房地產(chǎn)投資分析-第3章資金的時(shí)間價(jià)值計(jì)算及應(yīng)用.ppt

1、本章能力要求,（1）能夠正確理解和掌握資金時(shí)間價(jià)值的含義及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用； （2）能夠正確理解和掌握復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用； （3）能夠正確理解和掌握年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用； （4）能夠正確理解和掌握遞延年金與永續(xù)年金的計(jì)算及其在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用。,本章重點(diǎn),（1）復(fù)利終值和復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算 （2）年金終值和現(xiàn)值的計(jì)算 （3）遞延年金與永續(xù)年金的計(jì)算,本章難點(diǎn),資金時(shí)間計(jì)算在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用,3.1 資金的時(shí)間價(jià)值概述,3.1.1 資金時(shí)間價(jià)值的概念,資金的時(shí)間價(jià)值是投資分析中的一個(gè)重要概念和理論依據(jù)。資金的時(shí)間價(jià)值

2、受多種因素的影響，即使在不考慮風(fēng)險(xiǎn)和通貨膨脹因素的情況下，資金在不同時(shí)間點(diǎn)的價(jià)值也是不同的。,3.1.2 資金時(shí)間價(jià)值在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用,3.1 資金的時(shí)間價(jià)值概述,依據(jù)是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值問(wèn)題，我們把房地產(chǎn)投資分析的方法分為兩種，一種是靜態(tài)分析方法，一種動(dòng)態(tài)分析方法。靜態(tài)分析方法就是在計(jì)算房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，不考慮資金的時(shí)間價(jià)值，只是將各期發(fā)生的支出和收入進(jìn)行直接的簡(jiǎn)單加減乘除運(yùn)算，以獲得需要的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。,而動(dòng)態(tài)分析方法就考慮了不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金的時(shí)間價(jià)值，在計(jì)算項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)效果時(shí)，將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的資金折算成同一時(shí)點(diǎn)上的價(jià)值，從而不僅可以更加客觀真實(shí)的反映項(xiàng)目的投資經(jīng)濟(jì)

3、效果，并且使不同的投資方案和不同項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果具有了可比性。,3.1 資金的時(shí)間價(jià)值概述,專題3-1,對(duì)資金時(shí)間價(jià)值的再認(rèn)識(shí),問(wèn)題思考：,1、你是怎么理解資金時(shí)間價(jià)值的？資金的時(shí)間價(jià)值與哪些因素有關(guān)？ 2、現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，普通投資者（他們并沒有學(xué)過(guò)投資的相關(guān)知識(shí)）在計(jì)算和衡量投資價(jià)值時(shí)，是怎么體現(xiàn)和考慮資金時(shí)間價(jià)值的？,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.1 利率與計(jì)息方式,1. 利率,單位時(shí)間內(nèi)增加的利息與原金額之比，用百分比表示，稱為利率。計(jì)算公式為：,利率=（單位時(shí)間內(nèi)增加的利息原金額）100%,2. 單利計(jì)算與復(fù)利計(jì)算,（1）單利計(jì)息,單利計(jì)息是指對(duì)本金計(jì)利息，每一計(jì)息周期末的

4、利息不再計(jì)利息。其計(jì)算公式是：,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.1 利率與計(jì)息方式,例3-1,存入銀行10000元，定期三年，年利率為3.27%，三年后本利為：,（2）復(fù)利計(jì)息,復(fù)利法是把每一計(jì)息期的本利和都作為下一計(jì)息周期的本金，因此不僅對(duì)本金計(jì)息，對(duì)利息也計(jì)息，也稱“利滾利”法。,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.1 利率與計(jì)息方式,例3-2,在上例中，如果是復(fù)利計(jì)息，則三年后的本利為：,3.實(shí)際利率與名義利率,實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系：,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.1 利率與計(jì)息方式,例3-3,一筆資金為1000元，年利率為10%，試計(jì)算計(jì)息周

5、期為一年、半年、三個(gè)月、一個(gè)月的年末本利和實(shí)際利率。,（1）當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是相等的；計(jì)息周期短于一年時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率； （2）計(jì)息期越短，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越高； （3）名義利率無(wú)法完全反映資金的時(shí)間價(jià)值，實(shí)際利率才真實(shí)反映資金的時(shí)間價(jià)值。,實(shí)際利率和名義利率的關(guān)系：,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.1 利率與計(jì)息方式,例3-3,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用,1. 復(fù)利終值的計(jì)算,復(fù)利終值（ ）也稱將來(lái)值 、未來(lái)值。指發(fā)生在某一時(shí)間序列終點(diǎn)的資金值（收益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金折算到終

6、點(diǎn)的資金值。,例3-4,一筆本金為10000元，按復(fù)利年利率為10%，則1年后該筆本金的終值為：,或,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-5,計(jì)算例2-4中8年后的終值，經(jīng)查表，得：,考慮到名義利率和實(shí)際利率之間的關(guān)系時(shí)，我們可以得到修正后的復(fù)利終值計(jì)算公式：,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-6,某人在銀行存入10000元錢，存期3年，年利率為5%，按季計(jì)息復(fù)利，計(jì)算第3年后的終值。,2. 復(fù)利終值計(jì)算的應(yīng)用,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-7,對(duì)過(guò)去幾年里同類

7、房地產(chǎn)的出售價(jià)格進(jìn)行調(diào)查，結(jié)果顯示，房地產(chǎn)的價(jià)值平均每年遞增3%，如果這種趨勢(shì)持續(xù)下去，那么，一幢今天價(jià)值750000元的房產(chǎn)10年后將賣多少錢？,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.2 復(fù)利終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-8,某投資者用100萬(wàn)元投資某一項(xiàng)物業(yè)，假設(shè)該物業(yè)的年投資收益率為8%，則1年和2年后該投資起始資金的終值為多少？,一年后，該投資起始資金終值為：,第二年后的資金終值為：,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,1. 復(fù)利現(xiàn)值的計(jì)算,發(fā)生在某一時(shí)間序列起點(diǎn)（零點(diǎn)）的資金值（收益或費(fèi)用），或者把某一時(shí)間序列其他各時(shí)刻資金用折現(xiàn)辦法折算到起點(diǎn)的

8、資金值，稱作現(xiàn)值，記作,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-9,某儲(chǔ)戶想在第5年年末的時(shí)候得到本息共10000元，年利率為12%，問(wèn)該儲(chǔ)戶應(yīng)該在年初存入多少錢？,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-10,一筆投資預(yù)計(jì)8年后獲得本利共100萬(wàn)元，如果該項(xiàng)投資的收益率為10%，則最初應(yīng)投入多少資金？,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用,例3-11,有一幢房產(chǎn)預(yù)計(jì)5年后其市場(chǎng)價(jià)值為60萬(wàn)元，如果你希望得到10%的回報(bào)，現(xiàn)在你愿意出多少價(jià)格購(gòu)買？,3.2 復(fù)

9、利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用,例3-12,如果一項(xiàng)房地產(chǎn)投資貼現(xiàn)率為10%，并保證可以得到下面的一系列租金收入（在每年年初得到租金，不計(jì)其他稅費(fèi)），而且，在第5年末可以價(jià)格15萬(wàn)元凈價(jià)售出，那么投資者現(xiàn)在愿意出多少價(jià)格購(gòu)買呢？,例3-12,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.3 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,2. 復(fù)利現(xiàn)值計(jì)算的應(yīng)用,例3-13,某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售房屋時(shí)，采用一次性付款和分期付款兩種方式，客戶采用分期付款時(shí)，可以分三次付清，每隔一年支付一次（都在年初支付），其中，第一次支付房款的30%，第二次支付房款的50%，第三

10、次支付剩余房款部分。問(wèn)：開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，當(dāng)客戶采用一次性付款時(shí)，可以給與幾折優(yōu)惠？假設(shè)年利率為10%。,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,3.2.4 現(xiàn)值和終值的影響因素,例3-14,某投資者在某項(xiàng)物業(yè)上投入資金80萬(wàn)元，并希望這筆資金在3年內(nèi)至少增長(zhǎng)30%，問(wèn)，理想的年投資收益率最低應(yīng)為多少？,3.2 復(fù)利終值與現(xiàn)值的計(jì)算及其應(yīng)用,例3-15,3.2.4 現(xiàn)值和終值的影響因素,某投資者在某項(xiàng)物業(yè)上投入資金80萬(wàn)元，預(yù)期的投資收益率為12%，問(wèn)：這位投資者需要多長(zhǎng)的時(shí)間才能使這筆資金增長(zhǎng)40%？,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.1 年金的概念,年金是指一定時(shí)期內(nèi)，以相同的

11、時(shí)間間隔連續(xù)發(fā)生的等額收付款項(xiàng)，如租金、折舊、等額支付的月供款等等。年金的種類大致可以有四類：一類是后付年金，指的是每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期末；一類是先付年金，即每筆收付款項(xiàng)發(fā)生在每期的期初；第三類是遞延年金，即第一次年金發(fā)生的時(shí)間距離“現(xiàn)在”還有較大距離。,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-16,每

12、年年末存入10000元，年利率為8%，求第5年末的本利和。,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,1. 后付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-17,需在5年后一次償還銀行貸款本息共100萬(wàn)元，年利率為10%，求從現(xiàn)在起的每年年末等額存儲(chǔ)多少資金以償還該項(xiàng)貸款？,2. 后付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,后付年金現(xiàn)值即一定時(shí)期內(nèi)每期期末等額的系列支付款項(xiàng)的現(xiàn)值之和。,2. 后付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,即,3.3 年金的終值和現(xiàn)

13、值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,例3-19,某項(xiàng)目通過(guò)銀行貸款進(jìn)行投資，還貸期為10年，年利率為8%，建成后每年獲得利潤(rùn)120萬(wàn)元，如年利潤(rùn)全部用來(lái)還貸，問(wèn)：貸款額度應(yīng)控制在多少才能在10年內(nèi)還清貸款？,例3-18,某投資者投資一項(xiàng)物業(yè)，年凈租金收入為5萬(wàn)元（租金為年末支付），其要求的收益率水平為12%，求該投資者出租此物業(yè)10年后，所得凈租金收入的現(xiàn)值總和。,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.2 后付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,例3-20,現(xiàn)在投資1000萬(wàn)元，預(yù)計(jì)年收益率為15%，8年內(nèi)收回全部投資，每年應(yīng)等額地回收多少資金？,3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,3

14、.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,先付年金指得就是在每期期初收付的年金，又稱預(yù)付年金。顯然，先付年金與后付年金的區(qū)別在于款項(xiàng)發(fā)生的時(shí)間不同，兩者的款項(xiàng)發(fā)生次數(shù)是相同的，因此，先付年金的現(xiàn)值和終值計(jì)算可以借助于后付年金的計(jì)算求得。,1. 先付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,在收付款次數(shù)相同的前提下，由于每一期先付年金終值的計(jì)算比后付年金多計(jì)算一期利息，如圖3-4所示。,3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,1. 先付年金的終值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-21,某房地產(chǎn)合伙企業(yè)預(yù)計(jì)，在接下來(lái)的5年里每年

15、年初應(yīng)支付其合伙人10萬(wàn)元，假定合伙人欲得到6%的年收益率，那么，5年后合伙人將得到多少資金？,3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,2. 先付年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-22,某公司租用寫字樓，每年年初需支付租金15萬(wàn)元，其預(yù)期租期10年，年折現(xiàn)率為8%，則這些租金現(xiàn)值為多少？,3.3.3 先付年金的計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-23,在 例3-12中，我們也可以運(yùn)用公式（3-18）進(jìn)行計(jì)算，即：,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.4 遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3 年金的終值和現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,3.3.4 遞延年金的現(xiàn)值計(jì)算及其應(yīng)用,例3-24,某投資者花了50萬(wàn)元購(gòu)買了一套酒店式公寓，預(yù)計(jì)3年后可以對(duì)外出租，年凈租金收入預(yù)計(jì)可達(dá)3.5萬(wàn)