XXXX年孝感長湖項目營銷策劃方案

前言經(jīng)委托，我司特針對長湖項目的營銷策劃工作對整個孝感城區(qū)內(nèi)所在售樓盤進行了調(diào)查分析，市場調(diào)研工作自2010年2月19日—2月本次主要是通過市場調(diào)研，了解項目地塊周邊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，明確項目地塊的開發(fā)條件和開發(fā)競爭環(huán)境，細分消費市場，確定目標客戶群，為項目定位提供決策支持信息。呈貴司為確定產(chǎn)品性質(zhì)作為參考依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)《孝感長湖項目策劃要求》，編制\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目策劃案，其中分四個部分進行：1、產(chǎn)品出爐的依據(jù)：宏觀市場、區(qū)域市場、樓盤調(diào)查區(qū)域、樓盤總結(jié)、訪談總結(jié)、市場總結(jié)。2、產(chǎn)品\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位：\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目SWOT分析、被訪者客戶群\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目概念\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目形象描述、小區(qū)規(guī)劃建議、建筑風格建議、戶型設(shè)計建議、園林風格建議、各種設(shè)施建議、價格\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位建議。3、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目營銷推廣：廣告\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位語設(shè)計、廣告風格設(shè)計、主題推廣活動、媒體整合、營銷策略、費用預(yù)算、效果監(jiān)測、評估、修正。4、開發(fā)節(jié)奏控制。在貴公司的指導(dǎo)和配合下，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和認真分析，我司對該\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目進行了極為準確的業(yè)態(tài)\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位，在原規(guī)劃上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更完善，減少未來入市障礙，并根據(jù)該\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的市場\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位、產(chǎn)品\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位和\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以實現(xiàn)貴公司牟取最大的經(jīng)濟利益的同時也為本公司獲取相應(yīng)的回報，實現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。

第一部分市場信息調(diào)研

一、城市概況（一）區(qū)位優(yōu)勢孝感市東鄰“九省通衢”的大武漢，北連河南省的南大門信陽市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。孝感城區(qū)位于市域南部、孝南區(qū)西部，地處東經(jīng)113°55’，北緯30°56’。市域南北長188公里,東西寬122公里,位于湖北省東北部，東臨省會武漢市，北與河南、隨州交界，西接天門、仙桃、京山等縣市，東連黃岡市的紅安縣和武漢市的黃陂區(qū)。市域總面積8910平方公里,占湖北省國土總面積的4。孝感是距離武漢最近的附屬衛(wèi)星城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟邊際效應(yīng)逐步得到釋放。（二）交通狀況孝感交通區(qū)位優(yōu)越。京廣、漢丹和即將投入使用的長荊鐵路穿境而過，107、316國道、京珠高速公路在境內(nèi)縱橫交錯。漢江、環(huán)河、澴河匯通長江，城區(qū)距武漢天河國際機場32公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國際航空港的關(guān)系將更為緊密。形成了以鐵路為動脈、公路為主體、水運、航運為補充的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。類型發(fā)展概況公路北京至深圳(107)、烏魯木齊至福州(316)兩條國道和建設(shè)中的北京至珠海高速公路在孝感市區(qū)交匯而過，市境內(nèi)214條省、市、縣公路干道經(jīng)緯如網(wǎng)，溝通全市城鄉(xiāng)，公路密度居湖北省之首。鐵路京廣鐵路縱貫?zāi)媳?，漢渝線橫穿東西，并有安衛(wèi)鐵路將京廣線與漢渝線連接。建設(shè)中的川漢鐵路穿境而過，孝感鐵路貨場可辦理全國聯(lián)運手續(xù)。航空孝感城區(qū)距武漢天河國際機場32公里，有一級公路和高速公路直達。國內(nèi)大中城市和香港特區(qū)均有班機定期飛行。水運市境內(nèi)漢江、澴河、環(huán)河、漢北河等連通長江，可直達長江沿岸各地。交通的便利與快捷是經(jīng)濟騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經(jīng)濟發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)，拉近了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈接與置業(yè)聯(lián)動，以武漢天河機場臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)各階層將向孝感輻射，而孝感的置業(yè)階層部分將進入武漢置業(yè)。同時，隨著孝感經(jīng)濟的發(fā)展，孝感武漢城際鐵路的開通，孝感將會吸引更多的異地置業(yè)人群向其靠攏。（三）面積、人口孝感轄區(qū)圖孝感市區(qū)圖孝感市是一個發(fā)展中的新興的中等城市，疆域孝感轄區(qū)圖孝感市區(qū)圖區(qū)劃名稱應(yīng)城市安陸市漢川市孝昌縣大悟縣云夢縣孝南區(qū)人口（萬人）207012065636075面積（平方公里）110313601663120019866049602009年，孝感市總戶數(shù)162。2萬戶，戶籍總?cè)丝?28。7萬人，其中孝感市城區(qū)人口33萬，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)7。4萬人，下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)2。6萬人。隨著孝感市城市發(fā)展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進城就業(yè)、生活，會進一步放大各種消費需求，房地產(chǎn)行業(yè)也會從中受益。（四）資源環(huán)境1、水資源孝感市多年平均水資源總量38。14億m3，其中地表水資源量36。73億m3，地下水資源量6。59億m3，地表水與地下水的不重復(fù)計算量1。41億立方米。多年平均入境水量33。4851億m3、多年平均出境水量55。8462億m3(出入境水量不包括漢江)、多年平均供水量20。9321億m3、多年平均其它供水量0。5895億m3、多年平均用水量20。9321億m3、多年平均耗水量10。4277億m3。地表水水質(zhì)較差，無Ⅰ類水，大中型水庫水質(zhì)為Ⅱ類。2、森林資源孝感市林業(yè)用地面積是17。6997萬公頃，森林面積13。1751萬公頃；活立木總蓄積量579。0634萬立方米，森林蓄積451。7219萬立方米。孝感境內(nèi)木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢3個植被型組、12個植被型、43個群系。3、礦產(chǎn)資源全市主要礦產(chǎn)有7大類23種，其中優(yōu)質(zhì)礦11種。應(yīng)城石膏地質(zhì)儲量2。49億噸；應(yīng)城、云夢巖鹽地質(zhì)儲量2。8億噸；大悟磷礦地質(zhì)儲量1。72億噸；另外還有芒硝、稀土、金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產(chǎn)資源。4、旅游資源雙峰山旅游度假風景區(qū)孝感第一高峰，形成以孝文化主題公園、白云古寨、洋泗峽谷、雙峰托日等重要景點，成為武漢市民理想休閑度假勝地。預(yù)計2010年接待游客將達到30萬人次，旅游綜合收入達到6000萬元。觀音湖生態(tài)旅游區(qū)孝感市以水體休閑度假的重點景區(qū)，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場等特色旅游元素。預(yù)計2010年接待游客達到30萬人次，旅游綜合收入8000萬元。應(yīng)城湯池溫泉以地熱資源為依托，建成集商務(wù)會展、休閑度假、娛樂保健、療養(yǎng)康復(fù)于一體的華中浴谷基地。預(yù)計2010年接待游客達到60萬人次，旅游綜合收入達1。8億元。紅色旅游大悟宣化店是周恩來與美蔣代表談判舊址、白果樹灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區(qū)革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據(jù)地、鄂中革命紀念館等系列紅色景點。預(yù)計2010年接待游客25萬人次，旅游綜合收入8000萬元。安陸白兆山旅游風景區(qū)該風景區(qū)是唐代大詩人李白“酒隱安陸、蹉跎十年”之地，李白遺址、遺跡很多。充分體現(xiàn)李白文化及其相關(guān)的旅游元素，注入唐詩園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。預(yù)計2010年接待游客達到20萬人次，旅游綜合收入達到5000萬元。（五）文化傳承孝感具有深厚的孝文化底蘊。南朝宋孝建元年（公元454年），因此地“孝子昌盛”，遂置縣名“孝昌”。后唐同光二年（公元924年），莊宗李存勖因孝昌縣名之“昌”字犯了其祖父名諱，遂根據(jù)董永賣身葬父、黃香扇衾溫被和孟宗哭竹生筍等孝子感天動地的故事，改孝昌縣為孝感縣，是為“孝感”得名之始。近年來，孝感市對待傳統(tǒng)孝文化，一方面努力將其傳承延續(xù)，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統(tǒng)文化資源，將傳統(tǒng)的“孝文化”與先進的時代精神相結(jié)合，融入到經(jīng)濟和社會發(fā)展的各個領(lǐng)域，“孝道昌隆，誠信天下”的美好氛圍穿越時空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。在孝道的熏陶下，孝感的當代孝子成批涌現(xiàn)，社會風尚日臻至善。今天的孝感，大力弘揚古孝子的孝德遺風，大打孝文化品牌，于1996年、2002年連續(xù)開展了兩屆“十大孝子”評選活動，涌現(xiàn)出了“全國敬老好兒女”周玉蘭等一批新時期孝子，樹立了社會新風，秉承了孝文化。（六）城市建設(shè)1、規(guī)劃布局老城區(qū)：以行政商業(yè)、文化居住為發(fā)展方向。北城區(qū)：以交通中轉(zhuǎn)、物資物流等生產(chǎn)服務(wù)性為發(fā)展方向。南城區(qū)：以安置老城區(qū)疏散人口、城市休閑功能綠地為發(fā)展方向。東城區(qū)：未來城市發(fā)展方向，以行政商業(yè)、文化居住為主。政府東遷：未來規(guī)劃中，政府將遷移至東城新區(qū)。城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區(qū)設(shè)置終點站。規(guī)劃示意圖滾子河公園：沿107國道方向，打造綠色走廊，形成以滾子河公園為代表的生態(tài)長廊。規(guī)劃示意圖2、發(fā)展空間孝感城市發(fā)展橫向以東為主要方向，縱向則以107國道為主軸進行延伸，整體呈現(xiàn)核心橢圓式向武漢擴散，并形成環(huán)形發(fā)展圈，以迎合泛武漢城市發(fā)展圈。城市發(fā)展空間示意圖城市發(fā)展空間示意圖東北南（七）8+1武漢城市圈發(fā)展專題1、武漢城市圈總體布局武漢城市圈將借助“珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于“長三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態(tài)型城市圈。到2020年，武漢城市圈將提前3至5年實現(xiàn)小康，武漢市產(chǎn)業(yè)在長江中游地區(qū)基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，武漢城市圈成為我國內(nèi)地經(jīng)濟增長極之一。建成以武漢市大外環(huán)和環(huán)城市圈高速路構(gòu)成的“兩環(huán)”，以及由13條以武漢為中心的高速公路和快速路構(gòu)成的公路主骨架網(wǎng)，形成以武漢為中心，通往城市圈8市市區(qū)的“1小時交通圈”。2015年后，建設(shè)武漢至孝感、鄂州、黃石、仙桃等城市的城際鐵路專用線，形成城市圈軌道交通網(wǎng)。加速完成天河機場擴建及配套工程，使之成為華中地區(qū)最大的國際航空港，而圈內(nèi)主要城市到天河機場的快速通道的建設(shè)，將使圈內(nèi)城市到天河機場都有捷徑。國家城市圈戰(zhàn)略示意圖國家城市圈戰(zhàn)略示意圖武漢城市圈示意圖武漢城市圈城際鐵路2、孝感在武漢城市圈中的地位在中部崛起大武漢1+8城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。孝感城區(qū)離武漢中心區(qū)僅60公里，而在孝感城區(qū)與武漢中心區(qū)距離的中心就是有著華中第一、全國第三之稱的武漢天河國際航空港。隨著天河機場第二航站樓的修建，武漢國際航空港將形成以天河機場為核心，加快航空運輸、綜合物流、高新技術(shù)、裝備制造、食品加工、商務(wù)會展、現(xiàn)代服務(wù)、休閑旅游及宜人居住等臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成航空物流產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，建成以機場為核心的60平方公里的臨空經(jīng)濟走廊，使空港經(jīng)濟成為孝感、黃陂、武漢重要的經(jīng)濟增長極。如果“8+1城市圈”是一個“加大號的城市”，那么孝感事實上已經(jīng)成為這座城市的北大門，其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊城市。

二、經(jīng)濟發(fā)展（一）城市經(jīng)濟概況1、孝感國民生產(chǎn)總值（GDP）截止2009年末，全市完成生產(chǎn)總值681。2億元，增長15。1%；全社會固定資產(chǎn)投資397。3億元，增長46。7%；財政總收入48。5億元，增長23。4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；人口自然增長率5。45‰，主要經(jīng)濟指標增幅高于武漢城市圈和全省平均水平。2、居民可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13562元人民幣，增長趨勢與孝感國民經(jīng)濟保持同步發(fā)展。連續(xù)4年增長速度超過8。5%，2009年隨著國家宏觀政策調(diào)控，與08年相比城鎮(zhèn)居民人均收入增加了1143元，實現(xiàn)9。2%的增長率。3、固定資產(chǎn)投資截止2010年2月19日，統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2009年全市社會固定資產(chǎn)投資和消費品市場同比增長46。78%和20。9%，保持快速增長的趨勢。全市社會固定資產(chǎn)投資完成397億元，同比增長46。7%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成341。5億元，同比增長49。6%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32。4億元，同比增長13。4%。4、社會消費品零售總額隨著城市商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費品市場也保持快速發(fā)展態(tài)勢。2009年，孝感市實現(xiàn)社會消費品零售總額達326。9億元，同比增長20。9%，其中城市消費品市場實現(xiàn)零售額189。2億元，同比增長20。5%；農(nóng)村消費品市場實現(xiàn)零售額137。7億元，同比增長21。4%。隨著農(nóng)村消費潛力的逐步釋放，從09年8月開始，農(nóng)村消費品市場增幅超過城區(qū)，且占全市消費品市場呈大比例增加。農(nóng)村市場全年增幅快于城市0。9個百分點，占全市零售總額的42。1%。5、金融機構(gòu)新增各項存款截止2009年末，孝感市銀行業(yè)金融機構(gòu)新增各項存款122。88億元，增長24。42%，新增各項貸款74。45億元，增長30。54%，雙雙大幅超出市政府年初下達的存貸款任務(wù)目標。貸款增幅高于存款增幅6。12個百分點在我市近十年歷史上尚屬首次。6、城鎮(zhèn)人均可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；農(nóng)民人均純收入5131元，增長10。7%，超過全省平均水平。（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局1、綜合概況截止2009年末，孝感市生產(chǎn)總值681。2億元,按可比價格計算，比上年增長15。1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值145。2億元，增長5。8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值286。8億元，增長20。1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值249。2億元，增長14。9%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為21。3：42。1：36。6。其中，在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)增長14。2%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長19。4%，住宿餐飲業(yè)增長8。0%，金融業(yè)增長23。8%，房地產(chǎn)業(yè)增長18。2%，其他服務(wù)業(yè)增長13。3%。2、農(nóng)業(yè)截止2009年末，孝感全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得豐收，糧食播種面積517。9萬畝，比上年增長5。4%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例糧食228。87萬噸5。2%棉花3。24萬噸13。3%油料23。19萬噸16。9%茶葉2626噸10。3%園林水果12。95萬噸7。5%蔬菜298。09萬噸6。1%3、工業(yè)及建筑業(yè)截止2009年末，孝感全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)1004家,比上年凈增142家。完成全口徑工業(yè)增加值250。7億元，比上年增長22。5%。其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值221。4億元，增長26。9%。中省工業(yè)增長8。8%，地方工業(yè)增長33。9%；輕工業(yè)增長27。7%，重工業(yè)增長26。2%。市本級工業(yè)完成增加值32。4億元，增長16。1%。全市汽車機電、鹽磷化工、輕工紡織、食品醫(yī)藥、金屬制品等五大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值131。2億元，增長26。2%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例紗30。38萬噸27。0%服裝3092。25萬件23。6%純堿128。78萬噸57。2%水泥215。84萬噸27。4%化肥44。81萬噸27。8%發(fā)電量56。24億千瓦時5。3%原鹽479。26萬噸7。1%鋼材15。05萬噸28。5%中成藥3。02萬噸20。6%機制紙及紙板22。8萬噸44。3%4、交通、郵電及旅游截止2009年末，2009年，全市共完成交通投資8。7億元。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區(qū)至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農(nóng)村五級客運站6個、候車亭160個、招呼站280個。全市公路通車里程達11249公里，其中：一級公路42公里，二級公路934公里，三級公路1362公里，四級公路8911公里。2009年，全年通信業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入13。7億元，比上年增長8。0%。其中郵政業(yè)1。6億元，增長7。3％；電信業(yè)12。1億元，增長8。0％。電話擁有量達275萬部，比上年增加21萬部。其中固定電話85萬部，增加1萬部；移動電話190萬部，增加20萬部，其中新增3G用戶2。1萬戶。電話普及率53％；互聯(lián)網(wǎng)用戶35萬戶，其中寬帶用戶20萬。2009年，全年旅游入境游客1。3萬人次，旅游創(chuàng)匯685萬美元，分別比上年增長16%、16。6%；接待國內(nèi)游客643。5萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入37。4億元,分別比上年增長26。2%和25。5%。在各項優(yōu)惠政策、措施出臺的影響下，2009年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力都得到解決。預(yù)計未來中央在針對開發(fā)商資本市場融資及土地信貸方面將進一步收緊，這將有利于控制房地產(chǎn)信貸風險，抑制地價快速上漲，促使房價的穩(wěn)定。

三、房地產(chǎn)發(fā)展狀況（一）房地產(chǎn)總體發(fā)展掃描2009年，孝感全市完成商品房施工面積370萬平方米，商品房銷售面積240萬平方米。各地完成施工面積、銷售面積計劃中，孝感城區(qū)施工150萬平方米，已銷售90萬平方米，漢川施工55萬平方米，已銷售45萬平方米，應(yīng)城施工35萬平方米，已銷售25萬平方米，安陸施工50萬平方米，已銷售30萬平方米，云夢施工35萬平方米，已銷售20萬平方米，大悟施工20萬平方米，已銷售15萬平方米，孝昌施工25萬平方米，已銷售15萬平方米。預(yù)計2010年孝感房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)三年倍增的發(fā)展態(tài)勢，持續(xù)平穩(wěn)健康上升。（二）土地市場分析1、起步階段2001年至2004年４月，共出讓國有土地352宗，總面積96。14公頃，占供地總數(shù)的59。27%，獲取土地收益10231。24萬元。其中，招標41宗，面積1。57公頃，收益535。73萬元；拍賣141宗，面積3。98公頃，收益1900。1萬元；掛牌58宗，面積6。82公頃，收益676。45萬元。2、發(fā)展階段2006年11月30日，孝感市土地拍賣市場進入到發(fā)展階段，一塊面積為269。27畝的土地經(jīng)過50多輪競價，最終被武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司以2。45億元的價格競?cè)耄貎r突破90萬每畝，此舉標志著孝感土地市場步入到快速發(fā)展期。3、上升階段2009年8月19日，拍賣的孝[2009]1號地塊（位于北京路與槐蔭大道交匯處的農(nóng)業(yè)銀行旁的綠化廣場），以301萬/畝的價格被武漢天下置業(yè)拍得。301萬/畝創(chuàng)造了孝感市土地價格市場的新高，不知道以后的房價會不會又創(chuàng)造孝感的房價新高。2009年10月23日，湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4。38億元拿下孝感東城區(qū)乾坤大道董永路一宗地塊，土地規(guī)劃總面積為105962。5平方米，共計158。94畝，地價高達275萬每畝。以上兩地塊的成功出讓，標志著孝感土地市場進入到快速上升發(fā)展階段，也預(yù)示著房地產(chǎn)市場的發(fā)展步入新的上升周期。（三）開發(fā)量分析2007年孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目65個，2008年孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個，2009年開發(fā)項目78個。2007年的消費透支，導(dǎo)致2008年的市場一度陷入低谷，開發(fā)商也是謹慎入市，到了2009年，政府的大力扶持及2008年的剛性需求擠壓到09年，樓市出現(xiàn)小陽春，開發(fā)項目迅增。2007年孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額15。42億元，2008年孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18。65億元，2009年投資額為16億元。2007年樓市價格上漲，部分開發(fā)商投入了大量資金作儲備，大致2008年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅上漲，遭遇市場蕭條，部分產(chǎn)品積壓到2009年才消化。年份開發(fā)項目量（個）投資額（億元）2007年6515。422008年5618。652009年7816（四）供需分析2007年孝感城區(qū)商品房銷售面積為54。9萬㎡，竣工面積44。92萬㎡，2008年孝感城區(qū)商品房銷售面積為32。1萬㎡，竣工面積44。56萬㎡，2009年孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為80。77萬㎡和69。5萬㎡，總的銷售面積比竣工面積多11。27萬㎡。從數(shù)據(jù)顯示，近三年，孝感城區(qū)的商品房供需繼續(xù)保持基本平衡。年份銷售面積（萬㎡）施工面積（萬㎡)2007年54。944。922008年32。144。562009年80。7769。5（五）新增施工面積2007年商品房施工面積為94。6萬㎡，2008年商品房施工面積為126。87萬㎡,2009年孝感城區(qū)商品房施工面積133。3萬㎡。年份施工面積（萬㎡）2007年94。62008年126。872009年133。3商品房施工面積的大幅增長，是由于當前的銷售狀況樂觀，開發(fā)企業(yè)為抓住良好的銷售行情，增加了新開工項目的數(shù)量，同時，開發(fā)企業(yè)也加快了結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，保證項目能夠按進度或者超進度完成施工任務(wù)，這也是商品房施工面積同比增長較多的原因。（六）價格趨勢2007年孝感市區(qū)商品房銷售均價為2238元/㎡，2008年商品房銷售均價為2502元/㎡，2009年孝感市區(qū)商品房銷售均價為2527元/㎡。隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價格的趨穩(wěn)回升，市場上剛性需求和投資性需求大量入市，有效需求繼續(xù)增加，銷售持續(xù)升溫，在此情況下，開發(fā)企業(yè)增加了新開工項目，加快了在建工程施工進度，使得大量的商品房提前竣工，增加了市場供給量，保證市場供給。同時，由于2008年經(jīng)濟增長減速，持觀望態(tài)度的消費者增多，市場需求不夠旺盛，致使有32。3萬平方米的待售商品房轉(zhuǎn)至2009年，開發(fā)商為加快庫存商品房的消化速度，盡快回籠資金，從而保證了孝感市商品房價格的穩(wěn)定。消費者合理投資，理性消費的意識逐漸增強，也保證了孝感房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，并且在投資額的大量入市，價格還有一定的上漲空間。年份銷售均價（元/㎡）銷售面積（萬㎡）銷售額（億元）2007年223854。912。292008年250232。18。032009年252780。7720。41（七）總體特征1、以本土品牌為主孝感市房地產(chǎn)市場整體以本土發(fā)展品牌為主，如宇濟、宇輝、宇惠、國貿(mào)、乾坤等企業(yè)，缺乏外來知名品牌開發(fā)商進駐，類似于福星惠譽、天下置業(yè)等開發(fā)商與孝感有著多重淵源，其進入孝感實屬回歸的性質(zhì)。2、市場趨于穩(wěn)健發(fā)展從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。3、新區(qū)、老城板塊對比失衡由于政府引導(dǎo)，城市發(fā)展規(guī)劃等因素，導(dǎo)致東城板塊成為受人矚目的熱點區(qū)域，成為孝感未來新城市的示范代表，而作為城市中心的老城區(qū)域，則落后于新城板塊。其發(fā)展的不均衡性直接反應(yīng)到各自的價格差距，眾多人群被引導(dǎo)到配套尚未齊全，生活不便利的新區(qū)置業(yè)。4、高端市場未形成孝感房地產(chǎn)市場作為起步發(fā)展階段，經(jīng)歷了由最初級的有居生活，在城市中心安置物業(yè)，到現(xiàn)階段的安居生活，在城市新區(qū)進行改善置業(yè)，實現(xiàn)生活晉級。但作為最終“逸居”生活的物業(yè)體現(xiàn)，目前市場較為缺乏，高品質(zhì)別墅產(chǎn)品未進入市場，隨著孝感人居水平及其經(jīng)濟發(fā)展的提升，此空白將逐步會得到填補。（八）未來市場發(fā)展趨勢1、市場整體向上格局不變從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。2、價格將在4000的基礎(chǔ)上進行多梯次提升根據(jù)調(diào)研各競爭項目的銷售價格和問卷、訪談中調(diào)查受訪者的價格預(yù)期，2010年，預(yù)計孝感市區(qū)普通住宅均價3200－3800元/平方米；多層因銷售價格較低，還會占據(jù)一定的市場，為1600－2300元/平方米左右，在市場上已經(jīng)出現(xiàn)個別高端項目的最高價突破4000元/平方米。未來兩至三年內(nèi)，孝感市房價將保持著與城市經(jīng)濟發(fā)展同步的持續(xù)增長，隨著因孝感城市經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的剛性需求的增加，這種有效需求還將繼續(xù)擴大。3、產(chǎn)品發(fā)展多樣化調(diào)查孝感市各個在售樓盤，發(fā)現(xiàn)大部份項目都配有130-150平方米左右的大三房，受各項目的客戶群定位影響，中低端項目的大戶型存在滯銷現(xiàn)象（如東方龍城），隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和發(fā)展，以及價格上漲的影響，總價概念將會出現(xiàn)；未來的戶型面積將逐漸理性向下集中，二房在80-100左右、三房將控制在100－120平方米區(qū)間內(nèi)，而面積在130－150平方米的戶型會設(shè)計為4室戶型。同時，即使在面積不變，或減少的情況下，開發(fā)企業(yè)在戶型設(shè)計的過程中，也將更注重功能的豐富化，也將注重書房、儲藏室、陽臺等功能的設(shè)計，并盡量減少公攤，考慮贈送面積等方面。4、本土消費群體將繼續(xù)是主流目前，孝感市的主要消費群體主要來自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務(wù)員、老師以及私營業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。孝感外出打工消費人群也是每年購房的主力軍。同時由于孝感市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場處于較初期的發(fā)展階段，市場供應(yīng)未飽和，因此大部分的消費者依然認為孝感市目前的房價還會繼續(xù)上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費群體對于市場雖然抱有希望降價的愿望，但購買意愿依然相當強烈，在未來較長的一段時間內(nèi)仍然是消費市場的主力軍。此外，隨著武漢市“8+1”城市圈的融合，省內(nèi)其他城市，以及周邊縣市的置業(yè)/投資者也將逐漸充實消費市場，未來的消費客群來源將更為廣泛。（九）商業(yè)專題分析1、孝感市商業(yè)分布調(diào)研通過對商圈及項目所在商圈具有代表性的主要街道商鋪和主要商家的調(diào)查，可以得到項目商圈及其周邊業(yè)態(tài)、租金情況，見下表：街道名稱主要業(yè)態(tài)主要業(yè)種/經(jīng)營品種租金情況(元/㎡/月)槐蔭大道專業(yè)店、便利店建材、五金、汽配、中介50-100乾坤大道專業(yè)店便利店、超市日用百貨、中西餐廳、40-100服裝、醫(yī)院醫(yī)藥北京路專業(yè)店通訊、餐飲、服裝、汽配40-60城站路購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店百貨、服裝、通訊、攝影40-100文化路專業(yè)店、專賣店休閑、酒吧、飲食40-90長征路專業(yè)店、便利店中西餐廳、電動車行、副食、家用電器電腦40-602、商業(yè)通行時間由城站路至本項目，其商業(yè)測試時間為10分鐘。由交通路至本項目，其商業(yè)測試時間為8分鐘。其商業(yè)攔截時間符合基本商業(yè)動線規(guī)律，見下表：商業(yè)名稱商業(yè)面積到本項目時間城站路商鋪20800㎡10分鐘交通路商鋪160008分鐘3、項目周邊臨街型商業(yè)統(tǒng)計城站路沿街商鋪租金在30-50元/㎡/月之間，交通路沿街商鋪租金在35-45/㎡/月之間，商業(yè)租金水平提升存在一定的空間。臨街型商業(yè)商業(yè)面積租金情況(元/㎡/月)城站路商鋪20800㎡30-50交通路商鋪1600035-454、項目周邊集中型商業(yè)統(tǒng)計項目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。集中型商業(yè)商業(yè)面積㎡業(yè)態(tài)餐謀天下1500餐飲乾坤酒店5000酒店泰源酒店5000酒店中百倉儲1000超市現(xiàn)代麗人醫(yī)院1800醫(yī)院孝武超市2000超市武商量販3500超市5、人車流量統(tǒng)計項目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。6、業(yè)專題訪談統(tǒng)計（1）孝感商業(yè)發(fā)展前景展望商業(yè)經(jīng)營環(huán)境一般，由于距離武漢較近，交通便利，高端客戶群體大都在武漢消費?？陀^上阻礙了孝感商業(yè)的發(fā)展。對未來商業(yè)的發(fā)展看法偏冷，現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域特別是文化路商業(yè)街，商鋪的租金已經(jīng)過高、嚴重擠壓了經(jīng)營戶的利潤，降低了經(jīng)營戶信心。（2）孝感商業(yè)經(jīng)營模式、價格在訪談的商戶中傳統(tǒng)零售業(yè)表現(xiàn)對未來經(jīng)營仍然以租用為主、裝飾建材、特色餐飲行業(yè)部分經(jīng)營者表示未來會考慮購買商鋪自己經(jīng)營。但對預(yù)期的價位偏低，大多預(yù)期在10000元/平方米，租金預(yù)期在30—50元/平方米。（3）對本項目地段商業(yè)價值的展望針對本項目地段，訪談客戶普遍認為該地段未來發(fā)展?jié)摿Υ螅c老的商業(yè)街相比具有價格上的優(yōu)勢，同時性的建筑形式也是一大優(yōu)勢。經(jīng)營客戶主要關(guān)注產(chǎn)品所處的地段、人流、產(chǎn)品本身設(shè)計、物業(yè)服務(wù)等因素。商業(yè)分析結(jié)論：1、主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。2、經(jīng)營品種以休閑娛樂、餐飲、日用品、五金電器為主，屬于自發(fā)性經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。3、整體租金水平在40-100元/㎡?月之間，部分未開發(fā)地段租金更低。4、小區(qū)內(nèi)街商鋪門面空置率較高，整個市場趨于飽和狀態(tài)，阻礙城區(qū)商業(yè)的有效發(fā)展。5、商業(yè)物業(yè)類型為街鋪（包括裙摟商業(yè)）為主，集中商業(yè)較少。6、商業(yè)分布較為零散，難以形成極具規(guī)模的商圈，商業(yè)氛圍不濃。

四、典型項目綜合分析（一）福星城1、項目基本情況福星城位于東城新區(qū)，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。福星城總占地面積18萬平方米，總建筑面積32萬平方米。該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征該項目由3棟32層高層、2棟24層高層，13棟18層高層、30棟退臺式花園洋房組成，計劃分三期開發(fā)。其中一期建筑面積90000㎡，花園洋房212套，高層住宅約665套。項目配套設(shè)施全面，其中主題會所1000㎡，幼兒園1200㎡，商業(yè)街近20000㎡。3、戶型面積及銷售情況福星城暢銷戶型為90-130㎡的兩房和三房。一期洋房銷售99%、高層銷售90%，二期洋房銷售90%、高層銷售70%。4、客戶構(gòu)成在項目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。少量投資者，他們在購房方面即考慮自住又考慮投資的因素，對樓盤的自身的品質(zhì)和升值的潛力都有考慮。公務(wù)員和本市機關(guān)辦事機構(gòu)的人員。武漢客戶比例為5%，本土占到90%以上。5、項目點評■優(yōu)勢：·位于東城區(qū)，隨著新區(qū)的建設(shè)步伐加快，區(qū)域地段有很大的優(yōu)勢。·東低西高，南低北高的布局方式?！ぱ鼗笔a公園布置洋房，于西面地塊布置高層，凸顯景觀均好性。·花園洋房采用臺階式建筑造型，立面層次豐富?！ね伺_式設(shè)計，戶戶擁有花園或露臺?！隽觿荩骸ぴ趨^(qū)域地段價位過高?！^(qū)域的商業(yè)還未形成氣候，項目商業(yè)銷售情況不佳?！隹山梃b/關(guān)注之處：·可借鑒其多層次的建筑設(shè)計，豐富的中央園林景觀?！I(yè)的物業(yè)管理，提升項目整體品質(zhì)。·孝感首創(chuàng)的退臺式花園洋房，臺階式建筑造型，立面豐富?！魬魮碛谢▓@或露臺。（二）銅雀臺1、項目基本情況項目位于董永北路1號，占地面積10萬方，總建筑面積30萬方。項目背面有一個大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點式分布。該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，高層住宅14棟，現(xiàn)代簡約風格，別墅為聯(lián)排設(shè)計，帶私家花園和停車庫及地下室。外部涂料色彩新穎大方，現(xiàn)代風格，領(lǐng)先市場其他項目。3、客戶構(gòu)成看好項目的發(fā)展?jié)摿Φ拈_發(fā)區(qū)企業(yè)員工，兼有部分教師和事業(yè)單位員工。4、戶型面積及銷售情況戶型2房3房別墅合計（套）面積㎡90—100100—120160—180464數(shù)量（套）186156122比例40。09%33。62%26。29%項目別墅產(chǎn)品作為孝感市首個低密度產(chǎn)品入市，就贏得市場良好的反響，高層產(chǎn)品主要以90—100㎡的兩房為主。高層均價3200元/㎡，別墅均價6800元/㎡，營銷策略為高層總價減一萬，別墅總價減一萬五，截止到2010年元月10日，別墅產(chǎn)品推出部分銷售70%，高層銷售80%5、項目點評■優(yōu)勢：·開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，規(guī)劃有武漢至孝感城際鐵路站、新市政府。·別墅稀缺產(chǎn)品、城際鐵路、戶型設(shè)計好、未來發(fā)展?jié)摿??！隽觿荩骸がF(xiàn)有配套不足，目前交通不便利。·現(xiàn)階段居住氛圍差，周邊多為工業(yè)廠房?！隹山梃b/關(guān)注之處：·開創(chuàng)孝感市首個高層加低密度產(chǎn)品綜合性生活社區(qū)?！ざ嘀鼐坝^設(shè)置，在營銷理念上均有支撐點。·通過園林和安防設(shè)施的打造，增加項目的買點。（三）全州國際商城1、項目基本情況住宅總建面280000㎡，商業(yè)130000㎡。項目由19棟高層、15棟多層、5個大型商場、2個休閑廣場、1個籃球場和243間商鋪組成。2、產(chǎn)品特征高層采用2梯4戶點式布局，底部為商業(yè)、深紅色面磚外墻、戶型設(shè)計合理但通風性欠缺。1000米商業(yè)步行街、5個商場（武商量販已入駐）、籃球場。3、客戶構(gòu)成政府公務(wù)人員；私營業(yè)主和孝感學(xué)院老師；4、戶型面積及銷售情況暢銷戶型為90-120㎡的兩房和三房現(xiàn)場銷售均價3600元/㎡、層差30—60元不等，東西朝向價差150元/㎡。2010年元月16日三期開盤、當天購房者優(yōu)惠5000元再打97折、一次性付款客戶優(yōu)惠2萬元。一期剩余2套、二期已售85%。5、項目點評■優(yōu)勢：·項目位于交通路西側(cè)，屬于較繁華地段?！ぶ苓吷虡I(yè)氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。·交通便利。·規(guī)劃設(shè)計人性化、合理阻隔噪音?！ど虡I(yè)配套齊全，宜商宜居。■劣勢：·4000元均價過高。·商業(yè)比例過大、降低住宅品質(zhì)?！隹山梃b/關(guān)注之處：·項目的規(guī)劃設(shè)計考慮建筑與周圍配套的整體協(xié)調(diào)性?！ご蛟齑笮偷纳虡I(yè)街營造賣點。（四）錦繡后湖1、項目基本情況項目位于孝感市航空南路（孝感學(xué)院南側(cè)），城鄉(xiāng)結(jié)合部，道路為新開通路面，周邊配套設(shè)施少。2、產(chǎn)品特征·小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結(jié)合?！?梯兩戶、1梯三戶兩種搭配，南北朝向，通風采光。·外墻涂料色彩明快，鋁合金門窗。3、客戶構(gòu)成項目地處孝感市中心，客戶群體主要為孝感學(xué)院教師、軍人、醫(yī)生和縣市客戶。4、戶型面積及銷售情況·項目主力戶型為3房，面積區(qū)間為100-120㎡?！がF(xiàn)場2800元/㎡起，一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠?！つ壳耙黄谑垠馈⒍阡N售50%。戶型2房3房4房合計（套）面積㎡70—90100—110110—120120—135150—1602800數(shù)量（套）41538094398577比例14。82%13。57%33。67%35。18%2。76%5、項目點評■優(yōu)勢：·立面色彩鮮艷。孝感學(xué)院教育資源?！r格優(yōu)勢明顯?！隽觿荩骸ろ椖康囟尾睿^(qū)內(nèi)部景觀設(shè)計一般。·周邊生活配套缺乏。■可借鑒/關(guān)注之處：·企業(yè)具備良好的口碑，使項目長遠發(fā)展打下了必備條件?！ろ椖績r格給顧客很大的升值空間，在孝感市占據(jù)一定的市場。·將園林（樣板示范區(qū)）提前展示，使客戶可以很直觀的體驗。（五）北大鴻城1、項目基本情況項目位于城站路特9號。周邊有多家商務(wù)酒店、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征·采用一個中心、兩個景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業(yè)與住宅的緩沖?！たv向景觀軸人文主題景觀錯落分布?！ぶ虚g六米架空層聯(lián)通小區(qū)內(nèi)部空間，高層小高層、多層相互搭配?！ち⒚嫔蚀钆涞卯敚瑑?nèi)部為毛坯交房標準。3、客戶構(gòu)成·周邊大量的生意人士。·部分企事業(yè)單位人員。4、戶型面積及銷售情況·目前銷售價格是2650元/㎡起，營銷策略為一次性98折、按揭99折，一期已交房，剩余部分160㎡的大戶型。·該項目主要是以3房為主，主力戶型面積為100—130㎡。5、項目點評■優(yōu)勢：·地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善?！ぜ泄帷⒅行木坝^、成熟配套。·內(nèi)部水系景觀是區(qū)域樓盤的一大亮點。■劣勢：·現(xiàn)階段生活氛圍差。·地段人流有限。■可借鑒/關(guān)注之處：·水系景具有重大吸引力。·借鑒不少外地大城市的先進開發(fā)理念，如建筑、景觀設(shè)計。（六）東方龍城1、項目基本情況·項目位于廣場街九真村，占地面積20480㎡，建筑面積142810㎡?！ぶ苓呌芯频?、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征·1條商業(yè)街、1個大型商場、1家酒店、1棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配?！ち⒚嬖O(shè)計陳舊，整體布局較為傳統(tǒng)。3、客戶構(gòu)成·項目周邊的原居民。·周邊的私營業(yè)主。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為110—150㎡的3房，一期銷售50%，客戶反應(yīng)項目的戶型面積偏大，客戶群是以中檔收入的工薪階層為主?！やN售價格2980元/㎡起，一次性98折、按揭99折。戶型2房3房4房合計（套）面積㎡90—110110—150150以上108數(shù)量（套）96633比例8。33%61。11%30。56%5、項目點評■優(yōu)勢：·地處老城區(qū)、配套完善，交通便利?！の磥韰^(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅涮拙频晡飿I(yè)。■劣勢：·產(chǎn)品設(shè)計普通?！ど虡I(yè)街未來噪音較大?！ふw戶型設(shè)計偏大?！隹山梃b/關(guān)注之處：·項目集生活、辦公、商業(yè)為一體，昭示性極強。·高商業(yè)綠化率,眾多景觀小品分布在項目的商業(yè)街中。（七）北辰花園1、項目基本情況·項目位于孝感市火車站旁邊?！た傉嫉孛娣e5000㎡，總建筑面積30000㎡。2、產(chǎn)品特征·22棟多層組成，呈不規(guī)則形狀擺放，內(nèi)部無其它規(guī)劃設(shè)施?！げ扇》忾]式管理，小區(qū)多處有監(jiān)控，物業(yè)費為0。25元/㎡。·城北火車站旁邊，地段較為偏僻。3、客戶構(gòu)成項目價位偏低，針對低收入家庭，兼有大部分周邊縣市消費群。4、戶型面積及銷售情況·該項目以多層入市，主力戶型為74—109㎡的2房。·銷售均價2200元/㎡，一次性97折，貸款98折?！ふw銷售率為90%，剩下大部分底層和頂層。戶型2房3房4房合計面積（㎡）74。0687。1998。77101109。07110。84119。46125。49129137。58147。97154157700數(shù)量（套）6179150192487824比例%0。8025。50%21。40%27。40%6。90%11。10%0。34%5、項目點評■優(yōu)勢：·多層住宅，低密度，中型社區(qū)?！さ靥幓疖囌具吷希卸鄺l公交線路通往市區(qū)?！隽觿荩骸さ囟屋^偏，屬于城市發(fā)展邊緣。·小區(qū)內(nèi)設(shè)施較少，雖然綠化率高達48%，但不夠精致。■可借鑒/關(guān)注之處：項目運作初期便注重形象包裝，如營銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。（八）2008城市花園1、項目基本情況項目位于孝感火車站旁，總占地面積3。07萬，總建筑面積5。57萬㎡。2、產(chǎn)品特征·項目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業(yè)。·多層社區(qū)，無明顯分布格局分兩排擺放，小區(qū)內(nèi)部無基本設(shè)施。3、客戶構(gòu)成大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。4、戶型面積及銷售情況·主力戶型為81—84㎡的2房?！やN售均價1650元/㎡，層差30元/㎡，朝向差50元/㎡?！べJ款98折，最低可到96折，08年9月開盤，整體銷售率為60%。戶型2房3房4房合計（套）面積（㎡）81。7187。6890。2594。2106119。64120。73132。4147。12166。29300數(shù)量（套）30854012432比例10。00%58。00%13。30%41。30%10。60%5、項目點評■優(yōu)勢：銷售價格低，板式結(jié)構(gòu)，通透實用，位于火車站旁，交通方便?！隽觿荩骸ひ?guī)劃無創(chuàng)新，整體格局呆板。·小區(qū)內(nèi)部設(shè)施少，舒適度欠缺?！な蹣遣筷愒O(shè)簡單，昭示性不強，沒有凸顯項目的特點?！隹山梃b/關(guān)注之處：·孝感市區(qū)銷售價格最低的項目，給人很大的吸引力。·項目運作初期便注意在營銷方面引進外力，如孝感火車站等概念。（九）后湖御景1、項目基本情況項目位于后湖西路特1號，住宅銷售90%，剩余少量現(xiàn)房，商鋪還未開始銷售。2、產(chǎn)品特征整體有5棟高層圍合式布局，加1棟多層結(jié)構(gòu)，外立面為現(xiàn)代風格。高層+多層，一梯兩戶和一梯三戶，4500㎡的商業(yè)配套，內(nèi)部設(shè)施簡單，與后湖一墻之隔。3、客戶構(gòu)成項目周邊高收入居民，包括私營業(yè)主和企事業(yè)單位的中高層人員，以及在此做工程的包工頭。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為110—150㎡的3房?！やN售均價3000元/㎡，現(xiàn)場無折扣，住宅銷售90%。戶型2房3房4房復(fù)式合計面積（㎡）70-9090-110110-130130-150150-170170601數(shù)量（套）301591841287820比例5。00%26。46%30。62%21。30%13。31%3。33%5、項目點評■優(yōu)勢：·城市中心地段，生活配套完善，交通便利?！ず蠛坝^，市中心地段優(yōu)越。·地段好，與后湖僅一墻之隔，獨享湖景資源。·周邊配套設(shè)施較齊全；戶型設(shè)計滿足各種需求?！隽觿荩航煌íM窄，周邊較嘈雜。■可借鑒/關(guān)注之處：·大膽借鑒外地優(yōu)秀樓盤的規(guī)劃設(shè)計、營銷推廣理念為我所用?！ふ狭酥苓呝Y源，如孝感學(xué)院人文資源、后湖景觀資源等。（十）航天首府1、項目基本情況項目位于西濱河路以西、孝三路以北。項目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致。2、產(chǎn)品特征新古典主義風格建筑，外墻為米黃色面磚，1—2樓采用深色大理石外立面，會所、中央公園。3、客戶構(gòu)成項目消費群體中有大量三江航天內(nèi)部職工，孝感市企事業(yè)單位人員，區(qū)域地段的發(fā)展前景也有不少武漢投資客。4、戶型面積及銷售情況·該項目主力戶型為104—151㎡的3房。·銷售均價3700元/㎡，層差30元/㎡，朝向差為200元/㎡。·2009年6月開盤，共推出296套房源，現(xiàn)已銷售95%。戶型2房3房合計（套）面積（㎡）72。51-95。49104-114120-129132-151296數(shù)量（套）631501568比例4。30%50。60%5。00%23。00%5、項目點評■優(yōu)勢：·項目位于孝感開發(fā)區(qū)，周邊環(huán)境好，現(xiàn)階段屬于孝感的黃金地段。·高綠化率，中大型社區(qū)，最小戶型為75㎡，總價低?！隽觿荩骸び?棟樓靠近馬路邊，未來居住有生活噪音。·新區(qū)地段，生活配套還有待完善?！隹山梃b/關(guān)注之處：·注重對于項目前景價值的宣導(dǎo)，合理引導(dǎo)消費者對地塊的認識?！粜兔娣e小，銷售速度快。

五、總體分析結(jié)論（一）項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對比分析項目地理位置建筑面積(㎡)容積率銷售率價格（元/㎡）主要客戶群福星城東城區(qū)天仙路3200001。880%3400移動、電信、私營企業(yè)主、三江航天集團航天首府西濱河路以西、孝三路以北157000295%3700三江航天內(nèi)部職工，也有不少武漢投資客銅雀臺董永北路1號300000380%3200私營業(yè)主、開發(fā)區(qū)企業(yè)員工、教師、事業(yè)單位員工全州商城交通路258號2800000。880%3600政府公務(wù)人員、私營業(yè)主、孝感學(xué)院老師后湖御景后湖西路特1號900003。990%3000周邊高收入居民，周邊的生意人錦繡后湖航空南路（孝感學(xué)院南側(cè)）2564012。1150%2800教師、軍人、醫(yī)生、縣市客戶東方龍城廣場街九真村1428102。0260%2980周邊居民、私營業(yè)主北大鴻城城站路特9號1055001。990%2650公務(wù)員、銀行、教師、生意人士北辰花園孝感火車站旁300002。590%2200市區(qū)低收入家庭，大部分客戶為鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民08城市花園孝感火車站旁557001。6260%1650客戶參差不齊，大多數(shù)主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分孝感市低收入市民和部分火車站職工■從開發(fā)量上看，除2008城市花園和北辰花園項目體量較小，選取其他項目規(guī)模為9-32萬㎡的中大型項目，主要以開發(fā)區(qū)為最，中心城區(qū)的全洲國際商城和錦繡后湖體量也較大?！鋈莘e率相對都不算高，除后湖御景與銅雀臺外，其他項目容積率都在3以下，在產(chǎn)品形式上，除北辰花園和2008城市花園項目規(guī)劃為多層產(chǎn)品，其他項目均為小高層、高層設(shè)計?！鰪膬r格上看，地段對價格的支撐因素非常明顯，尤以東城區(qū)作為孝感市開發(fā)區(qū)，樹立了孝感價格標桿。■在售樓盤的銷售情況均良好，客戶對城市中心的配套、生活便捷度認可，近年來房價的持續(xù)上漲、城區(qū)建設(shè)的加強，給客戶帶來置業(yè)信心；但與此同時，客戶在購房過程中，對總價和單價仍比較關(guān)注?！隹蛻魧用娼M成是以項目周邊居民、私營業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)員工，另外，地段的優(yōu)越性，也帶來一定比例的投資客。（二）規(guī)劃特征及經(jīng)濟指標對比分析項目建筑設(shè)計園林設(shè)計綠化率車位比內(nèi)部配套福星城中南設(shè)計院美國希爾景觀設(shè)計35%1：0。7會所、幼兒園、小型健身器材、超市和社區(qū)商業(yè)航天首府--46%1：0。5會所、中央公園銅雀臺中南設(shè)計院-35%1：0。5開發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心，沿街商鋪，董永公園全州國際商城武漢建筑設(shè)計院-30%1：0。5一千米商業(yè)步行街、5個商場（武商量販已入駐）、籃球場后湖御景廈門華賽建筑事務(wù)所-30%1：0。34500㎡的商業(yè)配套，內(nèi)部設(shè)施簡單，與后湖僅一墻之隔錦繡后湖中國建筑西南設(shè)計院30%1：0。5底商、周邊有孝感學(xué)院東方龍城--33%1：0。3酒店、中百超市、商業(yè)街北大鴻城-杭州現(xiàn)代機構(gòu)36%1：0。3酒店、中百超市、商業(yè)街北辰花園--48%1：0。3無（有簡單的健身器材）2008城市花園--31%1：0。3小區(qū)內(nèi)部無基本設(shè)施項目規(guī)劃特征福星城項目由31棟多層、18棟高層多層，沿街有商鋪航天首府項目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致銅雀臺聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，項目背面有一個大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點式分布。全州國際商城項目由19棟高層、15棟多層、5個大型商場、2個休閑廣場、1個籃球場和243間商鋪組成后湖御景整體有5棟高層圍合式布局，加1棟多層結(jié)構(gòu)，建筑風格多為現(xiàn)代風格，品質(zhì)良好錦繡后湖小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結(jié)合，沿街底部兩層為商鋪。東方龍城一條商業(yè)街、一個大型商場、一家酒店、一棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配北大鴻城采用一個中心、兩個景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業(yè)與住宅的緩沖，縱向景觀軸人文主題景觀錯落分布。北辰花園項目有22棟多層組成，呈不規(guī)則形狀擺放，內(nèi)部無其它規(guī)劃設(shè)施2008城市花園項目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業(yè)■所了解項目建筑、園林設(shè)計方面：有一半以上的項目沒有邀請國內(nèi)外的知名設(shè)計公司，沒有做到先期打造領(lǐng)先于本地一般樓盤的品質(zhì)；所以本項目正處于前期設(shè)計階段，通過優(yōu)秀設(shè)計公司先進的理念和設(shè)計，可贏得先機。■車位比目前也可能成為客戶后期衡量一個項目檔次的重要因素。開發(fā)區(qū)典型調(diào)研項目定位均在中高檔以上，車位比基本達到1：0。5以上；老城區(qū)為1：0。3?！龀鞘兄行母呷莘e率限制，項目多為小高層、高層設(shè)計，從外觀上看，可能給客戶造成樓體較密的感覺，本項目在規(guī)劃過程中應(yīng)重視樓間距的問題?！鰪目蛻粼L談中我們發(fā)現(xiàn)，客戶對環(huán)境景觀方面越來越重視，各項目在開發(fā)的同時也盡量保證充足的綠化面積。從調(diào)研中可看到，項目綠化率設(shè)置基本在30%以上，可是很多項目只是將普通草皮植入，而沒有重視園林景觀的設(shè)計，如航天首府項目綠化率達46%，在后期銷售中成為一大賣點，對客戶也有較大吸引力。■調(diào)研項目出了福星城有規(guī)劃會所，其他項目均沒有，但從相關(guān)的專家和客戶訪談中了解到，會所在孝感市區(qū)有很大的市場。本項目周邊的生活配套齊全，結(jié)合項目及所處地段自身特點設(shè)置，本項目作為一個20萬㎡大規(guī)模住宅項目，可在社區(qū)配套中發(fā)揮大盤優(yōu)勢，體現(xiàn)特色。（三）戶型配比分析項目單元戶數(shù)主力戶型主力戶型服務(wù)戶數(shù)面積范圍（㎡）所占比例福星城1梯2戶、一梯3戶3房90—13070%航天首府1梯2戶、一梯3戶3房104-15178。60%銅雀臺2梯4戶2房90-10040%全州國際商城2梯4戶2房90-120—后湖御景1梯2戶、1梯3戶3房90-15078。38%錦繡后湖2梯4戶、1梯3戶3房100-12047%東方龍城1梯2戶3房130-15061%北大鴻城1梯2戶1梯3戶3房100-13051%北辰花園1梯2戶2房74-10947。70%2008城市花園1梯2戶3房106-13254。6■典型項目主力戶型為3房，次主力為2房，配以少量4房或復(fù)式等戶型?！鋈棵娣e平均在130㎡以上；最小為90㎡(后湖御景)，最大為150㎡(航天首府、后湖御景、東方龍城)?！鰪恼{(diào)研了解的實際銷售情況來看，在各項目中總價高的大面積戶型及復(fù)式銷售相對其他戶型滯緩，存在一定難度。（四）物業(yè)管理分析項目物管公司承諾/提供的服務(wù)內(nèi)容物管品牌收費情況福星城福星惠譽物業(yè)管理有限公司封閉式管理一般1。2元/㎡·月航天首府未定未定未定未定銅雀臺未知封閉式管理未知高層1元/㎡·月，別墅1。2元/㎡·月全州國際商城全州物業(yè)管理有限公司半封閉式管理一般高層物業(yè)費0。8元/㎡，多層0。28元/㎡，商鋪0。5元/㎡后湖御景孝感怡安物業(yè)有限公司封閉式管理一般1元/㎡·月錦繡后湖湖北錦泰物業(yè)有限公司封閉式管理一般未定東方龍城未知封閉式管理一般1元/㎡·月北大鴻城武漢麗島物業(yè)公司封閉式管理一般1元/㎡·月北辰花園未知封閉式管理一般0。25元/㎡·月2008城市花園未知封閉式管理一般0。3元/㎡·月■高層、小高層物業(yè)管理費在每月0。8～1。2元/㎡·月之間；從已入伙項目來看，1。2元/㎡·月是現(xiàn)有項目的管理費上限?！鲂⒏形飿I(yè)管理整體水平一般，具有品牌的專業(yè)資質(zhì)公司匱乏，為住戶提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，已引起發(fā)展商的重視。多數(shù)項目由發(fā)展商自行管理，幾乎沒有項目聘請專業(yè)或高資質(zhì)的物業(yè)管理公司進行顧問，同時在銷售時能做出物業(yè)管理方面承諾的不多。（收費偏低也是造成服務(wù)質(zhì)量不高的重要原因之一）■從實際調(diào)研和典型項目業(yè)主的了解來看，購房者除對物業(yè)管理公司及其服務(wù)的關(guān)注外，對物管費高低的關(guān)注度也較高。■多數(shù)項目在服務(wù)內(nèi)容方面顯然未仔細斟酌，通常為現(xiàn)行多數(shù)項目的共性服務(wù)內(nèi)容，同時在銷售期間對物業(yè)管理的服務(wù)重視不夠，基本沒有提供物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的承諾。由上述可知，本項目在物業(yè)管理方面仍大有文章可為：如提前確定高品質(zhì)物業(yè)管理公司（或物業(yè)顧問），并結(jié)合項目特征，作相應(yīng)的推廣，以特色的物管服務(wù)吸引目標人群。（五）營銷分析項目是否代理營銷中心現(xiàn)場包裝媒體采用銷售服務(wù)福星城大家顧問臨街商鋪，裝修大氣，項目內(nèi)會所項目臨街,設(shè)有圍板報紙廣告、戶外廣告、網(wǎng)站綜合素質(zhì)較高航天首府自銷項目商業(yè)群樓現(xiàn)場裝修較好,客戶上門量大報紙廣告、戶外廣告、網(wǎng)站綜合素質(zhì)較高銅雀臺代理（不詳）項目商業(yè)群樓工地圍板玻璃墻體,內(nèi)部擺設(shè)給人比較清爽的感覺報紙廣告、戶外廣告、樓體綜合素質(zhì)一般全州國際商城自銷項目商業(yè)群樓300平米,前臺做的較有現(xiàn)代感樓體廣告、戶外、網(wǎng)站銷售人員的職業(yè)感不強后湖御景廈門同舟濟營銷策劃項目商業(yè)群樓簡單裝修,現(xiàn)場擺放整齊干凈圍板、戶外、網(wǎng)站銷售人員熱情度高,業(yè)務(wù)知識強錦繡后湖武漢尚宇堂營銷策劃項目商業(yè)群樓裝修很一般圍板、網(wǎng)站銷售人員的職業(yè)感不強東方龍城渡邊地產(chǎn)項目商業(yè)群樓裝修的很一般,物品擺放很雜報紙、網(wǎng)站綜合素質(zhì)一般北大鴻城渡邊地產(chǎn)項目商業(yè)群樓談判區(qū)域較小,沒有突出項目的本質(zhì)。圍板、報紙、網(wǎng)站銷售人員專業(yè)素質(zhì)一般北辰花園深圳卓爾地產(chǎn)臨街商鋪簡單裝修銷售尾盤沒做推廣、網(wǎng)站綜合素質(zhì)一般2008城市花園世紀聯(lián)眾營銷策劃項目商業(yè)群樓裝修一般報紙、圍板、網(wǎng)站銷售人員的職業(yè)感不強■孝感的中高端住宅項目包裝整體水平一般，發(fā)展商對于展示普遍重視不夠；或者重視，但做得不夠；就整體市場而言，表現(xiàn)在：工地圍墻和形象墻都沒有充分利用；售樓處面積偏小，內(nèi)部擺設(shè)單調(diào)、氣氛營造不夠，未達到情景展示效果；模型、展板等展示工具較為簡單，不能很好體現(xiàn)項目賣點幫助銷售等?！龀齻€別項目外，銷售服務(wù)普遍表現(xiàn)一般。表現(xiàn)在：或銷售人員把握客戶能力不夠，或銷售組織不夠?qū)I(yè)、發(fā)展商對銷售管理不夠重視?？傮w分析綜述：■關(guān)于物業(yè)形態(tài)目前，調(diào)查項目中除了北辰花園和2008城市花園產(chǎn)品為多層，其他項目都為高層，并且得知，目前在孝感高層是受市場青睞?！鲫P(guān)于價格孝感市區(qū)普通住宅的價格參差不齊，有最低價1650元/㎡（2008城市花園），也有3700元/㎡（航天首付），均價在1650－3700元/平方米左右；開發(fā)區(qū)的價格基本在3500元/㎡左右，而老城區(qū)價格維持在3000元/㎡左右。■關(guān)于戶型市場小戶型銷售較好，剩余戶型均屬于偏大戶型；受國家宏觀調(diào)控的影響，90㎡以上的戶型受到政策限制，2010年會有大部分的中小戶型的社區(qū)推出；同時隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和發(fā)展，未來的3室戶型面積將逐漸向下集中，將控制在100－120㎡區(qū)間內(nèi)，而面積在130－140㎡的戶型可能會設(shè)計為4室戶型?！鲫P(guān)于客戶特征客戶主要為周邊效益較好企業(yè)單位客戶和少量市場投資型客戶，客戶主要在工作和以前居住區(qū)域的周邊樓盤中購買，部分樓盤還有一定周邊縣市的置業(yè)/投資者；目前的主要消費群體還是來自各大型企業(yè)、大型事業(yè)單位、公務(wù)員，以及私營企業(yè)主，因改善居住環(huán)境而重新置業(yè)，主要為自住型消費；對中小戶型需求很強。■關(guān)于產(chǎn)品規(guī)劃在售項目在區(qū)域市場具有相當?shù)拇硇院陀绊懥?，有所?chuàng)新但產(chǎn)品創(chuàng)新水平與先進城市仍有一定差距，市場缺乏在規(guī)劃、建筑、園林、戶型等方面設(shè)計特別優(yōu)秀的產(chǎn)品；對于本項目來講，在產(chǎn)品上進行創(chuàng)新，有利于項目占領(lǐng)市場。■專業(yè)營銷調(diào)查項目普遍缺乏專業(yè)營銷，如營銷中心裝修一般，多數(shù)沒有樣板房/看樓通道或示范區(qū)域。市場潛力有待進一步激發(fā)，本項目若在營銷方面做足功課，即可成為市場關(guān)注熱點，有助銷售?！鍪袌龈偁幋蟛糠猪椖糠譃槎嗥陂_發(fā)，在市場上的影響力逐步增強，目前市區(qū)項目分為兩大塊，老城區(qū)和開發(fā)區(qū)，而東擴趨勢明顯加強；宏觀市場的發(fā)展和城市建設(shè)的逐步提高也帶來對城市住宅開發(fā)的激烈競爭，本項目規(guī)模較大，應(yīng)及時抓住市場契機，對產(chǎn)品塑造上下功夫?！鲫P(guān)于物業(yè)管理與配套大部分項目物業(yè)管理系開發(fā)商自營，具有品牌專業(yè)資質(zhì)的物管公司匱乏，客戶對物業(yè)管理的意識停留在安防、綠化景觀和物業(yè)費等方面。六、市民訪談?wù){(diào)查（一）、受訪者對本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目區(qū)域的評價：很多被訪者比較喜歡此區(qū)域，他們認為此區(qū)域目前除了此地塊位置比較偏，周邊配套設(shè)施不完交通不太方便、不完善外，空氣狀況、環(huán)境安靜等非常的好。（二）、

目標市場受訪者對\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊周邊物業(yè)置業(yè)的需求。服務(wù)配套設(shè)施要完善：因為配套設(shè)施要完善，價格不得過高。目前本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊周邊配套正處于發(fā)展階段，很多受訪者對本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊持觀望狀態(tài)，大多受訪者如果在我們的物業(yè)檔次好的情況下，還是有相當多的受訪者愿意購買本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊的物業(yè)。（三）、受訪者建議本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)：中高檔的花園洋房為主，及部分經(jīng)濟房為輔。（四）、受訪者對商住樓的功能配套設(shè)施的基本需求受訪者對商住樓的功能配套設(shè)施以小區(qū)運動設(shè)施為主占73%、會所占10%，以上顯示數(shù)據(jù)不難看出，\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者對高品質(zhì)物業(yè)沒什么概念。對小區(qū)配套檔次相對比較低。受訪者要求小區(qū)以醫(yī)療設(shè)施、休閑設(shè)施、中央空調(diào)系統(tǒng)、運動設(shè)施、教育設(shè)施等配套設(shè)施為主，其次是智能化設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、中央熱水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)，對物業(yè)管理及服務(wù)設(shè)施卻不是太看中，說明\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者對物管及服務(wù)設(shè)施認知度并不高，因為\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者大多為單位分配房和自建房，沒有物業(yè)管理。（五）、受訪者對物業(yè)的環(huán)境的基本需求（單位：人）假設(shè)景觀

非常同意

比較同意

一般

不太同意

不同意1、我認為工作固然重要，但享受生活更重要

97

109

42

61

72、追求房地產(chǎn)檔次及豪華感

39

74

126

39

113、認為居住社區(qū)風格比商品房本身品質(zhì)更重要

115

91

126

21

24、與崇尚自然相比較，商品房本身品質(zhì)更為重要

39

82

126

48

19（六）、受訪者對商住樓的戶型結(jié)構(gòu)的基本需求空間結(jié)構(gòu)：受訪者對住房空間結(jié)構(gòu)的需求錯層相對要多些，其次躍層、平層、錯躍結(jié)合起伏不大。面積大?。好娣e75-120㎡是受訪者考慮最多的主要對象。戶型結(jié)構(gòu)：可能與\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感人口和經(jīng)濟收入狀況的關(guān)系，受訪者都比較愿意購買二室二廳的房型，其中兩室兩廳75平米的小面積積戶型更受\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者的歡迎。功能房：\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者都會非常關(guān)心所買物業(yè)的實用性，他們要求物業(yè)的各種功能要多，要齊全（如：書房、客房、小孩專用房、儲藏室、健身房等等），要求各房間做到動靜分區(qū)。小區(qū)環(huán)境設(shè)計主題：受訪者要求以大面積園藝綠化為主題最多，其次就是以水體、水池/噴泉為主題和以康樂設(shè)施為主題，還有相當一部分認為無須特別風格，有綠化即可。不難看出\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感消費意識并不高，同樣與\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感物業(yè)檔次偏低致關(guān)重要，由于受訪者沒有參觀對象和可比對象，由此，我們在訪談中總是聽到很多受訪者說\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感是有錢也買不到好房子。住宅庭園景觀設(shè)計：通過問卷了解到相當多人選擇中國古典園林為主（年齡偏向50-60左右，多為中老年人），而歐陸豪華風格、熱帶風情花園選擇人群相差不大（多為年輕人和中年人）。立面風格（問卷訪談、圖片訪談）1、圖片

中國傳統(tǒng)風格

前衛(wèi)風格

歐洲風格

現(xiàn)代建筑風格看了真實的圖片之后，受訪者們對建筑風格的選擇產(chǎn)生了一定的變化，前衛(wèi)風格受到被房者的青睞，中國古典風格始終不變，之后才是現(xiàn)代風格。2、問卷大多受訪者認為現(xiàn)代簡潔風格比較好，之后就是中國古典風格，其余的前衛(wèi)風格、歐陸豪華風格選擇人群差不多。外墻裝修材料：受訪者認為以面磚、高級涂料為主，其次就是玻璃幕墻。住宅外墻顏色：調(diào)查了解到受訪者喜歡白色與米藍色的比較多，其次就是黃色、淡黃色、綠色。說明受訪者在顏色的選擇上傾向于清爽的色調(diào)?？蛷d窗戶的形式：多半受訪者你較喜歡落地窗，其余的平推窗、外凸窗、弧形窗、轉(zhuǎn)角窗選擇人群比較平均。住宅的窗戶玻璃顏色：受訪者喜歡住宅的窗戶玻璃顏色是以淡藍色為主，之后就是無色，其余的淡綠色、茶色、淡紫色選擇人群差不多。車位：一戶一個比較多，大多選擇地下停車。（七）、影響受訪者購買商住樓的因素位置、周邊自然環(huán)境及價格是受訪者最關(guān)心的因素，其次交通、建筑設(shè)計是他們第二重要的考慮因素，配套和景觀反到看得不太重。除了位置和小區(qū)內(nèi)外的其它條件，受訪者主要考慮住宅因素還有通風、采光、朝向、陽臺數(shù)量及大小及平面是否方正規(guī)則等等因素。\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感受訪者非?？粗谐蚝推矫媸欠穹秸?guī)則。購房信息的來源：大多購房者的信息來源于廣告，也有部分是由朋友介紹而買房的，因此項目推廣在廣告應(yīng)要不吝財力。消費者需要——運動配套齊全；足夠園區(qū)綠化；園區(qū)的檔次感；自然景觀豐富；面積75-120㎡；戶型2房-4房（以小面積的兩房兩廳、三房兩廳兩衛(wèi)為主），花園洋房為主打

第二部分項目定位研究

一、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目基本情況\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地址位于\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感區(qū)長湖加油站旁，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目占地面積24畝，容積率1。7，\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊南臨國道，東西南接現(xiàn)有民宅，北面為大面積農(nóng)田，東面跨澴河望孝感城區(qū)，整個地塊成不規(guī)則方圓性，不大便于規(guī)劃，但影響不大。

二、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目SWOT分析（一）SWOT分析1、優(yōu)勢（STRENGH）：規(guī)模適中，內(nèi)無其它障礙性元素，易于規(guī)劃。自然環(huán)境好，空氣清新，環(huán)境優(yōu)美，視野開闊，整個孝感城區(qū)及澴河等盡收眼底。自然條件好，清靜。出則繁華，入則幽靜。風水好2、劣勢（WEAKNESS）：緊臨車輛繁多的國道、和雜亂無章的民房，片區(qū)形象較差；配套不成熟，（交通及生活配套缺乏）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目地塊不規(guī)則,不利規(guī)劃。3、機會（OPPORTUNITY）：現(xiàn)代城市的安靜地塊不多，將來的城市難得的一塊靜悠之地。城區(qū)大面積的改造工程，部分搬遷戶擁向周邊城區(qū)置業(yè)定居，長湖是離孝感市區(qū)最近的城區(qū)，必將會有很多搬遷戶選擇在此置業(yè)。全面迎合市政交通的改善，孝感市場高檔次物業(yè)越發(fā)愈多，而經(jīng)濟性，性價比高的房越發(fā)愈少。4、威脅（THREAT）：政府近期的規(guī)劃重心為開發(fā)區(qū)的孝感新城區(qū)，帶給廣大市民的觀點是孝感將來的發(fā)展重心已不在老城區(qū)，更不提長湖這樣的遠郊，當然對老城區(qū)項目的關(guān)注也隨之減少。觀念落后,需引導(dǎo)。大量移民安置房的修建,有礙二手市場的快速發(fā)展。\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感房地產(chǎn)將形成開發(fā)熱,有大量的外地有實力的開發(fā)企業(yè)已經(jīng)登陸孝感。規(guī)模大,金融政策的頻變,使按揭付款門檻提高,資金壓力大。（二）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目SWOT對策根據(jù)上述\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目SWOT的分析情況，在此采取系列對策，以確保本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目脫出競爭環(huán)境、增強抗風險能力、提高銷售速度、獲得相對目標利益、形成品牌效應(yīng)，使之成為\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感區(qū)域知名“亮點”\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目。自身必要的優(yōu)化：1、

地塊臨近國道、雜亂民房及相關(guān)視角點的景觀劣勢。2、如何提高地塊的利用效率，實現(xiàn)商業(yè)與住宅部分有效的互動和聯(lián)系，同時減少商業(yè)對住宅品質(zhì)的傷害。3、

如何有效利用地塊的自然景觀。4、地塊不平規(guī)則極不利于規(guī)則，如何規(guī)劃，并能與后續(xù)開發(fā)的良好銜接，與后續(xù)開發(fā)形成整體效果一致。5、如何改善現(xiàn)有交通狀況。6、如何提高相關(guān)配套，特別是高水平教育配套。7、打造風格及產(chǎn)品類型都別具一格的高檔次低價位的花園小區(qū)，以高性價比獨樹一幟，以實現(xiàn)產(chǎn)品差異化，走市場空白的路線。分析結(jié)論：最應(yīng)張揚的優(yōu)勢：規(guī)模較大，易形成品質(zhì)社區(qū)，幽靜之處，視野開闊，風景秀麗，可觀孝感全景，可攬澴河全景。最應(yīng)改變的劣勢：如何合理規(guī)劃、社區(qū)配套及處理好\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目周邊的劣勢景觀視角。最應(yīng)把握的機會：宏觀經(jīng)濟大勢的走好、\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感城市化進程的加快、移民的增多，商貿(mào)暢通，現(xiàn)階段的競爭態(tài)勢弱。最應(yīng)正視的挑戰(zhàn)：央行升息壓力加大房地產(chǎn)\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的運作風險、\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感市場的愈發(fā)成熟，\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感房地產(chǎn)市場競爭將要加劇。

三、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目發(fā)展策略（一）開發(fā)及利益訴求原則1、

\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目規(guī)模較大,整個操作過程講求“穩(wěn)中求快”。2、開發(fā)商為新成長企業(yè),知名度不夠,要多蓄勢,開展各種活動增強影響力3、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目開發(fā)及銷售的控制,采用先景觀后產(chǎn)品的策略,這樣可以增強在消費者心目中形成良好的信譽，以便后續(xù)開發(fā)。4、采用平實的定價策略，不追求超額利潤，以利于\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目的快速銷售和開發(fā)商品牌、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目品牌的樹立和延展。5、深化\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目產(chǎn)品的功能與服務(wù)，對應(yīng)目標客戶的需要，為本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目建立強有力的支撐系統(tǒng)，并盡量制造差異點。6、整體概念的推廣，形成主線,然后圍繞這條主線進行穿插有序進行。7、推廣力度要大,在\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感做引導(dǎo)型的企業(yè),樹立第一品牌形象。

四、\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位策略（一）\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目核心\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位概念1、第一主線\o"點擊搜索所有關(guān)于［定位］的文章"定位：\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感首個——花園式的原味歐陸風情社區(qū)河景、生態(tài)、原味歐陸風情隨著城市化進程的加快，城市建設(shè)速度加快，\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感區(qū)域欠缺高品質(zhì)、標志性的建筑群社區(qū)作為代表該\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感區(qū)新形象，而本\o"點擊搜索所有關(guān)于［項目］的文章"項目所處區(qū)位和先天條件優(yōu)越，景觀可造度強，有打造區(qū)域標志性生活社區(qū)的硬件條件，建議規(guī)劃建設(shè)成為\o"點擊搜索所有關(guān)于［萬州］的文章"孝感區(qū)域內(nèi)首個集生態(tài)、景觀為一體的花園式的歐陸風情社區(qū)。2、選擇歐陸風情是意在突現(xiàn)出本項目的差異化路線，在孝感區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢勢嚴重的環(huán)境下，能獨占鰲頭。在此所提的差異化，是指小區(qū)品質(zhì)差異化；產(chǎn)品性質(zhì)差異化；建筑風格差異化（1）小區(qū)品質(zhì)差異化本案項目擁有得天獨厚的自然景觀優(yōu)勢，要充分利用澴河的自然資源做好景觀社區(qū)規(guī)劃，打造孝感區(qū)域內(nèi)獨一無二的河景住宅。（2）產(chǎn)品性質(zhì)差異化由于孝感區(qū)域內(nèi)的購房者經(jīng)濟收水平相對較低，多為各鄉(xiāng)下置業(yè)者，一般為一家三口，也有剛成家的二人家庭，需要兩房才能滿足居住需求，他們只要求各房間夠用，功能相對要多，最重要是總價和首付要盡可能的低，以減輕本就脆弱的經(jīng)濟支撐能力。而孝感區(qū)域內(nèi)目前的在售項目中，主要集中在90——150平米之間，其多為高層，總價高，首付高，絕大部分購房者無法承受其高額的房價款和首付及月供。如果能開發(fā)出兩房總價在11萬以內(nèi)，三房總價在14萬以內(nèi)的小面積，總價和首付都極其低的小面積產(chǎn)品，必將拉動上述所有潛在客戶的消費能力。困此本案項目的產(chǎn)品性質(zhì)差異化應(yīng)體現(xiàn)于面積小，總價低、首付低上，做孝感區(qū)域內(nèi)沒有的小戶型，抓孝感乃至下轄區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟收入較低的大眾客戶。（3）建筑風格差異化整個孝感地區(qū)，由于房地市場的不成熟，建筑形態(tài)雜亂無章，沒有明確的風格特針，多為生硬的拿來主義，照市區(qū)及沿海城市的大型項目硬套，造成“四不像”的建筑時有可見，既不是傳統(tǒng)的中國建筑風格，亦不是西方文明的建筑形