圣福華項(xiàng)目銷(xiāo)售手冊(cè)

培訓(xùn)教材

目錄

第一部北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

第一章基本概況.......................................................2

1.經(jīng)濟(jì)、區(qū)內(nèi)企業(yè)、配套設(shè)施等........................................2

2.交通..............................................................4

3.商業(yè)配套..........................................................5

4.醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、休閑等.........................................6

5.環(huán)境..............................................................8

第二章區(qū)域發(fā)展.......................................................9

第二部XX

1.開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介........................................................11

2.XX整體規(guī)劃.................................................12

（一）整體概況.......................................................12

（二）產(chǎn)品綜述.......................................................12

（三）配套設(shè)施.......................................................14

3.XX賣(mài)點(diǎn)綜述.................................................15

第三部周邊項(xiàng)目情況比較

1.金地格林小鎮(zhèn).....................................................19

2.上海沙龍.........................................................20

3.星島嘉園（二期米蘭天空、三期萊茵河畔）...........................21

附件：

第一部北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)

第一章基本概況

北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（簡(jiǎn)稱(chēng)BDA）,籌建于1991年，1992年開(kāi)始基礎(chǔ)設(shè)施

建設(shè)和招商引資，1994年8月25日經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為北京市唯一的國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。

其中7平方公里是中關(guān)村科技園區(qū)亦莊科技園。同時(shí)享有沿海經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)

惠政策及國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)惠政策，是一個(gè)具有與國(guó)際接軌的新型管理體

制的經(jīng)濟(jì)區(qū)域。它是全國(guó)的國(guó)有土地資本運(yùn)營(yíng)試點(diǎn)區(qū)，北京市無(wú)行政事業(yè)性收費(fèi)

區(qū)，北京市社區(qū)建設(shè)試點(diǎn)區(qū)。

一、經(jīng)濟(jì)地位

隨著開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)外日新月異的整體變化，它的生產(chǎn)總值、工業(yè)總產(chǎn)值與稅收收

入以年均72.3%、74.1%和63.1%的速度增長(zhǎng)。到2003年年底，開(kāi)發(fā)區(qū)新批企

業(yè)總投資是23.65億美元，同比增長(zhǎng)92%,實(shí)際利用外資已經(jīng)占到了北京市實(shí)

際利用外資的12.4%,占全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和制造業(yè)利用外資總額大約37%,

三資企業(yè)占這個(gè)地區(qū)投資總額的68.6%,三資企業(yè)的平均投資規(guī)模超過(guò)了1200

萬(wàn)美元，比全國(guó)三資企業(yè)平均規(guī)模的四倍還多。

截止到2003年4月，累計(jì)入?yún)^(qū)企業(yè)1212家，投資總額45.28億美元，其中：

三資企業(yè)305家，投資額32.57億美元，世界500強(qiáng)企業(yè)40家，國(guó)際跨國(guó)公司

80多家高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的87%o全區(qū)人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值19.3萬(wàn)

元。在2003年實(shí)現(xiàn)的高新技術(shù)增加值中，開(kāi)發(fā)區(qū)己經(jīng)占到了全市高新技術(shù)增加

值的21.4%,實(shí)現(xiàn)的工業(yè)總產(chǎn)值占全市的12.5%.

在開(kāi)發(fā)區(qū)，每公頃投資密度為1180萬(wàn)美元，最高的達(dá)到4880萬(wàn)美元。形成

了電子信息、光機(jī)電一體化、生物技術(shù)與新醫(yī)藥、新材料與新能源、軟件制造5

個(gè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，其中前3個(gè)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)具有一定規(guī)模；建成了全國(guó)最大的移動(dòng)通信產(chǎn)

業(yè)基地、北京最大的電子信息產(chǎn)業(yè)基地、首屈一指的北京“藥谷”，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)

力排名全國(guó)第五，成為北京重要的知識(shí)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)基地和現(xiàn)代制造業(yè)基地。

二、區(qū)內(nèi)企業(yè)

〃三個(gè)為主〃的方針（即：吸引外資、出口創(chuàng)匯、大中型生產(chǎn)企業(yè)）和〃三

個(gè)吸納〃的原則（即外商投資、高新技術(shù)企業(yè)、國(guó)有大中型企業(yè)），決定了開(kāi)發(fā)

區(qū)新經(jīng)濟(jì)區(qū)的地位。開(kāi)發(fā)區(qū)的企業(yè)凸現(xiàn)了智力密集型或者科技密集型的特點(diǎn)，并

且外資企業(yè)占有很大一部分比例，分別來(lái)自美國(guó)、日本、德國(guó)、法國(guó)、意大利、

加拿大、荷蘭、芬蘭等國(guó)家。諸如諾基亞、松下、奔馳戴姆勒-克萊斯勒等企業(yè)

選址都非常慎重，在北京，他們選擇了開(kāi)發(fā)區(qū)，既增加了開(kāi)發(fā)區(qū)高新技術(shù)的含量,

也是對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)良好投資環(huán)境的肯定。開(kāi)發(fā)區(qū)主要代表企業(yè)見(jiàn)下圖：

五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)代表企業(yè)

NOKIA星網(wǎng)工業(yè)園、北方微電子基地、中芯環(huán)球半導(dǎo)體有限公司、京

電子信息產(chǎn)業(yè)（含微

東方產(chǎn)業(yè)園、國(guó)家電子商務(wù)中心、中國(guó)網(wǎng)通、中國(guó)數(shù)字電視產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、

電子和TFT）

FOXCOM.RF、艾科泰

諾賽基因組北方中心、國(guó)家病毒生物工程中心、緯曉生物技術(shù)有限公

生物技術(shù)與新醫(yī)藥

司（干細(xì)胞庫(kù)）、本元正陽(yáng)基因技術(shù)有限公司、德國(guó)Bayer,日本第一

產(chǎn)業(yè)

制藥、法國(guó)羅納普朗克、丹麥諾和諾德、日本島津

GE（美國(guó)）、CORNING（美國(guó)）、SMC（日本）、Schneider（法國(guó)）、

光機(jī)電一體化產(chǎn)業(yè)

National.Cummins、DELPHI、北人印刷、北京開(kāi)關(guān)

英納超導(dǎo)有限公司、嘉捷恒信有限公司、大陸太極有限公司、中鈔錫

新能源、新材料產(chǎn)業(yè)

克拜有限公司、SANYO、富原燃料電池

軟件產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)軟件園、北工大軟件園

三、配套設(shè)施

北京開(kāi)發(fā)區(qū)全面實(shí)現(xiàn)了〃九通一平〃?！熬磐ㄒ黄健睘殚_(kāi)發(fā)區(qū)成為現(xiàn)代化的

城市提供了最為基礎(chǔ)的條件。

迅速到達(dá);

2、由南四環(huán)十八里店南橋經(jīng)博大路可直通；

3、由南三環(huán)、成壽寺向南經(jīng)城外誠(chéng)家具城可直達(dá)；

4、五環(huán)亦莊出口可直達(dá)。

☆公交線路所經(jīng)主要站點(diǎn)：

723路：景文門(mén)-紅橋一方莊一城外誠(chéng)一博達(dá)國(guó)際交流中心

324路：公主墳-立澤橋-玉泉營(yíng)-洋橋-亦莊一實(shí)驗(yàn)學(xué)校

732路：頤和園——中關(guān)村一百石橋-展覽路-天寧寺一洋橋一方莊一城外

誠(chéng)一開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心

927路：筆廠屯一亦莊一城夕卜誠(chéng)—永定門(mén)

927支：長(zhǎng)子營(yíng)一亦莊管委會(huì)一城外誠(chéng)一木才星因

946路：方莊南口一成壽寺路-亦莊

小11路：亦莊鎮(zhèn)玫府一木樨園一立澤橋一翠微大厘.

小35路：博達(dá)國(guó)際大匣一城外誠(chéng)-潘家園-國(guó)貿(mào)-農(nóng)展館一和平西街一奧

在東門(mén)

五、商業(yè)配套

(1)XX城市花園配套商業(yè)設(shè)施鄰里中心：總建筑面積15000平方米的大型鄰

里中心配套齊全，其中位于地下一層的2000平方米的華潤(rùn)超市已投入使用；

位于一層的同仁堂亦莊分店24小時(shí)掛牌營(yíng)業(yè)，位于二層的咖啡廳、中西餐

廳等服務(wù)設(shè)施已全面營(yíng)業(yè)。

(2)小白羊超市：位于開(kāi)發(fā)區(qū)西北部，星島嘉司西南角200米，建筑面積約

30()0平方米，已投入使用。農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)中新鮮蔬菜、瓜果及肉類(lèi)、水產(chǎn)等應(yīng)

有盡有。

(3)便利店：主要分布在XX城市花園底商、圣福華國(guó)際俱樂(lè)部等地。

六、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)、休閑等

1.醫(yī)療設(shè)施

派亦莊醫(yī)院：北京市一級(jí)醫(yī)院，位于西環(huán)北路星島家園東南，已投入使用，

X多倫多國(guó)際醫(yī)院：位于北環(huán)西路，部分已建成，尚未投入使用。

派北京同仁醫(yī)院開(kāi)發(fā)區(qū)分院：位于榮昌西街，該院占地5萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投

資1.7億元，計(jì)劃兩年內(nèi)投入使用。

2.教育

派開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校：位于天寶北街，體育中心東側(cè)。學(xué)校建筑面積6萬(wàn)平方米,

總投資1.5億元左右（不含土地和無(wú)形資產(chǎn)）。是由北京二中和史家胡同小學(xué)

聯(lián)合成立的十二年制學(xué)校，學(xué)校建設(shè)規(guī)模不少于48個(gè)班（每年級(jí)四個(gè)班），每

班三十人左右，在校學(xué)生不少于2400人，配備雄厚師資力量。除入學(xué)一次性

捐助費(fèi)2-3萬(wàn)元，每年學(xué)雜費(fèi)、食宿費(fèi)等2萬(wàn)元左右。2001年9月1日開(kāi)學(xué)，

1—2年內(nèi)完全建成。

X亦莊中學(xué)：位于科慧大街，新康家園西側(cè)，職業(yè)高中，每年學(xué)雜費(fèi)30（）0元左

右，現(xiàn)己投入使用。

派BDA實(shí)驗(yàn)學(xué)校幼兒部：位于實(shí)驗(yàn)學(xué)校一樓，按年齡設(shè)置K0（1.5?2歲）、K1

（2~3歲）、K2（3~4歲）、K3（4~5歲）、K4（5?6歲）四各年級(jí)，由美格國(guó)

際雙語(yǔ)教育機(jī)構(gòu)承辦，所有年級(jí)均開(kāi)設(shè)外教英語(yǔ)課程、中文基礎(chǔ)課程、蒙氏

課程、藝術(shù)課程等，同時(shí)開(kāi)設(shè)電腦課程、旱冰課程、鋼琴、水冰課程等，并

根據(jù)幼兒年齡和興趣特點(diǎn)設(shè)置國(guó)際象棋、圍棋、藝術(shù)、水墨畫(huà)、小提琴等附

加課程。

XXX城市花園幼兒園：9月份正式開(kāi)園，由大地幼教機(jī)構(gòu)承辦。大地幼教機(jī)

構(gòu)遍布全國(guó)19個(gè)城市，是全國(guó)知名品牌之一,另外，21世紀(jì)幼兒園已投入

建設(shè)。

X其他教育設(shè)施：開(kāi)發(fā)區(qū)還將建設(shè)北京高等職業(yè)教育學(xué)院、國(guó)際藝術(shù)學(xué)校、洛

杉磯社區(qū)學(xué)院等教育設(shè)施。

3.休閑娛樂(lè)

X圣福華國(guó)際俱樂(lè)部：具有國(guó)際水準(zhǔn)的北京開(kāi)發(fā)區(qū)圣福華國(guó)際俱樂(lè)部是集國(guó)際

會(huì)議中心、康體娛樂(lè)（12道保齡球、網(wǎng)球、模擬高爾夫、羽毛球、乒乓球、

臺(tái)球、棋牌、電子游戲、游泳短池、射箭、健身、桑拿、KTV、商住餐飲（星

級(jí)飯店、數(shù)字通訊、衛(wèi)星電視、酒吧、快餐）為一體的綜合性服務(wù)設(shè)施。其

康體俱樂(lè)部實(shí)行涉外終身會(huì)員制。另設(shè)有洗衣、美容美發(fā)、西餅屋等。

派開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心：位于天寶北街與天寶中街間，設(shè)有CEO廣場(chǎng)、田徑跑道等。

X國(guó)際高爾夫球場(chǎng)：位于東環(huán)路，占地138公頃的18洞鴻禧長(zhǎng)新高爾夫球場(chǎng)，

任你揮灑。

X國(guó)際企業(yè)文化園：以國(guó)際企業(yè)文化命名的主題公園，如可口可樂(lè)湖、朗訊山

等總占地4000畝，其中東區(qū)已建成并投入使用，不僅是休閑、運(yùn)動(dòng)的好運(yùn)處,

而且是開(kāi)發(fā)區(qū)的一處天然氧吧。

派京開(kāi)國(guó)際汽車(chē)展示中心：位于北環(huán)東路，前店后廠式如奧迪、派力奧、volvo

等。

4.其他配套

X銀行：各主要商業(yè)銀行，如工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、交通銀行、北

京市商業(yè)銀行等在開(kāi)發(fā)區(qū)決設(shè)立了分理處、儲(chǔ)蓄所，主要集中于開(kāi)發(fā)區(qū)中部

公共建筑區(qū)，隆慶街。另XX鄰里中心一層有中行、浦發(fā)銀行等。

派郵政：位于開(kāi)發(fā)區(qū)中部公共建筑區(qū)，隆慶街，步行20分鐘左右。

派賓館、寫(xiě)字樓：博達(dá)國(guó)際大廈（郁金香舍東側(cè)）

中國(guó)國(guó)際電子商務(wù)中心（郁金香舍東北側(cè)，四星級(jí)賓館）

七、環(huán)境

這里在古代就以環(huán)境優(yōu)美而成為皇家狩獵場(chǎng)，如今座落于此的北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)

區(qū)更吸引了無(wú)數(shù)人的目光，許多第一次來(lái)到開(kāi)發(fā)區(qū)的人都驚奇的表示，沒(méi)想到北

京還有一個(gè)這么漂亮的地方，這里不象一個(gè)工業(yè)園區(qū)，更像一個(gè)世外桃源。在大

片大片的綠地中，所有的建筑更像是一種點(diǎn)綴。

開(kāi)發(fā)區(qū)平均空氣質(zhì)量比市區(qū)好1—2個(gè)等級(jí)。開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持“生態(tài)型開(kāi)發(fā)”和

可持續(xù)發(fā)展的道路，提出“以綠引資，以資養(yǎng)綠”的發(fā)展目標(biāo)以確保環(huán)境質(zhì)量。

開(kāi)發(fā)區(qū)東側(cè)與高速公路之間有300米綠化帶，北側(cè)與五環(huán)路間有1000米綠化隔

離帶，西側(cè)與涼水河間有100米綠化帶。全區(qū)綠化率超過(guò)30%。區(qū)內(nèi)累計(jì)綠化

面積已達(dá)34萬(wàn)平方米。規(guī)劃到2020年，公共綠地(不含居住區(qū)級(jí)和居住小區(qū)級(jí)

公共綠地)應(yīng)為6平方公里多，實(shí)現(xiàn)城市綠化覆蓋率50樂(lè)人均綠地50平方米。

其中最具特色的國(guó)際企業(yè)文化公園，占地4000畝，面積僅次于頤和園，草

坪、噴泉、雕塑、花壇、橋廊坐落其中，湖水碧波蕩漾，城市道路從中貫穿而過(guò),

美麗的風(fēng)景處處展示著世界知名企業(yè)、跨國(guó)公司的文化理念，國(guó)際企業(yè)文化公園

作為具有國(guó)際大都市特色的景觀園林，既滿足城市功能需要，建成北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)

區(qū)的綠肺，又滿足城市景觀需要。此外，開(kāi)發(fā)區(qū)還有北京單體最大的綠地迎賓場(chǎng),

流經(jīng)開(kāi)發(fā)區(qū)的涼水河經(jīng)過(guò)治理，兩岸將建成7()米寬的綠化帶，而開(kāi)發(fā)區(qū)的綠化

率始終按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)保持在46%以上，空氣質(zhì)量常年保持一級(jí)，偶爾二級(jí)，是一個(gè)

天然氧吧。

今天的北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)不僅是一個(gè)國(guó)際化的高科技園區(qū)，同時(shí)以?xún)?yōu)美的環(huán)

境，完善的配套構(gòu)成了巨大的吸引力，吸引著眾多的跨國(guó)投資者和追求高品質(zhì)生

活的人在這里安家落戶。

第二章區(qū)域發(fā)展前景

一、區(qū)域發(fā)展

2002年8月經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)在一期的基礎(chǔ)上擴(kuò)區(qū)24平

方公里。新擴(kuò)區(qū)的范圍包括京津塘高速路以東約14平方公里（大羊坊路以南，

大羊坊路及通馬路以西，涼水河以北），涼水河以西約10平方公里（舊頭路以東，

六環(huán)路及新鳳河以北）。同時(shí)，以開(kāi)發(fā)區(qū)為中心的亦莊衛(wèi)星城也將開(kāi)始興建。衛(wèi)

星城總體規(guī)劃面積195.1平方公里。在7萬(wàn)人的基礎(chǔ)上，人口以每年超過(guò)1萬(wàn)的

速度增長(zhǎng)，據(jù)統(tǒng)計(jì)調(diào)查，開(kāi)發(fā)區(qū)的居住者中很大部分是在市區(qū)工作，而在開(kāi)發(fā)區(qū)

工作的員工大多居住在開(kāi)發(fā)區(qū)周?chē)蚴袇^(qū)；從規(guī)劃看，未來(lái)開(kāi)發(fā)區(qū)人口將達(dá)到4

0萬(wàn)至5。萬(wàn)，近期隨著奔馳新廠在亦莊新區(qū)的落戶，如此龐大的數(shù)字和眾多的

入園企業(yè)，奠定了開(kāi)發(fā)區(qū)未來(lái)良好的發(fā)展前景。

二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

越來(lái)越多的智力密集型或者技術(shù)密集型企業(yè)進(jìn)駐開(kāi)發(fā)區(qū)，使得開(kāi)發(fā)區(qū)逐漸

向現(xiàn)代雙生態(tài)型新城區(qū)方向發(fā)展（雙生態(tài)企業(yè)發(fā)展空間是指在產(chǎn)業(yè)和自然兩個(gè)領(lǐng)

域兼有生態(tài)特征的企業(yè)辦公環(huán)境。其中的企業(yè)一方面受惠于兩個(gè)地區(qū)的良好的產(chǎn)

業(yè)生態(tài)環(huán)境，形成了互補(bǔ)、互動(dòng)、互相促進(jìn)與共生發(fā)展的態(tài)勢(shì)；另一方面，多數(shù)

企業(yè)乂相互獨(dú)立，在低密度、低容積率、高綠化、景色優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境中辦公，

由此形成了一種后工業(yè)時(shí)代企業(yè)發(fā)展環(huán)境的全新模式，從而引起了全球范圍內(nèi)的

“逆城市化”辦公潮流。）模式日益優(yōu)化。隨著企業(yè)的聚集，投資額也日益博加。

1.開(kāi)發(fā)區(qū)“十五”計(jì)劃目標(biāo)

到2005年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到360億元占全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重的10%

左右，對(duì)全市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到27%左右。

2004年一季度北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)新批企業(yè)投資總額

分類(lèi)金額同比增長(zhǎng)

新批企業(yè)投資總額7.36億美元13.88倍

合同利用外資6.73億美元305倍

外商實(shí)際投資7709萬(wàn)美元92.53%

開(kāi)發(fā)區(qū)一季度已實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值21.9億元39.06%

完成第二產(chǎn)業(yè)增加值18.16億元42%

實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)收入152億元55.8%

完成稅收收入7.39億元6.79%

2.“兩軸兩帶多中心”的規(guī)劃從空間上調(diào)整了北京城市發(fā)展的方向，意味

著東部發(fā)展帶、亦莊等新城將得到大力發(fā)展。北京“兩軸兩帶多中心”的發(fā)展思

路和國(guó)際化大都市的定位，必將促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)的飛速發(fā)展和崛起。

第二部XX

1.開(kāi)發(fā)商

（1）開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介

北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司是以一個(gè)以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的集團(tuán)公司，公司

秉承“誠(chéng)信為本、服務(wù)社會(huì)”的經(jīng)營(yíng)理念，積極參與聊城住宅小區(qū)的建設(shè)，在對(duì)客

戶生活方式和追求價(jià)值的理解基礎(chǔ)上，把握客戶的需求，力求處處設(shè)計(jì)精心、追

求完美，打造最適宜人居的精品社區(qū)。

（2）社區(qū)建設(shè)

公司以“信譽(yù)笫一、客戶至上、誠(chéng)信為本、銳意創(chuàng)新”的開(kāi)發(fā)理念，先后開(kāi)

發(fā)了“興華園“、”圣福華國(guó)際中心-XX”等項(xiàng)目，充分體現(xiàn)了創(chuàng)精品住宅的企業(yè)發(fā)

展目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)人、建筑和城市相和諧的人居氛圍，受到客戶廣泛的認(rèn)同。

其中，“XX”地處北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)核心地段，交通便利，地理位置優(yōu)越。

社區(qū)由二個(gè)組團(tuán)式板式小高層組成，采用當(dāng)前最流行的戶型設(shè)計(jì)?，以最高標(biāo)準(zhǔn)的

配套設(shè)施（國(guó)際俱樂(lè)部、五星級(jí)國(guó)際酒店、商務(wù)中心、寫(xiě)字樓等）開(kāi)發(fā)區(qū)最高標(biāo)

準(zhǔn)的公寓品質(zhì)獲得了市場(chǎng)的認(rèn)同。

（4）主要項(xiàng)目：

圣福華國(guó)際中心

XX

興華園

2.XX整體規(guī)劃介紹

（一）整體概況

圣福華國(guó)際中心總建筑面積86萬(wàn)平方米，總投資39億人民幣，由6.5萬(wàn)平

方米的五星級(jí)國(guó)際酒店、6.5萬(wàn)平米的國(guó)際商務(wù)中心及XX國(guó)際公寓組成。

XX一期總建筑面積8萬(wàn)平米，由D、E兩個(gè)板式小高層組團(tuán)組成，主力戶

型以二居、三居為主，包括水景套房、酒店式公寓、商務(wù)套房等。

（二）產(chǎn)品綜述

1、位置：XX位于北京東南郊亦莊，北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，京津塘高速公路起

點(diǎn)西側(cè)，城市規(guī)劃五環(huán)路南側(cè)。距南四環(huán)3.5公里，距南三環(huán)7公里，距國(guó)貿(mào)

中心14公里。

2、發(fā)展商：北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)：北京XX建筑設(shè)計(jì)院

4、施工單位：

5、物業(yè)管理：北京XX物業(yè)管理有限公司，通過(guò)IS09001質(zhì)量管理體系認(rèn)證，

國(guó)家一級(jí)物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)。

6、景觀設(shè)計(jì)：XX景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)/源田（新加坡）景觀設(shè)計(jì)

7、產(chǎn)品構(gòu)成：

物業(yè)類(lèi)型戶型建筑面積（平方米）

E1A（C）型二室二廳115m?左右

11?16層板樓

E1B型二室二廳122m?左右

E2A（C）型二室二廳123m?左右

8-11層板樓

E2B型三室二廳165而左右

6層板樓E3型一室二廳90m?左右

8、層高:3米

9、車(chē)位：地上車(chē)庫(kù)月租200元/月，地下月租300元/月（另加50元/月管理費(fèi)）。

10.抗震等級(jí)：8級(jí)。

11、綠化率：

12、開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年8月

13、交樓時(shí)間:2004年1（）月30日

14、裝修標(biāo)準(zhǔn)（詳見(jiàn)海報(bào)）：

14?1.主體結(jié)構(gòu)：現(xiàn)澆鋼筋剪力墻結(jié)構(gòu)。

142外墻面：主墻面高級(jí)玻璃幕墻、高檔外墻而磚、局部槽鋼百葉。

143大堂：高檔精裝修。

14?4.樓梯間：欄桿實(shí)木扶手，地面、墻面面秘，單元入口石材地面。

145外窗：高級(jí)塑鋼窗。

146戶門(mén)：高級(jí)木質(zhì)防火、防盜門(mén)。

14?7.電梯：三洋電梯（部分觀光電梯）。

148戶內(nèi)：地面水泥砂漿找平，預(yù)留裝修面層。墻面刮膩?zhàn)?，裝修面層預(yù)留。頂

棚刮膩?zhàn)?，裝修面層預(yù)留。其中廚房衛(wèi)生.間：地面完成防水層和保護(hù)層，裝

修面層預(yù)留。墻面水泥砂漿找平。預(yù)留上下水及熱水管道接口。陽(yáng)臺(tái)地面水

泥沙漿找平，墻面滿刮耐水膩?zhàn)印?/p>

149供電系統(tǒng)：小區(qū)雙路供電，照明、動(dòng)力分設(shè)回路。

14-10.供暖空調(diào)系統(tǒng)：小區(qū)集中供暖。

14?H.供水系統(tǒng)：市政自來(lái)水。符合國(guó)家生活飲用水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。24小時(shí)生活熱水

供應(yīng)。

14?12?天然氣系統(tǒng)：管道天然氣入戶。

14?13.電視系統(tǒng)：有線電視入戶，客廳及臥室均設(shè)電視插孔。

14?14.通訊系統(tǒng)：客廳、臥室、衛(wèi)生間均設(shè)電話插座。寬帶網(wǎng)絡(luò)布線入戶。

14?15.保安系統(tǒng)：可視對(duì)講主、家庭防盜及緊急求助系統(tǒng)。

（三）社區(qū)配套：

1、大型配套圣福華國(guó)際俱樂(lè)部：

成熟社區(qū)，完善配套

國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的圣福華國(guó)際俱樂(lè)部，實(shí)行涉外終身會(huì)員制。集康體娛樂(lè)、商務(wù)休

閑為一體的綜合性服務(wù)設(shè)施為一體，包括保齡球、網(wǎng)球、模擬高爾夫、羽毛球、

乒乓球、臺(tái)球、棋牌、游泳、健身、桑拿、KTV、酒吧等配套應(yīng)有盡有。

2、其他配套：

24小時(shí)生活熱水、寬帶入戶等，境外人士可開(kāi)通BBC、NHK、HBO等衛(wèi)星電

視。同時(shí)，周邊環(huán)境相當(dāng)成熟，華潤(rùn)超市、亦莊醫(yī)院、ShoppingMall,開(kāi)發(fā)區(qū)

體育中心、開(kāi)發(fā)區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校（幼兒園、小學(xué)、中學(xué)一體）、多條公交線路都步行

幾分鐘即可到達(dá)。

3、XX賣(mài)點(diǎn)綜述

3-1.七大賣(mài)點(diǎn)：

1.位置優(yōu)勢(shì)

①xx位于開(kāi)發(fā)區(qū)的核心地段，是開(kāi)發(fā)區(qū)的核心建筑，這是其它住宅無(wú)法比

擬的。由于開(kāi)發(fā)區(qū)對(duì)土地使用的限制，XX是亦莊核心住宅區(qū)的收山之作，我們

希望做成開(kāi)發(fā)區(qū)的標(biāo)志性建筑。

②XX的北側(cè)就是正在建設(shè)中的占地4000畝的國(guó)際企業(yè)文化公園，景觀優(yōu)勢(shì)

盡顯無(wú)疑。

③開(kāi)發(fā)區(qū)的門(mén)戶；位丁BDA核心地段，位丁?產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)配套區(qū)的樞紐位

置；

④開(kāi)發(fā)區(qū)的持續(xù)快速發(fā)展：隨著開(kāi)發(fā)區(qū)入住企業(yè)的增加，區(qū)域內(nèi)對(duì)住宅需求

量也在增加，一部分相對(duì)愿意購(gòu)買(mǎi)小高層的客戶將逐漸增加，本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)將漸

漸顯現(xiàn)。

2.公寓品質(zhì)優(yōu)勢(shì)

①XX是BDA首個(gè)星級(jí)高檔公寓，擁TJBDA最新規(guī)劃，最高標(biāo)準(zhǔn)的公寓品質(zhì)，

名牌電梯、全智能化配置、星級(jí)物業(yè)管理、外立面現(xiàn)代等，決定了項(xiàng)目的形象、

檔次與升值潛力。項(xiàng)目規(guī)劃有康體中心、體育中心、泗店、寫(xiě)字樓和商業(yè)中心等

配套設(shè)施，是開(kāi)發(fā)區(qū)核心區(qū)重要的商務(wù)中心。

②BDA首個(gè)公寓品質(zhì)，外觀簡(jiǎn)潔，風(fēng)格現(xiàn)代，極具國(guó)際風(fēng)格的質(zhì)感立面，

雍容氣派，堪稱(chēng)城市經(jīng)典建筑。是BDA地標(biāo)型建筑，具有不可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，

是BDA最具升值潛力的發(fā)展區(qū)域。

③五星級(jí)酒店、大型運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、大型購(gòu)物中心、高科技的運(yùn)用等等高標(biāo)

準(zhǔn)的配套，充分顯示的了項(xiàng)目的高品質(zhì)，提升居住者的生活質(zhì)量。

3.價(jià)格比較優(yōu)勢(shì)

①任何項(xiàng)目不可能有絕對(duì)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本是基本因素，同時(shí)

開(kāi)發(fā)商都要獲得利潤(rùn)，市場(chǎng)是價(jià)格的決定因素。

②相比于多層，高級(jí)公寓品質(zhì)提高很多，市場(chǎng)升值潛力優(yōu)勢(shì)明顯，是身份地

位的象征。相比于BDA其它項(xiàng)目，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，并且品質(zhì)更好，BDA第一個(gè)，

也是唯一的一個(gè)高級(jí)公寓，完全星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，完全新規(guī)劃、新設(shè)計(jì)，并且

具有更好的服務(wù)和一定的投資價(jià)值。

4.準(zhǔn)現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)

準(zhǔn)現(xiàn)房發(fā)售，置業(yè)投資沒(méi)有任何風(fēng)險(xiǎn)。與期房相比，期房風(fēng)險(xiǎn)太大，現(xiàn)在經(jīng)

濟(jì)過(guò)熱，宏觀政策調(diào)整，銀行已經(jīng)停止新項(xiàng)目貸款，如果開(kāi)放商實(shí)力不夠，期房

風(fēng)險(xiǎn)更大。與現(xiàn)房相比，現(xiàn)房一般設(shè)計(jì)陳舊，管理不善，或是賣(mài)剩下的戶型，更

談不上升值。

5.成熟社區(qū)優(yōu)勢(shì)

XX首期一經(jīng)推出就獲得了超乎一般的熱銷(xiāo)，將于04年10月全面入住。準(zhǔn)

現(xiàn)房發(fā)售，人氣極旺，不僅是圣福華成熟的社區(qū)配套、24小時(shí)熱水、BBC、HBO

境外頻道、寬帶、大型配套國(guó)際俱樂(lè)部，餐飲、酒吧、咖啡屋、銀行、郵政等生

活配套應(yīng)有盡有。同時(shí)，周邊環(huán)境相當(dāng)成熟，華潤(rùn)超市、多倫多國(guó)際醫(yī)院、國(guó)富

園四星級(jí)酒店、ShoppingMall、開(kāi)發(fā)區(qū)體育中心、實(shí)驗(yàn)學(xué)校、多條公交線路都

步行幾分鐘即可到達(dá)；驅(qū)車(chē)幾分鐘就可到綠茵茵的高爾夫球場(chǎng)，揮灑豪情，享受

人生。生活極為方便，成熟社區(qū)的優(yōu)勢(shì)非常明顯。都市繁華與郊野清新完美融為

一體，這一切絕無(wú)僅有的地段優(yōu)勢(shì)只為你而擁有。

6.交通優(yōu)勢(shì)

XX位于北京經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)居住區(qū)的核心地段，周邊環(huán)境、配套極為成熟，交

通極為發(fā)達(dá)，來(lái)XX的路線主要有三條：1、由國(guó)貿(mào)中心經(jīng)南三環(huán)分鐘寺橋或東四

環(huán)上京津塘高速公路大羊坊出口可迅速到達(dá);2、四環(huán)十八里店南橋經(jīng)博達(dá)路直

通；3、南三環(huán)、成壽寺向南經(jīng)城外誠(chéng)家具城可直達(dá)；4、五環(huán)亦莊出口可直達(dá)。

同時(shí)公交系統(tǒng)極為方便，多路公交線路可直達(dá)國(guó)貿(mào)、亞運(yùn)村、中關(guān)村、方莊，另

外，開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)線、小區(qū)班車(chē)直通國(guó)貿(mào)、方莊。

7.品牌優(yōu)勢(shì)、政府支持

北京XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司作為開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的合作伙伴，秉承精益求精”

的經(jīng)營(yíng)理念，積極參與北京市居住小區(qū)、人文及環(huán)境的建設(shè)。成為全國(guó)房地產(chǎn)守

法經(jīng)營(yíng)講信譽(yù)消費(fèi)者理想選擇購(gòu)房企業(yè)。公司現(xiàn)已發(fā)展成為擁有融資、建筑、物

業(yè)管理等多方面資源配置及經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)化開(kāi)發(fā)企業(yè)。圣福華國(guó)際中心

項(xiàng)目開(kāi)發(fā)區(qū)立足于本區(qū)，著眼于南城的發(fā)展，獲得了開(kāi)發(fā)區(qū)政府的極大支持，使

項(xiàng)目一動(dòng)起來(lái)就成為熱點(diǎn)，以此帶動(dòng)開(kāi)發(fā)區(qū)快速發(fā)展。

3-2.客戶定位

隨著城市和交通的發(fā)展，住宅郊區(qū)化已經(jīng)被越來(lái)越多的人們認(rèn)可。郊區(qū)無(wú)論

是環(huán)境、空氣質(zhì)量、還是人口密度都要好于人口過(guò)于集中的市中心，而郊區(qū)住宅

以Townhouse和近郊低密度住宅為主，目前市場(chǎng)上的Townhouse由于地價(jià)成本高,

總價(jià)多在120-150萬(wàn)以上，加上城市化速度過(guò)快，對(duì)Townhouse周邊環(huán)境的破壞,

Townhouse市場(chǎng)影響逐漸減弱，而總價(jià)在50-8()萬(wàn)，周邊配套較為成熟的近郊、

低密度、低容積率住宅逐漸成為新寵。

XX主要滿足南城、宣武、崇文、東城及泛CBD區(qū)域?qū)哟屋^高、對(duì)環(huán)境要

求高，追求高品質(zhì)生活，以購(gòu)第二套房或投資保值為目的和外地在京置業(yè)為需求

的客戶。

A.白領(lǐng)階層：主要在東部的寫(xiě)字樓中工作，亦莊本區(qū)、商貿(mào)公司、金融機(jī)構(gòu)、

大的外企職員、大型國(guó)企中層管理者和技術(shù)技術(shù)人員、律師、會(huì)計(jì)師事務(wù)所

的專(zhuān)業(yè)人士等年輕的、有穩(wěn)定的中等以上收入的白領(lǐng)階層。

特征:

1.年紀(jì)輕，不足30歲，畢業(yè)后工作5、6年，工作穩(wěn)定，事業(yè)小有成就，積

蓄不豐，首先考慮位置和總價(jià)。

2.一般購(gòu)買(mǎi)范圍總價(jià)60萬(wàn)以下。

B.中產(chǎn)階級(jí)：是社會(huì)的中流砥柱，受過(guò)良好教育，對(duì)未來(lái)充滿希望，有穩(wěn)定的

收入和生活，向往安定團(tuán)結(jié)，追求安逸和享受，懂得自己要的是什么，不盲

目、不沖動(dòng)、理智、成熟，不滿足大眾化的產(chǎn)品，追求個(gè)性，更多考慮項(xiàng)目

綜合優(yōu)勢(shì)和性?xún)r(jià)比。

特征：

1.屬于較富裕家庭，追求城內(nèi)郊外兩套房子，兩樣生活。

2.一般為二次置業(yè)，考慮大戶型、大二居、三居等。

3.經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，投資總價(jià)為50-80萬(wàn)之間。

C.外地來(lái)京人士：通常為兩個(gè)極端，一類(lèi)為小投資，屬于工薪階層，一類(lèi)為非

常有實(shí)力的客戶，他們或者在京工作多年，或是商界的成功人士，購(gòu)買(mǎi)力徨強(qiáng),

通常一個(gè)項(xiàng)目中投費(fèi)最大的客戶也有一半以上為外地來(lái)京人士。

第三部周邊項(xiàng)目情況比較

金地格林小鎮(zhèn)

發(fā)展商：北京金地遠(yuǎn)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

規(guī)劃設(shè)計(jì)：荷蘭KCAP設(shè)計(jì)公司、中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院

園林設(shè)計(jì)：澳大利亞HASSELL景觀設(shè)計(jì)公司

物業(yè)管理：金地物業(yè)

項(xiàng)目狀況：金地格林小鎮(zhèn)總建筑面積2()萬(wàn)平方米，共1893戶，由4—8層花園

洋房和聯(lián)排別墅構(gòu)建現(xiàn)代北歐小鎮(zhèn)的風(fēng)情。以RownhouseTownhouse

為主，一期13.6萬(wàn)平方米，于2002年5月動(dòng)工，二期2002年II月

動(dòng)工。分2003年3月28日、6月28日兩批入住，會(huì)所于2003年6

月完成。物業(yè)費(fèi)花園洋房1.9元/n?,聯(lián)排別里2.6元/n?。目前小高

層均價(jià)4700元/n?。

優(yōu)勢(shì)：

1.規(guī)劃：先做景觀，再做建筑，景觀設(shè)計(jì)采用立體綠化，空中花臺(tái)和屋

頂花園構(gòu)筑了豐富的建筑空間。

2.品牌優(yōu)勢(shì)，金地集團(tuán)是深圳上市公司，在深圳開(kāi)發(fā)了一系列明星樓盤(pán),

實(shí)力雄厚。配以前期強(qiáng)大的宣傳造勢(shì)，在開(kāi)發(fā)區(qū)及周邊地區(qū)影響較大,

反響較好。

劣勢(shì)(與XX相比)：

1.目前產(chǎn)品主要以160T80平米四居等大戶型為主。

2.期房銷(xiāo)售，位于BDA南部生活區(qū)，周邊環(huán)境成熟度及社區(qū)成熟度沒(méi)有

一幅畫(huà)卷好。

上海沙龍

開(kāi)發(fā)商：永開(kāi)旭日集團(tuán)一北京旭東置業(yè)有限公司

規(guī)劃設(shè)計(jì)：英國(guó)注冊(cè)建筑師、英國(guó)皇家建筑設(shè)計(jì)學(xué)會(huì)會(huì)員CALVINC.H.WONG

園林設(shè)計(jì)：香港貝爾高林BELTCOLLINS

物業(yè)管理：北京旭東物業(yè)管理有限公司

項(xiàng)目狀況：上海沙龍總建筑12萬(wàn)平方米，一期6萬(wàn)平方米，2003年9月入住，

二期2004年5月入住，以7-9層小高層為主，容積率1.5,綠化率40%,

設(shè)有地下車(chē)位，買(mǎi)斷4.2萬(wàn)/個(gè)，月租15()元/月。整個(gè)會(huì)所包括商