某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

目錄第一章項(xiàng)目總論5一、項(xiàng)目概況5二、業(yè)主簡(jiǎn)介5三、編制主要依據(jù)及范圍8四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)10五、簡(jiǎn)要結(jié)論12第二章項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性13一、項(xiàng)目建設(shè)背景13二、項(xiàng)目建設(shè)必要性24第三章市場(chǎng)預(yù)測(cè)26一、宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)28二、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析36三、周邊典型樓盤分析39四、項(xiàng)目SWOT分析41五、項(xiàng)目定位43六、商品房銷售價(jià)格分析預(yù)測(cè)44第四章建設(shè)規(guī)模與建設(shè)方案46一、工程概況46二、建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模47三、建設(shè)方案49第五章場(chǎng)址選擇50一、項(xiàng)目位置50二、工程地質(zhì)51三、氣候條件方面51四、水文地質(zhì)51五、市政基礎(chǔ)設(shè)施52第六章工程方案52一、建筑設(shè)計(jì)52二、景觀設(shè)計(jì)53三主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)54四、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)55第七章總圖與公用輔助工程59一、總圖方面59二、公用輔助工程63第八章節(jié)能措施76一、設(shè)計(jì)依據(jù)76二、設(shè)計(jì)范圍及主要原則77三、主要節(jié)能措施77第九章環(huán)境保護(hù)與綠化79一、設(shè)計(jì)環(huán)保措施80二、施工期環(huán)境保護(hù)82三、營(yíng)運(yùn)期環(huán)境保護(hù)85四、綠化86第十章勞動(dòng)安全與消防87一、設(shè)計(jì)87二、工程在施工期間勞動(dòng)安全與消防97三、營(yíng)運(yùn)期間安全與消防98第十一章項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃與組織機(jī)構(gòu)98一、項(xiàng)目建設(shè)周期及進(jìn)度計(jì)劃98二、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)99三、組織機(jī)構(gòu)人員配備100第十二章投資估算及資金籌措100一、估算依據(jù)及條件101二、投資估算101三、資金籌措及使用計(jì)劃102第十三章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)103一、評(píng)價(jià)依據(jù)、原則和假設(shè)條件103二、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)及其測(cè)算103三、財(cái)務(wù)分析105四、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論107第十四章風(fēng)險(xiǎn)分析107一、項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別107二、風(fēng)險(xiǎn)程度分析107三、防范和降低風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策108第十五章社會(huì)評(píng)價(jià)108一、社會(huì)影響分析109二、項(xiàng)目互適性分析109三、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)分析110第十六章結(jié)論與建議110一、主要結(jié)論110二、建議111附表附表1投資估算表附表2投資計(jì)劃及資金籌措表附表3收入及稅金測(cè)算表附表4總成本費(fèi)用測(cè)算表附表5利潤(rùn)測(cè)算表附表6現(xiàn)金流量表全部投資附表7現(xiàn)金流量表自有資金附表8貸款償還計(jì)劃表附表9資金來源與運(yùn)用表附表10敏感性分析表一一一項(xiàng)目總論一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱一期建設(shè)地址用地面積14644平方米建設(shè)規(guī)模總建筑面積66012平方米業(yè)主名稱業(yè)主地址項(xiàng)目法人司設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)研究院項(xiàng)目投資元人民幣資金來源自籌萬元，銀行貸款萬元，預(yù)售資金投入萬元二、業(yè)主簡(jiǎn)介（含聯(lián)建單位介紹）一公司基本情況簡(jiǎn)介重慶有限公司以下簡(jiǎn)稱“我司”成立于1997年12月9日（前身由變更，），具有完全民事行為能力的獨(dú)立法人資格，經(jīng)濟(jì)性質(zhì)為民營(yíng)企業(yè)，公司已成立黨支部7年。具有二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，注冊(cè)資本5100萬元，法人代表，人大常委，市人大代表，市黨代表，巴南區(qū)界石桂花村黨委書記。公司自成立以來，始終堅(jiān)持以住宅開發(fā)建設(shè)為主，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益并重，以“建設(shè)新重慶,打造新民居”為己任，秉承“與時(shí)俱進(jìn)、求實(shí)創(chuàng)新，誠(chéng)信奉獻(xiàn)”的經(jīng)營(yíng)理念，以“創(chuàng)公司品牌，辦一流企業(yè)”為目標(biāo)，經(jīng)過近十年的奮斗，公司已發(fā)展成為總資產(chǎn)15億元、從業(yè)人員100余人左右，集房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售和物業(yè)管理于一體的中型企業(yè)。二公司規(guī)模簡(jiǎn)介截止2008年月（可研前），公司現(xiàn)有資產(chǎn)總額16297萬元，其中流動(dòng)資金10687萬元；負(fù)債總額3736萬元；所有者權(quán)益總額12560萬元，其中實(shí)收資本5100萬元，資本公積3765萬元，累計(jì)未分配利潤(rùn)3695萬元。三公司業(yè)績(jī)簡(jiǎn)介公司成立以來在、開發(fā)萬平方米，目前正建近7平方米和5萬余平方米儲(chǔ)備土地。公司內(nèi)部機(jī)構(gòu)管理健全，具有較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)、管理能力和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，開發(fā)后勁較強(qiáng)。目前公司正建設(shè)的項(xiàng)目位于巴南，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目集商貿(mào)、住宅封閉式于一體的綜合小區(qū)，總建筑面積約66萬平方米，其中，住宅49106平方米，商業(yè)門面及商場(chǎng)約6309平方米，車庫(kù)及其他用房約10597萬平方米。該項(xiàng)目總投資約126億元，于2007年12月正式開工，預(yù)計(jì)2009年5月完成整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)。項(xiàng)目已投入資金約萬元，目前土石方開挖工程已經(jīng)完成，正在進(jìn)行基礎(chǔ)施工，預(yù)計(jì)2009年5月全面完工，并于2010年上半年完成全部銷售，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)收入約178億元，利潤(rùn)約4千萬元。四公司人員及組織結(jié)構(gòu)公司現(xiàn)有員工106人，其中管理層人員58人，具有中高級(jí)專業(yè)技術(shù)職稱的人員26人，平均年齡43歲，整個(gè)公司人才濟(jì)濟(jì)，具有良好的技術(shù)資質(zhì)。技術(shù)職稱文化程度人數(shù)高級(jí)工程師大學(xué)、大專3工程師大學(xué)、大專15經(jīng)濟(jì)師大學(xué)、大專6會(huì)計(jì)師大學(xué)、大專2公司組織結(jié)構(gòu)圖五公司股東情況公司注冊(cè)資本5100萬元，股東為三個(gè)自然人股東構(gòu)成，其中出資3300萬元，占647；出資1560萬元，占306；出資240萬元，董事會(huì)總經(jīng)理行政部財(cái)務(wù)部研發(fā)部項(xiàng)目管理部合同造價(jià)部材料設(shè)備部營(yíng)銷部營(yíng)銷后勤部物業(yè)管理部占47。注冊(cè)資本總額實(shí)際出資情況股東名稱金額比例（）貨幣實(shí)物小計(jì)合計(jì)三、編制主要依據(jù)及范圍一報(bào)告編制主要依據(jù)1、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局與公司簽訂的重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同（渝地號(hào)）房地產(chǎn)權(quán)證100房地證2007字第號(hào)。2、重慶市工商行政管理局核發(fā)“發(fā)有限公司”變更為“有限公司”的企業(yè)（字號(hào)）名稱核準(zhǔn)通知書（渝名稱核準(zhǔn)字2007渝直第號(hào)）3、建設(shè)工程選址意見書渝規(guī)選2007巴字第號(hào)。4、重慶市巴南區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)簽發(fā)的重慶市企業(yè)投資項(xiàng)目備案證（備案項(xiàng)目編碼）。5、重慶有限公司章程。6、重慶市巴南區(qū)發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)簽發(fā)的重慶市企業(yè)投資項(xiàng)目備案證（備案項(xiàng)目編碼6）。7、建設(shè)用地規(guī)劃許可證（編號(hào)渝規(guī)地證2007巴字第號(hào)）8、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（編號(hào)渝規(guī)建證（2007）巴字第號(hào)）。9、重慶市公安局消防局建筑工程消防設(shè)計(jì)的審核意見書（巴公消（建擴(kuò)）字2007第號(hào)）10、重慶市建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書（渝巴環(huán)準(zhǔn)2007號(hào)）11、重慶市建設(shè)項(xiàng)目防雷工程設(shè)計(jì)審核書（2007渝氣雷審第號(hào)）12、重慶市巴南區(qū)地震局的建設(shè)工程抗震設(shè)防標(biāo)準(zhǔn)審批意見書（巴南震審（2007）字第號(hào)）13、重慶市巴南區(qū)建委關(guān)于項(xiàng)目工程初步設(shè)計(jì)的批復(fù)巴南建委初發(fā)2007號(hào)14、2000年重慶市建筑工程綜合基價(jià)表。15、2000年重慶市安裝工程單位基價(jià)表。16、1999年重慶市建筑工程費(fèi)用定額。17、重慶市工程造價(jià)信息及有關(guān)配套文件。18、同類項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)和資料。19、有關(guān)工程造價(jià)分析資料。20、2006年重慶市概算定額，重慶市有關(guān)部門制定的相關(guān)文件及規(guī)定。（二）可行性研究范圍本報(bào)告通過對(duì)本期項(xiàng)目的必要性進(jìn)行論證，通過市場(chǎng)分析及對(duì)區(qū)域資源狀況進(jìn)行分析后，確定建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模及銷售方案。研究本項(xiàng)目方案的技術(shù)可行性、經(jīng)濟(jì)可行性，對(duì)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行了分析和評(píng)價(jià)。四、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總表序號(hào)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位備注一項(xiàng)目概況1總用地面積2居住戶（套）數(shù)3總建筑面積1004按功能性質(zhì)劃分41住宅建筑面積744042商業(yè)面積95043地下車庫(kù)及其他面積154044配套設(shè)施0705按地上地下劃分51地上建筑面積853052地下車庫(kù)建筑面積14706停車泊位10000611地面1545622地下84557容積率8建筑密度9綠地率二投資數(shù)據(jù)1總投資11固定資產(chǎn)投資111靜態(tài)投資112建設(shè)期利息三籌資數(shù)據(jù)1總籌資11業(yè)主自籌12銀行貸款13滾動(dòng)開發(fā)資金四經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1銷售收入2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值IC103投資利潤(rùn)率全部投資4靜態(tài)投資回收期全部投資5動(dòng)態(tài)投資回收期全部投資6投資利潤(rùn)率自有資金7財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率自有資金8財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值IC10靜態(tài)投資回收期自有資金9動(dòng)態(tài)投資回收期自有資金10投資凈利潤(rùn)自有資金五、簡(jiǎn)要結(jié)論目前，重慶正處于西部大開發(fā)、全國(guó)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套試驗(yàn)區(qū)的戰(zhàn)略機(jī)遇期，能否抓住這個(gè)難得的歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展，需要各行各業(yè)全方位的支持和全面協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)作為一項(xiàng)新興的高速發(fā)展的行業(yè)，必然作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的龍頭之一，對(duì)拉動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，起著至關(guān)重要的作用。開發(fā)項(xiàng)目位于重慶市，地理位置十分優(yōu)越處于魚洞長(zhǎng)江大橋引橋，3號(hào)輕軌車站旁，扼守主城區(qū)經(jīng)大渡口區(qū)進(jìn)入巴南新的主要道路之咽喉，公交線路790,798,308往解放碑起點(diǎn)站，地理位置極為重要及優(yōu)越。項(xiàng)目前臨長(zhǎng)江濱江路公園路，項(xiàng)目交通起點(diǎn)直通各內(nèi)環(huán)大道，成為巴南的重要門戶。項(xiàng)目往巴縣中學(xué)、人民廣場(chǎng)、魚洞公園、體育中心、區(qū)政府1分鐘車程。周邊以西云集了眾多魚洞行政部門單位，如氣象局、教委、環(huán)保局、藥監(jiān)局、地稅局、以及建設(shè)中的區(qū)人民醫(yī)院等，具有一定的行政辦公氛圍。項(xiàng)目規(guī)劃用地地形平整，占地面積14644平方米。項(xiàng)目規(guī)劃布局遵循以人為本，追求自然，最大限度地提升環(huán)境品質(zhì)。充分發(fā)揮黃金地段優(yōu)勢(shì)，鞏固強(qiáng)化商業(yè)氛圍；利用原始地貌的高差，規(guī)劃設(shè)計(jì)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的居住社區(qū)一體化形象工程。項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的自然位置、優(yōu)美的景觀環(huán)境、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、方便快捷的交通條件使得它具有某些先天的、無可比擬的巨大優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，隨著家長(zhǎng)們對(duì)教育的重視程度不斷提高，擁有“名?！备拍畹奈飿I(yè)已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)熱點(diǎn)。已擁有就讀名?！鞍涂h中學(xué)的”先決條件，這將推動(dòng)物業(yè)成為該地區(qū)的市場(chǎng)銷售熱點(diǎn)。通過技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上的論證，本項(xiàng)目在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上可行。一一一項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性（所參照的政策應(yīng)取現(xiàn)行的、最新政策，數(shù)據(jù)取2007年政府公布數(shù)據(jù)）一、項(xiàng)目建設(shè)背景2006年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)政策、法規(guī)2006年上半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的宏觀調(diào)控在2005年以“調(diào)整和控制為基調(diào)”的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步得到加強(qiáng)，尤其是5月17日，具有針對(duì)性措施的“新六條”的誕生，出臺(tái)了關(guān)于住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收信貸、土地政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等方面的強(qiáng)令性措施，同時(shí)提出了控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度、完善信息統(tǒng)計(jì)與披露的新措施，并將發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)正式提出。之后，“新六條”各項(xiàng)執(zhí)行政策陸續(xù)出臺(tái)，個(gè)別地方政府政策也紛紛亮相。建設(shè)部、發(fā)改委、財(cái)政部、監(jiān)督部、國(guó)土資源部、稅務(wù)總局、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)、統(tǒng)計(jì)局等九部委，為貫徹5月17日頒布的“國(guó)六條”，于5月29日聯(lián)合制定了關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見。其中包含8項(xiàng)硬指標(biāo)1、近期經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)目標(biāo)9月底前公布；2、90平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上；3、購(gòu)房不足5年轉(zhuǎn)讓須交營(yíng)業(yè)稅；4、空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物；5、個(gè)人房貸首付比例不低于三成；6、居住用地供應(yīng)量七成用于中低價(jià)位中小套型；7、土地閑置2年將被收回使用權(quán)；8、各地城市年內(nèi)建立廉租住房制度。此政策頒布之后，深圳、廣州、北京等城市也陸續(xù)制定了貫徹“國(guó)六條”的實(shí)施細(xì)則。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國(guó)土房管局等部門制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見，其中對(duì)集資房、閑置地、公積金等政策。1土地調(diào)控政策與房地產(chǎn)業(yè)密不可分的土地市場(chǎng)，則是房地產(chǎn)發(fā)展的奠基石，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展，需合理利用土地，因此，加大對(duì)土地市場(chǎng)的監(jiān)控力度就成為了政府穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要手段之一。2006年上半年國(guó)家有關(guān)部門相繼出臺(tái)了不少土地監(jiān)控方面的政策和規(guī)定。市政府常務(wù)會(huì)審議通過了重慶市人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅等級(jí)稅額標(biāo)準(zhǔn)的通知，從2006年1月1日起，應(yīng)稅土地等級(jí)由原來的12級(jí)調(diào)整為8級(jí)，將最高等級(jí)土地每平方米的年稅額由原來的700元調(diào)整為1000元，最低等級(jí)土地由原來的020元調(diào)整為100元。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國(guó)土房管局等部門制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見，其中對(duì)閑置地作出具體規(guī)定。對(duì)超出合同約定動(dòng)工開發(fā)日期滿1年未動(dòng)工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動(dòng)工開發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對(duì)雖按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足三分之一或已投資額不足四分之一，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。2房地產(chǎn)信貸政策隨著中國(guó)住房制度的改革，越來越多的消費(fèi)者采取按揭貸款的方式購(gòu)房，調(diào)節(jié)貸款利率順理成章的成為政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的一把“利劍”。貸款利率的不斷上調(diào)對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生了一定的影響。從4月28日起，金融機(jī)構(gòu)一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)，其他各檔次貸款利率也相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)公積金個(gè)人住房貸款利率已在現(xiàn)行利率的基礎(chǔ)上上調(diào)了018個(gè)百分點(diǎn)。從6月1日起，個(gè)人住房按揭貸款首付比例不得低于30，同時(shí)，考慮到中低收入群眾的住房需求，對(duì)購(gòu)買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的仍執(zhí)行首付款比例20的規(guī)定。中國(guó)人民銀行從2006年7月5日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)。8月15日起，中國(guó)人民銀行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率05個(gè)百分點(diǎn)，農(nóng)村信用社含農(nóng)村合作銀行存款準(zhǔn)備金率暫不上調(diào)，繼續(xù)執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率。8月19日起，中國(guó)人民銀行將上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款、貸款基準(zhǔn)利率均上調(diào)027個(gè)百分點(diǎn)。深圳發(fā)展銀行2月28日率先在全國(guó)實(shí)行“雙周供”。建行5月23日宣布，即日起，該行固定利率房貸將在全國(guó)范圍推廣，定息房貸分為3年期、5年期和10年期三個(gè)檔次。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國(guó)土房管局等部門制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見重慶國(guó)六條實(shí)施細(xì)則規(guī)定住房公積金繳存職工在購(gòu)買住房時(shí)，可全額提取本人及直系親屬的公積金帳戶金額，作為購(gòu)房首付款；未建立住房公積金的，允許以建立了住房公積金的直系親屬的名義申請(qǐng)住房公積金貸款。8月16日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)具體措施，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。其中規(guī)定，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35不含經(jīng)濟(jì)適用房等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。3房地產(chǎn)稅收政策對(duì)于近年暴露出來的偷稅漏稅、投機(jī)取巧的行為，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)稅收的執(zhí)行政策一直都沒有停止過，出臺(tái)了一系列關(guān)于企業(yè)稅收優(yōu)惠、營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅等相關(guān)稅收政策。3月21日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)通知，從4月1日起，我國(guó)將對(duì)現(xiàn)行消費(fèi)稅的稅目、稅率及相關(guān)政策執(zhí)行1994年稅制改革以來最大規(guī)模的調(diào)整。本次新增的稅目中沒有高檔住房。國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布文件，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率做出了調(diào)整，按不同區(qū)域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售收入的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率，其中，省會(huì)城市和計(jì)劃單列市的城區(qū)和郊區(qū)將由目前的15提高到不得低于20。該通知還規(guī)定，今后新辦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。同時(shí)，以銷售房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品包括代理銷售為主的新辦企業(yè)，也不得再享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。2006年6月1日起，對(duì)購(gòu)買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。我市房產(chǎn)贈(zèng)與契稅將全面恢復(fù)到3。自8月1日開始，國(guó)內(nèi)居民在進(jìn)行個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，所得收益須按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)稅，該稅率固定為20。4住房供應(yīng)與銷售政策國(guó)務(wù)院規(guī)定，自6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方以下的住房（含經(jīng)濟(jì)適用房）面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建筑總面積的70以上。7月6日，國(guó)家建設(shè)部165號(hào)文件對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)比例和套型建筑面積等問題提出了具體意見90平方米是指套型建筑面積，而70的比例要求則是針對(duì)各城市年度新審批、新開工的商品住房總面積。7月3日，市規(guī)劃委網(wǎng)站發(fā)布相關(guān)文件規(guī)定，住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層高超過49米，房屋面積將按底層面積的2倍算。此前，市規(guī)劃委規(guī)定開發(fā)商不能通過打通相鄰房屋的方式突破“套型建筑面積90平方米”的規(guī)定。2月9日起，重慶市國(guó)土房管局嚴(yán)禁商業(yè)、服務(wù)用房類的商場(chǎng)、商鋪、賓館、寫字樓及農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等在預(yù)售期間分零銷售。同時(shí)，商服用房分零銷售需取得房地產(chǎn)權(quán)證，分零銷售的單元套內(nèi)建筑面積不小于4平方米。完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。8月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了由重慶市國(guó)土房管局等部門制定的關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見規(guī)定重慶市的單位集資建房全面叫停。52006年頒布的建筑規(guī)范國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策規(guī)范建筑要求，主要體現(xiàn)在建筑節(jié)能及提高住宅性能方面，這些將是未來房地產(chǎn)發(fā)展的導(dǎo)向標(biāo)。2月8日，國(guó)家建設(shè)部起草的建筑節(jié)能管理?xiàng)l例明確提出，達(dá)不到節(jié)能要求的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被處以5萬元罰款，情節(jié)嚴(yán)重的將被吊銷資質(zhì)。3月1日起，住宅性能評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)開始實(shí)施，其主要反映的是住宅的綜合性能水平，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材等產(chǎn)業(yè)技術(shù)政策，倡導(dǎo)一次裝修，引導(dǎo)住宅開發(fā)和住房理性消費(fèi)，鼓勵(lì)開發(fā)商提高住宅性能等。重慶投資環(huán)境分析重慶作為西部大開發(fā)的龍頭城市，近年來，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好，各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，隨著房地產(chǎn)業(yè)政策日趨完善，政府進(jìn)一步促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，擴(kuò)大消費(fèi)，加大宏觀調(diào)控力度，整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序等一系列措施促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的政策環(huán)境下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好。目前重慶正處于跨越式發(fā)展階段，居民消費(fèi)能力的不斷提高，政府不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施的投入，已完成“八小時(shí)重慶”和“半小時(shí)主城區(qū)”工程為主的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。重慶市按區(qū)域劃分為渝中、渝北、南岸、江北、沙坪壩等13個(gè)區(qū)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)所形成的格局也類似分成幾大區(qū)域。重慶市城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展目標(biāo)為力爭(zhēng)在2020年把重慶都市圈建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、社會(huì)文明、生活富裕、環(huán)境優(yōu)美、富有歷史傳統(tǒng)文化和山水城市特色的現(xiàn)代化城市。重慶市城市總體規(guī)劃確定的城市性質(zhì)為重慶是我國(guó)直轄市之一，國(guó)家級(jí)歷史文化名城，是我國(guó)重要的工業(yè)城市、交通通信樞紐和貿(mào)易口岸；是西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游最大的經(jīng)濟(jì)中心城市和科技、文化、教育事業(yè)中心。1997年3月，重慶被批準(zhǔn)設(shè)立為中國(guó)第四個(gè)直轄市，由此拉開了國(guó)家開發(fā)西部的序幕。作為西南地區(qū)和長(zhǎng)江上游地區(qū)最重要的中心城市，全國(guó)重要的工業(yè)基地、交通樞紐和貿(mào)易口岸，再加上優(yōu)惠的政策，良好的投資環(huán)境以及前景廣闊的市場(chǎng)，重慶成為新一輪投資的熱點(diǎn)地區(qū)，大量的國(guó)內(nèi)外資金涌入重慶，尋求投資發(fā)展機(jī)會(huì)，激活了重慶的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，為重慶經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展提供了大量的機(jī)遇和條件。國(guó)際、國(guó)內(nèi)實(shí)力雄厚的財(cái)團(tuán)、公司進(jìn)入重慶，國(guó)內(nèi)外駐重慶機(jī)構(gòu)代表處的設(shè)立以及本地區(qū)迅猛發(fā)展形成的個(gè)人財(cái)富，都成為推動(dòng)重慶房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力。2007年，重慶獲首批城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)。巴南區(qū)地處重慶2500平方公里都市圈南部，該區(qū)所轄李家沱組團(tuán)是重慶主城區(qū)基本板塊南部新區(qū)的重要組成部分。由于巴南區(qū)緊鄰重慶主城區(qū)，地理位置特殊（見圖21），被列為9大都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈之一（渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)等9個(gè)行政區(qū)）。全區(qū)具有小城市、大農(nóng)村、城鄉(xiāng)并存、差異較大的特點(diǎn)。區(qū)內(nèi)西部城市發(fā)展已有一定規(guī)模，城區(qū)交通便利，與重慶中心城市緊密相連，大中型企業(yè)較多、工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)活躍。圖21巴南區(qū)相對(duì)地理位置國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)直轄10年以來，重慶市綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到了顯著提高，在現(xiàn)代工業(yè)、農(nóng)業(yè)、交通、通信、商業(yè)等方面取得了長(zhǎng)足發(fā)展，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)在西部12個(gè)省區(qū)中均在前5位以內(nèi)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)步入了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的軌道。2006年重慶市地區(qū)生產(chǎn)總值GDP達(dá)到348620億元，比2005年增長(zhǎng)122，高出全國(guó)平均水平16個(gè)百分點(diǎn)。按常住人口計(jì)算，全市人均GDP達(dá)到12437元,比上年增長(zhǎng)119。綜合各項(xiàng)宏觀數(shù)據(jù)指標(biāo)，2006年重慶市經(jīng)濟(jì)在保持快速增長(zhǎng)的情況下表現(xiàn)出以下特點(diǎn)1工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)2006年全部工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值123412億元，比上年增長(zhǎng)180。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值84538億元，增長(zhǎng)206。2投資增長(zhǎng)逐步回升2006年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資245184億元，比上年增長(zhǎng)249。建設(shè)與改造投資182221億元，比上年增長(zhǎng)261。3消費(fèi)市場(chǎng)依舊旺盛2006年消費(fèi)市場(chǎng)延續(xù)了去年旺盛勢(shì)頭，全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額140358億元，比上年增長(zhǎng)154，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)136。消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的穩(wěn)定性貢獻(xiàn)逐漸增強(qiáng)。4對(duì)外開放繼續(xù)擴(kuò)大2006年全市對(duì)外貿(mào)易總體呈現(xiàn)“出口增，進(jìn)口降”格局。全年出口3352億美元，增長(zhǎng)330；。5財(cái)政收支快速增長(zhǎng)2005年全市地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入接近400億，達(dá)到39496億元，同比增長(zhǎng)306，其中一般性財(cái)政收入25681億元，增長(zhǎng)290，占財(cái)政收入比重達(dá)到650。6金融運(yùn)行總體平穩(wěn)金融機(jī)構(gòu)存、貸款總量增長(zhǎng)加快。截至年末，全市金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額558750億元，比年初增長(zhǎng)169。城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額294905億元，增長(zhǎng)158。本外幣貸款余額444384億元，增長(zhǎng)176，其中個(gè)人消費(fèi)貸款余額52656億元，增長(zhǎng)271。人民生活水平日益提高經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展帶來了人們生活水平的日益提升。據(jù)資料顯示，2003年重慶市城市居民人均可支配收入9921元，比上年增長(zhǎng)2257；2005年城市居民人均可支配收入突破10000元，達(dá)到10244元，增長(zhǎng)111?？鄢齼r(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)102，高于全國(guó)平均水平（96）。2006年，重慶城市居民可支配收入為11570元，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)103。居民家庭開支分流明顯，“吃、穿、用”消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重下降，醫(yī)療、交通、教育、住房等消費(fèi)支出比重普遍上升，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量日益提高。同時(shí)，通過趨勢(shì)分析可以看到，從2002年開始重慶市的人均可支配收入進(jìn)入了高速增長(zhǎng)期，而且這種趨勢(shì)在宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的支撐下，將會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的維持下去。圖22重慶市歷年人均可支配收入及其增長(zhǎng)趨勢(shì)單位（元）時(shí)間年1997199819992000200120022003200420052006人均可支配收入532265466885895976275986721097238809499211024411570增長(zhǎng)率27178564570976911832257111103重慶市城市化進(jìn)程加速發(fā)展重慶直轄之初，在3000萬人口中有73是農(nóng)村人口，城鎮(zhèn)化水平只有27，直轄以來年均有近46萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，2004年底重慶的城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到435，重慶的大城市帶動(dòng)大農(nóng)村的城市功能已經(jīng)初步顯現(xiàn)。為力爭(zhēng)在2010年城鎮(zhèn)化率達(dá)到50，重慶市建委提出集中力量、重點(diǎn)突破，以大城市帶動(dòng)大農(nóng)村、增加對(duì)區(qū)縣的經(jīng)濟(jì)輻射作用。尤其是通過網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展、力促都市圈經(jīng)濟(jì)先騰飛，以強(qiáng)化都市圈的核心地位帶動(dòng)區(qū)縣城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。對(duì)此，重慶市建委擬定，近幾年重點(diǎn)發(fā)展中小城市和100個(gè)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)；培育發(fā)展100個(gè)“超億元強(qiáng)鎮(zhèn)”，建立40個(gè)區(qū)縣“特色工業(yè)園區(qū)”。下表為重慶市2000年2010年城鎮(zhèn)化進(jìn)程。表23重慶市2000年2010年城鎮(zhèn)化進(jìn)程城鎮(zhèn)人口規(guī)模（萬人）等級(jí)城鎮(zhèn)名稱2000年2005年2010年渝中區(qū)6652九龍坡區(qū)含西彭8783江北區(qū)含魚嘴6102南岸區(qū)含長(zhǎng)生5929沙坪壩區(qū)含西永7882大渡口區(qū)2468460560北碚161822巴南區(qū)（漁洞）1213515渝北區(qū)（兩路）101112蔡家234界石2253一品2253主城區(qū)都市圈小計(jì)422165105619城鎮(zhèn)人口102267131461617全市總?cè)丝?0910931803228城鎮(zhèn)化率（）330941345009至2010年，全市城市化水平將達(dá)到50，形成長(zhǎng)江上游地區(qū)可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化城市（鎮(zhèn)）群，各城市間由快捷通暢、各種運(yùn)輸方式有機(jī)銜接的區(qū)域交通網(wǎng)絡(luò)連接；城市空間布局合理有序，城市規(guī)模適度，城市環(huán)境大為改善；城市的發(fā)展為農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展騰出更廣闊的空間，城鄉(xiāng)差別大大縮小。二、項(xiàng)目建設(shè)必要性巴南區(qū)城市化進(jìn)程的需要巴南區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還不平衡，主要表現(xiàn)在郊區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，城市化水平低，且明顯滯后于工業(yè)化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)雷同、單一，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)服務(wù)設(shè)施尚不完善；衛(wèi)星城發(fā)展比較緩慢，缺乏吸引力。目前，與九龍坡隔江而望，與南岸區(qū)南坪緊緊相連的李家沱老城區(qū)與南坪在城市發(fā)展上尚未連成一體，極大的影響了重慶南部主城區(qū)的形象，限制了巴南區(qū)的整體發(fā)展和主城區(qū)的向外擴(kuò)張。重慶市在邁向現(xiàn)代化國(guó)際大都市的進(jìn)程中，肩負(fù)著加快郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化和城市化的歷史重任，主城周邊區(qū)縣新城區(qū)的建設(shè)和發(fā)展是必不可少的重要環(huán)節(jié)。加快主城周邊區(qū)縣新城區(qū)建設(shè)是實(shí)現(xiàn)重慶市市郊區(qū)農(nóng)村工業(yè)化、城市化和現(xiàn)代化的重要途徑，是有效吸納農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，分流城市就業(yè)壓力，增加農(nóng)民收入，帶動(dòng)農(nóng)村投資，啟動(dòng)農(nóng)村市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的重大戰(zhàn)略?！啊表?xiàng)目的建成，是重慶城市多中心化及北移東下發(fā)展戰(zhàn)略的有益補(bǔ)充，對(duì)重慶西南片區(qū)的城市化進(jìn)程起到至關(guān)重要的作用，最終成為重慶南北城市發(fā)展的重要平衡點(diǎn)。此外，“”項(xiàng)目的成功實(shí)施，將大大加快重慶南部新城的建設(shè)步伐，提高城市化水平，同時(shí)也將為項(xiàng)目所在地巴南區(qū)乃至全市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。巴南區(qū)城市功能完善的需要由于經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量的釋放，城市形象、經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的需求等原因，當(dāng)前新城的建設(shè)逐漸成為一股潮流。建設(shè)新城以分流老城、減少環(huán)境壓力、促進(jìn)發(fā)展逐漸成為業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)。隨著經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)，使得新的城市功能和傳統(tǒng)的城市功能在發(fā)展空間上不斷“疊置”，城市內(nèi)部結(jié)構(gòu)及土地利用現(xiàn)狀日漸構(gòu)成了發(fā)展的約束。這種結(jié)構(gòu)性門檻對(duì)于城市整體發(fā)展的負(fù)作用是顯而易見的一是拆遷補(bǔ)償費(fèi)用占總投資的比重越來越大；二是城市財(cái)富的大量破壞和浪費(fèi)；三是高漲的地價(jià)使市中心區(qū)各種產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本增加。巴南區(qū)通過最近十幾年的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，增長(zhǎng)能量集聚過多，結(jié)構(gòu)門檻日益凸現(xiàn)，如魚洞中心城區(qū)人口密度過大，公共綠地匱乏、傳統(tǒng)街區(qū)破壞、交通擁堵、旅游資源萎縮、整體居住環(huán)境質(zhì)量上升壓力大、街道與建筑景觀漸失特色而流于庸俗化等。在區(qū)域一體化趨勢(shì)中，巴南區(qū)為了完善和發(fā)展其城市功能，必須置身于城鎮(zhèn)群中尋求發(fā)展空間，例如上海通過面向長(zhǎng)三角的城市空間結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整，真正實(shí)現(xiàn)多中心、多軸的發(fā)展，構(gòu)筑整體的、更開放的空間系統(tǒng)。而其他城市則紛紛主動(dòng)承接和放大上海的輻射作用。針對(duì)目前巴南地區(qū)人口較集中、居住房屋密集、道路狹窄、園林綠化稀少、居住條件較差、市政基礎(chǔ)設(shè)施落后等現(xiàn)狀，公司從商品房的適應(yīng)性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能和經(jīng)濟(jì)性能進(jìn)行綜合分析，開發(fā)位于巴南區(qū)魚洞街道107大江轉(zhuǎn)盤長(zhǎng)江大橋及3號(hào)輕軌站處的“”項(xiàng)目。該項(xiàng)目將極大地增強(qiáng)區(qū)域的居住、交通等綜合功能，緩解交通壓力，完善城市功能、優(yōu)化道路布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)建良好生態(tài)環(huán)境、打造生態(tài)居住小區(qū)，完備各項(xiàng)配套設(shè)施及市政基礎(chǔ)設(shè)施。綜上所述，項(xiàng)目的推進(jìn)實(shí)施，對(duì)于加快西部房地產(chǎn)健康、穩(wěn)步發(fā)展，構(gòu)建和諧社會(huì)主義社會(huì)、提升地方政府形象，拉動(dòng)主城東南部經(jīng)濟(jì)、促進(jìn)地塊增值、推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、保護(hù)生態(tài)環(huán)境、完善城市功能等方面都具有重要推動(dòng)作用和典范意義。另外，根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)查分析及其所處背景環(huán)境的論證研究，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較大的必要性。一一一市場(chǎng)預(yù)測(cè)重慶直轄以來，面臨著加快發(fā)展的一系列重大歷史機(jī)遇，也為房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展注入了新的生機(jī)和活力。重慶房地產(chǎn)業(yè)目前面臨四大歷史機(jī)遇一是西部大開發(fā)為加快重慶的城鎮(zhèn)化提供了重大的機(jī)遇，也對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形成了有力的推動(dòng)；二是三峽移民的機(jī)遇。百萬移民中有85在重慶，大規(guī)模移民搬遷，一大批縣城、城鎮(zhèn)和上千家企業(yè)遷建，為推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了難得的機(jī)遇；三是老工業(yè)基地振興的機(jī)遇。國(guó)家支持振興老工業(yè)基地為加快重慶工業(yè)化、城鎮(zhèn)化提供了新的契機(jī)，形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的巨大推動(dòng)；四是重慶直轄的機(jī)遇。重慶直轄提升了重慶的行政地位，增強(qiáng)了統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、整合轄區(qū)內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)的能力，有利于在加快城鄉(xiāng)一體化發(fā)展中推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。從住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的城市條件看，重慶還存在著“六大優(yōu)勢(shì)”一是重慶已經(jīng)初步建成了快捷暢通的現(xiàn)代綜合交通體系，是西部交通區(qū)位最好的城市；二是作為老工業(yè)基地，勞動(dòng)力素質(zhì)較高，而成本比較低；三是有較為發(fā)達(dá)的現(xiàn)代工業(yè)體系和較好的金融商業(yè)貿(mào)易等服務(wù)業(yè)配套優(yōu)勢(shì)，聚集、輻射和帶動(dòng)功能強(qiáng)；四是市場(chǎng)巨大，直接服務(wù)本市并輻射周邊地區(qū)2億多人口，為各類投資者前來創(chuàng)業(yè)、發(fā)展提供了廣闊的空間；五是重慶不是“特區(qū)”勝似“特區(qū)”，有西部大開發(fā)和直轄市的政策優(yōu)勢(shì)；六是重慶有眾多的大專院校，可以為投資企業(yè)提供建筑規(guī)劃、金融貿(mào)易、企業(yè)管理、技術(shù)開發(fā)等各種高素質(zhì)專業(yè)人才。在未來20年中，重慶住宅產(chǎn)業(yè)將處在一個(gè)快速增長(zhǎng)時(shí)期，市場(chǎng)需求主要來自3個(gè)方面一是彌補(bǔ)城市住宅“欠賬”將產(chǎn)生巨大需求。按照人均住房使用面積30平方米的基本消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全市現(xiàn)有1100萬城市人口人均增加13平方米，就是近15億平方米的住房需求；二是加快城鎮(zhèn)化將產(chǎn)生巨大需求。重慶正處在加速城鎮(zhèn)化的過程中，目前城鎮(zhèn)化率是435，到2020年將提高到70，也就是說至少有1300多萬農(nóng)村人口將轉(zhuǎn)化為城鎮(zhèn)人口，這又會(huì)新增3億多平方米的住房需求；三是舊城改造將產(chǎn)生巨大需求。今后10年，重慶舊城改造將拆遷2000多萬平方米，涉及30萬戶居民拆遷，其中2/3的家庭（即20萬戶左右）會(huì)購(gòu)置新房，按每戶120平方米計(jì)算，會(huì)有3600萬平方米的新增住房需求。根據(jù)上述需求初步測(cè)算，未來20年，重慶至少需要再建5億平方米左右的新房，年均新增2500萬平方米，投資潛力十分巨大。2020年建成為長(zhǎng)江上游經(jīng)濟(jì)中心，是重慶未來20年發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，重慶市委、市政府立足市情，作出了加快實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的決定。即按照構(gòu)建大都市連綿帶的思路，確立了把重慶建設(shè)成為“一個(gè)中心、多組團(tuán)、城鎮(zhèn)群集合的現(xiàn)代化大都市”的城市發(fā)展定位，一個(gè)中心就是由主城9區(qū)構(gòu)成的都市發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)圈；多個(gè)組團(tuán)，是萬州、涪陵、永川、合川、江津、黔江等幾個(gè)重要的地區(qū)性大城市，加上各種各樣的城鎮(zhèn)形成的群體，共同連接成一個(gè)城市群。根據(jù)發(fā)展要求，今后10年，重慶將完成15萬億的投資總量，其中房地產(chǎn)投資在5000億元左右。大規(guī)模的建設(shè)和快速發(fā)展，無疑會(huì)帶來巨大的投資需求，從而給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來無限商機(jī)。一、宏觀調(diào)控下的重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)2006年5月，針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的“國(guó)六條”應(yīng)運(yùn)而生，中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的新一輪調(diào)控又拉開大幕。2007年8月1日國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見（24號(hào)文），表示房地產(chǎn)市場(chǎng)大局初定。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將以廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房滿足低收入階層的住房需求，以商品房滿足另一部分人的需求。這是2005年以來中央政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)所進(jìn)行的第二次大規(guī)模的調(diào)控。在這次調(diào)控下，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展會(huì)出現(xiàn)哪些趨勢(shì)值得我們思索。小戶型已經(jīng)是大勢(shì)所趨隨著新“國(guó)六條”的逐步落實(shí)，會(huì)引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)將發(fā)生明顯變化，中小戶型將成為樓市主流，供應(yīng)結(jié)構(gòu)正朝著有利于中低收入家庭的方向逐步改善，這已是不爭(zhēng)的事實(shí)?！?070政策”不僅對(duì)開發(fā)商是一個(gè)信號(hào)，對(duì)消費(fèi)者也起到了引導(dǎo)作用，更多的市場(chǎng)眼光將關(guān)注于小戶型。1從城市發(fā)展看小戶型經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展、地產(chǎn)的持續(xù)升溫，將進(jìn)一步帶動(dòng)小戶型的發(fā)展。據(jù)了解，目前熱銷中的小戶型幾乎都處于地段好、交通便利的區(qū)域。隨著重慶城市化機(jī)進(jìn)程的進(jìn)一步加快，主城區(qū)部分拆遷后就遺留下來的部分土地，為小戶型的發(fā)展帶來了寶貴的地理資源。這樣的地方環(huán)境、配套設(shè)施和交通都十分成熟，再加上小戶型功能齊全，總價(jià)低，特別能吸引上班族的眼球。隨著重慶城市發(fā)展加快，大量的外地人擁入重慶投資和工作，這樣的小戶型就成為外地人在重慶市生活置業(yè)的首選。2從供需關(guān)系看一次置業(yè)的人群中，比較購(gòu)買人群拈年齡后我們發(fā)現(xiàn)，25歲以下的群體的購(gòu)房需求在目前表現(xiàn)得格外搶眼，比例比以前增長(zhǎng)了兩倍，購(gòu)房人群的低齡化發(fā)展趨勢(shì)已經(jīng)異常明顯。低年齡群體（由于購(gòu)房能力的有限）的購(gòu)房需求的崛起必然會(huì)對(duì)小戶型住宅市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的推動(dòng)作用；另外，從前年和去年購(gòu)房群體的家庭年收入比較來看，中低收入水平家庭增加，特別是年收入在5萬元及以下的家庭比例，增加幅度超過了5個(gè)百分點(diǎn)，而該收入水平的家庭正好是當(dāng)前購(gòu)房小戶型住宅的主力人群。綜合以上兩個(gè)因素，可以發(fā)展，購(gòu)房者無論是從自身因素“家庭年收入”出發(fā)，還是立足于理想因素的“需求總價(jià)”，都無法拒絕小戶型住宅的誘惑。3從投資角度看據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前購(gòu)買小戶型的人群中，用于投資和自住的人各占50，投資比例大大的高出了其他戶型的房產(chǎn)。對(duì)投資小戶型業(yè)主而言，有在未來具有合理投資回報(bào)的情況下，他們必然會(huì)選擇購(gòu)買小戶型。因?yàn)閷?duì)于部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限的市民來說，他們總有一段時(shí)間要在小戶型中暫住。再加上重慶這個(gè)城市正處于一個(gè)發(fā)展期，大量的人口流動(dòng)到重慶，他們都需要一種方便快捷的生活方式，小戶型正是他們的首選。所以，從這種意義上講，人們對(duì)小戶型的需求永遠(yuǎn)是存在的，小戶型的投資空間也將是永遠(yuǎn)存在的。4從小戶型本身看早期小戶型給人的感覺，除了面積小以外，就并無其他的特點(diǎn)和個(gè)性，更談不上亮點(diǎn)，反而是因?yàn)樵O(shè)計(jì)的不合理，給人以品質(zhì)低下的印象。但現(xiàn)在，市場(chǎng)風(fēng)云突變，一大批經(jīng)過改良的小戶型項(xiàng)目紛紛出籠，以其鮮明的個(gè)性吸引著人們的眼球，并產(chǎn)生轟動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)。在環(huán)境、配套、戶型設(shè)計(jì)上變了臉的小戶型帶給人們一種全新的感受和享受。去年的小戶型有一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是瘦身不減功能，表現(xiàn)出一種減面積不減功能的生活狀態(tài)，使房子更加緊湊、實(shí)用。從以上四個(gè)方面可以看出，小戶型已經(jīng)逐步成為樓市的主流，而從主城各區(qū)前年下半年到去年上半年推出的項(xiàng)目來看，也能證明這一點(diǎn)。渝中區(qū)，作為重慶市金融區(qū)域，是各行各業(yè)精英聚集之地，地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)相對(duì)飽和。其90平方米以下的中小戶型占總戶型的45。南岸區(qū)，后起之秀百事俱興，各路地產(chǎn)業(yè)的諸侯在這里跑馬圈地、大刀闊斧，其中小戶型占地面積達(dá)41。九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)，這幾個(gè)老城區(qū)一直未離開地產(chǎn)商的注目，是開發(fā)商的們的根據(jù)地。中小戶型也在不斷起立，相對(duì)其他地區(qū)稍顯遜色，其比例為30沙坪壩區(qū)、江北區(qū)，備受矚目的他們是重慶的新寵，各開發(fā)商集中活力不惜余力投資，中小戶型猶如雨后春筍般興起，占地比例為49。中小戶型將面臨同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)中小戶型占據(jù)市場(chǎng)的主流，這對(duì)開發(fā)商而言，將不得不面臨中小戶型同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的困擾。中小戶型同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的第一個(gè)階段可能將主要表現(xiàn)為對(duì)總價(jià)的控制，即在面積控制合理的前提下，比誰(shuí)的戶型面積控制得更小，總價(jià)更低。新政對(duì)戶型面積規(guī)定的宏觀調(diào)控效果會(huì)在一年左右顯現(xiàn)出來，二次置業(yè)需求和投資需求會(huì)出現(xiàn)大幅降溫。隨著大量更適應(yīng)購(gòu)房者需求和購(gòu)買力的產(chǎn)品投入市場(chǎng)后，會(huì)激發(fā)起相當(dāng)一部分自住型首次置業(yè)者的購(gòu)房熱情，甚至使一些潛在的需求也轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。但這部分目標(biāo)客戶中，可能有相當(dāng)一部分其購(gòu)買力相對(duì)較弱，開發(fā)商們將不得不制造出一些總價(jià)較低的小戶型產(chǎn)品來迎合他們的購(gòu)買力。這樣的情況下，樓盤之間中小戶型的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)在一定時(shí)期內(nèi)可能會(huì)局部主要表現(xiàn)為比誰(shuí)的戶型面積控制得更合理、更小，因?yàn)樵诿娣e控制合理的前提下，同樣是二室戶或三室戶，面積更小就意味著總價(jià)更低、首付更低，買得起的人更多，能滿足更多購(gòu)房目標(biāo)客群的購(gòu)買力需求，成交機(jī)率更大，可以對(duì)銷售產(chǎn)生立竿見影的良性促進(jìn)作用。小戶型面積控制合理前提下的“趨小性”對(duì)設(shè)計(jì)單位提出了更高要求，從某種程度上說，中小戶型產(chǎn)品品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上就表現(xiàn)為了開發(fā)商對(duì)優(yōu)秀設(shè)計(jì)單位的資源整合力度及資金投入狀況的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)中小戶型設(shè)計(jì)有獨(dú)特見解及設(shè)計(jì)優(yōu)勢(shì)的設(shè)計(jì)單位將會(huì)走俏，開發(fā)商也將為此多買單。地段、交通成為制約中小戶型的兩大殺手锏目前購(gòu)買中小戶型的多數(shù)為自住型購(gòu)房者，這就決定了中小戶型對(duì)地段和交通具有一種天然的依賴性。交通便捷、配套完善、居住條件成熟的區(qū)域，在推出中小戶型住宅后，更容易受到購(gòu)房者的歡迎。相對(duì)來說如果生活配套缺乏、交通不便，即使環(huán)境再優(yōu)美也很難使購(gòu)房者落定。在地段、交通都差不多的情況下，樓盤差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)又顯得非常關(guān)鍵，具有不同特色或個(gè)性的樓盤，例如江景高層和低密度的建筑，在未來無疑將更具市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，更容易獲得消費(fèi)者的青睞。房?jī)r(jià)將會(huì)繼續(xù)穩(wěn)定上漲盡管市場(chǎng)供需博弈激烈，但房?jī)r(jià)依舊會(huì)保持穩(wěn)中有升的總體發(fā)展態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)升幅在5左右。原因如下重慶樓市基本無泡沫業(yè)內(nèi)人士表示，目前重慶房?jī)r(jià)上升主要是開發(fā)等成本的推動(dòng)，而不是在“吹泡泡”。重慶市的大部分高檔住宅價(jià)格還達(dá)不到其他城市的中檔住宅價(jià)格，而樓盤配套設(shè)施卻可與之媲美。隨著住宅節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的強(qiáng)制執(zhí)行以及土地新政執(zhí)行前開發(fā)商獲取土地逐步消化，加上競(jìng)爭(zhēng)帶來的整體開發(fā)水平的提升，重慶房地產(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)一步上漲在所難免，必然會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)造成一定的上漲壓力。而居民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)也保證了市場(chǎng)購(gòu)買力的穩(wěn)步提升。在這種情況下，重慶的房?jī)r(jià)不可能在近期下降，而仍將保持小幅上升。自住型購(gòu)房需求強(qiáng)勁重慶社科院、市政府發(fā)展研究中心在近日發(fā)布的2006年重慶藍(lán)皮書中分析認(rèn)為，雖然2005年國(guó)家采取了一系列針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，有效抑制了房?jī)r(jià)。但是，我市房產(chǎn)投資仍將維持較高的增長(zhǎng)，同時(shí)，消費(fèi)者和投資者對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格預(yù)期也很高，這將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現(xiàn)象要少得多，購(gòu)房以自住型為主，自住型購(gòu)房者達(dá)到80左右，而且絕大部分以本地居民為主。另外重慶還在處于大規(guī)模舊城改造和加速城市化進(jìn)程的階段，這部分穩(wěn)定的需求也會(huì)極大的支撐市場(chǎng)的需求面。新國(guó)六條對(duì)重慶樓市的影響不大新國(guó)六條里最重要的政策莫過于“9070”政策，這個(gè)70是針對(duì)整個(gè)區(qū)域的，這一點(diǎn)重慶市政府已經(jīng)明確，不是對(duì)某個(gè)樓盤而言。重慶房產(chǎn)行業(yè)這幾年開發(fā)的小戶型比率就在70左右，基本與這個(gè)政策相符合。而新六條對(duì)營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅的措施對(duì)深圳二手房和沿海城市市場(chǎng)影響最大，6月深圳市二手房交易量下降了近三成。重慶樓市相比深圳、北京、上海來說，炒房現(xiàn)象要少得多，購(gòu)房以自住型為主，自住型購(gòu)房者達(dá)到80左右。所以，這條對(duì)重慶樓市也沒多大影響。國(guó)六條就主要是針對(duì)的是沿海某些城市不正常的房?jī)r(jià)飆升而出臺(tái)的，主要是為了抑制投資性炒房。實(shí)際上，國(guó)家從2005年起連續(xù)出臺(tái)了很多政策，從央行的調(diào)息，到“國(guó)八條”、“新八條”、“七部委八條”，以及后來的一些財(cái)稅和金融政策，這些政策對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響都比較小，房?jī)r(jià)仍然穩(wěn)步上升。重慶“國(guó)六條”實(shí)施細(xì)則，叫停單位集資建房全面叫停集資房，減少了低價(jià)位和中大戶型房子的市場(chǎng)供應(yīng)量，在需求不變的情況下，房?jī)r(jià)必定上漲。集資房是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方共同承擔(dān)，通過籌集資金而建造的房屋。在土地出讓金、配套費(fèi)、人防費(fèi)、稅費(fèi)等方面均享有頗多優(yōu)惠，其造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房。當(dāng)市場(chǎng)上沒有了低價(jià)的集資房，房?jī)r(jià)上漲的可能性是非常大的。行業(yè)洗牌加劇，合作、合資開發(fā)模式將更為盛行針對(duì)房地產(chǎn)信貸可能帶來的高風(fēng)險(xiǎn)，2006年8月16日，中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)出臺(tái)九大具體措施，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)和改進(jìn)房地產(chǎn)信貸管理。其中規(guī)定，嚴(yán)禁銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35不含經(jīng)濟(jì)適用房等不符合貸款條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款，嚴(yán)禁以流動(dòng)資金貸款名義發(fā)放開發(fā)貸款。對(duì)于囤積土地和房源、擾亂市場(chǎng)秩序的開發(fā)企業(yè)，要嚴(yán)格限制新增房地產(chǎn)貸款。隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，土地和資金將會(huì)進(jìn)一步向大型開發(fā)商集中，房地產(chǎn)業(yè)面臨再次洗牌，由于房地產(chǎn)金融門檻的提高和市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商將被淘汰出局，而為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，生存下來的許多開發(fā)商將選擇合作、合資開發(fā)項(xiàng)目的模式，而且需要加強(qiáng)成本控制和產(chǎn)品研發(fā)，才能繼續(xù)立足于市場(chǎng)而不敗。消費(fèi)者置業(yè)心理日趨成熟重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過這些年的發(fā)展，已經(jīng)步入穩(wěn)步、健康發(fā)展的階段。在國(guó)家不斷加強(qiáng)宏觀調(diào)控的情況下，消費(fèi)者的置業(yè)心理也逐漸變得成熟和理性。以前買房看中增值空間，片面求大，現(xiàn)在以注重自住型為主，表現(xiàn)為“夠用就好”的理性消費(fèi)觀念，逐漸向中小戶型傾斜，同時(shí)，消費(fèi)者在考慮房?jī)r(jià)的同時(shí)，也更多的考慮樓盤的綜合生活成本，將生活成本納入到購(gòu)房決策的重要影響因素之中，不在追求一些虛幻的概念，對(duì)生活成本、地段、環(huán)境、交通、價(jià)格的綜合考慮反映了消費(fèi)者理性置業(yè)心理的形成。注重品牌戰(zhàn)略，創(chuàng)新產(chǎn)品將更為普遍重慶房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入品牌競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。品牌是一種無形資產(chǎn)，更是一個(gè)整體概念，除有形產(chǎn)品外，還包括附加產(chǎn)品，即消費(fèi)者購(gòu)房所得到的附加服務(wù)和附加利益。2005年龍湖、金科等企業(yè)均突破20億的銷售收入即是其品牌保障的結(jié)果。節(jié)能、節(jié)地、高性價(jià)比、舒適度、品質(zhì)等都將成為2006年產(chǎn)品創(chuàng)新的主要目標(biāo)?？罩性吼^、小戶型躍層、廊橋、庭院、花園、露臺(tái)等將繽紛多彩；室內(nèi)空間功能將更為細(xì)致；家庭智能化夢(mèng)想為現(xiàn)實(shí)；而社區(qū)生態(tài)環(huán)境、鄰里關(guān)系、立體景觀更將成為研發(fā)的重點(diǎn)。只有不斷的創(chuàng)新，才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中搶得先機(jī)。二、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境分析項(xiàng)目地塊位于重慶市主城區(qū)南部的巴南區(qū)，全區(qū)幅員面積1824平方公里，轄2個(gè)街道、19個(gè)鎮(zhèn)，總?cè)丝?8萬，是重慶市南部新興工業(yè)大區(qū)，近郊短程特色旅游區(qū)，重要農(nóng)副產(chǎn)品生產(chǎn)加基地，屬重慶都市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)圈。圖31項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目所在區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2005年巴南區(qū)生產(chǎn)總值首次突破100億元大關(guān)，實(shí)現(xiàn)1009億元，按可比價(jià)計(jì)算，同比增長(zhǎng)149，是巴南區(qū)撤縣建區(qū)以來經(jīng)濟(jì)總量增長(zhǎng)最大的一年。其中第一產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值196億元，同比增長(zhǎng)60；第二產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值5034億元，同比增長(zhǎng)193；第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值3093億元，同比增長(zhǎng)140。國(guó)民經(jīng)濟(jì)三個(gè)產(chǎn)業(yè)的比例，由2004年212047673113調(diào)整為2005年的194349903067。全區(qū)人均地區(qū)生產(chǎn)總值為12216元，同比增加1884元，達(dá)到1489美元。2005年巴南區(qū)的城鎮(zhèn)化率全區(qū)城鎮(zhèn)化率達(dá)到629，比“九五”期末提高86個(gè)百分點(diǎn)。項(xiàng)目地塊項(xiàng)目地塊區(qū)域的城市定位面對(duì)我國(guó)加入WTO和實(shí)施西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，巴南區(qū)確定了“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)“的十六字發(fā)展戰(zhàn)略，著力改善投資環(huán)境，建立了巴南區(qū)行政審批服務(wù)中心，對(duì)客商開通“綠色通道”，實(shí)行“一站式”服務(wù)。同時(shí)，客商在巴南區(qū)投資，還可享受長(zhǎng)江三峽庫(kù)區(qū)、沿江開放城市、國(guó)家中西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合體制改革試點(diǎn)城市、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等優(yōu)惠政策。由于投資環(huán)境的日臻完善，巴南區(qū)吸引了世界500強(qiáng)企業(yè)美國(guó)BS公司等一大批中外企業(yè)來投資展業(yè)。巴南區(qū)未來的發(fā)展目標(biāo)就是深入實(shí)施“工業(yè)強(qiáng)區(qū)、農(nóng)業(yè)穩(wěn)區(qū)、三產(chǎn)活區(qū)、科教興區(qū)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，努力把巴南建設(shè)成為“重慶南部新城，新興工業(yè)大區(qū)、農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工區(qū)、都市休閑度假旅游區(qū)、最佳生態(tài)居住區(qū)，專業(yè)市場(chǎng)群和現(xiàn)代物流中心”（簡(jiǎn)稱“一城、四區(qū)、一中心”）。到2010年，“一城、四區(qū)、一中心”建設(shè)取得顯著成效，人均地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到22000元，比2000年翻近兩番，實(shí)現(xiàn)寬裕型小康。項(xiàng)目地塊區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)分析近年來，巴南區(qū)房地產(chǎn)投資額呈逐年上升的趨勢(shì)。從2001年開始，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率在28以上，房屋建筑施工面積、竣工面積也呈現(xiàn)逐年增加的勢(shì)頭。巴南區(qū)2003、2004、2005年、2006年的房地產(chǎn)開發(fā)總額分別是1160億、1695億、237億、，2004年，2005年房地產(chǎn)開發(fā)增長(zhǎng)率分別為4607、3986；2003、2004（最好重點(diǎn)分析2006、2007）年商品房竣工面積分別為5143萬平方米、5976萬平方米；商品房銷售面積分別為3948萬平方米和5468萬平方米。通過對(duì)巴南區(qū)最近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)進(jìn)行縱向分析，不難發(fā)現(xiàn)巴南區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額呈逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大。通過對(duì)巴南區(qū)經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行分析，巴南區(qū)房地產(chǎn)投資額及增長(zhǎng)率在未來3年內(nèi)將保持相對(duì)較高的速度，其商品住宅是投資主體。但從房地產(chǎn)投資額占GDP的比重來看，巴