2025年中國投資者意向調(diào)查報告

中國投資者意向調(diào)查世邦魏理仕中國區(qū)研究部2025年1月2025中國投資者意向調(diào)查CBRE投資及出售意愿最受青睞的策略與資產(chǎn)類別投資意愿較上年略有回落，出售意愿升至歷史高點核心型與核心增益型投資策略關(guān)注度持續(xù)上升，投資者對不良資產(chǎn)的機會保持關(guān)注2020202120222023202最受青睞的物業(yè)類型房地產(chǎn)配置提升或維持房地產(chǎn)配置預(yù)計市場活動于2025年底前復(fù)蘇工業(yè)物流工業(yè)物流租賃住宅零售物業(yè)對另類資產(chǎn)的關(guān)注度對另類資產(chǎn)的關(guān)注度影響不動產(chǎn)大宗交易的主要風(fēng)險因素對經(jīng)濟衰退的擔(dān)憂地緣政治環(huán)境的不確定性中國內(nèi)地經(jīng)濟表現(xiàn)弱于預(yù)期租戶需求疲軟受訪者青睞的投資目的地、最關(guān)注的主流及另類資產(chǎn)類型4%中國：其他二三線城市環(huán)境、社會與治理ESG91%受訪者已經(jīng)或計劃在房地產(chǎn)投資中采用ESG標(biāo)準(zhǔn)54%受訪者會考慮改造現(xiàn)有建筑使其更符合ESG標(biāo)準(zhǔn)71%受訪者愿意給與ESG資產(chǎn)一定程度的溢價執(zhí)行概要世邦魏理仕于2024年11月12日至2024年11月29日間進(jìn)行了2025年中國投資者意向調(diào)查。共計125份回復(fù)被納入統(tǒng)計，用以分析投資者對于2025年中國商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場的觀點和策略偏好。我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)2025年投資者的總體情緒較為謹(jǐn)慎，41%的受訪者表示將在2025年進(jìn)行更積極的投資，較上年略有回落，而出售意愿升至51%的歷史高點。與此同時，隨著資產(chǎn)價格持續(xù)回調(diào)和央行進(jìn)一步降息，六成投資者預(yù)期市場活動將在2025年底前復(fù)蘇。我們預(yù)計2025年中國內(nèi)地大宗物業(yè)成交量有望同比增長5-10%,工業(yè)物流與長租公寓是投資者最為青睞的資產(chǎn)類型，零售物業(yè)投資將延續(xù)2024年向好的趨勢，而一線城市核心型辦公樓將繼續(xù)受到長期資本和自用企業(yè)的關(guān)注。以下，世邦魏理仕將從投資意向、投資策略、融資和利率環(huán)境、以及ESG等主要趨勢解讀2025年中國投資者意向調(diào)查。投資意向投資意向市場情緒較為謹(jǐn)慎，選擇“更積極投資”的受訪者比例回落至41%,而選擇“更積極出售”的受訪者比例經(jīng)過連續(xù)三年上升至51%的歷史高位。價格調(diào)整見底和降息驅(qū)動房地產(chǎn)資產(chǎn)配置提升，租賃市場疲弱是房地產(chǎn)投資的首要顧慮。六成投資者認(rèn)為市場活動將在2025年底前復(fù)蘇。近九成投資者預(yù)計中國央行明年將進(jìn)一步降息，其中大部分預(yù)期降息幅度在50個基點以內(nèi)。資產(chǎn)估值下降導(dǎo)致再融資貸款規(guī)模減少是投資者面臨的主要擔(dān)憂。投資策略投資策略工業(yè)物流連續(xù)五年蟬聯(lián)最受投資者青睞的物業(yè)類型榜首；租賃住宅關(guān)注度連續(xù)三年穩(wěn)居次席。生命科學(xué)及醫(yī)療相關(guān)資產(chǎn)關(guān)注度維持另類資產(chǎn)首位。大部分投資者預(yù)期租賃住宅價格保持堅挺，辦公樓資產(chǎn)價格仍有調(diào)整預(yù)期，但預(yù)期較去年小幅改善。核心型與核心增益型投資策略關(guān)注度持續(xù)上升。投資者繼續(xù)聚焦京滬，廣深關(guān)注度有所提升。91%投資者已將ESG納入投資決策，綠色改造和開發(fā)是最主要的ESG舉措。認(rèn)同ESG資產(chǎn)溢價的投資者占比提升，但給與溢價幅度相對謹(jǐn)慎。智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查報告目錄投資意向智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查市場情緒趨于謹(jǐn)慎，機構(gòu)投資者投資意愿相對樂觀2025年投資者對中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)的投資情緒總體趨于謹(jǐn)慎。此次調(diào)查結(jié)果顯示，選擇“更積極投資”的受訪者比例為41%,較上年有所回落，而選擇“更積極出售”的受訪者比例經(jīng)過連續(xù)三年上升至51%的歷史高位。分投資者類型來看，保險及主權(quán)財富基金等機構(gòu)投資者繼續(xù)抱有相對樂觀的凈投資意向，而以周期性投資為主的地產(chǎn)基金和持續(xù)面臨化債壓力的開發(fā)商的總體情緒傾向于凈出售。需要指出的是，過去兩年國內(nèi)大宗商業(yè)地產(chǎn)投資的買家結(jié)構(gòu)日趨多元化，政府平臺、企業(yè)和個人買家已經(jīng)成為舉足輕重的市場力量，2024年的交易金額占比超過50%,創(chuàng)過去十年新高。受訪者認(rèn)為地緣政治、經(jīng)濟衰退與租賃需求疲軟是2025年商業(yè)地產(chǎn)投資面臨的前三大挑戰(zhàn)。特朗普2.0時代的不確定性令地緣政治從去年調(diào)查的第四位升至今年的首位，而隨著資產(chǎn)價格調(diào)整的不斷深入，投資者對于“買賣雙方的價格預(yù)期差”(此前兩年調(diào)查中均位列前三大挑戰(zhàn))的擔(dān)憂有所緩解。201620172018201920202021按投資者類型●凈投資意愿(2025)外資外資內(nèi)資地產(chǎn)基金機構(gòu)投資者內(nèi)資注釋1:凈投資意向=選擇“更積極投資”的受訪者比例-選擇“更積極出售”的受訪者比例。注釋2:剔除無法區(qū)分內(nèi)外資的受訪者后，內(nèi)外資投資者凈投資意向數(shù)據(jù)樣本n=82。數(shù)據(jù)來源：2025年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查計劃提升或維持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置的投資者比例擴大商業(yè)地產(chǎn)依然是投資者重要的資產(chǎn)配置類別之一。80%的受訪者計劃在2025年提升或維持房地產(chǎn)資產(chǎn)配置，相比上年增長5個百分點。更具吸引力的資產(chǎn)價格和低息環(huán)境是推動投資者考慮加大商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)配置的主要原因。據(jù)CBRE測算，截止2024年底，國內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓、零售物業(yè)、高標(biāo)倉的凈租金收益率和借貸利率之間的利差已經(jīng)擴大至225-250個基點，這意味著在亞太區(qū)主要市場中，中國商業(yè)地產(chǎn)投資已經(jīng)擁有最大的正杠桿效應(yīng)。/債務(wù)成外圈：2025年內(nèi)圈：2024年■幾乎相同數(shù)據(jù)來源：2025年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查將在2025年底前復(fù)蘇在被問及市場活動何時開始復(fù)蘇時，61%的受訪者認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)投資活動將在2025年底前復(fù)蘇，我們認(rèn)為這同樣源于投資者對資產(chǎn)價格持續(xù)回調(diào)與央行進(jìn)一步降息的預(yù)期?；诖?，CBRE預(yù)計2025年中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)大宗物業(yè)交易額有望同比增長5-10%。2025年上半年12%2025年下半年2026年上半年2026年下半年4%2027年上半年或之后13%數(shù)據(jù)來源：2025年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月工業(yè)物流依然最受青睞，六成聚焦主要城市高標(biāo)倉。盡管2024年倉儲物流租賃市場表現(xiàn)承資者的收購交易。隨著2025-2027年新增供應(yīng)逐漸回落，高標(biāo)倉參與其中。去年7月發(fā)改委1014號文件將市場化租賃住宅、針對2024年中國零售物業(yè)大宗交易額近520億元，逆勢增長50%。另一個重要的數(shù)據(jù)是，機構(gòu)投資者、房地產(chǎn)基金和REIT在2024年總計收購約200億元的零售物業(yè)，位居各類物好尤為顯著(59%)。去年底的中央經(jīng)濟工作會議將大力提振消費寫入2025年九項重點任務(wù)之首，增量賃需求的提振值得期待，人口持續(xù)流入的一二圖表6:最受投資者青睞的物業(yè)類型工業(yè)物流主要城市高標(biāo)倉工業(yè)物流主要城市高標(biāo)倉租賃住宅長租公寓零售物業(yè)區(qū)域型購物中心辦公樓核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓10世邦魏理仕研究部租賃住宅價格預(yù)期保持堅挺，核心辦公樓價格預(yù)期略有改善受訪投資者總體上認(rèn)為，2025年的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)價格將在2024年的基礎(chǔ)上有進(jìn)一步的折價。盡管在各類資產(chǎn)中，投資者對于辦公樓的資產(chǎn)價格預(yù)期仍最為謹(jǐn)慎，但對于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成熟穩(wěn)定項目的價格調(diào)整預(yù)期較上年調(diào)查有所改善。2024年北京凱德星貿(mào)大廈、上海嘉寧國際大廈、上海力寶廣場等大宗交易說明在經(jīng)歷數(shù)年的資產(chǎn)價格回調(diào)后，安全邊際大幅提升的京滬核心區(qū)域辦公樓正逐步進(jìn)入長期資金的視野。租賃住宅的資產(chǎn)價格預(yù)期仍然最為堅挺-45%的投資者預(yù)期2025年租賃住宅的資產(chǎn)價格將保持穩(wěn)定或有所上漲。但需要指出的是，62%的投資者對于租賃住宅的未來租金增長是否足以支撐投資回報有所顧慮。CBRE認(rèn)為，這與部分城市保障性租賃住房批量入市有一定關(guān)聯(lián)。以上海為例，過去三年超過16萬套保租房集中入市，令市場存量翻番的同時去化壓力明顯加大，2024年租金和出租率水平均有所下滑。但長期來看，上海機構(gòu)化租賃住宅的滲透率目前約為10%,由租房消費升級驅(qū)動的結(jié)構(gòu)性增長空間仍然充足。未來三年上海保租房的新增供應(yīng)預(yù)計僅相當(dāng)于2022-2024年期間的六成左右，供需平衡將逐步改善。數(shù)據(jù)來源：2025年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月度以來保租房公募REIT的平均PV乘數(shù)一直保持在溢價區(qū)間(大于1.0),而廠房和消費基礎(chǔ)設(shè)施(零售物業(yè))REIT的PV乘數(shù)也相對圖表8:按物業(yè)類型公募REIT的PV乘數(shù)2021022021032021042022Q12022022022032022042023012023022023032023042024Q1智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查生命科學(xué)和醫(yī)療地產(chǎn)蟬聯(lián)另類資產(chǎn)關(guān)注度首位。2024年國內(nèi)生物醫(yī)藥行業(yè)仍面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，融資和估值均處于低谷期。但與此同時，2024年也是中國生物醫(yī)藥行業(yè)創(chuàng)新力和開放度進(jìn)一步提升的一年：全年創(chuàng)新藥海外授權(quán)交易額超過500億美元，國家藥品監(jiān)督管理局(NMPA)總計批準(zhǔn)93款新藥，均為歷史新高；9月商務(wù)部、國家衛(wèi)健委和國家藥監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在醫(yī)療領(lǐng)域開展擴大開放試點工作的通知》,允許外資在部分城市從事人體干細(xì)胞、基因診療的開發(fā)和利用，以及設(shè)立外商獨資醫(yī)院。CBRE認(rèn)為，隨著未來兩年生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)逐漸走出調(diào)整周期，上海、北京、廣州及蘇州等國內(nèi)領(lǐng)先生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)集群有望率先開啟相關(guān)物業(yè)需求的復(fù)蘇。圖表9:受訪者對另類資產(chǎn)的關(guān)注度(多選)數(shù)據(jù)來源：2025年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月核心型與核心增益型投資策略關(guān)注度持續(xù)上升2025年，投資者對核心型和核心增益型策略的偏好程度均有明顯提升，選擇此兩項的受訪者占比合計達(dá)到47%,較2024年調(diào)查上漲8個百分點。CBRE認(rèn)為，這一方面緣于租賃市場短期內(nèi)的不確定性令投資者對穩(wěn)定現(xiàn)金流更為看重，另一方面連續(xù)降息和資產(chǎn)價格調(diào)整后核心型策略的正杠桿效應(yīng)日益增強。一線城市核心區(qū)位的辦公樓、運營穩(wěn)定的區(qū)域型購物中心和主要城市群的高標(biāo)倉是核心型投資者最為關(guān)注的標(biāo)的。38%的地產(chǎn)基金首選增值型投資策略。老舊辦公樓物業(yè)轉(zhuǎn)性為租賃住宅、酒店升級改造仍將作為投資者關(guān)注的選項，2024年建信與睿星資本聯(lián)合收購上海輕工國際大廈并改造為長租公寓的案例即可作為參考。鑒于開發(fā)商仍面臨債務(wù)出清的挑戰(zhàn)，以及資產(chǎn)估值下調(diào)導(dǎo)致的融資缺口，投資者將在2025年對不良資產(chǎn)投資機會保持關(guān)注。圖表11:分物業(yè)類型受訪者青睞的投資策略寫字樓寫字樓租賃住宅酒店2025年中國投資者意向調(diào)查2025年中國投資者意向調(diào)查受訪者在中國內(nèi)地的投資意向租賃住宅受益于物流租賃市場的強勁表現(xiàn)，廣深兩城的投資關(guān)注度在此輪調(diào)查中大幅提升，占比分別上漲6個和13個百分點。租賃住宅數(shù)據(jù)來源：2025年及歷年中國投資者意向調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月融資和利率環(huán)境近九成投資者預(yù)計中國央行明年將進(jìn)一步降息圖表13:投資者對2025年央行政策利率變動的預(yù)期去年底中央經(jīng)濟工作會議提到，2025年貨幣政策取向由“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“適度寬松”,意味著相比2024年央行將采取更大力度的降降息幅度在50個基點以內(nèi)。融資成本的進(jìn)一步降低預(yù)計將對中國圖表14:投資者的融資挑戰(zhàn)和房地產(chǎn)債投資策略擔(dān)心資產(chǎn)估值下降致貸款金額減少房地產(chǎn)債投資者青睞夾層融資策略20%20%智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查綠色建筑、可再生能源和綠色融資仍是最受重視的最新的調(diào)查結(jié)果顯示，已經(jīng)或計劃將環(huán)境、社會與治理(ESG)納入投資決策中的受訪者比例與上年持平，為91%。綠色建筑、可再生能源設(shè)施和綠色融資是最受投資者重視的ESG舉措，這一排序與去年調(diào)查完全相同。但對比2024年中國辦公樓租戶調(diào)查的相關(guān)結(jié)果，我們發(fā)現(xiàn)租戶在應(yīng)對氣候風(fēng)險、綠色租賃條款、能耗數(shù)據(jù)分享方面較投資者呈現(xiàn)更高的關(guān)注度。我們租戶調(diào)查的受訪企業(yè)中有31%已經(jīng)制定零碳目標(biāo)，其中的三分之二的企業(yè)將零碳目標(biāo)達(dá)成時間設(shè)定在2030年前，這意味著相關(guān)ESG要素的重要性將在租戶的本輪或下一輪租約中進(jìn)一步提升。圖表15:在房地產(chǎn)投資中，會考慮哪些環(huán)境、社會與治理(ESG)相關(guān)舉措?(多選)投資者辦公樓租戶在選址時，對在選址時，對ESG相關(guān)的要素的優(yōu)先考量公共交通的通達(dá)性綠色健康認(rèn)證樓宇應(yīng)對氣候變化的能力能耗使用情況電動汽車充電樁獲取綠色融資/貸款/債券新項目收購的盡職調(diào)查中考慮氣候風(fēng)險(如洪水、臺風(fēng))使用綠色租賃條款投資或開發(fā)社會責(zé)任住房(如經(jīng)濟適用房、老年公寓)處置老舊、非綠色資產(chǎn)改造現(xiàn)有建筑使其更符合節(jié)能/ESG相關(guān)要求購買/開發(fā)綠色建筑實現(xiàn)現(xiàn)場可再生能源發(fā)電(如太陽能)安裝新能源車充電樁數(shù)據(jù)來源：2025年中國投資者意向調(diào)查，2024年中國辦公樓租戶調(diào)查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投資2025年中國投資者意向調(diào)查ESG資產(chǎn)溢價認(rèn)同度提升，但對溢價幅度相對謹(jǐn)慎71%的投資者愿意給與ESG資產(chǎn)一定幅度的溢價，這一比例較去年調(diào)查上升2個百分點。但其所給予的溢價幅度變得相對謹(jǐn)慎，超過半數(shù)投資者認(rèn)同溢價幅度在5%以內(nèi)，地產(chǎn)基金與機構(gòu)投資者的高溢價意愿(10%以上溢價)更為突出。投資者對綠色溢價幅度的謹(jǐn)慎態(tài)度與租戶意愿不無關(guān)系。CBRE在2024年開展的中國辦公樓租戶調(diào)查顯示，在成本節(jié)降導(dǎo)向下，租戶給與ESG資產(chǎn)的租金溢價幅度則更為嚴(yán)苛，愿意為綠色建筑認(rèn)證樓宇支付租金溢價的租戶占比較上年下降10個百分點至6%。但與此同時，五分之一的租戶表示將對不具備綠色健康認(rèn)證的樓宇考慮申請租金折價。這一“棕色折價”趨勢在租賃市場中也得到印證，CBRE對比過去18個月京滬核心商務(wù)區(qū)甲級辦公樓4有效租金累計變化率發(fā)現(xiàn)，不具備LEED認(rèn)證項目較認(rèn)證項目的有效租金降幅要多出12-14個百分點。注