設(shè)備維修部工作手冊

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

設(shè)備維修部

工作手冊

狀態(tài)：

版本號:A/0

分發(fā)號：

編制：

審核：

批準：

2006年4月1日發(fā)布2006年4月日實施

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

目錄

目錄

第一章：質(zhì)量目標..........................................4

第二章：組織架構(gòu)圖.....................................5

第三章：部門職責..........................................6

第四章：崗位職責..........................................7

一、設(shè)備維修部主管.......................................….7

二、設(shè)備維修部領(lǐng)班...........................................8

三、維修工...............................................9

四、電工.................................................10

五、水暖工..............................................10

六、電梯工..............................................11

第五章：設(shè)備維修部各崗位任職要求................12

一、設(shè)備維修部主管...................................12

二、設(shè)備維修部領(lǐng)班.................................12

三、各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工.........12

第六章：管理規(guī)程.....................................….13

一、給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程.....................13

二、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程.........................16

三、給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程.....................18

四、二次供水管理規(guī)程....................................21

五、配電房運行管理規(guī)程..................................24

六、配電房安全操作規(guī)程..................................26

七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程..................................27

八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程................................31

九、供暖系統(tǒng)操作規(guī)程.....................................36

十、供暖系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程.................................38

十一、中央空調(diào)系統(tǒng)（制冷部分）運行管理規(guī)程...............41

十二、中央空調(diào)系統(tǒng)（制冷部分）操作規(guī)程...................46

十三、中央空調(diào)系統(tǒng)（制冷部分）維修保養(yǎng)規(guī)程...............48

十四、電梯運行管理規(guī)程...................................51

十五、消防設(shè)備、設(shè)施運行管理規(guī)程........................54

十六、消防設(shè)備/設(shè)施維修保養(yǎng)規(guī)程.........................56

十七、機電設(shè)備編號規(guī)程...................................67

第七章：相關(guān)法律法規(guī)......................................70

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：質(zhì)量目標

第一章質(zhì)量目標

1、綜合管理類：管理人員專業(yè)培訓合格率100%。

2、房屋類：房屋完好率95.5%;房屋零修、急修及時率90.5%;公用

配套設(shè)施、場所完好率95.5%。

3、設(shè)備設(shè)施類：設(shè)備完好率95.5%；電梯運行率95.5%;設(shè)備（設(shè)施）

維修及時率96.5%o

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：組織架構(gòu)圖

第二章組織架構(gòu)留

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

設(shè)備維修部組織架構(gòu)圖

設(shè)備維修部主管1人

財富廣場主管1人一又二分之一公寓主管1人

電

電水電維電水維

暖梯修工暖修梯

1

工工工工222

人人人人

2213

人人人人

一又二分之一暫不要列入。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：部門職責

第二章部門職責

設(shè)備維修部負責全公司的房屋管理、工程維修、道路維修、機電

設(shè)備的檢查、保養(yǎng)等工作，保證各管理轄區(qū)內(nèi)的日常運轉(zhuǎn)。具體包括

以下內(nèi)容：

1、負責所轄物業(yè)機電設(shè)備的維修和保養(yǎng)；

2、負責對所轄物業(yè)的正常供水和供電；

3、負責業(yè)主的特約上門維修服務(wù)；

4、負責新建物業(yè)的接管驗收等；

5、負責較大工程的質(zhì)量監(jiān)督和驗收；

6、負責房屋及配套設(shè)施的日常維護、修繕和施工管理；

7、負責與政府供水和供電部門的業(yè)務(wù)接洽和相關(guān)事務(wù)的處理：

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：崗位職責

第四章崗位職責

一、設(shè)備維修部主管職責

1、確保所轄物業(yè)的設(shè)備設(shè)施良好安全運行.

2、熟悉工程設(shè)備的技術(shù)性能，熟悉區(qū)內(nèi)的工藝管線分布情況，組織

建立工程技術(shù)檔案及運行、維修、保養(yǎng)檔案。

3、負責組織制定設(shè)施、設(shè)備運行操作維修保養(yǎng)規(guī)程，并組織檢查和

落實。

4、組織本部員工與其它部門共同做好物業(yè)管理為業(yè)戶的服務(wù)工作。

5、貫徹安全第一的思想，建立各項操作規(guī)程及崗位責任制度，防止

發(fā)生安全事故。

6、對員工進行各項操作規(guī)程及操作技能的培訓，使每個員工達到既

有工作能力，又有服務(wù)意識，實施公司的質(zhì)量方針。

7、貫徹環(huán)境保護方針，消除各種污染源，實施節(jié)能計劃，培養(yǎng)崇高

的敬業(yè)精神。

8、做好各項有償服務(wù)工作，建立方便客戶的措施。

9、接受公司安排的各項工作，配合公司及各部門做好相關(guān)管理服務(wù)

工作。

二、設(shè)備維修部事務(wù)助理職責組織機構(gòu)中無助理一職

1、配合設(shè)備維修部主管做好設(shè)備運行及設(shè)備維修保恭的技術(shù)審定工

作，建立設(shè)備運行和設(shè)備維修保養(yǎng)技術(shù)檔案。

2、建立設(shè)備的預(yù)檢、預(yù)修計劃，制定不同環(huán)境下設(shè)備最佳運行狀況

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：崗位職責

3、定期檢查員工工作中的安全技術(shù)狀況，糾正違章作業(yè)、低技術(shù)作

業(yè)的行為.

4、完成公司領(lǐng)導交辦的其他工作。

三、設(shè)備維修部領(lǐng)班？是否為班長

1、熟悉全部供電配電資料及設(shè)備狀況，認真執(zhí)行安全用電制度，會

操作、會維修保養(yǎng)電器設(shè)備。

2、巡視各種供電、配電設(shè)備，能及時發(fā)現(xiàn)故障的隱患，正確判斷事

故原因，及時組織電工維修。對應(yīng)急事故有正確的處理方法。

3、有較高的電工技術(shù)水平，會組織工程項目作業(yè)，能申報計劃，申

報材料。正確使用各種電工測量儀器儀表及安全設(shè)施，并保管電工共

用的電工工具。

4、負責所轄物業(yè)內(nèi)所有的給排水.消防.采暖設(shè)備/設(shè)施的運行.維修

保養(yǎng)工作。

5、熟悉設(shè)備運行部件的保養(yǎng)，保證潤滑良好，而且沒有泡、冒、滴、

漏的現(xiàn)象。

6、指導正確記錄運行表格數(shù)據(jù)，正確完成交接手續(xù)（事故不排除不交

接，異常情況不說明不交接）。

7、熟悉設(shè)備安全維修制度,有較高級的技術(shù)水平，能組織多人協(xié)同

作業(yè)，能判斷設(shè)備良好運行的工況，能填寫各種運行、維修表格及申

請報修的計劃，登記保管合理使用檢修設(shè)備及工具。

8、熟悉小區(qū)水、電、堤、土建等相關(guān)維修工作及日常維修，并制定

每年定期檢查計劃；

9、組織有關(guān)技術(shù)人員參加小區(qū)水暖設(shè)備的驗收和交接工作:

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：崗位職責

10、負責房屋工程搶修現(xiàn)場技術(shù)指導工作，并組織實施;

11、熟悉所管電梯設(shè)備的電氣原理，運行特性，參與排除設(shè)備的疑難

故障，負責每年電梯的年檢申報工作；

12、經(jīng)常深入現(xiàn)場，了解設(shè)備的運行情況，對所管設(shè)備的現(xiàn)狀做到心

中有數(shù)，負責制定每年的設(shè)備、保養(yǎng)、維修計劃；紅色標識為能力要

求。

三、維修工

1、負責所管物業(yè)各類水、暖、電、土建設(shè)備、設(shè)施的維修與保養(yǎng)；

2、負責每天巡查設(shè)備儀表的運行情況，認真做好記錄；

3、負責按時做好住戶及公共場所水表、電表的抄表工作；

4、負責完成住戶家庭的特約維修服務(wù)；

5、負責公共設(shè)施和消防設(shè)備的巡查，記錄和維護等。

6、完成上級領(lǐng)導交辦的其他工作任務(wù)。

四、電工

1、接受上級分配的工作，執(zhí)行安全用電作業(yè)制度，熟悉配電線路，

配電設(shè)備及控制線路、照明線路、消防系統(tǒng)、電源線路的情況，能按

電工應(yīng)知應(yīng)會技術(shù)要求完成本職工作。

2、正確使用儀表及工具，保證工作質(zhì)量，布線引線，接頭達到規(guī)定

要求，會獨立完成基本電器的接線，（電表、起動器、Y/A啟動，二

地控制等），有文明作業(yè)的習慣（工作完成和清潔）。

3、會看電工線路圖，分析故障，排除一般故障的能力。做好維修記

錄，節(jié)約電工材料。

4、接受設(shè)備維修部及管理處布置的工作，誠心為用戶服務(wù)，文明維

修，禮貌待客。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：崗位職責

五、水暖工

1、負方所轄物業(yè)內(nèi)所有的給排水.消防.采暖?設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)工

作。接受上級分配的工作，安全作業(yè)，知道水系設(shè)備及水系管路的情

況，能按水工應(yīng)知應(yīng)會的技術(shù)要求作業(yè)。

2、保證所有設(shè)備、設(shè)施整潔完好，嚴格按照操作規(guī)程作業(yè)。

3、認真做好表格的填寫，按時上下班，遵紀守崗，誠懇接受客戶的

意見，如實反映服務(wù)狀況，維護公司榮譽，禮貌待客。

4、會正確判斷設(shè)備的狀況，調(diào)整節(jié)能運行狀況。

5、接受設(shè)備維修部布置的工作。

六、電梯工：

1、熟悉所轄物業(yè)區(qū)內(nèi)電梯分布、使用情況。

2、積極參加技術(shù)培訓活動，努力提高技術(shù)水平。

3、嚴格執(zhí)行電梯日巡視檢查內(nèi)容。

4、按電梯定期保養(yǎng)項目標的內(nèi)容對電梯保養(yǎng)單位進行監(jiān)督。

5、電梯出現(xiàn)緊急情況，接到通知后30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，分析故障原

因，了解損失程度并及時采取對策措施，對解決不了的技術(shù)問題及時

向主管領(lǐng)導匯報。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司

標題：崗位任職要求

第五章：設(shè)備維修部各崗位任職要求

一、設(shè)備維修部主管

1、中專以上學歷，具有較強的專業(yè)知識。

2、責任心強、有較強的專業(yè)技術(shù)水平及管理經(jīng)驗

3、具有2年以上相關(guān)工作經(jīng)驗

4、品行端正、身體健康、無不良行為

二、設(shè)備維修部領(lǐng)班

1、持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術(shù)等級證書

2、有2年以上本專業(yè)的工作經(jīng)驗

3、責任心強、有較強的專業(yè)技術(shù)水平及管理經(jīng)驗

4、品行端正、身體健康、無不良行為

三、各專業(yè)工種、電工、維修工、水暖工、電梯工

1、兩年以上本專業(yè)工作經(jīng)臉

2、持有勞動部門頒發(fā)的專業(yè)技術(shù)等級證書

3、責任心強、能吃苦耐勞

4、品行端正、身體健康、無不良行為

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

第六章：作業(yè)規(guī)程

一、給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程

1、目的

確保給排水設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證生活、消防用水的

需要。

2、適用范圍

公司范圍內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的運行管理。

3、職責

3.1泵房值班人員負責給排水設(shè)備的操作、監(jiān)控、記錄及對異常情況

的報告。

3.2水暖維修工負責給排水設(shè)備日常維修保養(yǎng)

3.3設(shè)備維修部主管負責給排水設(shè)備（設(shè)施）綜合管理。

3.4設(shè)備維修部主管負責上述工作的檢查監(jiān)督。

4、工作規(guī)程

4.1泵房值班人員

4.1.1泵房值班人員負責給排水設(shè)備運行的操作、監(jiān)控、記錄。應(yīng)按

時對給排水設(shè)備進行檢查，并在給排水設(shè)備（設(shè)施）啟動是觀察電流、

電壓，傾聽有無異響。

4.1.2每天打掃一次水泵房的地面，每月擦一次設(shè)備、閥門、管線，

每周用布擦一次控制柜，每月對水泵房作一次徹底清潔，控制柜內(nèi)用

吸塵器清潔，墻面無積塵，窗戶明亮，地面及設(shè)備基礎(chǔ)無積水油漬。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號:MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

4.2水暖工

4.2.1按給排水設(shè)備（設(shè)施）維修計劃及《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修

保養(yǎng)規(guī)程》中的《給排水設(shè)備（設(shè)施）檢查保養(yǎng)表》要求進行維護保

養(yǎng)。

4.3維修領(lǐng)班

4.3.1維修領(lǐng)班負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理。包括技術(shù)資料、

檔案的收集、保管，負責零星設(shè)備配件、材料的采購計劃的編制，設(shè)

備維修部權(quán)限范圍內(nèi)的外委修理聯(lián)系工作。

4.3.2對給排水維修保養(yǎng)提供工作指導及檢查監(jiān)督。

4.3.3每年12月制定下一年度中修、大修計劃。

4.4設(shè)備維修部主管

4.4.1進行抽檢。每月最后一個星期組織有關(guān)人員對給排水設(shè)備（設(shè)

施）的維修保養(yǎng)進行一次檢查。

4.4.2審核各種記錄及中修、大修計劃，給排水的《設(shè)備維修保養(yǎng)記

錄表》。

4.5水泵房管理工作

4.5.1非工作人員進入水泵房需經(jīng)主管或設(shè)備維修部主管批準后，由

水暖工陪同，方可進入。

4.5.2水泵房的機電設(shè)備由值班人員負貪操作，其他人不得擅自操作。

4.5.3控制柜上轉(zhuǎn)換開關(guān)，無特殊情況應(yīng)打在“自動”位置°生活水

泵每隔15天進行輪換。

4.5.4保持良好的通風及照明狀況，門窗開啟靈活，無破損。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

4.5.5不得擅自改動機房線路、器材。若需改動，須經(jīng)部門領(lǐng)導批準

后方可進行。

4.5.6消防設(shè)施應(yīng)保持完好。

4.5.7保持機房干凈整潔，無積塵，不得堆放雜物。

4.6臨時用水管理工作

4.6.1臨時用水需填寫臨時用水申請，經(jīng)批準后方可接駁水管用水。

4.7停水管理工作

4.7.1因維修洗水池等原因需停水時，應(yīng)及時通知客戶服務(wù)部，由客

戶服務(wù)部及時通知各住戶，并解釋清楚停水原因。

5、相關(guān)文件和記錄

a）《給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程》

b）《設(shè)備一設(shè)施維修記錄表》

c）《水泵房運行日巡查表》

d）《給排水設(shè)備保養(yǎng)記錄表》

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

二、給排水設(shè)備（設(shè)施）操作規(guī)程

1、目的

確保給排水設(shè)備（設(shè)施）性能穩(wěn)定，運行正常。

2、適用范圍

轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作。

3、職責

3.1值班人員負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的操作、巡查、記錄及異常情

況的報告。

4工作規(guī)程

4.1給水設(shè)備（水泵）操作流程

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

4.2排水設(shè)備（潛水泵）操作流程

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

三、給排水設(shè)備（設(shè)施）維修保養(yǎng)規(guī)程

1、目的

確保給排水設(shè)備（設(shè)施）維修及時，延長設(shè)備1設(shè)施）使用壽命，確

保設(shè)備運行可靠、性能良好。

2、適用范圍

轄區(qū)內(nèi)給排水設(shè)備（設(shè)施）。

3、職責

3.1水暖維修工負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的日常維修保養(yǎng)。

3.2維修主管負責維修保養(yǎng)工作的指導、檢查監(jiān)督及外委修理的聯(lián)絡(luò)

工作。

4、工作規(guī)程

4.1給排水設(shè)備維修保養(yǎng)工作

4.1.1水暖工負責給排水設(shè)備（設(shè)施）的維修保養(yǎng)。

4.1.2維修主管每年12月制定下年度的給排水設(shè)備維護保養(yǎng)和中修、

大修計劃。

4.1.3水暖工按給排水設(shè)備中修、大修計劃，要求對設(shè)備進行維修保

養(yǎng)，并將維修保養(yǎng)情況記錄于《設(shè)備一設(shè)施維修記錄表》、《設(shè)備保養(yǎng)

記錄表》，零部件更換及大修同時記錄于《機電設(shè)備臺賬》。

4.1.4給排水設(shè)備故障一般不超過8小時，若重要部位故障在8小時

內(nèi)無法解決，應(yīng)將故障原因、解決方案、解決時間書面上報設(shè)備維修

部主管，限期解決。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

4.1.5夜間發(fā)生的故障，不影響住戶生活、工作，不會產(chǎn)生嚴重后果

的給排水設(shè)備（設(shè)施）故障，可以由白班機電維修工進行維修；如發(fā)

生的故障直接影響住戶生活，應(yīng)立即向設(shè)備維修部負責人匯報。

4.1.6設(shè)備維修部主管對維修保養(yǎng)進行工作指導及檢查監(jiān)督。

4.2給排水設(shè)備（設(shè)施）故障一般處理工作

4.2.1供水泵出現(xiàn)故障時，值班人員應(yīng)馬上啟用備用泵，然后立即通

知水暖工及時維修。

4.2.2排水泵出現(xiàn)故障時，首先檢查故障原因，如是控制回路出現(xiàn)故

障，及時排除，如果水泵故障，啟動備用泵，檢修故障水泵。

4.2.3供水管路出現(xiàn)故障時，發(fā)生泄漏等影響正常供水，值班工立即

關(guān)閉總閥，及時通知有關(guān)人員搶修，并做好受影響用戶的解釋工作。

4.2.4污水、雨水井等因出水或下水不暢、浸水等，電話聯(lián)系保潔部

門協(xié)助處理。

4.3給排水設(shè)備維修保養(yǎng)

4.3.1水暖工按照《給排水設(shè)備（設(shè)施）運行管理規(guī)程》的要求對給

排水設(shè)備進行日常保養(yǎng)。

4.3.2設(shè)備維修部主管組織水暖工按設(shè)備維修要求對給排水設(shè)備進行

檢查維修保養(yǎng)。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

給排水設(shè)備檢查、維修保養(yǎng)計劃表

序號給排水保養(yǎng)項目檢查內(nèi)容周期

外觀清潔清洗、除污每月

運行情況震動、軸溫每天

水泵

儀表情況檢查每天

機組

01水泵軸端檢查更換盤根填料每月

及

水泵軸承清洗換洞滑油一年

附件

電機軸承清洗加潤滑油一年

電機絕緣測電機吸收比一年

如滲漏補漏換管每天

02管道

除銹刷漆一年

緊固壓盤螺絲，調(diào)整更換填料每月

03閥門

加潤滑油一年

啟閉情況檢查每天

04液壓閥

拆檢、清洗一年

05水表檢查指示情況每月

5、相關(guān)文件和記錄和記錄

a）《機電設(shè)備臺賬》

b）《維修保養(yǎng)記錄表》

c）《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄表》

d）《設(shè)備委托維修申請表》

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

四、二次供水管理規(guī)程

1、目的

保證轄區(qū)內(nèi)二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標準，保障業(yè)戶身體健康C

2、適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)二次供水的管理，二次供水是指業(yè)戶從一次配水處引出

的用于蓄水或加壓的供水裝置。

3、職責

3.1領(lǐng)班負責制定年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并報設(shè)備維修部

主管審批。

3.2設(shè)備維修部主管負責審核批準年度水池（箱）清洗及消毒計劃，

并負責實施。

4、二次供水

4.1二次供水管理的要求

4.1.1二次供水設(shè)施有指定專人負責管理。

4.1.2每個水池（箱）（包括地下、樓頂）需結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，

水口干凈，如孔、通氣孔、泄水孔需加防蟲網(wǎng)。

4.1.3二次供水清洗、消毒人員，須持衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的“健康證”、

上崗操作。

4.2年度水池（箱）清洗及消毒計劃

設(shè)備主管每年12月制定下年度不少于一次的水池（箱）清洗及消毒

計劃。

4.3通知

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A-0

4.3.1每次水池（箱）清洗及消毒計劃實施前提前通知客戶服務(wù)部

出停水告示，通知用戶做好出水準備。

4.4放水

為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）

的前3小時進行。

4.5二次供水的清洗、消毒有專業(yè)公司進行，專業(yè)公司在清洗前需將

清洗消毒方案、清洗操作人員資料送項目管理部審核并作為存查資

料。

4.6安全注意事項

4.6.1電源：水池內(nèi)作業(yè)光源要用36V以下安全電壓工作照明，最好

用手電、應(yīng)急燈，三和水泵要裝有漏電開關(guān)。

4.6.2缺氧：有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱地補水口處

連接鼓風機吹風，約3小時通風時間，然后選用如下試臉：

把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不抉氧。否則需繼

續(xù)通風直到?jīng)]問題為止。

4.6.3在清洗水箱的過程中，消毒人員需戴口罩和防護工具，如在水

箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開

水池，用清水清洗眼睛，呼吸新鮮空氣。

4.7送水

4.7.1在清洗工作徹底完成后，開閥門向水池（箱）注水，達到標定

的水位高度后加蓋上鎖。

4.7.2送水后，應(yīng)檢查水泵工作是否正常，管線內(nèi)是否存氣，等供

水陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

系統(tǒng)全部正常后方可離開。

4.8取樣送檢

4.8.1水樣抽取及送檢工作由設(shè)備維修部門派專人進行，并負責跟蹤、

協(xié)調(diào)。

4.8.2如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化臉,

如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部

門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為工。

4.9記錄和報告

4.9.1水暖工負責記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)主管審

核，設(shè)備維修部主管簽字后存檔。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號:MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

五、配電房運行管理規(guī)程

1、目的

確保高低壓配電設(shè)備有良好的技術(shù)狀態(tài)，即安全運行，優(yōu)質(zhì)供電。

2、適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)高低壓配電房及設(shè)備的運行管理。

3、職責

3.1設(shè)備負責人負責高低壓變電房及設(shè)備日常操作、監(jiān)控、記錄、及

維修保養(yǎng)。

3.2設(shè)備主管負責組織、參與、指導高低壓變電房及設(shè)備的維修保暴

及按運行

3.3設(shè)備維修部主管負責上述工作的監(jiān)督檢查。

4、工作規(guī)程

4.1設(shè)備責任人

4.1.1嚴格按照《配電房安全操作規(guī)程》進行檢查操作。

4.1.2按照設(shè)備技術(shù)要求及可靠實用極限的要求，做好各期檢查保養(yǎng)

工作，認真填寫《公共設(shè)備巡查簽到表》、《干式變壓器保養(yǎng)記錄表》、

《機電設(shè)備臺賬》及《維修保養(yǎng)記錄表》。

4.1.4檢查維修工具、絕緣工具是否損傷，能否達到安全使用要求，

定期保養(yǎng)，安全標志牌是否齊全。

4.2設(shè)備主管

4.2.1每年12月份按照設(shè)備技術(shù)要求及可靠實用極限的要求，有目

的、有計劃地對配電房所需材料進行請購、臉聯(lián)、報廢及設(shè)備臺賬的

管理。

4.2.2根據(jù)設(shè)備技術(shù)要求及可靠實用極限的要求對高低壓變配電房進

行維修保養(yǎng)，對中修、大修計劃，需報設(shè)備維修部主管審批。根據(jù)情

況準確記錄。

4.2.3審查《公共設(shè)備巡查表》、《設(shè)備一設(shè)施維修記錄表》及《高低

壓變配電設(shè)備保養(yǎng)記錄表》。

4.2.4對設(shè)備責任人提供技術(shù)指導及檢查監(jiān)督。

4.3設(shè)備維修部主管

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號:MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A―0

4.3.1審核請購、中修、大修、報廢及驗收方案。

4.3.2監(jiān)督上述工作的執(zhí)行情況。

4.4高低壓變配電房管理工作。

4.4.1非工作人員，未經(jīng)許可禁止進入低壓配電房。

4.4.2工作人員進入高低壓變配電房應(yīng)保持頭腦清醒，服裝整齊，紐

扣扣緊，嚴禁穿拖鞋。

4.4.3配電房內(nèi)嚴禁堆放易燃、易爆物品及雜物，保持整潔、干燥，

嚴禁吸煙。

4.4.4配電房操作時應(yīng)嚴格依照技術(shù)規(guī)范進行操作。

4.4.5禁止帶電檢修，如在特殊情況下虛帶點工作時，應(yīng)做好防觸電、

防短路等安全措施，并設(shè)專人監(jiān)護。

4.4.6應(yīng)防止小動物、代蟲進入配電房，每周對低壓配電房清潔一次。

4.4.7每月對低壓配電設(shè)備進行一次檢修保養(yǎng)并做好記錄。

4.4.8做好日常檢查維修紀錄。

4.4.9臨時用電需申請，經(jīng)批準后方可用電。

4.4.10除緊急情況外，未經(jīng)部門領(lǐng)導批準不得隨意停電。

5、相關(guān)文件和記錄

a）《配電房安全操作規(guī)程》

b）《配電房維修保養(yǎng)規(guī)程》

c）《維修保養(yǎng)記錄表》

d）《10KV運行記錄表》

e）《公共設(shè)備巡查簽到表》

f）《干式變壓器保養(yǎng)記錄表》

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A-0

六、配電房安全操作規(guī)程

1、目的

規(guī)范操作程序，避免事故發(fā)生，確保供配電系統(tǒng)運作正常。

2、適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)高低壓配電室。

3、職責

3.1電工負責供配電設(shè)備（設(shè)施）操作。

4、工作規(guī)程

4.1停電拉閘必須嚴格按照先停負荷開關(guān)，后拉主閘開關(guān)的操作程序。

4.2合閘送電與之相反。設(shè)專人監(jiān)護，并懸掛標志牌，嚴禁帶負荷拉

開關(guān)。

4.3合閘送電時，應(yīng)依照先合母線側(cè)隔離開關(guān)，再合負荷開關(guān)，然后

合各分路開關(guān)的原則；并同時觀察合閘后各分路電壓、電流、指示燈、

聲音是否正常。

4.4在停電搶險時，必須完成下列工作：

a）停電;

b）驗電

c）裝設(shè)接地線；

d）懸掛“嚴謹合閘，有人工作”的標志牌，并在開關(guān)上設(shè)置障礙。

4.5恢復送電時，必須做好下列工作：

a）清除電器設(shè)備上遺留的工具和一切雜物

b）證實工作人員已全部撤離電器設(shè)備；

c）拆除接地，取下禁令牌；

d）測量其它電阻是否正常；

e）在重查一次，確保無送電障礙才能正式送電。

5、相關(guān)文件和記錄

a）《操作票》

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號:MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

七、配電房維修保養(yǎng)規(guī)程

1、目的

避免故障，及時處理故障，確保高低壓配電系統(tǒng)安全可靠運行。

2、適用范圍

適用于轄區(qū)內(nèi)高、低壓配電房及設(shè)備維修保養(yǎng)工作。

3、職責

3.1設(shè)備責任人負責高、低壓配電房及設(shè)備的日常維修保養(yǎng)。

3.2主管負責組織、參與、指導高低壓配電房及設(shè)備的維修保養(yǎng)及按

運行情況組織制定緊急維修計劃和實施。

3.3設(shè)備維修部主管負責上述工作的監(jiān)督執(zhí)行。

4、工作規(guī)程

4.1設(shè)備責任人按照設(shè)備技術(shù)要求及可靠實用極限的要求進行檢查、

維修保養(yǎng)，并將情況記錄在《公共設(shè)備巡查簽到表》、《維修保養(yǎng)記錄

表》、《干式變壓器保養(yǎng)記錄表》上簽名。

4.2主管及領(lǐng)班按《低壓配電房設(shè)備檢修保養(yǎng)周期表》及緊急情況的

維修要求進行組織、參與、指導維修保養(yǎng)，同時按上述工作的要求進

行對外聯(lián)絡(luò)及工作的實施。若零部件更換及中、大修情況同時記錄于

《維修保養(yǎng)記錄表》上。

4.3設(shè)備維修部主管按上述工作的要求做經(jīng)常的檢查監(jiān)督，并在《設(shè)

備設(shè)施周檢、月檢抽查表》上簽名。

4.4一般情況下，檢修保養(yǎng)需停電時要提前1天通告客戶服務(wù)部，緊

急情況除外。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號:MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

4.5低壓配電房設(shè)備檢查保養(yǎng)周期表

序保養(yǎng)

保養(yǎng)項目保養(yǎng)內(nèi)容備注

號周期

1、配電房衛(wèi)生、通1、無雜物、通風、照明1、配電防

風、照明、有無異味；正常；含設(shè)備

2、配電箱（柜）內(nèi)2、無過熱、異響、掉閘、層、低壓

各路指示燈、儀表指松動、脫落、氧化、接地、配電室、

示及開關(guān)位置；接零可靠；578層豎

3、各路開關(guān)、母排、3、無積水、無霉味、無井。1-4

接地、接零及管線；焦烤味；層機房內(nèi)

014、電纜（槽）溝；4、溫升正常、手動操作日配電柜有

5、變壓器、電機；部件（如手柄等）小于60麥爾斯電

6、房屋有無滲漏；攝氏度,電纜表面小于65工保養(yǎng),

7、抽檢樓層1-2個攝氏度；空調(diào)機控

配電箱（柜）。5、指示燈齊全，儀表指制柜

示正確；（箱）、防

6、無接地不良，接地、火卷簾電

接零可靠牢固。源柜等由

1、01項內(nèi)容；1、確保其正常；麥爾斯物

022、冬配電房內(nèi)清潔。2、墻面地面干凈，設(shè)備周業(yè)設(shè)備維

表面無油污、粉塵。修部保

1、02項內(nèi)容；1、確保其正常；養(yǎng)。麥爾

2、配電箱（柜）體；2、整潔，門鎖正常，關(guān)斯裙樓

3、開關(guān)；閉靈活；4-6層風

4、熔斷器；3、接觸良好，開斷正常，機房由設(shè)

5、接觸器；無發(fā)熱；備維修部

6、機電器；4、底座牢固，接觸良好；保養(yǎng)。

7、按鈕、指示燈；5、觸點良好，無燒蝕，2、凡保養(yǎng)

8、互感器；聲音正常；周期為

9、電度表、儀表；6、時間繼電器延時準確，日、周的

10、配電室、樓層機各級電器接線牢靠，觸點01、02項

03房；完好，聲音正常；月內(nèi)容按分

11、電容器柜。7、接線完好，觸點接觸工責任區(qū)

可靠，指示燈齊全明亮；由各電工

8、指示、計量正確，接進行，03

線完好；項內(nèi)容按

9、墻面、地面干凈，箱月分工程

槽表面整潔、無油污、粉序見表

塵；****O

10、電容器無漏油、膨脹、

無過熱（殼體小于60攝

氏度）。

1、各配電室、機1、確保其正常；

房內(nèi)消防器材：2、平時正常，定期檢

04季

2、應(yīng)急燈、樓層查轉(zhuǎn)換狀態(tài)是否正常。

誘導燈。

1、總計量表工作狀

態(tài)異常時隨時向供電

局大用戶所電費報告；

05計量儀表2、寫字樓業(yè)主計量年

表每月抄表發(fā)現(xiàn)舁常

時，立即更換經(jīng)校臉準

確的計量表。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限責任公司文件號：MES—WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

表一配電柜保養(yǎng)維護周期安排表

保養(yǎng)周期安排

保養(yǎng)

序每月

配電柜（箱）位置維修責任人

號上中

內(nèi)容下旬

旬旬

配電室1段03項

1當班電工

內(nèi)容

配電室2段03項

2當班電工

內(nèi)容

配電室3段03項

3每仝4-10月當班電工

內(nèi)容

配電室2段03項

4每年4、10月當班電工

發(fā)電機房2面內(nèi)容

03項分片

54F、5F、6F機房

內(nèi)容責任電工

03項分片

65F-18F豎井

內(nèi)容責任電工

1F、2F、3F機房及

03項分片

7778層樓層新風

內(nèi)容責任電工

機

水泵房、鍋爐房、

制冷柜、冷凍冷卻03項與本機房每年兩次設(shè)備分片

8

循環(huán)泵隨機配電柜內(nèi)容保養(yǎng)維修同步進行責任電工

等

5、相關(guān)文件和記錄

a）《公共設(shè)備巡查簽到表》

b）《維修保養(yǎng)記錄表》

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX01

標題：管理規(guī)程版本號：A—0

C）《設(shè)備設(shè)施周檢、月檢抽查表》

e）《設(shè)備外委維修記錄表》

八、供暖系統(tǒng)運行管理規(guī)程

1、目的

確保供暖設(shè)備（設(shè)施）處于良好技術(shù)狀態(tài)，保證設(shè)備安全高效運行

節(jié)約能源，降低成本，提供舒適的工作、生活環(huán)境。

2、適用范圍

2.1集中式熱水管道系統(tǒng)的運行管理

2.2風機盤管加新風系統(tǒng)（熱水式）的運行管理

2.3熱換式熱水供應(yīng)系統(tǒng)的運行管理

2.4熱水換熱風管系統(tǒng)的運行管理

3、職責

3.1運行人員負責中央空調(diào)設(shè)備（設(shè)施）的操作、監(jiān)視、記錄及定期

巡查，配合專業(yè)公司的維保丁作及對空調(diào)水系統(tǒng)水質(zhì)進行監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)

異常情況及時報告；維修人員負責設(shè)備的維護保養(yǎng)。

3.2主管負責設(shè)備（設(shè)施）的綜合管理。

3.3設(shè)備維修部主管負責日常工作的檢查監(jiān)督。

4、工作規(guī)程

4.1運行人員崗位責任制

4.1.1必須全面地、認真地、正確地執(zhí)行操作規(guī)程，決不允許有違反

操作規(guī)程的行為。

4.1.2選擇和采用最佳運行工況，使運行、調(diào)節(jié)方法簡單，且能量消

耗最少。

陜西麥爾斯物業(yè)管理有限公司文件號：MES-WX-01

標題：管理規(guī)程版本號：A-0

4.1.3值班時必須認真負責、勤巡視、勤檢查、勤調(diào)節(jié)，保證運行參

數(shù)在要求范圍內(nèi)。在運行巡查中應(yīng)做到一看，看運轉(zhuǎn)設(shè)備有無異常；

二查，查運行中各部分參數(shù)是否正常；三聽，聽系統(tǒng)運行中是否有異

常聲音；四嗅，嗅運行中是否有異味產(chǎn)生，以保證系統(tǒng)正常運行。

4.1.4做好運行調(diào)節(jié)，同時應(yīng)真實、按時記錄有關(guān)參數(shù)數(shù)據(jù)，不得弄

虛作假。

4.1.5運行中發(fā)生特殊情況或運行故障應(yīng)立即采取必要措施，盡可能

避免事故發(fā)生，減少損失。

4.1.6值班運行中如果發(fā)生安全事故時，必須沉著、冷靜，及時采取

有效的處理措施，避免事故擴大。同時向有關(guān)人員報告事故的原因、

處理情況。如果運行人員無法處理突發(fā)事故時，必須迅速報告