匯報(bào)版-膠州市李哥莊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃報(bào)告-階段報(bào)告20151011講解學(xué)習(xí)

膠州市李哥莊產(chǎn)業(yè)規(guī)劃研究報(bào)告（階段匯報(bào)）2015年10月上海信眾投資管理有限公司謹(jǐn)呈：青島正悅投資開發(fā)有限公司關(guān)于項(xiàng)目的核心理解項(xiàng)目理解（性質(zhì)與指標(biāo)）——目標(biāo)體系理解——核心問題構(gòu)建【引言部分】【2、關(guān)于項(xiàng)目屬性理解】ACB地塊總用地面積（公頃）水域面積（公頃）基本農(nóng)田（公頃）禁建區(qū)（公頃）可建用地面積（公頃）北區(qū)8242472300347南區(qū)104025733316433合計(jì)186450456316780這是一個產(chǎn)業(yè)綜合體項(xiàng)目，但土地規(guī)劃中農(nóng)田和水體占比較大，可建設(shè)用地較為有限，如何形成一個具特色及規(guī)模性的產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營？成為關(guān)鍵！禁建界限建界示意圖青島市前提——政府稅收、就業(yè)、形象項(xiàng)目對于膠州市的產(chǎn)業(yè)升級、區(qū)域發(fā)展等方面擔(dān)負(fù)使命，對區(qū)域形象提升負(fù)有責(zé)任；借助企業(yè)實(shí)力，整合行業(yè)或產(chǎn)業(yè)資源，提升和帶動區(qū)域開發(fā)環(huán)境；目的——企業(yè)盈利結(jié)合政府要求，最大限度回現(xiàn)，開發(fā)更加契合膠州當(dāng)?shù)厥袌龅漠a(chǎn)品；以本項(xiàng)目為契機(jī)，建立正悅集團(tuán)在青島的品牌形象與影響力，未來升級為環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈龍頭企業(yè)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈【3、關(guān)于目標(biāo)體系理解】關(guān)于項(xiàng)目定位研究都必須以現(xiàn)實(shí)條件為基礎(chǔ)，以政府和企業(yè)共同目標(biāo)為導(dǎo)向，如何實(shí)現(xiàn)二者之間的平衡，成為關(guān)鍵！R2我們想要什么？（針對目標(biāo)的規(guī)范分析）品牌目標(biāo)：打造正悅集團(tuán)的地產(chǎn)品牌，在產(chǎn)業(yè)開發(fā)領(lǐng)域開辟一片新天地；利潤目標(biāo)：在保證政府目標(biāo)前提下追求利潤和經(jīng)濟(jì)效益的最大化；戰(zhàn)略目標(biāo)：——對于區(qū)域：引領(lǐng)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)升級和區(qū)域形象的提升；——對于企業(yè)：立足青島的同時，逐步占領(lǐng)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈。S我們有什么？（針對現(xiàn)狀的實(shí)證分析）品牌：名企品牌，實(shí)力較強(qiáng)，在城市綜合運(yùn)營、能源礦產(chǎn)等領(lǐng)域有顯著的競爭優(yōu)勢；經(jīng)驗(yàn)：專注于城市綜合運(yùn)營、房地產(chǎn)二級開發(fā)、能源礦產(chǎn)、金融投資、國際商貿(mào)等；區(qū)域：未來規(guī)劃利好，但目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對欠佳，產(chǎn)業(yè)開發(fā)環(huán)境相對受限；項(xiàng)目：以村落及城鄉(xiāng)企業(yè)為主，目前缺乏商務(wù)辦公、商業(yè)氛圍。核心問題是什么？我們怎么辦？（解決方案的提出）我們通過金字塔模型來分析和界定核心問題1、項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)方向與整體定位？2、采用何種開發(fā)模式更加適合？3、選擇運(yùn)營管理方式最為優(yōu)越？——基于項(xiàng)目前期溝通達(dá)成的一些共識和限制性條件、金字塔模型，信眾認(rèn)為項(xiàng)目應(yīng)該解決的核心問題是：解決產(chǎn)業(yè)方向與定位問題【報(bào)告正文】【第壹部分】首先，項(xiàng)目是一個產(chǎn)業(yè)園，需要解決整體概念與方向，給政府和自己一個交代食品產(chǎn)業(yè)中心環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈食品生產(chǎn)加工企業(yè)集聚區(qū)；山東省食品科技研發(fā)基地；青島市食品生產(chǎn)貿(mào)易中心。緊緊圍繞城市發(fā)展目標(biāo)，加快推進(jìn)食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展，打造華北地區(qū)特色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園區(qū)。抓住臨空經(jīng)濟(jì)與對外貿(mào)易的發(fā)展契機(jī)，打造進(jìn)口食品展貿(mào)中心，同時也將國內(nèi)產(chǎn)品出口海外。整體定位產(chǎn)業(yè)定位傳統(tǒng)的食品制造與渠道傳統(tǒng)工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)（企業(yè)間的空間規(guī)劃、交通體系的構(gòu)建）產(chǎn)業(yè)體系的構(gòu)建（稅收、投融資平臺）產(chǎn)業(yè)鏈的積聚（金融服務(wù)、展會經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)＋）食品產(chǎn)業(yè)1.0食品產(chǎn)業(yè)2.0食品產(chǎn)業(yè)3.0將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)合金融服務(wù)、展會經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)＋等有機(jī)結(jié)合，打造4.0食品產(chǎn)業(yè)園。食品產(chǎn)業(yè)4.0綜合配套區(qū)域產(chǎn)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)商務(wù)會展中心體驗(yàn)交流中心研發(fā)科技中心生產(chǎn)加工基地標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)廠房原輔料驗(yàn)收區(qū)生產(chǎn)控制中心出廠檢驗(yàn)中心食品技術(shù)開發(fā)科技交流平臺品牌戰(zhàn)略合作研發(fā)教學(xué)基地交易采購中心跨境購免稅店線下體驗(yàn)館展貿(mào)交流基地電子商務(wù)平臺商貿(mào)辦公會務(wù)區(qū)商務(wù)酒店會所人才公寓餐飲文娛活動區(qū)倉儲物流配送區(qū)園區(qū)管理中心123456李哥莊食品產(chǎn)業(yè)園標(biāo)準(zhǔn)化認(rèn)證食品法律評估檢驗(yàn)檢疫機(jī)構(gòu)進(jìn)出口海關(guān)打造六大生產(chǎn)性服務(wù)功能區(qū)，形成食品產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。各大功能區(qū)相輔相成，形成產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，有利于園區(qū)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)互生、吸引外部資源，打造一個“產(chǎn)、城、人”和諧共生的生態(tài)圈與產(chǎn)業(yè)帶。功能體系122014年11月APEC會議上，習(xí)近平主席表示中國將出資400億美元成立絲路基金，為“一帶一路”沿線國家基礎(chǔ)設(shè)施、資源開發(fā)、產(chǎn)業(yè)合作以及金融合作等互聯(lián)互通的項(xiàng)目提供投融資支持。外界看作，是中國企業(yè)“走出去”的絕佳機(jī)遇食品需要傳播！古絲綢之路上，中國茶葉抵達(dá)歐洲，西域的葡萄、核桃、胡蘿卜、胡椒、胡豆、菠菜、黃瓜、石榴、葡萄酒也流通到了中國。舌尖上的“一帶一路”業(yè)內(nèi)認(rèn)為，中國食品企業(yè)將迎來重大機(jī)遇與挑戰(zhàn)產(chǎn)業(yè)探索“一帶一路”國家戰(zhàn)略賦予產(chǎn)業(yè)多重發(fā)展機(jī)遇，其中食品產(chǎn)業(yè)將迎來重大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。食品產(chǎn)業(yè)概況食品產(chǎn)業(yè)種類廣泛，隨著中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也成就了食品產(chǎn)業(yè)，通過短短20年從溫飽到小康到健康水平，未來發(fā)展將持續(xù)上漲。食品產(chǎn)業(yè)是對農(nóng)、林、牧、副、漁等部門生產(chǎn)的產(chǎn)品進(jìn)行加工制造以取得食品的生產(chǎn)部門，與人們生活密切相關(guān)。通常分為十類：食品產(chǎn)業(yè)分類煙草工業(yè)罐頭食品加工糧油加工發(fā)酵工業(yè)制糖工業(yè)食品加工廢棄利用工業(yè)食品冷藏工業(yè)屠宰加工調(diào)味品工業(yè)飲料工業(yè)中國食品工業(yè)總產(chǎn)值從1998年的5780億元到2014年的108900億元，16年間增長了18.84倍。從溫飽到小康再到健康，中國用了近20年的時間完成了發(fā)達(dá)國家50年甚至上百年的歷程。城鎮(zhèn)化是中國食品產(chǎn)業(yè)成長的主要動力，五六億人口從農(nóng)村進(jìn)入城市，這個巨大的空間就是食品產(chǎn)業(yè)最大的機(jī)會。57801089001998年2014年18.84倍中國食品工業(yè)總產(chǎn)值（億元）溫飽小康健康20年中國僅用政策環(huán)境各級政府重視食品工業(yè)，加大了對龍頭企業(yè)扶持力度，重點(diǎn)企業(yè)、龍頭企業(yè)發(fā)展條件好。優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)競爭力強(qiáng)。食品行業(yè)名牌產(chǎn)品數(shù)量多，國內(nèi)市場占有率高。玉米深加工、畜禽加工、水產(chǎn)品加工、蔬菜加工、食用植物油、啤酒、葡萄酒等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)保持全國領(lǐng)先地位。青島啤酒、張?jiān)Ｆ咸丫?、魯花花生油、龍大食品、西王淀粉糖、保齡寶功能糖等知名品牌省外市場發(fā)展快，產(chǎn)能擴(kuò)張迅速。特別是山東省將要實(shí)施“藍(lán)色經(jīng)濟(jì)”發(fā)展戰(zhàn)略，海洋食品產(chǎn)業(yè)將成為發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域，形成新的競爭優(yōu)勢。山東食品產(chǎn)業(yè)概況山東省食品行業(yè)名牌產(chǎn)品眾多，政府大力支持食品產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。1952～1990年1990～2003年2003至今平穩(wěn)緩慢增長階段覺醒階段快速發(fā)展階段食品工業(yè)發(fā)展速度比較緩慢，整個行業(yè)的勞動生產(chǎn)率比較低，技術(shù)水平嚴(yán)重依賴國外進(jìn)口。另一方面也受到國家發(fā)展政策的影響，重視重工業(yè)而輕視輕工業(yè)，對食品工業(yè)的發(fā)展不夠重視。我國實(shí)行了改革開放，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)全面振興之勢。先進(jìn)技術(shù)引進(jìn)以及新增投資開始發(fā)揮作用。政策加大對食品工業(yè)科技研發(fā)的政策支持和資金支持力度。食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程1食品行業(yè)結(jié)構(gòu)不夠合理。2食品企業(yè)總體規(guī)模小，生產(chǎn)集中度尚不夠高。3食品市場、食品行業(yè)與農(nóng)業(yè)原料基地的產(chǎn)業(yè)鏈尚未真正形成。4食品技術(shù)水平相對落后,加工技術(shù)儲備不足。5食品行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)體系和質(zhì)量安全控制體系不完善。6食品安全和環(huán)境污染問題較多。隨著食品產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，各種問題也就隨之而來，特別是國內(nèi)食品安全問題屢屢敲響警鐘。食品產(chǎn)業(yè)問題國內(nèi)食品安全問題食品產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢食品安全問題層出不窮讓國人心生恐懼，紛紛追求安全品質(zhì)的健康產(chǎn)品，因而催生了進(jìn)口食品的興起及高速發(fā)展。2014年我國進(jìn)口食品來源地情況2014年我國進(jìn)口食品種類情況2014年，我國從192個國家或地區(qū)進(jìn)口食品，其中進(jìn)口食品貿(mào)易額列前10位的分別為：歐盟、東盟、新西蘭、美國、澳大利亞、巴西、加拿大、俄羅斯、阿根廷和韓國，共397.8億美元，占我國進(jìn)口食品貿(mào)易總額的82.5%。我國進(jìn)口食品的品種幾乎涵蓋了全球各類質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的食品。2014年，乳制品類、油脂及油料類、水產(chǎn)及制品類、肉類位列我國進(jìn)口食品貿(mào)易額前列；進(jìn)口食品安全與消費(fèi)者健康安全越來越息息相關(guān)。以進(jìn)口食品為突破口，優(yōu)先打造成為園區(qū)示范性啟動區(qū)。大力發(fā)展進(jìn)口食品，同時發(fā)展食品加工產(chǎn)業(yè)，帶動出口。一帶一路膠州新機(jī)場市場導(dǎo)向資源匹配啟動區(qū)域近三十年前，當(dāng)中國向GATT（關(guān)稅及貿(mào)易總協(xié)定）遞交復(fù)關(guān)申請時，人們憧憬以后買進(jìn)口商品不必再到指定的地點(diǎn)、使用外匯券了；十五年前，當(dāng)中國加入WTO之時，促使中國與世界貿(mào)易的同軌發(fā)展，政府大力支持開展進(jìn)出口業(yè)務(wù)，令國人發(fā)現(xiàn)進(jìn)口食品從未離我們?nèi)绱酥?，天下美食不再是遙不可及的夢想了；兩年前，上海自貿(mào)區(qū)在浦東正式掛牌成立，眾多進(jìn)口貿(mào)易公司紛紛落戶自貿(mào)區(qū)，在此設(shè)立直銷中心，進(jìn)口食品近在咫尺了，走進(jìn)普通百姓生活中；現(xiàn)如今，各大進(jìn)口食品專賣店及商超專柜備受青睞，還有眾多電商進(jìn)口食品主題館更是引爆銷量，由此可見，進(jìn)口食品已成為人們?nèi)粘Ｉ钪械谋匦杵?，其帶來的?jīng)濟(jì)效益也直線上升。隨著國內(nèi)貿(mào)易政策的不斷開放，進(jìn)口食品現(xiàn)已成為國內(nèi)食品消費(fèi)市場的必需品，未來市場容量更為寬廣，經(jīng)濟(jì)效益也將聚集攀升。進(jìn)口食品發(fā)展歷程中國國家質(zhì)檢總局副局長吳清海稱：中國每年從190多個國家和地區(qū)進(jìn)口食品，向210多個國家和地區(qū)出口食品。主要進(jìn)口產(chǎn)品：油脂及油料類、糧谷類、水產(chǎn)類、糖類、肉類、乳制品類、酒類、飲料類、干堅(jiān)果類。以食用油為例，2014年中國進(jìn)口大豆油或以進(jìn)口原料制成的大豆油約1410多萬噸，占全國大豆油供應(yīng)量的85%以上；乳制品，2014年進(jìn)口乳粉約150萬噸，約占全國乳制品供應(yīng)量的25%；肉類，2014年進(jìn)口約280萬噸，約占全國肉類供應(yīng)量的3%。中國進(jìn)口食品總量增長量將是一個難以想象的大數(shù)據(jù)2005年中國進(jìn)口食品總量為5811.20萬噸，到2014年進(jìn)口食品總量為15222.42萬噸，10年增長2.6倍，中國進(jìn)口食品貿(mào)易將持續(xù)快速增長，未來10年將增長更快速。萬噸2014年中國主要食品進(jìn)口量占比表進(jìn)口食品進(jìn)口量（萬噸）供應(yīng)量占比食用油141085%乳制品15025%肉類2803%中國食品進(jìn)口量日益增大，品類豐富，并在不斷增長中。進(jìn)口食品現(xiàn)狀生活提高，需求極大——進(jìn)口食品消費(fèi)將迎來“黃金十年”“三聚氰胺”、“瘦肉精”、“地溝油”等食品質(zhì)量問題層出不窮，讓國人對國內(nèi)食品安全心生恐懼；隨著生活水平的不斷提高，年輕一代更加崇尚營養(yǎng)健康、時尚品質(zhì)的生活，對食品檔次、新意和差異化有了更高層次的需求；隨著中國加入WTO后關(guān)稅屢次下調(diào)，中澳、中韓等自貿(mào)協(xié)定的達(dá)成讓“零關(guān)稅”成為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)口商品價(jià)格逐漸平民化，更能使國人接受。千億消費(fèi)市場龐大——“全民創(chuàng)業(yè)”時代，進(jìn)口食品掀起投資熱潮國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，近年來中國進(jìn)口食品平均每年增長率達(dá)15%；美國食品工業(yè)協(xié)會預(yù)測，2018年中國將成為全球最大進(jìn)口食品消費(fèi)國，市場容量將達(dá)4800億元；進(jìn)口食品對于國內(nèi)消費(fèi)者而言仍是一種緊俏商品，供不應(yīng)求。生活提高，需求極大“三聚氰胺”、“瘦肉精”、“地溝油”等食品質(zhì)量問題層出不窮，讓國人對國內(nèi)食品安全心生恐懼；隨著生活水平的不斷提高，年輕一代更加崇尚營養(yǎng)健康、時尚品質(zhì)的生活，對食品檔次、新意和差異化有了更高層次的需求；隨著中國加入WTO后關(guān)稅屢次下調(diào)，中澳、中韓等自貿(mào)協(xié)定的達(dá)成讓“零關(guān)稅”成為現(xiàn)實(shí)，進(jìn)口商品價(jià)格逐漸平民化，更能使國人接受。中國進(jìn)口食品將迎來“井噴式”高速發(fā)展的“黃金十年”。進(jìn)口食品發(fā)展前景中國或?qū)⒊蔀槿蜃畲筮M(jìn)口食品消費(fèi)國據(jù)美國食品工業(yè)協(xié)會預(yù)測，到2018年中國大陸進(jìn)口食品市場規(guī)模將高達(dá)4800億元人民幣。澳大利亞駐上?？傤I(lǐng)事館副總領(lǐng)事、澳貿(mào)委中國區(qū)總經(jīng)理柯邁高（MichaelClifton）表示：

“目前，中國是澳大利亞的第一大貿(mào)易合作伙伴，食品和飲料領(lǐng)域更是澳大利亞在亞洲的第二大市場?！泵?、澳、韓、英、意、西等六國的駐華領(lǐng)事館，已經(jīng)與電商1號店簽訂協(xié)議展開合作，推出“舌尖上的聯(lián)合國”營銷活動；丹麥駐華大使館則聯(lián)合天貓旗下的團(tuán)購頻道“聚劃算”，發(fā)售丹麥有機(jī)奶、推廣丹麥旅游等；智利政府也希望能把智利車?yán)遄油茝V到中國各地；泰國等多國高級官員親自出馬，開始吆喝自家的食品。目前，進(jìn)口食品電商市場競爭愈演愈烈，而線下除了部分商超、便利店有供應(yīng)外，尚處于市場空白，發(fā)展前景良好?！鞍藝?lián)軍”盯上中國大市場進(jìn)口食品引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展，全球競相矚目，各國食品電商渠道已“打得火熱”，線下尚未開戰(zhàn)，我們應(yīng)把握線下發(fā)展的最好時機(jī)。進(jìn)口食品發(fā)展機(jī)遇進(jìn)口食品為何有如此大的吸引力呢對于消費(fèi)者而言，進(jìn)口食品諸多的產(chǎn)品優(yōu)勢，具有極大的吸引力。國際品牌國內(nèi)食品安全問題一直沖擊著中國食品消費(fèi)市場，國際知名品牌食品廣受國人青睞。品類眾多全球千余款商品匯聚一堂，應(yīng)有盡有，不出國門就能盡享世界美味?？谖缎缕孢M(jìn)口食品以其獨(dú)特的口味，口感較好的優(yōu)點(diǎn)，贏得國人的認(rèn)可。包裝精致

進(jìn)口食品精致的產(chǎn)品包裝會人的刺激味蕾，更能激發(fā)年輕人的購物欲。1234進(jìn)口食品優(yōu)勢中國市場平均利潤對比表制造業(yè)15%零售業(yè)20%餐飲業(yè)30%進(jìn)口食品40-50%

中國市場平均利潤比較，制造業(yè)的平均利潤約為15%；零售業(yè)平均利潤約為20%；餐飲業(yè)的平均利潤約為30%；然而，隨著中國入世以來關(guān)稅一降再降，市場經(jīng)濟(jì)透明度越來越高，一個個利好消息使進(jìn)口食品的平均利潤高達(dá)40-50%，利潤豐厚。

對于投資者而言，進(jìn)口食品利潤豐厚，將引爆新一輪的投資熱潮。進(jìn)口食品優(yōu)勢

進(jìn)口食品已成為必需品融入中國人的生活，未來進(jìn)口食品產(chǎn)業(yè)將是一個具有極高潛力的產(chǎn)業(yè)。政策利好從中國復(fù)關(guān)到加入WTO再到上海設(shè)立自貿(mào)區(qū)，關(guān)稅一直在降低，有利于進(jìn)出口貿(mào)易快速發(fā)展，進(jìn)而也加快了國內(nèi)進(jìn)口食品的發(fā)展。電商渠道美澳德意等多國已盯上我國對進(jìn)口食品需求的龐大市場，首先搶占1號店、天貓、京東等國內(nèi)電商巨頭紛紛設(shè)立進(jìn)口食品館。流行趨勢豐富的產(chǎn)品線使得進(jìn)口食品已從小眾化走向大眾化，老少皆宜，已成為一種流行趨勢，廣受國人喜愛，已成為人們?nèi)粘５谋匦杵罚划a(chǎn)品獨(dú)特進(jìn)口食品價(jià)格雖較貴，但品質(zhì)較高就有銷量；且具世界各地特色、品類眾多、口味純正獨(dú)特、有新鮮感，從而促進(jìn)購買力。經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)口食品利潤在40-50%，利潤豐厚，隨著進(jìn)口食品采購量日益上升，市場前景更為廣闊，是未來的一大新興產(chǎn)業(yè)。需求旺盛過去10年食品進(jìn)口總量增長2.6倍；未來將成為井噴式的黃金十年，食品進(jìn)口量每年增長15%，進(jìn)口食品將高速發(fā)展，市場龐大進(jìn)口食品，未來一個快發(fā)展、大潛力、高效益的產(chǎn)業(yè)進(jìn)口食品產(chǎn)業(yè)總結(jié)解決項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)開發(fā)模式的問題【第貳部分】如何實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的開發(fā)目標(biāo)，同時與政府訴求契合，成為第二步需要解決的問題通過創(chuàng)造一個或者若干個與其經(jīng)營相關(guān)的機(jī)構(gòu)，使這些機(jī)構(gòu)具有一定的資產(chǎn)和商業(yè)價(jià)值，然后通過資本市場運(yùn)作找到其回收投資或擴(kuò)大經(jīng)營的路徑。進(jìn)口食品貿(mào)易中心融資資產(chǎn)打包出售并購引入合作方式上市方式核心思路提高機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)和商業(yè)價(jià)值的方式銷售額納稅額實(shí)體資產(chǎn)（房產(chǎn)、貨品等）價(jià)值渠道（進(jìn)貨、出貨。一個是路徑，另一個是進(jìn)出之間的價(jià)格及價(jià)差）品牌電商覆蓋率（網(wǎng)站流量、注冊用戶、交易規(guī)模等）政策扶持及落實(shí)力度戰(zhàn)略合作機(jī)構(gòu)通過以上各方面的綜合作用，能夠增強(qiáng)這個（些）機(jī)構(gòu)的商業(yè)價(jià)值，從而為其在資本市場獲得較高的估值產(chǎn)生積極作用。運(yùn)作流程確認(rèn)項(xiàng)目的可行性后，編制商業(yè)計(jì)劃書投資投入，開發(fā)經(jīng)營成立運(yùn)作機(jī)構(gòu)運(yùn)作流程運(yùn)作機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目功能構(gòu)成的特點(diǎn)不同，具體運(yùn)營管理適合在一家專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，就專業(yè)問題拆分為若干個經(jīng)營主體分門別類，有統(tǒng)一有分工，其功能本身并不發(fā)生變化，區(qū)別在于管理協(xié)作的程序、資源的調(diào)配等。信眾希望有機(jī)會以“卓越的運(yùn)營管理”角度深入?yún)⑴c項(xiàng)目整體服務(wù)；并在一部分設(shè)計(jì)、招商、建設(shè)方面給予我們的專業(yè)貢獻(xiàn)，以其共同分享項(xiàng)目成功的喜悅。各個經(jīng)營管理個體之間存在合同關(guān)系，經(jīng)由經(jīng)營管里公司統(tǒng)一籌劃統(tǒng)一管理統(tǒng)一形象統(tǒng)一執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以形成項(xiàng)目內(nèi)部管理循環(huán)體系。多個經(jīng)營管理主體模式運(yùn)作流程1針對項(xiàng)目各大功能區(qū)，設(shè)立若干個運(yùn)營（管理/合作）機(jī)構(gòu)；Step運(yùn)作方式2成立或引進(jìn)一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金，將產(chǎn)業(yè)資本與金融資本有機(jī)結(jié)合；Step產(chǎn)融結(jié)合的創(chuàng)新模式，盤活整個項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金的主要構(gòu)成為開發(fā)主體、政府機(jī)關(guān)及社會資本三種，該基金的目標(biāo)就是通過政府政策向?qū)c市場經(jīng)營有機(jī)結(jié)合，帶動和引進(jìn)社會資本的投入，為整個項(xiàng)目注入血液與活力。開發(fā)主體政府機(jī)關(guān)社會資本產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金項(xiàng)目開發(fā)公司控股公司合作伙伴直轄部門資本市場風(fēng)投機(jī)構(gòu)信眾資源【附件一】紅杉資本于1972年在美國硅谷成立，作為一家風(fēng)投機(jī)構(gòu)，更偏向VC，愿意選擇優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)的小企業(yè)投資，如新浪網(wǎng)、阿里巴巴集團(tuán)、京東商城、唯品會、聚美優(yōu)品等。潤天資本是一個綜合性的具有完整的投資、投行、產(chǎn)業(yè)并購整合綜合能力的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，集合了資本運(yùn)作、投資、投行、信托、產(chǎn)業(yè)、政府領(lǐng)域的專業(yè)人士。曾服務(wù)過蘇寧、美的、永輝超市、時代科技、嘉凱城、中建國際。新加坡領(lǐng)事館新加坡商會與新加坡總領(lǐng)事、商會會長有著深厚的友誼及合作關(guān)系，集合了新加坡文化、餐飲等多項(xiàng)資源。西班牙領(lǐng)事館與西班牙領(lǐng)事館也有著多年的友好交情，熟知西班牙球迷俱樂部及餐飲機(jī)構(gòu)。與老牌國企光明集團(tuán)在地產(chǎn)、食品等多領(lǐng)域都有著長期穩(wěn)定合作，成功打造了曼己客品牌。與D.I.G.（上海外高橋進(jìn)口商品直銷中心）有良好的合作。資源匹配資源匹配奉獻(xiàn)店D.I.G.門店經(jīng)營類別水產(chǎn)、水果、果蔬、酒、飲料、膨化食品、餅干糕點(diǎn)、糖果巧克力、蜜餞類、豆類休閑品、其它未分類、休閑食品。主要客群幾乎覆蓋了所有人群D.I.G.（上海外高橋進(jìn)口商品直銷中心）依托上海自貿(mào)區(qū)的建設(shè)發(fā)展，D.I.G.以進(jìn)口商品批發(fā)業(yè)務(wù)為核心，在上海地區(qū)快速開店，目前已有13家門店，多以加盟形式經(jīng)營，并面向長三角地區(qū)擴(kuò)張。美心集團(tuán)是由集團(tuán)公司拓展的業(yè)務(wù)合作伙伴，美心集團(tuán)成立于1956年，至今已發(fā)展成極具規(guī)模的餐飲集團(tuán)，其在中國大陸、中國香港、越南擁有超過840家各類餐廳。美心集團(tuán)業(yè)務(wù)范疇廣泛，包括中餐、亞洲餐、西餐、快餐、西餅、咖啡店、日式連鎖餐飲和機(jī)構(gòu)食堂等。資源匹配面包新語（BreadTalkGROUP）是新加坡著名面包連鎖品牌，它已將業(yè)務(wù)發(fā)展到了印尼，菲律賓，科威特，馬來西亞，中國，中國香港，中國臺灣，中國澳門，泰國，印度等東南亞各國家。目前微瑞谷與面包新語在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)咨詢領(lǐng)域展開合作。資源匹配光明集團(tuán)是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、食品加工制造、食品分銷為一體，具有完整食品產(chǎn)業(yè)鏈的綜合食品產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。光明食品聚焦大產(chǎn)業(yè)、大品牌、大通路，確立了乳業(yè)、糖業(yè)、肉業(yè)、糧油、蔬菜、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、品牌食品、分銷零售、地產(chǎn)物流和金融的“8+2”主營業(yè)務(wù)。資源匹配恒天然集團(tuán)恒天然集團(tuán)是一家全球性的合作社企業(yè)，它牢牢植根于新西蘭富饒的土地上，年產(chǎn)逾200萬噸乳品原料、增值原料、特殊原料和消費(fèi)乳品，我們致力于發(fā)掘每一滴牛奶的精華，并分享給全世界。資源匹配好時公司是北美最大的優(yōu)質(zhì)巧克力生產(chǎn)商，也是全球領(lǐng)先的巧克力和糖果公司之一。好時公司的業(yè)務(wù)遍及全球。作為美國領(lǐng)先的巧克力生產(chǎn)商，好時每年生產(chǎn)10億多磅的巧克力。并通過尖端的電腦傳輸系統(tǒng)將新鮮的巧克力準(zhǔn)時的運(yùn)送到全國各地的零售商。資源匹配基礎(chǔ)研究【附件二】PART

1城市&產(chǎn)業(yè)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)條件——區(qū)域站位及規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與趨勢設(shè)問：青島市/膠州市/李哥莊的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境如何？項(xiàng)目開發(fā)背景及方向？城市概況地位李哥莊鎮(zhèn)位于膠州市東北部，距膠州市政府16公里，臨紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)，西靠膠東國際機(jī)場，南接膠州少海新城，坐擁大沽河左岸，地處青島市“三城聯(lián)動”戰(zhàn)略中北岸新城的頂部，位于膠州市東北翼中心地帶。鎮(zhèn)域面積75平方公里、總?cè)丝?0.8萬人，建成區(qū)面積14平方公里，常駐人口7.2萬人。轄41個村、3個居委會。李哥莊鎮(zhèn)是全國首批發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、中國制帽之鄉(xiāng)、山東省旅游強(qiáng)鎮(zhèn)、山東省百鎮(zhèn)建設(shè)示范鎮(zhèn)、山東省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)鎮(zhèn)、行政管理體制改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、青島市小城市培育試點(diǎn)鎮(zhèn)。青島為山東省最大的城市，李哥莊位于膠州東北部，處“三城聯(lián)動”的頂部，是全國首批發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)。綜合：國家沿海重要中心城市地位：環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市經(jīng)濟(jì)：GDP山東第一，近9000億元排名

城市

GDP(億元）

1

青島

8692.10

2

煙臺

6002.08

3

濟(jì)南

5770.60

4

濰坊

4786.74

5

淄博

4029.77

6

濟(jì)寧

3800.06

7

臨沂

3569.80

8

東營

3430.49

9

泰安

3002.19

10

威海

2790.342014年山東省GDP排行前十經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速保持穩(wěn)步的上漲態(tài)勢，但增速有所放緩，面臨產(chǎn)業(yè)升級和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的需求，尋求再次的經(jīng)濟(jì)快速騰飛。數(shù)據(jù)來源：青島統(tǒng)計(jì)年鑒2014年青島生產(chǎn)總值（GDP）將近9000億元，排名全省第一，比上年增長8.56%，但增速減緩；2014年膠州市GDP突破900億元，在整個青島的各個區(qū)市中GDP排名靠前；李哥莊鎮(zhèn)近來GDP總量穩(wěn)步增長，但2014年增速放緩，主要是由于面臨經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和再發(fā)展等原因。2010-2014年青島固定資產(chǎn)投資總值呈上漲趨勢；2014年第二產(chǎn)業(yè)投資位居第二，占比48.87%；第三產(chǎn)業(yè)居首位，占比49.31%，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為均衡；2010-2014年膠州固定資產(chǎn)投資總值呈上漲趨勢；2014年第二產(chǎn)業(yè)投資居首位，占比80.25%；其次是第三產(chǎn)業(yè)，占比19.58%，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡；固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資力度持續(xù)加大，2014年膠州投資達(dá)到766億元，其中第二產(chǎn)業(yè)顯著占據(jù)主導(dǎo)地位，第二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展失衡。青島的人均可支配收入逐年增高，但增長速度近兩年有所放緩，2014年增速近9%，達(dá)到38294元/人。膠州的人均可支配收入逐年增高，但增長速度近兩年亦有所放緩，2014年增速近8.7%，達(dá)到34062元/人。收入生活水平近年來青島及膠州的人均可支配收入穩(wěn)步提升，但膠州市低于青島市的平均水平，主要是受產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)影響開發(fā)區(qū)人均可支配收入與人均年工資水平明顯高于煙臺市平均水平，分別達(dá)到41000元和53000元/年，居民消費(fèi)能力相對較強(qiáng)解決——了解城市以及區(qū)域?qū)用妫a(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境及存在問題；結(jié)論——整體水平及基礎(chǔ)環(huán)境良好，但產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)處于微笑曲線底端，非健康狀態(tài)；①設(shè)計(jì)、研發(fā)②加工、制造③銷售、衍生服務(wù)核心結(jié)論與方向.01經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)環(huán)境，基礎(chǔ)較為堅(jiān)實(shí)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失衡，尋求轉(zhuǎn)型升級青島市作為山東第一大城市，產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟(jì)環(huán)境基礎(chǔ)相對堅(jiān)實(shí)；膠州的經(jīng)濟(jì)水平在整個青島名列前茅；李哥莊經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度保持穩(wěn)步的上漲態(tài)勢。青島市第二、第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展基本持平；膠州市絕對二產(chǎn)主導(dǎo)，在當(dāng)下社會環(huán)境中三產(chǎn)結(jié)構(gòu)需要不斷優(yōu)化與改善；長遠(yuǎn)來看，產(chǎn)業(yè)價(jià)值與利潤空間不斷縮水，將會逐步被淘汰。PART

2城市&產(chǎn)業(yè)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)條件——區(qū)域站位及規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與趨勢設(shè)問：青島市/膠州市/李哥莊的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境如何？項(xiàng)目開發(fā)背景及方向？“藍(lán)色戰(zhàn)略”助力青島國家級中心城市，推動項(xiàng)目區(qū)域發(fā)展升級國家戰(zhàn)略：國家戰(zhàn)略2011年1月，國務(wù)院以國函2011年1號文批復(fù)《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，標(biāo)志著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國家戰(zhàn)略。這是十二五開局之年第一個以海洋經(jīng)濟(jì)為主題的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略。山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)致力于大力發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)，科學(xué)開發(fā)海洋資源，培育海洋優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)青島提升：在藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃中，青島將被培育成國家級中心城市，成為山東省和黃河流域經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的“龍頭”，青島市的戰(zhàn)略地位獲得極大提升，借此契機(jī)，青島城市建設(shè)進(jìn)入新的發(fā)展快車道。城市戰(zhàn)略規(guī)劃老城區(qū)少海新城現(xiàn)代制造業(yè)基地南部新區(qū)行政中心、文化中心西部商貿(mào)區(qū)北部物流區(qū)物流業(yè)、加工制造業(yè)膠州市城市總體規(guī)劃（2005-2020）臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)膠東國際機(jī)場落位，將使膠州形成兩大發(fā)展核心：以機(jī)場為核心的臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)國家經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)李哥莊將正式進(jìn)入膠州城市發(fā)展規(guī)劃核心圈層膠州新機(jī)場的落位使膠州城市發(fā)展重心轉(zhuǎn)移，東北部將成為主要發(fā)展方向。城市戰(zhàn)略規(guī)劃空間發(fā)展策略：向南向東發(fā)展為主，西部、北部優(yōu)化完善?？臻g布局結(jié)構(gòu)：一個中心，兩翼帶動一個中心：中心城、少海新城、南部新區(qū)、西部商貿(mào)區(qū)、北部物流區(qū)兩翼：以李哥莊為中心的東北翼，以張應(yīng)、里岔、普集組成的西南翼《膠州市城市總體規(guī)劃（2005-2020）》李哥莊重大項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)位項(xiàng)目名稱健康休閑板塊華泰林達(dá)航空航天旅游項(xiàng)目高端制造板塊韓國農(nóng)心航空食品LED電子科技奧蘭多流體科技東和能源特色商貿(mào)板塊臺灣中鼎合縱高端商貿(mào)綜合體項(xiàng)目李哥莊通過引進(jìn)覆蓋產(chǎn)業(yè)、旅游、商貿(mào)、科技等跨領(lǐng)域重大項(xiàng)目，促使區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。區(qū)域戰(zhàn)略規(guī)劃PART

3城市&產(chǎn)業(yè)環(huán)境宏觀經(jīng)濟(jì)及基礎(chǔ)條件——區(qū)域站位及規(guī)劃——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與趨勢設(shè)問：青島市/膠州市/李哥莊的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境如何？項(xiàng)目開發(fā)背景及方向？軟件和信息技術(shù)、科技服務(wù)業(yè)科技孵化、高技術(shù)服務(wù)國際經(jīng)濟(jì)合作區(qū)：新能源應(yīng)用、節(jié)能環(huán)保膠州灣保稅拓展區(qū)：國際貿(mào)易、保稅物流、港航服務(wù)靈山灣綜合經(jīng)濟(jì)功能區(qū)：海洋生物、總部貿(mào)易董家灣經(jīng)濟(jì)區(qū)：港航物流、石油化工、裝備及鋼鐵西海岸新區(qū)藍(lán)色硅谷核心區(qū)田橫綜合經(jīng)濟(jì)功能區(qū)海洋特色制造、旅游度假營海先進(jìn)制造業(yè)功能區(qū)數(shù)字裝備、家用電子龍泉汽車產(chǎn)業(yè)功能區(qū)汽車及零部件城陽軌道交通裝備功能區(qū)軌道交通裝備重型裝備金家?guī)X金融新區(qū)金融李滄交通商務(wù)區(qū)交通商務(wù)城陽總部商務(wù)區(qū)總部經(jīng)濟(jì)即墨商貿(mào)物流區(qū)服裝加工、物流商貿(mào)膠東臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)物流商貿(mào)、精密機(jī)械膠北先進(jìn)制造業(yè)功能區(qū)紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)本案城市產(chǎn)業(yè)方向青島重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)功能區(qū)，項(xiàng)目周邊高端裝備制造和軟件信息產(chǎn)業(yè)環(huán)繞。拓展區(qū)啟動區(qū)核心區(qū)項(xiàng)目（機(jī)場片區(qū)）膠州拓展區(qū)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)區(qū)、車船配套產(chǎn)業(yè)區(qū)、城市核心區(qū)、生態(tài)旅游區(qū)、空港產(chǎn)業(yè)區(qū)(臨空經(jīng)濟(jì)區(qū))、重型裝備制造區(qū)、現(xiàn)代生態(tài)農(nóng)業(yè)區(qū)啟動區(qū)——六區(qū)五中心六區(qū)：高端商務(wù)配套區(qū)、保稅物流功能區(qū)、省級藍(lán)色高端制造業(yè)基地、科技創(chuàng)新孵化區(qū)、高新區(qū)、生態(tài)濕地修復(fù)示范區(qū)五中心：數(shù)字化專用設(shè)備研發(fā)制造中心、3D打印技術(shù)研發(fā)制造中心、工業(yè)智能機(jī)器人研發(fā)制造中心、海洋工程技術(shù)研發(fā)制造中心、中集冷鏈研究制造中心膠州國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)打造以海洋高端裝備制造業(yè)、新能源、新材料、海洋生物醫(yī)藥為主的藍(lán)色制造業(yè)聚集區(qū)，著重發(fā)展IT、文化創(chuàng)意、現(xiàn)代物流業(yè)，科技研發(fā)、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)城市產(chǎn)業(yè)方向產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與趨勢—膠州膠州以藍(lán)色制造業(yè)與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)方向。李哥莊與膠東國際空港城有著近水樓臺的區(qū)位關(guān)系，且自身具有良好的政策扶持、較為雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)大沽河生態(tài)資源等優(yōu)越的機(jī)遇條件，李哥莊將重點(diǎn)發(fā)展以下四大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)：生態(tài)休閑旅游李哥莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)體系臨空高端服務(wù)科技新興制造傳統(tǒng)升級制造健康產(chǎn)業(yè)文化休閑生態(tài)度假會展商貿(mào)小總部經(jīng)濟(jì)科技研發(fā)商住配套精密機(jī)械醫(yī)療器械臨空電子信息新材料智能裝備制造制帽工藝品城市產(chǎn)業(yè)方向結(jié)合青島市城市空間戰(zhàn)略布局、膠東國際機(jī)場和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，科學(xué)確立了建設(shè)“特色航空小鎮(zhèn)、生態(tài)智慧新城、高端產(chǎn)業(yè)基地”的發(fā)展定位和“全力打造臨空生態(tài)智慧小城市、爭創(chuàng)全國航空港小城市發(fā)展標(biāo)桿”的奮斗目標(biāo)。結(jié)合青島市城市空間戰(zhàn)略布局、膠東國際機(jī)場和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)規(guī)劃，李哥莊將全力打造臨空生態(tài)智慧小城市。重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)空港區(qū)“三圈層”空間結(jié)構(gòu)模式機(jī)場外圍地區(qū)各圈層功能與規(guī)劃重點(diǎn)機(jī)場相鄰地區(qū)基礎(chǔ)功能：空港服務(wù)區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)：主要保障機(jī)場運(yùn)營，提供空港交通服務(wù)、物流功能。強(qiáng)化功能：間接催化區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)：保護(hù)機(jī)場地區(qū)與城市的整體性，可布置文化體育、娛樂休閑等設(shè)施機(jī)場基礎(chǔ)功能機(jī)場相關(guān)功能機(jī)場強(qiáng)化功能相關(guān)功能：直接拉動區(qū)域規(guī)劃重點(diǎn)：融機(jī)場單一功能和城市化的商業(yè)、餐飲、服務(wù)、物流等功能于一體,布局多功能綜合型設(shè)施。機(jī)場核心地區(qū)——空港的建設(shè)對區(qū)域發(fā)展起到強(qiáng)心劑的作用，但在空間的產(chǎn)業(yè)發(fā)展與功能布局的推動上，亦有其客觀規(guī)律性，對本項(xiàng)目而言，如何結(jié)合自身?xiàng)l件與城市環(huán)境，通過精準(zhǔn)定位實(shí)現(xiàn)與機(jī)場的有效互促發(fā)展，是其核心問題。就業(yè)貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)拉動610崗位100崗位100美元325美元間接貢獻(xiàn)直接貢獻(xiàn)機(jī)場發(fā)展對周邊區(qū)域的拉動作用緊緊圍繞李哥莊打造臨空生態(tài)智慧小城市，大力發(fā)展臨空高端服務(wù)促進(jìn)李哥莊產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型與城市能級提升起到顯著拉升作用。開發(fā)區(qū)人均可支配收入與人均年工資水平明顯高于煙臺市平均水平，分別達(dá)到41000元和53000元/年，居民消費(fèi)能力相對較強(qiáng)核心結(jié)論與方向.03解決——了解、分析當(dāng)前青島/膠州/李哥莊的產(chǎn)業(yè)環(huán)境以及存在問題；結(jié)論——傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)難以實(shí)現(xiàn)再一次發(fā)展需要，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型勢在必行，新興產(chǎn)業(yè)已成當(dāng)下熱點(diǎn)，我們項(xiàng)目必須尋求突破口，挖掘具有核心競爭力的產(chǎn)業(yè)。思考：什么產(chǎn)業(yè)市場機(jī)會大、未來進(jìn)入價(jià)值高的產(chǎn)業(yè)？PART

4項(xiàng)目資源優(yōu)勢分析外部規(guī)劃與利好條件——市場發(fā)展機(jī)會點(diǎn)——開發(fā)商資源優(yōu)勢設(shè)問：項(xiàng)目具備何種資源，可以實(shí)現(xiàn)的發(fā)展?jié)摿?，承?dān)何種城市及產(chǎn)業(yè)使命？項(xiàng)目北地塊項(xiàng)目南地塊紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)（青島國家級高新區(qū)）城陽區(qū)青島市中心西海岸經(jīng)濟(jì)新區(qū)膠州市膠東國際機(jī)場少海新城大沽河李哥莊范圍即墨市即墨市地界膠州灣產(chǎn)業(yè)基地（隸屬膠州國家經(jīng)開區(qū)）26km8km6km10km10km位置：項(xiàng)目位于膠州市李哥莊鎮(zhèn)東側(cè)，大沽河與桃源河之間，棘洪灘水庫西側(cè)。距離青島市政府直線距離約為26km；距離膠州市中心約為10km。南北地塊距離青島新規(guī)劃的膠東國際機(jī)場約6-8km。四至：東部與青島市城陽區(qū)接壤；南部緊鄰紅島經(jīng)濟(jì)區(qū)（青島國家高新區(qū)）；項(xiàng)目北部與即墨市藍(lán)村鎮(zhèn)相鄰；項(xiàng)目北地塊西部既是李哥莊鎮(zhèn)區(qū)，而南地塊西側(cè)則與膠州市少海新城隔大沽河相望。棘洪灘水庫22km區(qū)位地段條件地處膠州李哥莊鎮(zhèn)東部，與即墨、高新區(qū)接壤，周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)較為發(fā)達(dá)。G22G18G20G15S68G204機(jī)場膠州青島航空青島流亭機(jī)場青島新國際機(jī)場（規(guī)劃）鐵路濟(jì)南-青島高鐵北京-青島上海-青島城際快線青榮威城際鐵路（建設(shè)）青島-日照城際鐵路（規(guī)劃）高速公路G22青（島）蘭（州）高速G20青（島）銀（川）高速G18榮（成）烏（海）高速G15沈（陽）海（口）高速G204濟(jì)（南）青（島）高速S68威（海）青（島）高速城際鐵路對外交通體系青島是國際性的港口城市，通過陸港空鏈接著全國各大城市。膠東國際機(jī)場位置圖膠東國際機(jī)場助力李哥莊鎮(zhèn)升級膠東國際機(jī)場毗鄰李哥莊鎮(zhèn)，落戶建成后將使膠州成為全省唯一內(nèi)聯(lián)全國、外接全球的世界級中轉(zhuǎn)樞紐，帶動李哥莊鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級，加快城鎮(zhèn)化發(fā)展。規(guī)劃旅客吞吐量：2025年，年旅客吞吐量3000萬人次，遠(yuǎn)期到2040年，年旅客吞吐量5000萬人次的能力規(guī)劃貨運(yùn)吞吐量：27萬噸與周邊城市關(guān)系與城區(qū)交通現(xiàn)狀李哥莊鎮(zhèn)東南與青島城陽區(qū)接壤，東北與即墨市毗鄰，西側(cè)以大沽河為界與膠東辦事處相鄰，北段與膠州市膠萊鎮(zhèn)、即墨市藍(lán)村鎮(zhèn)相連。青銀高速、G204、S218等干線穿境而過，距離膠州市中心半小時、距離城陽半小時、青島市中心一小時車程。隨營舊路和李王路，濰藍(lán)路、蘭州東路建設(shè)，李哥莊的對外交通體系進(jìn)一步優(yōu)化提升。內(nèi)部交通體系毗鄰膠東新機(jī)場，多條高速穿境而過，交通體系較為完善。項(xiàng)目位于膠州市李哥莊鎮(zhèn)東側(cè)，大沽河與桃源河之間。北地塊位于棘洪灘水庫西側(cè)，占地824.3公頃；南地塊位于李哥莊鎮(zhèn)南側(cè)大沽河?xùn)|側(cè)，占地1039公頃。藍(lán)村河套膠濟(jì)鐵路紅島高新區(qū)15KM高新產(chǎn)業(yè)區(qū)南村大沽河生態(tài)中軸空港生活服務(wù)區(qū)通航產(chǎn)業(yè)區(qū)保稅物流區(qū)少海高端商務(wù)服務(wù)區(qū)膠州成為全省唯一內(nèi)聯(lián)全國、外接全球的世界級中轉(zhuǎn)樞紐、國際門戶、航空產(chǎn)業(yè)城。膠東國際機(jī)場定位區(qū)域樞紐機(jī)場、面向日韓的門戶機(jī)場，環(huán)渤海地區(qū)的國際航空貨運(yùn)樞紐機(jī)場。未來全國八大國際空港樞紐之一。新機(jī)場對膠州的影響青島膠東國際機(jī)場目標(biāo)：建設(shè)綜合交通、智慧機(jī)場、綠色環(huán)保、特色商貿(mào)的美麗機(jī)場。膠東國際機(jī)場效果圖擴(kuò)建流亭機(jī)場成本高釋放北部發(fā)展空間提升城市競爭力完善交通運(yùn)輸體系新機(jī)場發(fā)展機(jī)遇2013年新機(jī)場選址確定，預(yù)計(jì)2018年將投入運(yùn)營新機(jī)場效應(yīng)本項(xiàng)目位于新機(jī)場5-10km第二圈層，將代替流亭機(jī)場促進(jìn)青島的城市發(fā)展。機(jī)場產(chǎn)業(yè)布局按照“依托新機(jī)場，統(tǒng)籌陸?？?，建設(shè)航空城，發(fā)展大青島”的理念，同步規(guī)劃研究臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，其中核心區(qū)221平方公里，拓展區(qū)240平方公里，將重點(diǎn)發(fā)展航空基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、高科技制造業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、通航相關(guān)產(chǎn)業(yè)等。臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并在機(jī)場周圍集聚了大量產(chǎn)業(yè)，其主要包括航空物流、航空食品、航空器維修、航油航材、航空培訓(xùn)、酒店餐飲等相關(guān)產(chǎn)業(yè)。臨空經(jīng)濟(jì)的有效帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，同時衍生出大量相關(guān)產(chǎn)業(yè)且具高附加值。餐飲、酒吧、娛樂產(chǎn)業(yè)園區(qū)AS零售業(yè)地產(chǎn)業(yè)多樣化產(chǎn)業(yè)樞紐機(jī)場基礎(chǔ)設(shè)施基本設(shè)施航空服務(wù)購物走廊辦公、酒店等各種交通設(shè)施，如出租車、快線等客運(yùn)大樓飛機(jī)跑道L會展業(yè)休閑娛樂業(yè)商務(wù)辦公業(yè)物流業(yè)產(chǎn)品加工業(yè)酒店會展中心商務(wù)中心倉儲運(yùn)輸?shù)仍O(shè)施附加值人流和貨流的增加機(jī)場周邊地區(qū)與輻射地區(qū)的相互作用機(jī)制機(jī)場周邊地區(qū)（核心）機(jī)場輻射地區(qū)（外圍）中韓自貿(mào)區(qū)帶動產(chǎn)業(yè)升級，商業(yè)貿(mào)易、航空海運(yùn)、旅游等行業(yè)迎來機(jī)遇。商業(yè)貿(mào)易、航空海運(yùn)、旅游等11類產(chǎn)業(yè)受帶動相應(yīng)政策出臺扶持區(qū)域熱度提升，關(guān)注度提高產(chǎn)業(yè)集聚商貿(mào)、運(yùn)輸、研發(fā)類產(chǎn)業(yè)和總部辦公等發(fā)展機(jī)遇較大集群效應(yīng)給上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供發(fā)展機(jī)會形成成熟的園區(qū)辦公環(huán)境和氛圍中韓自貿(mào)區(qū)帶動的效應(yīng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)成長趨勢區(qū)域影響區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入性增強(qiáng)區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境改善中韓自貿(mào)區(qū)直接效應(yīng)間接效應(yīng)投資驅(qū)動消費(fèi)驅(qū)動城市品牌企業(yè)品牌推動產(chǎn)業(yè)升級高端裝備制造新能源及節(jié)能環(huán)保電子信息海洋物流商貿(mào)金融電商文化醫(yī)療養(yǎng)老中韓自貿(mào)區(qū)契機(jī)2015年6月1日，中韓自貿(mào)協(xié)定正式簽訂旅游休閑產(chǎn)業(yè)教育研發(fā)產(chǎn)業(yè)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)醫(yī)療衛(wèi)生產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)會議會展產(chǎn)業(yè)國際星級酒店奢華私人會所國際度假酒店酒店服務(wù)公寓品質(zhì)豪宅特色商業(yè)街區(qū)奢侈品貿(mào)易快消品集群高端百貨產(chǎn)業(yè)資源商業(yè)資源伊藤忠（中國）集團(tuán)有限公司——2005年獲商務(wù)部批準(zhǔn)為國家級“地區(qū)本部”。在中國分支機(jī)構(gòu)數(shù)量：17個已與杉杉集團(tuán)和山東如意圍繞紡織、纖維等業(yè)務(wù)進(jìn)行合作，擴(kuò)大中國市場。農(nóng)牧食品業(yè)商業(yè)零售業(yè)房地產(chǎn)業(yè)傳媒業(yè)金融業(yè)工業(yè)制藥業(yè)紡織服裝能源機(jī)械化工娛樂通信商貿(mào)·金融房地產(chǎn)·建材糧油食品業(yè)物流業(yè)交叉持股商業(yè)資源產(chǎn)業(yè)資源國內(nèi)資源日韓資源正大集團(tuán)——由華僑謝易初、謝少飛兄弟于1921年在泰國創(chuàng)辦。中國業(yè)務(wù)分布：遍布除西藏、青海、澳門、臺灣之外所有省市。正大青島業(yè)務(wù)三強(qiáng)聯(lián)合，統(tǒng)籌國內(nèi)國際多元資源，將項(xiàng)目提升至國際視野企業(yè)整合能力開發(fā)區(qū)人均可支配收入與人均年工資水平明顯高于煙臺市平均水平，分別達(dá)到41000元和53000元/年，居民消費(fèi)能力相對較強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)總結(jié)青島臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域空港、自貿(mào)區(qū)先天優(yōu)勢強(qiáng)大的商業(yè)、產(chǎn)業(yè)資源整合能力1區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯（與新機(jī)場及臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)隔河相望）2農(nóng)業(yè)、漁業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)（規(guī)劃片區(qū)大量農(nóng)田保留、湖泊河流）；3開發(fā)主體（百悅、正大和伊藤忠）豐富的食品產(chǎn)業(yè)資源；PART

5案例參考意大利艾米利亞-羅馬涅食品集群：在意大利北部形成的食品產(chǎn)業(yè)集群，擁有1.5萬家以上的中小企業(yè)，生產(chǎn)傳統(tǒng)的意大利火腿、奶酪和面條等食品和以大學(xué)為中心的大規(guī)模地方研究機(jī)構(gòu)。艾米利亞-羅馬涅大區(qū)行政區(qū)劃圖艾米利亞-羅馬涅大區(qū)是意大利20個一級行政區(qū)“大區(qū)”之一，位于意大利北部，大區(qū)首府是博洛尼亞市。大區(qū)下設(shè)9個省份，即：博洛尼亞省（Bologna）、費(fèi)拉拉省（Ferrara）、弗利-切塞納?。‵orli-Cesena）、摩德納?。∕odena）、帕爾馬?。≒arma）、皮亞琴察?。≒iacenza）、拉韋納?。≧avenna）、雷焦艾米利亞?。≧eggioEmilia）、里米尼?。≧imini）省。工業(yè)以大量的中小型企業(yè)遍布全區(qū)為特點(diǎn)，以農(nóng)產(chǎn)品和畜產(chǎn)品的加工業(yè)最為發(fā)達(dá)，主要行業(yè)有食品加工（火腿、罐頭、葡萄酒、奶制品、通心粉、食糖、臘腸）、機(jī)械制造（農(nóng)業(yè)機(jī)械）、制陶、服裝、化工、汽車（法拉利跑車）、飼料加工等。農(nóng)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)是艾米利亞-羅馬涅大區(qū)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。該大區(qū)土壤肥沃，耕作技術(shù)先進(jìn)，合作社制度使得小土地所有者能大大降低成本。農(nóng)田水利和機(jī)械化程度很高，單位面積產(chǎn)量居全國首位，是意大利重要的農(nóng)業(yè)區(qū)，主要作物有小麥、蔬菜、甜菜、水果、葡萄等。工廠化飼養(yǎng)業(yè)很發(fā)達(dá)，生產(chǎn)的牛肉、豬肉、雞肉和奶制品在全國占重要地位，牲畜屠宰量占全國產(chǎn)量的五分之一。另外，漁業(yè)也占有相當(dāng)比重，是鰻魚的主要產(chǎn)地。艾米利亞-羅馬涅食品集群韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園位于全羅北道益山市，占地面積為239萬平方米，預(yù)算投資總額為5500億韓元（約5.3億美元），2012年開工，計(jì)劃2015年建成。由韓國農(nóng)林畜產(chǎn)食品部與益山市共同開發(fā)管理，規(guī)劃入駐150家食品企業(yè)及10余家科研機(jī)構(gòu)，是韓國專門的食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)。是全球首家由政府主導(dǎo)的食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)，追求的是“藥食同源”的健康食品。為了讓世界食品企業(yè)聚集韓國，當(dāng)?shù)卣瞥隽藘?yōu)惠政策：外資企業(yè)投資入駐園區(qū)可享受50年的土地租賃費(fèi)用減免，并在5年內(nèi)享受各種稅賦的優(yōu)惠。投資企業(yè)還可獲得韓國政府提供的投資補(bǔ)貼、雇傭補(bǔ)助、以及員工培訓(xùn)等優(yōu)惠，最多1000億韓元（約1億美元）的補(bǔ)助金。益山市2008年2010年2012年2015年2月，韓國政府決定將食品產(chǎn)業(yè)培育成新動力產(chǎn)業(yè)韓國政府決定興建“食品產(chǎn)業(yè)園”韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園開工預(yù)計(jì)年內(nèi)建成韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園“質(zhì)量安全檢測中心”、“食品包裝中心”、“食品功效評價(jià)中心”三大服務(wù)中心。而三大服務(wù)中心的職能分別是：“質(zhì)量安全檢測中心”負(fù)責(zé)食品原料到食品制造以及流通階段的所有安全檢測，以提高食品的質(zhì)量和安全性。“食品包裝中心”主要負(fù)責(zé)環(huán)保物流包裝的研究和試驗(yàn)，以便開發(fā)出食品在流通和冷藏過程中能夠充分確保食品新鮮度以及原有美味的環(huán)保型包裝材料?！笆称饭πгu價(jià)中心”主要提供食品原材料功能性評價(jià)，食品功效性評價(jià)技術(shù)的開發(fā)及標(biāo)準(zhǔn)化等服務(wù)。全羅北道素有“韓國糧倉”之稱，韓國正打造一個出口導(dǎo)向型的專業(yè)食品園區(qū)——FOODPOLIS。它是韓國政府與益山地方政府一起推進(jìn)的項(xiàng)目，其設(shè)立有強(qiáng)大的政府后盾作支持。該項(xiàng)目具有臨近4個港口、3個國際機(jī)場的絕佳地理優(yōu)勢。在新鐵路建成后，園區(qū)所處益山市距離韓國首都首爾市僅1小時車程。而在韓國2小時飛行旅程內(nèi)，分布有60多個人口達(dá)100萬以上的大城市，地理位置十分優(yōu)越。韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園——資源中心中國負(fù)責(zé)人梁佼正園區(qū)構(gòu)成韓國政府與益山政府共同打造“農(nóng)村振興廳”（政府機(jī)構(gòu)）150家食品企業(yè)“韓國食品研究院”等10所研究機(jī)構(gòu)、大學(xué)三大服務(wù)中心注：把政府機(jī)構(gòu)“農(nóng)村振興廳”設(shè)在食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，是韓國興建食品產(chǎn)業(yè)園的顯著特點(diǎn)，其作用是在第一線充分發(fā)揮政府機(jī)構(gòu)職能，為食品產(chǎn)業(yè)提供支持和服務(wù)。韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園崔永基就產(chǎn)業(yè)園概況與煙臺方面作簡短交流韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園與煙臺市食品工業(yè)協(xié)會簽署招商諒解備忘錄韓國與青島地緣相近，與美國、歐盟等主要經(jīng)濟(jì)體均簽有自由貿(mào)易協(xié)定（FTA），開展貿(mào)易條件優(yōu)越。青島市商務(wù)局積極推動食品出口企業(yè)加快結(jié)構(gòu)調(diào)整，赴海外投資設(shè)廠，降低貿(mào)易成本，提升貿(mào)易競爭力，進(jìn)一步開拓北美和歐洲市場，擴(kuò)大國際市場份額，推動中日韓地方經(jīng)濟(jì)合作示范城市建設(shè)。2014年11月5日上午，韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園FOODPOLIS在山東煙臺舉行投資說明會，希望這一由韓國政府打造的食品產(chǎn)業(yè)綜合集群能夠融入山東煙臺食品企業(yè)的血液。在投資說明會上，韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園與山東省煙臺市食品工業(yè)協(xié)會簽署了招商諒解備忘錄。雙方將在雙向投資、信息共享、企業(yè)支援、人員交流等領(lǐng)域開展合作，為山東省煙臺市有實(shí)力的食品企業(yè)到韓國投資發(fā)展提供支持。韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園對于中國企業(yè)最大的吸引力就在于，這里生產(chǎn)的產(chǎn)品將可以貼上“madeinkorea”的標(biāo)簽，以88開頭的條碼再返銷回中國。目前，青島九聯(lián)集團(tuán)、青島食品股份有限公司等四家食品企業(yè)已經(jīng)簽署了入駐韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投資諒解備忘錄。中韓合作韓國國家食品產(chǎn)業(yè)園西環(huán)路裕華道迎賓大道泰山路[新區(qū)規(guī)劃]霸州溫泉新區(qū)為省級開發(fā)區(qū)規(guī)劃面積54平方公里。西鄰大廣高速東為106國道北接大廣高速公路引線南為112國道、津保高速[新區(qū)四至]產(chǎn)業(yè)基地名稱：休閑食品產(chǎn)業(yè)基地產(chǎn)業(yè)基地位置：北起裕華道，南至迎賓大道，西臨西環(huán)路，東至泰山路占地面積:1260畝[休閑食品產(chǎn)業(yè)園開發(fā)計(jì)劃]霸州休閑食品產(chǎn)業(yè)園園區(qū)產(chǎn)業(yè)3+2模式1座新霸州32高端裝備制造大消費(fèi)節(jié)能環(huán)保電子商務(wù)節(jié)能環(huán)保服務(wù)以“生態(tài)低碳、高端前瞻”為發(fā)