某地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案

某地產(chǎn)項(xiàng)目營銷方案第一部分項(xiàng)目情況——150萬平米超級(jí)大盤——16000個(gè)家庭的幸福主場(chǎng)——2011年鴻篇巨制——正在改寫這個(gè)城市的未來......中央政務(wù)區(qū)，孔雀?幸福城區(qū)位環(huán)境配套：兩大城市公園城市型、區(qū)域型、社區(qū)服務(wù)型商業(yè)配套幼兒園、小學(xué)配套醫(yī)療機(jī)構(gòu)?新古典主義風(fēng)格園林?萬平級(jí)超市配套電影院運(yùn)動(dòng)會(huì)所商務(wù)會(huì)所業(yè)態(tài)：洋房高層公寓寫字樓商業(yè)開發(fā)商安排：銷售地點(diǎn)：國貿(mào)萬達(dá)廣場(chǎng)A座802室銷售形勢(shì)：異地分銷銷售規(guī)模：由四家代理公司聯(lián)合銷售----偉業(yè)、思源、京廣信、金誠信駐場(chǎng)時(shí)間：2011年8月25日前任務(wù)指標(biāo)：

各個(gè)代理公司組建銷售團(tuán)隊(duì)，人員不低于10個(gè)每組；駐場(chǎng)前統(tǒng)一服裝、銷售講詞、答客問，并進(jìn)行考核上崗；相關(guān)網(wǎng)絡(luò)宣傳，統(tǒng)一由開發(fā)商制作完成；宣傳資料及現(xiàn)場(chǎng)物料有開發(fā)商統(tǒng)一制作下發(fā)個(gè)各個(gè)公司；各代理公司銷售任務(wù)：2011年底前完成回款額2億人民幣；采取末位淘汰制原則。我公司現(xiàn)狀分析：1、在各家代理公司中，我公司屬于“新兵”；2、此項(xiàng)目是公司接觸的第一個(gè)：異地、聯(lián)合銷售項(xiàng)目；3、團(tuán)隊(duì)基礎(chǔ)為“零”，組建、培訓(xùn)時(shí)間過短；4、今年底前的銷售任務(wù)額度較高；5、目前北京、河北區(qū)縣市已經(jīng)開始限購、限價(jià)政策；6、購買市場(chǎng)受政策影響，波動(dòng)較大；7、無原始積累客戶，需要限時(shí)開發(fā)；

正確認(rèn)知自身狀況全力組建銷售團(tuán)隊(duì)

營銷團(tuán)隊(duì)架構(gòu)

銷售部組織架構(gòu)

原則：

一個(gè)上級(jí)責(zé)權(quán)一致

既無重疊又無空白

避免推卸責(zé)任

架構(gòu)安排如下：

項(xiàng)目總監(jiān)1名匯報(bào)對(duì)象---邱總

銷售經(jīng)理1名

銷售主管2名

銷售人員兩組，分別10人

由銷售經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)分配，匯報(bào)對(duì)象----項(xiàng)目總監(jiān)

銷售主管貫徹執(zhí)行、監(jiān)督、指導(dǎo)、匯報(bào)對(duì)象----銷售經(jīng)理

招聘培訓(xùn)工作8月12日--15日為第一期招聘，預(yù)計(jì)8月17日開始新人培訓(xùn)8月18日銷售經(jīng)理安排到位，執(zhí)行“突擊培訓(xùn)”計(jì)劃；做到每日培訓(xùn)、每日考核，主要針對(duì)項(xiàng)目最新材料：銷售現(xiàn)場(chǎng)管理、講詞、答客問、戶型及沙盤講解等；?8月25日經(jīng)過一周培訓(xùn)及考核，挑選人員盡快進(jìn)駐售樓處熟悉環(huán)境；“銷使”的安排及薪資：時(shí)間：8月25日銷售代表進(jìn)駐售樓處后；重要性：將客戶直接引領(lǐng)至售樓處，介紹項(xiàng)目情況，推進(jìn)銷售任務(wù)的完成，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)氛圍；人員數(shù)量：初步--東南部不低于15--20人位置：東南部-國貿(mào)、大望路地鐵口為主，亦莊輕軌沿線；西北部-公司總部覆蓋的西北三四環(huán)、中關(guān)村、奧運(yùn)村及周邊；方式：銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查每日來客數(shù)量、質(zhì)量、成交量，統(tǒng)計(jì)出報(bào)表上報(bào)公司；薪資安排：階梯保底工資1200、1500、1800+提成（300、500、800/套）；采取成交數(shù)量統(tǒng)計(jì)月底核算，次月發(fā)放方式；“派單員”的安排：由派單公司安排人員在西北部、東南部派單，主要是地鐵口及沿線；時(shí)間：8月底進(jìn)駐售樓處后；主要派發(fā)：DM單、宣傳資料、戶型圖等；主要集中在售樓處附近的大望路、國貿(mào)地鐵周邊；與派單公司聯(lián)系商討價(jià)格、支付問題；需要派人對(duì)發(fā)單實(shí)地情況進(jìn)行巡視監(jiān)督；對(duì)派單后的來電情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，并核查真實(shí)性。短信發(fā)布的安排：自有資源25萬客戶名單，項(xiàng)目資料整理好以后，編纂信息進(jìn)行發(fā)布；建議先采用短信公司平臺(tái)發(fā)布（另見報(bào)價(jià)單）；公司建立短信平臺(tái)作為今后的一個(gè)準(zhǔn)備工作，進(jìn)一步了解情況；月底進(jìn)駐之前將短信內(nèi)容、發(fā)布頻率及價(jià)格確定，上報(bào)公司；發(fā)布對(duì)象主要集中在京津冀地區(qū)；自有信息整合：確定銷售規(guī)范用語級(jí)內(nèi)容，抽取部分號(hào)碼，安排人員打電開每日分時(shí)分次統(tǒng)計(jì)實(shí)際效果，根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)調(diào)整，避免浪費(fèi)費(fèi)；同時(shí)采用抽取號(hào)碼加入短信發(fā)布中，專人負(fù)責(zé)了解、統(tǒng)計(jì)發(fā)布情況；短信發(fā)布是目前吸引客戶資源的重要途徑，建議進(jìn)駐售樓處后多次采用；結(jié)束語：

充分利用公司目前可以利用的資源，上下一心全力以赴地組建、培養(yǎng)自己的銷售團(tuán)隊(duì)，時(shí)間緊迫、任務(wù)較重，更加需要公司各個(gè)部門通力合作，謝謝?！翱兹?幸福城”銷售部楊晶2011年8月14日感謝聆聽!Thanksforyourtime企業(yè)未來的競(jìng)爭(zhēng)，就是細(xì)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)。好的習(xí)慣是一筆財(cái)富，一旦你擁有它，你就會(huì)受益終生。養(yǎng)成"立即行動(dòng)"的習(xí)慣，你的人生將變得更有意義。4月-254月-25兵隨將轉(zhuǎn)，無不可用之才。作為一個(gè)管理者，你可以不知道下屬的短處，卻不能不知道下屬的長(zhǎng)處。人生就像一條河，你趟過去就沒有了。人生不是一種享樂，而是一樁十分沉重的工作。三流的點(diǎn)子加一流的執(zhí)行力，永遠(yuǎn)比一流的點(diǎn)子加三流的執(zhí)行力更好。人之所以能，是相信能。16:47:2916:47:2916:47大成功靠團(tuán)隊(duì)，小成功靠個(gè)人。成功開始于想法，但是，只有這樣的想法，卻沒有付出行動(dòng)，還是不可能成功的。惟一持久的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，也許就是比你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手學(xué)習(xí)得更快的能力。很多人喜歡拖延，他們對(duì)手頭的事情不是做不好，而是不去做，這是最大的惡習(xí)。管理就是把復(fù)雜的問題簡(jiǎn)單化，混亂的事情規(guī)劃化。人生偉業(yè)的建立，不在能知，乃在能行。4月-2516:47:2916:47人類學(xué)會(huì)走路，也得學(xué)會(huì)摔跤，而且只有經(jīng)過摔跤他才能學(xué)會(huì)走路。管理階層的領(lǐng)導(dǎo)能力是刺激員工努力工作的原動(dòng)力。管理首先是人為達(dá)到自己目的而進(jìn)行的自覺活動(dòng)。管理職能包括明確地說明目標(biāo)及獲得實(shí)現(xiàn)所定目標(biāo)必需的資源和努力。經(jīng)理不是只告訴別人怎么干的家伙，而是要激發(fā)隊(duì)伍產(chǎn)生一定報(bào)負(fù)，并朝目標(biāo)勇往直前。16:47:2916:47:2916:47獎(jiǎng)勵(lì)什么，就會(huì)得到什么。建立目標(biāo)是一種平衡：在企業(yè)成果與遵循人們所相信的原則之間的平衡，在企業(yè)當(dāng)前需要與長(zhǎng)遠(yuǎn)需要之間的平衡，在期望的結(jié)果與可用的資源之間的平衡。懶惰象生銹一樣，比操勞更能消耗身體;經(jīng)常用的鑰匙，總是亮閃閃的。今天應(yīng)做的事沒有做，明天再早也是耽誤了。言行一致是成功的開始。4月-254月-2516:47:2916:47:29用他，就要信任他；不信任他，就不要用他。賺錢之道很多，但是找不到賺錢的種子，便成不了事業(yè)家。戀愛，也就是說，我們不得不接觸生活中最甜蜜的事情，不過我們必須不屈服于這些事物。2025年4月17日4:47下午人的一生，或多或少，總是難免有浮沉。不會(huì)永遠(yuǎn)如旭日東升，也不會(huì)永遠(yuǎn)痛苦潦倒。辦企業(yè)有如修塔，如果只想往上砌磚，而忘記打牢基礎(chǔ)，總有一天塔會(huì)倒塌。17四月20254:47:29下午涓滴之水終可磨損大石，不是由于它力量大，而是由于晝夜不舍的滴墜。只有勤奮不懈的努力才能夠獲得那些技巧，因此，我們可以確切地說:說:不積跬步，無以致千里。四月254:47下午不要把災(zāi)難當(dāng)作公關(guān)，不然你的員工會(huì)制造更多的災(zāi)難。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就像磨刀石一樣，它把我們磨得非常的鋒利，然后我們就手起刀落，把競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手給砍掉了。2025/4/1716:47:29年輕人欠缺經(jīng)驗(yàn)，但請(qǐng)不要忘記:年輕是你最大的本錢。不要怕犯錯(cuò)，也不要畏懼挑戰(zhàn)，你應(yīng)該堅(jiān)持到底，在出人頭地的過程中努力再努力。如果你不能戰(zhàn)勝對(duì)手，就加入到他們中間。為顧客節(jié)省每一分錢。4:47:29下午4:47下午當(dāng)大家都變得聰明起來的時(shí)候，我就甘心做個(gè)笨人;當(dāng)大家都盡力包裝自己的時(shí)候，我就什么都不穿。這是我的策略，質(zhì)樸示人，真實(shí)有力。輕率和疏忽所造成的禍患不相上下。有許多青年人之所以失敗，就是敗在做事輕率這一點(diǎn)上。4月-254月-2516:4716:47:2916:47:2