約，降低租賃成本，匹配新租市場(chǎng)化定價(jià)。而新建樓宇憑借樓宇硬件品質(zhì)、較低租金以及精裝辦公產(chǎn)品，成功吸引市場(chǎng)大部分成交。2024年成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)的數(shù)據(jù)顯示，3年內(nèi)新入市的項(xiàng)目共計(jì)的乙級(jí)商辦或者以政策補(bǔ)貼為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。2024年，西安以在線(xiàn)教育為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)流向園區(qū)樓宇趨勢(shì)明顯。產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借與科技企業(yè)高度契合的產(chǎn)品配置，加之日益完善的配套設(shè)施及便捷的交通條件，其分流甲級(jí)同時(shí)，成渝雙城近一兩年已邁入總部樓宇建成交付周期，總部企業(yè)成為兩市增量需求的主力。2024年，重慶市場(chǎng)分別在二、四季度迎來(lái)太陽(yáng)座、渝富創(chuàng)新中心T1兩棟優(yōu)質(zhì)辦公樓，分別作為騰訊集團(tuán)、渝富集團(tuán)自用交付使用，合計(jì)貢獻(xiàn)約6.3萬(wàn)平方米的增量去化。而在成都市場(chǎng)，全年新增甲乙級(jí)供應(yīng)中約47.7%的面積來(lái)自總部樓宇。此外，工業(yè)用地上蓋的產(chǎn)業(yè)型總部園區(qū)同期交付，大幅分流商辦市場(chǎng)需求，年內(nèi)市場(chǎng)錄得多個(gè)頭部企業(yè)搬遷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自用案例。未來(lái)，總部經(jīng)濟(jì)必然仍扮演著西部辦公樓市場(chǎng)主力需求的角色，然而租賃市場(chǎng)卻難以從中直接獲益，市場(chǎng)情緒的根供應(yīng)變革『再平衡』一待建樓宇存風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)猶存，西部城市的建成區(qū)規(guī)模與沿海同能級(jí)城市相比普遍較大，早期規(guī)劃的商業(yè)綜合體和辦公樓項(xiàng)目仍待建、待開(kāi)發(fā)。按工程進(jìn)度推算，一方面市場(chǎng)未來(lái)仍將面臨較大新增供應(yīng)投放市場(chǎng)，另一方面在建項(xiàng)目的不確定性較高，這也導(dǎo)致交付量預(yù)測(cè)數(shù)伴有較高的不確定性。2025-2028年，我們預(yù)計(jì)成都將迎來(lái)年均超80萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，但其中至少1/3存在延期交付的風(fēng)險(xiǎn)。同期，成都近700萬(wàn)平方米優(yōu)質(zhì)樓宇的樓齡已超過(guò)10年，此類(lèi)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)管理面臨極大的市場(chǎng)挑戰(zhàn)，空置率壓力激增。迫于供應(yīng)端的壓力，業(yè)主方不得不基于自身財(cái)務(wù)狀況，從小調(diào)到大改，積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。過(guò)去三年，在西部城市的新增供應(yīng)中，近7成項(xiàng)目已增加精裝帶家具房源，滿(mǎn)足租戶(hù)早期節(jié)省裝修投入的財(cái)務(wù)訴求。自2023年開(kāi)始，業(yè)主方已積極推進(jìn)辦公樓物業(yè)的硬件改造及招商運(yùn)營(yíng)服務(wù)的軟實(shí)力提升，以提高既有租戶(hù)的留存率?；谵k公樓市場(chǎng)短期并不樂(lè)觀(guān)的市場(chǎng)預(yù)期共識(shí)，部分業(yè)主加速調(diào)整業(yè)態(tài)，針對(duì)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇的趨勢(shì)，向市場(chǎng)看漲業(yè)態(tài)調(diào)改轉(zhuǎn)向。在西部，辦公樓改酒店漸成趨勢(shì)。以重慶為例，城市旅游消費(fèi)熱潮帶動(dòng)酒店投資急劇升溫，中心城區(qū)新增康萊德、vOCO等國(guó)際酒店集團(tuán)旗下品牌，并官宣英迪格、洲至奢選等新品牌的重慶首店，其中部分酒店的簽約選擇優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓作為改造標(biāo)的，最具代表性的“辦改酒”案例便是重慶康萊德酒店。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，重慶優(yōu)質(zhì)辦公樓改造酒店的總面積已超過(guò)19萬(wàn)平方米。|2024年成都和重慶甲級(jí)辦公樓總部樓宇供需占比■非總部樓宇■總部樓宇數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部，2025年2月4『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)5|西部三城甲級(jí)辦公樓平均租金走勢(shì)備注：2025-2028年均為預(yù)測(cè)值。數(shù)據(jù)來(lái)源：仲量聯(lián)行研究部，2025年2月價(jià)格策略『再平衡』一新合約價(jià)格底線(xiàn)屢被突破，均衡價(jià)在供需關(guān)系持續(xù)失衡的市場(chǎng)周期中，原有的招商模式、去化推演、資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估等領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn)常識(shí)或常態(tài)路徑已然失效。辦公樓租金屢屢跌破市場(chǎng)預(yù)期已是不爭(zhēng)的事實(shí)。2024年，成都甲級(jí)辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，全年跌幅高達(dá)12.1%,創(chuàng)歷史新高。重慶、西安以及全國(guó)主要城市的租金同比數(shù)據(jù)同樣不樂(lè)觀(guān)，年租金跌幅在5-10%以上的城市比比皆是，而成渝西西部三城并非全國(guó)跌幅最高的城市。鑒于西部辦公樓市場(chǎng)基本面預(yù)期的下修，適應(yīng)市場(chǎng)新周期的辦公樓定價(jià)策略模型呼之欲出，行業(yè)亟需一套動(dòng)態(tài)適配現(xiàn)行市場(chǎng)均衡的策略模型，指導(dǎo)資管運(yùn)營(yíng)、特征。我們認(rèn)為，未來(lái)市場(chǎng)的再平衡將從“一般均衡”轉(zhuǎn)向“局部均衡”,特定商務(wù)區(qū)或是特定樓宇有望實(shí)現(xiàn)局部供需關(guān)系的再平衡，資產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定，租戶(hù)粘性更總體而言，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，供需兩端仍將以“市場(chǎng)”為基準(zhǔn)自發(fā)動(dòng)態(tài)調(diào)整，新均衡點(diǎn)在短期內(nèi)料難實(shí)現(xiàn)。因此，西部辦公樓的資產(chǎn)價(jià)值及其模型參數(shù)將被重新設(shè)立與評(píng)估，市場(chǎng)主體的創(chuàng)新性變革也將在這一過(guò)程中創(chuàng)建新的價(jià)值增長(zhǎng)變量。基于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)周期的預(yù)判，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略收緊與業(yè)主方招商策略的動(dòng)態(tài)妥協(xié)仍是西部辦公樓市場(chǎng)的主旋律。市場(chǎng)均衡已無(wú)法在全域市場(chǎng)達(dá)成，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)仍將大概率延續(xù)?；诖搜信校袌?chǎng)或有機(jī)遇必然呈現(xiàn)出結(jié)構(gòu)性、區(qū)域性的6展望零售地產(chǎn)：新消費(fèi)·再平衡場(chǎng)景營(yíng)造求新求奇，品牌經(jīng)營(yíng)穩(wěn)中思變，零售地產(chǎn)再啟新世代新消費(fèi)的新平衡2024年，在居民收入預(yù)期下降和消費(fèi)者代際更替的時(shí)代背景下，消費(fèi)者行為偏好加速轉(zhuǎn)變，具體表現(xiàn)在兩大方面：其一，尋求產(chǎn)品功能上的“實(shí)用性”滿(mǎn)足與情感驅(qū)動(dòng)下的“精神性”共鳴；其二，優(yōu)先考慮預(yù)算合理性，重視消費(fèi)性?xún)r(jià)比，尋求實(shí)際效用最大化。因此，消費(fèi)者在消費(fèi)抉擇時(shí)，消費(fèi)行為體現(xiàn)出情緒價(jià)值與經(jīng)濟(jì)因素的平衡與并重。這種消費(fèi)觀(guān)的轉(zhuǎn)變正深刻影響消費(fèi)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)行為模式，并進(jìn)一步傳導(dǎo)至地產(chǎn)市場(chǎng)，重塑零售地產(chǎn)供需新平衡。開(kāi)發(fā)端、需求端、運(yùn)營(yíng)端等多方市場(chǎng)勢(shì)力交織、角力，推動(dòng)消費(fèi)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)朝著供需“再平衡”的新階段邁進(jìn)。開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)『再平衡』一創(chuàng)新消費(fèi)新場(chǎng)景，適應(yīng)多元并蓄、不被定義的消費(fèi)新需求截至2024年末，成都、重慶和西安三城的優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)總存量分別高達(dá)1,229.2萬(wàn)、909.4萬(wàn)和765.0萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第三、第五和第七。零售商業(yè)已確診階段性、區(qū)域性過(guò)剩的供給側(cè)難題。2025-2028年，華西三城年均供應(yīng)將回落至30-40萬(wàn)平方米的水平，僅為歷史同期峰值的一半。與此同時(shí)，大量多元化、高情感鏈接的消費(fèi)新空間、新載體應(yīng)運(yùn)而生，通過(guò)場(chǎng)景與消費(fèi)的深度融合，突破原有商業(yè)開(kāi)發(fā)范式的邊界，為消費(fèi)者締造更豐富的購(gòu)物體驗(yàn)。成都麓湖CPI島、成都此地CyPARK、重慶魯祖廟等非標(biāo)商業(yè)入市即是代表，未來(lái)還有西安TCP時(shí)光、成都隱溪川等熱門(mén)項(xiàng)目入市。大量涌現(xiàn)的商業(yè)新空間、新載體，已從供給端說(shuō)明消費(fèi)場(chǎng)景正全面打破既有“空間”范式，增加城市商業(yè)密度和豐富度，為城市商業(yè)煥新注入活力。020152016201720182019202020■凈吸納量(重慶)■凈吸納量(西安)『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)7隨著高供應(yīng)時(shí)代告一段落，存量商業(yè)的調(diào)改定調(diào)市場(chǎng)主旋律，部分運(yùn)營(yíng)狀況不佳的存量商業(yè)亟待盤(pán)活。未來(lái)，更多國(guó)資背景公司所持有的商業(yè)項(xiàng)目，或通過(guò)輕資產(chǎn)合作的方式，盤(pán)活存量商業(yè)資產(chǎn)和在建商業(yè)項(xiàng)目。在零售商業(yè)日趨頭部化、集中化的今天，頭部國(guó)央企主導(dǎo)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)，而厚積薄發(fā)的商業(yè)管理企業(yè)則決定未來(lái)資產(chǎn)的表現(xiàn)，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源互通，從而實(shí)現(xiàn)供給側(cè)從開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)這一鏈條的再平消費(fèi)動(dòng)能『再平衡』-消費(fèi)新觀(guān)念重塑輕零售、儉餐飲、重體驗(yàn)的需求新動(dòng)能2023年上半年，零售地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)短暫需求爆發(fā)后陷入沉寂，經(jīng)濟(jì)的不確定性引發(fā)消費(fèi)者對(duì)收入預(yù)期的謹(jǐn)慎態(tài)度，進(jìn)而導(dǎo)致當(dāng)期零售消費(fèi)收縮、疲軟，傳導(dǎo)至地產(chǎn)端便進(jìn)一步導(dǎo)致時(shí)尚業(yè)態(tài)的增量租賃需求下滑。這一階段，盡管消費(fèi)者對(duì)服飾鞋帽、金銀珠寶、化妝品等非必需品的消費(fèi)愈發(fā)謹(jǐn)慎、保守，但對(duì)餐飲類(lèi)更具剛需特征的消費(fèi)仍較為穩(wěn)健。數(shù)據(jù)顯示，2023年西部三城零售地產(chǎn)的凈吸納量主要得益于餐飲業(yè)態(tài)的回暖，正餐首當(dāng)其沖扮演主力角色。然而2024年的中國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性降級(jí)，尤其是正在復(fù)蘇的餐飲業(yè)再次遭遇嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，正餐品牌承壓退潮，品牌拓店意愿減弱，簽約周期明顯拉長(zhǎng)，門(mén)店新租面積趨于小型化。2024年，西部三城零售地產(chǎn)凈吸納量的第一大業(yè)態(tài)已從餐飲轉(zhuǎn)向娛樂(lè)。全年，成都、重慶、西安的娛樂(lè)業(yè)態(tài)凈吸納量貢獻(xiàn)率分別高達(dá)74.6%,73.9%,110.1%,娛樂(lè)業(yè)態(tài)成為年內(nèi)零售地產(chǎn)需求新主力。在“輕零售、儉餐飲、重體驗(yàn)”的消費(fèi)新趨勢(shì)下，市場(chǎng)新租結(jié)構(gòu)再度形成新的平衡點(diǎn)。新世代消費(fèi)者的崛起，開(kāi)啟世代更替的序幕。Z世代的消費(fèi)更注重消費(fèi)過(guò)程的情緒價(jià)值及其與特定群體的鏈接：二次元經(jīng)濟(jì)、寵物經(jīng)濟(jì)、演藝經(jīng)濟(jì)、賽事經(jīng)濟(jì)、夜經(jīng)濟(jì)都是對(duì)這一趨勢(shì)的最好詮釋。2025年的春節(jié)檔電影中，“成都造”的國(guó)產(chǎn)動(dòng)漫電影打破中國(guó)電影票房紀(jì)錄，可見(jiàn)優(yōu)秀的IP與創(chuàng)作依然可以贏得滿(mǎn)堂紅。“胖東來(lái)熱”給市場(chǎng)的啟示也再度強(qiáng)化消費(fèi)過(guò)程中的情緒價(jià)值。迫于招商壓力，運(yùn)營(yíng)商積極嘗試時(shí)下熱門(mén)業(yè)態(tài)和品牌，填補(bǔ)零售或餐飲退租遺留電競(jìng)館等業(yè)態(tài)在購(gòu)物中心相對(duì)活躍，但承租能力不高。|西部三城優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)供需走勢(shì)2024年2024年-72%綜合賣(mài)場(chǎng)2023年生活服務(wù)餐飲『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)8升實(shí)體商業(yè)多金收益近年來(lái)，雖然零售商業(yè)地產(chǎn)空置率不斷修復(fù)，但相較于2019年仍處高位，去化空置仍是首要目標(biāo)。多數(shù)運(yùn)營(yíng)商采取“先填后調(diào)”的租賃策略，保入住、填空鋪。受零售業(yè)態(tài)拓店放緩的影響，運(yùn)營(yíng)商不得不放棄過(guò)去空置面積同業(yè)態(tài)替換的常規(guī)調(diào)改方案，轉(zhuǎn)而擴(kuò)大引入需求活躍但承租能力較低的服務(wù)、娛樂(lè)業(yè)態(tài)，增加目的型消費(fèi)客群到訪(fǎng)比例，保持項(xiàng)目人氣，降低空置率，這也進(jìn)一步加速零售地產(chǎn)需求端的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)發(fā)生顯著改變。以成都為例，2024年購(gòu)物中心娛樂(lè)業(yè)態(tài)的存量占比從13.9%提升至14.7%,同比增加0.8百分點(diǎn)。為維持服飾鞋包、配飾等重點(diǎn)業(yè)態(tài)核心租戶(hù)的穩(wěn)定性，部分購(gòu)物中心將過(guò)去底租和扣點(diǎn)取高的收租方式轉(zhuǎn)向純扣點(diǎn)模式，導(dǎo)致租金進(jìn)一步降低。2024年成都、重慶、西安優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金分別下跌4.9%,5.4%和5.4%,跌幅均較上年同期均有所擴(kuò)大。運(yùn)營(yíng)商在承壓降租的同時(shí)，也在積極探索多元增收方式。一方面，通過(guò)出租中庭、公共區(qū)域、倉(cāng)庫(kù)等，以提升可租賃面積，同時(shí)加強(qiáng)多經(jīng)點(diǎn)位品牌招商，提升租金收益；另一方面，提升“兩廣”(廣告和廣場(chǎng))收入，并打造市集、增加快閃、引入巡展等活動(dòng)，在提升客流量的同時(shí)增加多元收入，但以上方式皆為當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中提升收益的依賴(lài)路徑和無(wú)奈之舉，居民預(yù)期尚難有根本性扭轉(zhuǎn)，短期內(nèi)西區(qū)零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨空置去化、租金承壓的困境，部分運(yùn)營(yíng)商也相應(yīng)下調(diào)租金上漲預(yù)期，市場(chǎng)仍在探索新的價(jià)格『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)9展望物流地產(chǎn)：新周期·再平衡倉(cāng)儲(chǔ)物流作為產(chǎn)業(yè)與消費(fèi)的下游配套產(chǎn)業(yè)鏈，倉(cāng)儲(chǔ)需求點(diǎn)點(diǎn)滴滴皆為上游經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與消費(fèi)需求的真實(shí)映射。2024年，西部三城的物流地產(chǎn)主力租戶(hù)受消費(fèi)與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型驅(qū)動(dòng)，歷經(jīng)更迭，一大批迎合時(shí)下消費(fèi)熱門(mén)趨勢(shì)的平價(jià)零售業(yè)態(tài)加速擴(kuò)張，對(duì)傳統(tǒng)零售業(yè)帶來(lái)沖擊；此外，高技術(shù)、創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)的智能制造也成為對(duì)傳統(tǒng)制造業(yè)的升級(jí)與替代。從經(jīng)濟(jì)活動(dòng)到下游倉(cāng)儲(chǔ)，物流倉(cāng)儲(chǔ)需求在行業(yè)的新舊更替中，實(shí)現(xiàn)再平衡。消費(fèi)需求『再平衡』-平價(jià)電商取代傳統(tǒng)電商，平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超過(guò)去十年，中國(guó)高標(biāo)倉(cāng)需求長(zhǎng)期高速增長(zhǎng)的背后離不開(kāi)蓬勃發(fā)展的電商產(chǎn)業(yè)。隨著該賽道的領(lǐng)跑者從傳統(tǒng)電商轉(zhuǎn)向平價(jià)電商，以京東物流和菜鳥(niǎo)物流為代表的傳統(tǒng)電商自有快遞物流業(yè)務(wù)開(kāi)始放緩，倉(cāng)儲(chǔ)增量需求停滯不前。而大量快遞企業(yè)背靠GMV高增長(zhǎng)的平價(jià)電商平臺(tái)，業(yè)務(wù)量依然穩(wěn)中有升。不僅如此，平價(jià)電商遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)電商的退貨率也讓“逆向物流”(商品從消費(fèi)者手里回運(yùn)至電商平臺(tái)商家的物流服務(wù)，通常服務(wù)于退換貨)業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)壯大，快遞業(yè)務(wù)總量進(jìn)一步攀升。2024年，快遞企業(yè)在西部地區(qū)以17%的新租占比(西安高達(dá)25%)成為西部高標(biāo)倉(cāng)需求的壓艙石。|2024年西部三城高標(biāo)倉(cāng)新租賃面積行業(yè)構(gòu)成零售商(其他)轉(zhuǎn)移至快遞企業(yè)的需求行業(yè)零售商(量販零食)第三方物流(含供應(yīng)鏈管理)『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)2024年上半年，全國(guó)38家代表性連鎖超市品牌共計(jì)新開(kāi)店512家，關(guān)店835家，開(kāi)閉店比為0.61,傳統(tǒng)超市的收縮趨勢(shì)日趨顯現(xiàn)。與此相反，兼具平價(jià)親民和品類(lèi)豐富雙重屬性兼并重組的方式，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。隨著行業(yè)集中度提升，供應(yīng)鏈物流更加集中，頭部企業(yè)如鳴鳴集團(tuán)、萬(wàn)辰集團(tuán)、零食有鳴紛紛在西部核心城市擴(kuò)大區(qū)域分撥中心(RDC)倉(cāng)庫(kù)面積，以滿(mǎn)足主營(yíng)業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，成為倉(cāng)儲(chǔ)需求的又一匹黑馬?？v觀(guān)全年，西部三城的量販零食新租倉(cāng)庫(kù)面積占總租賃面積的比重高達(dá)15%。零部件”躋身主力需求行列合資燃油車(chē)銷(xiāo)量危機(jī)與國(guó)產(chǎn)自主新能源汽車(chē)品牌的突圍是2024年中國(guó)汽車(chē)市場(chǎng)的主旋律。2024年，重慶兩大汽車(chē)制造商長(zhǎng)安和賽力斯憑借多個(gè)熱銷(xiāo)新能源子品牌，帶領(lǐng)重慶便足以實(shí)現(xiàn)超百萬(wàn)新能源汽車(chē)產(chǎn)量。相較而言，各大合資品牌的汽車(chē)產(chǎn)量則出現(xiàn)不同程度的萎縮。隨著各地新能源汽車(chē)整車(chē)廠(chǎng)的產(chǎn)量和生產(chǎn)流程精度控制提升，大量上游零部件供應(yīng)商以及整車(chē)廠(chǎng)VMI(供應(yīng)商庫(kù)存管理)企業(yè)圍繞整車(chē)廠(chǎng)布局汽車(chē)零部件倉(cāng)庫(kù)，以降低運(yùn)輸時(shí)間，達(dá)到快速供貨的要求。2024年，重慶和西安的新能源汽車(chē)零部件倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)周期『再平衡』一供需關(guān)系再平衡，市場(chǎng)邁入租金優(yōu)化與資產(chǎn)流動(dòng)性回升的新周期未來(lái)三年，我們預(yù)計(jì)西部高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)將進(jìn)入供需再平衡的全新周期。從供應(yīng)端分析，成都、重慶和西安的高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)年均新增供應(yīng)總計(jì)約57萬(wàn)平方米，回落至歷史地位水平。新項(xiàng)目將集中于成都雙流、成都簡(jiǎn)陽(yáng)和重慶空港三個(gè)子市場(chǎng)。而年均新增供應(yīng)不足10萬(wàn)平方米的西安市場(chǎng)，則有望率先實(shí)現(xiàn)租金企穩(wěn)。另一方面，需求端受益于消費(fèi)與產(chǎn)業(yè) (新能源汽車(chē)制造)的雙螺旋結(jié)構(gòu)，倉(cāng)儲(chǔ)需求抗風(fēng)險(xiǎn)能力和穩(wěn)定性較強(qiáng)。我們預(yù)計(jì)到2026年，重慶市場(chǎng)的空置率有望回落至10%以?xún)?nèi)，成都和西安則維持在4-6%的低位區(qū)間。西部高標(biāo)準(zhǔn)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)屆時(shí)將正式進(jìn)入低空置率、租金|2024年1-11月分省市新能源汽車(chē)產(chǎn)量——00廣東上海浙廣東上海浙江重慶陜西江蘇湖北安徽吉林湖湖南『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)|全國(guó)主要城市物流地產(chǎn)市場(chǎng)空置率(2022第四季度VS2024年第四季度)沈陽(yáng)沈陽(yáng)青島武漢西安重慶成都惠州佛山東莞深圳廣州廊坊北京無(wú)錫寧波杭州南京昆山太倉(cāng)常熟嘉興蘇州上?！涸佟黄胶鈢中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)城市：成都總部辦公需求領(lǐng)航，零售供應(yīng)多元無(wú)界，物流需求迭代回升2024年，成都市GDP超2.3萬(wàn)億元，經(jīng)濟(jì)增勢(shì)良好，產(chǎn)業(yè)招引協(xié)同推進(jìn)，成效顯著。高技術(shù)制造業(yè)和服務(wù)業(yè)成為增長(zhǎng)亮點(diǎn)，高技術(shù)制造業(yè)增加值增長(zhǎng)5.7%,而服務(wù)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率達(dá)70.5%。同時(shí)，成都繼續(xù)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)建圈強(qiáng)鏈，新增多個(gè)千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，交通、水利、能源等領(lǐng)域齊頭并進(jìn)，成渝中線(xiàn)高鐵、成都五環(huán)路等項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)。激勵(lì)政策與產(chǎn)業(yè)落地為成都高質(zhì)量發(fā)展注入可持續(xù)動(dòng)力。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：聚焦存量需求流動(dòng)，租賃凈吸納量處低位水平；企業(yè)預(yù)期收緊，年租金跌幅創(chuàng)歷史新高。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：新增供應(yīng)大幅回升，運(yùn)營(yíng)商“先填后調(diào)”策略助力空置率修復(fù)；消費(fèi)動(dòng)能持續(xù)分化，鞋服、正餐需求不足，娛樂(lè)體驗(yàn)相對(duì)活躍，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)在新趨勢(shì)加持下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)端的再平衡。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：高標(biāo)倉(cāng)主力租戶(hù)行業(yè)在2024年經(jīng)歷較大更迭，一批新興平價(jià)消費(fèi)業(yè)態(tài)發(fā)展加速，對(duì)傳統(tǒng)零售行業(yè)形成替代。倉(cāng)儲(chǔ)需求在新老租戶(hù)交替中達(dá)到再平衡。以規(guī)劃開(kāi)局2025,未來(lái)成都將以《國(guó)土空間總體規(guī)劃 (2021-2035年)》為方向，在持續(xù)優(yōu)化城市布局的基礎(chǔ)上，夯實(shí)西部經(jīng)濟(jì)中心、科技創(chuàng)新中心、對(duì)外交往中心，全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地等核心功能地位。而這正是實(shí)現(xiàn)未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的底層邏輯。同時(shí)，2024年年底地鐵五期規(guī)劃的發(fā)布表明成都將持續(xù)完善交通網(wǎng)絡(luò)，在助力城市高效運(yùn)行的同時(shí)，進(jìn)一步穩(wěn)定樓宇經(jīng)濟(jì)價(jià)值。在產(chǎn)業(yè)招引上，建圈強(qiáng)鏈加速推進(jìn)，持續(xù)打造具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群。諸多舉措下，成都正在高速提升城市能級(jí)，持續(xù)增強(qiáng)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和區(qū)域輻射力，朝著可持續(xù)發(fā)展的世界城市目標(biāo)穩(wěn)步邁進(jìn)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金年跌幅創(chuàng)新高，企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略收緊當(dāng)主營(yíng)業(yè)務(wù)承受較大市場(chǎng)壓力時(shí)，企業(yè)普遍調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)策略，壓縮預(yù)算、節(jié)省開(kāi)支。反映在辦公樓市場(chǎng)上，全年成都辦公樓租賃增量需求回落明顯，成交多為降價(jià)引致的存量客戶(hù)的流動(dòng)。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，剔除總部樓去化的影響，2024年成都甲級(jí)辦公樓凈吸納量?jī)H錄得約7,300平方米，較近500萬(wàn)平方米的存量規(guī)模而言，接近于正負(fù)零水平。全年甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)共計(jì)29.6萬(wàn)平方米，新入市項(xiàng)目包含光環(huán)中心、蜀道創(chuàng)新中心、空港怡心城和中國(guó)民生銀行大廈等?？罩寐史矫?，截至年末，成都甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均空置率收至31.1%,同比上漲0.8個(gè)百分點(diǎn)。受益于市場(chǎng)持續(xù)降租，部分存量租戶(hù)能夠以更低的租金，搬遷至更高品質(zhì)的甲級(jí)樓宇。2024年上半年，甲級(jí)新租面積較2023年下半年上漲14.3%。但自6月后，市場(chǎng)帶看量大幅下降。業(yè)主方為加速獲客并維持入住率平穩(wěn)，不得不下調(diào)租金報(bào)價(jià)與有效租金底線(xiàn)。統(tǒng)計(jì)面，2024年成都甲級(jí)辦公樓平均賬面租金收跌至81.5元/平方米/月，同比跌幅高達(dá)12.1%,其中僅第三季度便錄得5.4%的環(huán)比跌幅?！涸佟黄胶鈢中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)在降價(jià)潮的大勢(shì)所趨下，存量客戶(hù)的流動(dòng)成為2024年成都辦公樓市場(chǎng)的關(guān)鍵詞。全年新成交總量相對(duì)平穩(wěn)，同比僅下浮6.3%。其中，甲級(jí)市場(chǎng)內(nèi)部搬遷類(lèi)需求的占比達(dá)15.2%,較2023年以前年份上漲約10個(gè)百分點(diǎn)。同期，新成立與擴(kuò)張類(lèi)需求則呈現(xiàn)出明顯的收縮態(tài)勢(shì)，這也是解釋凈吸納量從租戶(hù)結(jié)構(gòu)分析，以金融(19.4%)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)(18.8%)和科技互聯(lián)網(wǎng)(18.4%)三大產(chǎn)業(yè)走勢(shì)穩(wěn)健，主導(dǎo)市場(chǎng)需求。再進(jìn)一步探究細(xì)分產(chǎn)業(yè)，我們發(fā)現(xiàn)部分頭部科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)在上半年持續(xù)擴(kuò)張或選擇短租，換來(lái)行業(yè)相對(duì)活躍的成交量。進(jìn)入下半年后，以服務(wù)C端為主的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)開(kāi)始收緊，新租需求回落。同期，部分本地律所需求持續(xù)釋放，僅第四季度成都市場(chǎng)便錄得律所升級(jí)或擴(kuò)張的總面積約1.3流向新建樓宇憑借樓宇硬件品質(zhì)、較低租金以及精裝辦公產(chǎn)品，成功吸引市場(chǎng)大部分成交。2022年后新交付的項(xiàng)目共計(jì)實(shí)溢價(jià)不高時(shí)期，憑借樓宇運(yùn)營(yíng)管理與統(tǒng)一的招商策略，能有效搶占客戶(hù)先機(jī)。從全年數(shù)據(jù)來(lái)看，約3.6萬(wàn)平方米的凈吸納量由單一業(yè)權(quán)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)。相反，老舊與散售樓宇的運(yùn)營(yíng)可謂舉步維艱，未來(lái)缺乏運(yùn)營(yíng)能力的樓宇將面臨更加緊迫的客戶(hù)流失，進(jìn)而影響未來(lái)資產(chǎn)價(jià)值走勢(shì)，且這一危機(jī)總部辦公樓項(xiàng)目陸續(xù)建成交付，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)需求持續(xù)外溢流出，這是解釋成都租賃市場(chǎng)需求疲軟的又一關(guān)鍵因素。2024年，甲乙級(jí)新增供應(yīng)中約47.7%的面積來(lái)自總部樓宇。此外，工業(yè)用地上蓋的產(chǎn)業(yè)型總部園區(qū)同期交付，進(jìn)一步分流商辦市場(chǎng)需求，年內(nèi)錄得多個(gè)頭部企業(yè)搬遷產(chǎn)業(yè)園區(qū)的自用案例?；仡櫮陜?nèi)發(fā)生的500平方米以上的退租案例，自建總部交付投用分流的租賃面積占比高達(dá)16.7%,同比上漲3.6個(gè)百分點(diǎn)。展望未來(lái)，短期內(nèi)成都還將持續(xù)迎來(lái)多個(gè)總部辦公項(xiàng)目交付，這也將進(jìn)一步推動(dòng)甲級(jí)辦公樓租賃市未來(lái)展望城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整與辦公需求休戚相關(guān)，但市場(chǎng)傳導(dǎo)機(jī)制存在一定時(shí)滯，才能在辦公樓市場(chǎng)顯現(xiàn)。短期內(nèi)，成都辦公樓市場(chǎng)仍將聚焦于存量需求的優(yōu)化配置，探尋市場(chǎng)供需關(guān)系的再平衡。企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)策略的收緊，加上業(yè)主方招商策略的動(dòng)態(tài)妥協(xié)，相輔相成。辦公樓市場(chǎng)的租金壓力仍然高企，短期難有根本性扭轉(zhuǎn)。從供應(yīng)端看，成都市場(chǎng)未來(lái)仍將面臨大規(guī)模供應(yīng)，開(kāi)發(fā)主體主要來(lái)自于地方政府平臺(tái)公司和國(guó)企。在高空置壓力預(yù)期下，如何提升招商效率、樓宇運(yùn)營(yíng)管理水平，仍是成都樓宇經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)在消費(fèi)呈結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇和“消費(fèi)降級(jí)”的雙重趨勢(shì)下，商品零售需求仍較為疲軟，正餐消費(fèi)降頻減檔，情緒賦能的娛樂(lè)體驗(yàn)業(yè)態(tài)擴(kuò)張活躍，成為年內(nèi)租賃需求主力。新舊需求動(dòng)能持續(xù)轉(zhuǎn)換，市場(chǎng)在新趨勢(shì)加持下實(shí)現(xiàn)消費(fèi)端的“再平衡”。為適應(yīng)市場(chǎng)變化，“先填后調(diào)”策略成為零售運(yùn)營(yíng)商的普遍選擇，市場(chǎng)空置率明顯修復(fù)。截至2024年年末，成都優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率同比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，收至10.6%。租金方面，面對(duì)高租金業(yè)態(tài)的整體需求放緩趨勢(shì)，核心租戶(hù)的議價(jià)力逐漸增強(qiáng)，部分品牌從過(guò)去底租和扣點(diǎn)取高的交租方式轉(zhuǎn)向純扣點(diǎn)模式，導(dǎo)致商場(chǎng)實(shí)得租金進(jìn)一步降低。截至24年末，成都優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)360.6元/平方米/月，同比下降4.9%。2024年，成都全年新增供應(yīng)共計(jì)82.0萬(wàn)平方米，較上年同期增長(zhǎng)34.7萬(wàn)平方米，市場(chǎng)總存量升至1,229.2萬(wàn)平方米，位居全國(guó)第三。九個(gè)新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目分別為：優(yōu)客廣場(chǎng)科華店、光環(huán)購(gòu)物公園、溫江旭輝Cmall、東安天街、西源集、此地CyPARK、保利時(shí)光里、金牛招商花園城和天府招商花園城。隨著供給端不斷擴(kuò)容，成都消費(fèi)場(chǎng)景持續(xù)創(chuàng)新，打造垂直空間呈現(xiàn)mini口袋公園的光環(huán)購(gòu)物公園、融入卡皮巴拉主題樂(lè)園的天府招商花園城、結(jié)合騎行+公園特色的此地系。此外，成都首家市內(nèi)免稅店落戶(hù)仁恒置地廣場(chǎng)，將由中免集團(tuán)與本地國(guó)企成立合資公司共同運(yùn)營(yíng)，進(jìn)一步豐富需求更迭，體驗(yàn)至上為主，娛樂(lè)業(yè)態(tài)則屬增量業(yè)態(tài)，在全市購(gòu)物中心的占比從13.9%提升至14.7%,同比增加0.8個(gè)百分點(diǎn)。面對(duì)外部環(huán)境的波動(dòng)，消費(fèi)者對(duì)于情緒放松和娛樂(lè)社交等精神需求顯著感，折扣、平價(jià)服飾受青睞，高性?xún)r(jià)比服飾品牌與集合店積極開(kāi)店，如BIGOFFS超級(jí)折扣2024年新開(kāi)6家門(mén)店，單店面積在3,000平米左右；駱駝新店同樣迅速進(jìn)駐成都光環(huán)購(gòu)業(yè)性、功能性需求提升，為更多細(xì)分運(yùn)動(dòng)品牌打開(kāi)市場(chǎng)，許多小眾運(yùn)動(dòng)品牌首進(jìn)成都，如法國(guó)足護(hù)品牌SIDAS、瑞典牌作為當(dāng)下為數(shù)不多的擴(kuò)張業(yè)態(tài)，成為商場(chǎng)招引和調(diào)改重點(diǎn)，如成都萬(wàn)象城B館低區(qū)從精品女裝調(diào)整為運(yùn)動(dòng)戶(hù)外，引部分國(guó)內(nèi)潮牌積極布局線(xiàn)下門(mén)店，如：杭州潮牌Chinism四川首店進(jìn)駐濱江天街；國(guó)潮品牌BJHG中國(guó)首店進(jìn)駐東郊記憶等。此外，潮流品牌也逐漸從扎堆非標(biāo)項(xiàng)目擴(kuò)展至優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心，如FPA進(jìn)駐環(huán)貿(mào)ICD和MOF少女百貨進(jìn)駐世豪廣未來(lái)展望：成都將回歸低供應(yīng)時(shí)代，聚焦存量調(diào)改與核心自2012年起，成都進(jìn)入零售地產(chǎn)高供應(yīng)時(shí)代。過(guò)去13年間，『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)穩(wěn)居全國(guó)第三。2025-2028年，成都零售將再度回歸低供應(yīng)時(shí)代，年均供應(yīng)回落至40-45萬(wàn)平方米左右，約為高峰期的一半，商業(yè)開(kāi)發(fā)也停止向外無(wú)限制擴(kuò)張，并轉(zhuǎn)向在現(xiàn)有地理空間的布局加密。成都零售地產(chǎn)的供給側(cè)正悄然上演劇變，以‘量’的累積為始，歷經(jīng)‘型’的變化，最終實(shí)現(xiàn)‘質(zhì)’的飛躍，并從早期優(yōu)質(zhì)供應(yīng)不足的短缺困境，轉(zhuǎn)為階段性、區(qū)域性過(guò)剩的發(fā)展現(xiàn)狀。未來(lái)存量商業(yè)調(diào)改將成為市場(chǎng)發(fā)展主旋律，在零售地產(chǎn)資源頭部化、集中化的驅(qū)使下，頭部企業(yè)將成為主導(dǎo)市場(chǎng)未來(lái)走向的決定性力量。在新消費(fèi)、新動(dòng)能、新場(chǎng)景、新觸點(diǎn)等多方勢(shì)力角力下，成都消費(fèi)與商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將步入供需兩端的‘再平衡新階段。2024年，美庫(kù)青白江物流園、三井新津物流園兩個(gè)項(xiàng)目，戶(hù)行業(yè)在2024年經(jīng)歷較大更迭，一批新的市場(chǎng)需求在年內(nèi)涌現(xiàn)，對(duì)危機(jī)四伏的傳統(tǒng)零售業(yè)形成替代，倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)也在新老租戶(hù)交替中達(dá)到再平衡。在此背景下，成都高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)全年去化較為穩(wěn)定，凈吸納量同比增長(zhǎng)35.2%至32.9萬(wàn)平方米，帶動(dòng)整體空置率同比繼續(xù)下探1.7個(gè)百分點(diǎn)至6.7%,位近十年最低水平。再平衡一：平價(jià)量販零食取代傳統(tǒng)商超，加碼大面積倉(cāng)儲(chǔ)需求GeoQ智圖數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，全國(guó)38家連鎖超市品牌共計(jì)新開(kāi)店512家，關(guān)店835家，開(kāi)閉店比為0.61,傳統(tǒng)超市收縮趨勢(shì)較為明顯。與此相對(duì)，量販零食在2024年開(kāi)啟加速拓店模式。2024年前三季度，全國(guó)13家量販零食共計(jì)新開(kāi)門(mén)店數(shù)量6406家，閉店數(shù)量1477家，開(kāi)閉店比4.34,且線(xiàn)及二線(xiàn)城市占比約28%,三線(xiàn)及以下城市占比為65%,相較于傳統(tǒng)連鎖商超在新一線(xiàn)及二線(xiàn)城市51%的開(kāi)店占比，量販零食面向下沉市場(chǎng)的策略更加清晰。激進(jìn)的開(kāi)店速度，和廣泛的城市覆蓋面，讓各家零食企業(yè)的省級(jí)及區(qū)域級(jí)分撥倉(cāng)需求面積不斷增長(zhǎng)。年內(nèi)，零食有鳴、趙一鳴(合并零食很忙后)在成都持續(xù)錄得大面積擴(kuò)租，并從單點(diǎn)發(fā)展再平衡二：平價(jià)電商取代傳統(tǒng)電商，推動(dòng)快遞物流倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)增長(zhǎng)過(guò)去十年，中國(guó)快遞業(yè)務(wù)量高增長(zhǎng)的背后是蓬勃發(fā)展的中國(guó)電商產(chǎn)業(yè)，而隨著該賽道領(lǐng)跑者從傳統(tǒng)電商轉(zhuǎn)向平價(jià)電商，以京東物流和菜鳥(niǎo)物流為代表的傳統(tǒng)電商自有快遞物流業(yè)務(wù)開(kāi)始放緩，倉(cāng)儲(chǔ)需求停滯不前。而大量第三方快遞物流企業(yè)背靠GMV高增長(zhǎng)的平價(jià)電商平臺(tái)，業(yè)務(wù)量依然穩(wěn)中有升。不僅如此，平價(jià)電商遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)電商的退『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)讓逆向物流(商品從消費(fèi)者手里回運(yùn)至電商平臺(tái)商家的物流服務(wù)，通常服務(wù)于退換貨),這一小眾賽道的業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)壯大，進(jìn)一步推升市場(chǎng)快遞業(yè)務(wù)量。年內(nèi)快遞企業(yè)擴(kuò)2024年，受限于核心子市場(chǎng)(雙流、新都、龍泉驛)零散且分散的空置面積，以家電家具、快遞物流、量販零食、白酒為代表的大面積(超過(guò)一萬(wàn)平)倉(cāng)儲(chǔ)需求租戶(hù)將目光投向擁有大量可租賃面積且租金更低的外圈層非核心子市場(chǎng)，年內(nèi)簡(jiǎn)陽(yáng)、眉山、青白江等子市場(chǎng)去化顯著。但租戶(hù)較低的承租能力也讓全市平均凈有效租金降至18.5元/平方新周期：2025年起，市場(chǎng)供需趨于平衡，促消費(fèi)政策加力2025-2027年，成都物流地產(chǎn)市場(chǎng)將開(kāi)啟新周期，供需再度趨于平衡。供應(yīng)端，成都物流地產(chǎn)年均供應(yīng)量約30萬(wàn)平方米。需求端，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將“大力提振消費(fèi)、提高投資效益，全方位擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求”列為2025年度重點(diǎn)工作的首位。除了家電行業(yè)的以舊換新政策，2025年“國(guó)補(bǔ)”首次擴(kuò)圍至消費(fèi)電子行業(yè)。2024年，四川的消費(fèi)品補(bǔ)貼品類(lèi)已覆蓋16類(lèi)家電產(chǎn)品、12類(lèi)家居廚衛(wèi)產(chǎn)品和9類(lèi)智能家居產(chǎn)品。有效刺激了白色、黑色家電存儲(chǔ)和分撥中轉(zhuǎn)倉(cāng)儲(chǔ)需求。成都是中國(guó)西南地區(qū)消費(fèi)品交運(yùn)樞紐城市，消費(fèi)品行業(yè)長(zhǎng)期主導(dǎo)物流倉(cāng)儲(chǔ)需求，未來(lái)持續(xù)活躍的大宗商品及耐用消費(fèi)品升級(jí)消費(fèi)將為成都物流地產(chǎn)創(chuàng)造一系列增量需求。2024年主要數(shù)據(jù)市場(chǎng)展望2024年主要數(shù)據(jù)市場(chǎng)展望2024年主要數(shù)據(jù)空置率空置率租金市場(chǎng)展望『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)城市：重慶渝甲寫(xiě)供應(yīng)創(chuàng)新高，高標(biāo)倉(cāng)空置創(chuàng)新低，商業(yè)運(yùn)營(yíng)更替煥新2024年重慶“內(nèi)孵外引”,在城市產(chǎn)業(yè)招引與陸海新通道建設(shè)方面不斷取得新突破，產(chǎn)業(yè)鏈提質(zhì)擴(kuò)容，汽車(chē)產(chǎn)業(yè)動(dòng)能煥新，電子信息產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)，新材料產(chǎn)業(yè)茁壯成長(zhǎng)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：面臨供應(yīng)攀升和需求收縮的雙重壓力，租金加速下行；辦公樓改酒店的案例屢見(jiàn)不鮮。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：新增供應(yīng)放緩，存量市場(chǎng)開(kāi)啟新一輪調(diào)改周期；大面積娛樂(lè)和體驗(yàn)業(yè)態(tài)需求亮眼，疊加以?xún)r(jià)換量策略，空置率有所改善。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：高標(biāo)倉(cāng)全年凈新增租賃面積達(dá)53.5萬(wàn)平方米，達(dá)歷史第二高位，智能網(wǎng)絡(luò)新能源汽車(chē)制造與食品飲料構(gòu)成年內(nèi)最大需求主體。2024年，重慶持續(xù)壯大“33618”現(xiàn)代制造業(yè)集群體系，在汽車(chē)、半導(dǎo)體及先進(jìn)材料等重點(diǎn)領(lǐng)域推進(jìn)超過(guò)260個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，工業(yè)投資穩(wěn)步加速，為城市產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化升級(jí)注入全新動(dòng)能。同時(shí)，重慶積極推進(jìn)內(nèi)陸開(kāi)放高地建設(shè)，聚焦鐵路、軌道交通、機(jī)場(chǎng)及港口航運(yùn)等重大項(xiàng)目，加快陸海新通道建設(shè)步伐，為中西部城市聯(lián)通國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)、暢通供需循環(huán)發(fā)揮引領(lǐng)作用，吸引更多投資者和優(yōu)質(zhì)企業(yè)落地重慶，為下游房地產(chǎn)物業(yè)市場(chǎng)提供堅(jiān)實(shí)支撐。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)量創(chuàng)近7年新高，空置壓力加速辦公租金下行2024年甲級(jí)辦公樓新增供應(yīng)量達(dá)到自2017年以來(lái)的最高水平，全年共計(jì)錄得6個(gè)項(xiàng)目交付，總面積達(dá)34.1萬(wàn)平方米，帶動(dòng)全市甲級(jí)辦公樓存量升至393.9萬(wàn)平方米。其中，位于城北照母山的太陽(yáng)座、中央公園的渝富創(chuàng)新中心T1兩棟高品質(zhì)大樓年內(nèi)相繼交付，分別作為騰訊集團(tuán)、渝富集團(tuán)子公司自用大樓，合計(jì)貢獻(xiàn)約6.3萬(wàn)平方米凈吸納量。然而，租賃市場(chǎng)全年增量需求仍然疲軟，疊加退租頻發(fā)，需求面積增減基本抵消，凈吸納量的貢獻(xiàn)率接近于正負(fù)零。在供應(yīng)量攀升與需求端表現(xiàn)低迷的雙重影響下，重慶甲級(jí)辦公樓平均空置率上升3.2個(gè)百分點(diǎn)，收至30.0%。面臨去化壓力，降價(jià)策略迅速成為業(yè)主方的普遍選擇，一時(shí)間價(jià)格戰(zhàn)硝煙彌漫，市場(chǎng)平均賬面租金加速下行，同比跌幅擴(kuò)大至6.4%,年末收至72.7元/平方米/月?？萍蓟ヂ?lián)網(wǎng)、專(zhuān)業(yè)服務(wù)和金融業(yè)占比位居前三，小面積客戶(hù)仍是市場(chǎng)主流 (20.4%)和金融業(yè)(19.2%)仍然是全年租賃需求增量的前三大行業(yè)。具體來(lái)看，電商等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、在線(xiàn)教育和IT軟件業(yè)主導(dǎo)科技互聯(lián)網(wǎng)需求，分別占比30.1%,27.2%和21.5%;專(zhuān)業(yè)服務(wù)業(yè)中，教育、留學(xué)、旅游等消費(fèi)服務(wù)業(yè)擴(kuò)張性需求突出，而商務(wù)服務(wù)業(yè)則以律所的搬遷整合性需求為主，消費(fèi)服務(wù)業(yè)與律所的占比分別為54.3%和22.6%;金融業(yè)成交增量則主要由小額貸款、融資租賃等非傳統(tǒng)金融和保險(xiǎn)業(yè)推動(dòng)，分別占比45.4%和24.6%。整體而言，在企業(yè)降本增效策略下，整體辦公預(yù)算愈發(fā)收緊，300平方米及以下的小面積需求客戶(hù)仍為主流，數(shù)量占比64.4%,而1,000平方米以上面積需求的客戶(hù)占比下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，數(shù)量占比僅有4.9%?！涸佟黄胶鈢中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)城市旅游熱潮推動(dòng)酒店投資升溫，年末錄得數(shù)宗辦公樓改酒店案例重慶獨(dú)特的山水格局和極具特色的消費(fèi)場(chǎng)景造就了其作為網(wǎng)紅城市不可復(fù)制的流量密碼，帶動(dòng)近年來(lái)旅游熱潮。據(jù)重慶文旅委數(shù)據(jù)，僅2024年7月至8月之間，重慶便接待國(guó)15.3%和13.5%。城市旅游消費(fèi)熱潮帶動(dòng)酒店投資火熱，主要商務(wù)區(qū)年內(nèi)新增洲至奢選、英迪格等國(guó)際酒店集團(tuán)旗下酒店品牌首進(jìn)重慶。其中，部分酒店選擇優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓作為改造標(biāo)的。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，自2018年以來(lái)，重慶優(yōu)質(zhì)辦公樓改造酒店的總面積已超過(guò)19萬(wàn)平方米。未來(lái)展望展望2025年，預(yù)計(jì)重慶甲級(jí)辦公樓全年供應(yīng)總量將回落至8萬(wàn)平方米，同比下降76.5%。市場(chǎng)將迎來(lái)利于空置面積去化的窗口期，租金降幅有望收窄。此外，隨著重慶經(jīng)濟(jì)提速換擋、轉(zhuǎn)型向新，本地智能制造與商貿(mào)流通有望實(shí)現(xiàn)新一從宏觀(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，1-11月重慶市全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)1.44萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)3.8%,高出全國(guó)平均水平0.3個(gè)百分點(diǎn)。但增速較上年仍有所回落，居民消費(fèi)信心仍待提振。反應(yīng)在零售地產(chǎn)端可以看到，商場(chǎng)銷(xiāo)售承壓，市場(chǎng)仍延續(xù)“以?xún)r(jià)換量”的招商策略。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，重慶優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金下跌至345.3元/平方米/月，同比下降5.4%。2024年重慶市場(chǎng)僅錄得四個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，分別為凱德廣場(chǎng)九章、遠(yuǎn)東城、華宇廣場(chǎng)A館(原沙坪壩印象匯)及云領(lǐng)天街，總計(jì)帶來(lái)34.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，年供應(yīng)量錄得近5年新低。至年末，重慶優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)總存量增至909.4萬(wàn)平方米，突破900萬(wàn)大關(guān)，居全國(guó)第五。隨著供應(yīng)放緩，存量市場(chǎng)空置去化速率加快，疊加降價(jià)策略，服務(wù)、娛樂(lè)等大面積業(yè)態(tài)持續(xù)入住，2024年重慶優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)平均空置率同比回落1.8個(gè)百分點(diǎn)，修復(fù)至13.5%。重慶存量商業(yè)正加快調(diào)改節(jié)奏，部分項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)發(fā)生變動(dòng)。例如，二季度沙坪壩王府井百貨閉店退市；九龍坡區(qū)江廈-星光匯廣場(chǎng)被龍湖接管，更名為星匯天街，成為九龍坡區(qū)第三座龍湖天街；新光天地運(yùn)營(yíng)方變動(dòng)，臺(tái)灣新光三越集團(tuán)正式退出，運(yùn)營(yíng)將由重慶中渝物業(yè)發(fā)展全權(quán)接管；上海百聯(lián)集團(tuán)年末退出南坪百聯(lián)購(gòu)物中心，項(xiàng)目由業(yè)主接手過(guò)渡。同時(shí)，不少地標(biāo)和頭部項(xiàng)目在品牌調(diào)整和商場(chǎng)改造上都取得階段性成果，例如大都會(huì)廣場(chǎng)內(nèi)部持續(xù)改造并引入『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)北城天街開(kāi)啟20年以來(lái)力度最大、涉及最廣的全面升級(jí)。渝北區(qū)的SM廣場(chǎng)，將追加投資約2億元進(jìn)行整體的升級(jí)改造。解放碑地王廣場(chǎng)(原王府井百貨)將瞄準(zhǔn)二次元主題購(gòu)物中心重新打造。在消費(fèi)承壓的背景下，存量商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)二次元業(yè)態(tài)在渝擴(kuò)張迅猛，已形成觀(guān)音橋方圓LIVE和時(shí)代天街E館兩大聚集高地，品牌豐富度不斷提升，并引發(fā)周邊競(jìng)品跟風(fēng)。例如解放碑復(fù)悅薈、大都會(huì)廣場(chǎng)、觀(guān)音橋遠(yuǎn)東需求不斷提升，疊加商場(chǎng)“以?xún)r(jià)換量”的招商策略，服務(wù)身房、寵物店、臺(tái)球館、美容美發(fā)、VR娛樂(lè)等業(yè)圍擋，幫助購(gòu)物中心去化空置。但總體而言，增量需求普遍從高租金業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)向低租金業(yè)態(tài)，削弱空置率修復(fù)帶來(lái)成為優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)調(diào)改方向之一。萬(wàn)象城中區(qū)積極引入高化品牌，超20家國(guó)際高化品牌簽約或入駐。此外，星光68廣場(chǎng)地下高化專(zhuān)區(qū)亮相，光環(huán)購(gòu)物中心、新光天地等優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)持續(xù)引入國(guó)際美妝大牌。在頭部項(xiàng)目帶領(lǐng)下，重慶高化產(chǎn)助推戶(hù)外運(yùn)動(dòng)品牌擴(kuò)店需求。購(gòu)物中心正積極引入各類(lèi)運(yùn)動(dòng)品牌，例如南坪萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)專(zhuān)門(mén)打造運(yùn)動(dòng)專(zhuān)區(qū)，引入國(guó)內(nèi)外多個(gè)運(yùn)動(dòng)品牌。同時(shí)，細(xì)分運(yùn)動(dòng)領(lǐng)域的需求正不斷擴(kuò)大，也在持續(xù)擴(kuò)張。國(guó)內(nèi)品牌加推復(fù)線(xiàn)，例如安踏冠軍系列、2025年，重慶將迎來(lái)光環(huán)花園城、龍興天街、江岸天街等項(xiàng)目，多為頭部開(kāi)發(fā)商打造。但在消費(fèi)承壓的背景下，重慶零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨“招商難”的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。居民儲(chǔ)蓄意愿不斷增強(qiáng)，當(dāng)期消費(fèi)動(dòng)力受抑，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)降低租金等手段支持品牌，但市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)依然激烈，未來(lái)還將出現(xiàn)更多項(xiàng)目調(diào)改乃至關(guān)停，踩準(zhǔn)最新消費(fèi)趨勢(shì)與業(yè)態(tài)擴(kuò)張主力是招商的關(guān)鍵。通過(guò)空間改造、優(yōu)化服務(wù)等舉措，滿(mǎn)足消費(fèi)者日益多元的消費(fèi)需求，有助于提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。隨著國(guó)家一系列刺激政策落地，消費(fèi)信心有望逐步回暖，但強(qiáng)2024年，復(fù)星國(guó)藥空港物流園一期、順豐豐泰空港物流園積。全年凈吸納量同比顯著回升80.0%至53.5萬(wàn)平方米，為歷史同期第二高凈吸納量。汽車(chē)制造與食品飲料行業(yè)構(gòu)成年內(nèi)最大需求主體。遠(yuǎn)超新增供應(yīng)的需求量推動(dòng)全市整體空置率同比大幅下降8.9個(gè)百分點(diǎn)至14.1%,刷新近8年剛需消費(fèi)品支撐需求，以量販零食為首的食品飲料行業(yè)持2024年，重慶食品飲料的商品零售額始終保持高位增長(zhǎng)。年內(nèi)兼具平價(jià)與豐富品類(lèi)雙重屬性的量販零食和折扣超市業(yè)務(wù)增長(zhǎng)加速，涌現(xiàn)了較多大面積倉(cāng)儲(chǔ)需求。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年前三季度全國(guó)量販零食新開(kāi)門(mén)店6,406家，關(guān)閉門(mén)店1477家，開(kāi)閉店比高達(dá)4.34,且下半年量販零食品牌拓店速『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)慶共錄得266家量販零食門(mén)店開(kāi)業(yè)，位居全國(guó)首位。食品2024年，重慶兩大汽車(chē)制造商長(zhǎng)安和賽力斯憑借多個(gè)熱銷(xiāo)慶高標(biāo)倉(cāng)中的汽車(chē)零部件貨品亦不斷向新能源汽車(chē)產(chǎn)品更新迭代。在兩江龍興子市場(chǎng)，長(zhǎng)安深藍(lán)、阿維塔、賽力斯問(wèn)界等品牌的上游零部件供應(yīng)商的倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)攀升，逐漸填補(bǔ)傳統(tǒng)燃油車(chē)零部件隨產(chǎn)量下滑而萎縮的倉(cāng)儲(chǔ)面積。應(yīng)商庫(kù)存管理)企業(yè)已取代燃油車(chē)供應(yīng)商躋身高標(biāo)倉(cāng)主力域通達(dá)度、大量可租賃面積和較低的租金水平，空港子市場(chǎng)年內(nèi)成功吸引大量以量販折扣超市、家電零售為代表的大面積倉(cāng)庫(kù)需求客戶(hù)。由于距離魚(yú)嘴站(果園港專(zhuān)用線(xiàn))、魚(yú)嘴站(南貨場(chǎng))等鐵海聯(lián)運(yùn)口岸設(shè)施較近，空港子市場(chǎng)也成功吸納一批跨境貿(mào)易企業(yè)入駐。2024年，區(qū)域平均空置率從26.8%的高位急速下降至15.5%。然而，“低租金與性?xún)r(jià)比”仍是2024年重慶高標(biāo)倉(cāng)市場(chǎng)的主旋律，市場(chǎng)平均凈有效租金同比下跌12.9%,年末收至15.0元/平方米/月。展望未來(lái)，陸海物流通道擴(kuò)寬，跨境貨品倉(cāng)儲(chǔ)需求有望攀升2025年，重慶高標(biāo)倉(cāng)新增供料將顯著收縮，供應(yīng)端壓力緩解，租金降幅有望收窄。同期，伴隨陸海物流通道進(jìn)一步擴(kuò)寬，跨境貨品在重慶的存儲(chǔ)需求將進(jìn)一步攀升。2024年，陸海新通道鐵海聯(lián)運(yùn)班列保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，累計(jì)運(yùn)輸超24.9萬(wàn)標(biāo)箱，同比增長(zhǎng)39%。在重慶全部出口貨品中，機(jī)電產(chǎn)品(包含摩托車(chē)零配件、汽車(chē)零配件、發(fā)電機(jī)組、機(jī)械配件等通用機(jī)械產(chǎn)品)出口同比增長(zhǎng)6.1%,占出口總值的90%;手機(jī)、汽車(chē)出口增速也高出全國(guó)同類(lèi)商品整體水平。未來(lái)陸海新通道六大站點(diǎn)協(xié)同發(fā)展，其中空港子市場(chǎng)區(qū)位集合了中歐班列、長(zhǎng)江水道、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)等公鐵水空聯(lián)運(yùn)物流資源，將持續(xù)吸附更多國(guó)際貨代、跨境物流、供應(yīng)2024年主要數(shù)據(jù)市場(chǎng)展望·2025年，預(yù)計(jì)重慶甲級(jí)辦公樓全年供應(yīng)量?jī)H有8萬(wàn)平方米，同比將顯著下降，全市將迎來(lái)空置去化的窗口期，租金降幅有望收窄。·此外，隨著重慶經(jīng)濟(jì)提速換擋、轉(zhuǎn)型向新，本地智能制造與商貿(mào)流通有望實(shí)現(xiàn)新一輪突破，驅(qū)動(dòng)辦公樓市場(chǎng)需求轉(zhuǎn)跌為漲。2024年主要數(shù)據(jù)·在消費(fèi)承壓的背景下，重慶零售地產(chǎn)市場(chǎng)仍面臨“招商難”的市場(chǎng)挑戰(zhàn)。強(qiáng)大的招商和運(yùn)營(yíng)能力仍是項(xiàng)目穿越周期的核心驅(qū)動(dòng)力。2024年主要數(shù)據(jù)2024年主要數(shù)據(jù)·其中空港子市場(chǎng)區(qū)位集合了中歐班列、長(zhǎng)江水道、江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)等公鐵水空聯(lián)運(yùn)物流資源，將持續(xù)吸附更多國(guó)際貨代、跨境物流、供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)的儲(chǔ)存需求。識(shí)別二維碼獲取完整報(bào)告識(shí)別二維碼獲取完整報(bào)告閱讀預(yù)覽報(bào)告『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)城市：西安辦公空置攀升，地標(biāo)商業(yè)激發(fā)零售活力，物流倉(cāng)儲(chǔ)企穩(wěn)改善2024年，西安聚力推進(jìn)科技創(chuàng)新、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系完善、改革開(kāi)放等“八個(gè)新突破”重點(diǎn)工作，在新能源汽車(chē)、半導(dǎo)體、光伏等高科技產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)健增長(zhǎng)，估值240億元的芯片龍頭企業(yè)申報(bào)上市，比亞迪西安工業(yè)園新能源汽車(chē)產(chǎn)量首次超過(guò)100萬(wàn)輛。2024年內(nèi)，多個(gè)大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，推動(dòng)了“首店經(jīng)濟(jì)”和消費(fèi)的增長(zhǎng)?；仡?024年，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)：需求落后年初預(yù)期，市場(chǎng)成交活躍度下降，新增供應(yīng)激增，租金下跌。優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)：消費(fèi)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，情緒價(jià)值消費(fèi)崛起，商品零售消費(fèi)低迷，正餐退潮引關(guān)注。整體租賃需求疲軟，運(yùn)營(yíng)商承壓降租以提升入駐率，全市空置率同比回落。物流地產(chǎn)市場(chǎng)：新能源汽車(chē)供應(yīng)鏈不斷完善，西北地區(qū)線(xiàn)上消費(fèi)加速，帶動(dòng)西安倉(cāng)儲(chǔ)需求持續(xù)活躍。2024年，西安基礎(chǔ)設(shè)施和配套資源建設(shè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)T5航站樓正式落成，面積超過(guò)現(xiàn)有三個(gè)航站樓面積之和，地鐵8號(hào)線(xiàn)開(kāi)通使得西安正式邁入“地鐵環(huán)線(xiàn)時(shí)代”,位于浐灞國(guó)際港的城市文化地標(biāo)——長(zhǎng)安云和長(zhǎng)安書(shū)院也即將投入使用。西安在新一輪產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中扮演重要角色，產(chǎn)業(yè)鏈中上游的完善推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)，為辦公市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展注入新動(dòng)能。商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)地標(biāo)綜合體開(kāi)業(yè)，吸引更多國(guó)際、潮流品牌進(jìn)駐西安，推動(dòng)城市商業(yè)邁上新臺(tái)階。產(chǎn)業(yè)與物流地產(chǎn)基本面持續(xù)改善，西安市場(chǎng)不斷吸引更多投資者關(guān)注。2025年，期待西安的城市競(jìng)爭(zhēng)力在多個(gè)維度實(shí)現(xiàn)質(zhì)的飛躍，成為企業(yè)西進(jìn)中國(guó)、投資西部的窗口與門(mén)戶(hù)。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)供應(yīng)端爆發(fā)致空置率進(jìn)一步攀升，需求端持續(xù)疲軟，租金加速下行2024年全年，西安辦公樓市場(chǎng)需求遠(yuǎn)低于預(yù)期，退租高企，新租成交數(shù)據(jù)較為低迷，全年凈吸納量?jī)H錄得2.4萬(wàn)平方米，不足2023年同期的兩成，處于歷史低位。上半年，得益于個(gè)別超萬(wàn)平米的大面積成交，空置率在上半年累計(jì)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)。進(jìn)入下半年，增量需求明顯下滑，企業(yè)觀(guān)望情際金融中心兩個(gè)項(xiàng)目入市，近24萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)推升空置率于年末收至33.4%,同比上升6.2個(gè)百分點(diǎn)。需求端持續(xù)疲軟，乙級(jí)辦公樓和產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借價(jià)格優(yōu)勢(shì)，分流部分旨在“降本增效”的甲級(jí)辦公樓客戶(hù)。與此同時(shí)，聯(lián)合辦公及二房東低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)加劇了業(yè)主對(duì)市場(chǎng)悲觀(guān)的預(yù)期，全年甲級(jí)辦公樓平均租金報(bào)88.2元/平方米/月，同比下降5.8%,近五年來(lái)首次跌破90元/平方米/月?！そ鹑谛袠I(yè)重回成交榜首，傳統(tǒng)金融引領(lǐng)辦公需求2024年，金融業(yè)以接近20%的占比穩(wěn)居新租成交各行業(yè)之首。值得注意的是，“降本增效”依然是企業(yè)搬遷的主要驅(qū)動(dòng)力，金融企業(yè)由于早期租賃成本過(guò)高，在當(dāng)前市場(chǎng)窗口期，紛紛選擇換租以降低成本。一方面，得益于某大型傳統(tǒng)金融企業(yè)總部改造釋放了超過(guò)一萬(wàn)平方米的偶發(fā)性搬遷需求；另一方面，由于政府密集發(fā)布了一系列旨在穩(wěn)定金融行業(yè)的利好政策，傳統(tǒng)金融業(yè)展現(xiàn)出了相對(duì)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)，以銀行、保險(xiǎn)、證券為代表的細(xì)分行業(yè)成交占比高達(dá)近15%,在新設(shè)和擴(kuò)張的成交類(lèi)型中，傳統(tǒng)金融占比超過(guò)70%?！涸佟黄胶鈢中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)同為辦公樓傳統(tǒng)支柱領(lǐng)域，與金融行業(yè)的活躍態(tài)勢(shì)形成鮮明對(duì)比，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)在2024年表現(xiàn)略顯遜色。繼地產(chǎn)建筑行業(yè)之后，科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)全年退租占比高達(dá)約17%,在各行業(yè)退租總面積中排名第二。越來(lái)越多在線(xiàn)教育機(jī)構(gòu)采取更為保守的運(yùn)營(yíng)策略，紛紛轉(zhuǎn)向租金低廉的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或乙級(jí)辦公樓。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年在線(xiàn)教育退租面積在科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)中占比超過(guò)20%。除了“降本增效”這一核心驅(qū)動(dòng)因素外，政策補(bǔ)貼的吸引及產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)也是一些科技公司選擇搬遷至產(chǎn)業(yè)園區(qū)的重要考量。產(chǎn)業(yè)園區(qū)憑借與科技企業(yè)高度契合的產(chǎn)品配置，加之日益完善的配套設(shè)施及便捷的交通條件，其分流甲級(jí)辦公樓客戶(hù)的趨勢(shì)將愈發(fā)顯著。未來(lái)展望：供應(yīng)潮來(lái)臨，競(jìng)爭(zhēng)加劇，辦公樓租金或加速下跌2025年，預(yù)計(jì)西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)近40萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，加之2024年第四季度新入市的辦公樓和第三方辦公運(yùn)營(yíng)商分流客戶(hù)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨白熱化。預(yù)計(jì)至2025年末，甲級(jí)辦公樓租金跌幅料將進(jìn)一步擴(kuò)大。隨著更多優(yōu)質(zhì)辦公項(xiàng)目入市，市場(chǎng)價(jià)格分化將愈發(fā)明顯。一方面，具備優(yōu)越硬件條件和完善配套設(shè)施的地標(biāo)項(xiàng)目，應(yīng)著力提升資產(chǎn)管理能力，守住基本盤(pán)；另一方面，針對(duì)一些地段處于劣勢(shì)，樓齡相對(duì)老舊的項(xiàng)目，則需深入挖掘自身亮點(diǎn)，以吸引和留住客戶(hù)。市場(chǎng)修復(fù)是長(zhǎng)期的過(guò)程，面對(duì)不斷變化的市場(chǎng)環(huán)境，業(yè)主需要及時(shí)調(diào)整租賃策略，勇于擁抱變居民預(yù)防性?xún)?chǔ)蓄意愿增強(qiáng)，消費(fèi)需求減弱，消費(fèi)者信心指數(shù)持續(xù)處于榮枯線(xiàn)之下。1-11月，西安限額以上消費(fèi)品零售額同比下降1.1%。消費(fèi)不足導(dǎo)致品牌租賃需求縮減，且不少商場(chǎng)全年?duì)I業(yè)額錄得同比下滑，品牌拓店更趨謹(jǐn)慎，迫使商場(chǎng)持續(xù)降租以提升入駐率。至年末西安優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心首層平均租金同樣本同比下降5.4%,報(bào)349.7元/平方米/月?！耙?xún)r(jià)換量”策略在一定程度上推動(dòng)空置率回落，西至10.6%。2024年西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)僅三個(gè)新項(xiàng)目入市，項(xiàng)目數(shù)較2023年明顯下滑，但項(xiàng)目體量均超15萬(wàn)平方米，總計(jì)帶來(lái)52.8萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。面對(duì)具有挑戰(zhàn)的外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，知名開(kāi)發(fā)商優(yōu)秀的招商運(yùn)營(yíng)能力凸顯，支撐薈聚、萬(wàn)象城和未央天街如期開(kāi)業(yè)，為西安零售市場(chǎng)注入新動(dòng)能。其余部分本地開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，因招商進(jìn)度未及預(yù)期而延遲開(kāi)『再』平衡|中國(guó)西部商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望華西區(qū)將有限預(yù)算轉(zhuǎn)向娛樂(lè)、服務(wù)等門(mén)類(lèi)，同時(shí)面積需求較大的體驗(yàn)業(yè)態(tài)恰好迎合商場(chǎng)降低空置率的需求。因此，年內(nèi)錄得娃娃機(jī)、電玩城、KTV