房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營課程設計

目錄

1.項目用地周邊情況闡發(fā)

項目土地性質(zhì)觀察

項目用地周邊情況觀察

地塊交通條件觀察

周邊市政配套設施觀察

2.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

宏觀經(jīng)濟運行狀況

海內(nèi)生產(chǎn)總值

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

國度宏觀金融政策

2.1.4牢固資產(chǎn)投資總額

社會消費品零售總額

項目所在地房地產(chǎn)市場表面及政府相關的政策法例

項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

項目所在地商品住宅市場板塊的分別及其差別

項目所在地商品住宅平均代價走勢及市場代價發(fā)明

商品住宅客戶組成及購買實態(tài)闡發(fā)

3.土地SWOT（深條理）闡發(fā)

3.1項目地塊的優(yōu)勢

3.2項目地塊的劣勢

3.3項目地塊的時機點

3.4項目地塊的威脅及困難點

4.項目市場定位

4.1類比競爭樓盤調(diào)研

項目定位

5.項目代價闡發(fā)

商品住宅代價闡發(fā)法

類比可實現(xiàn)代價決定因素

項目可提升代價判斷

代價實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

項目可實現(xiàn)代價闡發(fā)

6.項目訂價模擬闡發(fā)

6.1均價簡直定

6.2項目中具體單元的訂價模擬

2

7.項目開發(fā)周期簡直定

8.項目投資及本錢估算

9.項目風險闡發(fā)

10.社會效益和情況效益評價

11.結(jié)論及發(fā)起

正文

1.項目用地周邊情況闡發(fā)

項目土地性質(zhì)觀察

寶安璞園，由武漢寶安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總修建面積

72088平方米，處南湖新城核心地段，東臨武漢理工大學，西臨丁字

橋南路，南臨機場三路，北臨機場二路，總開發(fā)面積25萬方。分三

期開發(fā)，一期為理工大學定向開發(fā)，2007年11月30日交房，二期

正在建立當中。預計2007年12月推向市場。二期璞園在修建設計上

的校園文化為配景，并添參加戶花圃、大飄窗、空中花圃、6米挑高

奇偶錯層陽臺等優(yōu)質(zhì)元素。

項目用地周邊情況觀察

3

周邊商業(yè)：中商平價、武商量販、南湖都市廣場、蘇寧電器、崇

文廣場、中百倉儲、沃爾瑪、家樂福

周邊銀行:招行、交行、中信、工行、農(nóng)行、建行

周邊公園：南湖水上公園

周邊醫(yī)院：藍湖醫(yī)院、中建三局中心醫(yī)院、廣州軍區(qū)武漢總院、

武大口腔醫(yī)院

周邊學校：南湖實驗小學、武珞路小學金地分校、實驗中學南湖

分校、武漢理工大學新校區(qū)、華中師范大學

地塊交通條件觀察

四周公交有806路、625路、804路、613路、573路、59路、609

路、561路、320路、817路等公交。四周車站有丁家橋南路北港村、

建安街平安路、雅安街松濤苑南門、丁字橋南路江南庭園、瑞安街松

濤苑、丁字橋南路江南庭院、雅安街平安路、平安路雅安街、文治街

金地格林小城、建安街丁字橋南路、富安街平安路、丁字橋南路富安

街、平安路南段、丁字橋南路建安街、丁字橋南路北港村。

周邊市政配套設施觀察

在小區(qū)配套設施方面，結(jié)合小區(qū)收支周邊沿街外側(cè)設置超市、便利

店、銀行和郵政等。在教誨和醫(yī)療方面分別設置了幼兒園、24小時

社區(qū)保健中心及中、西醫(yī)專家門診。社區(qū)內(nèi)建有以康體為主體的高端

4

特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、圖書閱覽、棋牌室、私

人會客室等一應俱全。

2.區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷

2.1宏觀經(jīng)濟運行狀況

海內(nèi)生產(chǎn)總值

國度統(tǒng)計局2012年1月17日上午宣布2011年重要經(jīng)濟數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)開端測算，2011年全國海內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，按

可比代價盤算，比上年增長9.2%。四季度增長8.9%。此前，專

家普遍預測2011年GDP增速或降至9%左右，上述己宣布的數(shù)據(jù)根本

切合預期。別的，統(tǒng)計局宣布的數(shù)據(jù)顯示，2011年全年居民消

費代價比上年上漲5.4%。其中，12月份CPI同比上漲4.1%。全年產(chǎn)

業(yè)生產(chǎn)者購進代價比上年上漲9.1%,12月份PPI同比上漲3.5%0

2011年全年全國范圍以上產(chǎn)業(yè)增加值按可比代價盤算比上年增長

13.9%o12月份產(chǎn)業(yè)增加值同比增長12.8%,環(huán)比增長1.192011

年全年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長27.9%,扣除代

價因素實際增長20.0%。2011年全年社會消費品零售總額181226

億元，比2010年名義增長17.1%,扣除代價因素實際增長11.6%。其

中，12月份社會消費品零售總額名義增長18.1%,環(huán)比增長1.41%o

2010年全年進出口總額36421億美元，比2009年增長22.5%；出口

18986億美元，增長20.3%；進口17435億美元，增長24.9%。進出

5

口相抵，順差1551億美元，比上年淘汰264億美元。

2.1.2房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

5月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為94.90,

比上月回落0.72點。

表12012年1-5月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況

指標絕對量同比增長（％）

房地產(chǎn)開發(fā)投資（億人）22213

其中：住宅15098

辦公樓1082

商業(yè)營業(yè)用房2887

衡宇施工面積（萬平方米）451364

其中:住宅339036

辦公樓15377

商業(yè)營業(yè)用房50788

6

衡宇新開工面積（萬平方米）72859

其中：住宅53882

辦公樓2362

商業(yè)營業(yè)用房8989

土地購買面積（萬平方米）13532

土地成交價款（億元）2620

衡宇竣工面積（萬平方米）27306

其中：住宅21815

辦公樓598

商業(yè)營業(yè)用房2931

商品房銷售面積（萬平方米）28852

其中：住宅25558

辦公樓641

商業(yè)營業(yè)用房1996

7

商品房銷售額（億元）16932

其中：住宅14010

辦公樓772

商業(yè)營業(yè)用房1863

商品房待售面積（萬平方米）30740

其中：住宅19721

辦公樓1304

商業(yè)營業(yè)用房6213

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來

34171

源（億元）

其中：海內(nèi)貸款6296

利用外資168

自籌資金14518

其他資金13188

其中：定金及預收款7926

8

小我私家按揭貸款3343

表22012年1-5月份東中西部地域房地產(chǎn)開發(fā)投資情況

地投資額同比增長

區(qū)

（億元）住宅(%)住宅

全國

2221315098

總計

東部

130368803

地域

中部

44723086

地域

西部

47053208

地域

表32012年1-5月份東中西部地域房地產(chǎn)銷售

情況

9

商品房銷售面

商品房銷售額

積

地

絕對數(shù)同比

區(qū)絕對數(shù)同比增長

增長

(萬平

(億元)(%)

方米)(%)

全國

2885216932

總計

東部

1409810259

地域

中部

69623072

地域

西部

77923601

地域

促進經(jīng)濟連續(xù)增長、充實就業(yè)、穩(wěn)定物價、維持國際收支平衡

10

寸數(shù)后的固定資產(chǎn)投資總額時間月

中國1—5月份社會消費品零售總額81637億元

武漢房地產(chǎn)供需情況觀察：目前武漢市房地產(chǎn)需求情況照舊相當

可觀、武漢市目前有許多工程正在興建之中，有富足的市場供給。目

前依然有許多市民成張望態(tài)度，希望有所下價，但近來國度宏觀經(jīng)濟

政策銀行存款準備金下調(diào)，市民對此并不看好。房價依然有上漲風險。

據(jù)觀察顯示目前邯鄲市買房人群主要是二三十歲的中青年人較

多，有少部分人買房投資。從事居住為主的占絕大多數(shù)。

武漢房地產(chǎn)市場表面：

據(jù)市統(tǒng)計局最新數(shù)字顯示，今年我市房地產(chǎn)市場運行良好，有開

發(fā)項目的房地產(chǎn)公司數(shù)量增多，市場銷售節(jié)節(jié)攀升、資金狀況不停好

轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場最艱巨的困窘時期根本度過。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)步隊不停壯大。上半年，全市入統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

205家，比上年同期增加48家。目前有開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)138家，比

上年同期增加39家，占入統(tǒng)企業(yè)總量的67.3隊全市在建的開發(fā)項

目到達199個，比上年同期增多42個。

II

房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)快速增長。受廊坊榮盛房地產(chǎn)公司和北京城

建團體開發(fā)公司的動員影響，上半年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資實現(xiàn)快速增

長。1—6月全市房地財產(chǎn)完成開發(fā)投資105.0億元，比上年增長

91.2%,其增長速度在全省居第三位，僅次于承德和衡水兩個開發(fā)范

圍較小的都市（承德39.6億元、衡水38.4億元），在石家莊、唐山、

廊坊（下降13.1%）、保定幾個開發(fā)范圍較大的都市中名列榜首。房地

產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長，一定水平上對全市經(jīng)濟快速增長起到積極的

拉動和保障作用。

商品房新開工面積快速攀升。今年上半年，全市商品房施工面積

范圍到達1238.9萬平方米，同比增長26.2%。其中，本年新開工面

積543.3萬平方米，占2009年商品房新開工面積的93.7%,與上年

同期相比增長1.2倍，商品住宅新開工面積407.4萬平方米，同比增

長99.7%o

商品房銷售市場比力活潑。1—6月，全市商品房銷售面積為81.2

萬平方米，銷售總量比上年增加12.3萬平方米，增長26.2機其中，

期房銷售67.0萬平方米，同比增長41.2%,占全部銷售商品房面積

的82.5%；商品房銷售額25.7億元，同比增加7.1億元，同比增長

38.4%o其中，期房銷售額21.4億元，同比增長62.8樂占全部商品

房銷售額的83.3%o

居住條件顯著逐步改進。陪同著住房革新的深入和房地產(chǎn)市場的

逐步完善，小我私家購買住房已成為全市商品房銷售工具的主體,

2010年上半年小我私家購房的比重達95%以上。小我私家購買力的旺

盛，帶來的是居住條件的顯著改進，2010年上半年全市城鎮(zhèn)人均居

住面積已到達27.37平方米，比上年增加2.22平方米。

空置面積有所下降。截止今年6月底，全市商品房空置面積13.3

萬平方米，同比淘汰16.7萬平方米，同比下降55.7%。商品房空置

面積的大幅下降，一定水平上說明了我市房地產(chǎn)市場運行狀況比力康

健良好，這也是外地房地產(chǎn)開發(fā)商來我市進行開發(fā)經(jīng)營，看好我市房

地產(chǎn)市場的一個具體體現(xiàn)。

商品房代價稍有松動。隨著國度一系列的宏觀調(diào)控政策的實施，

停止房價過快增長，調(diào)控效果已開端顯現(xiàn)。從今年第二季度房地產(chǎn)銷

售情況來看，房價與上年同期相比仍然保持了增長態(tài)勢，但從近三個

月的環(huán)比速度來看，卻出現(xiàn)了逐月下降的勢頭。

近年由于房地產(chǎn)市場的日益繁榮，邯鄲政府對房地產(chǎn)市場也增

強了法例政策上的建立與約束：

房地產(chǎn)開發(fā)商有閑置土地，將禁止拿新地，河北省明確完成農(nóng)

村團體“土地證”5年內(nèi)全發(fā)，土地不再“無償劃撥”，今后包羅

房地產(chǎn)在內(nèi)的七大類辦事業(yè)官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，必須由統(tǒng)計部分統(tǒng)一宣

布，辦事業(yè)相關代價數(shù)據(jù)也必須以市場實際生意業(yè)務代價盤算。保

13

障房參建方對證量永久賣力，項目賣力人終身賣力制逐步推行，籌劃

為經(jīng)適房更名以明晰政策。

據(jù)新華社電國務院總理溫家寶19日主持召開國務院常務集會，

研究擺設進一步做好保障性安居工程建立和治理事情，討論并原則通

過《中華人民共和國精神衛(wèi)生法（草案）》和《中華人民共和國居民

身份證法修正案（草案）》。

項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀

在需求方面：隨著近幾年的房價快速上漲，房價已遠遠超出普

通黎民的蒙受能力，奮發(fā)的房價必將會抑制大量的需求，所謂房價收

入比，便是家庭年收入與住宅代價的比例，如國際上用來權(quán)衡房價是

否公道常用房價收入比來進行考量，在國際上通常認為房價收入比保

持在1：4—6之間比力公道，而邯鄲的房價收入比已遠遠超過該水平,

到達1：15—20左右，這就意味著一個家庭不吃不喝至少15年才氣

買到一套房，出現(xiàn)這樣的局面除與房價過高外，還與邯鄲結(jié)構(gòu)性供給

失衡有干系，在邯鄲目前供給的住宅面積比力偏大，動輒就是100平

米以上，90平米以下的戶型在市場中百里挑一，縱然有小戶型，大

多也是大面積戶型的配角，在設計或地理位置上或多或少存在一定的

缺陷，造成小面積戶型有效供給在市場中的缺位，這也是造成房價收

入比力高的原因之一。

在供給方面：雖然國度政策對耕地轉(zhuǎn)為建立用地有著苛刻的限

制，但隨著邯鄲一年一大步，三年大變樣的大拆促大建的目標政策出

14

臺實施，舊城和城.中村改革被提到了空前的熱度和熱潮，據(jù)業(yè)內(nèi)人士

透露：舊改用地的掛靠速度還將進一步加速，總面積快要5000余畝

的五倉區(qū)總體改革己于2009年底己經(jīng)開工和建立。在未來的二年內(nèi)，

這些土地必將會完全上市，形成海量的住宅供給，這必將會加劇市場

供求進一步失衡，導致市場供給過剩，房地產(chǎn)住宅代價將會出現(xiàn)下滑。

2.4項目所在地商品住宅平均代價走勢及市場代價發(fā)明

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)行業(yè)成為媒體和學者專家評論的熱點，其中許

多人認為房價不會下行太多，最主要的依據(jù)是土地本錢、修建質(zhì)料本

錢及勞動力本錢恒久處于上漲的趨勢，所以房價的抗跌性較強，如從

邯鄲2007年5月份拍賣的5塊地來看，住宅用地平均價約為250萬

元/畝，按政府劃定的容枳率3.0盤算，加上相關稅費樓面地價高達

每平米1300元，其商品房的綜合開發(fā)本錢在3100元/平米左右，若

是城中村舊改項目其綜合開發(fā)本錢可能更高，由于過高的本錢大大壓

縮了房地產(chǎn)行業(yè)的利潤空間，所以貶價幅度有限。但筆者對此持差別

的看法，本錢因然是決定因素，真正對房價起決定作用的是市場供求

干系，在市場體系中，產(chǎn)物求過于供時，代價可遠遠高于成原來調(diào)治

市場需求，但當產(chǎn)物供大于求時，代價也可低于產(chǎn)物成原來刺激市場

需求，所以僅以成原來評定房地產(chǎn)的代價趨勢未免有點過于牽強附

會。

有的學者說房地產(chǎn)屬于國度支柱性財產(chǎn)，對GDP的增長孝敬率

較高，房地產(chǎn)的深度下跌必將會影響到百姓經(jīng)濟的建康生長，相關政

府部分絕不會任由房價下行，這一點我同意，但前提是在政府脫手干

涉之前應是首先闡發(fā)房地產(chǎn)是否屬于康健理性的調(diào)解，商品房差別于

其它商品，它具有商品性的同時,也具有一定的社會性，作為民眾的

根本的社公生產(chǎn)資料，房價的過高必將會影響到社會的穩(wěn)定與調(diào)和，

這也是政府不肯看到的。在邯鄲，房地產(chǎn)住宅代價已遠遠超出本地的

市場蒙受能力，筆者認為這次房價回調(diào)屬于是市場理性的調(diào)解，政府

無需干涉?？v然政府進行對房地產(chǎn)市場救市相信效果也不會太明顯，

究竟房地產(chǎn)奮發(fā)的代價已抑制了相當大部分需求，只要是房價與家庭

收入還不對稱，政府的救市努力也是白搭心機。

2.5商品住宅客戶組成及購買事態(tài)闡發(fā)

受政府激活房地產(chǎn)市場政策步伐的出臺和住房剛性需求釋放的

影響，邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積均有較大幅度增長，市場

形勢回曖跡象顯現(xiàn)。1-5月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資33.3億元,

同比增長38.3%；商品房新開工面積140.3萬平方米，同比增長9.8

%;全市商品房銷售面積42.88萬平方米，同比下降30.7%,但4

月和5月份環(huán)比分別增長1.3%和2.4%。5月份主城區(qū)商品房平均

代價為3650元/平方米，同比增長3.9%,與去年底3540元相比增

長3.1%。上半年邯鄲市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資35億元，同比增長38.6

%,完成年度籌劃的56.4%。其中商品住宅已完成投資28.6億元，

同比增長30.6%；主城區(qū)上半年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資25.4億元，同

比增長43.26%；其中商品住宅完成投資18.53億元，同比增長62.04

%。全市商品房新開工面積162.98萬平方米，同比增長11.68%,

其中商品住宅新開工面積136.43萬平方米，同比增長16.55%。主

城區(qū)商品房新開工面積105.44萬平方米，同比增長36.21%。其中

商品住宅新開工面積81.52萬平方米，同比增長51.3%。商品房竣

工面積57.35萬平方米，同比增長21.12%,其中商品住宅竣工面

積50.34萬平方米，同比增長29.74%。主城區(qū)商品房竣工面積35.13

萬平方米，與去年同比增長38.1%。與此形成鮮明比擬的是商品房

銷售。上半年，商品房銷售面積53.22萬平方式，同比下降20.1%,

其中住宅銷售49.72萬平方米，同比下降12.6%。主城區(qū)商品房銷

售面積33.67萬平方米，同比下降9.7%,其中住宅銷售30.4萬平

方米，同比下降15.3%。同樣不容樂觀的是商品房空置情況。全市

16

商品房空置面積34.78萬平方米，同比增長60.2%,其中商品住宅

空置面積28.91萬平方米，同比增長68.97%。在空置面積中，竣工

在一年以內(nèi)的待銷商品房面積14.42萬平方米，同比增長24.2%,

滯銷商品房面積4.24萬平方米，同比增長74.49%,積存商品房面

積0.01萬平方米，同比下降98.3%。今年以來，邯鄲市共啟動“兩

改”項目91個，其中城中村項目33個，舊城區(qū)片項目58個，完成

拆遷面積109.52萬平方米，開工面積117萬平方米，完成投資44.18

億元。其中城中村改革完成拆遷面積53.35萬平方米，開工面積67.3

萬平方米，舊城區(qū)片改革完成拆遷面積56.17萬平方米，開工而積

49.7萬平方米。

3.土地swot闡發(fā)

有利：資金富

Fr足，市場與財務強勢

時機有利：購闡發(fā)準確可靠，

施工條件具備。

房需求量

>

大，地

企

理位置優(yōu)業(yè)

外項

越，國度

部目

倒霉：暫無

環(huán)政策較條

威脅境件

好。

分分

析

i7

弱勢

倒霉：實

際購房人

數(shù)有待提

高,四周

空氣質(zhì)量

有待改

進。其他

房產(chǎn)公司

競爭猛烈

3.1項目地塊的優(yōu)勢(S)

投資代價：

景觀優(yōu)勢：本項目可充實利用漠陽河中央形象新區(qū)、優(yōu)美情況和

幾近竣工氣勢雄偉的展覽中心、展覽廣場交相輝映的景觀優(yōu)勢進行發(fā)

揮。本地塊南望太行山，享有東南面季風所帶來的清新空氣，遠觀郁

郁蔥蔥的綠色山嶺；西面可以遠眺漠陽河秀色，且為已初顯未來多數(shù)

會成熟形態(tài)的都市景觀，種種現(xiàn)代高層修建組成都市富厚的天際線；

東面，未來將是新籌劃市政修建及居住修建，亦蘊含極高的景觀視野

代價。

產(chǎn)物定位:

18

本項目主推精致戶型，就目前市場狀況闡發(fā)，市場消費需求旺盛,

特別是邯山區(qū)區(qū)域，客戶層面大，需求量廣，非常適合精英白領及投

資一族購買

交通便捷：

本地塊位于學院北路西段，五倉區(qū)的核心，并籌劃建立為市的生

態(tài)景觀大道：。本地塊憑借上述捷運交通系統(tǒng)，可方便地通達都市內(nèi)

各個街區(qū)，亦可方便地通過高速公路系統(tǒng)聯(lián)系全區(qū)各地，隨著邯鄲客

運樞紐總站的投入運營，其交通優(yōu)勢更是顯現(xiàn)無疑。

市政和商業(yè)配套：

本項目地處成熟的CBD核心地段，生態(tài)景觀、購物休閑、商業(yè)金

融、信息通迅、文教科技等市政配套齊全，具備市政泛配套代價，開

發(fā)商無需進行分外開發(fā)，便可盡享成熟的市政配套，都市的繁華與便

利唾手可得。

(W)

?項目占地面積小，社區(qū)景觀綠化難以展開，倒霉于社區(qū)內(nèi)部

配套設施和生態(tài)情況的營造。

?開發(fā)商知名度不高，至今未開發(fā)有現(xiàn)成或知名品牌的房地產(chǎn)

項目，有可能使本項目對民眾市場招呼力產(chǎn)生一定的影響。

O車位有限，本項目停車位稀缺，對付有車一族或商務往來顯

得有些美中不敷。

(T)

?展覽中心帶來的展覽效應

隨著展覽中心和邯山區(qū)廣場的即將完工，同時毗鄰電信、聯(lián)通大

樓，易形成它、信息、通訊等專業(yè)市場，儲備有富厚的消費和客戶資

源有利于項目商場、商鋪的銷售。屆時，周邊將成為西區(qū)最繁華的商

業(yè)中心，商務交換運動越發(fā)頻繁，項目所在地及其自己具備相當好的

商業(yè)潛力。

(0)

主要來自同類項目的競爭。邯鄲市今年內(nèi)的公寓物業(yè)項目已有大

幅度的增長，特別是低端的公寓物業(yè)消費增長和供給量的快速上升導

致市場一度嚴重失衡。新增長的供給量多以中小戶型為主推產(chǎn)物，多

為原有的“爛尾樓”改建而成，在代價上占有一定優(yōu)勢。盡管競爭項

目漫衍于市內(nèi)各個城區(qū)，但是他們會在產(chǎn)物、代價等方面造成對本項

目一定的打擊。

?寫字樓：寫字樓也是主要的競爭物業(yè)類別。(文化大廈、品感

大廈、)

?商住樓：這類物業(yè)主要是有專門用做辦公，或?qū)ｉT用做居住,

也有商住兩用的，這類物業(yè)的特點是：根本上沒有相關的商務配套辦

事。(風林園、洞庭湖花圃、民樂湖、鳳山豪苑)

?酒店式公寓：酒店式公寓引入了酒店的治理辦事，故在提供

20

的物業(yè)辦事方面比力占有優(yōu)勢，但是目前酒店式公寓物業(yè)只停留

看法階段，同時在治理本錢方面比起商務公寓要超過許多。

4.項目市場定位

本錢法

盤算二單元本錢*（1+加成率）

加成率一般在15Q20%之間

產(chǎn)物定位

先鋒經(jīng)理人的商務套間未來總栽的指揮臺

目標客戶群體定位

⑴外地駐機構(gòu)和辦事處：小型公司，精英團隊

⑵小我私家事情室和個別私人業(yè)主：律師事務所、告白公司、設計

創(chuàng)作室、小我私家事情室、裝飾公司、旅行社、品牌署理商等

⑶小我私家和機構(gòu)投資者：這一類客戶視野超前，極具投資意識，

眼光獨到，對地產(chǎn)認識深刻。

（4）炒房炒鋪投機人

⑸目標客戶群特點闡發(fā)

（6）年齡條理：25—5。歲之間，主力人群為30—40歲，注重小我私

21

家及公司形象的年輕創(chuàng)業(yè)者

⑺教誨水平：大專以上學歷；樂于擔當現(xiàn)代商務辦公看法

⑻職務狀況：私企老板、中高層治理或職業(yè)經(jīng)理人

（9）經(jīng)濟收入：月收入2000元以上，有一定的積貯

（10）職業(yè)配景：國有企事業(yè)單元，多在私企或外資公司事情和營業(yè)主

（11）喜好興趣：以事情為樂，以創(chuàng)業(yè)為榮，有敏感的信息需求，擔當

新事物較快。

（?商務運動的需要：商務配套的需求，相互間的商務交換

?快節(jié)奏的生活：時間看法強烈，要求交通便利、周邊配套齊全

這一部分消費群體中的“意見領袖”既注重生活的品質(zhì)又追求

生活的品位；他們是社會的中尖分子；在他們中間同樣涌動著追求新

都市、追求新生活的思潮；他們越發(fā)崇尚居住在最佳的都市核心區(qū)，

能夠享受到便捷的交通、繁華的商業(yè)、雅致的文化、優(yōu)美的情況。所

以，單一硬性地訴求住宅所帶來的功效性利益是不會吸引到目標消費

者的注意與興趣的。正是基于目標消費者這樣的心理特征，項目賦予

了趙都新城項目“先鋒經(jīng)理人商務套間”的主題定位。

5.項目代價闡發(fā)

截止到2012年6月25日為止，趙都新城所在的邯山區(qū)區(qū)共有在

售住宅項目55個，近一個月內(nèi)，另有55個項目的銷售代價與之前持

22

平。

所有在售住宅項目的銷售均價為4637元/平方米，近半年來持

平。所有55個在售住宅項目與趙都新城相比：

21個項目的銷售均價高于趙都新城，售分最高的康橋國際為

7200元/平方米，占總數(shù)的39%；16個項目的銷售均價低于趙都新城,

售價最低的中華城為2000元/平方米，占總數(shù)的30%；

另有18個項目的銷售均價與趙都新城持平。

.

班樓0，8

交通的便利性：

——中華東大街、西臨邯磁公路、北起渚河路、南至南環(huán)路。多條

主干道相匯，多條公交干線均可直達本項目，出行條件極為便利。距

市中心僅15分鐘車程，10分鐘即到火車站，10分鐘可達邯鄲機場，

社區(qū)內(nèi)6條大街貫串南北，形成了極為便利的社區(qū)交通網(wǎng)。

小區(qū)配套：

擁有了完善的配套設施。在小區(qū)配套設施方面，結(jié)合小區(qū)收支周

邊沿街外側(cè)設置超市、便利店、銀行、郵政等。在教誨和醫(yī)療方面分

別設置了幼兒園、24小時社區(qū)保健中心及中西專家門診。社區(qū)內(nèi)建

23

有以康體為主體的高端特色會所、酒吧、咖啡吧、網(wǎng)吧、視聽中心、

圖書閱覽、棋牌室、私人會客室等一應俱全。

代價實現(xiàn)的經(jīng)濟因素

項目整體落成后將成為武漢南部未來的RBD（商貿(mào)旅游、休閑娛

樂、古韻文化、生態(tài)宜居）中心，同時也擁有邯鄲最大的社區(qū)型商業(yè)

群。社區(qū)型商業(yè)相比其它商業(yè)來說，更具有潛力，因為從商業(yè)創(chuàng)建之

初，社區(qū)型商業(yè)就不缺少人氣，有相應的牢固消費群體的存在，使得

社區(qū)型商業(yè)更具有投資代價！

趙都新城50萬平米核心商業(yè)一一和道國際廣場，作為區(qū)域少有

的核心型綜合商業(yè)體，已經(jīng)成為趙都新城未來商業(yè)的中心力量和區(qū)域

商圈的標桿之作。作為全新的都市形態(tài)，它創(chuàng)造了一個將居住、商務、

辦公、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等都市功效高度集約的空

間，它對資源的強勁整合能力帶來的高經(jīng)濟效益使其成為新的商'業(yè)投

資熱點。

項目可實現(xiàn)代價闡發(fā)

300萬平方米鴻篇巨制，風靡世界的魅力主場

范圍弘大，氣勢磅礴。實力名企隆基泰和聯(lián)合北京城建再次千

畝巨制，打造集康健居住、大型綜合商業(yè)、風情商街、商務辦公、創(chuàng)

意文化、娛樂休閑等功效為一體，功效齊全、配套完善、情況優(yōu)美的

國際化現(xiàn)代新城。寶安璞園地處武漢市南部占地面積1300余由，可

同時滿足12萬人口居住，是一座相當于邯山區(qū)三分之一的魅力生活

24

城,，華北第一都市新城落戶邯鄲。項目整體落成后將成為引領邯鄲生

態(tài)居住、購物休閑、商貿(mào)旅游、古韻文化、國際風情的魅力主場！

修建生活夢想，運營都市未來。承襲專業(yè)與誠信的核心理念，

服從品質(zhì)是最堅固的防地，信譽是最尊貴的榮耀。

品牌開發(fā)，實力包管。隆基泰和實業(yè)團體是集房地產(chǎn)開發(fā)、商

業(yè)貿(mào)易、產(chǎn)業(yè)制造、物資供給、科技生長等多領域經(jīng)營于一體，跨行

業(yè)、跨區(qū)域、多實體的企業(yè)團體。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務具有一級資質(zhì)，國

度修建施工總承包商特級資質(zhì)，歷經(jīng)10年都市運營，開發(fā)經(jīng)驗成熟:

曾開發(fā)7000余畝的白洋淀-蘆香國際、1200余畝的高碑店世紀城等

大型綜合項目；竹語堂別墅、世界城、白溝“九城”、陽光凱旋城、

陽光海洋花圃、海龍公寓等特色項目以及中鐵十八局辦公樓等辦公項

目，集住宅、商業(yè)、別墅、行政辦公然發(fā)經(jīng)驗之大成余一身，占據(jù)華

北大地40%的市場份額，業(yè)務籠罩北京、天津、河北、河南、海南等

多個省市，實現(xiàn)了從區(qū)域型企業(yè)向國際化企業(yè)的跨越，成為華北房地

財產(chǎn)的一顆巨星。

坐擁都市繁華，盡享都市榮耀。寶安璞園中心區(qū)內(nèi)設有超大型

商業(yè)綜合體，內(nèi)嵌大型購物中心、影戲院、特色餐飲、藝術(shù)長廊、商

務辦公等多種主題業(yè)態(tài)，強調(diào)開放、人性與互動，融合多元文化，分

享時尚與休閑新生活理念。充實滿足人們的多種需要，打造都市代價。

南側(cè)緊鄰以約大型都市景觀廣場和休閑主題公園，充實利用澄陽河、

渚河水系改革與社區(qū)景觀完美結(jié)合，創(chuàng)造出一個生態(tài)、舒適、低碳、

康健的國際化商業(yè)中心，成為都市的魅力核心。

25

別開生面的“趙都八景”，水上江南，低碳生活饕餐大餐。趙

都新城內(nèi)籌劃有別開生面的“寶安璞園”：“五倉新天地”、“趙都

古韻、“楊柳堤岸”、琴臺映景、水印乾坤”、“太極雙星”、“渚河

芙蓉”、“漠陽夕照”，相互掩映，配合構(gòu)筑寶安璞園的景觀長廊,

盡顯“水上江南”。這里的園林已，不再是幾株花卉樹木、幾個修建

小品等，見縫插針式的布設和安頓，而是上升到住區(qū)情況的新高度，

本性鮮明的主題、氣勢派頭、條理和結(jié)構(gòu)，在修建與住戶之間組成一

種生態(tài)的美感的人性化的調(diào)和過渡。整個景觀設計運用整體設計的理

念，充實尊重中國文化特色，各個組團的水景相互串聯(lián)配合組成趙都

新城的“龍脈”。巨龍出海，透射出中華后代蓬勃向上精神風采。同

時，園林中數(shù)以萬計的綠植每天為人們提供大量新鮮純氧，讓住在這

里的人們享受低碳康健生活的無盡魅力。

26

6.項目訂價模型闡發(fā)

價格109897.5

市場108.57.58.57.5

規(guī)劃1097.588

園林1097.587.5

物業(yè)54.53.544

品牌54.53.544

項目1097.587.5

合計10074.5667170

(2)評估加權(quán)

項目名稱一次評估得分評估加權(quán)加權(quán)評估得分

藤王閣70交通可達性7；品質(zhì)+1；品牌。.575

康馨苑79交通可達性66

明華半島75產(chǎn)品品質(zhì)+1；72

本案71.5交通可達性+171

備注：以上價格均為各項目目前建筑面積銷售均價，修正因素根據(jù)各

項目自身主觀條件以及客觀因素確定。

2.評估與價格修正

修正公式

參考項目修正均價=本項目評估得分/參考項目評估得分x參考項目

均價。

27

修正過程：

藤王閣：74.5+75x3300-3278元/nf

價格109897.5

市場108.57.58.57.5

規(guī)劃1097.588

園林1097.587.5

物業(yè)54.53.544

品牌54.53.544

項目1097.587.5

合計10074.5667170

(2)評估加權(quán)

項目名稱一次評估得分評估加權(quán)加權(quán)評估得分

藤王閣70交通可達性-1；品質(zhì)+1：品牌0.575

康馨苑79交通可達性66

明華半島75產(chǎn)品品質(zhì)+1;72

本案71.5交通可達性+171

備注：以上價格均為各項目目前建筑面積銷售均價，修正因素根據(jù)各

項目自身主觀條件以及客觀因素確定。

2.評估與價格修正

修正公式

參考項目修正均價=本項目評估得分/參考項目評估得分X參考項目

均價。

修正過程：

藤王閣：74.5+75X3300=3278元/nf

7.項目開發(fā)周期簡直定

28

確定項目開發(fā)周期為3-4年

8.項目投資及本錢估算

開發(fā)本錢投資估算表

底子數(shù)據(jù)

合

單

數(shù)價

序號項目名稱備注

量（元

價

）

總征地面

1

積（畝）

實際用地

2

面積（畝）

土地價

3（萬元/0

畝）

4總用地面

29

積(M2)

5容積率

批準容積容積修建面積

6修建面積不含地下室修

(M2)建面積

①住宅面

0

積(M2)

②辦公樓

0

面積(M2)

③商業(yè)面

0

積(M2)

地上車庫

70

(個)

地上車位

80

(個)

地下車位

90

(個)

30

地下室其

10它修建面0

積金）

11

測算數(shù)據(jù)

合

單元

計

項目名盤算價

序號（備注

稱公式（元/

元

m2）

）

1+2+

開發(fā)本#DIV指批準容積面積

*、3+4+

錢/0!的單元價

5+6

土地本1A~1#DIV

10

錢D項/O!

合計

1A土地出

31

讓金

土方單

IB

稅

拆遷安

IC

頓費

其它用

ID

度

2A~2

前期用

2D項0

度

合計

三通一按占地面積計5

2A2

平元/M,計

圍墻及

按占地面積5元

2B臨時設2

/M?估算

施費

工程地

按批準修建面積

2C質(zhì)勘察3

3元加計

費

32

籌劃、1+2+

2D設計及3+4+

檢測費5

1、總平

籌劃及

外立面按批準修建面積

X1212

修建方12元/M?計

案設計

費

2、修建

施工圖按批準修建面積

X2525

設計及25元/M,計

咨詢費

X30

3、景觀綠化率按30%的

%X1

設計費12元/M之計

2

4、煤氣

2計

設計費

5、樁基X33按批準修建面積

33

檢測費3元/M2計

綜合報3A~3##

3建及治Q項##

理費合計#

4E

質(zhì)量監(jiān)

3AX%+0%計

視費

5

X6E

施工圖按建安造價的倍

3B0.25+0

審查費的0.25%計

%5

土地測

1E

繪及地按占地面積2元

3CX2+02

籍治理加計

5

費

2E

情況評X按建安造價的

3D+0

價費0.1%0?1%計

5

2E

3E排污費X按建安造價的

+0

34

0.1%50.1%計

28

噪聲排1600按施工期1600元

3F80

放費X18/月計

0

渣土外5E

按批準修建面積

3G運處理X3+03

3元加計

費5

新墻體1E

按批準修建面積

3H質(zhì)料基X8+08

8元/M?計

金6

3E

散裝水按批準修建面積

31X2+02

泥基金2元"2計

5

X2E

定額測按建安造價的

3J0.11+0

定費0.11%計

%5

門路占X4E按建安造價的

3K

用費0.2%+00.2%計

35

5

6E

人防設按批準修建面積

3LX36+036

施費36元/M,預計

6

2E

標底體XI按建安造價的1

3M+0

例費%0%0計

5

建安條59

按建安造價的

3N約印花X%o99

0.3%o計

稅4

監(jiān)理條59

按相應條約價的

30約印花X%o99

%0計

稅4

59

結(jié)算審按相應條約價的

3PX%。99

核找%。計

4

市政接

X152E按批準修建面積

3Q入水電150

0+0150元加2預計

氣通訊

36

等配套7

工程費

X66

1、小區(qū)按占籌劃用地

20%66

門路20%的5元八『計

X50

2、管網(wǎng)5E含排水、消防、

線路等X30+030煤氣、電信及智

接入6能化等管網(wǎng)

3、永久2E

X按批準修建面積

供電接+0108

108108元/Mf預計

入7

4、永久2E

供水接X102預計

入6

4A+4##

建安工

4B+…##1200

程用度

+4L#

2E

4A施工用XI1按批準修建面積

+0

37

水51元仆「估算

5E

施工用按批準修建面積

4BX3+03

電3元AT估算

5

3E按批準修建面積

土方

4CX16+01616元/M2計（無地

挖、運

6下室）

2E

樁基工X按批準修建面積

4D+0150

程150150元/Nf計

7

1E

上部土X按批準修建面積

4E+0600

建工程600600元/M'計

8

水、電2E

X按批準修建面積

4F安裝工+0100

100100元/M”計

程7

消防安1E按批準修建面積

4GX9090

裝工程+090元加2計

38

7

4E

通風安按批準修建面積

4HX25+025

裝工程25元倒計

6

電梯購1E

按批準修建面積

41買安裝X80+080

80元八『計

工程7

4E

智能化按批準修建面積

4JX25+025

工程25元/M2計

6

地下室

4K修建工

程

園林、1E

按批準修建面積

4L景觀工X80+080

80元加2預計

程7

建安工5E按批準修建面積

4MX3030

程不可+030元加計

39

預見費6

5A~5

籌謀、

5E項##

銷售費

合計#

9E

營銷、按銷售收入的2%

5AX2%+0