深圳市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢分析2024年年報(bào)

1ONE宏觀動(dòng)態(tài)一、政策總結(jié)：全國政策全國房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松歷經(jīng)四年；2024年定調(diào)：止跌回穩(wěn)多頭緊縮，強(qiáng)力監(jiān)管，行業(yè)去杠桿保障體系構(gòu)建防范房企風(fēng)險(xiǎn)2023.1-6三箭齊發(fā)支持房企融資2022.10-12保交樓、穩(wěn)民生政策2022.7-9市場調(diào)控限制拿地支出2021.7市場調(diào)控打擊學(xué)區(qū)炒房2021.4供地管理土地兩集中2021.3銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度2020.12三道紅線房企融資收緊2020.8政策基調(diào)不斷轉(zhuǎn)向支持合理住房需求，政策正式迎來轉(zhuǎn)向。寬松，止跌回穩(wěn)支持住房需求降低購房門檻城市自主調(diào)控利率大幅下調(diào)2024.1-2兩會(huì)定調(diào)，未來政策將持續(xù)寬松2024.3推動(dòng)城市開展收購存量房用作保障性住房2024.6因城施策調(diào)整限購政策；完善房地產(chǎn)稅收制度2024.7推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展2024.7“四支箭”，首付比例、金融政策期限、保障房再貸款、利率定價(jià)機(jī)制等多項(xiàng)金融舉措推出2024.9政治局會(huì)議重申“穩(wěn)住樓市”，持續(xù)用力推動(dòng)止跌回穩(wěn)，加力實(shí)施城中村和危舊房改造，充分釋放剛性和改善性住房需求潛力2024.12優(yōu)化政策、化解風(fēng)險(xiǎn)、全面放開一、政策總結(jié)：年內(nèi)中央及一線城市核心政策5月17日，中央推出降首付比例、取消利率下限等史上最強(qiáng)"救市"引導(dǎo)政策。各大一

線城市積極跟進(jìn)中央“四箭齊發(fā)”指引，從金融+政策兩端松綁樓市中央通過取消房貸利率下限、降低公積金貸款利率、降低首付比例等措施穩(wěn)定房地產(chǎn)市場央行：取消利率下限，因城施策優(yōu)化房貸利率“5.28”新政，優(yōu)化限購及金融政策2.分區(qū)優(yōu)化住房限購：非深戶在非核心區(qū)購房，社保年限3年改1年；深戶2胎增購1套房產(chǎn)；企業(yè)可入場持有住宅。01取消首二套商貸利率下限，各省因下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25套及以上住房并結(jié)清貸款的，可申請貸款等；提供6個(gè)月連續(xù)社保記錄可購買住房；多主體轉(zhuǎn)讓名央行等：降低首二套商貸首付比下住房手續(xù)時(shí)不再審核不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證時(shí)間；023.科學(xué)調(diào)控住宅用地供應(yīng)：步完善“保障+市場”的住房供應(yīng)體系。首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%；二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%；“5.28”新政，多措并舉、松綁樓市03保交房會(huì)議：保交房、消化存量商品房扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作；繼續(xù)做好房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范處置，扎實(shí)推進(jìn)“三大工程”；提高貸款額度等；2.優(yōu)化住房限購：非滬戶購房，社保年限5年改3年，非核心區(qū)購房可3年改2年、2年改1年；擴(kuò)大單身人士購房區(qū)域；取消離異合并計(jì)算；3.支持多子女家庭改善需求：二孩以上購房者（含非本市戶籍）均可增購一套住房，優(yōu)化首套認(rèn)定?！?.26”新政，多措并舉、松綁樓市04央行：設(shè)立3000億保障房再貸款再貸款規(guī)模3000億元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。2.支持多子女家庭改善需求：對(duì)北京市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買第二套住房的，在個(gè)人住房貸款中將認(rèn)定為首套住房；3.支持以舊換新：優(yōu)先推動(dòng)舊房交易，成功出售后，相關(guān)訂金轉(zhuǎn)為購買新房的首付款；如在一定時(shí)期內(nèi)未能出售的，無條件退還訂金。一、政策總結(jié)：年內(nèi)中央及一線城市核心政策9月26日，中央定調(diào)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，通過降利率、降首付等繼續(xù)加碼，政策寬松力度空前；各一線城市迅速響應(yīng)中央號(hào)召，從取消限購、優(yōu)化信貸及利率、調(diào)整稅收等方面優(yōu)化刺激

政策中央定調(diào)止跌回穩(wěn)，通過金融、政策支持等推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式“9.29”新政，多措并舉、松綁樓市非限購區(qū)取消社保個(gè)稅要求；首付比例降為20%；9月24日，央行降存量房貸利率權(quán)登記證書后，可上市交易；存量房貸利率預(yù)計(jì)降幅約為0.5%；二下調(diào)到15%，統(tǒng)一首套房和二套房的“9.29”新政，力度空前，取消限購9月26日，中央政治局—房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)①對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量；不再審核購房資格，不再限制購房套數(shù)。②加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地；③調(diào)整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善士地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！?.29”新政，調(diào)整限購，降低首付2.降首付：首套首付比例降為15%，二套首付比例降為20%；3.住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由5年調(diào)整到2年。9月29日，央行降存量房貸利率，取消定價(jià)周期完善商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)機(jī)制，取消房貸利率重定價(jià)周期最短為一年的限制，借貸雙方自主協(xié)商確定重定價(jià)周期?！?.30”調(diào)整限購，降低首付2.調(diào)整住房限購：縮短非京籍居民購買住房所需繳納社?；騻€(gè)稅年限，五環(huán)內(nèi)3年，五環(huán)外2年；3.取消普通住房和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)一、政策總結(jié)：金融支持今年以來5年期以上LPR調(diào)降三次，年內(nèi)累計(jì)調(diào)降0.6%。目前貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.10%（較年初降0.35%），5年期以上LPR為3.60%（較年初降0.60%）。今年以來5年期以上LPR調(diào)降三次。貨幣政策今年以來LPR走勢把促進(jìn)物價(jià)合理回升作為重要考量，更加注重發(fā)揮利率等價(jià)格型調(diào)控工具的作用4.40%4.20%3.95%3.95%3.95%3.95%3.95%3.85%3.85%3.85%?降準(zhǔn)：9月27日，央行已下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)年底前視市場流動(dòng)性情況，擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。3.90%?降息：10月21號(hào)公布的貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）下行0.25個(gè)百分點(diǎn)。3.60%3.60%3.60%3.45%3.45%3.45%3.45%3.45%3.45%商業(yè)銀行存款利率下調(diào)3.35%3.35%3.35%3.40%3.10%3.10%3.10%存款利率不斷下調(diào)的背后是銀行業(yè)愈發(fā)凸顯的息差壓力，今年二季度商業(yè)銀行凈息差為1.54%，處于歷史低位，且偏離1.8%的警2.90%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月戒水平2024年?活期存款利率：下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，從0.15%調(diào)整為0.1%。?定期存款利率：定期存款利率均下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。調(diào)整后，一年期1.1%。二年期1.2%。三年期1.5%。五年期1.55%。一、政策總結(jié)：深圳政策5月，深圳7區(qū)松綁限購，并調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策，將存量與增量消化相結(jié)合，加大去庫存力度，解決新市民居住問題分區(qū)優(yōu)化住房限購政策深圳市2024年5月信貸政策優(yōu)化對(duì)比表類別調(diào)整時(shí)間調(diào)整前調(diào)整后ü部分限購區(qū)：鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、首付比例商貸利率5月28日首套30%首套20%二套40%二套30%首套LPR-10BP（3.85%）首套LPR-45BP（3.50%）二套LPR+30BP（4.25%）二套LPR-5BP（3.90%）01龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)ü非深戶居民限購1套住房。在部分限購區(qū)內(nèi)購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續(xù)繳納個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)證明；在限購區(qū)購房仍為3年。ü有兩個(gè)及以上未成年子女的深戶家庭，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政公積金貸款利率（5年以上）5月18日首套3.1%首套2.85%二套3.575%二套3.325%策的基礎(chǔ)上，可在部分限購區(qū)再購買1套住房。調(diào)整企事業(yè)單位購買商品住房政策深圳5月分區(qū)限購地圖02ü同時(shí)滿足設(shè)立年限滿1年、在本市累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬元人民幣、員工人數(shù)10名及以上條件的企事業(yè)單位，可在部分限購區(qū)內(nèi)購買商品住房，用于解決員工住房等需求。提升存量房交易便利化寶安區(qū)(新安、西鄉(xiāng)街道)03ü支持在本市有開發(fā)項(xiàng)目的房企以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)開展商品住房“收舊換新”和“以舊換新”工作。ü對(duì)于實(shí)施“收舊換新”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，收購換房人舊房時(shí)不受本市關(guān)于企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位購房政策的限制。限購區(qū)部分限購區(qū)不限購區(qū)一、政策總結(jié)：深圳政策8月，深安居出臺(tái)的收儲(chǔ)商品房用作保障房通告，開啟“以購代建”模式，積極構(gòu)建“保障+市場”住房供應(yīng)體系u房源征集范圍：?深圳市（不含深汕特別合作區(qū)）范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或深圳開啟保障房“以購代建”?位置合適。處于交通便利、配套設(shè)施較為齊全的區(qū)位，貼近區(qū)域發(fā)展核心片區(qū)，具備產(chǎn)業(yè)基8月7日，深圳市安居集團(tuán)發(fā)布《關(guān)礎(chǔ)、發(fā)展優(yōu)勢；于收購商品房用作保障性住房的征?戶型面積合適。原則上項(xiàng)目（房源）主力戶型面積應(yīng)滿足我市保障性住房戶型、面積（65集通告》，宣布擬開展收購商品房平方米以下）要求；?生活便利。周邊交通便利，臨近地鐵口、公交站，具備基礎(chǔ)設(shè)施、生活配套相對(duì)完善等宜居用作保障性住房工作，現(xiàn)向深圳市條件；域征集商品房用作保障性住房項(xiàng)目。?手續(xù)齊全。擬收購項(xiàng)目須四證齊全，保證項(xiàng)目的合法合規(guī)性，滿足金融機(jī)構(gòu)的貸款要求。一、政策總結(jié)：深圳政策9月，深圳房地產(chǎn)優(yōu)化政策u2、為何取消商品住房和商務(wù)公寓轉(zhuǎn)讓限制？原有政策：商品住房拿證3年后、商務(wù)公寓拿證5年后調(diào)整后：商品住房、商務(wù)公寓拿不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記證書后，即可上市交易促進(jìn)商品住房和商務(wù)公寓流通轉(zhuǎn)讓，活躍房地產(chǎn)市場u1、優(yōu)化分區(qū)住房限購政策進(jìn)行了哪些調(diào)整？u3、對(duì)商品住房和商務(wù)公寓價(jià)格備案流程做了哪些優(yōu)化？原有政策：開發(fā)商申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊同類在售或二手項(xiàng)目價(jià)格的，不予備案

戶籍家庭情況全市非核心區(qū)購房上限調(diào)整后：開發(fā)商自主合理確定銷售價(jià)格

單身調(diào)節(jié)市場的作用，也是鼓勵(lì)房企“優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”單身+2孩原有政策（5月6日）深戶家庭家庭+2孩年限？非深戶（核心區(qū)3年社保，非核心區(qū)1年社保）單身家庭足居民合理住房需求戶籍家庭情況全市非核心區(qū)購房上限u5、對(duì)個(gè)人住房貸款政策進(jìn)行了哪些優(yōu)化？單身1+12深戶家庭2+13調(diào)整后單身1/1（9月29日）非深戶單身+2孩2/2（核心區(qū)1年社保，家庭1/1非核心區(qū)不用社保）家庭+2孩2/2在保留限購套數(shù)的前提下，增加了深戶在非核心區(qū)的購房套數(shù)，增加了非深戶多孩家庭購房套數(shù)。①首付比例，首套15%，二套20%②有住房無貸款或有1套貸款，新購住房適用二套政策③有二孩及以上的購買二套房，適用首套政策④深汕首套二套統(tǒng)一首付15%，取消利率下限降低居民購房資金門檻，有利于釋放剛性和改善性住房需求u6、如何加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？明確推進(jìn)現(xiàn)房銷售、充分發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制作用、完善“市場+保障”住房供應(yīng)體系等內(nèi)容，進(jìn)一步穩(wěn)定市場預(yù)期一、政策總結(jié)：深圳購房政策深圳市限購限貸表深圳限購地圖區(qū)域戶籍家庭情況深圳住房套數(shù)可購買套數(shù)最低首付比例商貸利率單身（無未成年子女）無房11.5成首套利率1套0禁止購買深汕深戶（無需個(gè)稅/社保證明）已婚無未成年子女、已婚/單身有1位未成年子女家庭無房21.5成首套利率家庭1套12成二套利率家庭2套及以上0禁止購買光明區(qū)寶安區(qū)寶安區(qū)新安、西鄉(xiāng)南山區(qū)龍華區(qū)福田區(qū)羅湖區(qū)龍崗區(qū)鹽田區(qū)坪山區(qū)大鵬新區(qū)福田、南山、羅湖、寶安（新安街道、西鄉(xiāng)街道）非深戶（提供購房之日前在深圳連續(xù)繳納12個(gè)月的個(gè)稅或社保證明）已婚/單身有2個(gè)及以上未成年子女已婚/單身無未成年子女已婚/單身有2位及以上未成年子女單身（無未成年子女）家庭無房21.5成首套利率家庭1套11.5成首套利率家庭2套及以上0禁止購買家庭無房11.5成首套利率家庭1套0禁止購買家庭無房21.5成首套利率家庭1套11.5成首套利率家庭2套及以上0禁止購買無房21.5成首套利率1套12成二套利率深戶家庭可買2套，深戶單身可買1套;非深戶1年社?？少I1套，有2個(gè)及以上未成年子女的，可再多買1套深戶家庭可買3套，深戶單身可買2套;非深戶可買1套，有2個(gè)及以上未成年子女的，可再多買1套家庭無房31.5成首套利率已婚無未成年子女、已婚/深戶（無需個(gè)稅/社保證家庭1套22成二套利率單身有1位未成年子女明）家庭2套12成二套利率家庭無房31.5成首套利率鹽田、龍崗、龍華、已婚/單身有2個(gè)及以上未家庭1套21.5成首套利率家庭2套12成二套利率家庭無房11.5成首套利率家庭1套及以上0禁止購買家庭無房21.5成首套利率家庭1套11.5成首套利率家庭2套及以上0禁止購買坪山、光明、大鵬、成年子女寶安（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）已婚/單身無未成年子女非深戶（無需個(gè)稅/社保證明）已婚/單身有2位及以上未成年子女企事業(yè)單位(需同時(shí)滿足:設(shè)立滿1年;本市累計(jì)繳納稅款100萬元;10名不限制及以上員工)一、政策總結(jié)：深圳購房政策深圳最新首付及房貸利率表深圳市房貸利率歷史走勢時(shí)間5年以上LPR利率下限水平首套利率類型首套最低首付首套利率二套最低首付二套利率存量首套利率存量二套利率2016.07.13之前/基準(zhǔn)利率0.7倍/商業(yè)貸款15%LPR-45bp(3.15%)20%LPR-5bp(3.55%)LPR-30bp(3.3%)LPR-5bp(3.55%)2016.07.13/基準(zhǔn)利率0.9倍/2017.05.26/基準(zhǔn)利率0.95倍/2019.10.084.85%LPR+30BP5.15%公積金貸款20%2.85%30%3.33%//2019.11.204.80%LPR+30BP5.10%深圳公積金首套貸款額度2020.02.204.75%LPR+30BP5.05%2020.04.204.65%LPR+30BP4.95%商業(yè)貸款2022.01.204.60%LPR+30BP4.90%申請人住房類型家庭人口最高可貸額度公積金余額要求2023.06.204.20%LPR+30BP4.50%個(gè)人名義（單身、2023.09.294.20%LPR-10BP4.10%離異、喪偶）首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上65萬4.65萬2024.02.203.95%LPR-10BP3.85%首套住房+綠色建筑二首套住房2022.05.204.45%LPR+30BP4.75%2022.08.224.30%LPR+30BP4.60%1個(gè)或無未成年子女60萬4.3萬生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年65萬4.65萬子女星級(jí)以上生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年子女70萬5萬2024.05.293.95%LPR-45BP3.50%2024.07.223.85%LPR-45BP3.40%1個(gè)或無未成年子女108萬7.72萬2024.10.213.60%LPR-45BP3.15%家庭名義（已婚家庭）首套住房首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年子女首套住房+綠色建筑二星級(jí)以上117萬8.36萬生育二孩及以上，且至少1個(gè)未成年子女126萬9萬117萬8.36萬公積金貸款（首套）2015.05.113.25%3.75%2015.06.283.00%3.50%2015.08.262.75%3.25%2022.10.012.60%3.10%2024.05.182.35%2.85%2TWO土地市場二、土地市場2024年，深圳市土地成交49宗，規(guī)劃建筑面積635萬㎡，出讓金額415億元。土地出讓建面在2022年達(dá)到高點(diǎn)后下降，在嚴(yán)控增量的導(dǎo)向下，今年2024年土地的出讓建筑面積相較于去年2023年大幅減少，土地幾近減半。盡管出讓減少，但量少質(zhì)優(yōu)，2024年12月由華潤和中海聯(lián)合拿下南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，建面26.3萬㎡，出讓金額185.12億元，單塊地塊的出讓金額占到了全年土地出讓總金額的45%。深圳市近年土地出讓走勢成交建筑面積（萬㎡）出讓金額（億元）1800110612001045

97815009001200

733900600122714974224151236600998300

706635

300002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、土地市場土地成交建筑面積前三名區(qū)域?yàn)樯钌?、寶安、南山，前三區(qū)域出讓建面占全市55%。2024年深圳各區(qū)土地成交情況2024年成交情況區(qū)域成交宗數(shù)較20年全年深汕合作區(qū)121%寶安區(qū)109%南山區(qū)523%龍華區(qū)5-464.71-13%53.6366%成交宗數(shù)47宗較去年↓19宗龍崗區(qū)3-1164.02-83%5.70-87%成交建面634.67萬㎡光明區(qū)3-752.48-58%2.90-97%較去年49%前海3-442.64-45%19.87-89%坪山區(qū)3-830.77-83%1.88-92%鹽田區(qū)1113.47--1.53--福田區(qū)205.68-1%4.54574%成交金額415.90億大鵬新區(qū)102.05--0.10--較去年1%羅湖區(qū)101.93-70%0.87-26%深圳市總計(jì)49-19634.67-49%415.90-1%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月二、土地市場深圳土地出讓結(jié)構(gòu)調(diào)整，住宅用地出讓占比減少，產(chǎn)業(yè)用地出讓占比擴(kuò)大土地2024年，深圳住宅用地出讓6宗，出讓建面88.81萬㎡，占比14%；商業(yè)用地出讓6宗，建面31.01萬㎡，占比5%；產(chǎn)業(yè)用地出讓

37宗，出讓建面514.85萬㎡，占比81%.深圳市近年各類用地出讓占比（建筑面積）住宅用地商業(yè)用地產(chǎn)業(yè)用地100%32%80%

48%58%64%14%

60%81%88%6%40%15%

4%20%0%27%54%46%32%5%2%10%14%2019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、土地市場住宅用地出讓面積2021年達(dá)到高峰后連降3年，近兩年推出住宅用地量少質(zhì)優(yōu)，樓面地價(jià)上升。2024年，深圳住宅用地出讓6宗，建面88.81萬㎡，樓面地價(jià)38988元/㎡；土地商業(yè)用地出讓6宗，建面31.01萬㎡，樓面地價(jià)元/㎡；產(chǎn)業(yè)用地出讓37宗，出讓建面514.85萬㎡，樓面地價(jià)618元/㎡。深圳市近年各類用地出讓建筑面積及樓面地價(jià)1200450001000400003500080030000600250002000040015000200100005000002019年2020年2021年2022年2023年2024年住宅用地出讓面積189.75537.13565.37472.5129.0488.81商業(yè)用地出讓面積106.43138.5773.1660.8920.7231.01產(chǎn)業(yè)用地出讓面積409.47321.8588.94963.281085.79514.85住宅用地樓面地價(jià)240381492617371155822421538988商業(yè)用地樓面地價(jià)131391551310656120211453611841產(chǎn)業(yè)用地樓面地價(jià)33508867881751728618備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場住宅用地出讓量在2023年斷崖式下降，近兩年由于推出的地塊質(zhì)量較高，樓面地價(jià)上升。住宅2024年，深圳住宅用地出讓6宗，規(guī)劃建面88.81萬㎡，同比減少31.18%。2024年由于南山區(qū)的T107-0107地塊樓面2024年，深圳住宅用地出讓樓面地價(jià)為38988元/㎡，由于近兩年推出的住宅用地?cái)?shù)量有限且地理位置較為用地溢價(jià)46.32%的結(jié)構(gòu)性拉升影響，2024年住宅用地整體溢價(jià)率為24.50%。地價(jià)優(yōu)越，出讓樓面地價(jià)較高，造成一手住宅的售價(jià)與樓面地價(jià)之間的差額正在縮小的表象。深圳市近年住宅用地出讓情況深圳市近年住宅用地出讓情況住宅用地樓面地價(jià)一手住宅成交均價(jià)60030.00%50025.00%40020.00%8000070000600005459352938613196751659529544505000030015.00%389884000020010.00%1005.00%300002000024038149261737115582242151000000.00%2019年2020年2021年2022年2023年2024年0出讓建面（萬㎡）189.75537.13565.37472.5129.0488.812019年2020年2021年2022年2023年2024年溢價(jià)率28.43%22.48%11.06%9.14%10.23%24.50%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月二、住宅用地市場2024年，深圳住宅用地出讓6宗，其中位于南山區(qū)粵海街道T107-0107地塊，歷經(jīng)近一個(gè)半小時(shí)、近300輪激烈競價(jià)，由華潤和中海集團(tuán)聯(lián)合以185.12億元競得，溢價(jià)率46.32%，地塊成交價(jià)刷新深圳宅地成交總價(jià)新高，該地塊以“價(jià)高者得”原則確定競得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，亦不受“90/70”政策限制。2024年深圳市住宅用地出讓明細(xì)宗地編號(hào)區(qū)域競得人占地面積容積率建筑面積公告時(shí)間土地總價(jià)樓面地價(jià)溢價(jià)率備注A808-0025龍華區(qū)中建三局,湖北文旅建發(fā)4.684.6321.662024-01-25517900239140.19最高限制地價(jià)：594400萬元。A001-0219寶安區(qū)保利置業(yè)15.45.42024-08-282820005222235.58A219-0080寶安區(qū)深圳地鐵18.161.628.992024-09-04666500229940K104-0049前海天健1.372.793.822024-10-141435003761016.48T107-0107南山區(qū)中海,華潤3.866.8226.32024-11-0218512007038846.32E2024-0002深汕合作區(qū)深汕財(cái)政局0.753.52.642024-11-259703670宿舍型保障性租賃住房3THREE商品房市場三、商品房市場整體情況2024年除商品住宅成交同比上漲外，其余物業(yè)成交量皆有不同程度減少商品房2024年，商品房供降銷增，均價(jià)下跌：商品房新增供應(yīng)478.76萬㎡，同比下降33.02%；商品房成交面積為418.01萬㎡，同比上升0.39%；商品房成交均價(jià)53237元/㎡，同比減少4.90%。商品住宅2024年，商品住宅供降銷增，均價(jià)下跌：商品住宅新增供應(yīng)422.19萬㎡,同比下降32.17%；成交面積為387.51萬㎡，同比上升21.55%；商品住宅成交均價(jià)為54450元/㎡，同比下降8.53%。庫存2024年，商品房庫量增加、去化速度放緩：商品房庫存面積1071.12萬㎡，同比增加7.25%，按近12個(gè)月平均成交量計(jì)算，去化周期33.56個(gè)月，較去年末增加4.6個(gè)月。商品住宅庫存631.41萬㎡，同比增加7.83%，去化周期縮22.0個(gè)月，與去年末一致。深圳市2024年商品房供銷量價(jià)及庫存情況供應(yīng)成交庫存類型供應(yīng)面積（萬㎡）同比成交面積（萬㎡）同比成交均價(jià)（元/㎡）同比庫存面積（萬㎡）同比去化周期（月）變化趨勢商品房478.76-33.02%418.010.39%53237-4.90%1071.127.25%33.56↑4.6個(gè)月商品住宅422.19-32.17%387.5121.55%54450-8.53%631.417.83%22.0持平公寓14.89-37.15%13.69-60.02%42476-22.35%124.576.21%103.1↑67.0個(gè)月商業(yè)8.50-75.14%-56.42%27755-14.61%144.50-0.28%186.4↑109.3個(gè)月辦公33.09-4.05%7.61-82.06%41405-1.18%170.6417.56%141.3↑96.5個(gè)月備注：此報(bào)告內(nèi)商品房數(shù)據(jù)來源房譜科技；銷售量為預(yù)售數(shù)據(jù)，未含現(xiàn)房；商品房物業(yè)類型為商品住宅、公寓、商業(yè)、辦公，未包含廠房、公建、保障及其他。下同。三、商品房市場年度情況2024年商品房市場供應(yīng)量減少、銷售量微升、均價(jià)下跌2024年，商品房新增供應(yīng)45275套，面積為478.76萬㎡，較2023年減少33.02%；商品房商品房成交42013套，面積為418.01萬㎡，同比增加0.39%；商品房成交均價(jià)53237元/㎡，較去年下跌4.90%。深圳市近年商品房供銷量價(jià)情況供應(yīng)面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）1000.0070000

6409561006800.00564775475355978532376000050000600.00

40000400.00200.00725.34506.58845.80807.15645.91570.94714.79624.47478.76430.71416.38418.013000020000100000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品房市場月度情況2024年前三季商品房市場成交低位運(yùn)行，年末在政策刺激下低位反彈商品房深圳在9月底降低首付、降利率、放開非核心區(qū)非深戶購房限制等優(yōu)化政策，以及止跌回穩(wěn)對(duì)購房信心提振下，第四季度商品房成

交量有明顯增長，其中月銷售82.03萬㎡，為近4年來月度最高。深圳市商品房月度供銷量及均價(jià)走勢圖備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品房市場庫存情況近年來深圳商品房庫存逐漸增加，去化周期延長商品房截至2024年12月，深圳商品房庫存10.09萬套，面積為1071.12萬㎡，去化周期33.56個(gè)月深圳市近年商品房庫存及去化周期情況1200.00庫存面積（萬㎡）去化周期（月）40.00900.0030.00600.0020.00300.00

10.000.000.001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品住宅市場年度情況深圳商品住宅成交量較去年回升，價(jià)格較2022年高點(diǎn)下降2成商品住宅2024年，深圳商品住宅新增供應(yīng)40464套，面積為422.19萬㎡，同比減少32.17%；2024年，深圳商品住宅成交37733套，面積為387.51萬㎡，同比增加21.55%；2024年，深圳商品住宅成交均價(jià)54450元/㎡，相較2023年下跌8.53%，與2022年的67516元/㎡高位相比下跌19.35%。深圳市近年商品住宅供銷量價(jià)情況供應(yīng)面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）800.00800006751661319

59529600.0054593529386000054450400.0040000200.00464.28368.78534.03444.56591.61518.17445.96622.41336.09318.81422.19387.51200000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品住宅月度情況前九個(gè)月成交量低迷，年末成交量上升商品2023年開年至今，深圳商品住宅成交量較低，月成交量不超40萬㎡，但9月后在政策利好下，成交量好轉(zhuǎn)，在月商品住宅成交量達(dá)到住宅高點(diǎn)，成交8077套，面積79.54萬㎡。深圳市近年商品住宅月度供銷情況2月套備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商品住宅庫存近年來深圳商品住宅庫存逐漸增加，年末銷量提升下，去化周期大幅回落商品住宅截至2024年12月，深圳商品住宅庫存7.53萬套，面積為631.41萬㎡，去化周期22.0個(gè)月。深圳市近年商品住宅庫存及去化周期情況800.00庫存面積（萬㎡）去化周期（月）35.030.0600.00

25.020.0400.0015.010.0200.005.00.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅成交概覽銷勢分向線2024年，深圳全市商品住宅成交銷量>5000套銷量<2000套3.77萬套，成交面積387.51萬㎡，較去年同期增加21.55%，成交均價(jià)54450元/㎡，同比下跌8.53%。深汕光明區(qū)成交：6148套同比：45%均價(jià)：36904元/㎡-18%成交：433套同比：-61%均價(jià)：11282元/㎡-1%深圳商品住宅成交量呈現(xiàn)西北高，東南低的情況。并且和去年比較，銷售量同比增加的也是西北部區(qū)域，其中南山區(qū)同比增幅最高，同比增加155%。寶安區(qū)成交：7115套同比：6%均價(jià)：53032元/㎡-6%龍華區(qū)成交：7645套同比：32%均價(jià)：56487元/㎡-15%龍崗區(qū)成交：7526套同比：51%均價(jià)：34092元/㎡-21%坪山區(qū)成交：1977套同比：-21%均價(jià)：30320元/㎡-17%大鵬新區(qū)除南山區(qū)價(jià)格同比上漲2%外，其余各區(qū)商品住宅成交均價(jià)同比前海區(qū)成交：2367套同比：9%均價(jià)：85800元/㎡-11%南山區(qū)羅湖區(qū)成交：940套同比：-9%均價(jià)：62608元/㎡-7%鹽田區(qū)成交：285套同比：-18%均價(jià)：37305元/㎡-27%成交：100套同比：-50%均價(jià)：24174元/㎡-22%皆有所下跌，跌幅最高為鹽田區(qū)，下跌27%，緊接著是大鵬新區(qū)，同比下跌22%。福田區(qū)成交：2116套同比：155%2%成交：1081套同比：-26%均價(jià)：102288元/㎡均價(jià)：97754元/㎡-2%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅成交排行2024年，商品住宅成交面積前三區(qū)域?yàn)辇埲A區(qū)（75.54萬㎡，占比19.49%）、寶安區(qū)（71.17萬㎡，占比18.37%）、龍崗區(qū)（71.64萬商品㎡，占比18.49%），前三成交合計(jì)218.34萬㎡，前三成交量占全市的56.35%。住宅面積同比增幅最大為南山區(qū)，同比增加154%，降幅最大為深汕合作區(qū)，同比減少58%。除南山區(qū)外其余區(qū)域均價(jià)皆有下跌，均價(jià)跌幅最大為鹽田區(qū)，同比下跌27%。2024年深圳各區(qū)商品住宅成交面積排行排名區(qū)域成交套數(shù)成交面積（萬㎡）面積同比成交均價(jià)（元/㎡）均價(jià)同比寶安18%龍華1龍華764575.5426%56487-15%3寶安752671.1753%34092-21%龍華20%寶安龍崗2龍崗711571.6413%53032-6%4光明614858.5845%36904-18%龍崗19%光明南山6南山236728.879%85800-11%5前海211632.70154%1022882%7坪山197716.93-27%30320-17%8福田108113.22-26%97754-2%9羅湖94010.09-10%62608-7%10深汕4334.93-58%11282-1%11鹽田2852.94-15%37305-27%12大鵬1000.92-52%24174-22%深圳市總計(jì)37733387.5122%54450-9%大鵬鹽田0%汕1%1%羅湖3%福田3%坪山4%前海8%南山8%光明15%前海坪山福田羅湖深汕鹽田大鵬備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、深圳各區(qū)商品住宅歷史價(jià)格深圳各區(qū)商品住宅成交均價(jià)在2021年普遍達(dá)到高點(diǎn)，從最高點(diǎn)下跌最多是鹽田區(qū)、羅湖區(qū)、光明區(qū)。商品從最高點(diǎn)下跌排名第一的是鹽田區(qū)，2024年成交均價(jià)37305元/㎡，較2021年下跌34.80%；隨后是羅湖區(qū)較2021年最高點(diǎn)下跌29.84%；其后是光明區(qū)，較2020年最高點(diǎn)下跌28.97%。住宅跌幅較少的是南山區(qū)，2024年成交均價(jià)102288元/㎡，較2022年最高點(diǎn)下跌14.02%；隨后是龍華區(qū)較2023年最高點(diǎn)下跌14.79%；其后是福田區(qū)，較2021年最高點(diǎn)下跌15.23%。深圳各區(qū)商品住宅近年成交均價(jià)走勢備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商品住宅開盤去化情況商品住宅2024年有60個(gè)新項(xiàng)目對(duì)外公布首日開盤去化率，今年以來深圳整體開盤去化率為39%。開盤進(jìn)入10月后，深圳開盤去化率有較大提升，10-12月整體開盤去化率達(dá)到73%。區(qū)位優(yōu)，價(jià)格倒掛，南山區(qū)卓越九瓏，折后7.9萬/㎡，700萬上車南山中心3房區(qū)位優(yōu)，倒掛，寶安區(qū)鴻榮源胤璇，限價(jià)8.55萬/㎡，價(jià)格倒掛，寶中核心深圳今年住宅開盤去化率走勢倒掛，地段稀香蜜湖地段，雙區(qū)位優(yōu)，倒掛，缺，全大戶型。名校。福田區(qū)海寶安區(qū)鴻榮源南山區(qū)深超總德園A區(qū)，116套胤璇，限價(jià)低價(jià)。龍崗區(qū)信義中海深灣玖序，87-450平3-5房，8.55萬/㎡，價(jià)196-328㎡3-412.9萬/㎡格倒掛，寶中金御山居，房，加裝修14.3核心3.3萬/㎡萬/㎡量少，寶中中鐵閱臻府，才加推14套低價(jià)，得房率高，光明倒掛，改善定位，景觀好，教育資源好，光明區(qū)振業(yè)天境云庭區(qū)中龍華建觀區(qū)深玥名業(yè)上邸城學(xué)府蓄客半年，寶安區(qū)鴻榮源珈譽(yù)玖璽四海名邸深鐵閱云境鵬宸云筑灣啟紫荊府2024年1-9月整體開盤去化率約39%10-12月整體開盤去化率約73%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2024年1月至2024年12月三、一線城市商品住宅市場成交增長率對(duì)比2019-2023年2019-2021年，四大一線城市商品住宅成交量逐年上漲，增長率保持正值；2022年開始成交量均下跌，廣州成商品住宅交量同比下降33.8%；2023年，雖疫情解封和政策放松但成交量仍下行，僅廣州成交量同比上漲8.8%。2024年商品住宅北、上、廣、深商品住宅成交同比僅有深圳上漲，深圳上漲幅度為16%。北上廣深近年商品住宅成交增長率北京上海廣州深圳40%30%20%16%10%0%-2%2019年2020年2021年2022年2023年2024年-10%

-12%-17%

-20%-30%-40%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、公寓市場年度情況2024年公寓市場供、銷、價(jià)均下行2024年，公寓新增供應(yīng)2371套，面積為14.89萬㎡，較2023年減少37.15%；公寓公寓成交2385套，面積為13.69萬㎡，同比減少60.02%；公寓成交均價(jià)42476元/㎡，較去年下跌22.35%。深圳市近年公寓供銷量價(jià)情況供應(yīng)面積（萬㎡）網(wǎng)簽面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）160.0070000626456185861160140.00567665469960000120.00

50000

42476100.00

4000080.00147.05

3000060.00114.6340.0020.0094.2871.9471.4269.0156.8735.9334.2423.6914.8913.6920000100000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、公寓市場月度情況公寓2024年，深圳市公寓月度上成交在1萬㎡左右，深圳公寓供應(yīng)減少，成交量收縮。深圳市近年公寓月度供銷情況供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）16.008000012.00600008.00400004.00200000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡）0.000.000.002.170.000.000.002.6813.454.131.280.000.000.000.000.005.990.003.510.001.553.850.000.00銷售面積（萬㎡）1.271.9013.902.181.991.891.881.341.012.041.703.141.700.561.591.361.330.910.660.790.990.931.531.35成交均價(jià)（元/㎡）657545886448360567606364476381723785774066515469684993147533449164725037649377673711340888425523758841437383134721855300備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、公寓庫存近年來深圳公寓庫存平穩(wěn)，由于銷售低迷，去化周期大幅延長公寓截至2024年12月，深圳公寓庫存2.03萬套，面積為124.57萬㎡，去化周期103.1個(gè)月。深圳市近年公寓庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）150.00120.0100.0100.0080.060.050.0040.020.00.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商業(yè)市場年度情況2024年商業(yè)市場供、銷、價(jià)均下行2024年，商業(yè)新增供應(yīng)950套，面積為8.50萬㎡，較2023年減少75.14%；商業(yè)商業(yè)成交套，面積為萬㎡，同比減少56.42%；商業(yè)成交均價(jià)27755元/㎡，較去年下跌14.61%。深圳市近年商業(yè)供銷量價(jià)情況供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）60.0050.007702249.957097352.7453.0180000535336000040.0035.7234.2030.00365903250222.8022.1320.92277554000020.00

13.79200009.118.507.8610.000.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、商業(yè)市場月度情況商業(yè)進(jìn)入2024年，商業(yè)多數(shù)月份供銷量皆較低，當(dāng)前消費(fèi)環(huán)境不佳，商業(yè)市場面臨較大經(jīng)營壓力，市場需求不足，商業(yè)市場面臨壓力。深圳市近年商業(yè)月度供銷情況140000供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）9.001200001000006.0080000600003.0040000200000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡）8.780.663.613.122.372.133.262.402.472.600.472.331.030.490.560.671.051.260.720.161.220.670.390.27銷售面積（萬㎡）9.240.560.550.190.724.891.840.470.630.640.360.831.880.290.810.460.310.240.470.532.690.300.490.64成交均價(jià)（元/㎡）3094713118046766216923088020038281863132341381537054277133961382854031121213327292856838570506372817913739240293269831330備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、商業(yè)庫存近年來深圳商業(yè)庫存平穩(wěn)，銷量減少下，去化周期大幅上升商業(yè)截至2024年12月，深圳商業(yè)庫存0.93萬套，面積為144.50萬㎡，存量不大。由于今年缺少集體經(jīng)濟(jì)組織以及國有企業(yè)大規(guī)模購置商業(yè)

物業(yè)，去化周期由1月份的82.6個(gè)月大幅提升至12月份的186.4個(gè)月。深圳市近年商業(yè)庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）300.0150.00250.0200.0100.00150.0100.050.0050.00.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、辦公市場年度情況2024年辦公市場供、銷、價(jià)均下行2024年，辦公新增供應(yīng)1483套，面積為33.09萬㎡，較2023年減少4.05%；辦公辦公成交725套，面積為7.61萬㎡，同比減少82.06%；辦公成交均價(jià)41405元/㎡，較去年下跌1.18%。深圳市近年辦公供銷量價(jià)情況供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）120.0080000100.00594675961156499

558596000080.00419014140560.0040000111.9996.4985.9140.0068.252000052.0747.1120.0035.9336.5542.4234.4933.097.610.0002019年2020年2021年2022年2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2019年1月至2024年12月三、辦公市場月度情況辦公2024年全年辦公成交量皆低迷，盡管在2024年2月，市政府發(fā)展研究中心對(duì)商業(yè)辦公物業(yè)去庫存提出相關(guān)對(duì)策建議（內(nèi)參237期），包括用地功能調(diào)整、調(diào)整審批管理程序、拓寬流轉(zhuǎn)渠道、試點(diǎn)及長效機(jī)制等方案建議，但從成交情況來看，辦公去化仍有提升空間。深圳市近年辦公月度供銷情況160000供應(yīng)面積（萬㎡）銷售面積（萬㎡）成交均價(jià)（元/㎡）16.0012000012.00800008.00400004.000.0001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年供應(yīng)面積（萬㎡）7.053.156.116.680.000.004.470.791.632.440.002.191.080.006.961.551.5813.470.000.000.000.000.008.45銷售面積（萬㎡）1.050.9215.331.921.695.761.601.491.021.372.897.391.400.140.670.710.530.930.720.270.600.670.470.51成交均價(jià)（元/㎡）1045992401533001921616854575841599714868101531367328931739441401313946670705252739304724426505997667547455074備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、辦公庫存近年來深圳辦公庫存平穩(wěn)，但銷量減少，去化周期大幅延長辦公截至2024年12月，深圳辦公庫存0.99萬套，面積為170.64萬㎡，存量不大。今年缺少大規(guī)模購買去化辦公物業(yè)，去化周期由1月份的

41.0個(gè)月提升至年末的141.3個(gè)月。深圳市近年辦公庫存及去化周期情況庫存面積（萬㎡）去化周期（月）150.0200.00150.00

100.0100.0050.050.000.000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2023年2024年備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年12月三、一線城市辦公空置率對(duì)比一線城市辦公空置率自2022年走高，進(jìn)入2024年短期內(nèi)辦公空置率保持穩(wěn)定。截至2024年，辦公空置率深圳最高為26.10%，空置率低于北上廣的目標(biāo)未能達(dá)成。備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技4FOUR二手房市場四、政策調(diào)控二手房市場表現(xiàn)2019年至21年政策調(diào)控不斷收緊，21年7月至22年市場的見底，23年至24年政策調(diào)整涉及限購放松，多次調(diào)整房貸利率。2024年10月后深圳存量房市場顯示出恢復(fù)的跡象，特別是在政策刺激下市場需求有所增加。1500014000130001200011000100009000800070006000500040003000200011月11日普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，144平內(nèi)普宅、144平上非普8月份貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)施行；《深圳建設(shè)先行示范區(qū)的意見》增值稅的附加稅減半，房貸利率回落至1.05倍；《大灣區(qū)規(guī)劃綱要》二手房5000套榮枯線5月份首套房貸款利率執(zhí)行LPR+45BP(相當(dāng)于5.10%)7月15日限購升級(jí)(深戶3+3)、普通標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整(750萬內(nèi))、增值稅2改52月8日二手住宅小區(qū)參考價(jià)發(fā)布；家庭購房只能登記在有資格一方2019-2024年深圳市二手房成交套數(shù)7月15日央行降準(zhǔn)0.5%;深圳住房計(jì)劃供應(yīng)6萬套降息，五年期以上12月15日降準(zhǔn)LPR0.5%,預(yù)下調(diào)計(jì)釋放長期資至4.60%金1.2萬億央行、銀保監(jiān)會(huì)宣首套房貸利率可減20個(gè)基點(diǎn)；LPR下4月15日降準(zhǔn)0.25%,釋放長期資金調(diào)至約53004.45%億LPR下調(diào)4.3%,深圳五年期以上首套房貸利率4.6%（數(shù)據(jù)更新至12月26日）公積金利率五年期由3.25%降至3.1%,二手房交易個(gè)稅1年內(nèi)可退3月27深圳發(fā)布“帶抵押過戶"深日圳央單行身降宿準(zhǔn)舍0./25公%;寓深不圳限公方案；傳金住建部提“降首聞貸指款導(dǎo)最價(jià)高取提消?到12付、6降萬利率”。4月20日起二手房指導(dǎo)價(jià)取消(和貸款脫鉤)。住建7部、月貸央底款行中利明央率確及L"部P認(rèn)委R房喊下不話，25日調(diào)，認(rèn)住起銀行自動(dòng)下調(diào)存量首套房深貸建圳款部首",提套8“房月認(rèn)利3房率1不率；4.日認(rèn)29日5深貸”深圳%圳;首套利率4.1%(4.執(zhí)深2行圳%認(rèn)雙+3房證0不合B認(rèn)一P)貸22日深圳二套房首付將至40%,普宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整(取消750萬豪宅)2.07限購放松，1.落戶可買房，2.非戶籍3年社保；首套利率3.85%5.06限購放松、非核心區(qū)社保1年、深戶最多3套、公司可五年以買房；期二手房LPR指導(dǎo)價(jià)下調(diào)取消,至中介展3.85示業(yè)主%,首報(bào)價(jià)；套利5.28首率套20%3.4%利率-(LPR45BP,-二套45B30%利P),二率-5BP套3.85%五年期LPR下調(diào)至929新政：3.6%,1.非首套核心利率取消3.15限購，%,二核心套區(qū)13.55年社%;25保；號(hào)存2.首量房套利率15%、調(diào)整二套20%;增值稅免征5改211.13新政：144平內(nèi)契稅1%,首套144平以上700001.5%,二套144平以上2%(12.1執(zhí)行)。15號(hào)前60000存量房利率重新定價(jià)，可選500003/6/9/12個(gè)月為一個(gè)周期400003000020000100001000002019年2020年2021年2022年2023年2024年二手房網(wǎng)簽套數(shù)二手住宅網(wǎng)簽套數(shù)二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、政策前后市場走勢住宅存量房計(jì)稅參考價(jià)格對(duì)市場影響不大；929新政前一二手住宅成交套數(shù)分別月均成交2108套和3662套，929新政后一二手住宅成交套數(shù)分別月均成交套和6621套，成交均價(jià)持續(xù)回穩(wěn)。深圳新政前后一、二手住宅成交情況存量房929新政前一手房月均成交2108套二手房月均成交3662套929新政后一手房月均成交6115套二手房月均成交6621套二手住宅談價(jià)率-8%-8%-8%-9%-10%-9%-10%-11%-10%-7%-6%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、深圳各區(qū)二手住宅價(jià)格走勢住宅市場929新政前二手房成交均價(jià)波動(dòng)較大，新政后各區(qū)成交均價(jià)表現(xiàn)逐步回穩(wěn)。2024年深圳市各區(qū)二手住宅成交均價(jià)走勢（元/㎡）929新政新政后漲幅59869備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、二手房市場——二手住宅成交周期二手住宅2024年成交周期超過200天的占比超35%2401-241136.11%2401-241035.79%2401-240935.96%2401-240836.41%2401-240737.59%<10(含)10-30（含）2401-240637.44%30-50（含）2401-240537.09%50-100（含）100-200（含）2401-240436.59%>2002401-240336.77%2401-240235.70%20240134.74%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%備注：數(shù)據(jù)來自房譜科技，統(tǒng)計(jì)范圍覆蓋深圳全市，統(tǒng)計(jì)時(shí)間2023年1月至2024年11月四、二手房市場——二手住宅成交戶型二手住宅成交戶型仍然以3房為主，成交面積主要集中在60-90㎡，占比接近50%2401-24112401-24102401-24092401-24081房2401-24072401-24062房3房2401