某地產(chǎn)房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理(44)頁

房地產(chǎn)全程運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)管理

1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

正向思維：經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標(biāo)（KPI）計(jì)劃執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測未來。事實(shí)上，客觀環(huán)境和條件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡單化了；有時(shí)我們把簡單問題復(fù)雜化了，無法把握本質(zhì)。4、簡單中思考復(fù)雜；復(fù)雜中尋求簡單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題

最關(guān)心投資與收益；機(jī)遇與回報(bào)；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風(fēng)險(xiǎn)（不確定性）：政策、市場、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人????

最大的風(fēng)險(xiǎn)失控，企業(yè)-“三控”；項(xiàng)目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?

全生命周期的價(jià)值鏈和利潤鏈

公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項(xiàng)目定位地塊時(shí)空定位（動(dòng)態(tài)屬性）產(chǎn)品定位（產(chǎn)品…..極品）

個(gè)人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補(bǔ)位不搶位6房地產(chǎn)運(yùn)作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本7項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力1：

周小川：每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì)，并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例：1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內(nèi)外平衡10項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

管理層次

1、技術(shù)層面：工具，效率，質(zhì)量，成本2、科學(xué)層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面：認(rèn)識論、本質(zhì)、目的4、文化層面：價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面：精神（作品、精品、極品）11運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運(yùn)營資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào)，對任何類型運(yùn)營組織的長期運(yùn)營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響運(yùn)營管理對創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng)運(yùn)營戰(zhàn)略與管理運(yùn)營戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度13運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1、運(yùn)營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內(nèi)”市場特征競爭對手影響績效目標(biāo)14運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內(nèi)向外”運(yùn)營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域15運(yùn)營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結(jié)合運(yùn)營戰(zhàn)略該如何選擇？16風(fēng)險(xiǎn)定義1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風(fēng)險(xiǎn)是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功（滿意）=X=結(jié)果-預(yù)期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人

能力與價(jià)值觀矩陣（四種人）5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)17戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

利潤、成本、供求、政策、經(jīng)濟(jì)周期競爭對手風(fēng)險(xiǎn)國際、國內(nèi)，差異化，獨(dú)一無二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風(fēng)險(xiǎn)變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險(xiǎn)

客戶分析、服務(wù)系統(tǒng)，市場試驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險(xiǎn)

量降、價(jià)降量增，無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險(xiǎn)來源政策風(fēng)險(xiǎn)

土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場風(fēng)險(xiǎn)“玉佛城”價(jià)格調(diào)整（黃金/陷阱）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)“瑞南新苑”“御景圓”進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)“金鐘廣場”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人的能力及信用風(fēng)險(xiǎn)19風(fēng)險(xiǎn)評估及應(yīng)對方法如何識破美麗的謊言，如何避免虛構(gòu)的成功，如何繞過隱蔽的陷阱，如何發(fā)現(xiàn)深埋的金礦。20風(fēng)險(xiǎn)評估及應(yīng)對方法識別與評估風(fēng)險(xiǎn)

嚴(yán)重性、發(fā)生概率、時(shí)間、動(dòng)態(tài)量化風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)遇緩解風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)劃應(yīng)對風(fēng)險(xiǎn)五層次以不變應(yīng)萬變，忽視風(fēng)險(xiǎn)以實(shí)力換時(shí)間，降低風(fēng)險(xiǎn)培養(yǎng)洞察力，感知風(fēng)險(xiǎn)增加靈活性，適應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)尋找不對稱性，消除風(fēng)險(xiǎn)21方向比方法重要方法與態(tài)度一樣重要

方向－做什么做正確的事；應(yīng)該做什么，能夠做什么，必須做什么。方法－怎么做企業(yè)：首先住宅房產(chǎn)一流，然后向邊際房產(chǎn)發(fā)展。部門：投資（趨勢、時(shí)空、時(shí)點(diǎn)），產(chǎn)品（順應(yīng)市場，引領(lǐng)消費(fèi)，區(qū)位、價(jià)位、品位統(tǒng)一，產(chǎn)品—極品），市場（客戶系統(tǒng)—類別、需求、途經(jīng)）

服務(wù)（滿足需求，創(chuàng)造需求）

22效果比效率重要怎么做（方法）—正確地做效果＝做對事+高效效率-效果-效益“第一次就把正確的事做正確”“以最少的次數(shù)把正確的事做正確”“第一次就把正確的人放在正確的位置”誰來做（用對人）能做的人（能力+人品）想做的人（主動(dòng)，獨(dú)立承包商的思維）信任、平臺、能力、激情。

23激勵(lì)與績效發(fā)展與能力衡量標(biāo)準(zhǔn)局部績效，系統(tǒng)績效，單干、合作。做了如何期望，激勵(lì)，價(jià)值與價(jià)格一致，貢獻(xiàn)與報(bào)酬一致；發(fā)展與能力：能者上，平者讓，庸者下做得如何考核（數(shù)據(jù)說話），獎(jiǎng)懲（物質(zhì)與崗位），申報(bào)獎(jiǎng)項(xiàng)（例如：成本節(jié)約獎(jiǎng)，創(chuàng)新獎(jiǎng)，協(xié)作獎(jiǎng)）。制度管事，文化管人（價(jià)值認(rèn)同，同甘共苦，共創(chuàng)輝煌），

24做大的前提做強(qiáng)的基礎(chǔ)規(guī)范化

市場化

專業(yè)化

集成化數(shù)字化（演示）國際化人才、模式、認(rèn)證、合作、開發(fā)

決策科學(xué)化流程合理化管理規(guī)范化操作信息化目標(biāo)數(shù)據(jù)化責(zé)權(quán)利一體化。

25項(xiàng)目投資決策與風(fēng)險(xiǎn)管理

項(xiàng)目選擇及洽談項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)分析（案例：楊浦項(xiàng)目）項(xiàng)目投資論證會(huì)（案例：沈陽項(xiàng)目-工程與投資的區(qū)別）項(xiàng)目投資決策項(xiàng)目可行性研究

26項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評估及決策調(diào)整

案例1：御景圓定位調(diào)整

（房型、面積、標(biāo)準(zhǔn)、成本）27項(xiàng)目動(dòng)態(tài)評估及決策調(diào)整

案例2：玉佛城價(jià)格調(diào)整（黃金/陷阱）28決策與時(shí)空規(guī)劃與時(shí)空地塊時(shí)空一維：地段二維：形狀三維：空間四維：時(shí)間+空間=“時(shí)空”n維:生態(tài)文化歷史選擇時(shí)機(jī)整合資源策劃與規(guī)劃環(huán)境與規(guī)劃市場與產(chǎn)品建筑與裝修

建筑時(shí)空一維：方位二維：房型三維：內(nèi)外空間（錯(cuò)層、復(fù)式、低窗??）四維：時(shí)間+空間=“時(shí)空”n維:風(fēng)格文化生態(tài)智能

29項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)的目標(biāo)1.在功能與形式統(tǒng)一的基礎(chǔ)上,創(chuàng)造亮點(diǎn)和賣點(diǎn);2.物有所值;3.比較價(jià)格價(jià)格類型:總價(jià)、單價(jià)、得房率。價(jià)格單位：價(jià)格/套、價(jià)格/建筑面積價(jià)格/使用面積4.規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)用定量化的手段來研究.30項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃容積率性能價(jià)格比1.容積率是區(qū)分物業(yè)類別的關(guān)鍵指標(biāo)0.2~0.4獨(dú)立式別墅0.4~0.6雙聯(lián)式別墅0.8連排別墅1.2~1.5多層2.容積率與利潤的關(guān)系非線性關(guān)系，多因素（地價(jià)是關(guān)鍵）3.規(guī)劃布局與產(chǎn)品價(jià)值

最好資源用于價(jià)值最高處。31項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理道路的規(guī)劃布局與價(jià)格性能比1．道路的覆蓋率及有效覆蓋率２．定量分析道路的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)3．道路的類型32項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理空間設(shè)計(jì)與性能價(jià)格比１．戶型設(shè)計(jì)的三維化大空間的層高，空間的容積系數(shù)，空間的使用系數(shù)．２．室外空間設(shè)計(jì)宜人的空間和環(huán)境，空間的變化與活力．規(guī)劃設(shè)計(jì)中的一體化解決方案規(guī)劃決策：市場(客戶)－規(guī)劃－效益分析－建設(shè)管理－市場

33項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)與風(fēng)險(xiǎn)管理

御景圓項(xiàng)目（+演示）“時(shí)空”定位；彈性設(shè)計(jì)；動(dòng)態(tài)調(diào)整；“園中樓”；需求層次。瑞南項(xiàng)目（+）提香別墅---朝向白馬花園---九宮閣鷺島別墅蘇州玲瓏灣—組合戶型

34產(chǎn)品的“時(shí)空”定位

產(chǎn)品商品作品精品極品(附加值超額利潤)區(qū)位、價(jià)位、品味成功的最高境界

綜合效益高度統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)效益社會(huì)效益環(huán)境效益品牌效益

35以人為本超越自我精確制導(dǎo)錯(cuò)位競爭縱深發(fā)展個(gè)性服務(wù)科學(xué)管理創(chuàng)新制勝持續(xù)贏利能力36項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

管理—來源于目的和目標(biāo)目的—企業(yè)：利潤，效益；員工：收入，發(fā)展。目標(biāo)—打造提升價(jià)格的品質(zhì)，控制影響成本的各個(gè)環(huán)節(jié)（過程）和因素（動(dòng)因）。37項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

計(jì)劃思維活動(dòng)：認(rèn)識過程—真理導(dǎo)向，“實(shí)在是什么”計(jì)劃過程—目的導(dǎo)向，“價(jià)值性問題”，創(chuàng)造一個(gè)“實(shí)在”計(jì)劃能力：1、認(rèn)知和辯識能力（特定事物、環(huán)境、狀態(tài)）

2、確定目標(biāo)和運(yùn)籌的能力：在價(jià)值合理性與工具合理性的“張力”中找到一條從“初始狀態(tài)”到達(dá)“目的狀態(tài)”的“合理路徑”

3、想象（概念能力）和預(yù)見的能力：4、意志、選擇和決策能力計(jì)劃研究：計(jì)劃要素的分別研究，要素相互作用的研究。38項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營管理

“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”進(jìn)度控制、成本控制、質(zhì)量控制；合約管理、信息管理；綜合協(xié)調(diào)計(jì)劃(進(jìn)度)管理目標(biāo)-過程（活動(dòng)）-程序-監(jiān)控-調(diào)整進(jìn)度與政策風(fēng)險(xiǎn)管理進(jìn)度與成本風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)度與時(shí)機(jī)（快與慢）39項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本的運(yùn)營管理

利潤增長的途徑

成本+利潤=價(jià)格

價(jià)格-成本=利潤價(jià)格：

市場供需區(qū)域環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)企業(yè)品牌成本:

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)值工程充分競爭規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)銷控表：黃紅白40成本目標(biāo)管理

成本動(dòng)態(tài)測估及動(dòng)態(tài)規(guī)劃

成本目標(biāo)的細(xì)化和優(yōu)化成本目標(biāo)的設(shè)置是動(dòng)態(tài)

目標(biāo)的管理是成本控制的基礎(chǔ)41成本控制

成本控制的目的確保使用的資源發(fā)揮其最大功效

設(shè)計(jì)決策與成本含義物有所值功能/美觀與成本間的有效平衡。滿足顧客需求與投資效益和設(shè)計(jì)相結(jié)合對成本進(jìn)行平衡合理的分配將總支出數(shù)量保持在開發(fā)商投資允許范圍內(nèi)42成本管理的目標(biāo)正確的測估成本

系統(tǒng)的分析成本

有效的控制成本

動(dòng)態(tài)的調(diào)整成本

實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益最大化43成本管理的模式與方法成本與項(xiàng)目可行性成本與合約架構(gòu)合約與國際模式成本、合約、計(jì)劃的集成449、春去春又回，新桃換舊符。在那桃花盛開的地方，在這醉人芬芳的季節(jié)，愿你生活像春天一樣陽光，心情像桃花一樣美麗，日子像桃子一樣甜蜜。4月-254月-25Wednesday,April2,202510、人的志向通常和他們的能力成正比例。19:56:5219:56:5219:564/2/20257:56:52PM11、夫?qū)W須志也，才須學(xué)也，非學(xué)無以廣才，非志無以成學(xué)。4月-25