論文(范本)淺談物業(yè)服務(wù)成本管理的問題——以金都花園為例

1、杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院杭州職業(yè)技術(shù)學(xué)院 畢業(yè)綜合實(shí)踐（論文）畢業(yè)綜合實(shí)踐（論文） （2010 屆）屆） 題題 目目 淺談物業(yè)服務(wù)成本管理的問題淺談物業(yè)服務(wù)成本管理的問題以金都以金都 花園為例花園為例 系系 別別 金都管理學(xué)院金都管理學(xué)院 專專 業(yè)業(yè) 物業(yè)管理物業(yè)管理 班班 級(jí)級(jí) 物管物管 0711 姓姓 名名 周芳琴周芳琴 指導(dǎo)教師指導(dǎo)教師 戚紅命戚紅命 潘虹潘虹 20102010 年年5 5 月月1818 日日 目 錄 摘 要.1 關(guān)鍵詞.1 1 引言.1 2 金都花園小區(qū)服務(wù)成本管理中存在的問題.1 3 服務(wù)成本管理存在問題的原因分析.2 3.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低.4 3.2 缺少公共維修基

2、金.5 3.3 公司自身創(chuàng)收能力較弱.5 4 對(duì)策與建議.5 4.1 提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn).5 4.2 加大人力成本的控制.6 4.3 提高自身創(chuàng)收能力.7 4.4 完善細(xì)節(jié)管理.8 4.5 嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本.8 5 結(jié)束語.9 參考文獻(xiàn).9 淺論小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本管理的問題淺論小區(qū)物業(yè)服務(wù)成本管理的問題 以金都花園為例以金都花園為例 摘摘 要要：物業(yè)管理作為一個(gè)新興的行業(yè)，伴隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快 速發(fā)展，已逐漸成為房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的重要組成部分，它的推進(jìn)與發(fā)展，改善 了廣大居民的生活、工作環(huán)境，為促進(jìn)住宅建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和實(shí)施社 會(huì)再就業(yè)工程做出了積極的貢獻(xiàn)。但是，在其發(fā)展過程

3、中也暴露出了很多問題， 尤其是物業(yè)公司不愿入駐小區(qū)，造成小區(qū)無人管理的現(xiàn)象越來越多，這極大的 影響了社會(huì)的文明和諧發(fā)展。要消除這種現(xiàn)象除了要通過政府部門的協(xié)助之外， 更需加強(qiáng)物業(yè)公司的內(nèi)部管理，控制服務(wù)成本。本文采用實(shí)證分析方法，根據(jù) 作者在金都花園實(shí)習(xí)過程中所積累的經(jīng)驗(yàn)、碰到的實(shí)際問題，針對(duì)小區(qū)物業(yè)管 理服務(wù)成本高的問題進(jìn)行了詳細(xì)分析，并積極尋找解決問題的方法。 關(guān)鍵詞關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；服務(wù)成本；人力成本；控制 1 引言引言 物業(yè)管理發(fā)展越來越傾向于綠色、環(huán)保、低碳、節(jié)能，業(yè)主及廣大住戶需 要的是一個(gè)綠色、健康的生活工作環(huán)境。作為物業(yè)管理公司一方面要提高對(duì)小 區(qū)環(huán)境管理的投入，提高小區(qū)整體環(huán)

4、境.另一方面還要針對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用進(jìn)行有 效的成本管理，來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。要做到魚與熊掌兼得，只有良好的成 本管理才能使物業(yè)管理公司在提高小區(qū)綜合管理水平的同時(shí)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì) 效益，為企業(yè)的生存發(fā)展提供良好的保障。 2 金都花園小區(qū)服務(wù)成本管理中存在的問題金都花園小區(qū)服務(wù)成本管理中存在的問題 近幾年，各種媒體報(bào)道有關(guān)物業(yè)公司不愿入住小區(qū)，導(dǎo)致小區(qū)無人管理的 新聞很多。由于沒有人員管理，小區(qū)內(nèi)外來人員進(jìn)出無所顧忌，垃圾滿地飛， 下水道堵塞無人疏通，部分公共設(shè)施設(shè)備都已無法正常使用，居民生活環(huán)境十 分惡劣，苦不堪言，社會(huì)的和諧穩(wěn)定也受到了一定的影響。 在媒體追蹤報(bào)道探求原因的過程中，物業(yè)公司都

5、表現(xiàn)的很無奈。他們不是 不愿意管理，而是實(shí)在無法管理，特別是大部分小區(qū)的物業(yè)服務(wù)成本高而收入 又偏低，公司沒有可盈利的空間甚至還會(huì)出現(xiàn)虧損。在沒有辦法的辦法下，物 業(yè)公司只能遺憾的選擇退出小區(qū)。 浙江金都物業(yè)管理有限公司自成立以來一直以“全程關(guān)懷，全心服務(wù)”為 服務(wù)理念，在工作中不斷創(chuàng)新進(jìn)取，努力提高服務(wù)水平與質(zhì)量，贏得了廣大業(yè) 主的認(rèn)可與稱贊。公司緊跟時(shí)代的步伐，為了更好地服務(wù)業(yè)主，現(xiàn)已將服務(wù)理 念升級(jí)為“綠色生活幸福家” ，希望住在金都的每位業(yè)主及住戶都能擁有一個(gè) 幸福的家園。 金都花園是金都集團(tuán)開發(fā)的第一個(gè)樓盤，金都物業(yè)的服務(wù)也是從這開始的。 小區(qū)總面積為 57805.16 平方米，包括

6、 618 戶住宅，和 40 戶商鋪。在實(shí)習(xí)期間， 我感受到了小區(qū)的安定、和諧與溫馨。不論是金都集團(tuán)為回饋廣大業(yè)主而舉辦 的新春贈(zèng)花活動(dòng)，還是 3.12 希望樹計(jì)劃金都小朋友共育“金都業(yè)友林”活 動(dòng)，都體現(xiàn)出金都物業(yè)公司對(duì)與小區(qū)業(yè)主之間的互動(dòng)與溝通的重視。據(jù)我了解 有部分業(yè)主在其他地方都購(gòu)置了新房，但是卻一直住在金都花園，原因就是他 們舍不下金都物業(yè)。他們覺得金都物業(yè)讓他們擁有安全感，住在金都有良好的 安全保障。 所以我更加堅(jiān)定小區(qū)的物業(yè)管理是可以做好的，甚至還可以做的更好，關(guān) 鍵是公司要加強(qiáng)自身的成本管理。如何才能更好的服務(wù)于廣大的業(yè)主，得到他 們的認(rèn)可的同時(shí)為公司自身創(chuàng)造效益，成為了擺在眾多

7、物業(yè)公司面前的一道難 題。 在金都花園小區(qū)的管理中，金都物業(yè)公司也遇到了很多的問題，其中最大 的問題就是物業(yè)服務(wù)成本控制的問題。 3 服務(wù)成本管理存在問題服務(wù)成本管理存在問題的原因分析的原因分析 從 2008 年和 2009 年的收支情況可以看出，金都花園一直都處于虧損狀態(tài), 即便每年有房產(chǎn)公司近 10 萬元的補(bǔ)貼還是無法改變這種現(xiàn)象。具體成本收支情 況如下列表格所示： 表 1： 2008 年度金都花園收支情況年度金都花園收支情況 單位：元 一、收入 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入 343530.00 2、維修費(fèi)、代辦手續(xù)費(fèi)收入 8627.00 3、泊位費(fèi)收入 133733.00 4、游泳池收入 1284

8、2.00 5、 房租收入（房產(chǎn)公司貼補(bǔ)） 125725.00 6、其他收入 20412.00 小計(jì) 644869.00 二、支出 1、 員工工資、加班等人員費(fèi) 用 382248.00 2、 員工社保費(fèi)、福利費(fèi)、工 會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi) 136854.00 3、 公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)及材 料費(fèi) 56341.00 4、垃圾清運(yùn)費(fèi)及綠化保潔費(fèi) 18202.00 5、公共電費(fèi) 38735.00 6、公共水費(fèi) 21359.00 7、游泳池費(fèi)用 26739.00 8、 行政辦公費(fèi)用及其他管理 費(fèi)用 22550.00 9、殘疾人保障金 6117.00 10、稅金及附加 41851.46 11、其他 1518.00

9、 小計(jì) 752514.46 結(jié)余-107645.46 表 2： 2009 年度金都花園收支情況年度金都花園收支情況 單位：元 一、收入 1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入409557.30 2、維修費(fèi)、代辦手續(xù)費(fèi)收入6415.90 3、泊位費(fèi)收入197368.00 4、游泳池收入7904.00 5、房租收入（房產(chǎn)公司補(bǔ)貼）112933.70 6、其他收入12880.00 7、營(yíng)業(yè)外收入152.00 小計(jì)747210.90 二、支出 1、員工工資、加班等人員費(fèi)用413150.50 2、 員工社保費(fèi)、福利費(fèi)、高溫費(fèi)、 工會(huì)經(jīng)費(fèi)、教育經(jīng)費(fèi) 126021.63 3、公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)及材料費(fèi)82253.20 4、垃圾

10、清運(yùn)費(fèi)及綠化保潔費(fèi)14164.60 5、公共電費(fèi)29457.47 6、公共水費(fèi)15070.10 7、游泳池費(fèi)用18755.00 8、服裝費(fèi)及其他1480.00 9、治安管理費(fèi)190.00 10、消防設(shè)施維護(hù)費(fèi)1040.00 11、行政辦公費(fèi)用28752.15 12、稅金及附加41851.53 13、營(yíng)業(yè)外支出5335.07 14、財(cái)務(wù)費(fèi)用-360.13 小計(jì)777161.12 三、結(jié)余-29950.22 從表格數(shù)據(jù)上看，2009 年物業(yè)服務(wù)收費(fèi)總額比 2008 年增加 6 萬多元，游 泳池收入減少約 5000 元，房租收入減少 1 萬多，員工工資支出增加約 3 萬元， 2009 年度公司依舊處

11、于虧損狀態(tài)，總結(jié)其原因主要有以下幾方面： 3.1 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較低 物業(yè)服務(wù)費(fèi)是物業(yè)公司的主要收入來源，物業(yè)費(fèi)的定價(jià)高低直接影響著物 業(yè)公司所提供的服務(wù)質(zhì)量與水平，同時(shí)也影響著物業(yè)公司的盈利狀況。 以金都花園為例，簡(jiǎn)要分析。金都花園的物業(yè)服務(wù)定價(jià)方式采用市場(chǎng)調(diào)節(jié) 價(jià)，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于周邊其它小區(qū)。從 2009 年開始，金都花園小區(qū)物業(yè) 服務(wù)費(fèi)從 0.5 元每月每平米提升到 0.6 元每月每平米，這在一定的程度上緩解了 物業(yè)公司的壓力。分析 09 年的收支情況表可以看出公司依舊虧損較多，追究其 原因還是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低。金都花園小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)之所以無法 提高

12、的原因在于小區(qū)可供使用的公共面積有限，配套設(shè)施設(shè)備跟不上；包括一 些健身場(chǎng)所、活動(dòng)室、公共娛樂休息場(chǎng)所等。業(yè)主享受的權(quán)益較少，因此愿意 交的物業(yè)費(fèi)也較少。 3.2 缺少公共維修基金缺少公共維修基金 在金都花園的成本支出中，公共設(shè)施設(shè)備維保費(fèi)及材料費(fèi)約占總支出的 10%。 費(fèi)用產(chǎn)生原因就是當(dāng)初物業(yè)接管小區(qū)時(shí)未建立專項(xiàng)維修資金，導(dǎo)致物業(yè)共用部 位的設(shè)施設(shè)備的大修、中修、更新改造費(fèi)用都落到了物業(yè)公司的身上。 例如由于金都花園年代已久，大部分屋面都陸續(xù)出現(xiàn)了滲水現(xiàn)象，一遇到 連續(xù)陰雨天氣，服務(wù)中心的投訴、報(bào)修電話就特別多。房屋滲水問題不僅僅困 擾著花園的業(yè)主及住戶，這一直也是物業(yè)公司最為關(guān)心與擔(dān)憂的問

13、題之一。雖 然在房產(chǎn)公司的資金支持下，物業(yè)公司去年已對(duì)部分滲水屋面進(jìn)行了 SBS 防水 處理，解決了部分業(yè)主的困難。但是隨著時(shí)間的推移，房屋滲水問題會(huì)越來越 嚴(yán)重。業(yè)主及住戶一旦遇到房屋滲水問題最先找到的就是物業(yè)公司，物業(yè)公司 若無法解決，部分業(yè)主就不愿繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。這直接加大了業(yè)主及住戶與物 業(yè)公司之間的矛盾同時(shí)更加加大了物業(yè)公司對(duì)小區(qū)管理的難度。房屋年代越久， 其它共用部位的設(shè)施設(shè)備老化、破損問題也會(huì)越來越多；如何維修，維修費(fèi)用 由誰承擔(dān)，這將是金都物業(yè)管理有限公司面臨的一大難題。 3.3 公司自身創(chuàng)收能力較弱公司自身創(chuàng)收能力較弱 從收支情況表中可以看出，金都花園的收入包括基本的物業(yè)服務(wù)

14、費(fèi)收入、 泊位費(fèi)收入、游泳池收入、房租收入（房產(chǎn)公司補(bǔ)貼） 、其他收入等。 花園房租收入，約占總收入的 15%。屬于房產(chǎn)公司補(bǔ)貼。對(duì)于花園這樣自 身創(chuàng)收能力較弱的老小區(qū)，這部分收入非?？捎^。 09 年的房租收入比 08 年的 少了很多，原因是房產(chǎn)公司已將 2 號(hào)組團(tuán)的單身公寓出售。接下來，房產(chǎn)公司 計(jì)劃會(huì)將物業(yè)樓三號(hào)樓、外加 15 個(gè)車庫一同出售。缺少了房產(chǎn)公司的房租收入 補(bǔ)貼，作為物業(yè)公司又沒有其他新的收入來源，要實(shí)現(xiàn)小區(qū)的成本管理又將難 上加難。因此金都花園現(xiàn)在迫切需要的就是能夠創(chuàng)造新的收入來源，增加物業(yè) 公司的其他收入，以便物業(yè)公司能夠持續(xù)穩(wěn)定的開展物業(yè)服務(wù)工作。 4 對(duì)策與建議對(duì)策與建

15、議 4.1 提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 以金都花園為例，分析怎樣合理利用小區(qū)現(xiàn)有資源，達(dá)到滿足業(yè)主的需求 的同時(shí)又節(jié)約服務(wù)成本、增加收入。 1、網(wǎng)球場(chǎng)的有效利用 考慮到小區(qū)年代已久，當(dāng)初開發(fā)商建造的車庫數(shù)量現(xiàn)在已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè) 主的停車需求。在得到廣大業(yè)主的支持后，金都花園服務(wù)中心充分利用小區(qū)內(nèi) 能夠利用的場(chǎng)所合理規(guī)劃設(shè)計(jì)停車位。特別是對(duì)網(wǎng)球場(chǎng)的利用。晚上供業(yè)主停 放車輛，白天大部分業(yè)主都出去工作，網(wǎng)球場(chǎng)又可以空出供業(yè)主休閑活動(dòng)使用， 一舉兩得。同時(shí)服務(wù)中心秩序維護(hù)人員負(fù)責(zé)對(duì)車輛停放的管理，收取一定的泊 位費(fèi)。這樣對(duì)公司來說不僅有效利用了閑置的網(wǎng)球場(chǎng)又增加了一筆數(shù)目不小的 經(jīng)營(yíng)性

16、收入。 2、對(duì)水泵房進(jìn)行合理改造 由于小區(qū) 94 年開發(fā)成立，當(dāng)時(shí)的規(guī)劃中沒有活動(dòng)室空房，同時(shí)小區(qū)內(nèi)根本 無空余的房源，所以一直無法滿足小區(qū)業(yè)主的要求。隨著小區(qū)內(nèi)一戶一表工作 改造完成，小區(qū)內(nèi)水泵房、蓄水池已失去原有的功能，金都花園物業(yè)服務(wù)中心 應(yīng)業(yè)主的強(qiáng)烈要求，將房?jī)?nèi)水泵拆除，對(duì)蓄水池進(jìn)行改造，來提供業(yè)主活動(dòng)的 場(chǎng)所。房產(chǎn)公司本著回饋廣大業(yè)主的用意，支持將活動(dòng)室進(jìn)行改造并且下發(fā)了 改造資金。此次改造工程得到了小區(qū)業(yè)主的認(rèn)可，提升了小區(qū)業(yè)主的滿意率。 4.2 加大人力成本的控制加大人力成本的控制 物業(yè)公司通?？梢酝ㄟ^增加收入或者減少支出來實(shí)現(xiàn)盈利的目的。對(duì)于金 都花園這樣的老小區(qū)，提高物業(yè)服務(wù)

17、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)難度相對(duì)比較大，但是卻可以通 過一定的方法有效控制小區(qū)的人力成本達(dá)到減少成本支出，獲取利潤(rùn)的目的。 物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型行業(yè)，人力成本在全部成本支出中占很大的比重（60%以 上） ，由此可見，控制人力成本在控制整個(gè)物業(yè)管理成本中具有重大的意義。 2010 年的 4 月 1 日起杭州市最低月工資標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)提升至 1100 元，在某種 程度上加大了金都物業(yè)公司的管理壓力，主要表現(xiàn)在人員招聘難的問題上。更 加堅(jiān)定了金都物業(yè)公司對(duì)控制人力成本的重視程度，主要從兩方面考慮對(duì)人力 成本進(jìn)行控制。 第一、控制管理人員的工資的成。物業(yè)管理勞動(dòng)密集型的這一性質(zhì)決定了 人力資源成本費(fèi)用支出在總成本的比重。而

18、在工資組成中，管理人員的工資支 付占了相當(dāng)大的比重，特別是中層以上的部門管理者，他們一個(gè)人的工資會(huì)是 一線服務(wù)員工的幾倍，所以因地制宜，合理有效的設(shè)置公司職能部門，減少不 必要的管理崗位是降低物業(yè)管理成本的一個(gè)切實(shí)有效的方法。因此，物業(yè)管理 公司職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為目標(biāo)。 第二、控制基層服務(wù)人員的工資成本。物業(yè)管理作為服務(wù)行業(yè)，必須要眾 多的基層服務(wù)人員來提供服務(wù)以確保物業(yè)管理工作的服務(wù)質(zhì)量。如何控制基層 服務(wù)人員工資的成本支出呢？基層單位的用人編制科學(xué)化、合理化。根據(jù)自己 企業(yè)的管理水平以及管理小區(qū)的實(shí)際情況來定崗、定額。在工作安排上要嚴(yán)格 按工作量定崗，比如說管理處的內(nèi)勤人員，可

19、以一人身兼多職等，通過這樣一 些方法就可以有效的控制基層服務(wù)人員的人力成本，這也是物業(yè)管理企業(yè)降低 成本提高效益的最有效途徑之一。 以金都花園小區(qū)為例簡(jiǎn)單分析，小區(qū) 2 個(gè)組團(tuán)共有員工 17 名。秩序維護(hù) 員 9 名，工程維修員 2 名，辦公人員 2 名，保潔員 4 名。秩序維護(hù)人員實(shí)行三 班倒制度，每班 3 人，一人巡邏，一人站崗（其中包括 2 號(hào)組團(tuán)一人） 。工程維 修人員 2 名，主要負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的日常維修工作。一人兼任維修組長(zhǎng)、綠化保潔 員、房管、客戶經(jīng)理，負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的公共部位的檢查維修保養(yǎng)、房屋裝修登記、 小區(qū)綠化管理等工作。辦公室 2 名（包括一名主任與一名行政兼收款員） ，行政 人

20、員一般負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的文件收發(fā)，文檔的整理、分類、歸檔，同時(shí)負(fù)責(zé)服務(wù)中 心的各種費(fèi)用的收繳工作等。一崗多職、一專多能，這是金都物業(yè)對(duì)員工所提 出的要求。這種管理模式不僅鍛煉了員工的綜合能力，同時(shí)又為公司節(jié)約了人 力資源成本。 第三、引入高科技產(chǎn)品來降低人工成本。充分利用現(xiàn)代科技手段來降低人 工成本。例如，在金都花園小區(qū)的道口增設(shè)電腦自動(dòng)收費(fèi)系統(tǒng)；在小區(qū)內(nèi)增設(shè) 安防監(jiān)控系統(tǒng)，既安全可靠，又能增加收費(fèi)，同時(shí)達(dá)到減少保安員崗位，降低 人力資本的支出，兩年內(nèi)就可收回投資成本。 4.3 提高自身創(chuàng)收能力提高自身創(chuàng)收能力 物業(yè)公司要增加經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了控制成本、支出之外還可以想辦法增加收 入。物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入相對(duì)

21、來說每年都是固定的，但是物業(yè)公司可以利用現(xiàn)有的 人力資源、物資資源進(jìn)行創(chuàng)收。 隨著人們生活品質(zhì)不斷提升，金都花園的業(yè)主及住戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)的需求 不單單只停留在一些簡(jiǎn)單的服務(wù)項(xiàng)目上。例如現(xiàn)在部分家長(zhǎng)都忙于工作，沒有 時(shí)間送小孩上學(xué)，他們就很希望有人可以定時(shí)接送孩子上下學(xué)。有些業(yè)主常年 定居國(guó)外，他就需要?jiǎng)e人代為出租現(xiàn)在的房屋，或者代繳水電費(fèi)等。金都物業(yè) 服務(wù)企業(yè)可以針對(duì)業(yè)主的需求，提供相應(yīng)的基本服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)， 收取一些管理費(fèi)用。服務(wù)內(nèi)容分為綠色低碳居家服務(wù)、健康休閑運(yùn)動(dòng)服務(wù)、文 化科普教育服務(wù)等。對(duì)于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)中心可以通過對(duì)小區(qū)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì) 制定出合理的價(jià)格。維修服務(wù)費(fèi)是金都花

22、園小區(qū)創(chuàng)收的主要項(xiàng)目，服務(wù)中心 2010 年的創(chuàng)收計(jì)劃就是更加完善維修服務(wù)，提倡有償服務(wù)，要確保每一筆維修 費(fèi)用都能夠收回并且入帳。所以服務(wù)中心要求維修人員在進(jìn)行維修之前要與業(yè) 主及住戶說明收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，征得業(yè)主及住戶同意后方可進(jìn)行維修，維修完成后要 求業(yè)主簽字確認(rèn)。 4.4 完善細(xì)節(jié)管理完善細(xì)節(jié)管理 細(xì)節(jié)出效益物業(yè)管理企業(yè)要降低成本,就必須完善細(xì)節(jié)管理這些除了要求 我們規(guī)范和完善物業(yè)管理企業(yè)成本管理的思路成本管理的政策成本管理的制 度外,也要求我們更多地關(guān)注成本管理的細(xì)節(jié),要將成本管理的重點(diǎn)鎖定在管理 和服務(wù)中的每一個(gè)細(xì)節(jié)關(guān)注細(xì)節(jié)就是要克服成本管理中的“跑冒滴漏”現(xiàn)象, 要從控制一度電一滴水一張

23、紙抓起,要一分一分地?fù)?一厘一厘地省金都花園 小區(qū)對(duì)于公建水電費(fèi)的控制工作非常重視。每季度都要仔細(xì)核對(duì)水電費(fèi)金額， 確保水費(fèi)單上度數(shù)與水表度數(shù)對(duì)應(yīng)。發(fā)現(xiàn)水電表度數(shù)與前幾個(gè)月度數(shù)差距較大， 存在異常的，要及時(shí)查明原因。清楚水電費(fèi)單上的每只水表、電表的具體位置。 確保不遺漏任何一戶由我們物業(yè)公司代收水費(fèi)的住戶，并及時(shí)上門進(jìn)行抄表工 作。金都物業(yè)管理企業(yè)的每個(gè)崗位每個(gè)成本發(fā)生點(diǎn)都要制訂耗費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，要責(zé)任 到人,日常消耗和所發(fā)生的費(fèi)用要分別建立臺(tái)賬，每月底由專人計(jì)算匯總，進(jìn)行 量化考核。要通過多種形式采取多種途徑讓員工懂得控制成本細(xì)節(jié)的技巧和方 法。 4.5 嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本嚴(yán)格控制財(cái)務(wù)成本 財(cái)務(wù)管理在物業(yè)服務(wù)成本控制中起到了重要的作用，物業(yè)公司要明確各財(cái) 務(wù)崗位的職責(zé)和任務(wù)。 以金都花園小區(qū)為例：金都花園物業(yè)服務(wù)中心的收款員是成本控制的第一 道關(guān)卡。要及時(shí)收取和催繳各項(xiàng)費(fèi)用，對(duì)服務(wù)中心的辦公用品、維修工具、清 潔工具的領(lǐng)用要進(jìn)行登記清點(diǎn)，重大財(cái)務(wù)支出必須上報(bào)公司進(jìn)行審批，服務(wù)中 心的發(fā)票報(bào)銷首先要經(jīng)過收款員的審核，再則要求經(jīng)辦人簽字、第一責(zé)任人簽 字、公司出納審核、財(cái)務(wù)經(jīng)理簽字（金額大的需總經(jīng)理簽字）才可以報(bào)銷。服 務(wù)中心收款人員不僅每日要進(jìn)行現(xiàn)金收付的管理