某市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法

某市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法?一、總則1.目的為規(guī)范本市物業(yè)服務(wù)收費行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國民法典》、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等法律法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。2.適用范圍本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費管理。3.基本原則物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。二、物業(yè)服務(wù)收費定價形式1.政府指導(dǎo)價（1）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，由市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價及其浮動幅度，并定期公布。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在政府指導(dǎo)價規(guī)定的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)，與業(yè)主協(xié)商確定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。2.市場調(diào)節(jié)價實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。三、物業(yè)服務(wù)收費構(gòu)成物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1.人員費用管理服務(wù)人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。2.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行、維護費用（1）物業(yè)共用部位包括住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。（2）物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。3.綠化養(yǎng)護費用小區(qū)內(nèi)綠化植物的澆水、施肥、修剪、病蟲害防治等費用。4.清潔衛(wèi)生費用（1）小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的日常清掃、樓道保潔等費用。（2）垃圾分類收集、運輸?shù)荣M用。5.秩序維護費用（1）門崗值班、巡邏等安全防范服務(wù)費用。（2）小區(qū)內(nèi)交通秩序管理費用。6.辦公費用物業(yè)服務(wù)企業(yè)用于日常辦公的文具、紙張、水電費等費用。7.物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的辦公設(shè)備、交通工具等固定資產(chǎn)的折舊費用。8.物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費用為物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任購買的保險費用。9.經(jīng)業(yè)主同意的其他費用如業(yè)主委員會辦公費用等，需經(jīng)業(yè)主大會同意后列入物業(yè)服務(wù)成本。四、物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的制定與調(diào)整1.政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)制定（1）市價格主管部門會同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，劃分不同的服務(wù)等級，并結(jié)合本市經(jīng)濟社會發(fā)展水平、物業(yè)服務(wù)市場供需狀況等因素，制定各等級物業(yè)服務(wù)收費的基準(zhǔn)價及其浮動幅度。（2）物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)明確服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量要求、服務(wù)人員配備等方面的具體標(biāo)準(zhǔn)。2.市場調(diào)節(jié)價標(biāo)準(zhǔn)確定實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本等因素，在物業(yè)服務(wù)合同中約定具體的收費標(biāo)準(zhǔn)。3.收費標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整（1）實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)成本變動情況等因素，確需調(diào)整收費標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)在相應(yīng)服務(wù)等級的基準(zhǔn)價及其浮動幅度內(nèi)進行調(diào)整，并按照規(guī)定程序進行公示和告知業(yè)主。（2）實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務(wù)收費，物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以明確。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提前將調(diào)整理由、調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)等相關(guān)情況告知業(yè)主。五、物業(yè)服務(wù)收費的計費方式1.包干制物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的利潤。實行包干制的，物業(yè)服務(wù)費用的盈余或者虧損均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)享有或者承擔(dān)。2.酬金制物業(yè)服務(wù)支出為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的比例或者約定的數(shù)額，提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)。六、物業(yè)服務(wù)收費的繳納與管理1.繳納方式業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同約定的時間和方式按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主可以通過銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金繳納、電子支付等方式繳納物業(yè)服務(wù)費用。2.預(yù)收費用管理物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但預(yù)收期限不得超過一年。物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定使用，不得挪作他用。3.費用公示物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、收費方式、計費起始時間等信息，接受業(yè)主監(jiān)督。4.收支情況公布實行酬金制的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況，接受業(yè)主監(jiān)督。業(yè)主委員會可以聘請專業(yè)機構(gòu)對物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進行審計。七、特殊情況下的物業(yè)服務(wù)收費1.空置房收費已辦理入住手續(xù)但未使用的空置房，物業(yè)服務(wù)費用由業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定全額繳納。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另有約定的除外。2.房屋交付前的收費新建住宅物業(yè)交付前，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)交付時預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的內(nèi)容，明確預(yù)收期限和金額。3.房屋出租后的收費房屋出租后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)告知承租人物業(yè)服務(wù)費用的繳納標(biāo)準(zhǔn)、繳納方式等事項，并督促承租人按時足額繳納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定。八、物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督管理1.價格主管部門職責(zé)市、區(qū)價格主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)收費行為進行監(jiān)督檢查，依法查處價格違法行為。2.房地產(chǎn)行政主管部門職責(zé)市、區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)。3.其他部門職責(zé)其他相關(guān)部門按照各自職責(zé)，協(xié)同做好物業(yè)服務(wù)收費管理工作。4.投訴舉報處理業(yè)主、業(yè)主委員會或者其他利害關(guān)系人對物業(yè)服務(wù)收費有異議的，可以向價格主管部門或者房地產(chǎn)行政主管部門投訴、舉報。相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時受理，并依法進行處理。九、法律責(zé)任1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法行為責(zé)任物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列情形之一的，由價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規(guī)定》等法律法規(guī)予以處罰：（1）超出政府指導(dǎo)價浮動幅度制定收費標(biāo)準(zhǔn)的；（2）不按照規(guī)定明碼標(biāo)價的；（3）采取分解收費項目、重復(fù)收費、擴大收費范圍等方式變相提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；（4）強制或者變相強制服務(wù)并收費的。2.業(yè)主違法行為責(zé)任業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不繳納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期繳納；逾期仍不繳納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳，并可按照合同約定加收違約金。3.其他責(zé)任違反本辦法規(guī)定，構(gòu)成違反治安管理行為的，由公