物管-2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)-2024-73正式版

2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度盤點(diǎn)克而瑞物管出品1年報(bào)解讀目錄■2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞|年度盤點(diǎn)①..................................2

■2024年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點(diǎn)②..................20

■市場(chǎng)盤點(diǎn)：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點(diǎn)③.......33

■資本盤點(diǎn)：低位盤整延續(xù)，物企有“進(jìn)”有“退”|年度盤點(diǎn)④.......44■物企盤點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點(diǎn)⑤.......54克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。2年報(bào)解讀■2024年中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞|年度盤點(diǎn)①2024年已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研站在這個(gè)新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。度盤點(diǎn)”系列，以期總結(jié)過(guò)去、觀照未來(lái)，與全國(guó)物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“中國(guó)物業(yè)行業(yè)年度十大關(guān)鍵詞”篇?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。好房子好服務(wù)3年報(bào)解讀2024年3月9日，住建部部長(zhǎng)倪虹在兩會(huì)民生主題記者會(huì)上明確表示，今后拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰(shuí)能抓住機(jī)遇、轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰(shuí)就能有市場(chǎng)，誰(shuí)就能有發(fā)展，誰(shuí)就能有未來(lái)?！昂梅孔雍梅?wù)”成為貫穿2024年物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的重要主題。其一，政策持續(xù)落地，進(jìn)一步明晰“好房子好服務(wù)”的內(nèi)涵。2024年8月，國(guó)新辦舉行“推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展”系列主題新聞發(fā)布會(huì)，住建部部長(zhǎng)倪虹指出，建設(shè)“好房子”需要好標(biāo)準(zhǔn)、好設(shè)計(jì)、好材料、克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研好建造、好服務(wù)。“好房子”需要好服務(wù)，將實(shí)施居住服務(wù)提升行動(dòng)，物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。下大力氣提高物業(yè)服務(wù)水平，支持養(yǎng)老、托育、家政等線上線下的生活服務(wù)。11月，國(guó)務(wù)院總理李強(qiáng)參觀調(diào)研中國(guó)建筑科技展，五次強(qiáng)調(diào)【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)了“好房子”的重要性，著重提及“好房子”的四項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，即安全、及其出處皆被克而瑞物舒適、綠色、智慧。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)其二，品牌物企積極探索“好房子好服務(wù)”的實(shí)踐路徑。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。一方面，為了解決產(chǎn)品與服務(wù)之間的脫節(jié)問(wèn)題，越來(lái)越多的集團(tuán)企業(yè)正在大力推進(jìn)地物協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略，致力于打造從建設(shè)到運(yùn)營(yíng)服務(wù)全鏈條的服務(wù)體系，以便為業(yè)主建設(shè)好房子、提供好服務(wù)。如在承接查驗(yàn)階段，碧桂園服務(wù)依照工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，前介團(tuán)隊(duì)全方位檢查房屋墻面土建質(zhì)量、入戶門、門窗、防水等100多項(xiàng)內(nèi)容，現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試墻面垂直度、平整度、空鼓開(kāi)裂、陰陽(yáng)角方正度等，嚴(yán)格把關(guān)房屋質(zhì)量。并還原真實(shí)使用場(chǎng)景，全面排查房屋隱患，不僅注重功能的實(shí)用性，更注重業(yè)主的體驗(yàn)感。另一方面，品牌物企迭代升級(jí)服務(wù)體系，進(jìn)一步提升服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為業(yè)主營(yíng)造更為優(yōu)質(zhì)的服務(wù)體驗(yàn)。首先，服務(wù)內(nèi)容趨向定制。如中海物業(yè)基于“好服務(wù)”理論研究與多年實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，構(gòu)建了“1+2+N”標(biāo)桿項(xiàng)目服務(wù)體系。其中，“1”是指標(biāo)桿項(xiàng)目需要具備持續(xù)穩(wěn)定高質(zhì)量運(yùn)營(yíng)的能力，“2”是指員工滿意和社會(huì)認(rèn)可，“N”是指好服務(wù)的多元化場(chǎng)景。又如亞新服務(wù)煥新發(fā)布“亞新美好家生態(tài)服務(wù)體系”，住宅業(yè)態(tài)形成完善的4級(jí)產(chǎn)品體系——新享+、新雅+、新舒+、新悅+，其中“新享+”服務(wù)重點(diǎn)關(guān)4年報(bào)解讀注服務(wù)的專屬定制、精致化和尊享性，為業(yè)主提供美好食堂、美好驛站、美好學(xué)堂、美好生鮮、美好水站、美好書吧等專屬定制服務(wù)。其次，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)顆粒度進(jìn)一步細(xì)化。如保利物業(yè)發(fā)布《綠化養(yǎng)護(hù)全周期管控白皮書》，通過(guò)制定綠化養(yǎng)護(hù)全周期管理的六個(gè)關(guān)鍵階段和專業(yè)的服務(wù)動(dòng)作，解決地產(chǎn)前期開(kāi)發(fā)和物業(yè)后期服務(wù)存在的問(wèn)題，保障綠化養(yǎng)護(hù)在前、中、后期的質(zhì)量，進(jìn)一步提升基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)品質(zhì)。以后期養(yǎng)護(hù)階段為例，保利物業(yè)將通過(guò)綠化養(yǎng)護(hù)分級(jí)定位，明確不同等級(jí)的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)四季更迭塑造四時(shí)園林，提升業(yè)主對(duì)綠化服務(wù)的滿意度?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物社區(qū)安全成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)2024年，社區(qū)安全事故頻發(fā)，給物業(yè)安全管理敲響警鐘。2月，南京告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用市雨花臺(tái)區(qū)明尚西苑6棟發(fā)生火災(zāi)，造成15人死亡，44人受傷，火該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。災(zāi)為地面架空層停放電動(dòng)自行車處起火引發(fā)。9月，西安一小區(qū)發(fā)生一起墜井事故，一名8歲女童不幸遇難，事發(fā)時(shí)井口僅由3塊膠合板掩蓋。10月，廈門13歲男孩在小區(qū)內(nèi)玩耍時(shí)觸電身亡，涉事地?zé)魶](méi)有安裝漏電保護(hù)裝置，也沒(méi)有接地線。中央高度重視社區(qū)安全管理工作，出臺(tái)了一系列的管控政策措施，旨在全面加強(qiáng)社區(qū)安全管理。以電動(dòng)車安全管理為例，2024年4月12日，國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，部署開(kāi)展電動(dòng)自行車安全隱患全鏈條整治工作，要求全面提升電動(dòng)車生產(chǎn)、銷售、使用、停放、充電、報(bào)廢回收等各環(huán)節(jié)安全水平。5月23日，全國(guó)電動(dòng)自行車安全隱患全鏈條整治工作專班部署各地集中開(kāi)展夜查行動(dòng)，當(dāng)晚全國(guó)共組成7.4萬(wàn)個(gè)夜查小組，對(duì)6.3萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)、17.5萬(wàn)個(gè)自建房以及23.3萬(wàn)家夜間經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所進(jìn)行了檢查，689家單位、856家物業(yè)服務(wù)企業(yè)被立案處罰，7300余名個(gè)人被依法處理。南京、長(zhǎng)沙、浙江等多省市緊急發(fā)文，要求加強(qiáng)社區(qū)電動(dòng)車安全管理，并開(kāi)展社區(qū)消防安全專項(xiàng)檢查。如河南省消防救援總隊(duì)等四部門聯(lián)合發(fā)布通告，對(duì)違規(guī)停放、飛線充電等行為，將分別處以罰款、追究刑5年報(bào)解讀事責(zé)任等懲戒措施。與此同時(shí)，品牌物企持續(xù)升級(jí)社區(qū)安全管理措施，并取得了較好的效果。如招商積余早已將窨井安全列入日常巡檢中，并加裝井蓋防墜網(wǎng)，模擬測(cè)試防墜網(wǎng)支撐性確保牢固?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物再如萬(wàn)物云持續(xù)開(kāi)展“G4行動(dòng)”，不僅提升了社區(qū)的應(yīng)急救援能力，讓更多人跑贏黃金四分鐘，還激發(fā)了業(yè)主參與社區(qū)安全管理的積極性，很多業(yè)主自發(fā)參與眾籌資金、應(yīng)急培訓(xùn)，形成了良好的社區(qū)安全成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)文化。目前，萬(wàn)物云在深圳、北京等多城在管住宅小區(qū)已全部配置AED告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。設(shè)備，并實(shí)現(xiàn)面客服務(wù)者CPR技能百分百覆蓋。房屋養(yǎng)老金2024年8月23日，住建部在國(guó)新辦新聞發(fā)布會(huì)上表示，研究建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)三項(xiàng)制度，構(gòu)建全生命周期房屋安全管理長(zhǎng)效機(jī)制，上海等22個(gè)城市正在開(kāi)展試點(diǎn)。如上海，2024年先行在浦東等區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)房屋養(yǎng)老金制度，在試點(diǎn)基礎(chǔ)上，2025年全市6年報(bào)解讀推開(kāi)?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。據(jù)悉，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，其中個(gè)人賬戶就是業(yè)主交存的住房專項(xiàng)維修資金，公共賬戶則由政府負(fù)責(zé)建立，地方政府可以通過(guò)財(cái)政補(bǔ)一點(diǎn)、土地出讓金歸集一些等方式籌集，不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024年，全國(guó)房齡達(dá)到20年以上的住宅項(xiàng)目占比約43%，預(yù)計(jì)到2030年這一比例將提升至60%，意味著未來(lái)6年內(nèi)老項(xiàng)目占比將激增17%，說(shuō)明房屋老齡化問(wèn)題愈加嚴(yán)峻。分省市來(lái)看，上海、遼寧、天津、山西、河北、山東和浙江等省市住房老齡化問(wèn)題突出，尤其是上海，建成于2000年前的住房家庭戶數(shù)占比近50%。7年報(bào)解讀對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)而言，房屋老齡化不僅會(huì)加劇維修困境，還將帶來(lái)高事故率、高沖突等一系列問(wèn)題。一旦這些問(wèn)題威脅到業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全，業(yè)主潛意識(shí)將物業(yè)視為第一責(zé)任人，勢(shì)必將進(jìn)一步激化物業(yè)管理矛盾。雖然房屋養(yǎng)老金制度已步入試點(diǎn)階段，但相關(guān)配套制度尚不健全，如公共賬戶資金的籌集方式仍需在法律法規(guī)層面予以明確。而從局部城市試點(diǎn)到全國(guó)大范圍推廣恐怕還需較長(zhǎng)的時(shí)間周期，住房老齡化問(wèn)題依舊是物業(yè)管理行業(yè)面臨的重大挑戰(zhàn)?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物物業(yè)費(fèi)降價(jià)成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價(jià)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于政府指導(dǎo)價(jià)，且過(guò)高的該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)費(fèi)與實(shí)際享受到的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重脫節(jié)，要求物企對(duì)照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級(jí)物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費(fèi)。青島嚴(yán)令超出政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)限期調(diào)整物業(yè)費(fèi)。2024年5月，青島城陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積相應(yīng)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度。2024年10月，青島西海岸新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)價(jià)的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費(fèi)并退費(fèi)。8年報(bào)解讀據(jù)公開(kāi)資料顯示，2024年上述4城百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降幅在20%-35%之間。多數(shù)降價(jià)小區(qū)通過(guò)業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達(dá)成的，物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費(fèi)，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價(jià)克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。小區(qū)則是借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費(fèi)的訴求?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。政府指導(dǎo)價(jià)難以客觀反映各項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營(yíng)狀況。一方面，近年來(lái)，勞動(dòng)力成本持續(xù)上升，但政府指導(dǎo)價(jià)連續(xù)多年保持不變，顯然是有失公允。另一方面，影響物業(yè)成本的因素龐雜，政府指導(dǎo)價(jià)并未全面考量不同項(xiàng)目的個(gè)性化因素。如水景系統(tǒng)維護(hù)，簡(jiǎn)單的靜態(tài)水景年維護(hù)費(fèi)用可能在10-20萬(wàn)元，單次深度清潔費(fèi)用在10萬(wàn)元左右，加上能9年報(bào)解讀耗費(fèi)用，年維護(hù)成本高達(dá)百萬(wàn)；又如會(huì)所運(yùn)營(yíng)成本包括水處理、健身器材維護(hù)、人員薪酬及能源消耗等，年度運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用動(dòng)輒突破百萬(wàn)。再如每新增1個(gè)出入口，大約得增加5名保安才能覆蓋全年的門崗需求，最低將產(chǎn)生30-50萬(wàn)元的成本。因此，物業(yè)費(fèi)”一刀切”并不利于行業(yè)健康發(fā)展。值得一提的是，部分物企已積極嘗試應(yīng)對(duì)，通過(guò)推行菜單式定制服務(wù)，更好地適應(yīng)不同項(xiàng)目的差異化服務(wù)需求。如中海物業(yè)采用“項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本定額”的方法，對(duì)物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本、資源進(jìn)行更合理、更科學(xué)的管控，并設(shè)計(jì)服務(wù)菜單，對(duì)應(yīng)不同崗位、工種、服務(wù)產(chǎn)品、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)生成通用版和定制版服務(wù)菜單，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)。又如萬(wàn)科物克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研業(yè)創(chuàng)新推出“彈性定價(jià)”，全面梳理社區(qū)內(nèi)的95個(gè)服務(wù)空間、1530物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響個(gè)作業(yè)對(duì)象，共計(jì)508項(xiàng)作業(yè)SLA集（服務(wù)事項(xiàng)）。其中，158項(xiàng)是力。底線要求，體現(xiàn)了企業(yè)的核心經(jīng)營(yíng)原則，剩余的350項(xiàng)作為可選服務(wù)，【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物客戶根據(jù)自身需求進(jìn)行選擇。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。催繳在2024年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，碧桂園服務(wù)執(zhí)行總裁兼首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示，為了應(yīng)對(duì)上漲的應(yīng)收賬款，已成立了欠款追討委員會(huì)，由公司高管組成，通過(guò)實(shí)行強(qiáng)有力的組織保障來(lái)下達(dá)任務(wù)和全面推進(jìn)各項(xiàng)欠款追討。目前，物企整體現(xiàn)金流吃緊，應(yīng)收賬款的賬期拉長(zhǎng)。2024年上半年，上市物企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額均值為-0.59億元，應(yīng)收賬款均值持續(xù)提升至17.5億元，同比增長(zhǎng)15.7%，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)持續(xù)提升至129天，同比增加3天。針對(duì)不同客戶，物企分類采取了差異化的催繳策略：其一，住宅業(yè)主“花式”催收，具體措施包括催收獎(jiǎng)勵(lì)提升、激勵(lì)政策提升、一戶一策攻堅(jiān)克難等。如開(kāi)展繳費(fèi)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，提前預(yù)繳物業(yè)10年報(bào)解讀費(fèi)的業(yè)主即可參與抽獎(jiǎng)；又如項(xiàng)目成立催收?qǐng)?zhí)行小組，每天制定詳細(xì)的催收計(jì)劃和目標(biāo)，并及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)當(dāng)天催費(fèi)有收獲的員工；再如建立“業(yè)主檔案庫(kù)”，以便深入了解每戶業(yè)主的需求，從而制定更加精準(zhǔn)有效的催繳策略。其二，開(kāi)發(fā)商以資抵債，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)顯示，2024年，萬(wàn)物云、融創(chuàng)服務(wù)、金科服務(wù)等8家上市物企與關(guān)聯(lián)房企開(kāi)展了十余筆以資抵債交易，合計(jì)抵消應(yīng)收賬款超26億元。其中，萬(wàn)物云與萬(wàn)科開(kāi)展了6筆以資抵債交易，共計(jì)抵消應(yīng)收賬款超12億元。其三，政府三角債轉(zhuǎn)化，如雅生活服務(wù)通過(guò)與業(yè)主方(鄭鎮(zhèn)人民政府克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研等四個(gè)政府主體)、關(guān)聯(lián)企業(yè)簽訂貸款協(xié)議的方式，將5175萬(wàn)元應(yīng)收物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。賬款以貸款的形式出借給關(guān)聯(lián)企業(yè)，然后關(guān)聯(lián)企業(yè)再將這筆資金用于支付稅款。雖然這種操作最終并未直接轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金回收，但對(duì)于企業(yè)【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)而言，能夠獲得等值的抵押資產(chǎn)總比壞賬計(jì)提更為有利，不失為一種及其出處皆被克而瑞物創(chuàng)新的嘗試。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。與此同時(shí)，多城發(fā)文要求公職人員帶頭清繳物業(yè)費(fèi)，并采取約談教育、媒體曝光等懲戒措施。如2024年12月，貴州省荔波縣住建局印發(fā)《關(guān)于限期繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的通知》，將欠繳物業(yè)費(fèi)的公職人員名單、欠繳時(shí)間及金額函告其工作單位，同時(shí)報(bào)送縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委組織部及縣文明辦。11年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。卷服務(wù)2024年，住宅市場(chǎng)壓力進(jìn)一步加劇，物業(yè)服務(wù)整體滿意度同比下降約2%，換手率則持續(xù)提升至3.3%。為了從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，更多物企開(kāi)始卷服務(wù)，不僅是后期物業(yè)服務(wù)精益求精，更將服務(wù)創(chuàng)新延伸至案場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，形成了從前端到后端的全方位服務(wù)體系。其一，基礎(chǔ)服務(wù)不斷細(xì)化。對(duì)于服務(wù)過(guò)程，物企正在不斷地趨于量化標(biāo)準(zhǔn)，將服務(wù)顆粒度打磨得越來(lái)越細(xì)。如招商積余量化雨雪天氣的服務(wù)時(shí)效，在雨雪停后，15分鐘就要對(duì)垃圾、積水進(jìn)行處理，30分鐘內(nèi)擦拭座椅等設(shè)施。對(duì)于物業(yè)服務(wù)結(jié)果的考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，一些內(nèi)容很難進(jìn)行量化評(píng)判，比如對(duì)于服務(wù)人員的“禮貌熱情”“耐心傾聽(tīng)”等難以用精確的數(shù)字去衡量；但是，對(duì)于能夠推行量化評(píng)判的方面，物企正在將標(biāo)準(zhǔn)變得越來(lái)越具象化、數(shù)字化，以便更好地考評(píng)服務(wù)結(jié)果。如融創(chuàng)服務(wù)用A4紙考評(píng)綠化養(yǎng)護(hù)結(jié)果，灌木籬死亡不可超過(guò)A4紙大小，缺株面積不可超過(guò)A4紙大小，草坪病蟲害發(fā)生面積單處不可超過(guò)A4紙大小，草坪12年報(bào)解讀內(nèi)每平米匍匐類雜草不可超過(guò)A4紙大小。其二，服務(wù)體系全面升級(jí)。全面升級(jí)服務(wù)體系成為越來(lái)越多物企的選擇。不僅在服務(wù)內(nèi)容上有所創(chuàng)新，在服務(wù)方式上也更加注重科技應(yīng)用，以便更好地提升服務(wù)品質(zhì)和客戶體驗(yàn)，積極響應(yīng)市場(chǎng)變化與客戶需求。如金茂服務(wù)升級(jí)MOCO服務(wù)體系2.0，創(chuàng)新提出以“服務(wù)美學(xué)”為引領(lǐng)的高端住宅物業(yè)服務(wù)體系，適配中國(guó)金茂2024年新推出的金、玉、滿、堂4大新產(chǎn)品體系推出《金茂服務(wù)“金玉滿堂”服務(wù)產(chǎn)品價(jià)值體系》，針對(duì)示范區(qū)同步完成服務(wù)升級(jí)。其三，案場(chǎng)營(yíng)銷階段前置物業(yè)服務(wù)。在案場(chǎng)營(yíng)銷階段，便前置會(huì)所運(yùn)克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研營(yíng)服務(wù)，如招商積余在武漢的招商·武昌序項(xiàng)目為業(yè)主搭建了會(huì)所運(yùn)物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。營(yíng)序Club小程序，并將服務(wù)運(yùn)營(yíng)前置，會(huì)所自項(xiàng)目入市即正式運(yùn)營(yíng)。又如華發(fā)物業(yè)服務(wù)在珠海的灣璽壹項(xiàng)目提前運(yùn)營(yíng)會(huì)所，啟動(dòng)灣璽薈【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)CLUB，只向內(nèi)部業(yè)主開(kāi)放，內(nèi)部打造星級(jí)健身、室內(nèi)恒溫泳池、多功及其出處皆被克而瑞物能宴會(huì)廳、日咖夜酒等高端服務(wù)功能。成任何投資意向建議。其四，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段推進(jìn)地物協(xié)同。如在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，保利物業(yè)發(fā)使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，布《品質(zhì)回顧手冊(cè)——前介工程篇》，涉及節(jié)能降本、效應(yīng)提升、標(biāo)克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損準(zhǔn)規(guī)范、管理優(yōu)化、精益細(xì)節(jié)和缺陷改造等六個(gè)板塊，并通過(guò)眾多的失承擔(dān)任何責(zé)任。經(jīng)典案例展示，進(jìn)一步助力地產(chǎn)在前期開(kāi)發(fā)階段提升產(chǎn)品品質(zhì)。13年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。14年報(bào)解讀騎手友好2024年8月，杭州某小區(qū)發(fā)生一起保安與外賣騎手之間的沖突事件，引發(fā)片區(qū)內(nèi)的外賣騎手大量聚集聲討?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研一時(shí)之間，如何妥善處理保安與外賣騎手之間的關(guān)系成為市場(chǎng)熱議的物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。話題。一方面，部分業(yè)主強(qiáng)調(diào)訪客管理對(duì)于社區(qū)安全的重要性，門崗保安應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行訪客管理制度，并合理規(guī)劃外賣騎手在社區(qū)內(nèi)的通行【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)路線，從而確保社區(qū)安全秩序。另一方面，也有業(yè)主指出物業(yè)管理、及其出處皆被克而瑞物外賣服務(wù)均是社區(qū)生活不可或缺的服務(wù)者，主張不能僅考慮物業(yè)管理的便利性，而對(duì)外賣服務(wù)造成不必要的限制，提倡共建和諧共存的社成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)區(qū)生活服務(wù)生態(tài)環(huán)境。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損值得關(guān)注的是，2024年9月12日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)與美團(tuán)聯(lián)合發(fā)失承擔(dān)任何責(zé)任。布《關(guān)于共同暢通配送服務(wù)“最后一百米”的倡議書》，呼吁廣大物業(yè)服務(wù)企業(yè)與外賣平臺(tái)、騎手共同行動(dòng)，暢通配送服務(wù)“最后一百米”，共建更加和諧的友好社區(qū)。多家物企與平臺(tái)企業(yè)共建“騎手友好社區(qū)”，既便利騎手通行，又保障社區(qū)安全管理。萬(wàn)科物業(yè)攜手美團(tuán)發(fā)布“騎手友好社區(qū)”通行解決方案，通過(guò)兩家企業(yè)之間的數(shù)據(jù)對(duì)接，騎手可在小區(qū)入口處掃描物業(yè)小程序碼，實(shí)現(xiàn)一鍵登記、即時(shí)驗(yàn)證，通行全過(guò)程僅需數(shù)秒。隨后中海物業(yè)、金科服務(wù)、金地智慧服務(wù)、保利物業(yè)、龍湖智創(chuàng)生活、美置服務(wù)等物企紛紛加入共建“騎手友好社區(qū)”。截至2024年10月底，“騎手友好社區(qū)”通行解決方案已累計(jì)服務(wù)超160萬(wàn)騎手，2024年將拓展至全國(guó)萬(wàn)余個(gè)小區(qū)。15年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物除了為騎手提供通行便利，萬(wàn)科物業(yè)、中海物業(yè)、金科服務(wù)、龍湖智創(chuàng)生活等物企還依托小區(qū)門崗建設(shè)騎手驛站，為騎手提供休息、飲水、手機(jī)充電等服務(wù)，并設(shè)立24小時(shí)遠(yuǎn)程指路熱線、規(guī)劃專用停車區(qū)，成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)解決騎手找樓難、停車難等問(wèn)題。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。上市退市并存國(guó)資物企成為上市主力。一方面，泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資物企上市，上市周期大幅縮短。相較于2023年潤(rùn)華服務(wù)及眾安智慧生活幾番遞表，平均上市周期達(dá)661天，2024年泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家國(guó)資物企相繼在港交所掛牌上市，平均上市周期縮短至307天。從歷年國(guó)企與民企上市周期來(lái)看，國(guó)資屬性加持效應(yīng)明顯。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年無(wú)新增國(guó)資物企上市。2022年，國(guó)資物企平均上市周期為307天，較民營(yíng)企業(yè)縮短了23天。16年報(bào)解讀另一方面，深業(yè)物業(yè)、聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)、瑞景城市服務(wù)、武漢城市服務(wù)等4家國(guó)資物企積極籌備上市。2024年2月6日，深業(yè)物業(yè)獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)境外發(fā)行上市備案通知書，標(biāo)志著其上市計(jì)劃邁出了關(guān)鍵一步。2024年10月16日，深業(yè)物業(yè)更新招股書，為即將到來(lái)的IPO做好充分準(zhǔn)備。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)華發(fā)物業(yè)服務(wù)、融信服務(wù)兩家上市物企主動(dòng)尋求私有化退市。2024及其出處皆被克而瑞物年5月27日，華發(fā)物業(yè)服務(wù)發(fā)布公告稱，母公司華發(fā)股份擬對(duì)華發(fā)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行私有化，注銷價(jià)格為0.29港元/股，較其停牌前收市價(jià)0.222港元溢價(jià)約30.63%9月30日收盤后，華發(fā)物業(yè)服務(wù)正式完成成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后第二家退市的上市物企。無(wú)獨(dú)有偶，告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用2024年11月22日，融信服務(wù)發(fā)布公告稱，控股股東融心一品擬以協(xié)該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。議安排方式將公司私有化并撤銷上市地位，注銷價(jià)每股0.60港元，較停牌收?qǐng)?bào)0.52港元溢價(jià)約15.38%。分析上市物企私有化退市的原因，不乏以下兩方面因素：其一，股票交易流動(dòng)性相對(duì)較低，且股價(jià)呈下降趨勢(shì)，上市平臺(tái)已失去融資能力。其二，私有化利于公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，還能減少審計(jì)及合規(guī)義務(wù)相關(guān)的成本支出。大額回購(gòu)計(jì)劃2024年，共計(jì)11家上市物企實(shí)施了股票回購(gòu)計(jì)劃，回購(gòu)總次數(shù)310次，回購(gòu)總股數(shù)1.62億股，回購(gòu)總金額8.03億元。17年報(bào)解讀萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)和招商積余3家上市物企拋出了大額回購(gòu)計(jì)劃。如萬(wàn)物云于2024年6月4日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購(gòu)1.18億股，回購(gòu)總金額最高達(dá)58億港元，占公司市值的比例多達(dá)20.5%公告發(fā)布后，萬(wàn)物云共計(jì)回購(gòu)總股數(shù)達(dá)1417萬(wàn)股，回購(gòu)總金額3.06億港元，擬回購(gòu)股數(shù)、金額的完成率分別為12%和5.3%，預(yù)示著繼續(xù)回購(gòu)的空間巨大。又如招商積余于2024年10月14日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進(jìn)行股份回購(gòu)，回購(gòu)總金額不超過(guò)1.56億元，占公司市值的比例達(dá)1.3%。2024年12月10日，招商積余完成了首次回購(gòu)，回購(gòu)克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研股份90萬(wàn)股，支付的總金額為989萬(wàn)元。物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)上市物企顯著加大回購(gòu)力度，不僅向市場(chǎng)傳遞了積極的信號(hào)，彰顯企告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用業(yè)對(duì)未來(lái)發(fā)展的堅(jiān)定信心，同時(shí)也反映出企業(yè)對(duì)于當(dāng)前市場(chǎng)估值處于該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。相對(duì)低位的預(yù)判，認(rèn)為現(xiàn)在是回購(gòu)股票的較好時(shí)機(jī)。物協(xié)換屆2024年12月24日，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)第六次會(huì)員代表大會(huì)勝利召開(kāi)，大會(huì)選舉產(chǎn)生了第六屆理事會(huì)理事、監(jiān)事會(huì)監(jiān)事，王志宏當(dāng)選會(huì)長(zhǎng)。18年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研對(duì)比中國(guó)物協(xié)歷次換屆大會(huì)，不難發(fā)現(xiàn)以下三點(diǎn)變化：物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)其一，時(shí)代及行業(yè)背景發(fā)生轉(zhuǎn)變。經(jīng)過(guò)40余年的發(fā)展，物業(yè)管理行及其出處皆被克而瑞物業(yè)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)容，截至2023年末，從業(yè)人員多達(dá)854萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入接近1.7萬(wàn)億元。需要正視的是，行業(yè)發(fā)展周期依舊較短，各項(xiàng)規(guī)范制度正在加緊完善過(guò)程中，為此社會(huì)輿論對(duì)行業(yè)存在一定的誤解，成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)這既是行業(yè)發(fā)展尚不成熟的表現(xiàn)，也是行業(yè)未來(lái)進(jìn)步的重要?jiǎng)恿?。告?nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。其二，當(dāng)選理事單位主體更為多元?？硕鹱鳛槲飿I(yè)管理行業(yè)唯一的研究機(jī)構(gòu)，與50余家省市行業(yè)協(xié)會(huì)、主管部門和近90家物業(yè)公司成功當(dāng)選第六屆常務(wù)理事單位，克而瑞副總裁張兆娟當(dāng)選常務(wù)理事。這既是政府主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)克而瑞的褒獎(jiǎng)，更是一份沉甸甸的責(zé)任，克而瑞將繼續(xù)秉持專業(yè)研究精神，助力企業(yè)提升服務(wù)力，為行業(yè)的高質(zhì)量發(fā)展貢獻(xiàn)一份力量！其三，迎合時(shí)代及行業(yè)使命，制定未來(lái)5年新的發(fā)展規(guī)劃?！吨袊?guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)發(fā)展規(guī)劃(2025—2029)》清晰勾勒出中國(guó)物協(xié)未來(lái)5年的發(fā)展規(guī)劃：其一，聚焦“好房子、好小區(qū)、好社區(qū)、好城區(qū)”四好建設(shè)、健全社會(huì)治理體系，推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。其二，以行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展為宗旨，制定中國(guó)物協(xié)新的發(fā)展目標(biāo)，包括推動(dòng)物業(yè)管理融入基層社會(huì)治理，提升人民群眾居住福祉，發(fā)揮物業(yè)管理的專業(yè)價(jià)值等。其三，重點(diǎn)任務(wù)將“增強(qiáng)服務(wù)性”放到首位，即服務(wù)國(guó)家、服務(wù)社會(huì)、服務(wù)群眾和服務(wù)行業(yè)，并量化重點(diǎn)任務(wù)，如每年發(fā)布不少于30項(xiàng)團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)等。與此同時(shí)，蘇州市物協(xié)、深圳市物協(xié)、河南省物協(xié)等成功完成換屆。19年報(bào)解讀2024年1月26日，蘇州市物業(yè)管理協(xié)會(huì)完成換屆，陳留杭當(dāng)選新一屆會(huì)長(zhǎng)。2024年1月31日，深圳市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)成功換屆，陳耀忠當(dāng)選新一屆會(huì)長(zhǎng)。2024年6月6日，河南省物業(yè)管理協(xié)會(huì)召開(kāi)換屆會(huì)議，王研博當(dāng)選為會(huì)長(zhǎng)。物協(xié)成功換屆標(biāo)志著物業(yè)管理行業(yè)已站在新的起點(diǎn)，毫無(wú)疑問(wèn)未來(lái)行業(yè)發(fā)展前景依舊美好，物企將積極踐行高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略，不僅追求規(guī)模擴(kuò)張，而且更加注重服務(wù)質(zhì)量和效率的提升。時(shí)代召喚優(yōu)秀的企業(yè)，希望各家企業(yè)能夠抓住機(jī)遇，在實(shí)現(xiàn)自身高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中，為居民幸福生活和社會(huì)和諧穩(wěn)定作出更大的貢獻(xiàn)。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。20年報(bào)解讀■2024年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100|年度盤點(diǎn)②2024年已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研站在這個(gè)新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。盤點(diǎn)”系列，以期總結(jié)過(guò)去、觀照未來(lái)，與全國(guó)物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“管理規(guī)?！逼?。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。21年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。22年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。23年報(bào)解讀【榜單解讀】行業(yè)集中度持續(xù)提升TOP10門檻提升11.7%克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研1、TOP10門檻從3.4億平方米提升至3.8億平方米，同比提升11.7%物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。克而瑞物管CPIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年有6家上榜企業(yè)在管面積突破【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)5億平方米。其中，萬(wàn)物云以10.6億平方米的在管面積榮登榜首，碧桂及其出處皆被克而瑞物園服務(wù)以10.5億平方米的在管面積次之，保利物業(yè)以7.9億平方米的成任何投資意向建議。在管面積居第三。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，數(shù)據(jù)顯示，2024年TOP10企業(yè)在管面積門檻值達(dá)3.8億平方米，TOP30克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損企業(yè)在管面積門檻值達(dá)1.14億平方米，TOP50在管面積的門檻值達(dá)7190失承擔(dān)任何責(zé)任。萬(wàn)平方米。與2023年相比，TOP10門檻提升3981萬(wàn)方，增幅為11.7%TOP30門檻提升864萬(wàn)方，增幅為8.2%TOP50門檻提升1206萬(wàn)方，增幅達(dá)20.2%；TOP100門檻提升556萬(wàn)方，增幅達(dá)18.6%。隨著頭部物企在管規(guī)?；鶖?shù)的擴(kuò)大，TOP10門檻增幅進(jìn)一步放緩。2024年，共有7家上榜企業(yè)合約面積突破5億平方米。其中，碧桂園服24年報(bào)解讀務(wù)以16.4億平方米的合約面積榮登榜首，萬(wàn)物云以12.9億平方米的合約面積次之，保利物業(yè)以9.8億平方米的面積居第三。數(shù)據(jù)顯示，TOP10企業(yè)合約面積門檻值達(dá)4.2億平方米，TOP30合約面積門檻值達(dá)1.3億平方米，TOP50合約面積的門檻值達(dá)8330萬(wàn)平方米,TOP100合約面積的門檻值達(dá)4280萬(wàn)平方米。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)2、頭部效應(yīng)凸顯，梯隊(duì)差距持續(xù)擴(kuò)大告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用2024年，物業(yè)行業(yè)持續(xù)向高質(zhì)量方向邁進(jìn)。TOP10企業(yè)更加聚焦高質(zhì)量該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。項(xiàng)目，新增合約面積為2320萬(wàn)平方米，這些企業(yè)在規(guī)模效應(yīng)、資源優(yōu)勢(shì)、品牌影響力等方面依保持著領(lǐng)先地位。頭部企業(yè)與其他梯隊(duì)之間的差距進(jìn)一步擴(kuò)大。2024年TOP10企業(yè)新增合約面積均值為T0P11-30企業(yè)的2.4倍。25年報(bào)解讀規(guī)模增長(zhǎng)持續(xù)放緩區(qū)域深耕加速前行1、新增合約面積下降12.8%，合約在管比降至1.282024年行業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)繼續(xù)放緩，但頭部物企直拓規(guī)模依然較大，其中中克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研海物業(yè)全年新增合約面積最高，達(dá)到9000萬(wàn)平方米，萬(wàn)物云以8098萬(wàn)物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響平方米的新增合約面積次之，招商積余以6760萬(wàn)平方米的面積居第三。力。整體行業(yè)來(lái)看，百?gòu)?qiáng)物企平均新增合約面積為1481萬(wàn)平方米，較2023【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物年下滑12.8%。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。2024年，百?gòu)?qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的合約在管面積比均值下降至1.28，相較于2023年的1.32繼續(xù)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。這一變化反映出企業(yè)在新項(xiàng)目獲取上的增速放緩，以及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇。盡管如此，當(dāng)前的企業(yè)規(guī)模儲(chǔ)備仍然足夠支持短期內(nèi)的進(jìn)一步增長(zhǎng)訴求。26年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2、區(qū)域深耕戰(zhàn)略更進(jìn)一步，持續(xù)退出低效項(xiàng)目【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物隨著物業(yè)管理行業(yè)的逐漸成熟，管理面積的增速進(jìn)一步放緩，行業(yè)發(fā)展重心轉(zhuǎn)向“質(zhì)重于量”。企業(yè)擴(kuò)張策略從單純的規(guī)模優(yōu)先轉(zhuǎn)變?yōu)樾б鎯?yōu)先，區(qū)域聚焦和城市深耕已成為行業(yè)共識(shí)。越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始制定明成任何投資意向建議。確的城市深耕計(jì)劃，設(shè)定單個(gè)城市內(nèi)的在管項(xiàng)目數(shù)量或規(guī)模目標(biāo)，以集使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，中資源提升項(xiàng)目質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率。例如，萬(wàn)物云早在2020年就提出了克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損將“蝶城”戰(zhàn)略作為未來(lái)十年的核心發(fā)展方向。截至2024年上半年，失承擔(dān)任何責(zé)任。萬(wàn)物云的蝶城數(shù)量已增長(zhǎng)至642個(gè)。中海物業(yè)則設(shè)定了在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)現(xiàn)規(guī)模排名前三的目標(biāo)，積極拓展市場(chǎng)份額。世茂服務(wù)明確了19個(gè)重點(diǎn)深耕城市。融創(chuàng)服務(wù)聚焦于高濃度的優(yōu)勢(shì)城市布局，2024年上半年，其核心城市項(xiàng)目密度提升至平均每城市30個(gè)項(xiàng)目。在過(guò)往規(guī)模導(dǎo)向的發(fā)展模式下，企業(yè)收購(gòu)了大量低盈利甚至虧損的項(xiàng)27年報(bào)解讀目。隨著利潤(rùn)空間的壓縮，企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)效率和盈利能力提出了更高的要求。因此，企業(yè)對(duì)于那些低收繳率、盈利能力較弱、位于非深耕區(qū)域且管理難度較大的項(xiàng)目正在持續(xù)退出。以金科服務(wù)為例，2024年上半年累計(jì)退出的在管面積接近3000萬(wàn)平方米?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。關(guān)聯(lián)交易成收并購(gòu)主力“副業(yè)”股權(quán)出售頻現(xiàn)1、交易金額提升7.8%，關(guān)聯(lián)交易占比超8成2024年，物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)訴求降至低點(diǎn)，收并購(gòu)活動(dòng)的數(shù)量和金額仍處于低位。全年上市物企共披露了32起收購(gòu)事項(xiàng)，累計(jì)交易金額為36.37億元，較上一年提升7.8%。值得注意的是，關(guān)聯(lián)交易在這一年成為收并購(gòu)市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。萬(wàn)物云、世茂服務(wù)、德信服務(wù)、宋都服務(wù)等11家企業(yè)發(fā)起了22起關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)收購(gòu)，累計(jì)耗資30.16億元，占全年總交易金額的比例高達(dá)82.9%。28年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2、聚焦主業(yè)，企業(yè)“副業(yè)”股權(quán)出售頻現(xiàn)【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物值得注意的是，過(guò)去幾年物業(yè)管理企業(yè)為了滿足旺盛的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)訴求，收并購(gòu)活動(dòng)不僅限于常規(guī)業(yè)態(tài)的物業(yè)管理項(xiàng)目，還涉足城市服務(wù)、社區(qū)成任何投資意向建議。增值等多元化領(lǐng)域。然而，隨著經(jīng)營(yíng)環(huán)境的日益嚴(yán)峻，企業(yè)逐漸回歸主使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損業(yè)，重新評(píng)估其投資組合，并開(kāi)始剝離非核心資產(chǎn)。失承擔(dān)任何責(zé)任。例如，碧桂園服務(wù)年內(nèi)兩次出售資產(chǎn)，清倉(cāng)了珠海萬(wàn)達(dá)股權(quán)。公司表示，此舉旨在戰(zhàn)略聚焦和收縮財(cái)務(wù)性投資規(guī)模，按計(jì)劃退出部分投資以回籠資金，集中資源于核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。同樣，世茂服務(wù)也將此前收購(gòu)的環(huán)衛(wèi)業(yè)務(wù)標(biāo)的金沙田科技“退回”，主要原因是該企業(yè)應(yīng)收賬款增加、現(xiàn)

金流壓力增大，且收入增長(zhǎng)及市場(chǎng)拓展未達(dá)預(yù)期。此外，綠城服務(wù)于2019年收購(gòu)的教育公司MAG的部分股份也被出售，交易價(jià)格為1620萬(wàn)澳元，完成后綠城服務(wù)在MAG的持股比例將從53.9%降至35%。綠城服務(wù)強(qiáng)調(diào)，未來(lái)將重新聚焦物業(yè)服務(wù)與社區(qū)生活的主航道，確?，F(xiàn)金流和盈利的穩(wěn)健增長(zhǎng)。這些舉措反映了物業(yè)管理企業(yè)在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下更加審慎的投資態(tài)度，以及對(duì)核心業(yè)務(wù)的重新重視，旨在優(yōu)化資源配置，提升運(yùn)營(yíng)效率，確保長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。29年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。直拓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)惡化【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物單項(xiàng)目中標(biāo)金額最高降幅25%成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)1、價(jià)格成為招標(biāo)首要考量因素，7成企業(yè)低價(jià)中標(biāo)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的演變和多種因素的持續(xù)作用，企業(yè)面臨的成本壓力未見(jiàn)失承擔(dān)任何責(zé)任。減輕。相較于2023年，在當(dāng)前的企業(yè)招標(biāo)過(guò)程中，價(jià)格因素的重要性顯著提升，已超越其他考量因素躍居首位。在面對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的過(guò)程中，甲方對(duì)成本控制和經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)注度進(jìn)一步增強(qiáng)，企業(yè)正通過(guò)更優(yōu)的價(jià)格策略來(lái)優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)降本增效的目標(biāo)。

資料來(lái)源：企業(yè)訪談、克而瑞物管整理根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，有12%的企業(yè)將價(jià)格權(quán)重設(shè)定在70%以上，而58%的企業(yè)則將這一比例控制在50%-70%之間。若將價(jià)格權(quán)重占比超過(guò)50%的情況定義為“低價(jià)優(yōu)先”的決策模式，則采用此類模式進(jìn)行招標(biāo)的企業(yè)比例高達(dá)70%。30年報(bào)解讀這一趨勢(shì)表明，面對(duì)持續(xù)的經(jīng)濟(jì)壓力和成本考量，越來(lái)越多的企業(yè)傾向于選擇更具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力的供應(yīng)商，以實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物2、單項(xiàng)目中標(biāo)金額普遍下降，交通樞紐領(lǐng)跌25%成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)從不同業(yè)態(tài)中標(biāo)金額來(lái)看，各類業(yè)態(tài)單項(xiàng)目的中標(biāo)金額呈現(xiàn)出不同程度告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用的下滑趨勢(shì)。在政府預(yù)算縮減的大背景下，交通樞紐、城服的業(yè)務(wù)補(bǔ)貼該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。降低，年內(nèi)交通樞紐單項(xiàng)目中標(biāo)金額下降至403萬(wàn)元/個(gè)，降幅達(dá)25%，成為所有業(yè)態(tài)中跌幅最大的業(yè)務(wù)。值得注意的是，產(chǎn)業(yè)園是唯一一個(gè)單項(xiàng)目中標(biāo)金額上漲的業(yè)態(tài)。然而，

調(diào)研顯示，這一增長(zhǎng)背后反映了甲方策略的轉(zhuǎn)變，企業(yè)正從過(guò)去的分包

模式轉(zhuǎn)向整包模式。這種轉(zhuǎn)變旨在增強(qiáng)招標(biāo)過(guò)程中的談判地位，并通過(guò)整合項(xiàng)目來(lái)降低成本。31年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損規(guī)模導(dǎo)向漸行漸遠(yuǎn)失承擔(dān)任何責(zé)任。優(yōu)勢(shì)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈2024年，物業(yè)企業(yè)在業(yè)務(wù)拓展方面遭遇了多重挑戰(zhàn)。一方面，來(lái)自甲方的壓力持續(xù)傳導(dǎo)至物業(yè)行業(yè)，對(duì)企業(yè)的盈利能力和發(fā)展空間造成了顯著

影響。在新項(xiàng)目拓展過(guò)程中，如何優(yōu)化成本組合以滿足甲方需求，成為物業(yè)企業(yè)亟待解決的關(guān)鍵問(wèn)題。另一方面，隨著城市服務(wù)和綜合設(shè)施管理（IFM）等新興業(yè)務(wù)的興起，物業(yè)企業(yè)正逐步擺脫傳統(tǒng)的按建筑面積收費(fèi)模式。在此背景下，以往以規(guī)模導(dǎo)向的拓展模式正逐漸退出歷史舞臺(tái)。越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始將重心轉(zhuǎn)向服務(wù)質(zhì)量的提升和客戶滿意度的增強(qiáng)。這種戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型不僅有助于提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也促使企業(yè)在選擇合作項(xiàng)目時(shí)更加注重優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和高潛力區(qū)域，力求實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)布局和資源優(yōu)化配置。但隨著越來(lái)越多的企業(yè)的加入，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪已進(jìn)入白熱化階段。為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，物業(yè)企業(yè)紛紛加大對(duì)核心市場(chǎng)的投入力度，致力于提供定制化、專業(yè)化及高效的服務(wù)，以此吸引32年報(bào)解讀并保留高端客戶群體。未來(lái)，隨著更多企業(yè)加入這一競(jìng)爭(zhēng)行列，優(yōu)勢(shì)區(qū)域和優(yōu)質(zhì)客戶的爭(zhēng)奪預(yù)計(jì)將進(jìn)一步加劇，推動(dòng)行業(yè)向更高層次的服務(wù)質(zhì)量邁進(jìn)?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。33年報(bào)解讀■市場(chǎng)盤點(diǎn)：住宅“難上加難”，非住逐漸變“紅”|年度盤點(diǎn)③2024年已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研站在這個(gè)新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。盤點(diǎn)”系列，以期總結(jié)過(guò)去、觀照未來(lái)，與全國(guó)物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“市場(chǎng)”篇?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。住宅：市場(chǎng)承壓明顯房屋老齡化加劇服務(wù)挑戰(zhàn)1、4城百余個(gè)項(xiàng)目降價(jià)，降幅20%-30%2024年，重慶、銀川、青島和武漢4城再公示物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，引發(fā)降價(jià)輿情。部分業(yè)主質(zhì)疑所在小區(qū)物業(yè)費(fèi)顯著高于政府指導(dǎo)價(jià)，且過(guò)高的物業(yè)費(fèi)與實(shí)際享受到的服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)重脫節(jié)，要求物企對(duì)照政府規(guī)定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，詳細(xì)公示超等級(jí)物業(yè)服務(wù)方案或者下調(diào)物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主更是希望更換物業(yè)公司，以便降低物業(yè)費(fèi)。青島嚴(yán)令超出政府指導(dǎo)價(jià)的住宅小區(qū)限期調(diào)整物業(yè)費(fèi)。2024年5月31日，青島城陽(yáng)區(qū)住建局印發(fā)《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，要求物企自查整改，依照物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積相應(yīng)調(diào)整基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度。10月22日，青島西海岸新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局等3部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格政策的特別提醒告誡函》，要求70家超出政府指導(dǎo)34年報(bào)解讀價(jià)的小區(qū)物業(yè)公司限期調(diào)整收費(fèi)并退費(fèi)。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研據(jù)公開(kāi)資料顯示，2024年上述4城百余個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)了物業(yè)費(fèi)的下調(diào)，降物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響幅在20%-30%之間。其中，武漢已有30余個(gè)住宅小區(qū)降低物業(yè)費(fèi)，平均降價(jià)幅度多達(dá)24%。多數(shù)降價(jià)小區(qū)通過(guò)業(yè)主與物業(yè)公司友好協(xié)商達(dá)成的，力。物業(yè)公司承諾降低物業(yè)費(fèi)，但不降低物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。部分降價(jià)小區(qū)則是【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物借助更換物業(yè)公司的方式，達(dá)成降低物業(yè)費(fèi)的訴求。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)資料、克而瑞物管整理2、物業(yè)換手率升至3.3%據(jù)克而瑞物管調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，2021-2024年，住宅物業(yè)換手率由1.7%持續(xù)提升至3.3%，凈增長(zhǎng)1.6個(gè)百分點(diǎn)，意味著每年約有2萬(wàn)個(gè)住宅小區(qū)更換物業(yè)公司。35年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物多城換手率呈持續(xù)上升的趨勢(shì)。典型如上海，2021年以來(lái)更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量顯著增加，2023年共有212個(gè)小區(qū)更換了物業(yè)公司，2024年前9成任何投資意向建議。月已有174個(gè)小區(qū)完成了物業(yè)更換，按照這一趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全年更換物業(yè)的小區(qū)數(shù)量將再創(chuàng)新高。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。大型社區(qū)換手率同樣上升。2024年，全國(guó)多個(gè)大型社區(qū)更換物業(yè)公司，源于大型社區(qū)在服務(wù)過(guò)程中面臨著諸多問(wèn)題，這些問(wèn)題的解決涉及政府、社區(qū)、企業(yè)、居民等多方主體，協(xié)調(diào)難度大，解決起來(lái)非常困難。但在問(wèn)題發(fā)生后，業(yè)主潛意識(shí)認(rèn)定物業(yè)為第一責(zé)任人，尤其是在行業(yè)負(fù)面輿情不斷發(fā)酵的大環(huán)境下，物業(yè)責(zé)任更是被無(wú)限放大。分析住宅物業(yè)換手率提升的動(dòng)因，不乏以下兩方面因素：36年報(bào)解讀其一，很多城市業(yè)委會(huì)或物管會(huì)成立率提升。早在2020年5月，《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》首次明確提出，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以組建物管會(huì)。截至2024年7月，北京已組建物管會(huì)5100余個(gè)，業(yè)委會(huì)或物管會(huì)組建率高達(dá)97%。針對(duì)業(yè)委會(huì)組建率較低的現(xiàn)狀，2024年不少城市重新修訂《物業(yè)管理?xiàng)l例》，通過(guò)組建物管會(huì)來(lái)補(bǔ)位業(yè)委會(huì)，如《濟(jì)寧市物業(yè)管理?xiàng)l例》創(chuàng)新性設(shè)立了物管會(huì)制度?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。其二，物企與業(yè)主更換意愿提升。一方面，物企主動(dòng)退出部分低質(zhì)項(xiàng)目，2024年上半年，金科服務(wù)退出低質(zhì)效、低收繳率、負(fù)貢獻(xiàn)的項(xiàng)目，終止在管面積約2990萬(wàn)平方米；世茂服務(wù)同樣主動(dòng)退出部分利潤(rùn)率較低、發(fā)展?jié)摿^小的項(xiàng)目，終止在管面積1750萬(wàn)平方米。另一方面，物業(yè)費(fèi)降價(jià)輿情持續(xù)發(fā)酵，部分業(yè)主通過(guò)更換物業(yè)公司，以便達(dá)成降低物業(yè)37年報(bào)解讀費(fèi)的目標(biāo)?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物3、房屋老齡化趨勢(shì)下，物業(yè)管理困境更為凸顯綜合考慮存量房交付年限、新建商品房規(guī)模等多方面因素，截至2024成任何投資意向建議。年，全國(guó)房齡達(dá)到20年以上的住宅項(xiàng)目占比約43%，預(yù)計(jì)到2030年這使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，一比例將提升至60%，意味著未來(lái)6年內(nèi)老項(xiàng)目占比將激增17%，說(shuō)明克而瑞物管不對(duì)因使用房屋老齡化問(wèn)題愈加嚴(yán)峻。該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。房屋老齡化將加劇維修困境。一方面，隨著住宅小區(qū)交付年限不斷延長(zhǎng)，維修成本大幅增長(zhǎng)。以建筑面積10萬(wàn)平方米的住宅小區(qū)（10棟高層）測(cè)算，在交付后5年內(nèi)，維修項(xiàng)目較少、費(fèi)用較低，且在質(zhì)保期內(nèi)的維修費(fèi)用均由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主僅需承擔(dān)質(zhì)保期外的部分維修費(fèi)用；在交付后的第5-15年，通常需要修繕屋面防水及外墻，按照屋頂及外墻的修繕面積、耗材及人工成本推算，預(yù)估年均維修費(fèi)用約10萬(wàn)元；在交付后的第16-20年，通常需要集中修繕管網(wǎng)及消防設(shè)施設(shè)備，分樓棟計(jì)算各類設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、采購(gòu)成本、安裝費(fèi)用，預(yù)估年均維修費(fèi)用約35萬(wàn)元；在交付后的第21-25年，通常需要更換電梯，假設(shè)每棟樓更換2部電梯，每部電梯成本15-20萬(wàn)元，預(yù)估年均維修費(fèi)用在60-80萬(wàn)元之間。值得一提的是，上述預(yù)估的維修費(fèi)用僅是一個(gè)參考值，實(shí)際維修費(fèi)用取決于住房屬性（高層、洋房、別墅）、耗材品牌及質(zhì)量、施工工藝、人工成本等多方面因素，導(dǎo)致不同住宅小區(qū)實(shí)際維修費(fèi)用存在較大差異。38年報(bào)解讀另一方面，老舊小區(qū)維修資金近乎枯竭，續(xù)籌及使用困難。值得擔(dān)憂的是，老舊小區(qū)普遍面臨維修資金短缺的問(wèn)題，以上海為例，20世紀(jì)90年代建成的住宅小區(qū)中，維修資金已經(jīng)見(jiàn)底或者接近枯竭的項(xiàng)目占比達(dá)克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研到70%以上。原則上，業(yè)主維修資金賬戶余額低于首期籌集金額的30%，便要啟動(dòng)維修資金續(xù)籌程序，但由于業(yè)主的對(duì)抗情緒，實(shí)際續(xù)籌難度較物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。大?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。維修資金使用門檻較高。動(dòng)用維修資金原則上須由專有部分面積及人數(shù)占比2/3以上的業(yè)主參與表決，且參與表決專有部分面積及人數(shù)雙過(guò)半的業(yè)主同意。而在實(shí)際表決過(guò)程中，很多業(yè)主因房屋維修不直接影響到切身利益，參與表決的積極性不高；即使參與表決，也會(huì)出現(xiàn)諸多的意見(jiàn)分歧，如一樓業(yè)主反對(duì)安裝、維修電梯，非頂樓業(yè)主不同意維修屋頂?shù)?，短期?nèi)較難達(dá)成統(tǒng)一意見(jiàn)，共同導(dǎo)致維修資金使用困難。面對(duì)不斷上漲的維修成本，如何有效地續(xù)籌維修資金，并提升維修資金使用效率，成為亟需破解的難題。房屋老齡化還將加劇物業(yè)管理困境，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：39年報(bào)解讀其一，老舊小區(qū)通常伴隨著屋頂漏水、外墻脫落、設(shè)施設(shè)備老化等問(wèn)題，一旦遇到極端災(zāi)害天氣，事故風(fēng)險(xiǎn)隱患顯著提升。為了避免極端天氣引發(fā)社區(qū)安全事故，物企需要提前升級(jí)一系列的安全管控措施，為此需要增加相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)成本投入。其二，社區(qū)設(shè)施設(shè)備老化引發(fā)事故率提升，給業(yè)主生活帶來(lái)困擾，拉升業(yè)主的不滿情緒，表現(xiàn)于投訴量增加、滿意度下降等，使得物企品牌形象及口碑受損。而在滿意度下降的同時(shí)，物業(yè)費(fèi)收繳率或?qū)⑼较禄?，物企?jīng)營(yíng)也將陷入困境?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物非住B端：甲方壓力傳導(dǎo)成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)未來(lái)或成“紅?！备?jìng)爭(zhēng)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。1、商寫園租金下滑，空置率持續(xù)攀升受限于實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎靡不振，商辦項(xiàng)目招租壓力不斷加大，租金持續(xù)下滑。以一線城市為例，2024年購(gòu)物中心首層平均租金同比跌幅皆超15%，甲級(jí)辦公樓平均租金同比跌幅都在10%附近。甲級(jí)辦公樓空置率持續(xù)上升。以一線城市為例，2024年北京、上海和廣州甲級(jí)辦公空置率都在20%左右，較2023年均有不同程度的增長(zhǎng)，深圳空置率提升2.4個(gè)百分點(diǎn)至29.1%。40年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。產(chǎn)業(yè)園不僅租金下行，而且空置率持續(xù)上升。2024年，工業(yè)廠房租金同【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)比下降16.2%，空置率升至19.8%，同比提升2.6個(gè)百分點(diǎn)；研發(fā)辦公及其出處皆被克而瑞物樓租金同比下降33%，空置率高達(dá)30.1%，同比提升6.5個(gè)百分點(diǎn)。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。2、甲方壓力傳導(dǎo)，市場(chǎng)漸入“紅海”競(jìng)爭(zhēng)而在租金下滑、空置率攀升等多重壓力作用下，甲方經(jīng)營(yíng)壓力逐漸傳導(dǎo)至物企，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：其一，甲方要求增多、變嚴(yán)。首先，邀標(biāo)書細(xì)化，以某文體中心餐飲服務(wù)為例，邀標(biāo)書具體細(xì)化到服務(wù)人員要求、飯菜出品時(shí)間、質(zhì)檢等。其次，建立COE團(tuán)隊(duì)監(jiān)管供應(yīng)商，如華為行政專業(yè)COE能力中心建立專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、基線、制度和流程。其二，低價(jià)中標(biāo)現(xiàn)象明顯增多。部分項(xiàng)目中標(biāo)價(jià)格明顯低于合理的成本線，給未來(lái)服務(wù)履約埋下隱患。那些低價(jià)中標(biāo)的物企難以長(zhǎng)期承受虧損狀態(tài)，實(shí)際服務(wù)過(guò)程中難免會(huì)降配人員，降低服務(wù)質(zhì)量，致使?jié)M意度下降、投訴量上升。隨著物業(yè)矛盾加劇，疊加低價(jià)虧損局面難以緩解，最41年報(bào)解讀終低價(jià)中標(biāo)的物企大概率將提前退場(chǎng)。非住G端：學(xué)校、醫(yī)院分化加劇公建物業(yè)整體賬期拉長(zhǎng)1、學(xué)校、醫(yī)院分化加劇，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目陷爭(zhēng)奪戰(zhàn)克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。學(xué)校、醫(yī)院市場(chǎng)分化加劇，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈。數(shù)據(jù)顯示，2023年雙一流高校數(shù)量占比低至6%，但雙一流高校預(yù)算則是其他普通高校的6.2倍；【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)2023年三級(jí)醫(yī)院數(shù)量占比約10%，預(yù)算占比卻達(dá)到了30%。受此影響，及其出處皆被克而瑞物物企投拓將重點(diǎn)聚焦雙一流高校、三級(jí)醫(yī)院這類優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，致使競(jìng)爭(zhēng)愈成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)加激烈。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。2、公建物業(yè)賬期拉長(zhǎng)公建物業(yè)市場(chǎng)壓力持續(xù)加碼，主要涉及以下兩方面內(nèi)容：其一，政府采購(gòu)金額下降8%，低價(jià)中標(biāo)漸成主流。2020-2023年，政府42年報(bào)解讀采購(gòu)金額由3.7萬(wàn)億元緩步下滑至3.4萬(wàn)億元，累計(jì)降幅達(dá)8%為了控制政府采購(gòu)成本，更多公建物業(yè)項(xiàng)目鼓勵(lì)低價(jià)中標(biāo)。另一方面，部分物企積極打造標(biāo)桿項(xiàng)目，采用較激進(jìn)的價(jià)格策略，甚至以犧牲利潤(rùn)為代價(jià)，進(jìn)一步加劇了公建物業(yè)低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的局面?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。其二，公建物業(yè)賬期拉長(zhǎng)，回款難成挑戰(zhàn)。公建物業(yè)賬期由2023年的3使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用個(gè)月拉長(zhǎng)至2024年的10個(gè)月，明顯高于6個(gè)月的警戒線?；乜铍y已然該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。成為公建物業(yè)面臨的最大挑戰(zhàn)，隨著回款周期的延長(zhǎng)，導(dǎo)致物企資金周轉(zhuǎn)壓力加大，一定程度上影響企業(yè)的日常運(yùn)營(yíng)和新項(xiàng)目的拓展。3、政府債務(wù)壓力大，短時(shí)間難以改善考慮到政府顯性及隱性債務(wù)壓力依舊較大，短時(shí)間公建物業(yè)回款難題較難改善。43年報(bào)解讀一方面，顯性債務(wù)壓力大。2017-2023年，地方政府債務(wù)規(guī)?？焖倥噬?，負(fù)債率由19.8%持續(xù)提升至32.3%，凈增長(zhǎng)12.5個(gè)百分點(diǎn)，反映地方政府顯性債務(wù)壓力不斷加大。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，另一方面，隱性債務(wù)化解需至2028年。2024年11月，財(cái)政部發(fā)布重磅克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損政策，從2024年開(kāi)始將直接安排10萬(wàn)億元用于化解地方債務(wù)，意味著失承擔(dān)任何責(zé)任。2028年之前地方需要消化的隱性債務(wù)總額將從14.3萬(wàn)億元大幅下降至2.3萬(wàn)億元，年均化債金額則將從2.86萬(wàn)億元降至4600億元。綜上所述，C端、B端和G端市場(chǎng)壓力不斷加劇，住宅物業(yè)費(fèi)降價(jià)、換手率上升，房屋老齡化進(jìn)一步激化物業(yè)矛盾；商寫園租金下滑、空置率上升，甲方經(jīng)營(yíng)壓力向物業(yè)傳導(dǎo)，低價(jià)中標(biāo)現(xiàn)象持續(xù)增多；學(xué)校、醫(yī)院優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈，公建物業(yè)低價(jià)中標(biāo)漸成趨勢(shì)，且賬期拉長(zhǎng)。44年報(bào)解讀■資本盤點(diǎn)：低位盤整延續(xù)，物企有“進(jìn)”有“退”|年度盤點(diǎn)④2024年已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。站在這個(gè)新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點(diǎn)”系列，以期總結(jié)過(guò)去、觀照未來(lái)，與全國(guó)物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“資本”篇?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，港股政策轉(zhuǎn)向?qū)捤煽硕鹞锕懿粚?duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。上市平均用時(shí)縮短至307天1、港股政策基調(diào)轉(zhuǎn)向?qū)捤?，支持企業(yè)赴港上市2024年4月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布5項(xiàng)資本市場(chǎng)對(duì)港合作措施，明確提出支持符合條件的內(nèi)地行業(yè)龍頭企業(yè)赴香港上市。2024年12月，香港聯(lián)交所發(fā)布《建議優(yōu)化首次公開(kāi)招股市場(chǎng)定價(jià)及公開(kāi)市場(chǎng)規(guī)定》的咨詢文件，旨在增加對(duì)潛在發(fā)行人的吸引力。2、上市平均用時(shí)縮短至307天，國(guó)資上市依然積極隨著港交所政策環(huán)境的轉(zhuǎn)變，物業(yè)上市平均用時(shí)大幅下降。相較于2023年潤(rùn)華服務(wù)及眾安智慧生活幾番遞表，上市平均用時(shí)達(dá)661天，2024年泓盈城市服務(wù)、經(jīng)發(fā)物業(yè)兩家物企上市平均用時(shí)縮短至307天，這一水45年報(bào)解讀平與2022年294天基本持平?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。2024年，新上市的兩家物企均為國(guó)有企業(yè)，在國(guó)資發(fā)展和改革措施的推【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物動(dòng)下，其他國(guó)資背景的物業(yè)企業(yè)對(duì)上市仍保持著積極性。其中，深業(yè)物業(yè)作為典型代表，在2024年2月獲得了中國(guó)證監(jiān)會(huì)境外發(fā)行上市備案通知書，并于10月更新了招股書，為IPO做足準(zhǔn)備。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)與此同時(shí)，聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)、瑞景城市服務(wù)及武漢城市服務(wù)等國(guó)資物企也告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用在積極籌劃上市事宜。例如，聯(lián)投城市運(yùn)營(yíng)在2023年底成為ST明誠(chéng)控該報(bào)告內(nèi)容而引致的損股股東后，計(jì)劃將城市運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)注入ST明誠(chéng)以實(shí)現(xiàn)借殼上市。2024年失承擔(dān)任何責(zé)任。6月，ST明誠(chéng)成功“摘星”，股票簡(jiǎn)稱變更為“ST明誠(chéng)”，標(biāo)志著其解除了退市危機(jī)，破產(chǎn)重組工作取得了階段性成果。此外，瑞景城市服務(wù)已公示H股上市的主要中介團(tuán)隊(duì)預(yù)中標(biāo)人名單，包括保薦人、境內(nèi)外律師及會(huì)計(jì)師等，顯示其上市籌備工作正在有序進(jìn)行。武漢城市服務(wù)也明確了其港股上市的戰(zhàn)略目標(biāo)，力爭(zhēng)在“十四五”期間完成這一重要里程碑。46年報(bào)解讀物業(yè)股持續(xù)底部盤整股價(jià)年內(nèi)2次沖高回落1、板塊指數(shù)弱于大盤，差距進(jìn)一步擴(kuò)大自2023年以來(lái)，宏觀經(jīng)濟(jì)的不確定性以及房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)影響市場(chǎng)，恒生物業(yè)服務(wù)及管理指數(shù)呈現(xiàn)波動(dòng)下滑的趨勢(shì)?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響進(jìn)入2024年，盡管在政策的支持下該指數(shù)經(jīng)歷了兩次顯著的反彈，但這些上漲勢(shì)頭未能持久。截至2024年12月31日，恒生物業(yè)服務(wù)及管力。理指數(shù)收于1691點(diǎn)，相較于2023年末的1847點(diǎn)下跌了8.4%。與之形成對(duì)比的是，恒生指數(shù)年內(nèi)表現(xiàn)出色，升至20060點(diǎn)，較2023年末的【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物17047點(diǎn)增長(zhǎng)了17.7%。兩者對(duì)比來(lái)看，物業(yè)板塊指數(shù)與大盤同頻共振，但兩者之間的差距在2024年進(jìn)一步擴(kuò)大。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。2、股價(jià)年內(nèi)2次沖高回落，較2023年初仍下降3成2024年，物業(yè)股的股價(jià)經(jīng)歷了顯著波動(dòng)。年初，延續(xù)2023年下滑趨勢(shì)，上市物企的平均股價(jià)在2月份觸及3.4港元/股的新低。然而，隨著5月地產(chǎn)“5.17”政策的出臺(tái)，物業(yè)股跟隨地產(chǎn)股出現(xiàn)了反彈。10月份，央行、金融監(jiān)管總局和證監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布了一系列提振資本市場(chǎng)的措施，并通過(guò)央行逆回購(gòu)操作向市場(chǎng)注入了充足流動(dòng)性，推動(dòng)資本市場(chǎng)整體上揚(yáng)。受益于此輪行情，物業(yè)股平均股價(jià)攀升至年內(nèi)高點(diǎn)5.7港47年報(bào)解讀元/股。不過(guò)，隨著政策效應(yīng)逐漸減弱，物業(yè)股未能維持漲勢(shì)，股價(jià)再次回落。截至2024年12月31日，平均股價(jià)收于4.6港元/12.2%，但與2023年年初的6.9港元/股相比，仍下跌了33.3%?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)3、市盈率仍處低位，全年均值微升至11.9倍告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損近年來(lái)，物業(yè)股的估值持續(xù)下滑，并在2022年底觸及歷史低點(diǎn)8.9倍失承擔(dān)任何責(zé)任。市盈率。2023年，物業(yè)股估值維持在較低水平，整體處于盤整階段。進(jìn)入2024年后，在有利的政策環(huán)境推動(dòng)下，5月和10月物業(yè)股估值年內(nèi)出現(xiàn)了兩次顯著的反彈。其中10月達(dá)到了近兩年來(lái)的最高點(diǎn)，市盈率均值升至15.2倍。但隨著政策影響力的減弱，物業(yè)股的估值再度滑落。截至年末，上市物企的平均市盈率回落到13.2倍，全年平均市盈率為11.9倍，仍處于較低水平。48年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。4、總市值與上年基本持平，百億物企增加1家過(guò)去兩年，物業(yè)企業(yè)面臨了諸多挑戰(zhàn)，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)資本市場(chǎng)的持續(xù)【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物影響使得上市物企的市值修復(fù)進(jìn)展緩慢。盡管期間有政策支持帶來(lái)的短暫反彈，但行業(yè)的整體市值仍未恢復(fù)到之前的水平。截至2024年12月31日，62家樣本企業(yè)的總市值為2325億元，較2023年同期微降1.7%，成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)與2022年的4223億元相比，大幅下降了44.9%，物業(yè)企業(yè)重建投資者信心仍需一定時(shí)間。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。分企業(yè)來(lái)看，企業(yè)市值表現(xiàn)分化。截至2024年末，超3成上市物企市值較2023年末上漲，其中特發(fā)服務(wù)、新希望服務(wù)、恒大物業(yè)等6家上市物企市值漲幅超50%。近7成上市物企市值同比下滑，3家上市物企市值腰斬。49年報(bào)解讀從企業(yè)市值分布來(lái)看，市值在30億以下的物企占比依然是絕對(duì)主力。百億市值以上的物企有6家，數(shù)量較2023年末增加1家，百億市值以上企業(yè)分別為華潤(rùn)萬(wàn)象生活、萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、綠城服務(wù)和招商積余。其中，華潤(rùn)萬(wàn)象生活市值多達(dá)611億元，依克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。舊高居榜首，同比上漲6%?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。流動(dòng)性持續(xù)低迷2家物企主動(dòng)謀求退市1、近9成上市物企日均換手率低于1%2024年，66家上市物企中59家企業(yè)日均換手率低于1%89.4%，4家上市物企換手率在1%-3%之間，2家上市物企換手率在3%-7%之間，僅有特發(fā)服務(wù)1家企業(yè)股票交易較為活躍，日均換手率達(dá)到7%以上。50年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物2、2家尋求私有化退市，另有8家募資余額覆蓋“私有化成本”成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)2024年，華發(fā)物業(yè)服務(wù)和融信服務(wù)兩家上市物企相繼宣布私有化并退出資本市場(chǎng)。告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損華發(fā)物業(yè)服務(wù)于5月27日發(fā)布公告，稱母公司華發(fā)股份計(jì)劃對(duì)其進(jìn)行失承擔(dān)任何責(zé)任。私有化，注銷價(jià)格定為每股0.29港元，較其停牌前收市價(jià)0.222港元溢價(jià)約30.63%。經(jīng)過(guò)數(shù)月的程序，華發(fā)物業(yè)服務(wù)在9月30日收盤后正式完成退市，成為繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)之后第二家退市的上市物企。隨后，11月22日，融信服務(wù)也宣布控股股東融心一品擬通過(guò)協(xié)議安排方式將公司私有化，并撤銷其上市地位。融信服務(wù)的注銷價(jià)格為每股0.60港元，相比停牌時(shí)的收市價(jià)0.52港元溢價(jià)約15.38%。這兩家物企選擇私有化的主要原因在于股票交易流動(dòng)性低、股價(jià)下降以及上市平臺(tái)失去融資能力，認(rèn)為私有化更有利于公司的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。值得注意的是，兩家企業(yè)的私有化注銷價(jià)格均顯著高于停牌價(jià)格，分別為30.63%和15.38%的溢價(jià)。如果按照30%的溢價(jià)計(jì)算收購(gòu)小股東持股的成本，建業(yè)新生活、寶龍商業(yè)、中駿商管等八家企業(yè)均有足夠的資金覆蓋這一成本，其中建業(yè)新生活的剩余金額最高，可達(dá)8.63億元。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，一些物業(yè)企業(yè)正逐步選擇從公開(kāi)市場(chǎng)退出，以尋求更廣闊的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展空間。51年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物回購(gòu)分紅力度加大持續(xù)提升市場(chǎng)信心

成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)1、分紅企業(yè)由8家增至16家，3家分紅率超100%告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用2024年，盡管物業(yè)板塊整體仍持續(xù)處于低迷狀態(tài)，企業(yè)發(fā)展依然艱難，該報(bào)告內(nèi)容而引致的損但為了增強(qiáng)投資者的信心，越來(lái)越多企業(yè)選擇通過(guò)分紅來(lái)回饋股東。上失承擔(dān)任何責(zé)任。半年，共有16家上市物企宣布派息分紅，分紅企業(yè)數(shù)量較去年同期實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)。同時(shí)企業(yè)分紅率也在顯著提高，其中萬(wàn)物云、建業(yè)新生活和華潤(rùn)萬(wàn)象生活3家企業(yè)分紅率均超過(guò)了100%，萬(wàn)物云更是高達(dá)149%。52年報(bào)解讀克而瑞物管為易居中國(guó)

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物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)2、全年回購(gòu)金額超8億元，3家擬大額回購(gòu)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損2024年，物業(yè)企業(yè)股價(jià)持續(xù)承壓，為了穩(wěn)定股價(jià)和增強(qiáng)市場(chǎng)信心，中海失承擔(dān)任何責(zé)任。物業(yè)、招商積余、越秀服務(wù)等多家企業(yè)紛紛加入股份回購(gòu)的行列。根據(jù)克而瑞物管的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，年內(nèi)共有11家上市物企實(shí)施了總計(jì)321次的回購(gòu)行動(dòng)，累計(jì)回購(gòu)股數(shù)達(dá)到1.62億股，總金額為8.03億元。全年企業(yè)回購(gòu)活動(dòng)呈現(xiàn)出高頻小額的特點(diǎn)，回購(gòu)次數(shù)明顯遠(yuǎn)高于上年（259同時(shí)，萬(wàn)物云、碧桂園服務(wù)和招商積余3家上市物企拋出了大額回購(gòu)計(jì)劃。如萬(wàn)物云于2024年6月4日發(fā)布公告稱，擬以自有資金回購(gòu)1.18億股，回購(gòu)總金額最高達(dá)58億港元，占公司市值的比例多達(dá)20.5%53年報(bào)解讀公告發(fā)布后，萬(wàn)物云共計(jì)回購(gòu)總股數(shù)達(dá)1417萬(wàn)股，回購(gòu)總金額3.06億港元，擬回購(gòu)股數(shù)、金額的完成率分別為12%和5.3%，預(yù)示著繼續(xù)回購(gòu)的空間巨大。又如招商積余于2024年10月14日發(fā)布公告稱，擬以自有資金或自籌資金進(jìn)行股份回購(gòu)，回購(gòu)總金額不超過(guò)1.56億元，占公司市值的比例達(dá)1.3%。2024年12月10日，招商積余完成了首次回購(gòu)，回購(gòu)股份90萬(wàn)股，支付的總金額為989萬(wàn)元?？硕鹞锕転橐拙又袊?guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響上市物企頻繁發(fā)起股票回購(gòu)并推出大額回購(gòu)計(jì)劃，不僅表達(dá)了對(duì)公司自力。身經(jīng)營(yíng)狀況的看好，也展現(xiàn)了對(duì)行業(yè)前景和股價(jià)的信心。此舉向外界傳遞了公司價(jià)值可能被市場(chǎng)低估的信號(hào)，有利于緩解投資者擔(dān)憂，穩(wěn)定股【免責(zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物價(jià)與市值，并提振整體市場(chǎng)信心。成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。54年報(bào)解讀■物企盤點(diǎn)：經(jīng)營(yíng)難題愈加尖銳，自我革新迫在眉睫|年度盤點(diǎn)⑤2024年已經(jīng)過(guò)去，過(guò)去一年的物業(yè)行業(yè)呈現(xiàn)多樣的發(fā)展特征，有前進(jìn)有躊躇，有跌宕也有亂象。克而瑞物管為易居中國(guó)旗下大物業(yè)領(lǐng)域?qū)I(yè)研物業(yè)行業(yè)第一專業(yè)影響力。站在這個(gè)新舊交接之際，以每年研究之慣例，克而瑞物管推出了“年度盤點(diǎn)”系列，以期總結(jié)過(guò)去、觀照未來(lái)，與全國(guó)物業(yè)人一起推進(jìn)行業(yè)更好向前發(fā)展。本期為“企業(yè)”篇?！久庳?zé)聲明】本報(bào)告所載資料與觀點(diǎn)及其出處皆被克而瑞物成任何投資意向建議。使用該報(bào)告者不應(yīng)以報(bào)告內(nèi)容取代其獨(dú)立判斷，克而瑞物管不對(duì)因使用經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)：營(yíng)收、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金流持續(xù)承壓該報(bào)告內(nèi)容而引致的損失承擔(dān)任何責(zé)任。1、營(yíng)收增速創(chuàng)新低上市物企營(yíng)收增速再創(chuàng)新低，2023年上市物企營(yíng)收均值45.7億元，同比增長(zhǎng)7.5%，營(yíng)收增速首次跌破10%，較2022年下降8.4個(gè)百分點(diǎn)。2024年上半年，上市物企營(yíng)收均值23.2億元，營(yíng)收增速進(jìn)一步回落至4.7%，再創(chuàng)近年來(lái)新低。55年報(bào)解讀不同類型業(yè)務(wù)營(yíng)收表現(xiàn)各異。2024年上半年，上市物企基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)的