海南某項目營銷戰(zhàn)略

海南某項目營銷戰(zhàn)略目錄寶安·江南城營銷戰(zhàn)略1、江南城項目定位2、江南城SWOT分析3、目標市場定位4、產(chǎn)品定位組合5、營銷思路剖析6、如何開展市場攻擊7、江南城整合推廣計劃1、江南城項目定位

【民心何在？】【分析】：海南房地產(chǎn)市場=客戶+產(chǎn)品客戶因滿足“住”的需求而購買。產(chǎn)品因滿足“住”的需求而誕生?！窘Y(jié)論】：江南城項目的定位只有一個字：“住”【詮釋】：住=居住使用+因居住使用而產(chǎn)生的一系列需求4、產(chǎn)品定位組合【核心賣點】大社區(qū)：“具有“城”的功能！”------項目規(guī)模大、內(nèi)涵大（支撐點：如商業(yè)、會所功能教育延展）；生活便利；提供更多參與可能環(huán)境：“擁有江南，不一定非得在蘇州”------江南園林藝術(shù)、別園居住感覺戶型：“工薪層住的起的‘別墅’！”------獨棟布局，一梯一單元，身份、品質(zhì)感強教育：“無論想成為棟梁，還是要愿一個寄托了半個世紀的大學夢，我們都為你搭好云梯！”------名牌小學、少兒蒙發(fā)、老年大學精神文明：“政治風范”------建設(shè)精神文明社區(qū)，實現(xiàn)小康，實現(xiàn)雙豐收客戶服務：“不能承諾全部解決您的問題，但可以承諾讓您沒有問題！”創(chuàng)新服務：前期服務+預防式服務+傳統(tǒng)服務營銷思路主線A、服務；B、參與深度廣度服務參與5、營銷思路剖析教育設(shè)置項目：品牌小學、少兒蒙發(fā)中心、老年大學主支撐點形式：品牌小學（獨立建設(shè)，與名校聯(lián)合辦學）培訓類（結(jié)合會所功能配置集中）意義：教育地產(chǎn)，將教育與地產(chǎn)結(jié)合化、產(chǎn)業(yè)化，“教育因地產(chǎn)而興，地產(chǎn)因教育而熱”。2、投資回報預測一次性投入較大，如名校洽談有利，將對一期產(chǎn)生促進效果，經(jīng)過一期推廣的同步建設(shè)，成功運行后，可對江南城二、三期起到較大的推進作用。投資回報分兩步進行：一期：以收復相對投資量為原則分攤價格+上浮價格=78元/平地米+22元/平地米=100元/平方米二、三期：以獲取投資回報為原則分攤價格+上浮價格=78元/平地米+42元/平地米=120元/平方米總體回報額度：1016萬元（不考慮歸項目銷售量及時間的促進作用）精神文明設(shè)置項目：本質(zhì)意義（精神文明社區(qū)）+延展意義（精神文明）主支撐點：建一流住房、上一流管理、創(chuàng)一流文明社區(qū)、文明業(yè)主意義：1、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展；2、獲取政府幫輔；3、擴大項目美譽度，品牌知名度。海口背景：1、市場目前尚無本質(zhì)意義的精神文明社區(qū)；2、?？谡畬裎拿鹘ㄔO(shè)關(guān)注程度高，有意借此樹立?？诿辉V求主題：1、作?？诿?、全國性精神文明建設(shè)的參照標準“寶安·江南城模式”；3、務實精神實施“三導”、“三化”和“四個融為一體”；精神文明運作方式提示本質(zhì)部分：建設(shè)精神文明社區(qū)（品牌打擊點之一）1、制定精神文明社區(qū)綱要；2、與政府接洽，取得幫扶；3、活動、媒體宣傳、引導；4、政府對宣傳訴求點行為理論進行支撐；5、再度進行品牌強勢攻擊。延展部分：建造客戶群體心中的精神文明（服務品質(zhì)打擊點之一）1、借目前?？谑姓?、媒體宣傳東風，對媒體進行跟進；2、利用活動在展示企業(yè)、品牌形象的同時對精神文明進行表現(xiàn)；3、在俱樂部形式上，對精神文明進行潛移默化；4、將參與性活動、服務上升到政治高度。方式示范：（前期）1、以俱樂部名義進行精神文明客戶家庭評選；2、以教育主題進行“海南棟梁建海南”人物專訪，在《寶安·美舍聯(lián)盟》連載?！ば问竭\作施示范形式之一：成立寶安·俱樂部運行方式：俱樂部、雜志核心主題：服務、參與預測可實現(xiàn)效果：1、口碑效應；2、增加已有客戶對項目的持續(xù)關(guān)注；3、為開辟新的客戶發(fā)展通路；4、有更多理由展開客戶服務及客戶追蹤；5、增加客戶參與性、趣味性；6、在產(chǎn)品、產(chǎn)品文化及精神文明社區(qū)建設(shè)上，都將對客戶起到“潛移默化”的作用；7、客戶資源將可進行長期積累，長期溝通，進如可持續(xù)發(fā)展階段；8、獲取更多準確的市場信息。6、如何開展市場攻擊

先聲奪人：不得不看 旌旗招展：不得不來趁火打劫：不得不買時間：2003.8月-2003.11月時間：2003.11月-2004.3月時間：2004.3月-2003.4月節(jié)點：1、項目工程啟動節(jié)點：1、精神文明社區(qū)概念出現(xiàn)節(jié)點：1、商業(yè)重點推廣啟動2、文化討論啟動2、營銷中心出現(xiàn)2、人氣值增加3、項目資料投放核心點：啟動品牌攻擊核心點：附加價值集中表現(xiàn)期核心點：增加參與感文化觀、環(huán)境觀引導可以信賴的社區(qū)媒體轟炸眼見為實的文化環(huán)境支持力：創(chuàng)新服務支持力：聯(lián)合政府制造最好樓盤最強信賴支持力：住宅革命觀 俱樂部俱樂部、雜志滲透引導展示活動雜志確定江湖品牌領(lǐng)袖地位戶外展示戶外展示