2025房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作》核心備考題庫（含典型題、重點題）

PAGEPAGE12025房地產(chǎn)經(jīng)紀人《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務操作》核心備考題庫（含典型題、重點題）一、單選題1.選擇自然銷售方式銷售住宅的流程為（）。A、選房當天客戶按照到場排隊順序進行選房，先到先得B、新老客戶同等待遇，走炒作路線C、熱銷盤客戶會提前排隊，維持秩序客戶流失度高D、確定前期積累客戶選房順序，正式發(fā)售前統(tǒng)一發(fā)出通知，客戶憑借順序號進行選房答案：A解析：自然銷售方式指項目在確定銷售時間后，按客戶自然上門的時間和順序進行認購。其操作流程是選房當天客戶按照到場排隊順序進行選房，先到先得。2.在新建商品房查驗與交接的前期準備階段，房屋買受人需要準備的材料不包括（）。A、書面交房通知B、住宅使用說明書C、身份證明D、臨時管理規(guī)約答案：B解析：新建商品房與存量房查驗和交接的前期準備工作不盡相同。新建商品房交接時雙方都應備齊購房有關(guān)材料，房屋買受人應帶好的材料包括：①身份證明；②前期物業(yè)管理合同；③臨時管理規(guī)約；④書面交房通知。B項，住宅使用說明書屬于開發(fā)企業(yè)應準備的材料。3.買方如果具備申請住房公積金貸款的條件，在同等條件下，三種個人住房貸款的優(yōu)先順序為（）。A、商業(yè)貸款＞公積金貸款＞組合貸款B、公積金貸款＞商業(yè)貸款＞組合貸款C、組合貸款＞公積金貸款＞商業(yè)貸款D、公積金貸款＞組合貸款＞商業(yè)貸款答案：D解析：客戶委托房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代辦個人住房貸款時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應詳細告知客戶貸款辦理流程和銀行貸款政策，并充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，提出合理的建議。例如，客戶是否具備申請住房公積金貸款的條件。如具備，在同等條件下，建議優(yōu)先選擇住房公積金貸款；賣方對資金時間的需求是否允許買方使用商業(yè)貸款和公積金貸款的組合貸款，如果允許，在公積金貸款不足的情況下，可以選用組合貸款方式；如果以上兩種方式不可行，則只能選擇商業(yè)貸款。4.某建設項目總投資60000萬元，建設期4年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的預期年限為10年。該項目的預期投資收益率為（）。A、7.2%B、8.6%C、14.3%D、16.7%答案：D解析：根據(jù)投資收益率的計算公式：投資收益率=年平均收益額÷投資總額×100%。年平均收益額=（總投資×預期投資收益率×（1+預期投資收益率）^n）÷（（1+預期投資收益率）^n-1），其中n為投資年限。已知總投資為60000萬元，預期年限為10年，將數(shù)據(jù)代入公式可得：$60000\times預期投資收益率\times（1+預期投資收益率）^4\div（（1+預期投資收益率）^4-1）=預期投資收益率\times60000$化簡可得：$（1+預期投資收益率）^4-1=60000\div（60000\times預期投資收益率）$$$$（1+預期投資收益率）^4-1=1\div預期投資收益率$$$$（1+預期投資收益率）^4=1+1\div預期投資收益率$$$$（1+預期投資收益率）^4=（1+預期投資收益率）\div預期投資收益率$兩邊同時取對數(shù)可得：$4log_（1+預期投資收益率）=log_（1+預期投資收益率）-log_預期投資收益率$$$$3log_（1+預期投資收益率）=-log_預期投資收益率$$$$log_（1+預期投資收益率）^3=-log_預期投資收益率$$$$log_（1+預期投資收益率）^3+log_預期投資收益率=0$$$$log_（（1+預期投資收益率）^3\times預期投資收益率）=0$$$$（1+預期投資收益率）^3\times預期投資收益率=1$解得$預期投資收益率=16.7\%$因此，選項D正確。5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)若以獲取最大限度的利潤為目標，則最恰當?shù)淖龇ㄊ牵ǎ?2010年真題)A、確定較高的房價B、擴大開發(fā)的規(guī)模C、尋求合適的房價和開發(fā)規(guī)模D、制定合適的促銷策略答案：C解析：最大利潤目標即房地產(chǎn)企業(yè)以獲取最大限度的利潤為定價目標。利潤最大化取決于合理價格所推動的銷售規(guī)模。最大利潤目標的實現(xiàn)并不意味著企業(yè)將房價定得最高，也不是將房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)規(guī)模最大，而應該是一個合適的價格和規(guī)模。6.房屋出租經(jīng)紀服務的完成標準是（）。A、簽訂《房屋承租合同》完成B、簽訂《房屋買賣合同》完成C、簽訂《房屋租賃合同》完成D、簽訂《商品房屋租賃合同》完成，并協(xié)助完成出租登記與備案答案：D解析：房屋出租經(jīng)紀服務的完成標準，關(guān)鍵在于理解經(jīng)紀服務的全過程。通常，這類服務不僅涉及租賃合同的簽訂，還需確保合同的合法性和有效性，這通常包括協(xié)助完成出租登記與備案等后續(xù)工作。分析選項：A項提到的《房屋承租合同》并非專業(yè)術(shù)語或常用合同名稱，可能指代不明。B項的《房屋買賣合同》顯然與出租經(jīng)紀服務不符，它涉及的是買賣而非租賃。C項的《房屋租賃合同》雖然是租賃過程中的關(guān)鍵文件，但僅憑其簽訂并不能完全代表經(jīng)紀服務的完成。D項則明確指出除了簽訂《商品房屋租賃合同》外，還需協(xié)助完成出租登記與備案，這更符合經(jīng)紀服務的全面完成標準。因此，D項是正確答案。7.寫字樓（）與住宅的不同在于細分指標的差異。A、區(qū)域市場分析B、項目資源屬性判斷C、宏觀經(jīng)濟分析D、市場發(fā)展態(tài)勢分析答案：B解析：相對于住宅，寫字樓項目資源屬性判斷的指標有顯著不同。分析寫字樓項目的產(chǎn)品定位可以從以下七個方面分析其資源條件：①項目規(guī)劃指標分析；②區(qū)域?qū)傩耘袛?；③項目?jīng)濟指標分析；④路網(wǎng)情況判斷；⑤景觀資源分析；⑥周邊商業(yè)配套成熟度判斷；⑦其他資源優(yōu)劣勢判斷。8.建筑設計合理性屬于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉獱顩r分析項目中（）的內(nèi)容。A、產(chǎn)品檔次B、供應量C、產(chǎn)品類型D、競爭項目分析答案：A解析：區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉獱顩r分析項目的具體內(nèi)容如表7-3所示。表7-3區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉獱顩r分析項目根據(jù)表7-3，建筑設計合理性屬于區(qū)域?qū)懽謽鞘袌龉獱顩r分析項目中產(chǎn)品檔次分析的內(nèi)容。9.在房屋贈與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，標準價、優(yōu)惠價房屋贈與的，提交補交房價款證明或滿（）工齡的證明原件以及補交土地出讓金的證明原件。A、50年B、65年C、60年D、55年答案：B解析：在房屋贈與的產(chǎn)權(quán)登記辦理過程中，除了提交基本材料以外，標準價、優(yōu)惠價房屋贈與的，提交補交房價款證明或滿65年工齡的證明原件以及補交土地出讓金的證明原件。10.新建商品房買賣合同簽訂程序方面的培訓內(nèi)容不包括（）。A、合同說明及其他法律文件的講解B、入住程序及相關(guān)費用C、售樓處簽約程序D、接待制度答案：D解析：商品房買賣合同簽訂程序的培訓內(nèi)容主要包括：①售樓處簽約程序；②如何辦理銀行抵押貸款及計算；③合同說明及其他法律文件的講解；④物業(yè)入住程序及相關(guān)費用；⑤須填寫的各類表格等。11.下列條款中，屬于《購房須知》風險提示條款的是（）。(2011年真題)A、樓盤緊鄰集貿(mào)市場B、樓盤南側(cè)100m為城市主干道C、樓盤東側(cè)100m有一座加油站D、樓盤北側(cè)500m有一所小學答案：C解析：為了讓購房者明晰購買程序，事前需制定書面的購樓須知。購樓須知的內(nèi)容應明確購房者所購物業(yè)的具體信息、付款方式，并提醒購房者對所購物業(yè)有清楚詳細的了解。有的項目通常采取一些更加規(guī)范的做法，在購樓須知里增加了風險提示。例如說明項目周邊的設施配置可能存在的危險或不安因素，如加油站、油庫、垃圾站等。12.由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房是指（）。A、解困房B、房改房C、商品房D、集資房答案：D解析：答案解析：根據(jù)題目描述，“由政府、單位、個人三方面共同承擔，通過籌集資金而建造的一種住房”，這符合集資房的定義。集資房是由政府、單位、個人三方面共同出資，籌集資金建造的房屋，通常用于解決特定群體的住房問題。與此相比，解困房主要是政府為解決低收入家庭住房困難而建設的；房改房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房；商品房則是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設并按市場價出售的房屋。因此，根據(jù)題目描述和各類房屋的定義，答案選D，即集資房。13.下列不屬于寫字樓銷售流程中的重點和難點的是（）。A、現(xiàn)場第一印象樹立B、保障購房人的安全C、銀行抵押貸款協(xié)助D、制作銷售手冊內(nèi)容答案：B解析：寫字樓銷售流程的重點與難點包括：①現(xiàn)場第一印象樹立；②房號銷控；③銀行抵押貸款協(xié)助；④制作寫字樓銷售手冊內(nèi)容；⑤成交和簽約嚴格的辦理流程。14.一宗成功的房地產(chǎn)交易，不僅取決于有愿意以一定價格購買或租賃物業(yè)的買方，還取決于（）。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)服務B、急迫需要出售物業(yè)的買方C、愿意以一定價格出售或出租物業(yè)的賣方D、房地產(chǎn)市場的相關(guān)稅收優(yōu)惠政策答案：C解析：一宗成功的房地產(chǎn)交易，不僅取決于有愿意以一定價格購買或租賃物業(yè)的買方，還取決于愿意以一定價格出售或出租物業(yè)的賣方。房源和客源是房地產(chǎn)交易的兩方面，缺了任何一方，都不能實現(xiàn)交易。房地產(chǎn)經(jīng)紀人的專業(yè)服務起到了實現(xiàn)房源信息和客源信息的橋梁作用。15.一般情況下城市核心商圈的顧客占顧客總數(shù)量的（）。A、5%～10%B、15%～20%C、30%～45%D、70%～80%答案：D解析：商圈有以下三個層次構(gòu)成：①核心商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的70%～80%，顧客的集中度高，消費額也高；②次級商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的15%～20%，顧客比較分散；③邊緣商圈，在該商圈的顧客占顧客總數(shù)量的5%～10%，顧客非常分散。16.買賣雙方經(jīng)過經(jīng)紀公司牽線后，撇開經(jīng)紀公司，私自進行交易，以逃避傭金支付的行為屬于（）。A、丟單B、跳單C、私單D、逃單答案：B解析：“跳單”行為亦稱為“跳中介”，是指買賣一方或雙方為了規(guī)避或減少按照協(xié)議約定履行向中介交付中介費的義務，跳過中介而私自簽訂買賣合同的行為。題目中，買賣雙方為逃避傭金支付，在經(jīng)紀公司不知情的情況下私自交易，符合“跳單”的定義。因此，正確答案是選項B。17.在寫字樓市場比較法定價流程中，首先應（）。A、確定權(quán)重B、確定修訂系數(shù)C、篩選可比樓盤D、計算比準價答案：C解析：寫字樓市場比較法定價流程如圖7-1所示。-1寫字樓市場比較法定價流程根據(jù)圖7-1，市場比較法的流程中，首先應該篩選可比樓盤。18.適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。A、項目樓書B、宣傳單張C、置業(yè)錦囊D、戶型模型答案：B解析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項目樓書、戶型手冊、折頁、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁和單張是項目樓書的簡要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項目介紹與主力戶型介紹等，一般主要在房地產(chǎn)銷售展會、商業(yè)大廈周邊大量派送。19.按照服務性質(zhì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所提供的服務項目可分為基本服務和（）。A、房地產(chǎn)信息B、其他服務C、實地看房D、代擬房地產(chǎn)交易合同答案：B解析：按照服務性質(zhì)，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)所提供的服務項目可分為基本服務和其他服務。房地產(chǎn)基本服務的內(nèi)容主要包括：①提供房地產(chǎn)信息；②實地看房；③代擬房地產(chǎn)交易合同。其他服務的內(nèi)容主要包括：①房地產(chǎn)抵押貸款代辦；②房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦。20.房地產(chǎn)經(jīng)紀人采用網(wǎng)絡方式接待客戶，務必在推薦房源信息時注意其（）。A、集中性B、多樣性C、全面性D、真實性答案：D解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人采用網(wǎng)絡方式接待客戶，需要注意以下兩點：①針對求購和求租客戶，房地產(chǎn)經(jīng)紀人尤其應該注意推薦房源的真實性和表述的嚴謹性，因為聊天工具會留下文字證據(jù)。一旦房地產(chǎn)經(jīng)紀人推薦了假房源，客戶可能會以此向相關(guān)部門投訴。②利用電腦通過文字表達進行溝通與利用電話通過語言直接進行溝通，二者在溝通效果方面有一些差距。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀人利用網(wǎng)絡接待客戶后，還是要通過電話、面談等方式，進一步了解客戶的真實需求。21.房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場所展示的功能不包括（）。A、成功傳遞項目價值B、營造融洽洽談氛圍C、客戶到達與成交便利D、形象定位答案：D解析：房地產(chǎn)項目銷售現(xiàn)場所展示的功能有：①成功傳遞項目價值；②營造融洽洽談氛圍；③客戶到達與成交便利。22.為及時更新房源信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要不斷與委托人聯(lián)系，這表明房源具有（）的特征。A、相似性B、動態(tài)性C、可代替性D、可操作性答案：B解析：房源的動態(tài)性主要包括兩個方面：①物業(yè)交易價格的變動，價格波動經(jīng)常隨著市場的變化、業(yè)主（委托方）心態(tài)的變化而不斷波動；②物業(yè)使用狀態(tài)的變動，是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)（如閑置、居住或辦公等）發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主（委托方）決定先租給其他人居住，但并沒有因此拒絕有興趣的買家去看房、購買等。由于房源存在變動性這一特征，所以經(jīng)紀人要不間斷地與業(yè)主（委托方）聯(lián)系，以便在房源的某些指標發(fā)生變動時，及時進行更新。23.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的簽名應當是（）。A、手寫簽名B、個性簽名C、印章簽名D、藝術(shù)簽名答案：A解析：由于《電子簽名法》第三條規(guī)定電子簽名、數(shù)據(jù)電文不適用“涉及土地、房屋等不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓的”合同，但房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務締約雙方簽署的有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀服務相關(guān)事項的勞務合同，不涉及土地和房屋的不動產(chǎn)權(quán)益轉(zhuǎn)讓，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人的簽名既可以手寫簽名，也可以采用電子簽名。房地產(chǎn)經(jīng)紀人如果使用電子簽名，委托方也應具備使用電子簽名簽署合同的條件。除了簽名之外，還應當在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同注明房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的注冊號和身份證號。24.在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，最低首付款比例原則上不低于（）。A、20%B、25%C、30%D、35%答案：B解析：2016年2月2日中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會發(fā)布的《關(guān)于進－步完善差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》規(guī)定：在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點。對擁有1套住房且相應購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。對于實施“限購”措施的城市，個人住房貸款政策按原規(guī)定執(zhí)行。25.一般情況下城市核心商圈的顧客占顧客總數(shù)量的（）。A、5％～l0％B、15％～20％C、30％～45％D、70％～80％答案：D解析：答案解析：城市核心商圈通常是城市內(nèi)商業(yè)活動最集中、人流量最大的區(qū)域，吸引著大量的消費者。由于其核心地位和繁華程度，它往往能吸引并容納城市中大部分的購物者和游客。因此，相較于其他商圈或商業(yè)區(qū)域，城市核心商圈的顧客占顧客總數(shù)量的比例通常會更高。根據(jù)這一常識和商業(yè)活動的普遍規(guī)律，可以判斷選項D“70％～80％”為正確答案。26.房地產(chǎn)項目市場分析方法的流程是（）。A、房地產(chǎn)市場環(huán)境研究——競爭描述——數(shù)據(jù)整理——邏輯推理——產(chǎn)品定位B、數(shù)據(jù)整理——競爭描述——房地產(chǎn)市場環(huán)境研究——邏輯推理——產(chǎn)品定位C、房地產(chǎn)市場環(huán)境研究——數(shù)據(jù)整理——競爭描述——邏輯推理——產(chǎn)品定位D、房地產(chǎn)市場環(huán)境研究——邏輯推理——數(shù)據(jù)整理——競爭描述——產(chǎn)品定位答案：C解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品市場分析定位法是指運用市場調(diào)查方法，對房地產(chǎn)項目市場環(huán)境進行數(shù)據(jù)搜集、歸納和整理，形成項目可能的產(chǎn)品定位方向，然后對數(shù)據(jù)進行競爭分析，利用普通邏輯的排除、類比、補缺等形成產(chǎn)品定位的方法。其流程如圖1-1所示：27.商業(yè)地產(chǎn)項目消費者特征分析的對象不包括（）。A、心理特征B、人口特征C、環(huán)境特征D、社會特征答案：C解析：商業(yè)地產(chǎn)項目的消費者特征具體情況如表7-13所示。28.房源信息的（）非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。A、系統(tǒng)性B、完整性C、時效性D、準確性答案：C解析：房源信息的時效性非常強，因此必須不斷對房源信息進行更新，以保證其有效性。對房源信息的更新包括：①周期性回訪；②回訪信息的累積；③房源狀態(tài)的及時更新。29.自然銷售新建商品住宅，其優(yōu)點是（）。A、客戶誠意度高B、市場關(guān)注度高C、前期積累的客戶多D、客戶滿意度高答案：B解析：銷售方式分為：①集中銷售，指當項目達到銷售條件后，通知所積累的誠意客戶集中于某日前來銷售地點進行認購。其優(yōu)點是客戶滿意度高，易于把握；②自然銷售，指項目在確定銷售時間后，按客戶自然上門的時間和順序進行認購。自然銷售走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場關(guān)注度高。30.一般情況下，由開發(fā)商主導定價的房地產(chǎn)是（）。A、存量房地產(chǎn)B、土地C、增量房地產(chǎn)D、房屋答案：C解析：房地產(chǎn)市場可以劃分為存量房市場和新建商品房（又稱增量房）市場，其市場營銷具有不同的特點，見表1-1。表1-1存量房和新建商品房市場營銷特點對比31.在房地產(chǎn)分銷過程中，（）是產(chǎn)品和服務從供應商達到消費者的橋梁。A、房地產(chǎn)經(jīng)紀人B、房地產(chǎn)中介機構(gòu)C、政府D、廣告商家答案：B解析：在房地產(chǎn)分銷過程中，橋梁作用指的是連接供應商與消費者的中間環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)中介機構(gòu)作為專業(yè)組織，承擔整合資源、促進交易完成的職能。A項是機構(gòu)中的具體執(zhí)行者，C項主要承擔監(jiān)管角色，D項側(cè)重于信息傳播而非交易服務。房地產(chǎn)中介機構(gòu)通過提供信息、撮合交易等實現(xiàn)產(chǎn)品從供應商到消費者的流轉(zhuǎn)。該題考察房地產(chǎn)分銷渠道的核心環(huán)節(jié)，相關(guān)知識點可見房地產(chǎn)經(jīng)紀基礎(chǔ)教材中關(guān)于分銷渠道的章節(jié)。答案B。32.某家美食城為了吸引顧客，在招商版塊上提出了要招面食、蓋飯、燒烤等等不同風格的餐館。這一招商原則主要體現(xiàn)的原則是（）。A、商戶的首選原則為高知名度主力商戶B、招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補C、核心主力店先行、輔助店隨后的原則D、利益最大化答案：B解析：商業(yè)地產(chǎn)項目招商應遵循以下三個原則：①招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補；②商戶的首選原則為高知名度主力商戶；③核心主力店先行，輔助店隨后的原則。其中，同業(yè)差異，簡單地說，就是市場有一定承受力，不能盲目招進同一品類的店鋪；異業(yè)互補，目的就是要滿足顧客消費的選擇權(quán)，并能讓顧客親身體驗變化，提高其消費興趣。33.為了判斷消費者的購買習慣及趨勢，應進行（）調(diào)查。A、收入水平B、消費水平C、購買水平D、家庭戶數(shù)答案：D解析：為了判斷消費者的購買習慣及趨勢，我們需要關(guān)注的是能夠反映消費者購買行為和偏好的指標。分析選項：A.收入水平雖然影響消費能力，但不直接反映購買習慣和趨勢。B.消費水平表示消費的總量或平均水平，但同樣不具體反映購買習慣和趨勢。C.購買水平可能涉及購買的數(shù)量或質(zhì)量，但不如具體購買行為本身具有指示性。D.家庭戶數(shù)作為基本單位，其購買行為和偏好可以匯總以反映整體的購買習慣和趨勢。因此，選項D“家庭戶數(shù)”是更直接且有效地用于判斷消費者購買習慣及趨勢的調(diào)查指標。34.為了讓購房者明晰購買程序，事前需制定書面的（）。A、價目表B、購樓須知C、置業(yè)計劃D、購房相關(guān)稅費須知答案：B解析：購房須知擬定后應由相關(guān)法律人員審核，銷售人員必須了解各種手續(xù)的流程及相關(guān)條件，并能在客戶辦理手續(xù)過程中進行解說。為了讓購房者明晰購買程序，事前需制定書面的購樓須知。購樓須知的內(nèi)容應明確購房者所購物業(yè)的具體信息、付款方式，并提醒購房者對所購物業(yè)有清楚詳細的了解。35.以“幫助分析購房能力、市場行情，制定購房方案”的方式進行引導的客戶類型是（）。(2009年真題)A、試探型B、激勵型C、加強型D、成熟型答案：C解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型；②引導型；③加強型；④成熟型。其中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人針對加強型客戶適宜采取的引導方式是幫助客戶分析購房能力、市場行情，制訂購房方案（目標、貸款安排等）。36.市場營銷的第一步驟一般是（）A、生產(chǎn)職能B、市場調(diào)研C、組建銷售隊伍D、確定銷售價格答案：B解析：以客戶導向的市場營銷，其目的在于通過滿足客戶需求并使其滿意以實現(xiàn)企業(yè)盈利目標，即客戶需要什么產(chǎn)品，企業(yè)就應當生產(chǎn)、銷售什么產(chǎn)品。因此，市場營銷的第一步一般是進行市場調(diào)研，了解市場及消費者需求。37.一般來說，得到一個新顧客的費用是維持一個老顧客所需費用的（）倍。A、2B、5C、10D、15答案：B解析：據(jù)統(tǒng)計，爭取一個新客戶的成本是留住一個老客戶的5倍，在利潤貢獻方面老客戶更高達新客戶的16倍。因而有意識地致力于開發(fā)長期顧客，力圖打造其終身的企業(yè)顧客，培養(yǎng)忠誠顧客，是經(jīng)紀企業(yè)和經(jīng)紀人業(yè)務源源不斷的保證，也是競爭力的基礎(chǔ)。38.購買商鋪的投資者應重點關(guān)注商鋪的（）。A、經(jīng)營特色B、投資回報C、目標消費群D、商品銷售方式答案：B解析：投資者是將來可能會購買商業(yè)地產(chǎn)項目的群體，作為商鋪的購買者，他們的關(guān)注點是商鋪的投資回報和項目的可持續(xù)發(fā)展前景，要準確把握投資者需求，就要研究投資者的特征。39.下列關(guān)于抵押貸款還款方式的表述，錯誤的是（）。A、抵押貸款常用的還款方式有等額本息還款法和等額本金還款法兩種B、等額本息還款方式是指每月以相等的金額償還借款本息，每月還款額固定C、等額本金還款方式是指每月以相等的金額償還本金，利息按剩余本金逐月結(jié)清D、等額本金還款方式下借款人可準確掌握收支預算答案：D解析：抵押貸款還款方式的基本概念及特點。常見教材中，等額本息每月固定還款額，便于預算規(guī)劃；等額本金每月還款遞減，初期壓力大。選項D錯誤在于等額本金因月還款額逐月減少，借款人難以準確預測長期收支，實際更適用于希望減少總利息且能承擔前期高還款的借款人。等額本息才具備穩(wěn)定還款額的優(yōu)勢。40.房地產(chǎn)經(jīng)紀人對房地產(chǎn)勘察結(jié)束后，應編制（）。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質(zhì)量鏊定書》答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在對房地產(chǎn)進行勘察后，其主要職責是提供關(guān)于房屋的實際狀況信息給潛在的買家或租戶。根據(jù)行業(yè)慣例和法律規(guī)定，勘察結(jié)束后應編制的是描述房屋實際狀況的文檔。選項A的《房屋使用說明書》通常是房屋建造商提供的，描述房屋的使用方法和注意事項；選項C的《房屋銷售委托書》是業(yè)主委托房地產(chǎn)經(jīng)紀公司銷售房屋時簽署的；選項D的《房屋質(zhì)量鑒定書》是由專業(yè)的房屋質(zhì)量鑒定機構(gòu)出具的，對房屋質(zhì)量進行法律上的認定。而選項B的《房屋狀況說明書》是房地產(chǎn)經(jīng)紀人在勘察房地產(chǎn)后，根據(jù)勘察結(jié)果編制的，詳細描述房屋的實際狀況，包括房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設施等情況，以供潛在買家或租戶參考。因此，正確答案是B。41.將某寫字樓定位為中央商務區(qū)首席商務綜合體，這屬于該寫字樓的（）。(2012年真題)A、客戶定位B、形象定位C、屬性定位D、區(qū)域定位答案：C解析：寫字樓項目的形象定位包括：①項目屬性定位；②目標客戶定位；③項目形象定位。其中，項目屬性定位，界定項目在當前寫字樓市場的檔次定位與特色屬性，可以依據(jù)項目的產(chǎn)品特點和內(nèi)外部資源優(yōu)勢，例如，“CBD首席商務綜合體”、“亞太封面商務群”、“花園CBD”等都很好地表達了項目的屬性定位。42.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在開展市場營銷時，應考慮所售房地產(chǎn)周邊商業(yè)、教育配套設施等因素，這說明房地產(chǎn)市場營銷（）。A、受消費者預期影響較大B、消耗時間較長C、受政策法規(guī)影響較大D、受區(qū)域影響較大答案：D解析：房地產(chǎn)市場具有很強的區(qū)域性，因此房地產(chǎn)市場營銷必須對所在區(qū)域的城市規(guī)劃、市政基礎(chǔ)設施、商業(yè)設施、教育設施、人口狀況等因素充分把握，根據(jù)區(qū)域環(huán)境制定適宜的營銷計劃。43.由房地產(chǎn)產(chǎn)品SWOT分析定位法中，可作為資源優(yōu)勢識別項目的是（）。A、銷售時機B、銷售環(huán)境C、產(chǎn)品價格D、片區(qū)競爭答案：C解析：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的SWOT分析中，優(yōu)勢（Strengths）主要指的是項目或產(chǎn)品自身具有的有利因素或資源。對于給出的選項：A.銷售時機——這更多關(guān)聯(lián)到市場策略和時機選擇，并非產(chǎn)品本身的資源優(yōu)勢。B.銷售環(huán)境——這指的是外部環(huán)境因素，如市場需求、政策等，同樣不是產(chǎn)品資源優(yōu)勢。C.產(chǎn)品價格——如果產(chǎn)品價格能被定位為優(yōu)勢，意味著產(chǎn)品具有成本效益或高價值，從而能在市場上以有利的價格銷售，這是產(chǎn)品本身的一種資源優(yōu)勢。D.片區(qū)競爭——這描述的是市場競爭狀況，不是產(chǎn)品自身的資源優(yōu)勢。因此，根據(jù)SWOT分析中對優(yōu)勢的定義，C選項“產(chǎn)品價格”是可作為資源優(yōu)勢識別項目的正確答案。44.房地產(chǎn)經(jīng)紀人對目標樓盤附近樓盤的價格對比、成交活躍性的調(diào)查，屬于（）的內(nèi)容。A、初步調(diào)查B、深入調(diào)查C、個案調(diào)查D、綜合調(diào)查答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀實務中，市場調(diào)查類型分為初步調(diào)查與深入調(diào)查。初步調(diào)查側(cè)重基礎(chǔ)信息收集，如區(qū)位、配套設施等基本信息。深入調(diào)查則涉及更具體的數(shù)據(jù)分析，如周邊樓盤價格對比、成交活躍度、競爭性分析等細節(jié)內(nèi)容。題干描述的價格對比及成交活躍性屬于需詳細調(diào)研的競爭市場信息，對應深入調(diào)查范疇。選項B符合這一分類邏輯。45.獲取房源信息后，為進一步了解業(yè)主關(guān)于售房的想法，經(jīng)紀人可以（）。A、預約看房B、電話咨詢C、提前查勘房屋D、陪客戶看房答案：C解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人獲取房源信息后，應聯(lián)系業(yè)主進行實地看房，以便掌握更為準確詳細的房產(chǎn)信息。房地產(chǎn)經(jīng)紀人進入房屋后，在業(yè)主同意的前提下，可以拍照、丈量房屋尺寸、記錄房屋家具設施情況。房地產(chǎn)經(jīng)紀人提前查勘房屋，爭取了一次與業(yè)主見面的機會，進一步了解業(yè)主關(guān)于售房的一些想法。同時，查勘房屋后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在約客戶看房時，描述也能更有畫面感。46.業(yè)主會因擔心房價可能上漲而惜售，說明房源具有（）。A、物理屬性B、法律屬性C、心理屬性D、變動屬性答案：C解析：房源的心理屬性中的“心理”是指業(yè)主（委托方）在委托過程中的心理狀態(tài)。隨著時間的推移，這種心理狀態(tài)往往會發(fā)生變化，從而對房地產(chǎn)交易過程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價格最容易受到影響。在交易過程中，受到業(yè)主（委托方）心理狀態(tài)的波動，房源交易價格可能產(chǎn)生波動。47.有購買意向的客戶可能因為某種原因打消購買意向，這體現(xiàn)了客源具有（）。A、潛在性B、差異性C、指向性D、模糊性答案：A解析：本題目描述的是有購買意向的客戶可能因為某種原因打消購買意向，這反映了客源的一種特性。A選項“潛在性”指的是客源具有潛在的、可能轉(zhuǎn)化為實際購買行為的特點。這與題目描述相符，即客戶雖然有購買意向，但也可能因為某些原因而不進行實際購買，體現(xiàn)了客源的潛在性。B選項“差異性”指的是客源在需求、偏好等方面的不同。題目中并未提及客戶之間的差異，因此B選項不符合題意。C選項“指向性”通常指客源對特定產(chǎn)品或服務的偏好或傾向。題目中并未提及客戶對特定產(chǎn)品或服務的指向性，因此C選項不符合題意。D選項“模糊性”指的是客源需求或行為的不確定性或難以預測性。雖然客戶可能打消購買意向表現(xiàn)出一種不確定性，但題目更側(cè)重于客戶從有意向到無意向的轉(zhuǎn)變，而非客源本身的不確定性，因此D選項不是最佳答案。綜上所述，題目描述的是客源具有潛在性，即客戶雖然有購買意向，但也可能因為某些原因而不進行實際購買。因此，答案是A。48.在房屋交接單中，交接人簽字的主體不包括（）。A、賣方B、買方C、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員D、房屋管理局人員答案：D解析：不管在出租還是出售房屋交接單中，都需要買（承租）方、賣（出租）方、經(jīng)辦的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員簽字，不需要房屋管理部門的人員簽字。49.房地產(chǎn)租賃業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)紀人主要業(yè)務之一。租賃房屋的承租方對房地產(chǎn)經(jīng)紀人而言，客戶群具有的特點是（）。A、集中性B、適應性C、固定性D、很大的流動性答案：D解析：房地產(chǎn)租賃業(yè)務是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的主要業(yè)務之一。租賃房屋的承租方，往往是中短期居住或商業(yè)經(jīng)營、辦公需求，對房地產(chǎn)經(jīng)紀人而言，客戶群具有很大的流動性。50.簽訂借款合同應注意的事項不包括（）。A、貸款人不可以解除合同B、借款合同要由借款人填寫C、借款人需要明確借款用途D、按期支付利息和本金答案：A解析：簽訂借款合同，應注意以下事項：①借款合同要由借款人填寫，可以讓借款人理解合同內(nèi)容、條款，銀行對條款負有解釋的義務；②借款人需要明確借款用途，借款人應當按照約定的借款用途使用借款；③按期支付利息和本金，借款人有義務按照約定的期限支付利息和本金，應注意還款日期，避免因為延遲還款影響個人信用記錄。A項，借款人應當按照約定的借款用途使用借款，借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以停止發(fā)放借款、提前收回借款或者解除合同。51.在房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期策略中，引入期對應的產(chǎn)品是（）。A、節(jié)能型住宅B、雙拼別墅C、塔樓大戶型住宅D、數(shù)字系統(tǒng)控制別墅答案：D解析：在房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期的四個階段，分別對應不同類型的產(chǎn)品：①引入期對應數(shù)字系統(tǒng)控制別墅；②成長期對應節(jié)能型住宅；③成熟期對應雙拼別墅；④衰退期對應塔樓大戶型住宅。52.風險與（）是相伴而生的，風險還會帶來巨大的成本。A、損失B、不確定性C、高收益D、高額成本答案：A解析：風險（risk）是指對項目或組織目標產(chǎn)生負面（威脅）或正面（機會）影響的不確定性。風險可以理解為客觀存在的，在特定情況下、特定時期內(nèi)，某一事件導致的最終損失的不確定性。風險與損失是相伴而生的，風險還會帶來巨大的成本。53.購買商鋪的投資者應重點關(guān)注商鋪的（）。(2012年真題)A、經(jīng)營特色B、投資回報C、目標消費群D、商品銷售方式答案：B解析：投資者是將來可能會購買商業(yè)地產(chǎn)項目的群體。作為商鋪的購買者，他們的關(guān)注點是商鋪的投資回報和項目的可持續(xù)發(fā)展前景，要準確把握投資者需求，就要研究投資者的特征。54.為實現(xiàn)最大利潤的目標，房地產(chǎn)開發(fā)項目最為合理的價格和規(guī)模就是開發(fā)項目的邊際收益等于（）時的價格和規(guī)模。(2007年真題)A、平均收益B、邊際固定成本C、邊際成本D、平均成本答案：C解析：最大利潤目標即房地產(chǎn)企業(yè)以獲取最大限度的利潤為定價目標。利潤最大化取決于合理價格所推動的銷售規(guī)模。最大利潤目標的實現(xiàn)并不意味著企業(yè)將房價定得最高，也不是將房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)規(guī)模最大，而應該是一個合適的價格和規(guī)模。最為合理的價格和規(guī)模就是要求將開發(fā)項目的邊際收益等于邊際成本時的價格與規(guī)模。55.住宅可分為普通住宅、高檔住宅及（）。A、別墅B、辦公樓C、商鋪D、市場答案：A解析：住宅可分為普通住宅、高檔住宅及別墅。需注意住宅產(chǎn)品應靠近學校、公園、公共交通設施。56.根據(jù)現(xiàn)有市場產(chǎn)品的客戶反饋制訂適當?shù)漠a(chǎn)品建議，將有效避免新產(chǎn)品新技術(shù)應用的風險，同時可在客戶關(guān)注方面改良提升，增強客戶認可度與市場競爭力，這是基于（）的項目定位模式。A、客戶體驗點B、項目既定市場定位C、項目運作模式D、市場實操案例反饋答案：D解析：項目定位模式包括有：①基于市場實操案例反饋，是指根據(jù)現(xiàn)有市場產(chǎn)品的客戶反饋制定適當?shù)漠a(chǎn)品建議，將有效避免新產(chǎn)品新技術(shù)應用的風險，可結(jié)合客戶建議改良提升產(chǎn)品設計，增強客戶認可度與市場競爭力；②基于客戶體驗點，考慮到發(fā)展商合理的投入產(chǎn)出比，將有限的資金運用于最能打動客戶的寫字樓產(chǎn)品方面，進而實現(xiàn)良好的收益，寫字樓發(fā)展建議必須建立在充分了解市場客戶需求與體驗點，將其進行優(yōu)先級/重要性排序，使每一分錢花在刀刃上；③基于項目既定市場定位，不同的市場定位決定寫字樓的設計與軟硬件配置水平；④基于項目運作模式，是指寫字樓開發(fā)商資金實力雄厚，有能力持有一部分甚至是全部物業(yè)，因而并不急于將全部物業(yè)對外銷售，期望通過出租物業(yè)逐步回收資金。57.由于商業(yè)地產(chǎn)（）的不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進行市場調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風險。A、外界環(huán)境和開發(fā)商贏利模式B、客戶需求和開發(fā)商贏利模式C、客戶需求和前期價格D、前期價格和開發(fā)商贏利模式答案：B解析：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研是項目定位的依據(jù)，由于商業(yè)地產(chǎn)客戶需求和開發(fā)商贏利模式不確定，所以在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)前需要進行市場調(diào)查和研究來歸避開發(fā)風險。初始定位能否成為最終的確定方向，需要從市場研究中得到印證或?qū)ふ乙罁?jù)。58.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了維護企業(yè)形象，提高社會聲譽，其定價目標通常是（）。A、實現(xiàn)利潤最大化B、提高市場占有率C、穩(wěn)定所售商品房價格D、快速收回資金成本答案：C解析：房地產(chǎn)定價目標大致包括以下幾種：①以利潤為中心的定價目標；②提高市場占有率的目標；③穩(wěn)定價格目標；④過渡定價目標。其中，穩(wěn)定價格目標又稱為企業(yè)聲譽目標，是指房地產(chǎn)企業(yè)為維護企業(yè)形象，采取穩(wěn)定價格的做法。59.商業(yè)項目業(yè)種的區(qū)分依據(jù)是（）。A、商品的銷售方式B、商品種類C、提供商品的方法D、商品的功能答案：B解析：業(yè)種通常是用在零售業(yè)中的專業(yè)術(shù)語，指在賣場布局規(guī)劃過程或銷售過程中將功能與用途相同（或相似）的商品進行的分類，使賣場中的商品呈現(xiàn)有序陳列與銷售，同時產(chǎn)生分類商品的規(guī)?；c規(guī)模效益。60.某項目總投資為3000萬元，建設周期為2年，建設完成后用于出租，從投資開始到投資全部收回的年限為12年，該項目的預期投資收益率為（）。A、7.01%B、8.3%C、10.0%D、12.5%答案：C解析：預期收益率是房地產(chǎn)企業(yè)通過房地產(chǎn)投資所要達到的最低收益率，是一個預期指標。預期收益通常包括安全收益率、通貨膨脹率和風險報酬率，用于對通貨膨脹和風險的補償。預期投資收益率可以通過總投資回收年限計算，公式為：預期投資收益率＝年平均總利潤額÷總投資額×100%。本題中，該項目的預期投資收益率＝[30000000÷（12－2）]÷30000000×100%＝10.0%。61.房源（）關(guān)系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。A、信息的準確性B、經(jīng)紀人服務態(tài)度的好壞C、價位的高低D、質(zhì)量的優(yōu)劣答案：D解析：作為消費者的購買方（或租賃方）消費所得的最終商品就是房屋，房源對于購買方（或租賃方）而言不僅僅是被符號化的信息資源。更重要的是最終交易的實體商品一一兼具物理屬性、法律屬性和心理屬性的特殊商品。因此房源質(zhì)量的優(yōu)劣不僅關(guān)系到購買方（或租賃方）的消費需求能否得到及時、有效的滿足，也關(guān)系到購買方（或租賃方）交易資金安全和消費者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。62.按客戶的需求類型，客源可以劃分為（）。A、自用客戶和投資客戶B、機構(gòu)客戶和個人客戶C、買房客戶和租房客戶D、住宅客戶和辦公客戶答案：C解析：客戶信息按不同的方法進行分類，包括：①按客戶的需求類型，可分為買房客戶與租房客戶；②按需求目的，可分為自用客戶和投資客戶；③按客戶需求的物業(yè)類型，可分為住宅客戶、寫字樓客戶、商鋪客戶和工業(yè)廠房客戶及其他客戶；④按客戶的性質(zhì)，可分為機構(gòu)團體客戶和個人客戶；⑤按是否接受過本經(jīng)紀機構(gòu)的服務，可分為新客戶、老客戶和潛在客戶；⑥按物業(yè)的價格區(qū)間，可分為高價位物業(yè)需求客戶、中低價位物業(yè)需求客戶和低價位物業(yè)需求客戶。63.寫字樓銷售項目策略制定的出發(fā)點不包括（）。A、以市場競爭優(yōu)勢為主導B、以目標客戶需求為主導C、以項目差異化特點為主導D、以投資回報率為主導答案：D解析：寫字樓銷售項目策略的制定是一個綜合性的過程，需要考慮多個因素以確保項目的成功銷售。一般來說，策略制定的出發(fā)點主要包括以下幾個方面：64.根據(jù)選擇銷售零售商的數(shù)量，分銷強度可以依次分為密集分銷、選擇分銷和獨家分銷，其中選擇分銷是（）。A、通過盡可能多的中間商形成的銷售渠道B、按照一定條件選擇若干同類中間商經(jīng)銷自己產(chǎn)品的渠道C、按照一定條件選擇若干不同類中間商經(jīng)銷自己產(chǎn)品的渠道D、僅選擇一個中間商的渠道答案：B解析：A項，密集型分銷渠道是通過盡可能多的中間商形成銷售渠道；BC兩項，選擇性分銷是按照一定條件選擇多個同類中間商經(jīng)銷自己產(chǎn)品的渠道；D項，獨家分銷渠道則僅選擇一個中間商的渠道，在房地產(chǎn)市場，為了達到銷售目標一般采取獨家分銷，即獨家代理。65.房源的使用價值是由房源的（）決定的。A、法律屬性B、經(jīng)濟屬性C、物理屬性D、心理屬性答案：C解析：房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。如物業(yè)的區(qū)位（地段）、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災等特殊情況，房源屬性在交易過程中是不變的。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。66.某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為（）。A、350萬元B、336萬元C、315萬元D、460萬元答案：C解析：存量房貸款額是房產(chǎn)評估值和房產(chǎn)成交價取低原則來決定的，評估值一般低于成交價。貸款成數(shù)則根據(jù)房產(chǎn)性質(zhì)、房齡、借款人綜合條件等而定。本題中，某商品房成交價為500萬元，評估值為450萬元，貸款成數(shù)為7成，則貸款額為：450×0.7=315（萬元）。67.潛在客戶做出購房（承租）房屋的決策過程中的第二步是（）。A、明確客戶的住房問題B、挑選為客戶介紹的房屋C、確定客戶的交易資格D、客戶評價挑選出的房屋答案：C解析：潛在客戶做出購房（承租）房屋的決策過程具體步驟如下：①明確客戶的住房問題；②確定客戶的交易資格；③挑選為客戶介紹的房屋；④客戶評價挑選出的房屋；⑤做出購買（承租）最合適房屋的決定。68.在市場環(huán)境基本穩(wěn)定的態(tài)勢下，除正常考慮項目投資回報與回款速度外，在寫字樓項目前期的產(chǎn)品類型選擇與市場定位時，往往趨向于、領(lǐng)先于或差異化于市場現(xiàn)有水平的檔次定位與產(chǎn)品設計，體現(xiàn)出寫字樓項目運作的（）。A、綜合利益最大化目標B、品牌目標C、快速回收成本目標D、其他目標答案：B解析：寫字樓項目運作目標包括：①綜合利益最大化目標；②快速回收成本目標；③品牌目標。其中，在品牌目標下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身企業(yè)發(fā)展需求，可能會賦予項目更多的品牌使命。在該情況下，進行寫字樓項目前期的產(chǎn)品類型選擇與市場定位時，除了考慮項目投資回報與回款速度外，往往趨向于建立產(chǎn)品領(lǐng)先或差異化策略，設計高于市場現(xiàn)有水平和檔次的產(chǎn)品，便于后期利用標桿性產(chǎn)品或差異化產(chǎn)品與企業(yè)品牌正向性關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生品牌識別性，進而產(chǎn)生社會知名度。69.在新建商品房銷售中，最終確定并用于銷售的價目表（）。A、不能作為當期交易的價格依據(jù)B、需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)蓋章C、體現(xiàn)了不同房號的銷售情況D、由房地產(chǎn)經(jīng)紀人內(nèi)部掌握答案：B解析：最終確定并用于銷售的價目表需有開發(fā)企業(yè)的有效蓋章，以作為當期交易的價格依據(jù)。價目表的內(nèi)容應包含樓盤名、樓棟號、戶型、建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積、單價、總價及重要提示。70.下列選項中，（）就是商業(yè)地產(chǎn)項目引進什么樣的零售業(yè)態(tài)，其準確與否，很大程度決定商業(yè)地產(chǎn)項目的成功或失敗。A、業(yè)態(tài)定位B、業(yè)態(tài)組合C、功能定位D、規(guī)模定位答案：A解析：業(yè)態(tài)定位，就是商業(yè)地產(chǎn)項目引進什么樣的零售業(yè)態(tài)，業(yè)態(tài)定位準確與否，很大程度決定商業(yè)地產(chǎn)項目的成功或失敗。B項，合理的業(yè)態(tài)組合定位不僅能使商業(yè)地產(chǎn)項目功能多樣化，而且能凝聚商業(yè)人氣，提高商業(yè)消費需求，增加商業(yè)地產(chǎn)項目經(jīng)營獲利；C項，不同商業(yè)地產(chǎn)項目因業(yè)態(tài)定位組合的不同，決定了商業(yè)功能的差異；D項，商業(yè)地產(chǎn)項目規(guī)模定位不僅與物業(yè)投資的高效性相關(guān)，而且與后期商業(yè)地產(chǎn)項目的招商、銷售、運營有極大的關(guān)聯(lián)。71.開發(fā)企業(yè)在交付房屋的時候，買方直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)（）。A、應繳納3％的房屋驗收費B、應繳納5％的房屋驗收費C、應繳納10％的房屋驗收費D、無需交付任何費用答案：D解析：房屋交付時的費用包括以下兩種情況：①無需交付任何費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人直接按照合同約定的交樓標準對房屋進行驗收，驗收合格后拿鑰匙，驗收環(huán)節(jié)無需交付任何費用。②預付費用。開發(fā)商在交付房屋的時候，買受人需要預交物業(yè)管理費、水電費、電視初裝費等，開發(fā)商同時代收房屋契稅。買受人在按照合同標準驗收合格后領(lǐng)取房屋鑰匙。72.商鋪面積約40m2，售價為95萬元，在這個物業(yè)的周邊，同等物業(yè)的月租金約是200元／m2，則該物業(yè)的投資回報年限是（）年A、7B、8C、9D、10答案：D解析：該題考察投資回報年限的計算。商鋪總價95萬元，面積40平方米，月租金200元/平方米，年租金收入為200×40×12=96000元。投資回報年限=總價/年租金收入=950000/96000≈9.9年。四舍五入后為10年，對應選項D。73.下列關(guān)于代辦不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程，說法錯誤的是（）。A、交付材料時，如果本人無法到場，委托他人辦理的，提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書即可B、在接收委托人提供的相關(guān)材料時，要注意簽收并妥善保管C、將抵押合同、不動產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單D、與委托人簽訂不動產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務費答案：A解析：代辦不動產(chǎn)抵押權(quán)登記的流程：①介紹相關(guān)政策及流程。②了解權(quán)屬現(xiàn)狀。③收集相關(guān)材料。在接收委托人提供的相關(guān)材料時，要注意簽收并妥善保管。與辦理轉(zhuǎn)移登記一樣，交付材料時，一般要求買賣雙方親自到場，如果本人無法到場，委托他人辦理的，還應提供受托人的身份證明以及經(jīng)過公證的授權(quán)委托書。④簽訂委托合同。與委托人簽訂不動產(chǎn)登記代辦合同，收取代辦服務費。⑤前往登記部門辦理登記。將抵押合同、不動產(chǎn)權(quán)證書等資料遞送當?shù)夭粍赢a(chǎn)登記部門，領(lǐng)取領(lǐng)證回執(zhí)單。領(lǐng)取不動產(chǎn)登記證明。74.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)因政府加強宏觀調(diào)控而改變市場營銷策略，這說明房地產(chǎn)市場營銷具有（）的特征。A、受區(qū)域影響大B、花費時間較長C、受消費者預測影響大D、受法規(guī)政策影響大答案：D解析：本題目描述了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)因政府加強宏觀調(diào)控而改變市場營銷策略的情況。這反映了市場營銷策略的制定和執(zhí)行不僅受市場需求、競爭狀況等常規(guī)因素的影響，還可能受到外部法規(guī)政策變動的顯著影響。分析選項：A.受區(qū)域影響大——題目中并未提及區(qū)域差異對市場營銷策略的影響。B.花費時間較長——題目沒有涉及市場營銷策略的制定或執(zhí)行所需的時間。C.受消費者預測影響大——題目中未提及消費者預測對市場營銷策略的影響。D.受法規(guī)政策影響大——與題目描述相符，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)因政府宏觀調(diào)控（即法規(guī)政策）的改變而調(diào)整市場營銷策略。因此，正確答案是D，即房地產(chǎn)市場營銷具有“受法規(guī)政策影響大”的特征。75.在存量房買賣業(yè)務交易撮合中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要處理的關(guān)鍵問題是（）。A、磋商交易價格B、分析客戶行為C、分析看房結(jié)果D、準備回訪資料答案：A解析：在撮合過程中最主要的問題就是價格的磋商。在價格的磋商上一般會出現(xiàn)價差，購房人希望以較低的價格購買，而賣方則希望以較高的價格出售。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應該積極協(xié)調(diào)二者的價差，說服購房人站在賣方的角度上分析其要價的理由，也要說服業(yè)主站在對方的立場上分析其出價的根據(jù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人應該分析雙方的價格心理底線，耐心地與買賣雙方分別進行協(xié)商，最終使二者達成一致。76.預期投資收益率目標一般用于房地產(chǎn)（）投資項目。A、短期B、中期C、中長期D、長期答案：D解析：預期投資收益率目標是在房地產(chǎn)投資中，投資者所期望達到的收益水平。這一指標通常用于衡量長期投資項目的盈利能力，因為長期投資項目涉及更多的不確定性，如市場波動、經(jīng)濟周期等，因此需要設定一個預期收益率來評估項目的長期價值。短期或中期投資項目由于其時間跨度較短，更多地關(guān)注現(xiàn)金流和短期回報，而不是長期預期收益率。因此，預期投資收益率目標一般用于房地產(chǎn)長期投資項目，答案是D。77.房屋租賃合同期限最長不得超過（）。A、10年B、20年C、30年D、50年答案：B解析：《合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期問屆滿，當事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?8.某樓盤有800套住房，按照2個月銷售40％的目標，當設計平均成交率為12％時，按每名銷售人員每天平均接待5批客戶，每天大約需要（）名銷售人員。A、6～7B、7～8C、8～9D、9～10答案：C解析：首先，根據(jù)題目信息，樓盤共有800套住房，目標是在2個月內(nèi)銷售40%，即銷售320套住房。假設平均成交率為12%，那么每接待100批客戶可以成交12套住房。因此，為銷售320套住房，需要接待的客戶批次數(shù)為320÷12%≈2667批。如果每名銷售人員每天平均接待5批客戶，那么2個月內(nèi)（約60天）每名銷售人員可以接待5×60=300批客戶。所以，為接待2667批客戶，需要的銷售人員數(shù)量為2667÷300≈8.9，即每天大約需要8～9名銷售人員。79.房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂房屋銷售委托協(xié)議后，應在第一時間（）。(2011年真題)A、進行公證B、核實房屋產(chǎn)權(quán)C、收取委托傭金D、了解最高銷售價格答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂獨家委托協(xié)議或有委托意向后，應在第一時間核實產(chǎn)權(quán)，既避免可能發(fā)生的詐騙行為，又能防止債務陷阱，保障客戶及自身利益。80.適用于在街頭大量派送的樓盤銷售宣傳資料是（）。A、項目樓書B、宣傳單張C、置業(yè)錦囊D、戶型模型答案：B解析：房地產(chǎn)銷售宣傳資料以項目樓書、戶型手冊、折頁、宣傳單張、宣傳片、網(wǎng)站等形式呈現(xiàn)給客戶。其中，折頁和單張是項目樓書的簡要版本，內(nèi)容主要是形象定位、項目介紹與主力戶型介紹等，一般用于展會或街頭等大量派送。81.在當前市場情況下，決定房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)核心競爭力的要素是（）A、人脈資源B、房源信息C、網(wǎng)絡資源D、財務資源答案：B解析：房源對房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的作用包括：①房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的核心競爭力，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)核心競爭力的重要組成部分。②房源決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的競爭地位，一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀公司擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場占有份額就越高，其競爭地位就越有利。82.租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件，其中出租方證件不包括（）。A、身份證B、房屋產(chǎn)權(quán)證C、結(jié)婚證D、委托人的授權(quán)委托書答案：B解析：在租賃合同的簽訂過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人需要核實租賃雙方的身份及有關(guān)證件原件。出租方的身份證是必須核實的，以確認其身份的真實性。結(jié)婚證是用來確認出租方是否已婚，可能會影響到租賃合同的簽訂。委托人的授權(quán)委托書是用來確認出租方是否有權(quán)代表房屋的所有人進行租賃交易。而房屋產(chǎn)權(quán)證并不是出租方的身份證明，它是用來證明房屋的所有權(quán)歸屬的。因此，房屋產(chǎn)權(quán)證不包括在房地產(chǎn)經(jīng)紀人核實出租方身份及有關(guān)證件原件的范圍內(nèi)。83.基于寫字樓客戶的非個體屬性，以及寫字樓購買的企業(yè)行為特征，針對該類客戶的項目銷售各個環(huán)節(jié)均需明確體現(xiàn)（）。A、產(chǎn)品技術(shù)性B、項目運作專業(yè)性C、銷售商務性D、運營成本與效率的相關(guān)性答案：C解析：基于寫字樓客戶的企業(yè)客戶屬性及寫字樓購買的企業(yè)行為特征，針對該類客戶的項目銷售各個環(huán)節(jié)均需明確體現(xiàn)商務屬性。例如，在項目案名、廣告畫面、推廣語、售樓處裝修風格、活動主題、銷售人員形象、銷售流程與話術(shù)等方面均以突出商務屬性為核心原則。84.關(guān)于存量房市場的營銷特點，下列表述錯誤的是（）。A、由交易雙方協(xié)議定價B、多采用房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)代理銷售或購買C、可以采用直銷渠道，也可采用代理渠道D、使用成本低、受眾量大的廣告手段答案：C解析：存量房市場主要涉及已存在的房屋交易。根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度規(guī)定》相關(guān)內(nèi)容，存量房通常通過買賣雙方協(xié)商定價（A正確），且交易多由房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)代理（B正確）。選項C提到可直銷或代理，但存量房因產(chǎn)權(quán)在個人業(yè)主，直銷渠道極少使用，主要依賴代理，因此表述錯誤。選項D中低成本廣告如網(wǎng)絡平臺等是常用手段（D正確）。答案選C。85.房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)助房屋交易雙方簽訂交易合同時，錯誤的做法是（）。A、找出交易雙方的異議B、審查交易雙方的證件C、為交易雙方講解交易合同D、說服買受人承擔所有稅費答案：D解析：買賣合同簽約時，房地產(chǎn)經(jīng)紀有人要做的工作包括：①簽約前的準備，例如，明確雙方異議所在，爭取事先溝通好，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要積極幫助雙方尋找解決辦法；②證件審查；③合同文本講解；④簽訂不動產(chǎn)買賣交易合同。86.在寫字樓銷售中，最直接有效的推廣手法是（）。A、直郵短信B、戶外廣告C、網(wǎng)絡推廣D、活動營銷答案：A解析：常見的寫字樓項目推廣渠道有：①報紙廣告；②戶外廣告；③框架廣告；④樓體廣告；⑤電臺廣告；⑥網(wǎng)絡推廣；⑦產(chǎn)業(yè)雜志；⑧直郵短信；⑨Call客；⑩聯(lián)動；陌拜；大型活動。其中，直郵短信對增加上門量，是最直接有效的推廣手法。可以多輪次不同目標客戶群傳播，與逐層遞減精準鎖定有效客戶群有機結(jié)合、交叉運用，直達目標客戶。87.房地產(chǎn)經(jīng)紀人對房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，應編制（）。A、《房屋使用說明書》B、《房屋狀況說明書》C、《房屋銷售委托書》D、《房屋質(zhì)量鏊定書》答案：B解析：在房地產(chǎn)勘查結(jié)束后，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應及時整理好現(xiàn)場勘查過程中的有關(guān)數(shù)據(jù)和資料，填寫《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》，為制作《房屋狀況說明書》做好準備。根據(jù)《物業(yè)現(xiàn)場勘查表》記錄的相關(guān)內(nèi)容，另行編制《房屋狀況說明書》，以備帶客戶看房時使用。88.雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但在現(xiàn)實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非要某一套不可，這表明房源具有（）。A、公共性B、變動性C、可替代性D、流通性答案：C解析：房源的特征包括：①動態(tài)性；②可替代性。其中，可替代性是指雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個別性，但是在現(xiàn)實生活中，人們對房屋的需求卻并不是非某套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似房型的房屋，在效用上就具有相似性，對于需求者而言，它們是可以相互替代的。89.房屋租賃托管服務，可以免除業(yè)主（出租人）的成本不包括（）。A、免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時間成本B、免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時間成本C、免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費用和時間成本D、免除出租人與承租人之間的經(jīng)濟糾紛答案：D解析：從成本角度來看，房屋租賃托管服務，可以免除業(yè)主（出租人）以下三個方面的成本：①免除出租前來回陪承租人看房而產(chǎn)生的時間成本；②免除出租前因承租人需求要配置家具家電等物品而產(chǎn)生的資金成本和時間成本；③免除出租期間因發(fā)生維修而產(chǎn)生的維修費用和時間成本。但業(yè)主將房屋托管給經(jīng)紀機構(gòu)出租，只要出租人和經(jīng)紀機構(gòu)簽訂《出租房屋委托代理合同》，就由經(jīng)紀機構(gòu)帶客戶看房、根據(jù)租戶需求來配置物品，還會承擔在租賃期間相應的屋內(nèi)設施維修。這大大降低了業(yè)主（出租人）的成本。90.房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了房源的（）。A、理論價格B、市場價格C、成本價格D、心理價格答案：B解析：房源的物理屬性，是指物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)。房源的物理屬性決定了房源的使用價值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場價格。91.目前，我國大部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀公司內(nèi)部采用（）達到房源信息共享的目的。A、私盤制B、公盤制C、信息公開制D、混合制答案：B解析：公盤制，是指在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，將所有房源信息完全共享。目前，我國大部分的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)內(nèi)部采用公盤制達到房源信息共享的目的。92.“有購買意向，對二手房市場行情非常了解，只要條件符合將很快成交”的客戶屬于（）。A、試探型客戶B、引導型客戶C、加強型客戶D、成熟型客戶答案：D解析：在客戶接待過程中，根據(jù)購房人在購買房地產(chǎn)的決策權(quán)、意愿程度和支付能力等因素可將客戶劃分為以下四種類型：①試探型客戶，有意向在近期購房，前來咨詢了解市場行情；②引導型客戶，有意購房，但對價位不明確，資金也尚未到位，開價隨意性大；③加強型客戶，有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿；④成熟型客戶，有明確意向，對市場行情非常了解，只要條件符合將會很快成交。93.有了一段時間的市場了解、資金基本到位，但仍未形成購房意愿的客戶屬于（）客戶。A、試探型B、加強型C、成熟型D、關(guān)注型答案：B解析：在房地產(chǎn)市場客戶分類中，加強型客戶通常指的是那些已經(jīng)對市場有了一定的了解，資金也基本到位，但尚未形成明確購房意愿的客戶。這類客戶需要進一步的引導和推動，以增強其購房的決心和信心。題干描述的客戶特征符合加強型客戶的定義。94.房地產(chǎn)經(jīng)紀人與客戶保持經(jīng)常聯(lián)系是為了（）。(2011年真題)A、建立私人關(guān)系B、激活客戶信息C、核實客戶資料D、溝通市場行情答案：B解析：客戶從發(fā)出需求信息到完成交易往往需要數(shù)十日甚至數(shù)月時間。不斷尋找提供符合客戶需要和選擇范圍的房源，逐步逼近客戶目標，是客戶信息利用必不可少的工作。在這個過程中保持和客戶的聯(lián)絡和溝通，把握其需求的動態(tài)，同時也關(guān)注其和其他競爭者的聯(lián)系，采取必要措施留住客戶，這樣才能充分利用客戶信息，提高客戶信息利用的效率。只有保持與客戶的聯(lián)系，不斷有信息交流，才能激活客戶信息，促成交易。95.根據(jù)規(guī)定，首次購房人的貸款首付款為______，再次置業(yè)者的貸款首付款為______。（）A、30%；70%B、35%；60%C、35%；70%D、30%；60%答案：D解析：一般來說，首次向銀行申請貸款購房的被稱為首次購房人，其貸款首付款為30%，利率為基準利率。當購房人再次向銀行申請貸款時，被稱之為再次置業(yè)者，其首付為60%，利率在基準利率的基礎(chǔ)上上浮10%～15%。96.房地產(chǎn)經(jīng)紀人在帶領(lǐng)客戶看房前應設計好看房路線，其目的是（）。(2012年真題)A、展示房源的品質(zhì)B、展示房源周邊設施C、深入了解客戶需求D、加深與客戶的感情答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人出發(fā)前仔細閱讀已經(jīng)搜集到的房屋介紹資料，再次確認已準確掌握該房屋的各項信息，包括房屋周邊環(huán)境以及市政配套設施、學校及交通狀況，并確定到達房屋的最佳路線。房地產(chǎn)經(jīng)紀人按選擇好的路線帶客戶到達所看房屋，并適時向客戶介紹周邊環(huán)境以及市政配套設施、學校及交通狀況。97.制訂推廣策略時，（）不屬于營銷推廣策略。A、報紙廣告B、網(wǎng)絡宣傳C、短信D、老客戶推薦答案：D解析：制訂推廣策略中的營銷推廣策略包括：①戶外樓盤廣告；②報紙廣告；③電臺/電視；④網(wǎng)絡宣傳；⑤地鐵廣告；⑥短信；⑦圍墻/樓梯條幅；⑧活動組織；⑨展場。98.自然銷售新建商品住宅，其優(yōu)點是（）。(2012年真題)A、客戶誠意度高B、市場關(guān)注度高C、前期積累的客戶多D、客戶滿意度高答案：B解析：銷售方式分為：①集中銷售，指當項目達到銷售條件后，通知所積累的誠意客戶集中于某日前來銷售地點進行認購。其優(yōu)點是客戶滿意度高，易于把握；②自然銷售，指項目在確定銷售時間后，按客戶自然上門的時間和順序進行認購。自然銷售走炒作路線，通過“先到先得”的形式引發(fā)客戶了解欲、購買欲，市場關(guān)注度高。99.在房地產(chǎn)市場營銷活動中，滿足客戶需求是通過（）向客戶提供房地產(chǎn)產(chǎn)品來實現(xiàn)的。A、設計客戶導向的營銷戰(zhàn)略B、理解市場和客戶的需求、欲望C、房地產(chǎn)開發(fā)商和存量房賣方D、房地產(chǎn)開發(fā)商和建設方答案：C解析：這道題考查房地產(chǎn)市場營銷中滿足客戶需求的實現(xiàn)方式。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，客戶需求的滿足依賴于產(chǎn)品的提供方。房地產(chǎn)開發(fā)商和存量房賣方能夠直接向客戶提供房地產(chǎn)產(chǎn)品，從而實現(xiàn)滿足客戶需求這一目標。A選項側(cè)重營銷戰(zhàn)略，B選項強調(diào)對需求的理解，均非直接提供產(chǎn)品。D選項的建設方并非直接向客戶提供產(chǎn)品。所以答案選C。100.在房屋交易配對過程中，配對成功的關(guān)鍵因素是（）。A、房源的質(zhì)量B、客戶對房源的喜好C、房源的數(shù)量D、客源的數(shù)量答案：C解析：在房屋交易配對中，房源的數(shù)量是決定配對成功與否的關(guān)鍵因素。這是因為在一個特定區(qū)域內(nèi)，房源是固定且有限的資源，而客戶則可以在多個經(jīng)紀機構(gòu)之間選擇和比較。即使同一套房源，也可能通過不同的經(jīng)紀公司被客戶獲知。因此，擁有更多房源的經(jīng)紀機構(gòu)在配對過程中具有更大的優(yōu)勢，能夠提供更多選擇，從而增加配對成功的機會。101.（）既可以作為小面積辦公空間，也可作為城市中心區(qū)家庭居住。A、商務公寓B、LOFTC、寫字樓D、商務綜合體答案：A解析：答案解析：商務公寓通常設計有適合辦公的功能和空間布局，同時也提供居住所需的基本設施，因此它既可以滿足小面積辦公的需求，也適合作為城市中心區(qū)的家庭居住空間。相比之下，LOFT更多強調(diào)的是開放、靈活的空間設計，寫字樓則主要是為商務辦公而設計，商務綜合體雖然包含多種功能，但其居住功能并非主要設計目的。因此，選項A“商務公寓”是正確的答案。102.寫字樓項目售樓處現(xiàn)場展示的要點是（）。A、通過對初始接待、3D宣傳片放映、模型講解等環(huán)節(jié)的合理分區(qū)，實現(xiàn)客戶引導動線最優(yōu)化B、通過具有明確商務感的形象圍墻、廣場等清晰界定項目城界，提升賣場氛圍C、不同程度地展現(xiàn)寫字樓的產(chǎn)權(quán)單位優(yōu)勢、公共空間特點等D、通過對未全面完工的公共空間、電梯廳等環(huán)節(jié)的過渡性包裝，提升客戶看樓過程的舒適感與項目品質(zhì)感答案：A解析：寫字樓項目在售樓處展示的要點為：通過對初始接待、3D宣傳片放映、模型講解、洽談、休憩、簽約等環(huán)節(jié)的合理分區(qū)，實現(xiàn)售樓處內(nèi)部客戶引導動線最優(yōu)化。B項是外圍包裝的要點；C項是樣板層展示要點；D項是看樓動線包裝的要點103.目前確定住宅項目價格的常用方法是（）。A、成本法B、收益法C、假設開發(fā)法D、市場比較法答案：D解析：核心均價的確定有很多種，包括市場比較法、收益法、成本法、目標利潤法等。目前確定住宅項目核心價格常用方法是市場比較法，前提是市場上能找到可同比的產(chǎn)品類型。104.在一個房地產(chǎn)經(jīng)紀公司內(nèi)部，或者幾個聯(lián)盟房地產(chǎn)經(jīng)紀公司之間，或者一定區(qū)域范圍內(nèi)加入聯(lián)盟的全部房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)，將所有房源信息完全共享的房源信息共享方式稱為（）。A、私盤制B、公盤制C、混合制D、限制性公盤制答案：B解析：答案解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)中，房源信息的共享方式是一個重要的運營策略。根據(jù)題目描述，將所有房源信息完全共享的方式，指的是不論是在公司內(nèi)部、幾個聯(lián)盟公司之間，還是一定區(qū)域內(nèi)所有加入聯(lián)盟的企業(yè)，都共享房源信息。這種方式被稱為“公盤制”，因為它強調(diào)的是信息的公開和共享。相對地，“私盤制”則是指房源信息不共享，僅由個別經(jīng)紀人或公司掌握。因此，根據(jù)題目描述和房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的常識，選項B“公盤制”是正確的答案。105.寫字樓銷售項目策略制定的出發(fā)點不包括（）。A、以市場競爭優(yōu)勢為主導B、以目標客戶需求為主導C、以項目差異化特點為主導D、以投資回報率為主導答案：D解析：寫字樓銷售策略制定大致可分為以下三種：①以市場競爭優(yōu)勢為主導的銷售策略制定；②以目標客戶需求為主導的銷售策略制定；③以項目差異化特點為主導的銷售策略制定。106.在簽訂房地產(chǎn)買賣合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應提示雙方注意的細節(jié)不包括（）。A、交易金額的大小寫B(tài)、由誰交付傭金C、合同的簽約日期D、合同的生效日期答案：B解析：簽訂房地產(chǎn)買賣交易合同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人要提示合同雙方注意以下細節(jié)：①合同的填寫應用鋼筆或簽字筆，涉及錢款金額的數(shù)字應注意大小寫；②合同中關(guān)于“房屋所在地”、業(yè)主的姓名等有關(guān)物業(yè)基本內(nèi)容的欄目必須和不動產(chǎn)權(quán)證上注明的一致；③查看房屋所有權(quán)人的身份證件。合同的簽約人必須是合法的當事人，屬于委托人代簽性質(zhì)的，必須出具相關(guān)的委托書；④合同的簽約日期及生效日期一定要注明；⑤在合同填寫完畢后，買賣雙方及中介方簽字蓋章；⑥實行網(wǎng)上簽約的，應將合同內(nèi)容錄入網(wǎng)上交易系統(tǒng)。107.下列不屬于房地產(chǎn)金融與資本市場資料的是（）。A、房地產(chǎn)信貸利率水平B、房地產(chǎn)證券化政策C、一段時期內(nèi)房地產(chǎn)貸款投向政策D、銷售現(xiàn)場資料答案：D解析：房地產(chǎn)金融與資本市場資料主要涉及與房地產(chǎn)金融活動、資本市場運作及其相關(guān)政策的信息。分析各選項：A.房地產(chǎn)信貸利率水平是反映房地產(chǎn)市場金融狀況的重要指標，屬于房地產(chǎn)金融資料。B.房地產(chǎn)證券化政策涉及房地產(chǎn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為證券并在資本市場上交易的相關(guān)政策，顯然屬于房地產(chǎn)與資本市場資料。C.一段時期內(nèi)房地產(chǎn)貸款投向政策反映了金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場貸款的方向和重點，也是房地產(chǎn)金融政策的一部分。D.銷售現(xiàn)場資料主要是關(guān)于房地產(chǎn)銷售的具體情況，如銷售進度、銷售策略等，它更側(cè)重于房地產(chǎn)市場的銷售層面，并不直接涉及房地產(chǎn)金融與資本市場的運作和政策。因此，不屬于房地產(chǎn)金融與資本市場資料的是D選項，即銷售現(xiàn)場資料。108.獨家委托獲取步驟流程中的最后一步是（）。A、獲取業(yè)主信任B、明確獨家條件C、簽署委托協(xié)議D、收集完善信息并進行物業(yè)勘察評估答案：C解析：獨家委托（Exclusiveagency），是指業(yè)主授予經(jīng)紀人就其所委托出售房產(chǎn)獨家的、排他性的代理權(quán)，業(yè)主承諾即使是通過其他人將該房產(chǎn)出售成交，均將向擁有獨家代理權(quán)的經(jīng)紀人支付傭金的義務。獨家委托的獲取主要包括以下四個步驟：①明確獨家委托條件；②獲取業(yè)主信任；③收集完善信息并進行物業(yè)勘察評估；④簽署獨家委托協(xié)議。109.商鋪投資合理的年投資回報率一般為（）。A、8%～10%B、10%～12%C、8%～12%D、10%～14%答案：C解析：在商鋪投資中，合理的年投資回報率是一個關(guān)鍵的考量指標。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗和市場常規(guī)，這個回報率一般落在8%到12%的區(qū)間內(nèi)，這一范圍既考慮了投資者的收益期望，也反映了市場風險和投資回報之間的平衡。110.針對某開發(fā)區(qū)住房供不應求和年輕人購買小戶型住房意愿強烈的狀況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將項目定位為小戶型單間公寓，該產(chǎn)品定位方法是（）。A、市場分析定位法B、SWOT分析定位法C、建筑策劃定位法D、目標客戶需求定位法答案：D解析：房地產(chǎn)產(chǎn)品定位具體有以下三種定位方法：①房地產(chǎn)產(chǎn)品市場分析定位法；②房地產(chǎn)產(chǎn)品SWOT分析定位法；③房地產(chǎn)產(chǎn)品的目標客戶需求定位法。其中，目標客戶需求定位法是指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)所選定的目標市場的實際需求，開發(fā)建設出能滿足他們個性化需求的產(chǎn)品。題中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)針對購買小戶型的年輕人開發(fā)出滿足他們個性化需求的小戶型單間公寓屬于目標客戶需求定位法。111.養(yǎng)客是客源開拓中的重要策略，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀人應對潛在客戶（）。A、進行分級B、探詢購買動機C、提供專業(yè)咨詢D、集中開展市場營銷答案：C解析：在客源開拓中，養(yǎng)客策略強調(diào)的是與潛在客戶的長期關(guān)系建立和維護，而非短期的營銷手段。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀人而言，提供專業(yè)咨詢是建立信任、了解客戶需求并據(jù)此提供個性化服務的關(guān)鍵步驟。這有助于將潛在客戶轉(zhuǎn)化為實際客戶，并促進長期合作關(guān)系的形成。因此，選項C“提供專業(yè)咨詢”是正確的答案。112.用比較定價法制定價目表時，制定均價是關(guān)鍵步驟。其中，（）。A、均價的制定要考慮房地產(chǎn)本身的成本B、均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的預期C、均價的確定不必對影響價格的因素以及權(quán)重進行修正D、均價的確定不必對交易情況進行修正答案：B解析：均價代表了市場對質(zhì)量的綜合評價，在本質(zhì)上，均價表現(xiàn)為開發(fā)商對項目總體銷售額的預期。均價形成的理由是均價的制定和房地產(chǎn)價格本身的成本沒有任何關(guān)系，考慮的完全是項目的市場供求關(guān)系和市場接受程度。均價的確定過程為：①確定市場調(diào)查的范圍和重點；②對影響價格的各因素以及權(quán)重進行修正；③對每個重點市場比較進行調(diào)整；④交易情況修正；⑤市場比較結(jié)果表。113.在客源信息的開拓方法中，（）的劣勢是成本較高、時效性較差。A、客戶介紹法B、廣告法C、講座攬客法D、互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法答案：B解析：A項，客戶介紹法，成本很低、客戶都是真實有效的；B項，使用廣告法的劣勢是成本較高、時效性較差；C項，講座的組織準備工作尤為關(guān)鍵，主題、時間、場地和邀請方式及主講人的演講技巧等都決定其效果；D項，互聯(lián)網(wǎng)開發(fā)法劣勢在于當前網(wǎng)上信息量大，信息難于突出，客戶篩選難度大，需要對信息進行有效的分析才能找出適合自己的房源。114.在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在存量房交易過程中多起到（）的角色。A、交易撮合B、帶客看房C、居間服務D、現(xiàn)場解說答案：C解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人在二手房（存量房）交易過程中多起到居間服務的角色，通過提供服務促使房客源合理匹配和買賣（租賃）雙方交易的達成，因此房源是服務內(nèi)容構(gòu)成部分，不可分離。115.房源的初始委托價格是由（）決定的。A、業(yè)主B、購買方C、房地產(chǎn)經(jīng)紀公司D、代理人答案：A解析：房源的初始委托價格是由業(yè)主（委托方）決定的，隨著其對市場信息的了解程度，以及最終出售或出租時的心態(tài)，決定了房源的最終交易價格。116.客戶到店接待流程中的最后一步是（）。A、了解客戶需求B、客戶信息錄入C、引領(lǐng)客戶入店D、站立迎接答案：B解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人接待到店客戶主要包括以下七個步驟：①站立迎接，微笑待人，使用標準問候語；②引領(lǐng)客戶入店；③確定接待主體；④了解客戶需求；⑤接受服務委托或幫助客戶解決問題；⑥客戶離開時，經(jīng)紀人應為客戶打開門，并將客戶送至公司門外，致意道別；⑦客戶信息錄入。117.大多數(shù)銀行對個人住房貸款規(guī)定的最高償還比率為（）。A、30%B、40%C、45%D、50%答案：D解析：在發(fā)放貸款時，通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標，目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50%。118.寫字樓項目在選擇推廣渠道，以及制定相關(guān)設計及活動方案時，應當確保渠道受眾重點為（）。A、企業(yè)高層人員B、企業(yè)中層人員C、社會中端階層D、社會低端階層答案：A解析：由于寫字樓主流客戶的非個體屬性與商務屬性，因此在選擇推廣渠道，以及制定相關(guān)設計及活動方案時，應當關(guān)注以下三個方面的內(nèi)容：①營銷渠道受眾面重點為企業(yè)高層人員或社會高端階層；②在廣告宣傳的畫面與文案設計方面，必須明確體現(xiàn)商務氣質(zhì)；③在活動主題的選擇時，把握商務客戶的敏感點，并在活動形式方面體現(xiàn)高端商務特色。119.客戶購房時通常對面積和價格等有明確意愿，這體現(xiàn)了客源具有（）的特征。(2011年真題)A、潛在性B、時效性C、指向性D、不確定性答案：C解析：客源的特征包括：①指向性；②時效性；③潛在性。其中，指向性是指客戶是客源信息的主體，作為主體，客戶的需求意向是清晰的，或買或租、哪個區(qū)域、何種物業(yè)、能承受的價格范圍或希望的價格范圍、有無特殊需要等，客戶