第九章-房地產(chǎn)投資規(guī)劃.ppt

1、第九章房地產(chǎn)投資規(guī)劃,黃祝華 主講,本章內(nèi)容,第一節(jié) 房地產(chǎn)投資規(guī)劃的基本知識(shí),房地產(chǎn)的基本含義 房地產(chǎn)投資的概念 房地產(chǎn)投資的方式 房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn),視頻：80后買(mǎi)房記：幸福在哪里,一、房地產(chǎn)的基本含義,房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的合稱(chēng)。地產(chǎn)是指購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)投資；房產(chǎn)是指物業(yè)建成后的置業(yè)投資。對(duì)個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，所說(shuō)的房地產(chǎn)一般是指房產(chǎn)。家庭購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的目的一般有兩個(gè)：其一是自己居??；其二是獲得預(yù)期收益。前者是消費(fèi)行為，后者是投資行為。在現(xiàn)實(shí)中，自居和投資并不是區(qū)分得很?chē)?yán)格的，有時(shí)自居房產(chǎn)也可作為投資對(duì)象，如出租、出售等；同樣，投資性的房產(chǎn)也可自居（如在出售前）。,房地產(chǎn),房屋建筑物,財(cái)產(chǎn)權(quán)利

2、,土地,房地產(chǎn)的類(lèi)型,1、按照性質(zhì)分類(lèi) 商品房 經(jīng)濟(jì)適用房 房改房 安居房 解圍房 2、按照取得的時(shí)間分類(lèi) 期房 現(xiàn)房 3、按使用性質(zhì) 自住房 投資房（商鋪、車(chē)庫(kù)）,廣西經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法 2009年2月17日,供應(yīng)對(duì)象面向城市低收入人群 家庭年人均收入，標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)卣谛∮诋?dāng)?shù)厣弦荒甓瘸擎?zhèn)居民年人均可支配收入90的范圍內(nèi)合理確定 城市低收入家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房應(yīng)同時(shí)符合下列條件： 1. 具有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶(hù)口，或在當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居住工作三年以上（含三年）的外來(lái)務(wù)工人員； 2. 家庭收入符合市、縣人民政府劃定的低收入家庭收入標(biāo)準(zhǔn)； 3. 無(wú)房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定的住房困難標(biāo)準(zhǔn)； 4.

3、單身家庭申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房的，申請(qǐng)人宜不小于25周歲。具體由各市縣人民政府確定。 住房面積控制在6080平方米 購(gòu)房不滿(mǎn)5年不得上市交易，滿(mǎn)5年，購(gòu)房人上市轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，需向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，而且政府可優(yōu)先回購(gòu)；購(gòu)房滿(mǎn)5年后，購(gòu)買(mǎi)人也可以按標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用住房在取得完全產(chǎn)權(quán)前不得用于出租經(jīng)營(yíng)。 購(gòu)房后未滿(mǎn)5年，購(gòu)買(mǎi)者家庭出現(xiàn)重大變故，需要轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。,二、房地產(chǎn)投資的概念,房地產(chǎn)投資是以獲取期望收益為目的，將貨幣資本投入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的經(jīng)

4、營(yíng)活動(dòng)。同時(shí)，房地產(chǎn)投資還涉及到房地產(chǎn)與金融資產(chǎn)的組合安排。因此，房地產(chǎn)投資一方面表現(xiàn)為實(shí)物資產(chǎn)的投資活動(dòng)，另一方面又表現(xiàn)為金融資產(chǎn)的投資活動(dòng)。,三、房產(chǎn)投資的方式,四、房產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn),優(yōu)點(diǎn) 房產(chǎn)是一種耐用消費(fèi)品，為投資盈利提供了廣闊的時(shí)間機(jī)會(huì) 房產(chǎn)的價(jià)值相對(duì)比較穩(wěn)定，具有較好的保值功能 房產(chǎn)具有不斷升值的潛力 缺點(diǎn) 流動(dòng)性相對(duì)較差 投資金額比較大 風(fēng)險(xiǎn)較高（政策風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)）,五、房地產(chǎn)價(jià)格及影響因素,影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素 1一般因素，包括社會(huì)因素、經(jīng)濟(jì)因素和行政因素。 2地域因素，指房地產(chǎn)所在地區(qū)、城市、區(qū)位、地段的因素。 3個(gè)別因素，可分為宗地條件和建筑物類(lèi)別的影響。,房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)

5、成,第二節(jié) 房地產(chǎn)投資規(guī)劃,房地產(chǎn)投資規(guī)劃的概念 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資規(guī)劃 房地產(chǎn)投資規(guī)劃流程 購(gòu)房與租房決策 購(gòu)房規(guī)劃,一、房地產(chǎn)規(guī)劃的概念,包括居住規(guī)劃和房產(chǎn)投資 居住規(guī)劃包括租房、購(gòu)房、換房和房貸規(guī)劃 房產(chǎn)投資的目的包括獲取房租收入和通過(guò)出售賺取價(jià)差收入,二、為什么要進(jìn)行房產(chǎn)規(guī)劃,如果進(jìn)行房產(chǎn)投資的時(shí)候不事先進(jìn)行規(guī)劃，可能會(huì)陷入以下困境： 1.由于目標(biāo)重合，目前的資金不足以購(gòu)房。 2.對(duì)未來(lái)的收支變化未能充分預(yù)期，沒(méi)有合理的房產(chǎn)規(guī)劃，導(dǎo)致購(gòu)房計(jì)劃難以實(shí)現(xiàn)。 3.沒(méi)有房產(chǎn)生涯規(guī)劃的觀念，只想一蹴而就 4.沒(méi)有可行的購(gòu)房規(guī)劃，難以強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄 5.如果不事先規(guī)劃房產(chǎn)投資現(xiàn)金流量，則無(wú)法選擇

6、最佳的貸款組合。,案例：鐘鎮(zhèn)濤炒房破產(chǎn),香港藝人鐘鎮(zhèn)濤1996年香港樓市處于頂峰時(shí)，短期借款1.54億港元，“炒買(mǎi)”港灣道會(huì)景閣4607室等五處豪宅和其他項(xiàng)目。1997年亞洲金融危機(jī)，香港樓市下滑，所購(gòu)各項(xiàng)目大幅度貶值。債權(quán)人雖沒(méi)收這些房產(chǎn)，仍無(wú)法償清債務(wù)。由于部分貸款利率高達(dá)24% ，所余本息現(xiàn)已滾至2.5億港元。每月利息支出超過(guò)100萬(wàn)元，令他感到吃不消，即使再努力唱歌、拍戲，亦難以?xún)斶€所有債項(xiàng)，于是決定申請(qǐng)破產(chǎn)。 2003年7月，法院裁定鐘鎮(zhèn)濤破產(chǎn)。 一般而言，房地產(chǎn)投資不應(yīng)超過(guò)家庭年收入的6至8倍。鐘鎮(zhèn)濤家庭年收入約1000萬(wàn)港元，顯然無(wú)法支撐1.5億港元的房地產(chǎn)投資。正是企圖一夜暴富

7、的不良心態(tài)，使其失足跌入谷底。,二、個(gè)人房產(chǎn)規(guī)劃流程,三、購(gòu)房與租房決策,要考慮的因素,如果用于自住，購(gòu)房者的使用成本主要是首付款與房屋貸款利息（不考慮諸如物業(yè)費(fèi)等使用成本），而租房者的使用成本是房租 (1)房租是否會(huì)每年調(diào)整。 (2)房屋貸款與房租所得稅扣除額。購(gòu)房還要考慮稅收方面的問(wèn)題，可能購(gòu)房比租房要貴。 (3)房?jī)r(jià)上漲潛力。如果房?jī)r(jià)在未來(lái)看漲，那么即使目前算起來(lái)購(gòu)房年居住成本稍高，未來(lái)出售房屋的資本利得也足以彌補(bǔ)居住期間的成本差異。如果房?jī)r(jià)低落，則租房居住成本低于購(gòu)房的情況也有可能會(huì)發(fā)生。 (4)利率的高低。利率愈低購(gòu)房的年成本愈低，購(gòu)房會(huì)相對(duì)劃算。近年來(lái)，控制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，提高了房

8、屋貸款利率，因此購(gòu)房的居住成本也越來(lái)越高。,視頻,買(mǎi)房好還是租房好 量力而行最好 （3：22） 年輕人買(mǎi)房租房的小賬本 租房買(mǎi)房哪個(gè)劃算（3：30）,四、購(gòu)房規(guī)劃,衡量自己的負(fù)擔(dān)能力 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià) 按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用 學(xué)會(huì)計(jì)算購(gòu)房的各種稅費(fèi) 如何選擇房子 投資自住房 投資寫(xiě)字樓 投資商鋪 投資車(chē)庫(kù),1. 按每月的負(fù)擔(dān)能力估算負(fù)擔(dān)得起的房屋總價(jià),例如，李先生年收人為10萬(wàn)元，預(yù)估收入成長(zhǎng)率3，目前凈資產(chǎn)2萬(wàn)元，儲(chǔ)蓄首期與負(fù)擔(dān)房屋貸款的上限為40，打算5年后買(mǎi)房，投資報(bào)酬率為10，貸款年限20年，利率以6計(jì)，可以負(fù)擔(dān)買(mǎi)房貸款的目前房?jī)r(jià)為： 首期部分

9、：10406.11+21.611277(萬(wàn)元) 貸款部分：101.159401147532(萬(wàn)元) 可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)：首期(27.7) +貸款(53.2) 809(萬(wàn)元),2、按想購(gòu)買(mǎi)的房屋價(jià)格來(lái)計(jì)算每月需要負(fù)擔(dān)的費(fèi)用,欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)房屋單價(jià)需求面積 需要支付的首期部分欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià) (1按揭貸款成數(shù)比串) 需支付的貸款部分欲購(gòu)買(mǎi)房屋總價(jià)按揭貸款成效比率 每月攤還的貸款本息需要支付的貸款部分年金現(xiàn)值,購(gòu)房的各種稅費(fèi),購(gòu)房時(shí)除了要支付購(gòu)房款之外，還涉及到許多其他費(fèi)用，以上的例子為了方便計(jì)算，并未考慮到裝修費(fèi)用以及各種相關(guān)稅費(fèi)。在我國(guó)，涉及購(gòu)房交易的稅費(fèi)主要包括契稅、印花稅、個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅、房屋所有

10、權(quán)登記費(fèi)、房屋買(mǎi)賣(mài)手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)、律師費(fèi)、中介費(fèi)等，均視房屋買(mǎi)賣(mài)的具體情況并根據(jù)合同的約定或有關(guān)的法律規(guī)定來(lái)確定。,南寧2009年商品房均價(jià)5002元/,2009年新建商品房成交均價(jià)每平方米5001.93元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)21.91%。其中新建商品住房成交均價(jià)每平方米4656.02元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)22.03%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交均價(jià)每平方米10553.45元，同比增長(zhǎng)17.36%；辦公樓成交均價(jià)每平方米4408.23元，同比下降5.71%。12月份，商品房成交均價(jià)為每平方米5791.63元（含經(jīng)濟(jì)適用房），同比增長(zhǎng)35.07%，環(huán)比增長(zhǎng)3.01%。 業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上述成交均價(jià)包

11、括了經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格，如果單獨(dú)統(tǒng)計(jì)商品房的成交均價(jià)，可能成交均價(jià)每平方米已超過(guò)7000元。 有人算了一下，按照2009年南寧市城市居民人均可支配收入16530.58元的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)算，既使不吃不喝，買(mǎi)一套60平方米的兩居室，按成交均價(jià)每平方米7000元計(jì)，總價(jià)要42萬(wàn)元，需25.4年的時(shí)間才能支付所有房款。,西鄉(xiāng)塘區(qū)樓盤(pán)報(bào)價(jià),南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)房?jī)r(jià),振寧現(xiàn)代魯班,小高層 毛坯 魯班路4號(hào) 入住時(shí)間 2010-06-30 物業(yè)費(fèi) 1.3元/月 均價(jià)6300元/,背景：房貸七折時(shí)代結(jié)束,四銀行首套房貸優(yōu)惠取消 南寧部分銀行仍打7折 當(dāng)前，工行已向全國(guó)各分行下發(fā)通知，從4月1日開(kāi)始取消首套房利率7折優(yōu)惠。對(duì)于

12、首次購(gòu)房的客戶(hù)，首付2成，利率優(yōu)惠是8.5折，首付3成，利率優(yōu)惠是8折。二套房貸則執(zhí)行首付4成，利率優(yōu)惠8.5折的政策。此外，中行執(zhí)行的也是首套房貸首付2成，利率優(yōu)惠8.5折的政策，而二套房貸沒(méi)有利率優(yōu)惠。除了南寧工行、中行首套房貸取消7折利率優(yōu)惠外，農(nóng)行、建行、華夏銀行還有7折利率優(yōu)惠，但首付均必須是4成。,購(gòu)房目標(biāo)：3室2廳2衛(wèi)1廚120.54 6300元/ ,總房款 759402 首付（30%） 227821 貸款 538531,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計(jì)算,貸款計(jì)算器,購(gòu)房目標(biāo)：2室2廳1衛(wèi)1廚80.86 6300元/ ,總房款 509418 首付（20%） 101884

13、 貸款 407534,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計(jì)算,貸款計(jì)算器,購(gòu)房目標(biāo)：1室2廳1衛(wèi)1廚51.19 6300元/ ,總房款 316197 首付（20%） 63239.4 貸款 252957.6,根據(jù)2008.12.23后下限8.5折計(jì)算,貸款計(jì)算器,換房規(guī)劃,階段性換房 換房的步驟 先買(mǎi)后賣(mài) 先賣(mài)后買(mǎi) 視頻：賣(mài)房的困惑,購(gòu)新房的各種稅費(fèi),契稅 金額是房?jī)r(jià)的1.5%，一般情況下是在交易簽證時(shí)交一半，入住后拿房產(chǎn)證時(shí)交另一半 印花稅 金額為房?jī)r(jià)的0.05%，在交易簽證時(shí)交納 交易手續(xù)費(fèi) 一般是每平方米2.5元，也在交易簽證時(shí)交納 權(quán)屬登記費(fèi)100元到200元之間,第三節(jié) 個(gè)人住房消

14、費(fèi)貸款,個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類(lèi) 個(gè)人住房貸款的還貸方式,一、個(gè)人住房消費(fèi)貸款種類(lèi),住房公積金貸款 繳存住房公積金的職工以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押申請(qǐng)的專(zhuān)項(xiàng)貸款。貸款期限最長(zhǎng)為30年（不得超過(guò)法定退休年齡）。住房公積金貸款利率是目前個(gè)人貸款中利率最低的品種貸款額度根據(jù)所購(gòu)房屋不同適用不同的比例。 個(gè)人住房商業(yè)性貸款 是用銀行信貸資金向購(gòu)房借款人發(fā)放的住房貸款，一般為抵押貸款。 個(gè)人住房組合貸款 是指向繳存公積金的購(gòu)房借款人同時(shí)發(fā)放個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。,二、個(gè)人住房貸款的計(jì)息方法,等額本金還款法 等額本息還款法 組合還款法,（一）等額本金還款法,就是把全部的貸款本金

15、平均分?jǐn)偟劫J款期內(nèi)的每一期歸還，而每一期的利息則是根據(jù)當(dāng)期的貸款余額計(jì)算，所以每一期歸還的貸款本金是固定的，而利息卻不一樣，是隨著貸款本金的逐步降低而減少，總的還款金額也是逐漸減少 其計(jì)算公式是： 每月還款金額=貸款本金貸款期數(shù)（按月計(jì)）+（貸款本金累計(jì)已歸還本金額）月利率,（二）等額本息還款法,每期的還款金額是根據(jù)貸款金額、貸款期限以及還款次數(shù)計(jì)算出的一個(gè)固定值，每期的還款額中包括了本金和利息，隨著貸款本金的逐步歸還，貸款利息逐漸減少，而每期的還款額中歸還貸款本金的金額則逐漸增加。 計(jì)算公式是： 每月還款額貸款本金月利率（1月利率）還款月數(shù)（1月利率）還款月數(shù)1,貸款計(jì)算器,1. 兩種貸款的

16、利息計(jì)算方式,等額本息貸款 采用的是復(fù)合利率計(jì)算。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計(jì)息，也就是說(shuō)未付的利息也要計(jì)息，這好像比“利滾利”還要厲害。在國(guó)外，它是公認(rèn)的適合放貸人利益的貸款方式。,等額本金貸款 采用的是簡(jiǎn)單利率方式計(jì)算利息。在每期還款的結(jié)算時(shí)刻，它只對(duì)剩余的本金(貸款余額)計(jì)息，也就是說(shuō)未支付的貸款利息不與未支付的貸款余額一起作利息計(jì)算，而只有本金才作利息計(jì)算。,因此，在傳統(tǒng)還款方式下，貸款周期越長(zhǎng)，等額本息貸款就要比等額本金貸款產(chǎn)生越多的利息。所以，如果借款人無(wú)法調(diào)整(或選擇)還款方式的話，貸款周期越長(zhǎng)的借款人，越應(yīng)該選擇等額本金貸款。,兩

17、種還款方式前5個(gè)月還款總和及本金與利息所占比重對(duì)照表,2.兩種貸款的每期還款特點(diǎn),等額本金貸款還款表（部分）：每期還款額不同,等額本息貸款還款表（部分）：每期還款額相同,雖然等額本金貸款能節(jié)省很多利息，但等額本金貸款的“缺點(diǎn)”是它的每期還款金額都不同，而且是前期還款金額較重，后期還款金額較輕。這要求借款人的還款能力要適應(yīng)這種情況。而對(duì)于等額本息貸款來(lái)講卻沒(méi)有這樣的“缺點(diǎn)”，它的每期還款金額都相同。借款人可以比較容易地根據(jù)自己還款能力，制定貸款方案。但要注意的是，等額本金貸款的每期還款額雖然不等，但它的每期平均還款金額卻比等額本息貸款低很多。,等額本息還款法與等額本金還款法的比較,結(jié)論,兩種還款

18、方式各有所長(zhǎng)，客戶(hù)可根據(jù)自己的具體情況選擇，關(guān)鍵是要考慮自己的經(jīng)濟(jì)狀況，使供款額與自己的收入趨勢(shì)相匹配。如果收入穩(wěn)定，又或者善于投資的家庭，若投資的回報(bào)率高于貸款利率的，可考慮選擇等額還款法。如果預(yù)測(cè)家庭收入仍比較寬裕，今后可能提前還貸的，貸款方式可采用等本還款法，優(yōu)點(diǎn)是本金不變，利息逐步遞減，其間若提前還貸，由于歸還本金多，利息支出相對(duì)就少。而“等額還款法”每月償還金額相等，還款初期利息多于本金，以后利息支付逐步減少，本金逐步增加。因而同樣貸款期下，后者所支付的利息將高于前者，而提前還貸時(shí)，已支付的利息是不退還的，所以，這樣就相對(duì)多支付了許多原本不應(yīng)該提前支付的利息。,（三）組合還款法,首先

19、將貸款本金按比例分成若干償還階段，并確定每個(gè)階段的還款期限（等本），接著在每個(gè)階段里又按等額本息還款方式歸還（等額） 一般來(lái)說(shuō)，組合還款法的主要形式可分為遞增型、遞減型和任意型三種。遞增(減)型是指在整個(gè)貸款期內(nèi)，貸款的歸還呈逐漸增加(減少)的趨勢(shì)。任意型是指在貸款期內(nèi)各個(gè)階段的還款本金及還款年限不同，使貸款歸還呈不規(guī)則變化。借款人可以根據(jù)自己未來(lái)收支情況，來(lái)制定還款計(jì)劃，通俗的講就是賺多的時(shí)候多還一點(diǎn)，賺少的時(shí)候少還一點(diǎn)。,三、節(jié)省貸款利息的方法,加速還款 額外還款 存抵貸,關(guān)鍵在于盡可能多的提前償還本金,（一）加速還款,縮短還貸周期，增加還貸次數(shù)雙周加速還款 假設(shè)貸款30年50萬(wàn)元，貸款年

20、利率為6.39%。 標(biāo)準(zhǔn)的月還款 (等額本息) 雙周加速還款 (等額本息）,貸款結(jié)果對(duì)比,（二）額外還款提前還貸,提前還款包括提前全部還款、提前部分還款且貸款期限不變、提前部分還款的同時(shí)縮短貸款期限三種情況。貸款銀行只能受理自發(fā)放個(gè)人貸款第二個(gè)還款月起借款人提前還款的申請(qǐng)。 在等額本息貸款中，采用部分提前還款，是節(jié)省貸款利息和縮短貸款時(shí)間的基本方法，也是最有效的方法。,提前還貸計(jì)算器,第四節(jié) 個(gè)人支付能力評(píng)估,目標(biāo)和需求分析 個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析 個(gè)人支付能力評(píng)估,一、目標(biāo)和需求分析,房地產(chǎn)規(guī)劃的第一步是確定期望的目標(biāo)和需求，這要通過(guò)數(shù)據(jù)收集合分析來(lái)明確。一般而言，個(gè)人對(duì)于房地產(chǎn)投資的需求取決于年

21、齡、收入水平、家庭成員數(shù)量、交通便利等因素。在確定目標(biāo)和需求時(shí)，必須把握以下幾個(gè)原則： 首先是要分清影響目標(biāo)和需求的因素的重要性。要找到符合所有期望的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是可遇不可求的，我們會(huì)面臨對(duì)于各種因素的權(quán)衡和取舍，因此應(yīng)該分析哪些因素對(duì)于自己是最重要的，按重要性程度進(jìn)行排列，以便于在這些因素發(fā)生沖突的時(shí)候做出合理的選擇。 其次，要具有前瞻性。隨著個(gè)人的成長(zhǎng)和際遇，收入、債務(wù)以及責(zé)任都會(huì)隨之發(fā)生變化，因此在確定房地產(chǎn)投資目標(biāo)和需求時(shí)應(yīng)該將這些考慮進(jìn)去，以便能靈活的對(duì)待這些變化。,二、個(gè)人投資動(dòng)機(jī)分析,自己居住,賺取租金,出售獲利,減免稅收,首要考慮的是居住質(zhì)量，可以選擇具有成熟的居住氛圍的社區(qū)

22、，如擁有便捷的交通，宜人的環(huán)境、配套的生活設(shè)施等。,首先要考慮的是方便出租，可以選擇流動(dòng)人口大的小型住宅進(jìn)行投資，或者購(gòu)買(mǎi)適宜出租給經(jīng)營(yíng)者的沿街鋪面。,如果是為了獲取差價(jià)收入，則適合投資現(xiàn)時(shí)房?jī)r(jià)相對(duì)便宜，但未來(lái)規(guī)劃前景看好，有升值潛力的住宅或店面。,國(guó)家出臺(tái)相應(yīng)鼓勵(lì)政策，例如規(guī)定購(gòu)房支出可以用來(lái)抵扣個(gè)人所得稅等，房地產(chǎn)投資無(wú)疑是個(gè)一舉兩得的投資方式。,三、個(gè)人支付能力評(píng)估,投資房產(chǎn)前必須正確估量個(gè)人資產(chǎn)，再根據(jù)需求和實(shí)際支付能力來(lái)綜合考慮具體選擇哪一種房產(chǎn)投資計(jì)劃。 確定個(gè)人投資房產(chǎn)的綜合支付能力時(shí)，不僅要看個(gè)人的凈資產(chǎn)，還要分析個(gè)人的固定收入、臨時(shí)收入、未來(lái)收入、個(gè)人支出和預(yù)計(jì)的未來(lái)支出。 如果個(gè)人凈資產(chǎn)為正數(shù)，投資者首先要確定能用來(lái)投資房產(chǎn)的資金數(shù)額。然后，再根據(jù)自己家庭月收入的多少及預(yù)期，最終確定用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)、償還銀行按揭貸款本息的數(shù)額?；镜脑瓌t仍然是量力而行，既滿(mǎn)足個(gè)人的房產(chǎn)投資需求，同時(shí)又不必為自己帶來(lái)沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。,購(gòu)房能力計(jì)算器,舉例,個(gè)人凈資產(chǎn)中可用于購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的金額為12萬(wàn)元，家庭月收入8000元，月平均日常支出4000元，其他投資支出1000元，預(yù)期未來(lái)收入保持平穩(wěn)，則其投資房地產(chǎn)的支付能力為10萬(wàn)元首付款，月平均可償還銀行按揭貸款本息的最大數(shù)額為8000-4000-1000300