商品房買賣合同司法解釋全文解讀模板

商品房買賣協(xié)議司法解釋為正確、立刻審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件,依據(jù)《中國民法通則》、《中國協(xié)議法》、《中國城市房地產(chǎn)管理法》、《中國擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制訂本解釋。【釋義】本條說明了此司法解釋法律依據(jù),我們能夠看到依據(jù)都是人大制訂法律性規(guī)范文件,沒有一部是行政機構(gòu)制訂法規(guī)或者規(guī)章,這說明此解釋制作者對部分行政機構(gòu)制訂法規(guī)及規(guī)章穩(wěn)定性并不認(rèn)同,為了確保此解釋正當(dāng)性,作者只引用了相對來說等級比較高法律。另外,本人在此做一點常識性解釋,依據(jù)《立法法》要求,中國規(guī)范性文件有法律、行政法規(guī)、地方性法規(guī)、自治條例和單行條例、國務(wù)院部門規(guī)章和地方政府規(guī)章多個,象建設(shè)部《商品房銷售管理措施》就是部門規(guī)章。當(dāng)然最高人民法院今天公布這個司法解釋不在此列,它是依據(jù)《人民法院組織法》第三十三條要求:“最高人民法院對于在審判過程中怎樣具體應(yīng)使用方法律、法令問題,進行解釋”,因為現(xiàn)在糾紛多是由人民法院審理,所以可能這個司法解釋要比其她文件更為有效,所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊。

第一條本解釋所稱商品房買賣協(xié)議,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將還未建成或者已完工房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買受人,買受人支付價款協(xié)議?！踞屃x】本條對商品房買賣協(xié)議概念進行了定義,“商品房”大約只有在中國才有,它作為房屋一個,是相對于“公房”和“二手房”來說;不僅如此,我們還給它給予了新內(nèi)容,就是那些還沒有完工不含有使用功效房屋。中國土地制度大約是歷史上最復(fù)雜制度,中國房屋制度可能是現(xiàn)代世界范圍內(nèi)最為復(fù)雜制度,而中國房屋預(yù)售制度則為至今為止人類歷史上空前絕后最為復(fù)雜制度,這項制度復(fù)雜到一個政府無法對它運行規(guī)律進行有效調(diào)整,無法將土地、房屋、預(yù)售納入到一項有效法律體系中進行綜合考慮,只能是出一個問題討論一個問題,它無法使立法者參考其她國家或者地域立法內(nèi)容,無法對現(xiàn)有市場行為進行估計;有了商品房、有了預(yù)售,中國房地產(chǎn)訴訟就永遠沒有消亡;能夠說“預(yù)售不廢,國難不已”。此條解釋讓人看起來還有點思索:什么“還未建成”？什么叫“已完工”？為了避免歧義,我認(rèn)為還是“未完工”和“已完工”作為分界點比很好,不然大家能夠想一想:假如開發(fā)商給消費者一套房屋,什么都全了,就是電梯天天只能開2小時,此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？

第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實,與買受人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議,應(yīng)該認(rèn)定無效,不過在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實,能夠認(rèn)定有效?！踞屃x】中國預(yù)售制度由來已久,現(xiàn)在由94年《城市房地產(chǎn)管理法》和95年建設(shè)部《城市商品房預(yù)售管理措施》兩個規(guī)范性文件進行調(diào)整,不過兩個文件對這項人類歷史上最復(fù)雜行為描述加起來總共只有17條,假如除去反復(fù)和無用內(nèi)容,則僅13條1100字,可謂大道至簡。高法這項解釋是一個顯著功利思想,相對于說“雙方不到結(jié)婚年紀(jì)是非法婚姻關(guān)系,不過離婚前已經(jīng)抵達結(jié)婚年紀(jì)除外”;前三句認(rèn)定預(yù)售許可制度有效性,后兩句則認(rèn)定了開發(fā)企業(yè)變通性;所以有些人說中國沒有辦不成事情,關(guān)鍵看你怎么辦。對于消費者來說,假如想利用開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證這一點來進行訴訟,我勸你還是要快點行動,不然磨磨蹭蹭等下去,等對方有了許可證后再訴訟,一切都晚了;因為《預(yù)售許可證》相對于《土地使用權(quán)證》、《房屋全部權(quán)證》來說,其取得成本比較低,而且是低多了。

第三條商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,不過出賣人就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協(xié)議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協(xié)議,亦應(yīng)該視為協(xié)議內(nèi)容,當(dāng)事人違反,應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】中國現(xiàn)在房地產(chǎn)欺詐關(guān)鍵是經(jīng)過廣告來完成,而中國消費者大約最相信也就是廣告,所以房地產(chǎn)廣告成為中國現(xiàn)在廣告業(yè)支柱產(chǎn)業(yè);這種對廣告尤其是大篇幅廣告崇敬心理,使消費者行為方法非理智關(guān)鍵表現(xiàn),是消費者一切苦難行為源泉。原來《協(xié)議法》第十五條已經(jīng)要求了廣告內(nèi)容能夠作為要約或者要約邀請,假如作為要約話,其內(nèi)容應(yīng)該作為協(xié)議內(nèi)容兌現(xiàn),不然將負(fù)擔(dān)違約責(zé)任。不過建設(shè)部《商品房銷售管理措施》第十五條又說:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項,當(dāng)事人應(yīng)該在商品房買賣協(xié)議中約定?！边@一條看起來是保護了消費者,但實際上它潛臺詞是說:“假如廣告不寫入?yún)f(xié)議,那么廣告就不做為協(xié)議一部分,開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容負(fù)擔(dān)責(zé)任”,所以我想全體開發(fā)商都應(yīng)該感謝《商品房銷售管理措施》第十五條制訂者,這是一個大智慧,一個將非法行為寫成正當(dāng)行為大智慧,我們一般人連這種膽量都沒有,而建設(shè)部大師們不僅勇于將非法寫成正當(dāng),而且寫到讓一般人看不出來水平,莫非這不是一個大智慧嗎？幸運是,起草《協(xié)議法》學(xué)者們沒有象建設(shè)部官員這么寫,不然全世界都會嘲笑中國法律人弱智;更幸運是,法官們良知在她們制訂司法解釋時候驅(qū)使她們努力爭取恢復(fù)法理真相,即使只是恢復(fù)了“商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定”這一部分,但已經(jīng)是巨大進步了,我們要向法官們致敬。期望這一條最終直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)該做為房地產(chǎn)協(xié)議要約”,因為過長定語使消費者難以了解,而且還會給欺詐者以更多開脫機會;比如我現(xiàn)在就能夠給相關(guān)人士出計一條:大家在廣告下面寫一行小字“一切以最終完工為準(zhǔn)”或者“本廣告內(nèi)容還未最終確定”,那么此法律解釋前提條件就喪失了,消費者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。對于消費者來說,最保險方法就是將一切寫入?yún)f(xié)議,具體方法能夠參考《商品房買賣協(xié)議補充協(xié)議范本204條》。

第四條出賣人經(jīng)過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方法向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協(xié)議擔(dān)保,假如因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議,應(yīng)該根據(jù)法律相關(guān)定金要求處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由,造成商品房買賣協(xié)議未能簽訂,出賣人應(yīng)該將定金返還買受人?！踞屃x】定金協(xié)議是中國房地產(chǎn)業(yè)一個特有現(xiàn)象,簽署了定金協(xié)議就是給消費者脖子上上了一個小套,而收取了定金則將這個小套緊了緊,不退定金就是把這個小套拉了拉使消費者不得不低頭,很多消費者不是為了房屋而購房,而是為了不使定金浪費而購房。這一條原來是想說,即使簽署了定金協(xié)議,假如沒有簽署正式商品房買賣協(xié)議,那么開發(fā)商應(yīng)該退還定金,不過又認(rèn)為這么寫好象太對不起開發(fā)商良苦用心,所以又寫了“果因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議,應(yīng)該根據(jù)法律相關(guān)定金要求處理”,那么,怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能簽訂商品房買賣協(xié)議”呢？消費者去了現(xiàn)場雙方?jīng)]有就協(xié)議條款達成一致性提議,是不是就是未能簽訂協(xié)議呢？此時是哪一方原因呢？我想司法解釋是對現(xiàn)有司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可結(jié)果進行排除,將條件與結(jié)果進行確定,而一條司法解釋顯然沒有做到這一點,它不能處理現(xiàn)在大量存在定金協(xié)議爭議,也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上小套。

第五條商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容,而且出賣人已經(jīng)根據(jù)約定收受購房款,該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議。【釋義】這一條是比較危險,相當(dāng)于確定了定金協(xié)議向買賣協(xié)議轉(zhuǎn)化條件;法律或者司法解釋應(yīng)該降低糾紛,不過我想這一條則是相反,它增加了糾紛。我們通常將定金協(xié)議稱為預(yù)協(xié)議,而將買賣協(xié)議稱為本協(xié)議,預(yù)協(xié)議實際上是給雙方一個退出機會,使大家在損失不大情況下立刻解除或者中止原來設(shè)想交易行為,所以各國都要求了預(yù)協(xié)議解除內(nèi)容,嚴(yán)格限制將預(yù)協(xié)議認(rèn)定為本協(xié)議條件,不過這一條里我們看不到這種法律思想,很遺憾。

第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售協(xié)議未根據(jù)法律、行政法規(guī)要求辦理登記立案手續(xù)為由,請求確定協(xié)議無效,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記立案手續(xù)為商品房預(yù)售協(xié)議生效條件,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)推行關(guān)鍵義務(wù),對方接收除外。【釋義】中國房屋銷售登記立案制度來本就沒有法律要求,很多內(nèi)容都是房屋管理機構(gòu)為了掙那點“登記費”,在自己文件中要求了“協(xié)議必需登記”這么多個字;殊不知,這種要求給多少企業(yè)發(fā)明了機會:開發(fā)商在預(yù)售時每平方米只收消費者三千元,利用這部分資金將樓建設(shè)成后,房價暫進能夠漲到五千元,為了根據(jù)五千元價格出售房屋,就要解除原來預(yù)售協(xié)議,也就是要主動違約;怎么辦呢？其中一個最有效理由就是“沒有登記立案”。此條解釋能夠說對癥下藥,基礎(chǔ)上否定了登記立案制度正當(dāng)性,在現(xiàn)在登記制度沒有建立以前,是一個進步;當(dāng)然,假如登記制度建立了再這么寫,可就是倒退了。這大約就是法律其妙性之所在吧,此一時彼一時也。

第七條拆遷人與被拆遷人根據(jù)全部權(quán)調(diào)換形式簽訂拆遷賠償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定房屋對被拆遷人給予賠償安置,假如拆遷人將該賠償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得賠償安置房屋,應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷賠償安置協(xié)議,根據(jù)本解釋第八條要求處理?！踞屃x】本為這一個司法解釋全部都是寫商品房,不過這里卻寫到了拆遷房,可見是因為拆遷問題到了“非抓不可”地步了;我想大約是有法官自己體會到中國拆遷制度腐敗性了,當(dāng)然腐敗之源就是《城市房屋拆遷管理條例》,其中以十五條、十六條、十七條為最劣,簡直就是強搶豪奪?？蓱z法官們一番苦心,她們不能直接出相關(guān)拆遷解釋,只能在這里面提幾句,將賠償安置房歸于商品房調(diào)整范圍之內(nèi),可見是良心未泯啊。不過此條假如能夠?qū)懙糜雍貌糠?應(yīng)該加一句“被拆遷人有權(quán)選擇是產(chǎn)權(quán)調(diào)換,還是貨幣賠償”,不然以后拆遷企業(yè)都不進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換了,這么能夠避開一個責(zé)任“雷區(qū)”。

第八條含有下列情形之一,造成商品房買賣協(xié)議目不能實現(xiàn),無法取得房屋買受人能夠請求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任:【釋義】這兩天就報紙說“商品房買賣欺詐已經(jīng)能夠做到雙倍返還”,大家興高采烈地認(rèn)為商品房已經(jīng)能夠適用消費者權(quán)益保護法調(diào)整了,竟然還有一位老教授在電視上也這么說;我想說法律欺詐是最大欺詐,大家一定要看清楚,《消法》第四十九條是說:“經(jīng)營者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為,應(yīng)該根據(jù)消費者要求增加賠償其受到損失,增加賠償金額為消費者購置商品價款或者接收服務(wù)費用一倍?！毕◤娬{(diào)是最低賠償要“增加一倍”,而本司法解釋則說得“能夠不超出一倍”,前者是“應(yīng)該”,后者是“能夠”;前者是最低一倍高不封頂,后者是最高一倍低不限量,那當(dāng)然包含零賠償,所以根本不是一回事!（一）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該房屋抵押給第三人;【釋義】此款就是秦兵常常說“秘密抵押”,按說這種情況不應(yīng)該發(fā)生:全部權(quán)人怎么會不知道自己房屋被抵押出去了呢？不過在中國、在北京這種事情就天天在反復(fù),開發(fā)商將已經(jīng)出售給消費者房屋抵押給了銀行,有時還不止是一家銀行,使消費者用自己錢購置完房屋后,為開發(fā)商進行了擔(dān)保,假如開發(fā)商破產(chǎn)了,那么消費者還要將房屋給銀行,做到“錢房兩空”;這是我們制度設(shè)計問題,北京市762名人大代表只有一名律師（同達律師所劉紅宇女律師）,懂抵押擔(dān)保人大約不超出三人,這么人大代表能夠?qū)懗龈哔|(zhì)量法律嗎？不可能,不信各位能夠在明年開人大會時候問一問人大代表:中國抵押制度就怎么實現(xiàn)“秘密抵押”,估量大家準(zhǔn)是一頭霧水:“大哥,啥是抵押”。（二）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人?！踞屃x】這一款沒有什么難,通常人一看就明白,我也就不多寫了;其實這還是制度設(shè)計問題,屬于物權(quán)變動內(nèi)容;只是中國這么事情太多,不僅你沒有入住房屋,有時就連你自己住著房屋也竟然會被其她人出賣,不是偷竊勝似偷竊、不是搶劫劣于搶劫。

第九條出賣人簽訂商品房買賣協(xié)議時,含有下列情形之一,造成協(xié)議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任:【釋義】第八條強調(diào)是協(xié)議違約責(zé)任,以協(xié)議有效為前提;而此條強調(diào)實際上是一個締約過失責(zé)任,也就是說當(dāng)協(xié)議不成立或者無效時,開發(fā)商也要負(fù)擔(dān)責(zé)任;此條甚好!不過假如將兩倍賠償由“能夠”改成“應(yīng)該”則愈加好!現(xiàn)在很多案件開發(fā)商主動追求協(xié)議無效,因為協(xié)議無效后一切協(xié)議責(zé)任都能夠免去,這里就明確通知開發(fā)商了:“協(xié)議就是無效,你也要負(fù)擔(dān)責(zé)任”;而且這么對消費者就產(chǎn)生了一個有利之處,假如當(dāng)協(xié)議即使有效但責(zé)任無法確定時,能夠追求協(xié)議無效,變不利為有利,變被動為主動。（一）有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證實事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實;（二）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實;（三）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實?！踞屃x】以上三款都是對消費者知情權(quán)保護,保是寫得不是很具體,就是怎樣確定“有意隱瞞”這一事實,因為法律上說好說,不過在訴訟中做起來能夠難了,這個法律環(huán)境是極難證實,能夠法官們想做好事,也不好做,只能讓律師來證實了。

第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行簽訂商品房買賣協(xié)議并將房屋交付使用,造成其無法取得房屋為由,請求確定出賣人與第三人簽訂商品房買賣協(xié)議無效,應(yīng)予支持?！踞屃x】象此條所述行為原來能夠確定為詐騙,不過因為中國房地產(chǎn)市場中這種行為太多了,大家怕監(jiān)獄里富豪太多,就要為她們找一個出路,假如建富豪專獄又擔(dān)心“各地域發(fā)展不平衡”,再加房屋不動產(chǎn)又不象動產(chǎn)一樣能夠移動,大家反而就將這種不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)地點詐騙不認(rèn)為是詐騙了,這實在是一個對犯罪縱容,此條不好,大大不好。

第十一條對房屋轉(zhuǎn)移占有,視為房屋交付使用,但當(dāng)事人另有約定除外。房屋毀損、滅失風(fēng)險,在交付使用前由出賣人負(fù)擔(dān),交付使用后由買受人負(fù)擔(dān);【釋義】此條前半句沒有什么可說,說得都是應(yīng)該說內(nèi)容。買受人接到出賣人書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收,房屋毀損、滅失風(fēng)險自書面交房通知確定交付使用之日起由買受人負(fù)擔(dān),但法律另有要求或者當(dāng)事人另有約定除外。【釋義】此條后半句則有問題了,什么叫“無正當(dāng)理由”？為何不強調(diào)一下交房通知里內(nèi)容怎樣才是正當(dāng)有效？為何不看看現(xiàn)在交房時各項“非法集資”？為何不想一想交房前要讓消費者簽署多種不平等“條約”,總是強調(diào)消費者單方責(zé)任,而不強調(diào)開發(fā)商交付義務(wù),顯著占在廣大資產(chǎn)階級一邊嘛,顯著將少數(shù)勞感人民看成是刁民嘛,期望下次寫司法解釋時能夠更正!

第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持?！踞屃x】這里面就多個內(nèi)容能夠讓一些人上下其手,什么叫“主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用”,什么是法律意義上“主體結(jié)構(gòu)”？與技術(shù)意義上“主體結(jié)構(gòu)”是否一樣？法律上“質(zhì)量”是技術(shù)上“質(zhì)量”是否一樣？此條是強調(diào)質(zhì)量問題,假如出現(xiàn)了這種問題什么辦:主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量合格但房屋不能使用怎么辦？我花一百萬購置房屋假如僅僅是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量“合格”行不行？也就是說以高價購置了一輛符合夏利質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)寶馬車,這么協(xié)議能否解除？我想,大約很多法官都是文科出身,大約想說清楚質(zhì)量問題,不過又無法說清楚,就去找建設(shè)部相關(guān)質(zhì)量管理部門了,質(zhì)量管理部門也不想說得太清楚,干脆還是用這種不清楚語句來表示吧,可嘆到頭來吃苦頭還是消費者。

第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持?！踞屃x】此款表面看來很好,但實際一用又極為不好,什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”,比如:某宅一用廁所,則樓下廁所開始下雨;另一處客廳中間有一大煤氣立柱;還有一處于餐廳內(nèi)能夠聽到隔壁臥室動靜。這些現(xiàn)象是否“嚴(yán)重影響正常居住使用”？法律不清則責(zé)任不明,責(zé)任不明則易枉法裁判。交付使用房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)該負(fù)擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù),買受人能夠自行或者委托她人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成其她損失由出賣人負(fù)擔(dān)。

第十四條出賣人交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協(xié)議約定面積不符,協(xié)議有約定,根據(jù)約定處理;協(xié)議沒有約定或者約定不明確,根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)處理:（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）,根據(jù)協(xié)議約定價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除協(xié)議,不予支持;（二）面積誤差比絕對值超出３％,買受人請求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息,應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)推行協(xié)議,房屋實際面積大于協(xié)議約定面積,面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款由買受人根據(jù)約定價格補足,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人負(fù)擔(dān),全部權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于協(xié)議約定面積,面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人?！踞屃x】中國商品房買賣協(xié)議中會出多少個面積方面述語,據(jù)我所知大約有以下五個:銷售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實用面積、公攤面積,其實面積就是長寬之積,為何要做得這么復(fù)雜呢？其中一個關(guān)鍵基礎(chǔ)原理是:將簡單事情復(fù)雜化后就能夠取得暴利。所以說北京現(xiàn)在業(yè)主,幾乎人人都知道自己房屋建筑面積是多少,不過能夠知道自己建筑面積中分?jǐn)偣妹娣e是多少、公用部位又在何處人能夠說是萬里挑一。為何實用面積這么簡單內(nèi)容推廣不開,而建筑面積這么復(fù)雜概念卻大行其事,就是因為實用面積太輕易核實了,開發(fā)企業(yè)極難做假;而建筑面積不僅輕易做假,而且即使被查出來也能夠以“由第三方測量”為理由開脫責(zé)任;所以說中國房地產(chǎn)市場是欺詐者天堂,再老實企業(yè)到中國搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點小動作,而且往往從面積開始。這個司法解釋早就開始準(zhǔn)備了,我原來認(rèn)為會在面積問題上有所突破,比如:業(yè)主是否有權(quán)選擇測量單位、測量失誤責(zé)任是否應(yīng)該由開發(fā)企業(yè)與測量企業(yè)共同負(fù)擔(dān)、面積測量匯報是否應(yīng)該附圖等具體問題上進行要求,不過很顯然,司法解釋仍然沒有說清楚這一點,比如:假如套內(nèi)實用面積降低10%,但總建筑面積僅降低2%,能不能解除協(xié)議？看來這又給我們留下了很多工作;中國消費者維權(quán)道路已經(jīng)很漫長了,中國商品房消費者維權(quán)道路會愈加漫長。

第十五條依據(jù)《協(xié)議法》第九十四條要求,出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未推行,當(dāng)事人一方請求解除協(xié)議,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定除外?！踞屃x】這一條寫得不錯,能夠舉個例子來說明:原來協(xié)議約定1月1日交房,不過開發(fā)商到了1月10日還沒有交房,于是業(yè)主就開始行使催告權(quán):“開發(fā)商,你2月1日前一定要給我房,我急著結(jié)婚用”。但“經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)”也就是5月1日前開發(fā)商還沒有交付,已經(jīng)從根本上影響我得“非典”了,于是我要求解除協(xié)議,法院應(yīng)該支持;不過注意,最終可是說明“另有約定除外”,所以和開發(fā)商簽字一定要小心。法律沒有要求或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告,解除權(quán)應(yīng)該在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使,解除權(quán)消亡?！踞屃x】這一條也舉個例子:原來協(xié)議約定1月1日交房,不過開發(fā)商到了1月10日還沒有交房,于是業(yè)主于2月1日發(fā)掛號信說:“開發(fā)商,你不交房影響了我得非典了,我準(zhǔn)備解除協(xié)議”,那么到5月1日前消費者都能夠解除協(xié)議;而且假如到了4月30日,我還想再等等看一看,那么能夠再發(fā)一封信,又能夠延長三個月。不過,假如你一封信也沒有發(fā),或者說是沒有任何證據(jù)能夠證實你發(fā)了信了,那么你解除權(quán)行使日期到1月2日截止,消費者過了這一天就再也不能要求解除協(xié)議了!

第十六條當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求降低,應(yīng)該以違約金超出造成損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)合適降低;當(dāng)事人以約定違約金低于造成損失為由請求增加,應(yīng)該以違約造成損失確定違約金數(shù)額?！踞屃x】此條依據(jù)是《協(xié)議法》第114條所說:“約定違約金低于造成損失,當(dāng)事人能夠請求人民法院或者仲裁機構(gòu)給予增加;約定違約金過分高于造成損失,當(dāng)事人能夠請求人民法院或者仲裁機構(gòu)給予合適降低?！钡藯l輕易與第八條、第九條產(chǎn)生矛盾了解,因為前兩條是說“不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任”,為何這里又說“以違約金超出造成損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)合適降低”,一個是100%,一個是30%,這倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下多個:1、法官們寫錯了,她們因為非典太忙了,可能少寫了多個字;2、第八條、第九條適適用于協(xié)議無效、解除、撤銷三種情況,而此條則適于一般情況下僅要求支付違約金情況;不過當(dāng)協(xié)議解除時也有違約金啊,所以有點難以了解。3、秦兵還處于弱智狀態(tài),無法了解最高人民法官精深博大之思想;我對消費者有一個提議:當(dāng)你協(xié)議可能被判無效或者被撤銷時,你就直接要求兩倍賠償;當(dāng)你協(xié)議要求解除時,你也要兩倍賠償,不過最好別提違約金;不過,你假如不提違約金,又會出現(xiàn)另外一個風(fēng)險,就是法官并不支持兩倍賠償,怎么辦呢？只能看你運氣了。第十七條商品房買賣協(xié)議沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額能夠參考以下標(biāo)正確定:逾期付款,根據(jù)未付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋,根據(jù)逾期交付使用房屋期間相關(guān)主管部門公布或者有資格房地產(chǎn)評定機構(gòu)評定同地段同類房屋租金標(biāo)正確定?！踞屃x】此條簡單是從《商品房買賣協(xié)議補充協(xié)議范本204條》中抄下來,只是我當(dāng)初說是租金是實際發(fā)生租金,而此處寫得是擬制租金,我假如在協(xié)議里這么寫可能被認(rèn)為無效條款,所以說司法解釋要求比我得要求還要高,沒有措施,誰讓人家是最高法院呢。

第十八條因為出賣人原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房買賣協(xié)議約定辦理房屋全部權(quán)登記期限;（二）商品房買賣協(xié)議標(biāo)物為還未建成房屋,自房屋交付使用之日起９０日;（三）商品房買賣協(xié)議標(biāo)物為已完工房屋,自協(xié)議簽訂之日起９０日。協(xié)議沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定,能夠根據(jù)已付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。

【釋義】此條款是整個解釋中最偉大最清楚條款了,從1949年建國以來,沒有任何一個法律、法規(guī)、規(guī)章、文件或者領(lǐng)導(dǎo)講話,說過辦理產(chǎn)權(quán)證不按時要負(fù)擔(dān)違約責(zé)任,這次說得是非常具體了,是“三個代表”最直接表現(xiàn)。

第十九條商品房買賣協(xié)議約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條要求辦理房屋全部權(quán)登記期限屆滿后超出一年,因為出賣人原因,造成買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持?！踞屃x】此條與第十八條是不一樣,上條說是違約責(zé)任,此條說是解除協(xié)議,而且強調(diào)是因為出賣人責(zé)任;只是留了一個小尾巴:什么是出賣人責(zé)任呢？這又是給雙方律師提供了辯論機會。另外,《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條要求全文以下:“預(yù)售商品房購置人應(yīng)該自商品房交付使用之日起９０日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房購置人應(yīng)該自銷售協(xié)議簽署之日起９０日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該幫助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù),并提供必需證實文件?！备魑豢垂僮⒁?此條強調(diào)是由購置人辦理負(fù)擔(dān)全部辦證義務(wù),也別認(rèn)為是開發(fā)商義務(wù)。

第二十條出賣人與包銷人簽訂商品房包銷協(xié)議,約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)房屋交由包銷人以出賣人名義銷售,包銷期滿未銷售房屋,由包銷人根據(jù)協(xié)議約定包銷價格購置,但當(dāng)事人另有約定除外?！踞屃x】此條寫得是商品房批發(fā)業(yè)務(wù),提出了一個新概念:“包銷人”,其實就是銷售代理,所以假如消費者在購置房屋時是與代理商簽署協(xié)議,可能會有一定風(fēng)險。

第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷房屋,包銷人請求出賣人賠償損失,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定除外。【釋義】對消費者沒有什么太多影響,不過假如開發(fā)商將原來承諾由代理商銷售房屋自己銷售了,就會有點麻煩了。

第二十二條對于買受人因商品房買賣協(xié)議與出賣人發(fā)生糾紛,人民法院應(yīng)該通知包銷人參與訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自權(quán)利義務(wù)有明確約定,根據(jù)約定內(nèi)容確定各方訴訟地位?！踞屃x】前面所說都是實體問題,此條說是審判程序問題,此處將代理商做為第三人對待,三角協(xié)議最難處理,請消費者在簽署協(xié)議時務(wù)必與開發(fā)商簽署買賣協(xié)議,假如有代理商話最好簽一個居間協(xié)議罷了。

第二十三條商品房買賣協(xié)議約定,買受人以擔(dān)保貸款方法付款、因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,對方當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議,出賣人應(yīng)該將收受購房款本金及其利息或者定金返還買受人。【釋義】此條是指假如消費者無法取得銀行貸款情況,現(xiàn)在這種事情越來越多了,因為“假貸”越來越多,銀行也怕了,所以有時看著業(yè)主長相不對就不敢貸款了;只是少了一個條款:假如因為消費者原因不能取得貸款,消費者是否有權(quán)解除買賣協(xié)議？就是說銀行不給我貸款了,我能不買房了嗎？此等情況會在非典后日益增加,不知道法院會怎么處理。

第二十四條因商品房買賣協(xié)議被確定無效或者被撤銷、解除,致使商品房擔(dān)保貸款協(xié)議目無法實現(xiàn),當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款協(xié)議,應(yīng)予支持。【釋義】此條是共同保護開發(fā)商、消費者,因為只有在處理銀行協(xié)議中,二者才有可能站在同一條壕溝里,這種機會并不是很多,期望各位要珍愛。

第二十五條以擔(dān)保貸款為付款方法商品房買賣協(xié)議當(dāng)事人一方請求確定商品房買賣協(xié)議無效或者撤銷、解除協(xié)議,假如擔(dān)保權(quán)人作為有獨立請求權(quán)第三人提出訴訟請求,應(yīng)該與商品房擔(dān)保貸款協(xié)議糾紛合并審理;未提出訴訟請求,僅處理商品房買賣協(xié)議糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款協(xié)議糾紛另行起訴,能夠與商品房買賣協(xié)議糾紛合并審理。【釋義】此款也是審判程序方面要求,就是要將《商品房買賣協(xié)議》糾紛與《商品房抵押貸款協(xié)議》糾紛或《商品房擔(dān)保貸款協(xié)議》糾紛一并審理。商品房買賣協(xié)議被確定無效或者被撤銷、解除后,商品房擔(dān)保貸款協(xié)議也被解除、出賣人應(yīng)該將收受購房貸款和購房款本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買受人?！踞屃x】寫到這里我到想起一個情況,假如消費者與開發(fā)商之間爭議是由法院管轄,那么銀行非常輕易加入進來,不過假如是由仲裁委員會來管轄,因為仲裁程序沒有第三人制度,所以銀行極難加入進來,這時情況就比較難辦了。另外,在《商品房擔(dān)保貸款協(xié)議》里,各方身份以下是不一樣;在貸款協(xié)議里,銀行是貸款人,消費者是借款人;在擔(dān)保協(xié)議里,開發(fā)商是擔(dān)保人、銀行是擔(dān)保權(quán)人、消費者是債務(wù)人;在抵押保同里,消費者是抵押人,銀行是抵押權(quán)人。

第二十六條買受人未根據(jù)商品房擔(dān)保貸款協(xié)議約定償還貸款,亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù),擔(dān)保權(quán)人起訴買受人,請求處分商品房買賣協(xié)議項下買受人協(xié)議權(quán)利,應(yīng)該通知出賣人參與訴訟;擔(dān)保權(quán)人同時起訴出賣人時,假如出賣人為商品房擔(dān)保貸款協(xié)議提供確保,應(yīng)該列為共同被告。

【釋義】此條內(nèi)容比較難懂,這就是擔(dān)保法高深之處,中國土地法律極難,預(yù)售法律更難,預(yù)售房擔(dān)保法律極難,但最難是中國預(yù)售商品房抵押法律,全民界難度第一,不要說一般人搞不懂,就是抵押法教授也極難說自己全懂了得;原來律師不想加入到這個市場里,不過沒有措施,黨和國家非讓律師掙錢不可,除了專業(yè)律師誰還搞得懂這些東西啊。此條能夠解釋為:假如消費者不能按時向銀行還貸,在消費者還還沒有辦理抵押登記手續(xù)（這時銀行拿不到房屋）情況下,假如銀行起訴消費者,那么應(yīng)該通知開發(fā)商參與,潛臺詞是:假如銀行贏了官司,開發(fā)商就要將房屋給銀行,即使房屋并沒有抵押給銀行;這一條實質(zhì)是經(jīng)過訴訟辦理抵押登記,關(guān)鍵目是為了保護大中華帝國銀行。

第二十七條買受人未根據(jù)商品房擔(dān)保貸款協(xié)議約定償還貸款,不過已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù),抵押權(quán)人請求買受人償還貸款或者就抵押房屋優(yōu)先受償,不應(yīng)該追加出賣人為當(dāng)事人,但出賣人提供確保除外?！踞屃x】此條也是為了保護銀行,只是讓銀行對開發(fā)商網(wǎng)開一面,平時都是好友,現(xiàn)在已經(jīng)有消費者頂帳了,就不要再拉上開發(fā)商了,當(dāng)然開發(fā)商提供了確保除外。

第二十八條本解釋自２００３年６月１日起施行?！吨袊鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后簽訂商品房買賣協(xié)議發(fā)生糾紛案件,本解釋公布施行后尚在一審、二審階段,適用本解釋?！吨袊鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》施行后簽訂商品房買賣協(xié)議發(fā)生糾紛案件,在本解釋公布施行前已經(jīng)終審,當(dāng)事人申請再審或者根據(jù)審判監(jiān)督程序決定再審,不適用本解釋。《中國城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生商品房買賣行為,適用當(dāng)初法律、法規(guī)和《最高人民法院〈相關(guān)審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題解答〉》。【釋義】此條可謂是全文畫龍點眼之作,過去司法解釋都是約束生效以后建立法律行為,而此條則是明確只要沒有結(jié)案案件都能夠適用,所以我多個案件要果斷拖到兒童節(jié)以后再開庭《最高人民法院相關(guān)審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件適使用方法律若干問題解釋》為正確、立刻審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件,依據(jù)《中國民法通則》、《中國協(xié)議法》、《中國城市房地產(chǎn)治理法》、《中國擔(dān)保法》等相關(guān)法律,結(jié)合民事審判實踐,制訂本解釋。第一條本解釋所稱商品房買賣協(xié)議,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將還未建成或者已完工房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋全部權(quán)于買受人,買受人支付價款協(xié)議。【釋義】本條對商品房買賣協(xié)議概念進行了定義,深入明確了本解釋適用范圍。所謂商品房買賣是相對于經(jīng)濟適用房、公房改制出售房改房、單位集資房、個人私房交易行為而言。經(jīng)濟適用房、公房改制出售房改房、單位集資房交易受國家政策調(diào)整原因比較高,其與商品房交易關(guān)鍵區(qū)分在于市場化程度不一樣;個人私房交易中,交易各方都不是開發(fā)商,其與商品房交易關(guān)鍵區(qū)分在于交易其中一方是否必需是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),通俗講,是一手房與二手房區(qū)分。另外,此條解釋中“還未建成”和“已完工”概念仿佛有些模糊,所以有些人認(rèn)為為了避免歧義,應(yīng)改為“未完工”和“已完工”作為分界點。第二條出賣人未取得商品房預(yù)售許可證實,與買受人簽訂商品房預(yù)售協(xié)議,應(yīng)該認(rèn)定無效,不過在起訴前取得商品房預(yù)售許可證實,能夠認(rèn)定有效?！踞屃x】《城市房地產(chǎn)管理法》第44條要求,商品房預(yù)售應(yīng)“向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記,取得商品房預(yù)售許可證實。”,該要求應(yīng)了解為強制性要求。《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例》、《城市商品房預(yù)售管理措施》亦有相關(guān)要求。依據(jù)協(xié)議法第52條第五項要求,違反法律、行政法規(guī)強制性要求協(xié)議無效。所以,在未取得預(yù)售許可證實情況下,開發(fā)商與購房人簽定協(xié)議效力將不被人民法院認(rèn)可。在以前司法實踐中這一點也是確定,本條解釋關(guān)鍵在于條文中但書部分。但書部分要求,開發(fā)商在與購房人簽定房屋買賣協(xié)議時,雖未取得預(yù)售許可證實,但若在協(xié)議簽定后至因該協(xié)議產(chǎn)生糾紛訴至法院前這段期間取得預(yù)售許可證實,則法院不因開發(fā)商在簽訂協(xié)議時未取得預(yù)售許可證實而認(rèn)定協(xié)議無效。在交易中若存在這類情況,作為開發(fā)商應(yīng)立刻取得預(yù)售許可證實,以確保交易穩(wěn)定;作為購房人若想解除協(xié)議,則應(yīng)立刻經(jīng)過訴訟主張權(quán)利。第三條商品房銷售廣告和宣傳資料為要約邀請,不過出賣人就商品房開發(fā)計劃范圍內(nèi)房屋及相關(guān)設(shè)施所作說明和允諾具體確定,并對商品房買賣協(xié)議簽訂以及房屋價格確定有重大影響,應(yīng)該視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣協(xié)議,亦應(yīng)該視為協(xié)議內(nèi)容,當(dāng)事人違反,應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任?！踞屃x】依據(jù)《協(xié)議法》第１5條第二款相關(guān)要約要求,“商業(yè)廣告內(nèi)容符合要約要求,視為要約。”不過建設(shè)部《商品房銷售管理措施》（6月1日起施行）第十五條又說:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)公布商品房銷售廣告和宣傳資料所明示事項,當(dāng)事人應(yīng)該在商品房買賣協(xié)議中約定。”這一條看起來是保護了消費者,但實際上它潛臺詞是說:“假如廣告不寫入?yún)f(xié)議,那么廣告就不做為協(xié)議一部分,開發(fā)商就不需要就廣告內(nèi)容負(fù)擔(dān)責(zé)任”。本條司法解釋對于保護消費者權(quán)益較為有利,不過假如站在開發(fā)商角度來說,在公布廣告和宣傳資料時則應(yīng)該尤其引發(fā)重視。另外,本條中相關(guān)“說明和允諾具體確定買賣協(xié)議簽訂以及房屋價格確定有重大影響”并沒有作出更為具體解釋,應(yīng)該說給法官留下了自由裁量空間。第四條出賣人經(jīng)過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方法向買受人收受定金作為簽訂商品房買賣協(xié)議擔(dān)保,假如因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房買賣協(xié)議,應(yīng)該根據(jù)法律相關(guān)定金要求處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由,造成商品房買賣協(xié)議未能簽訂,出賣人應(yīng)該將定金返還買受人。【釋義】實踐中,雙方就協(xié)議關(guān)鍵條款無法達成一致,造成商品房買賣協(xié)議未能簽訂,是屬于“因當(dāng)事人一方原因”還是“不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由”？言之不詳。鑒于這種情況不確定性,將使購房人在與開發(fā)商就商品房買賣協(xié)議談判中,處于弱勢地位。第五條商品房認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等協(xié)議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容,而且出賣人已經(jīng)根據(jù)約定收受購房款,該協(xié)議應(yīng)該認(rèn)定為商品房買賣協(xié)議?！踞屃x】本條要求明確了訂購、認(rèn)購、預(yù)訂協(xié)議轉(zhuǎn)化為商品房買賣協(xié)議條件。發(fā)生這種轉(zhuǎn)化應(yīng)同時含有兩個條件:第一,該協(xié)議含有《商品房銷售管理措施》第十六條要求商品房買賣協(xié)議關(guān)鍵內(nèi)容,即“（一）當(dāng)事人名稱或者姓名住所;（二）商品房基礎(chǔ)情況;（三）商品房銷售方法;（四）房款確定方法及總價款、支付方法、付款時間;（五）交付使用條件及日期;（六）裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾;（七）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施交際花付承諾和相關(guān)權(quán)益、責(zé)任;（八）公共配套建筑產(chǎn)權(quán)歸屬;（九）面積差異處理方法;（十）辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)事宜;（十一）處理爭議方法;（十二）違約責(zé)任;（十三）雙方約定其她事項?！?第二,開發(fā)商已經(jīng)根據(jù)約定收取購房款。這些要求目在于促進交易和確保交易穩(wěn)定。但購房人在簽訂這類文件并切實推行前,應(yīng)慎重考慮,以免后悔又無法解除購房協(xié)議。第六條當(dāng)事人以商品房預(yù)售協(xié)議未根據(jù)法律、行政法規(guī)要求辦理登記立案手續(xù)為由,懇求確定協(xié)議無效,不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記立案手續(xù)為商品房預(yù)售協(xié)議生效條件,從其約定,但當(dāng)事人一方已經(jīng)推行關(guān)鍵義務(wù),對方接收除外?！踞屃x】本條要求,深入明確了商品房買賣預(yù)售協(xié)議是否辦理登記手續(xù)不影響協(xié)議效力標(biāo)準(zhǔn)。同時,表現(xiàn)了當(dāng)事人意思自治標(biāo)準(zhǔn),但對于已經(jīng)推行關(guān)鍵義務(wù),且對方接收協(xié)議仍應(yīng)認(rèn)定其有效。第七條拆遷人與被拆遷人根據(jù)全部權(quán)調(diào)換形式簽訂拆遷賠償安置協(xié)議,明確約定拆遷人以位置、用途特定房屋對被拆遷人給予賠償安置,假如拆遷人將該賠償安置房屋另行出賣給第三人,被拆遷人請求優(yōu)先取得賠償安置房屋,應(yīng)予支持。被拆遷人請求解除拆遷賠償安置協(xié)議,根據(jù)本解釋第八條要求處理?！踞屃x】本條要求了拆遷人將賠償安置房屋另行出售給第三人情況下,相對于第三人,被拆遷人有取得該房屋優(yōu)先權(quán)。同時,本條要求被拆遷人既可選擇優(yōu)先取得賠償安置房屋,也可選擇請求解除拆遷賠償安置協(xié)議,并依據(jù)本解釋第八條要求取得賠償。第八條含有下列情形之一,造成商品房買賣協(xié)議目不能實現(xiàn),無法取得房屋買受人能夠請求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任:（一）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人未通知買受人又將該”以及“對商品房房屋抵押給第三人;（二）商品房買賣協(xié)議簽訂后,出賣人又將該房屋出賣給第三人?！踞屃x】本條是相關(guān)購房人因開發(fā)商私自將商品房設(shè)定抵押或一房多賣行為而無法實現(xiàn)商品房買賣協(xié)議目,能夠從開發(fā)商取得何種賠償要求。本條解釋最大意義在于,確立了對開發(fā)商惡意違約和欺詐行為適用處罰性賠償責(zé)任標(biāo)準(zhǔn)。即購房人在能夠請求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息、賠償損失同時,還能夠要求開發(fā)商負(fù)擔(dān)不超出購房款一倍處罰性賠償。第九條出賣人簽訂商品房買賣協(xié)議時,含有下列情形之一,造成協(xié)議無效或者被撤銷、解除,買受人能夠請求返還已付購房款及利息、賠償損失,并能夠請求出賣人負(fù)擔(dān)不超出已付購房款一倍賠償責(zé)任:（一）有意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證實事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證實;（二）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押事實;（三）有意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷賠償安置房屋事實?！踞屃x】第八條強調(diào)是協(xié)議違約責(zé)任,以協(xié)議有效為前提;而此條強調(diào)實際上是一個締約過失責(zé)任,也就是說當(dāng)協(xié)議不成立或者無效時,開發(fā)商也要負(fù)擔(dān)責(zé)任。以上三款情形都是對消費者知情權(quán)保護,但就怎樣確定“有意隱瞞”這一事實,在訴訟中做起來比較難。第十條買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行簽訂商品房買賣協(xié)議并將房屋交付使用,造成其無法取得房屋為由,請求確定出賣人與第三人簽訂商品房買賣協(xié)議無效,應(yīng)予支持?！踞屃x】本條要求購房人在以下事實同時存在情況下,能夠請求法院確定開發(fā)商與第三人簽訂商品房買賣協(xié)議無效:1、開發(fā)商與第三人惡意串通,2、另行簽訂商品房買賣協(xié)議并將房屋交付使用,3、購房人無法取得房屋。第十一條對房屋轉(zhuǎn)移占有,視為房屋交付使用,但當(dāng)事人另有約定除外。房屋毀損、滅失風(fēng)險,在交付使用前由出賣人負(fù)擔(dān),交付使用后由買受人負(fù)擔(dān);買受人接到出賣人書面交房通知,無正當(dāng)理由拒絕接收,房屋毀損、滅失風(fēng)險自書面交房通知確定交付使用之日起由買受人負(fù)擔(dān),但法律另有要求或者當(dāng)事人另有約定除外。【釋義】本條要求了房屋交付標(biāo)準(zhǔn)。即對房屋轉(zhuǎn)移占有,視為房屋交付使用。本條同時明確了房屋交付前后買賣雙方風(fēng)險負(fù)擔(dān)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。這種標(biāo)準(zhǔn)下,不管房屋全部權(quán)是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移,均由房屋實際占有些人負(fù)擔(dān)風(fēng)險。但法律另有要求或當(dāng)事人另有約定除外。另外,值得一提是第三款中“無正當(dāng)理由”其實也是較難界定,所以最好在商品房買賣協(xié)議中將交房條件約定清楚,不然輕易產(chǎn)生糾紛。第十二條因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持?！踞屃x】此條是強調(diào)房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格,購房人能夠退房,并要求開發(fā)商賠償損失。第十三條因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)峻影響正常居住使用,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持。交付使用房屋存在質(zhì)量問題,在保修期內(nèi),出賣人應(yīng)該負(fù)擔(dān)修復(fù)責(zé)任;出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù),買受人能夠自行或者委托她人修復(fù)。修復(fù)費用及修復(fù)期間造成其她損失由出賣人負(fù)擔(dān)?！踞屃x】本條要求房屋若出現(xiàn)不能正常使用質(zhì)量問題,購房人能夠退房,并要求開發(fā)商賠償損失。但對于什么叫“嚴(yán)重影響正常居住使用”,這一點也未作出明確要求。第十四條出賣人交付使用房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣協(xié)議約定面積不符,協(xié)議有約定,根據(jù)約定處理;協(xié)議沒有約定或者約定不明確,根據(jù)以下標(biāo)準(zhǔn)處理:（一）面積誤差比絕對值在３％以內(nèi)（含３％）,根據(jù)協(xié)議約定價格據(jù)實結(jié)算,買受人請求解除協(xié)議,不予支持;（二）面積誤差比絕對值超出３％,買受人請求解除協(xié)議、返還已付購房款及利息,應(yīng)予支持。買受人同意繼承推行協(xié)議,房屋實際面積大于協(xié)議約定面積,面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款由買受人根據(jù)約定價格補足,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人負(fù)擔(dān),全部權(quán)歸買受人;房屋實際面積小于協(xié)議約定面積,面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超出３％部分房價款由出賣人雙倍返還買受人。第十五條依據(jù)《協(xié)議法》第九十四條要求,出賣人拖延交付房屋或者買受人拖延支付購房款,經(jīng)催告后在三個月合理期限內(nèi)仍未推行,當(dāng)事人一方請求解除協(xié)議,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定除外。法律沒有要求或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告,解除權(quán)應(yīng)該在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使,解除權(quán)消亡?！踞屃x】本條要求了當(dāng)事人行使協(xié)議解除權(quán)期限問題。留心第一款最終一句“當(dāng)事人另有約定除外”,也就是說,雙方達成一致情況下是能夠?qū)@一點作出其她約定。第十六條當(dāng)事人以約定違約金過高為由請求降低,應(yīng)該以違約金超出造成損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)合適降低;當(dāng)事人以約定違約金低于造成損失為由請求增加,應(yīng)該以違約造成損失確定違約金數(shù)額?！踞屃x】此條依據(jù)是《協(xié)議法》第114條所說:“約定違約金低于造成損失,當(dāng)事人能夠請求人民法院或者仲裁機構(gòu)給予增加;約定違約金過分高于造成損失,當(dāng)事人能夠請求人民法院或者仲裁機構(gòu)給予合適降低?！边@里定了一個30%標(biāo)準(zhǔn)。這一條在訴訟中被利用機會應(yīng)該來說還是比較多。第十七條商品房買賣協(xié)議沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額能夠參考以下標(biāo)正確定:逾期付款,根據(jù)未付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。逾期交付使用房屋,根據(jù)逾期交付使用房屋期間相關(guān)主管部門宣告或者有資格房地產(chǎn)評定機構(gòu)評定同地段同類房屋租金標(biāo)正確定?！踞屃x】這里需要注意是,相關(guān)“逾期交付使用房屋期間相關(guān)主管部門公布或者有資格房地產(chǎn)評定機構(gòu)評定同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)”應(yīng)該來說在訴訟中也是很不好確定,因為相關(guān)主管部門并非每年都會公布租金標(biāo)準(zhǔn),而房地產(chǎn)評定機構(gòu)通常不做房屋租金評定。第十八條因為出賣人原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書,除當(dāng)事人有非凡約定外,出賣人應(yīng)該負(fù)擔(dān)違約責(zé)任:（一）商品房買賣協(xié)議約定辦理房屋全部權(quán)登記期限;（二）商品房買賣協(xié)議標(biāo)物為還未建成房屋,自房屋交付使用之日起９０日;（三）商品房買賣協(xié)議標(biāo)物為已完工房屋,自協(xié)議簽訂之日起９０日。協(xié)議沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定,能夠根據(jù)已付購房款總額,參考中國人民銀行要求金融機構(gòu)計收逾期貸款利息標(biāo)準(zhǔn)計算。【釋義】本條要求是因開發(fā)商原因,購房人無法在一定時限內(nèi)辦理房屋權(quán)屬證書除另有約定外,由開發(fā)商負(fù)擔(dān)違約責(zé)任及違約責(zé)任計算標(biāo)準(zhǔn)。本條將辦理房屋權(quán)屬證書作為商品房買賣協(xié)議附隨義務(wù)加以要求,更有利地保護了購房人正當(dāng)權(quán)益。第十九條商品房買賣協(xié)議約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條要求辦理房屋全部權(quán)登記期限屆滿后超出一年,因為出賣人原因,造成買受人無法辦理房屋全部權(quán)登記,買受人請求解除協(xié)議和賠償損失,應(yīng)予支持?！踞屃x】此條與第十八條是不一樣,上條說是違約責(zé)任,此條說是解除協(xié)議,而且強調(diào)是因為出賣人責(zé)任。另外需要注意是,《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條要求:“預(yù)售商品房購置人應(yīng)該自商品房交付使用之日起９０日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房購置人應(yīng)該自銷售協(xié)議簽署之日起９０日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該幫助商品房購置人辦理土地使用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù),并提供必需證實文件?！贝藯l強調(diào)是由購置人辦理負(fù)擔(dān)全部辦證義務(wù),也就是說,辦理房產(chǎn)證也并非都是開發(fā)商義務(wù)。第二十條出賣人與包銷人簽訂商品房包銷協(xié)議,約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)房屋交由包銷人以出賣人名義銷售,包銷期滿未銷售房屋,由包銷人根據(jù)協(xié)議約定包銷價格購置,但當(dāng)事人另有約定除外。第二十一條出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷房屋,包銷人請求出賣人賠償損失,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定除外。第二十二條對于買受人因商品房買賣協(xié)議與出賣人發(fā)生糾紛,人民法院應(yīng)該通知包銷人參與訴訟;出賣人、包銷人和買受人對各自權(quán)利義務(wù)有明確約定,根據(jù)約定內(nèi)容確定各方訴訟地位。第二十三條商品房買賣協(xié)議約定,買受人以擔(dān)保貸款方法付款、因當(dāng)事人一方原因未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,對方當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方事由未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議,出賣人應(yīng)該將收受購房款本金及其利息或者定金返還買受人?！踞屃x】本條所稱商品房擔(dān)保貸款,就是俗稱“按揭”。中國法律以前對此沒有相關(guān)要求。這是中國首次以司法解釋形式對此行為加以規(guī)范。本條要求是在按揭付款商品房買賣協(xié)議推行過程中,購房人不能取得銀行貸款從而無法推行商品房買賣協(xié)議情況下,怎樣確定買賣雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)。聯(lián)絡(luò)上下文內(nèi)容,“因一方當(dāng)事人原因未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,對方當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議和賠償損失?！?似應(yīng)了解為:“因一方當(dāng)事人過失未能簽訂商品房擔(dān)保貸款協(xié)議并造成商品房買賣協(xié)議不能繼續(xù)推行,對方當(dāng)事人能夠請求解除協(xié)議和賠償損失?！?銀行審查購房人貸款申請過程中,購房人沒有過失,只因購房人并不顯著原