地產(chǎn)再迎支持政策

地產(chǎn)再迎支持政策政治局會(huì)議的這一定調(diào)拉開了新一輪地產(chǎn)支持的序幕，市場反應(yīng)積極。截至5月17日的20日內(nèi)，A股各板塊幾乎實(shí)現(xiàn)全面上漲，此前持續(xù)低迷的房地產(chǎn)板塊更是錄得27.6%的漲幅，領(lǐng)漲各板塊。5月17日，全國切實(shí)做好保交房工作視頻會(huì)議在京召開，中共中央政治局委員、國務(wù)院副總理何立峰出席會(huì)議并講話。何立峰強(qiáng)調(diào)，要認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)習(xí)近平總書記重要講話精神，深入貫徹落實(shí)中央政治局會(huì)議部署，深刻認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險(xiǎn)處置攻堅(jiān)戰(zhàn)，扎實(shí)推進(jìn)保交房、消化存量商品房等重點(diǎn)工作。針對房地產(chǎn)需求側(cè)，央行推出了“三支箭”，包括降低個(gè)人住房貸款最低首付款比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。首先是將首套房最低首付比例從不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例從不低于30%調(diào)整為不低于25%。目前在50個(gè)大中城市中，只有8個(gè)仍在實(shí)行高于央行政策下限的首付比例，其中北京、上海的首付比例與全國下限的差距最大。華泰證券認(rèn)為，這8個(gè)城市的商品房成交金額約占全國的24%，其中北京、上海分別占3.8%、6.3%。目前北京和上海首套房的首付比例下限為30%，較調(diào)整后的全國首套房首付比例下限15%有一定的下調(diào)空間。鑒于北京、上海的地產(chǎn)政策調(diào)整通常具有風(fēng)向標(biāo)的作用，如果北京、上海相應(yīng)下調(diào)首付比例，且地產(chǎn)交易量和交易價(jià)格隨之回升，將有比較強(qiáng)的示范效應(yīng)。其次是取消全國層面?zhèn)€人住房貸款利率政策下限。新政發(fā)布前，全國首套房利率下限為LPR減20BP，二套下限為LPR加20BP。招商銀行研究院認(rèn)為，在首套方面，考慮到大部分城市首套房利率已低于全國下限水平，新政的影響或相對有限。在二套方面，房貸利率下行幅度或顯著大于首套。由于房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制僅針對首套，二套房貸利率仍需執(zhí)行全國下限（LPR加20BP），此次政策調(diào)整打開了各地二套房貸利率進(jìn)一步下行的空間。招商銀行研究院指出，當(dāng)前普通房貸利率與住房公積金貸款利率的利差快速收斂。此次下調(diào)有助于提振住房公積金繳存人用款需求，提高住房公積金使用效率。華泰證券判斷，住房公積金貸款利率下調(diào)對房貸利率及基準(zhǔn)利率有“示范效應(yīng)”，未來覆蓋面更廣的普通房貸利率有望實(shí)質(zhì)性下行，LPR利率也可能順勢下調(diào)。在5月17日舉行國務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上，央行副行長陶玲稱，央行將設(shè)立3000億元保障性住房再貸款。鼓勵(lì)引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)按照市場化、法治化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，預(yù)計(jì)將帶動(dòng)銀行貸款5000億元。在上一輪房地產(chǎn)去庫存中，央行投放大量的PSL支持棚改。這一次央行推出的保障房住房再貸款政策與以往有何不同，將可能產(chǎn)生哪些影響呢？華金證券指出，保障性住房再貸款政策并不像“棚改貨幣化”那樣，直接發(fā)放至居民部門以刺激增量房地產(chǎn)市場需求，而且對收購主體實(shí)行嚴(yán)格限制，意味著高庫存城市的“收儲(chǔ)”操作將與地方政府債務(wù)進(jìn)行嚴(yán)格隔離，也對非平臺(tái)國企收儲(chǔ)后用于配售或配租的項(xiàng)目收益性提出了較高的要求。此舉旨在化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，并對存量商品住宅進(jìn)行消化，預(yù)計(jì)對房企流動(dòng)性壓力的緩解起到較明顯的作用。保障房需求量比較大的主要集中在人口凈流入的一二線城市，而且總體按照“政府主導(dǎo)，市場化運(yùn)作”的方式，這意味著對租金回報(bào)率要能夠覆蓋資金成本。興業(yè)證券認(rèn)為，當(dāng)前多數(shù)地市的租金回報(bào)率不能完全覆蓋資金成本，后續(xù)可能需要打折收購或者財(cái)政貼息等方面的支持。這一輪的房地產(chǎn)去庫存，到底是漲價(jià)去庫存，還是降價(jià)去庫存，對后續(xù)相關(guān)行業(yè)產(chǎn)生的影響可能會(huì)截然不同。國投證券判斷，這一次更可能是降價(jià)去庫存。如果是