房地產(chǎn)工程管理制度以及實(shí)施細(xì)則

房地產(chǎn)工程管理制度以及實(shí)施細(xì)則?一、總則1.目的為加強(qiáng)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理，確保工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全和成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，規(guī)范項(xiàng)目運(yùn)作流程，提高項(xiàng)目管理水平，特制定本管理制度及實(shí)施細(xì)則。2.適用范圍本制度適用于公司所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目，包括新建、改建、擴(kuò)建等各類(lèi)項(xiàng)目。3.基本原則遵循國(guó)家和地方有關(guān)工程建設(shè)的法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。以項(xiàng)目目標(biāo)為導(dǎo)向，強(qiáng)化過(guò)程控制，確保各項(xiàng)目標(biāo)協(xié)同實(shí)現(xiàn)。實(shí)行項(xiàng)目責(zé)任制，明確各部門(mén)和人員職責(zé)，加強(qiáng)溝通協(xié)作。注重成本效益，優(yōu)化資源配置，降低工程成本。二、項(xiàng)目前期管理1.項(xiàng)目立項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，分析市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)狀況等，形成市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告，結(jié)合公司發(fā)展戰(zhàn)略和投資計(jì)劃，提出項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)，報(bào)公司決策層審批。立項(xiàng)申請(qǐng)獲批后，成立項(xiàng)目籌備組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。2.規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目籌備組組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)，選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)單位。與設(shè)計(jì)單位簽訂設(shè)計(jì)合同，明確設(shè)計(jì)任務(wù)、要求、進(jìn)度、費(fèi)用等條款。向設(shè)計(jì)單位提供項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，包括地塊現(xiàn)狀、周邊環(huán)境、市場(chǎng)需求等，參與設(shè)計(jì)方案的研討和評(píng)審，提出修改意見(jiàn)，確保設(shè)計(jì)方案滿(mǎn)足項(xiàng)目定位和功能要求。組織相關(guān)部門(mén)對(duì)設(shè)計(jì)成果進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查規(guī)劃布局、建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)安全、設(shè)備選型、節(jié)能設(shè)計(jì)等方面，形成審核意見(jiàn)，反饋給設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改完善。3.項(xiàng)目報(bào)建安排專(zhuān)人負(fù)責(zé)項(xiàng)目報(bào)建工作，熟悉報(bào)建流程和相關(guān)政策法規(guī)。根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度，及時(shí)辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、施工許可、預(yù)售許可等各類(lèi)報(bào)建手續(xù)，確保項(xiàng)目合法合規(guī)建設(shè)。收集、整理報(bào)建過(guò)程中的各類(lèi)文件資料，建立報(bào)建檔案，以備查閱。三、工程招標(biāo)管理1.招標(biāo)范圍工程建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、重要設(shè)備材料采購(gòu)等達(dá)到招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)的，必須進(jìn)行招標(biāo)。對(duì)于單項(xiàng)合同估算價(jià)低于招標(biāo)規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額較大或?qū)?xiàng)目整體影響較大的項(xiàng)目，也可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行招標(biāo)。2.招標(biāo)方式公開(kāi)招標(biāo)：通過(guò)國(guó)家指定的報(bào)刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)：向三個(gè)以上具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。對(duì)于涉及國(guó)家安全、國(guó)家秘密、搶險(xiǎn)救災(zāi)或者屬于利用扶貧資金實(shí)行以工代賑、需要使用農(nóng)民工等特殊情況，不適宜進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定可以不進(jìn)行招標(biāo)。3.招標(biāo)程序編制招標(biāo)文件：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和要求，編制招標(biāo)文件，明確招標(biāo)范圍、技術(shù)規(guī)格、評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、合同條款等內(nèi)容。發(fā)布招標(biāo)公告或投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)：按照規(guī)定的方式發(fā)布招標(biāo)信息，吸引潛在投標(biāo)人參與投標(biāo)。資格預(yù)審（如有）：對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審，審查其資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)、財(cái)務(wù)狀況等，確定合格投標(biāo)人名單。發(fā)售招標(biāo)文件：向合格投標(biāo)人發(fā)售招標(biāo)文件，并收取招標(biāo)文件費(fèi)用。組織踏勘現(xiàn)場(chǎng)和答疑：根據(jù)需要組織潛在投標(biāo)人踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，解答投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件的疑問(wèn)。開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)：按照規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)開(kāi)標(biāo)，組織評(píng)標(biāo)委員會(huì)進(jìn)行評(píng)標(biāo)，根據(jù)評(píng)標(biāo)結(jié)果確定中標(biāo)人，并向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)。簽訂合同：中標(biāo)人確定后，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)與招標(biāo)人簽訂合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)。四、工程合同管理1.合同簽訂合同承辦部門(mén)負(fù)責(zé)起草合同文本，合同文本應(yīng)包括合同雙方基本信息、工程內(nèi)容、價(jià)格條款、付款方式、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工期要求、違約責(zé)任等主要條款。合同承辦部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)對(duì)合同文本進(jìn)行審核，重點(diǎn)審查合同條款的合法性、完整性、準(zhǔn)確性、嚴(yán)密性等，提出修改意見(jiàn)，修改完善后報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)審批。合同經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)審批同意后，由法定代表人或其授權(quán)代表與對(duì)方簽訂合同。2.合同執(zhí)行合同承辦部門(mén)負(fù)責(zé)合同的執(zhí)行和跟蹤，按照合同約定及時(shí)履行己方義務(wù)，督促對(duì)方履行合同義務(wù)。建立合同執(zhí)行臺(tái)賬，記錄合同執(zhí)行情況，包括工程進(jìn)度、質(zhì)量驗(yàn)收、款項(xiàng)支付、變更簽證等信息，定期對(duì)合同執(zhí)行情況進(jìn)行檢查和分析。如發(fā)現(xiàn)合同執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題或糾紛，合同承辦部門(mén)應(yīng)及時(shí)報(bào)告，組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)行協(xié)商解決，必要時(shí)通過(guò)法律途徑維護(hù)公司合法權(quán)益。3.合同變更與解除合同履行過(guò)程中，如因客觀情況發(fā)生變化需要變更合同內(nèi)容的，合同承辦部門(mén)應(yīng)及時(shí)與對(duì)方協(xié)商，簽訂合同變更協(xié)議，并按照合同簽訂程序進(jìn)行審批。如因不可抗力或其他原因需要解除合同的，合同承辦部門(mén)應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，辦理合同解除手續(xù)，并對(duì)已履行部分進(jìn)行結(jié)算和清理。4.合同歸檔合同簽訂后，合同承辦部門(mén)負(fù)責(zé)收集、整理合同相關(guān)資料，包括招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同文本、補(bǔ)充協(xié)議、變更簽證、往來(lái)函件等，建立合同檔案。合同檔案應(yīng)按照項(xiàng)目和類(lèi)別進(jìn)行分類(lèi)存放，便于查閱和管理。合同檔案保存期限應(yīng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定和公司要求。五、工程施工管理1.施工組織設(shè)計(jì)施工單位中標(biāo)后，應(yīng)根據(jù)合同要求和工程實(shí)際情況編制施工組織設(shè)計(jì)，包括工程概況、施工總體部署、施工進(jìn)度計(jì)劃、施工方法及技術(shù)措施、質(zhì)量保證措施、安全保證措施、環(huán)境保護(hù)措施等內(nèi)容。監(jiān)理單位對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審核，提出審核意見(jiàn)，施工單位根據(jù)審核意見(jiàn)進(jìn)行修改完善。建設(shè)單位對(duì)施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行備案審查。2.施工圖紙會(huì)審工程開(kāi)工前，建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行施工圖紙會(huì)審。施工單位對(duì)施工圖紙進(jìn)行詳細(xì)審查，提出圖紙中存在的問(wèn)題和疑問(wèn)，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行解答和交底。形成施工圖紙會(huì)審紀(jì)要，各方簽字確認(rèn)，作為施工和結(jié)算的依據(jù)。3.工程開(kāi)工報(bào)審施工單位完成施工準(zhǔn)備工作后，向監(jiān)理單位提交工程開(kāi)工報(bào)審表，申請(qǐng)工程開(kāi)工。監(jiān)理單位對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)、施工人員資質(zhì)、施工設(shè)備進(jìn)場(chǎng)情況、工程材料構(gòu)配件質(zhì)量證明文件等進(jìn)行審查，符合要求后簽署意見(jiàn)，報(bào)建設(shè)單位批準(zhǔn)。建設(shè)單位批準(zhǔn)后，施工單位方可正式開(kāi)工。4.工程進(jìn)度管理施工單位按照施工進(jìn)度計(jì)劃組織施工，定期向監(jiān)理單位和建設(shè)單位報(bào)送工程進(jìn)度報(bào)表，報(bào)告工程實(shí)際進(jìn)展情況。監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)度進(jìn)行跟蹤檢查，分析進(jìn)度偏差原因，采取相應(yīng)措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程按時(shí)完成。建設(shè)單位協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度的外部因素，如拆遷、市政配套等問(wèn)題。5.工程質(zhì)量管理建立質(zhì)量管理體系，明確質(zhì)量管理目標(biāo)、質(zhì)量責(zé)任、質(zhì)量控制流程等。施工單位嚴(yán)格按照施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工，加強(qiáng)質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)，確保工程質(zhì)量符合要求。監(jiān)理單位對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全程監(jiān)督，對(duì)關(guān)鍵工序、隱蔽工程等進(jìn)行旁站監(jiān)理，對(duì)原材料、構(gòu)配件等進(jìn)行見(jiàn)證取樣送檢。建設(shè)單位定期組織工程質(zhì)量檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題及時(shí)督促施工單位整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。6.工程安全管理施工單位建立安全生產(chǎn)管理制度，制定安全操作規(guī)程，設(shè)置安全生產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)職安全生產(chǎn)管理人員。對(duì)施工人員進(jìn)行安全教育培訓(xùn)，提高安全意識(shí)和操作技能。施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)志，配備必要的安全防護(hù)用品和消防器材。監(jiān)理單位對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)安全進(jìn)行監(jiān)督檢查，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)要求施工單位整改，對(duì)重大安全隱患應(yīng)立即責(zé)令停止施工，并向建設(shè)單位報(bào)告。建設(shè)單位定期組織安全檢查，確保施工現(xiàn)場(chǎng)安全。7.工程成本管理建立成本管理制度，明確成本控制目標(biāo)和責(zé)任。施工單位根據(jù)合同約定和施工圖紙編制工程預(yù)算，作為成本控制的依據(jù)。建設(shè)單位和監(jiān)理單位對(duì)工程成本進(jìn)行監(jiān)控，審核工程變更、簽證等費(fèi)用，控制工程成本支出。定期進(jìn)行成本分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本偏差原因，采取措施進(jìn)行調(diào)整，確保工程成本控制在預(yù)算范圍內(nèi)。8.工程變更管理施工過(guò)程中，如因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)條件變化等原因需要變更工程內(nèi)容的，由施工單位提出工程變更申請(qǐng)，經(jīng)監(jiān)理單位審核后報(bào)建設(shè)單位批準(zhǔn)。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員對(duì)工程變更進(jìn)行論證，確定變更方案和費(fèi)用。工程變更實(shí)施后，施工單位應(yīng)及時(shí)辦理變更簽證手續(xù)，作為工程結(jié)算的依據(jù)。9.工程竣工驗(yàn)收工程完工后，施工單位進(jìn)行自檢，自檢合格后向監(jiān)理單位提交工程竣工報(bào)驗(yàn)單，申請(qǐng)工程竣工驗(yàn)收。監(jiān)理單位組織對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求施工單位整改，整改完成后進(jìn)行復(fù)查。建設(shè)單位組織設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位等相關(guān)人員進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，對(duì)工程質(zhì)量、工程資料等進(jìn)行全面檢查。工程竣工驗(yàn)收合格后，各方簽署工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案手續(xù)。六、工程監(jiān)理管理1.監(jiān)理單位選擇通過(guò)招標(biāo)等方式選擇具有相應(yīng)資質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理單位，簽訂監(jiān)理合同，明確監(jiān)理服務(wù)內(nèi)容、范圍、期限、費(fèi)用等條款。2.監(jiān)理工作要求監(jiān)理單位應(yīng)按照監(jiān)理規(guī)范和合同約定，組建項(xiàng)目監(jiān)理機(jī)構(gòu)，配備專(zhuān)業(yè)齊全、數(shù)量滿(mǎn)足要求的監(jiān)理人員。監(jiān)理人員應(yīng)熟悉工程情況，嚴(yán)格履行監(jiān)理職責(zé)，對(duì)工程質(zhì)量、進(jìn)度、安全、成本等進(jìn)行全面監(jiān)督管理。監(jiān)理單位應(yīng)定期向建設(shè)單位提交監(jiān)理月報(bào)、季報(bào)、總結(jié)報(bào)告等，及時(shí)匯報(bào)工程進(jìn)展情況和存在的問(wèn)題。3.監(jiān)理工作考核建設(shè)單位對(duì)監(jiān)理單位的工作進(jìn)行考核，考核內(nèi)容包括監(jiān)理工作質(zhì)量、工作效率、服務(wù)態(tài)度等方面。根據(jù)考核結(jié)果，對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行獎(jiǎng)懲，如支付獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、扣減監(jiān)理費(fèi)用、更換監(jiān)理單位等。七、工程資料管理1.資料分類(lèi)工程資料包括工程前期文件、施工過(guò)程文件、竣工驗(yàn)收文件等，具體分類(lèi)如下：工程前期文件：項(xiàng)目立項(xiàng)文件、規(guī)劃設(shè)計(jì)文件、報(bào)建文件、招標(biāo)文件、投標(biāo)文件、合同文件等。施工過(guò)程文件：施工組織設(shè)計(jì)、施工圖紙會(huì)審紀(jì)要、工程開(kāi)工報(bào)審表、工程進(jìn)度報(bào)表、工程質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告、工程安全檢查記錄、工程變更文件、工程簽證文件、材料構(gòu)配件質(zhì)量證明文件等?？⒐を?yàn)收文件：工程竣工報(bào)驗(yàn)單、工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、工程質(zhì)量保修書(shū)、工程竣工結(jié)算文件等。2.資料收集與整理各部門(mén)和單位按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)收集、整理本部門(mén)和本單位形成的工程資料，確保資料真實(shí)、完整、有效。工程資料應(yīng)及時(shí)整理歸檔，按照分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)存放，便于查閱和管理。3.資料歸檔與保管工程資料歸檔