房地產(chǎn)市場報告 -2024年三季度深圳寫字樓市場報告

市場關(guān)鍵指標26.2%空置率825.1存量(萬平方米)(甲級寫字樓)深圳經(jīng)濟數(shù)據(jù)2024年變化未來一年趨勢市場關(guān)鍵指標26.2%空置率825.1存量(萬平方米)(甲級寫字樓)深圳經(jīng)濟數(shù)據(jù)2024年變化未來一年趨勢5,9%GDP增速3.5%第三產(chǎn)業(yè)增速O.2%cpl增速-11,4%房地產(chǎn)開發(fā)投資增速數(shù)據(jù)來源:深圳統(tǒng)計局;穆迪分析;戴德梁行研究部寫字樓市場2024年第三季度租金下行刺激租賃成交,全市空置率回落1個百分點在市場下行的負面情緒下,三季度深圳未有甲級寫字樓新增供應投入使用,全市存量維持在825.1萬平方米。連年的大量供應加上新增需求低迷,令市場各方對未來預期不慎樂觀,通過降低租賃成本吸引租戶已成業(yè)主共識,全市甲級寫字樓平均租金環(huán)比下降2.1%至每月每平方米172.9元,受此影響,租約臨期的租戶尋求降低租賃成本的意愿更加強烈。本季度位于前海、寶安等新興商務區(qū)部分次新物業(yè)加速吸納來自傳統(tǒng)商務區(qū)的客戶,空置率分別環(huán)比下降了2.4和5.4個百分點。與此同時,有來自乙級或研發(fā)類物業(yè)的非甲級辦公需求在市場租金持續(xù)走低的情況下入駐甲級辦公物業(yè),租金折讓的刺激加上部分辦公品質(zhì)升級的需求,共同帶動全市空置率環(huán)比下降1.0個百分點至26.2%,三季度全市吸納量也達到7.9萬平方米,超過上半年吸納量的總和。從需求端來看,前三季度全市甲級物業(yè)租賃成交依然集中在傳統(tǒng)三大行業(yè),TMT金融、專業(yè)服務業(yè)成交面積占比分別為24.8%、23.3%和17.2%。從第三季度的成交情況來看,TMT行業(yè)中游戲大數(shù)據(jù)云計算等領域表現(xiàn)較為活躍,且新租求為主;而專業(yè)服務業(yè)中,除律所、設計類企業(yè)保持活躍外,海外留學及移民中介租賃活動也較為積極。另外,零售貿(mào)易行業(yè)在第三季度租賃成交占比達到14.2%,多個服裝品牌以及對外貿(mào)易類企業(yè)抓住換租升級契機,入駐甲級寫字樓。整體來看,三季度租賃成交以搬遷及原址續(xù)租為主,低租金長免租期定制化裝修服務等多種租賃方案組合,幫助企業(yè)實質(zhì)性減少了搬遷換租成本。供應壓力下未來租金仍存向下可能未來三年,計劃隊列中的甲級寫字樓項目總辦公面積超過400萬平方米,且有多座總部型物業(yè)相繼入市,企業(yè)總部的導入雖能在一定程度上帶動去化,但在新增需求動力不足的預期下,辦公需求的轉(zhuǎn)移也令企業(yè)原承租物業(yè)面臨較大空置壓力。預計未來深圳甲級寫字樓租金仍存向下可能,同時不排除租金外的其他租賃相關(guān)費用也將在巨大的寫字樓去化壓力下妥協(xié)下調(diào)。20232024YTD*20202021202220232024YTD**YTD指年內(nèi)累計數(shù),即Q1-Q3數(shù)據(jù)深圳甲級寫字樓租金&空置率50市場關(guān)鍵指標羅湖福田3,567,697759,53021.3%南山2,263,310前海1,460,075寶安418,2808,251,1752,162,67026.2%8,251,1752,162,67026.2%4,145,710￥172.86US$2.26租金:按租用建筑面積為500平方米左右,3年租約,位于中層的甲級寫字樓面積的成交面價,含VAT稅。匯率為1美元=0.90396608歐元=7.1089524人民幣(2024.09.09)主要租賃成交2024年第三季度前灣搬遷前海周大福金融中心主要在建項目vivo總部大廈寶安中心vivo中信金融中心深圳灣超級總部基地張曉端華南及華中區(qū)研究部主管深圳市福田區(qū)中心四路1號,嘉里建設廣場T2座5樓,518048電話:+8675521518116xiaoduanzhang@關(guān)于戴德梁行案為客戶創(chuàng)造卓越價值。戴德梁行遍布全球6o多個國家,設有400多個辦公室,擁有52,o00名專業(yè)員工。在大中華區(qū),23家分公司合力引領市場發(fā)展o2023年公司全球營業(yè)收入達95億美元,核心業(yè)務涵蓋估價及顧問服務策略發(fā)展顧問項目管理服務資本市場項目及企業(yè)服務產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等。戴德梁行