飛云投資新型城鎮(zhèn)化的未來之路.ppt

1、,新型城鎮(zhèn)化的未來之路,飛云房地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司,目 錄,第一章 前言,新型城鎮(zhèn)化是十八大確立的新四化之一。一方面，城鎮(zhèn)化是其中最有容量和最富想象力的主題；另一方面，換屆后地方政府?dāng)U張沖動(dòng)強(qiáng)烈；新型城鎮(zhèn)化是什么？如何搞？風(fēng)險(xiǎn)和收益何在？這些都需要明辨。 年度中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議即將召開，新一屆領(lǐng)導(dǎo)人首次表達(dá)和實(shí)施經(jīng)濟(jì)工作的基本思路。歲末，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)似乎漸趨好轉(zhuǎn)，2013年，經(jīng)濟(jì)政策將如何定調(diào)，求穩(wěn)還是求變？,前言,第一章 2013，穩(wěn)中求變,2020/8/10,2012年的政策基調(diào)是“穩(wěn)中求進(jìn)”，但“維穩(wěn)”的后果是代價(jià)高昂、不可持續(xù)。此外，變革壓力并不僅僅源于維穩(wěn)或反危機(jī)政策，而是經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的現(xiàn)實(shí)需

2、求。對(duì)于當(dāng)前面臨的問題，李克強(qiáng)的判斷謹(jǐn)慎而具有總括性： 全面審視國內(nèi)外環(huán)境，我國發(fā)展也處于面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)的矛盾凸顯期。我國已進(jìn)入深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的攻堅(jiān)時(shí)期，前進(jìn)道路上的困難、問題和風(fēng)險(xiǎn)增多。國際競(jìng)爭(zhēng)空前激烈，全球性矛盾和問題更加突出。 什么是未來五年甚至十年的主題，其實(shí)并不是關(guān)于先富和共富的分配結(jié)構(gòu)調(diào)整，更不是如何繼續(xù)做大，而是如何做強(qiáng)。做大不能求穩(wěn)，而且越大越不穩(wěn)；只有做強(qiáng)才能提高系統(tǒng)性穩(wěn)定。 如何改革？經(jīng)濟(jì)層面，國務(wù)院 11 月 21 日召開的全國綜合配套改革試點(diǎn)工作座談會(huì)上，李克強(qiáng)指出，為了最大程度減輕改革阻力，要善于在利益增量上做文章，在利益預(yù)期上作調(diào)整，同時(shí)穩(wěn)妥推進(jìn)存

3、量利益的優(yōu)化，調(diào)整改變預(yù)期利益；同時(shí)表示發(fā)展和改革相輔相成，相得益彰。這意味著增量和漸進(jìn)改革的思路。 在發(fā)展中改革。新型城鎮(zhèn)化就是發(fā)展的主題之一。,第一章 新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵,2020/8/10,李克強(qiáng)近期再次簡(jiǎn)述了城鎮(zhèn)化的內(nèi)容和意義： 城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力。 我國城鎮(zhèn)化率剛超過50%， 如按戶籍人口計(jì)算僅35%左右，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家近80%的平均水平。差距就是潛力。從現(xiàn)代化發(fā)展規(guī)律看，今后一二十年我國城鎮(zhèn)化率將不斷提高，每年將有相當(dāng)數(shù)量農(nóng)村富余勞動(dòng)力及人口轉(zhuǎn)移到城市，這將帶來投資的大幅增長(zhǎng)和消費(fèi)的快速增加，也會(huì)給城市發(fā)展提供多層次的人力資源。但城鎮(zhèn)化不是簡(jiǎn)單的人口比例增加和城市面積擴(kuò)張，更

4、重要的是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、就業(yè)方式、人居環(huán)境、社會(huì)保障等一系列由“鄉(xiāng)”到“城”的重要轉(zhuǎn)變。我們要積極穩(wěn)妥地推進(jìn)城鎮(zhèn)化，注重提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量，科學(xué)規(guī)劃城市群規(guī)模和布局，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)合理分工、功能互補(bǔ)、集約發(fā)展。同時(shí)，努力為農(nóng)民工及其家屬提供基本公共服務(wù)，使農(nóng)民能夠轉(zhuǎn)為市民。展望未來，城鎮(zhèn)化是我國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的巨大引擎。 城鎮(zhèn)化被賦予多重意義：擴(kuò)內(nèi)需，保增長(zhǎng)，投資和消費(fèi)并舉；調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)；促進(jìn)民生，改善收入分配和提高社會(huì)保障；似乎有一石三鳥之功效。比目的更重要的，是如何實(shí)施以達(dá)到預(yù)定目標(biāo)；要讓經(jīng)濟(jì)規(guī)律起作用。多重目標(biāo)往往有不相容問題。 新型城鎮(zhèn)化的制度改革成分重于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成分；是穿舊鞋走新路，而非

5、穿新鞋走老路；更重視發(fā)展的質(zhì)量而非增長(zhǎng)的數(shù)量。新型城鎮(zhèn)化的一個(gè)重要目標(biāo)是居民身份同一化，農(nóng)民如何享有市民身份和待遇。,第一章 城鎮(zhèn)化和城市化,2020/8/10,過去十年也曾有過大城市化還是城鎮(zhèn)化的討論，實(shí)踐結(jié)果是大城市化。一方面是產(chǎn)業(yè)的自發(fā)集聚，另一方面是政府的作用，經(jīng)濟(jì)體制的影響，權(quán)力不斷集中和上收導(dǎo)致資源集中，人力、財(cái)力、物力不斷上流，要素價(jià)格被扭曲，級(jí)差地租趨于擴(kuò)大，城鄉(xiāng)收入差別趨于擴(kuò)大，不同等級(jí)城市差別趨于擴(kuò)大。 新型城鎮(zhèn)化勢(shì)必是與之前的大城市化完全不同、甚至相反的道路。大城市化是粗放增長(zhǎng)伴之以收入分配惡化的過程；而城鎮(zhèn)化則是集約增長(zhǎng)并旨在促進(jìn)民生。 城鎮(zhèn)化既包含了人口從農(nóng)村到城鎮(zhèn)的

6、進(jìn)一步轉(zhuǎn)移，這是主要的；同時(shí)也應(yīng)當(dāng)包括人口和其他資源從大城市到城鎮(zhèn)的回流。前者而言，由于農(nóng)村剩余勞動(dòng)力有限、人力資本不高，轉(zhuǎn)移的難度較大、收益有限且成本較高；后者而言，要縮小級(jí)差地租，實(shí)現(xiàn)資源的向下流動(dòng)，需要放權(quán)讓利的經(jīng)濟(jì)體制改革，需要中央主動(dòng)調(diào)節(jié)資源的配置，向下而不是向上傾斜；如果沒有制度改革，那么可能不僅沒有實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化，而且容易出現(xiàn)城鎮(zhèn)空心化，即農(nóng)村人口越過城鎮(zhèn)進(jìn)入城市，而城鎮(zhèn)人口和其他資源繼續(xù)向大城市集中。缺少改革支持的城鎮(zhèn)化行之不遠(yuǎn)。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn),2020/8/10,2010年以來的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)再次處于困境。價(jià)格調(diào)控的目標(biāo)沒有達(dá)到，預(yù)期的房產(chǎn)稅等改革措施沒有推進(jìn)，2013

7、 年的保障房建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)繼續(xù)縮減，根源在于行政管制調(diào)控的弊端。市場(chǎng)會(huì)自動(dòng)糾偏。 城鎮(zhèn)化暗含的政策意圖是，減弱一線城市的房?jī)r(jià)上漲壓力和資源過度集中后的各種瓶頸壓力；也減輕三線城市產(chǎn)業(yè)空心化的壓力。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn),2020/8/10,以城鎮(zhèn)化率的提高推算房地產(chǎn)業(yè)的空間，有兩方面： 一是新增城鎮(zhèn)人口的需求，這部分的需求是否真實(shí)，取決于新增人口的收入水平和增速，或者是政府轉(zhuǎn)移支付，短期可以起作用，但成本很高，或者是提高人力資本，這需要政府投入，而且長(zhǎng)期方可見效； 二是人均面積增長(zhǎng)帶來的需求，實(shí)際上是個(gè)結(jié)構(gòu)分化問題，即高收入者的投資和投機(jī)需求是否放開，如果不放開，則只是更大的住房消費(fèi)需求得到滿

8、足；主要來自高收入者住房面積的增長(zhǎng)，將帶動(dòng)城市人均住房面積的繼續(xù)增長(zhǎng)；另外還有人口從一線城市向城鎮(zhèn)的流動(dòng)，帶動(dòng)一部分需求，這需要改革，短期不容易實(shí)現(xiàn)。 新型城鎮(zhèn)化決定了房地產(chǎn)的發(fā)展從粗放到集約的模式轉(zhuǎn)變。,第二章 城鎮(zhèn)化和房地產(chǎn),2020/8/10,城鎮(zhèn)化不可避免的是如何對(duì)待農(nóng)民的土地，如何改革土地制度。即使對(duì)于農(nóng)民，土地更重要的用途也在越來越移向其資本化價(jià)值和級(jí)差地租。如何配置土地要素是一個(gè)核心問題。從保障房的實(shí)踐來看，土地要素的市場(chǎng)化改革落后了。這會(huì)嚴(yán)重影響到資產(chǎn)資本化過程中收益分配的公平性和公正性。房地產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持市場(chǎng)化而非行政化的政策取向。,第三章 城鎮(zhèn)化的收益和成本,2020/8/10,

9、未來十年，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的利潤(rùn)驅(qū)動(dòng)源泉依然來自城鎮(zhèn)化伴隨的房地產(chǎn)資本化帶來的資本利得，保證經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)增長(zhǎng)和金融體系的穩(wěn)定，中央政府將把握資本化收益的實(shí)現(xiàn)速度和流向。 理解新型城鎮(zhèn)化，是從過去的“價(jià)重于量” ，轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙粤看鷥r(jià)”實(shí)現(xiàn)在價(jià)格平穩(wěn)的同時(shí)存量房地產(chǎn)的更多重估。如何順利實(shí)現(xiàn)這一過程，并對(duì)重估收益進(jìn)行分配，保證公平的同時(shí)，要符合資本規(guī)律。 在土地財(cái)政收益遞減后，政府逐步轉(zhuǎn)向在房地產(chǎn)的保有和交易環(huán)節(jié)征利。在房產(chǎn)稅還沒有廣泛推開和取得足夠收益之前，房地產(chǎn)資本化的資本收益，已經(jīng)從房主乃至中介機(jī)構(gòu)開始向政府讓渡 房地產(chǎn)資本化的收益之外，新型城鎮(zhèn)化不僅是給居民部門增加財(cái)產(chǎn)性收入，更需要?jiǎng)?chuàng)造出真實(shí)的產(chǎn)出。土

10、地是財(cái)富之母，但勞動(dòng)才是財(cái)富之父。,第三章 城鎮(zhèn)化的收益和成本,2020/8/10,新型城鎮(zhèn)化的約束在于，目前的收入分配的結(jié)構(gòu)，制約了資本增值的空間。城鎮(zhèn)化的一個(gè)后果是給居民部門加杠桿。；給中等收入者加杠桿，避免演化為資產(chǎn)泡沫直至以危機(jī)的方式結(jié)束，可能是城鎮(zhèn)化的買單方式之一。 伴隨要素改革的通脹中樞上移是買單方式之二。需要注意的是，通脹通常也是對(duì)中低收入者的掠奪；同時(shí)，平穩(wěn)的“通脹中樞上移”更多是理想狀態(tài)。形式上，則是政府的轉(zhuǎn)移支付給居民部門，或補(bǔ)貼私人企業(yè)，來推進(jìn)城鎮(zhèn)化；這意味著，大政府依然將是趨勢(shì)；收入分配結(jié)構(gòu)不會(huì)實(shí)質(zhì)性好轉(zhuǎn)。,第四章 城鎮(zhèn)化的可能風(fēng)險(xiǎn),2020/8/10,擔(dān)心的一種風(fēng)險(xiǎn)是，類似于2008年在反危機(jī)和保就業(yè)的口號(hào)下，地方的擴(kuò)張沖動(dòng)不僅帶來了通貨膨脹、房?jī)r(jià)飛漲、財(cái)政金融風(fēng)險(xiǎn)加大等顯性的風(fēng)險(xiǎn)，還進(jìn)一步惡化了經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和私人部門的生存空間；城鎮(zhèn)化的異化可能結(jié)出地方政府再次惡性競(jìng)爭(zhēng)和無序擴(kuò)張的惡果，甚至成為對(duì)于農(nóng)民的圈地運(yùn)動(dòng)。這種風(fēng)險(xiǎn)可能還超過上一