培訓(xùn)資料(基礎(chǔ)篇).ppt

1、房地產(chǎn)專有名詞介紹,一、地塊性質(zhì),我國是實行土地社會主義公有制的國家，即全民所有制（國有土地）和勞動群眾集體所有制（集體土地），一般個人和團體是不擁有土地的所有權(quán)的。樓盤建設(shè)所使用的土地僅是擁有其土地的使用權(quán)，而出讓，轉(zhuǎn)讓和劃撥是我們獲得土地使用權(quán)的三種方式。,1、出讓,出讓是指國家將國有土地使有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使有權(quán)出讓金的行為。通常，我們將土地使用權(quán)的出讓稱為土地的一級市場。它的出讓金有按土地面積計算的，也有按建筑面積計算的。 按建筑面積計算的簡稱樓面價，樓面價=土地總價總建面積，樓面價=土地單價容積率。,11土地使用權(quán)出讓形式,土地使用權(quán)出讓采用

2、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣三種合同形式進行。,協(xié)議出讓土地使用權(quán)就是當(dāng)事人雙方經(jīng)過反復(fù)協(xié)商，最終達成出讓協(xié)議，經(jīng)登記受讓人取得土地使用權(quán)的形式。,招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指在規(guī)定期限內(nèi)，由符合條件的單位和個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定要求擇優(yōu)確定受讓人，由受讓人在辦理完一切手續(xù)后取得土地使用權(quán)方式。,拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在這指定時間、公開場合，在土地管理部門拍賣主持人主持下，競投者按規(guī)定方式應(yīng)價，競投土地使用權(quán)，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的土地出讓方式。,12土地使用權(quán)出讓年限,居住用地70年；,工業(yè)用地、教育、科技、文化衛(wèi)生、體育及綜合或其他用地50年；,商業(yè)、旅游、娛樂

3、用地40年,我們通常所講的土地批租，實際上是來之于香港的說法，指土地使用權(quán)的出讓或轉(zhuǎn)讓。,二、建筑類別,所有的樓盤，按售賣對象不同，可分為外銷房和內(nèi)銷房；按使用功能的不同，可分為公寓，純辦樓，商場，綜合樓和別墅等。,1、外銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過實行土地批租形式，報政府計劃主管部門列入正式項目計劃，建成后用于向境內(nèi)境外出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。,2、內(nèi)銷房 是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過實行土地使用權(quán)出讓形式，經(jīng)過政府主管部門審批，建成后用于在國內(nèi)范圍（目前不包括香港特別行政區(qū)，澳門和臺灣）出售的住宅，商業(yè)用房及其他建筑物。 外銷房和內(nèi)銷房的主要區(qū)別僅在于它的

4、土地成本不一樣，賣售對象不一樣。其他的差別都是這二點的外部延伸。隨著南京的經(jīng)濟的不斷發(fā)展，這種區(qū)隔已經(jīng)逐步消失。,3 、公寓,是指二層以上供多戶人家居住的樓房建筑。,4 、純辦樓,是指專為各類公司的日常營運提供辦公活動空間的大樓。,5 、商場,規(guī)劃為對外公開經(jīng)營商業(yè)的建筑物。,6、 綜合樓,兼有住家，辦公，甚至商場的大樓,7、別墅,在郊區(qū)或風(fēng)景區(qū)建造的供住宿休養(yǎng)用的花園住宅。其中三戶或三戶以上連體的別墅為連棟別墅，二戶連體的別墅為雙拼別墅，單樓獨棟的則為獨棟別墅。,三、 面積房型,面積的大小和房形優(yōu)劣，不但是房地產(chǎn)產(chǎn)品買賣計算的一個基本尺度，而且也是我們據(jù)以判斷產(chǎn)品品質(zhì)的一個重要角度。,1、面

5、積 11居住面積 是指住宅中供日常生活起居用的臥室，起居室等的凈面積的總和。 12使用面積 是指住宅中分戶門內(nèi)全部可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室廳，廚房，衛(wèi)生間，壁櫥，陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等等 13建筑面積 對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是按建筑物勒腳以上外墻的水平截面面積計算的。對一套單元來講，每套單元的建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與分攤的公用建筑面積之和。其中套內(nèi)建筑面積包括套（單元）內(nèi)的使用面積，套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積三部分；分攤的公用建筑面積包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間等，但它僅限于本棟樓內(nèi)的公用建筑面積，與本棟房屋不相連的公共建筑不得

6、分攤到本棟房屋內(nèi)。,2、房型 目前房型發(fā)展趨勢 私密性 舒適性 布局合理性 分割的靈活性（框架） 日照條件 通風(fēng)條件（南北最佳） 采光條件（低窗臺） 層高 智能化系統(tǒng)（安全性） 功能分區(qū)（干濕分離、潔污分離、動靜分離、寢食分離）,3、得房率 是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積的比率。 一般來講，得房率的高低與二個因素有關(guān)，一是產(chǎn)品定位，二是建筑設(shè)計。產(chǎn)品定位高，公共活動空間大而舒適，得房率就低；產(chǎn)品定位一般，為經(jīng)濟實惠而促進銷售，公共活動空間便在規(guī)定許可的范圍內(nèi)盡可能的小，得房率自然就高。另一方面，建筑設(shè)計若合理緊湊，得房率也會走高；建筑設(shè)計產(chǎn)生莫明的空間浪費，得房率就會自然下降。目前，標(biāo)準

7、的得房率，多層住宅為8590%甚至以上，高層、小高層住宅為8085%，辦公樓為5570%。,四、基本參數(shù) 1、基地面積 基地面積是指城市規(guī)劃行政主管部門確定的建設(shè)用地位置和界線所圍合的用地之水平投影面積，不包括代征的面積。 2、紅線 政府有關(guān)部門規(guī)定的用地范圍。 3、組團 由數(shù)幢住宅樓共同組成的生活院落。數(shù)個組團形成居住小區(qū)。 4、承重墻、非承重墻 5、總建面積 由城市規(guī)劃管理部門正式確定的，按建筑面積計算規(guī)則計算的，項目建設(shè)的總的建筑面積。據(jù)此，我們一般可以知道樓盤的建筑規(guī)模，并從中揣摩大至的建筑周期。,6、建筑基底面積 是指建筑物首層的建筑面積。 7、規(guī)劃形態(tài) 規(guī)劃形態(tài)則是指這一項目的具體

8、建筑構(gòu)成，譬如一個項目一共由幾棟樓寓組成，每棟樓寓的使用性質(zhì)是什么，單棟樓寓的地上有幾層，地下有幾層，每一層的具體用途是什么。 例：二幢二十八層帶二層地下室的公寓樓，我們通常表示為2-28F/2B公寓。 8、容積率 是建筑的各層建筑面積總和與建筑基地面積的比值，地下停車庫、架空開放的建筑底層等建筑面積在計算容積率時可不計入。由此，我們可以知曉建筑的大致層高。譬如，多層的容積率大致為1-1.5，高層的容積率一般為1.5-2.9，超高層的大樓大于6，有的甚至更高的。對別墅而言，標(biāo)準的容積率是045，綠化高，獨棟別墅多的社區(qū)，容積率是030左右。,9、覆蓋率 又稱建筑密度，是建筑物底層占地面積與建筑

9、基地面積的比值，通常以百分比表示。一般而言，覆蓋率越小，建筑物的占地面積就越小，社區(qū)活動面積就越大，綠化、道路的范圍就越廣；覆蓋率大，地塊面積所剩無幾，綠化也往往為道路所侵占。 10、建筑平面外輪子廓線 指建筑外墻面水平投影的外輪廓線。 11、建筑間距 指建筑平面外輪廓線之間的距離。 12、綠地面積 指能夠用于綠化的土地面積，不包括屋頂綠化、垂直綠化和覆土小于2米的土地。,13、市政工程：市政工程主要包括以下幾個部分： 111道路交通工程：如道路、立交、廣場、交通設(shè)施、鐵路及地鐵等軌道交通設(shè)施； 112河湖水系工程：如河道、橋梁、引（排）水渠、排灌泵站、閘橋等水工構(gòu)筑物； 113地下管線工程，

10、如供水、排水（包括雨水、污水）、供電、通信、供煤氣、供熱的管線部分以及特殊用途的地下管線和人防通道等； 114架空桿線工程； 115街道綠化工程，如行道樹、灌木、草坪、綠化小品（如街道綠化中的假山石、游廊、花架、水池、噴泉等）； 116建筑物、構(gòu)筑物占主要部分的各市政專業(yè)工程廠、站、點。,五、價格 價格是房地產(chǎn)營銷中最基本，最活躍，也最便于調(diào)控的一個因素。 1、影響房地產(chǎn)價格的因素 11經(jīng)濟因素 12物理因素 13環(huán)境因素 14行政和政策因素 15社會因素 16心理因素 17國際因素,2、價格構(gòu)成 目前中國城市房地產(chǎn)的建設(shè)都是以綜合開發(fā)形式進行的，房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格一般都以綜合開發(fā)造價的形式出現(xiàn)

11、的。所以，綜合開發(fā)價格也就是房地產(chǎn)的生產(chǎn)價格或房地產(chǎn)的造價。中國各地綜合開發(fā)造價，雖然由于地區(qū)的不同有些差別，但是它們的主要內(nèi)容是相同的。 目前房地產(chǎn)綜合開發(fā)價格大體上包括以下一些內(nèi)容。 目前中國房地產(chǎn)的綜合造價，大體上就是由這種13類71個項目構(gòu)成。房地產(chǎn)價格構(gòu)成的這13類71個項目，大體上可以分為5個構(gòu)成部分。第一部分，即征地補償費、拆遷安置費、土地開發(fā)費及土地出讓金，也就是前3類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的土地費用。第二部分，即住宅建筑安裝工程費、附屬工程費、室外工程費、也就是第4類到6類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的建筑安裝工程費。第三部分，即公共配套工程費、環(huán)衛(wèi)綠化工程費、“四源”費、大市政費，也

12、就是第7到第10類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的配套工程費。第四部分，即兩稅一費、管理費，也就是第11到第12類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的稅費。第五彩繽紛部分，即利潤，也就是第13類，構(gòu)成了房地產(chǎn)價格中的利潤。 如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中的稅金和利潤。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這就是出售價格，對于房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)來說，這就是它們的進貨價格。,3、單價 單價指的是單位建筑物面積的房地價格，但對一個擁有幾十套，甚至上百套的樓盤來說，一個單價并不能說明問題，下面的幾個特殊單價從不同側(cè)面讓我們加深對樓盤的理解。 3-1起售單價 因為有層次，朝向等因素的差異，同一大

13、樓的每套單元的單價并不衡一。習(xí)慣上，我們將底樓朝南單元的單價確定為計算基準，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個單元的單價由此計算而來，這個計算基準我們便稱之為起售單價。 3-2最低單價 最低單價便為起售單價。有時，為了促銷的原因，有些條件好的單元也以最低單價出現(xiàn)，此時，最低單價便演變?yōu)榇黉N價格。 3-3平均單價 總銷金額除以總銷面積得出的銷售單價，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售金額。理論上，總銷金額=平均單價可銷面積。,3-4主力單價 指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價，是我們判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。 單價基本上是地段遠近，產(chǎn)品品質(zhì)等各種因素的綜和反映，是衡量比較一個產(chǎn)品的重要

14、指標(biāo)。通常，我們可以通過對起售單價（往往也是最底單價）和最高單價的知曉而對整個大樓單價體系略知一二。然而，因為促銷的各種人為因素，起售單價、最低單價和最高單價往往有戲劇性的夸張，作為替代，平均單價，主力單價便成為判斷一個大樓真正價值構(gòu)成的重要指標(biāo)。但歸根結(jié)底，對單價的最終把握，依舊是房屋的實際成交單價。 4、總價 總價指每一個銷售單元的房地總價格。銷售總價=銷售單價單元建筑面積 4-1主力總價 所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價。如在下面的總價配比表中主力總價便為40萬。,六、其他 6-1進深 在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有

15、效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的 自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進深在設(shè)計上有一定的要求，不宜過大，目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5米左右。 6-2開間 住宅設(shè)計中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言，故又稱開間。住宅開間一般不超過3.03.9米，轉(zhuǎn)混結(jié)構(gòu)住宅開間一般不超過3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性和抗震性。 開間5米以上，進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40-50平方米甚至更大的居住空間，與同樣建筑面積的小開間住宅相比，承重墻減少一半，使用面積增加2%，便于靈活割斷、裝修

16、改造。 6-3凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值。,6-4層高 層高是指住宅高度以“層”為單位計量，每一層的高度國家在設(shè)計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。 6-5隔斷 隔斷是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚妗?6-6地下室 地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/2者。 6-7標(biāo)準層 標(biāo)準層是指平面布置相同的住宅樓層。 6-8半地下室 半地下室是指房間地面低于室外低平面的高度超過該房間凈高的1/3，且不超過1/2者。,6-9定金 定金是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付的，作為債權(quán)擔(dān)保的一定數(shù)額的貨幣，它屬于一種法律上的擔(dān)

17、保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實現(xiàn)。根據(jù)我國發(fā)法通則和擔(dān)保法八十九條規(guī)定，定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定交付定金的期限。 定金合同從實際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20%。如果購房者交了定金之之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金，如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 6-12訂金 訂金是在購房者與開發(fā)商就房屋買賣的意向初步達成協(xié)議后，準備進一步協(xié)商前簽訂的臨時認購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣辯證簽署正式合同。買方支付訂金即取得在此期限內(nèi)的

18、優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人。如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。,6-16房屋契稅 是指房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時承受人向政府交納稅款。 6-17房屋產(chǎn)權(quán) 房屋產(chǎn)權(quán)是指房產(chǎn)的所有者按照國家法律規(guī)定所享有的權(quán)利，也就是房屋各項權(quán)益的總和，既房屋所有者對該房屋財產(chǎn)的占有、使用、收益的處分的權(quán)利。 6-18產(chǎn)權(quán)證書 產(chǎn)權(quán)證書是指“房屋所有權(quán)證”的“土地使用權(quán)證”。房屋產(chǎn)權(quán)證書包括：產(chǎn)權(quán)類別、使用面積、共有數(shù)紀要、他項權(quán)利紀要的附記，并配有房地產(chǎn)測量部門的分戶房屋平面圖。 6-19大產(chǎn)證 大產(chǎn)證：即開發(fā)商首先要取得的產(chǎn)權(quán)證，由購房者或購房者委托開發(fā)商到房產(chǎn)交易

19、部門辦理。開發(fā)商只有取得了大產(chǎn)證，購房者才能去辦理小產(chǎn)證。,建筑的概念,建筑既表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果建筑物,二、建筑的構(gòu)成要素,建筑是由三個基本要素構(gòu)成的，即建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件和建筑形象,三、建筑的分類,1、按建筑的使用性質(zhì)城市建筑可分為工業(yè)建筑和民用建筑 2、按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可以分為 磚混結(jié)構(gòu)建筑 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑） 鋼結(jié)構(gòu)建筑 木結(jié)構(gòu)建筑,3、按建筑層數(shù)的多少居住建筑分為 低層建筑（1-3層） 多層建筑（4-6層） 中高層建筑（7-9層） 高層建筑（10-30層）,四、房屋的組成及其作用,構(gòu)成建筑物的主要部分： 都是由基礎(chǔ)、 墻體或柱、 樓地層、 屋頂、 樓梯、 門、 窗等六大部分組成。,一間最基本的標(biāo)準套房是由臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間和陽臺組成。,五、地基和基礎(chǔ),地基：建筑物下面直接承受建筑物重量的土層稱為地基； 基礎(chǔ)：建筑物的最下端與土壤直接接觸的部分稱為基礎(chǔ)； 基礎(chǔ)按構(gòu)造形式分為：條形基礎(chǔ)、筏形基礎(chǔ)、箱形基礎(chǔ)等,六、墻體,墻體是維護分割構(gòu)件，同時也可