招商各業(yè)態(tài)基礎(chǔ)知識(shí).ppt

1、招商基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí),易居集團(tuán),一、招商,易居集團(tuán),招 商,招 租,招商概念,招租是指以雙方談妥的租賃條件將租賃物租賃出去。,招商則是一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，招商項(xiàng)目通過前期市場(chǎng)調(diào)研、 商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、引進(jìn)商家、商業(yè)運(yùn)營(yíng)等各個(gè)環(huán) 節(jié)，進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)、統(tǒng)一管理， 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值和運(yùn)營(yíng)收益。,易居集團(tuán),招商標(biāo)準(zhǔn)化流程,1）確定招商對(duì)象預(yù)先明確需要引入的商家，對(duì)整個(gè)招商活動(dòng)具有十分重要的作用。 2）確定招商條件招商條件主要包括面積、租金、租賃期限、租賃政策、管理費(fèi)用等。 3）招商團(tuán)隊(duì)組建招商團(tuán)隊(duì)的組建是招商準(zhǔn)備工作的重要組成部分。 4）招商資料準(zhǔn)備項(xiàng)目平面圖、招商手冊(cè)、宣傳單張等。,

2、易居集團(tuán),招商步驟,招商調(diào)查,內(nèi)部認(rèn)租,公開招商,開業(yè)準(zhǔn)備,易居集團(tuán),招商思路,主力商戶優(yōu)先招商,品牌商戶帶動(dòng)招商,廣告招商,定向招商,委托招商,易居集團(tuán),招商必要性,促進(jìn)商鋪銷售，快速回籠資金,商業(yè)成功運(yùn)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)持續(xù)收益,易居集團(tuán),二、商圈,易居集團(tuán),商圈 是指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向 和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說， 也就是來店顧客所居住的區(qū)域范圍。無論大商場(chǎng) 還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。 這個(gè)地理范圍就是以商場(chǎng)為中心，向四周輻射至 可能來店購(gòu)買的消費(fèi)者所居住的地點(diǎn)。,商圈概念,易居集團(tuán),邊緣商圈,次級(jí)商圈,核心商圈,商圈大致由三部分組成， 即核心商

3、圈、次級(jí)商圈、邊緣商圈。,商圈結(jié)構(gòu),易居集團(tuán),核心商圈 即主要商圈，也稱第一商圈，是指最接近商店的區(qū)域。,在核心商圈內(nèi)，消費(fèi)者去商店購(gòu)物最為方便，一般情況 下百貨商店65%左右的顧客來自核心商圈。,在核心商圈內(nèi)，顧客在人口中的密度較高，每個(gè)顧客的 平均購(gòu)貨額也最高。,一般來說，小型商店的核心商圈在0.8公里之內(nèi)，顧客 步行來店在10分鐘以內(nèi)； 大型商場(chǎng)的核心商圈在5公里以內(nèi)，無論使用何種交通 工具來店，不超過20分鐘。,易居集團(tuán),次級(jí)商圈 即次要商圈，也稱第二商圈，是指位于主要商圈外圍的次要區(qū)域。,在次級(jí)商圈內(nèi)，顧客較為分散，但消費(fèi)者來店購(gòu)買商品 也較為方便，聚集著百貨商店25%左右的顧客。,

4、一般來說，小型商店的次級(jí)商圈在1.5公里之內(nèi)，顧客 步行來店在20分鐘以內(nèi)； 大型商場(chǎng)的次級(jí)商圈在8公里以內(nèi)，無論使用何種交通 工具來店，平均不超過40分鐘。,易居集團(tuán),邊緣商圈 邊圈即邊緣商圈，也稱第三商圈，是指位于次要商圈以外的區(qū)域。,在邊緣商圈內(nèi)，散居著百貨商店約10%左右的顧客，在 這個(gè)區(qū)域的消費(fèi)者來商店購(gòu)買商品中不太方便。,一般來說，小型商店的邊緣商圈在1.5公里以外，顧客 步行來店在20分鐘以上； 大型商場(chǎng)的邊緣商圈在8公里以外，無論使用何種交通 工具來店平均在40分鐘以上。,易居集團(tuán),五星商廈的核心商圈,易居集團(tuán),核心商圈,次級(jí)商圈,居上V8城聯(lián)華超市的商圈示意圖,易居集團(tuán),商圈

5、范圍 即商圈規(guī)模，是指商店目標(biāo)顧客分布的地理區(qū)域界限。 商圈范圍的大小與商店的經(jīng)濟(jì)效益呈正比。 影響商圈范圍的因素主要有：,商店經(jīng)營(yíng)的商品類型。 商店經(jīng)營(yíng)的規(guī)模大小。 競(jìng)爭(zhēng)商店的地理位置。 商店經(jīng)營(yíng)的促銷活動(dòng)。 商店的交通條件。 消費(fèi)者的流動(dòng)性。,商圈范圍,易居集團(tuán),商圈分析是商店進(jìn)行合理選址的基礎(chǔ)工作,商圈分析是商店制定競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)營(yíng)策略的基礎(chǔ)本前提,商圈分析是商店制定市場(chǎng)開拓戰(zhàn)略的重要條件,商圈分析是商店減少資金占用的重要手段,商圈分析的必要性,易居集團(tuán),人口數(shù)量及特點(diǎn) 包括居住人口數(shù)量、工作人口數(shù)量、過往人口數(shù)量、 居民戶數(shù)和企事業(yè)單位數(shù)，及相應(yīng)人口年齡、性別、 職業(yè)和收入水平構(gòu)成等。 建設(shè)狀

6、況 包括公共交通、供電狀況、通訊設(shè)備、金融機(jī)構(gòu)等 對(duì)于商店?duì)I銷的方便程度。 社會(huì)因素 分析地區(qū)建設(shè)規(guī)劃、公共設(shè)施（公園、公共體育場(chǎng) 所、影劇院、展覽館），以及本地區(qū)的人文等，是 否有利于商店的發(fā)展。 商業(yè)發(fā)展?jié)摿?包括購(gòu)買潛力和現(xiàn)有商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況。,商圈分析應(yīng)考慮的因素,易居集團(tuán),三、業(yè)態(tài),易居集團(tuán),業(yè)態(tài) 是零售店向確定的顧客群提供確定的商品和服務(wù) 的具體形態(tài)，業(yè)態(tài)是零售活動(dòng)的具體形式。 通俗理解， 業(yè)態(tài)就是指零售店賣給誰、賣什么和如何賣的具體經(jīng)營(yíng)形式。,業(yè)態(tài)概念,易居集團(tuán),分類依據(jù) 對(duì)于零售業(yè)態(tài)的分類，目前國(guó)際上主要依據(jù)零售店的 選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng) 方式、營(yíng)業(yè)時(shí)間

7、、服務(wù)功能、價(jià)格策略等確定,業(yè)態(tài)分類 美國(guó)分類：百貨店、超級(jí)市場(chǎng)、折扣店、一般商品店、 服裝專賣店、倉(cāng)庫俱樂部、藥店、方便店、 雜貨店,我國(guó)分類：百貨商店、超級(jí)市場(chǎng)、專業(yè)（專賣）店和 其他。,業(yè)態(tài)分類,易居集團(tuán),百貨店 department store(Dept) 在一個(gè)大建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展 各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。,業(yè)態(tài)特點(diǎn),易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 采取柜臺(tái)銷售與自選（開架）銷售相結(jié)合方式。 商品結(jié)構(gòu)為種類齊全、少批量、高毛利，以經(jīng)營(yíng)男、女、 兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主。 采取定價(jià)銷售，可以退貨，有導(dǎo)購(gòu)、餐飲、娛樂場(chǎng)所等 服務(wù)項(xiàng)目和設(shè)施，服務(wù)功能齊全

8、。 選址在城市繁華區(qū)、交通要道。 商圈范圍大，一般以流動(dòng)人口為主要銷售對(duì)象。 商店規(guī)模大，在5000平方米以上。 商店設(shè)施豪華，店堂典雅、明快。 目標(biāo)顧客為中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚的年輕人。,易居集團(tuán),超級(jí)市場(chǎng) Super market(SM) 采取自選銷售方式、以銷售生鮮商品、食品和向顧客提供日常 必需品為主要目的的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在出口處的收 銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行。 商品構(gòu)成以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品應(yīng)以 肉類、禽蛋、水果、 水產(chǎn)品、冷凍食品、副食調(diào)料、糧油及其制品、奶及 奶制品、熟食品以及日用必需品為主。 營(yíng)業(yè)時(shí)間每天在11H左右，

9、可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式，有一 定的停車場(chǎng)地。 選址在居民區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)。 商圈范圍較窄，以居民為主要銷售對(duì)象。 商店面積在500平方米以上 目標(biāo)顧客以居民為主。,易居集團(tuán),大型綜合超市 generalmerchandise store(GMS) 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣 商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)合為一體的、滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 采取自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式 商品構(gòu)成為衣、食、用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā)。 設(shè)有與商店?duì)I業(yè)面積相適應(yīng)的停車場(chǎng)。 目標(biāo)顧客為購(gòu)物頻率高的居民。 商圈范圍較大。 商店?duì)I業(yè)面積一般在2500平方米以上。

10、選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、住宅區(qū)、交通要道。,易居集團(tuán),便利店(方便店) convenience store(CvS) 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)口(或出口)處的收銀機(jī)處統(tǒng) 一進(jìn)行，可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等。 營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，一般在16h以上，甚至24h，終年無休日。 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛 樂場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地。 商圈范圍窄小，一般設(shè)定在居民徒步購(gòu)物57min到達(dá) 的范圍內(nèi)。 商店?duì)I業(yè)面積在100平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率高。 店堂明快、清潔、貨架豐滿。

11、目標(biāo)顧客主要為居民、單身者、年輕人。80的顧客為 有目的的購(gòu)買。 經(jīng)營(yíng)實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理。 便利店的商品價(jià)格略高于一般零售業(yè)態(tài)的商品價(jià)格。,易居集團(tuán),專業(yè)店 Specialty Store(SS) 經(jīng)營(yíng)某一大類商品為主，并且具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人 員和提供適當(dāng)售后服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，可供選擇余 地大，以某類商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品具有自己的特色， 一般為高利潤(rùn)。 從業(yè)人員需具備豐富的專業(yè)知識(shí)，可以退貨。 選址多樣化，多數(shù)店設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、 購(gòu)物中心內(nèi)。 商圈范圍不

12、定。 營(yíng)業(yè)面積根據(jù)主營(yíng)商品特點(diǎn)而定。 目標(biāo)市場(chǎng)多為流動(dòng)顧客。主要滿足消費(fèi)者對(duì)某類商品的 選擇性需求。,易居集團(tuán),專賣店 exclusive shop 專門經(jīng)營(yíng)或授權(quán)經(jīng)營(yíng)制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 采取定價(jià)銷售和開架面售，亦可開展連鎖經(jīng)營(yíng)。 商品結(jié)構(gòu)以企業(yè)品牌為主，銷售體現(xiàn)量少、質(zhì)優(yōu)、高毛 利。 注重品牌聲譽(yù)、從業(yè)人員必須具備豐富的專業(yè)知識(shí)，并 提供專業(yè)性知識(shí)服務(wù)。 選址在繁華商業(yè)區(qū)、商店街或百貨店、購(gòu)物中心內(nèi)。 商圈范圍不定。 目標(biāo)顧客以中青年為主。商店的陳列、照明、包裝、廣 告講究。,易居集團(tuán),購(gòu)物中心 shopping center(SC) 企業(yè)有計(jì)劃地開

13、發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù) 設(shè)施的集合體。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 由發(fā)起者有計(jì)劃地開設(shè)，實(shí)行商業(yè)型公司管理，中心內(nèi) 設(shè)商店管理委員會(huì)，開展廣告宣傳等共同活動(dòng)，實(shí)行統(tǒng) 一管理。 內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或超級(jí)市場(chǎng)作為核心店，以及各類專 業(yè)店、 專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設(shè)施構(gòu)成。 服務(wù)功能齊全，集零售、餐飲、娛樂為一體。根據(jù)銷售 面積，設(shè)相應(yīng)規(guī)模的停車場(chǎng)。 選址為中心商業(yè)區(qū)或城鄉(xiāng)結(jié)合部的交通要道。 商圈根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品而定。 設(shè)施豪華、店堂典雅、寬敞明亮，實(shí)行賣場(chǎng)租賃制。 目標(biāo)顧客，以流動(dòng)顧客為主。 根據(jù)選址和商圈不同，購(gòu)物中心可分為近鄰型、社區(qū)型、 區(qū)域型、超區(qū)域型種類。,

14、易居集團(tuán),倉(cāng)儲(chǔ)商店 Warehouse Store 在大型綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷 售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體、以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主 要特征的、采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),特點(diǎn) 選址在公路邊、交通要道和利用閑置設(shè)施。 主要的商圈人口為57萬人。 商店?duì)I業(yè)面積大，一般在4000 以上。部分商品部門采取 租賃制，把無店名的專業(yè)連鎖賣場(chǎng)和供應(yīng)商引進(jìn)店內(nèi)經(jīng)營(yíng)。 商品構(gòu)成以新開發(fā)上市的商品為主力商品，自有品牌占相當(dāng) 部分，主要是面向廣大的工薪階層服務(wù)。 作為價(jià)格策略，每天都以較低價(jià)格銷售全部商品。 作為商品策略，經(jīng)營(yíng)同其他零售業(yè)態(tài)能進(jìn)行價(jià)格比較的、知 名度、普及率都較高

15、的商標(biāo)商品或價(jià)格一般被眾所周知的商 品。 商店設(shè)施簡(jiǎn)單化。將超市開發(fā)的銷售技術(shù)和管理理論、 倉(cāng)儲(chǔ)商店的價(jià)格影響力、大型綜合超市商品供應(yīng)計(jì)劃的方法 及選址理論等融為一體，靈活運(yùn)用。 可實(shí)行連鎖經(jīng)營(yíng)。 設(shè)有一定規(guī)模的停車場(chǎng)。,易居集團(tuán),家居中心 home center(HC) 以與改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品、 日用雜品、技術(shù)及服務(wù)為主的、采取自選方式銷售的零 售業(yè)態(tài)。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),特點(diǎn) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部、公路邊、交通要道或消費(fèi)者自有房產(chǎn)比 率較高的地區(qū)。 商品構(gòu)成主要以房屋修繕和室內(nèi)裝修、裝飾品、園藝品、寵 物食品、室內(nèi)外用品、洗滌劑及雜品等。 作為經(jīng)營(yíng)策略，發(fā)揮了廉價(jià)商

16、店的低價(jià)格銷售和超級(jí)市場(chǎng)的 開架自選銷售等優(yōu)勢(shì)。 提供一站式購(gòu)足和一條龍服務(wù)。 可采取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。 有一定的停車場(chǎng)。,易居集團(tuán),四、業(yè)種,易居集團(tuán),業(yè)種 指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征 是“賣什么”。目前國(guó)內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì) 分上百個(gè)業(yè)種，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家更多，難以勝 數(shù)。,業(yè)態(tài)概念,易居集團(tuán),業(yè)種與業(yè)態(tài)的區(qū)別,業(yè)態(tài) 怎么賣,業(yè)種 賣什么,易居集團(tuán),業(yè)種分類,業(yè)種根據(jù)商品的不同功 能主要分為以下四種元素：,購(gòu)物,餐飲,文化娛樂,配套服務(wù),易居集團(tuán),家居類,服裝化妝類,日用百貨類,食品類,文體娛樂類,電訊類,交通工具類,家具、家用電器、裝飾材料、家紡布藝、裝飾 用品等,服裝、皮具、箱包、飾

17、品、化妝品等,日用陶瓷制品、塑料制品、玻璃制品、家用洗 滌用品等,加工食品、糧油食品、蔬菜水果、肉食品、水 產(chǎn)品等,文具、辦公設(shè)備、書籍、體育用品、玩具等,電話機(jī)、手機(jī)、手機(jī)飾品等,自行車、摩托車、汽車等,購(gòu)物,易居集團(tuán),餐飲,中式餐廳,外國(guó)風(fēng)味餐廳,酒吧,咖啡廳、茶藝館,快餐廳,普通大眾餐廳,高級(jí)餐廳(酒樓),易居集團(tuán),文化娛樂,康體休閑類,保健休閑類,娛樂類,健身、臺(tái)球、保齡球等,洗浴、桑拿、足療、按摩、美容、美發(fā)、 護(hù)膚等,KTV、電子游戲、電玩城、兒童游樂、棋牌 游戲、電影院、演藝廳等,易居集團(tuán),五、各業(yè)態(tài)選址要求,易居集團(tuán),百貨,1、物業(yè)位置 （1）、位于省會(huì)城市核心商業(yè)地段，或區(qū)域

18、性商業(yè)中心的臨街物業(yè)， （2）、二級(jí)城市核心商業(yè)地段、或新城市中心的臨街物業(yè)， 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：2萬平方米以上 （3）、樓層：?jiǎn)螌用娣e4000平方米以上，商場(chǎng)樓層一般不超過6層 （4）、層高：樓層高度首層5.5米（最好6米），其他樓層高4.5米以上 （5）、柱間距：8.4米8.4米以上 （6）、樓面承重：每平方米樓面荷載400kg以上 （7）、廣場(chǎng)面積：不小于1000平方米 （8）、停車位：停車位與商場(chǎng)面積比不小于1：100 （9）、電容量：120W/以上 （10）、交通要求：位于城市主干道，公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （1

19、1）、人口要求：核心商圈內(nèi)人口數(shù)量在15萬以上，并具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì) （12）、租期要求：1520年，其中免租期一般要求一年以上,易居集團(tuán),大型超市,1、物業(yè)位置 （1）、城市核心商業(yè)地段 （2）、區(qū)域性商業(yè)中心的臨街物業(yè) （3）、周邊住宅密集的社區(qū)臨街物業(yè) 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：500020000平方米 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層一般13層 （4）、層高：層高凈高4.2米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：每平方米樓面荷載800kg以上 （7）、停車位：需要有一定量的停車位 （8）、電容量：120W/以上 （9）、交通要求：位于城

20、市主干道，公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：核心商圈內(nèi)人口數(shù)量在10萬以上，并具有一定的增長(zhǎng)趨勢(shì) （11）、租期要求：1020年，其中免租期一般要求一年以上,便利店：80120；標(biāo)準(zhǔn)超市：8002000； 大型社區(qū)超市：20005000；大型賣場(chǎng)：500020000,易居集團(tuán),連鎖快餐店（中式）,1、物業(yè)位置 （1）、客流繁忙之處，如繁華商業(yè)街市、車站、空港碼頭 （2）、消費(fèi)水平中等以上的區(qū)域型商業(yè)街市或特別繁華的社區(qū)型街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：200500平方米 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層一般13層 （4）、層高：層

21、高4.5米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：樓面要有一定量的荷載 （7）、停車位：需要有一定量的停車位 （8）、電容量：20KW/100以上 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求人流較為密集 （11）、租期要求：一般為5年以上，需要一定的免租裝修期 （12）、其他要求：有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置,易居集團(tuán),1、物業(yè)位置 （1）、商業(yè)區(qū)或繁華街市附近 （2）、社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：面積大小不等 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層不定

22、 （4）、層高：層高凈高3.2米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：樓面要有一定量的荷載 （7）、停車位：需要有一定量的停車位 （8）、電容量：20KW/100以上 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求人流較為密集 （11）、租期要求：一般為3年以上，需要一定的免租裝修期 （12）、其他要求：有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置,中式餐廳,易居集團(tuán),1、物業(yè)位置 （1）、商業(yè)區(qū)或繁華街市附近 （2）、社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：200平

23、方米以上 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層不定 （4）、層高：層高4.2米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：樓面荷載300kg以上 （7）、停車位：需要有一定量的停車位 （8）、電容量：20KW/100以上，部分品牌有特殊要求 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求人流較為密集 （11）、租期要求：一般為5年以上，需要一定的免租裝修期 （12）、其他要求：有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置,火鍋店,易居集團(tuán),1、物業(yè)位置 （1）、商業(yè)區(qū)或繁華街市附近 （2）、社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （

24、1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：200平方米以上 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層不定 （4）、層高：層高凈高3.2米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：樓面荷載300kg以上 （7）、停車位：需要有一定量的停車位 （8）、電容量：10KW/100以上，部分品牌有特殊要求 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求人流較為密集 （11）、租期要求：一般為3年以上，需要一定的免租裝修期 （12）、其他要求：有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道，有污水排放、生化處理裝置,咖啡茶樓,易居集團(tuán),1、物業(yè)位置 （1）、商業(yè)區(qū)或繁華街市附近

25、（2）、社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：60150平方米 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層一般為一層 （4）、層高：層高凈高2.8米以上,門寬6米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：無 （7）、停車位：要求不高 （8）、電容量：要求不高 （9）、交通要求：交通較為通暢 （10）、人口要求：要求門口人流頻繁 （11）、租期要求：一般為3年以上，需要一定的免租裝修期 （12）、其他要求：有充足的自來水供應(yīng)，有油煙氣排放通道,咖啡茶樓,易居集團(tuán),保健會(huì)所（健身、美容、護(hù)膚、桑拿、足浴、纖體等） 1、物業(yè)位置 （1）、商業(yè)區(qū)或繁華街

26、市 （2）、社區(qū)型或便利型商業(yè)街市 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：200300平方米 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層不定 （4）、層高：層高4.2米以上 （5）、柱間距：8米8米以上 （6）、樓面承重：無 （7）、停車位：要求有一定的停車位 （8）、電容量：部分業(yè)態(tài)有特殊要求 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求門口人流頻繁 （11）、租期要求：一般為3年以上，需要一定的免租裝修期,保健會(huì)所,易居集團(tuán),1、物業(yè)位置 （1）、城市商業(yè)中心地段，高消費(fèi)人口密集區(qū) （2）、大型購(gòu)物中心內(nèi) 2、物業(yè)條件及其他要求 （1）

27、、產(chǎn)權(quán)：物業(yè)產(chǎn)權(quán)清晰 （2）、面積要求：3000平方米以上 （3）、樓層：經(jīng)營(yíng)樓層可為15層 （4）、層高：層高凈高8米以上 （5）、柱間距：8.4米8.4米以上 （6）、樓面承重：每平方米樓面荷載1000kg以上 （7）、停車位：要求有一定的停車位 （8）、電容量：部分業(yè)態(tài)有特殊要求 （9）、交通要求：公交車、小車、摩托車、自行車等交通工具通暢 （10）、人口要求：要求門口人流頻繁 （11）、租期要求：一般為1520年，需要1年以上免租期 （12）、其他要求：對(duì)消防有較高要求,電影院,易居集團(tuán),六、好人家招商,易居集團(tuán),招商目的,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)，提升商業(yè)潛在價(jià) 值，促進(jìn)商鋪的銷售，快速回

28、籠資金。,易居集團(tuán),招商流程,確定招商條件,尋找目標(biāo)客戶,客戶洽談,條件談判,合同細(xì)則,客戶進(jìn)駐,試業(yè)、開業(yè),招商定位、業(yè)態(tài)分布、商鋪面積、租金、租期 確定、招商優(yōu)惠政策,尋找方式、圈定范圍,客戶接觸、客戶意向,談判手段、談判技巧,簽署時(shí)間、定金數(shù)額、交納租金,交鋪標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)駐時(shí)間、裝修情況,試業(yè)及開業(yè)時(shí)間,易居集團(tuán),確定招商條件,招商定位,鄰里商業(yè)中心,鄰里商業(yè)中心：是為在附近工作或居住的居民提供便利性購(gòu)買服務(wù)的商業(yè)設(shè)施，其經(jīng)營(yíng)規(guī)模一般在0.31.5萬平方米之間，提供的主要是便利性導(dǎo)向的商品和服務(wù)，如食品、日用品等。,易居集團(tuán),易居集團(tuán),業(yè)態(tài)分布,一層業(yè)態(tài)分布,主力店：連鎖超市,服裝店、精品店

29、、美容 美發(fā)店、風(fēng)味餐館、海 鮮酒樓等,煙酒茶葉、社區(qū)配套,易居集團(tuán),咖啡廳、海鮮酒樓、火 鍋店等餐飲店,網(wǎng)絡(luò)會(huì)所、美容會(huì)所、 足療會(huì)所、電玩娛樂等,易居集團(tuán),咖啡廳、海鮮酒樓、火 鍋店等餐飲店,易居集團(tuán),尋找目標(biāo)客戶,尋 找 方 式,廣告招商,網(wǎng)絡(luò)資源,社會(huì)資源,踏街尋找,通過發(fā)布廣告吸引目標(biāo)客戶上門,通過廣闊的網(wǎng)絡(luò)資源搜集目標(biāo)客戶,通過社會(huì)關(guān)系搜羅目標(biāo)客戶,走出去，引進(jìn)來,易居集團(tuán),廣告招商,網(wǎng)絡(luò)資源,社會(huì)資源,踏街尋找,優(yōu)劣勢(shì)對(duì)比,優(yōu) 勢(shì),劣 勢(shì),覆蓋面廣，推廣度高,有效率不高，成本高,資源豐富、信息量大、 成本低,部分信息不對(duì)位,客戶有效度高，談判 相對(duì)簡(jiǎn)單,資源比較不固定,有效收集市場(chǎng)信息，全 面填充客戶資源,比較耗時(shí)間和人力,易居集團(tuán),中期工作,通過聯(lián)絡(luò)、詳細(xì)介紹項(xiàng)目資料，了解客戶的需求情況； 到客戶經(jīng)營(yíng)店拜訪，送資料（集中客戶約統(tǒng)一時(shí)間與