迎賓館建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

0 儀征東園迎賓館 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究 報(bào) 告 第一章 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 1. 儀征 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 儀征 社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r 概述 儀征 ， 歷史悠久。早在四、五千年前就有人類在這塊土地上繁衍生息。在公元前 1066西周時(shí)期就有了建制。唐宋時(shí)已是著名的工商業(yè)城市，宋真宗曾下詔在此熔鑄四位遠(yuǎn)祖皇帝的金像，因所鑄之像儀容逼真，而得以 “ 真州 ” 、 “ 儀真（征） ” 地名。這里歷來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá) ， 人文薈萃 ， 古有“ 風(fēng)物淮南第一州 ” 之稱。新中國(guó)成立以后，特別是中共十一屆三中全會(huì)以來(lái)，儀征這塊 “ 寶地 ” 更加風(fēng)姿嬌嬈，光彩照人。 如今的儀征正以一個(gè)新型的全國(guó)重要的化纖、汽車、化工工業(yè)基地，發(fā)展中的濱江城市崛起于長(zhǎng)江中下游北岸。 儀征行政隸屬江蘇省揚(yáng)州市，位于江蘇省中西部 ， 地處長(zhǎng)江三角洲的頂端，是寧、鎮(zhèn)、揚(yáng) “ 銀三角 ” 地區(qū)的幾何中心，西接南京，東連揚(yáng)州，南瀕長(zhǎng)江，與鎮(zhèn)江隔江相望，北部與安徽省天長(zhǎng)市接壤。西氣東輸、魯寧輸油等兩條管道在此過(guò)江。儀征地理優(yōu)勢(shì)明顯，是江蘇省五大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶之一。全市總面積 903 平方公里，轄 11 個(gè)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)， 7 個(gè)場(chǎng)圃，現(xiàn)有總?cè)丝?61 萬(wàn)人（注：含非在冊(cè)常住人中 人）。 1 自然資源 地勢(shì)總體呈北高南低之勢(shì)，地貌 多樣，南部為長(zhǎng)江沖積平原，北部、中部為緩崗丘陵區(qū)。這里屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，雨量充沛，光照充足，氣候溫暖，為發(fā)展農(nóng)副業(yè)生產(chǎn)提供了很好的自然環(huán)境。沿江大片圩區(qū)土地肥沃，河網(wǎng)密布，歷來(lái)是魚米之鄉(xiāng)；丘陵山區(qū)宜林宜牧宜副，發(fā)展多種經(jīng)營(yíng)前景誘人。 交通條件 長(zhǎng)江岸線 27 公里，直順?lè)€(wěn)定、深泓臨岸是理想的建港岸線，長(zhǎng)江、運(yùn)河兩條大動(dòng)脈以及貫穿市區(qū)北部的寧通高速公路 ,組成了四通八達(dá)的水陸交通網(wǎng)， 并隨著鎮(zhèn)揚(yáng)大橋和寧啟鐵路的興建，儀征與上海、南京、揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、連云港等大中城市的距離近在咫尺 ，公路 鐵路 交通發(fā)達(dá) 。 旅游資源 儀征旅游資源十分豐富，古跡有西漢江都王劉非（漢武帝的異母哥哥）墓、唐代的天寧塔、宋元時(shí)期的井欄、明代的鐘鼓樓和清代的周太谷墓等；自然景觀有登月湖風(fēng)景區(qū)、石柱林奇景園、龍山竹海、揚(yáng)州西郊森林公園等；人工園林有白沙公園、揚(yáng)子公園等。 儀征鼓樓位于市區(qū)城河景觀帶，是儀征較為完整的古城遺址。建于明代成化 23 年（公元 1487 年），歷經(jīng)清代及建國(guó)后多次維修，為江蘇 2 省現(xiàn)存三大鼓樓之一，也是儀揚(yáng)歷史上漕運(yùn)的交通要沖。它位于市區(qū)和繁華地帶，南部有儀征 “小秦淮 ”儀城河流過(guò)。樓體建在有拱門的通道的高臺(tái)基 之上，面闊三間，兩層，層面鋪簡(jiǎn)瓦，為帶 回 廊的重檐九脊歇山頂式結(jié)構(gòu)建筑。有碑記兩方，一方為嘉靖甲申年間（公元 1542 年）記載鼓樓被辟為關(guān)王祀祠的情況；一方為嘉靖 44 年間（公元 1565 年）記載倭寇侵犯我東南沿海的史實(shí)。室內(nèi)有梯可上，登樓四望，城市風(fēng)貌盡收眼底。 龍山風(fēng)景區(qū)位于儀征市西南，南臨長(zhǎng)江，東靠?jī)x化。區(qū)內(nèi)山勢(shì)跌宕起伏，植被茂密豐富，有桃園、梨園、葡萄園、紅楓、梅花及竹海等多種觀賞植物林 6000 多畝，鳥(niǎo)語(yǔ)花香、松聲濤濤，竹林似海，尤如世外桃園；占地 3200 平方米的天然浴場(chǎng)夏可游泳、冬可 垂釣，并設(shè)有可休息、娛樂(lè)的休閑區(qū)；山腳下的龍山度假村集餐飲、客房、娛樂(lè)于一體，各種配套設(shè)施齊全。風(fēng)景區(qū)內(nèi)還有太谷學(xué)派創(chuàng)始人周太谷及世界文化名人盛成母子的墓葬等人文景觀；在山頂觀景臺(tái)上遠(yuǎn)眺，儀化廠區(qū)、儀征城區(qū)和長(zhǎng)江的風(fēng)光盡收眼底。山頂還建有全省最大的養(yǎng)鹿基地，現(xiàn)有梅花鹿 200 多頭，游人還可與漂亮的梅花鹿合影留念。風(fēng)景區(qū)內(nèi)的草坪、花卉、綠色觀光帶、停車場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施完善，整個(gè)風(fēng)景區(qū)已形成一個(gè) 春可踏青郊游、夏可垂釣野炊、秋可登高賞葉、冬可踏雪尋梅 的農(nóng)業(yè)觀光休閑旅游區(qū)。 3 廟山漢墓位于儀征新 集鎮(zhèn)東北，座落在丘陵起伏的山崗上，海拔 47 米，東有周家山、西有團(tuán)山相對(duì)襯托，顯出廟山座北朝南，聳立凸起的雄姿，站在山頂，周邊景色盡收眼底，東望可見(jiàn)揚(yáng)州，南眺鎮(zhèn)江，西俯境內(nèi)諸山如一條巨龍臥伏在丘陵地帶上，山水形勝，交通便捷，每年春、秋之際，眾多游客前來(lái)觀賞漢墓的自然景觀。 登月湖位于儀征市西北部，是揚(yáng)州地區(qū)最大的人工湖，水質(zhì)清洌，風(fēng)景怡人。風(fēng)景區(qū)內(nèi)，游客可以乘畫舫，快艇觀水色湖光、賞雨花廳石、飲登月名茶、品農(nóng)家菜肴，水上樂(lè)園集垂釣中心、沙灘浴場(chǎng)、特色魚館、音樂(lè)茶坊于一體。盛產(chǎn)的雨花石具有 “質(zhì)、形、紋、色、呈象、意境 ”美的六大特色，地以水名、山以石美、雨花石使登月湖聲名遠(yuǎn)揚(yáng)。 儀征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 現(xiàn)狀 4 儀征市著重培育做強(qiáng) “五大經(jīng)濟(jì)板塊 ”，即：石化及物流倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)板塊、高新技術(shù)及船舶制造業(yè)板塊、汽車及零部件板塊、城市中心區(qū)板塊、農(nóng)村經(jīng)濟(jì)板塊。全市目前已形成化工、汽車及零部件、紡織、船舶制造、高新技術(shù)、照明器具等支柱產(chǎn)業(yè)。境內(nèi)有亞洲最大的化纖原料生產(chǎn)基地 儀征化纖公司、全國(guó)最大的內(nèi)河中轉(zhuǎn)油港 南京港股份 公司、全國(guó)最大的活塞環(huán)生產(chǎn)基地 儀征雙環(huán)活塞環(huán)有限公司、上汽集團(tuán)自主品牌汽車生產(chǎn)基地 上汽股份公司 儀征汽車廠、上海匯眾汽車公司儀征輕型客車廠、長(zhǎng)航集團(tuán)金陵船舶公司、大連化工等為代表的大型企業(yè)；雙環(huán)活塞環(huán)、飛新照明、史福特照明、貝得電機(jī)、無(wú)紡基布等一批企業(yè)為知名的全國(guó) “單打冠軍 ”。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望 目前隨著德國(guó)大眾汽車大項(xiàng)目的成功落戶揚(yáng)州（儀征 ）汽車工業(yè)園 ，儀征將成為一個(gè)新的汽車城，未來(lái) 2預(yù)計(jì)在儀征新城區(qū)將增加 10 萬(wàn)常住人口 。儀征 將 以一個(gè) 大 型的全國(guó)重要的 汽車 工業(yè)基地、發(fā)展中的濱江城市崛起于長(zhǎng)江中下游北岸。 儀征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響 綜上所述， 儀征 經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入高速滑行期，為經(jīng)濟(jì)起飛積蓄了巨大 的能量，經(jīng)濟(jì)及投資的增長(zhǎng)將帶來(lái)大量的商務(wù)活動(dòng)，而商務(wù)活動(dòng)的頻繁將帶來(lái)人們對(duì)酒店的更大需求，從而帶來(lái)大量的酒店客源。在這種宏觀背景下，投資酒店既順應(yīng)了國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，又迎合了 儀征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，從而使投資酒店的回報(bào)更有保障。 儀征 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 5 第三產(chǎn)業(yè)是衡量現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度的重要標(biāo)志，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段時(shí)，第三產(chǎn)業(yè) 可以有力地推動(dòng) 第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè) 發(fā)展，而第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)也會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，二者是相輔相成的關(guān)系。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后的問(wèn)題引起了政府有關(guān)部門和社會(huì)各界有識(shí)之士的 注意， 儀征 市政府也一直倡議加快第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度。 第三產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)對(duì)酒店投資環(huán)境的影響 在主觀上， 儀征 市政府將大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)作為重要的戰(zhàn)略目標(biāo)，力求經(jīng)濟(jì)格局趨于平衡、合理。 在客觀上，第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展必定會(huì)拉動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)，以使經(jīng)濟(jì)格局平衡。所以 儀征 打破目前的經(jīng)濟(jì)格局是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，是迫在眉睫的。目前儀征 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的不平衡正是投資第三產(chǎn)業(yè)的機(jī)會(huì)所在，酒店業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，將直接擁有這個(gè)寶貴的機(jī)會(huì)。 儀征 旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 儀征 旅游業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 圍繞建設(shè) “中等規(guī)模生態(tài)型現(xiàn)代濱江工業(yè)城市 ”的發(fā)展定位，依托自然資源，突出 “江、河、園 ”三大特色，緊扣 “山水鄉(xiāng)村、休閑儀征 ”主題，彰顯優(yōu)美生態(tài)，打造休閑生活。截至目前， 儀征 市已建成登月湖全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范區(qū)等知名景區(qū)（點(diǎn)） 4 家，星級(jí)酒店 7 家，旅行社 10 家；較大規(guī)模鄉(xiāng)村旅游點(diǎn) 20 余家。 2008 年全市累計(jì)接待游客 人次，元。 儀征 旅游業(yè)新項(xiàng)目投資情況 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)登月湖全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、揚(yáng)州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤(rùn)揚(yáng)濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū) ,。 6 儀征 旅游業(yè)前景展望 儀征旅游在寧鎮(zhèn)揚(yáng)旅游板塊中 的總體發(fā)展定位是：生態(tài)休閑旅游，包括休閑觀光和休閑度假。以體現(xiàn)田園風(fēng)光為主，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，努力建成寧鎮(zhèn)揚(yáng)城市的 “后花園 ”，打造山頂綠樹(shù)蔥蔥、山腰果樹(shù)環(huán)抱、山下茶葉飄香的具有丘陵特色的生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，滿足城市居民回歸自然、親近自然的愿望。重點(diǎn)開(kāi)發(fā)登月湖全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范景區(qū)、揚(yáng)州西郊森林公園、石柱山奇石園、棗林灣生態(tài)園、潤(rùn)揚(yáng)濕地公園、龍山風(fēng)景區(qū)等生態(tài)園區(qū)。休閑度假產(chǎn)品以登月湖、白羊山、龍山風(fēng)景區(qū)、棗林灣生態(tài)園等生態(tài)景區(qū)為依托，發(fā)展中高層次的度假產(chǎn)品，吸引商務(wù)客人；同時(shí)發(fā)展以林果采摘、花木觀賞、溪塘垂釣、水上游樂(lè) 、登山健身為內(nèi)容的 “假日農(nóng)莊 ”、 “市民果園 ”、 “自助農(nóng)園 ”等吸引城市居民反復(fù)游、體驗(yàn)游的旅游產(chǎn)品。在度假產(chǎn)品中整合儀征特色餐飲，形成特色錯(cuò)位、互補(bǔ)的度假產(chǎn)品。 儀征 旅游業(yè)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響 主觀方面，發(fā)展旅游已成為 儀征 的城市發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)之一 ， 客觀方面，儀征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境將極大促進(jìn)旅游業(yè)的發(fā)展，目前許多旅游投資項(xiàng)目上馬已證實(shí)這一點(diǎn)。未來(lái) 5 10 年， 儀征 將成為旅游新亮點(diǎn)，大量吸引海內(nèi)外賓客。旅游業(yè)的發(fā)展將為 儀征 帶來(lái)大量的商務(wù)旅游、休閑旅游人流，這部分人流均為酒店客源，直接使酒店受益。 結(jié) 論 目前是在 儀征 投資興建酒店的最佳時(shí)機(jī) 酒店投資建設(shè)的可行性是由區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r所決定的， 儀征 正處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的滑行期，今后 10 年內(nèi)， 儀征 將成為 揚(yáng)州 地區(qū)發(fā)展最快、最具活力和最具潛力的城市之一。而目前， 儀征 已成為投資熱點(diǎn)。 儀征 經(jīng)濟(jì)的高速 7 發(fā)展、 德國(guó)大眾 投產(chǎn)在即、旅游業(yè)發(fā)展前景良好，而第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后于第二產(chǎn)業(yè)，將為投資酒店帶來(lái)非常寶貴的機(jī)會(huì)。在這種優(yōu)越的投資環(huán)境下，投資酒店更有保障，風(fēng)險(xiǎn)更低，同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的格局平衡也將產(chǎn)生較大的影響。 第二章 儀征 酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 2. 儀征 酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 儀征 星級(jí)酒 店總體發(fā)展?fàn)顩r 儀征 星級(jí)酒店分布 截至 2010 年， 儀征 目前共有 星級(jí)酒店 七 家 ，其中 高 星級(jí)酒店兩 家 （三星級(jí)、四星級(jí)各一家） 。 儀征 高 星級(jí)酒店分類 儀征 高星級(jí) 酒店按功能可以為以下兩 類： 傳統(tǒng)商務(wù)酒店 儀征黎明 大酒店 （三星級(jí)） ，客房收入占總收入的 60以上，商務(wù)散客和團(tuán)隊(duì)占接待量比例比較大。消費(fèi)群比較分散。本地消費(fèi)客人在餐飲和娛樂(lè)上有較大的消費(fèi)額。 行業(yè)接待酒店 儀征怡景半島 酒店 （四星級(jí)） ，由 儀征化纖集團(tuán) 投資建設(shè)，客源大量來(lái)自本行業(yè)，同時(shí)對(duì)外營(yíng)業(yè)，但忽略行業(yè)外的市場(chǎng)推廣工作。 儀征 星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況調(diào)查及分析 8 儀征 酒 店客源分析 儀征 星級(jí)酒店淡旺季情況及分析 儀征 酒店業(yè)沒(méi)有明顯淡季和旺季，一年四季住房率基本持平。酒店住房率每年在春節(jié)前后 45 天左右普遍下滑，下滑幅度在 20%左右。但這個(gè)階段酒店的餐飲、娛樂(lè)生意火爆，星級(jí)酒店和獨(dú)立酒樓的包房往往供不應(yīng)求。 儀征 高星級(jí)酒店詳細(xì)調(diào)查及分析 儀征 高星級(jí)酒店基本情況 儀征 目前只 有兩家 超過(guò)三 星級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)的 酒店，分別是 儀征黎明大酒店（三星級(jí)） 和 儀征怡景半島酒店（四星級(jí)） ， 這兩家 星級(jí)酒店分別于 2007 年和2009 年重新裝修 。 儀征 高星級(jí)酒店設(shè)備設(shè)施情況 儀征 高星級(jí)酒店普遍存在設(shè)備設(shè)施檔次較低 的問(wèn)題。比如作為酒店經(jīng)營(yíng)核心的客房配套，普遍不符合高星級(jí)酒店的要求。 儀征 高星級(jí)酒店管理及服務(wù)情況 截止目 前， 儀征 高星級(jí)酒店基本處于自建自管的狀況。總體來(lái)說(shuō)， 儀征星級(jí)酒店的管理水平仍處于較低水平。 儀征 在建及規(guī)劃興建的高星級(jí)酒店調(diào)查及分析 東園迎賓館 位于 東區(qū)新城 ，由外商獨(dú)立投資，總投資人民幣 4 億元。占地面積 92 畝，建筑面積 55000 平方米。建有客房、餐飲、娛樂(lè)等配套項(xiàng)目。度假村定位為旅游、 商務(wù) 休閑會(huì)所，主要功能之一是市政府行政接待。 興建高星級(jí)酒店是今后 儀征 酒店業(yè)的發(fā)展趨向，是第二產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的必然結(jié)果 。而市場(chǎng)的需求，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止 兩 家高星級(jí)酒店。 9 爭(zhēng)力分析 店 配套 設(shè)施落后，隨著 儀征 酒店業(yè)的發(fā)展，隨著與 黎明大 酒店形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系高星級(jí)酒店的落成， 黎明大 酒店的客源將被瓜分，而由于過(guò)分依賴客房收入，酒店的創(chuàng)收能力將被削弱。怎么落實(shí)后續(xù)改造資金，構(gòu)筑全新的經(jīng)營(yíng)格局，達(dá)到產(chǎn)品的更新?lián)Q代，將是投資者面臨的問(wèn)題。 景半島酒店 怡景半島酒店客房 餐飲收入雖然比較高，但毛利率很低，對(duì)外部分也只有 47%，這不排除是內(nèi)部管理不善造成的。不管怎么說(shuō)，酒店如果只靠 行業(yè)內(nèi)部客源維持賓館的經(jīng) 營(yíng)，無(wú)疑是一種短期行為，隨著儀征高星級(jí)酒店 的發(fā)展， 怡景半島酒店 將受到越來(lái)越大的沖擊。 儀征 社會(huì)各界對(duì) 儀征 酒店業(yè)的整體評(píng)價(jià) 政府有關(guān)部門 市政府調(diào)研科從 90 年代初就開(kāi)始關(guān)注產(chǎn)業(yè)失衡的問(wèn)題。他們認(rèn)為，第三產(chǎn)業(yè)得不到扶持，第二產(chǎn)業(yè)對(duì)城市的作用也會(huì)打折扣。會(huì)議接待規(guī)模和 儀征 現(xiàn)有接待水平之間的差異往往讓組織者感到很為難。 儀征 市旅游局資源與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)科、質(zhì)量規(guī)范與管理科負(fù)責(zé)人認(rèn)為， 儀征的旅游資源在揚(yáng)州地區(qū)是 有競(jìng)爭(zhēng)力的，但旅游收入?yún)s很低，由于接待功能不足，政府有關(guān)部門規(guī)模較大的行政活動(dòng)往往沒(méi)有合適的接待酒店。 業(yè)內(nèi)人士 認(rèn)為 儀征 酒店業(yè)缺乏的是高水平的規(guī)劃和高水平的整體營(yíng)銷。目前 儀征缺乏真正意義上的高星級(jí)酒店。 消費(fèi)群體 10 儀征 目前極度缺乏真正的高星級(jí)酒店?，F(xiàn)有酒店周圍環(huán)境普遍不好，門前的活動(dòng)空間太小。 儀征 酒店普遍存在文化品味比較低，缺乏人性化服務(wù)的問(wèn)題，與擁有 儀征化纖公司、上汽集團(tuán)、上海匯眾汽車公司、長(zhǎng)航集團(tuán)金陵船舶公司、大連化工 以及德國(guó)大眾 等 著名大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局極不相稱。 儀征 酒店業(yè)的現(xiàn)狀對(duì) 儀征 酒店業(yè)投資機(jī)會(huì)的影響 儀征 近年來(lái)非常重視發(fā)展 商務(wù)旅游 。事實(shí)證明： 商務(wù)旅游越興旺，城市競(jìng)爭(zhēng)力 就 越大 。 發(fā)展商務(wù)旅游 ，一可以改善投資 環(huán)境， 提高城市的知名度，二可以提高 城市的人均消費(fèi)， 三可以 提高 社會(huì) 經(jīng)濟(jì) 整體 水平 ，增強(qiáng) 城市競(jìng)爭(zhēng)力 。 高星級(jí)酒店是商務(wù)旅游的載體，也是城市形象工程。 隨著 儀征 旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和 德國(guó)大眾汽車 項(xiàng)目的建設(shè)必然給 儀征 帶來(lái)大量高端 商務(wù)旅游 客源。目前 黎明大酒店 、 怡景半島酒店 等星級(jí)酒店接待能力不足 以滿足市場(chǎng)發(fā)展的需求 ，新 建 的豪華酒店在短期內(nèi) 將 完成酒店業(yè)發(fā)展成熟城市高星級(jí)酒店 12 年的客源積累過(guò)程。也就是說(shuō)，以現(xiàn)有 儀征 高星級(jí)酒店的檔次和結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足國(guó)際化程度越來(lái)越高的市場(chǎng)需要。 儀征 酒店業(yè)已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)和大幅度調(diào)整結(jié)構(gòu)的 時(shí)候了， 建設(shè) 高星級(jí)酒店如 東園迎賓館將 吹響了 儀征 酒店產(chǎn)業(yè)整體升級(jí)的號(hào)角。 高星級(jí)酒店是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和綜合競(jìng)爭(zhēng)力的重要風(fēng)向標(biāo)。 隨著 德國(guó)大眾項(xiàng)目的啟動(dòng)， 汽車工業(yè) 的壯大， 儀征 社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，高星級(jí)酒店有很大的發(fā)展空間，在此時(shí)投資高星級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)效益是可觀的。 結(jié) 論 儀征 高星級(jí)酒店發(fā)展相對(duì)滯后，市場(chǎng)空間巨大，市場(chǎng)需要更多、更高水平的高星級(jí)酒店。 11 作為第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分， 儀征 酒店業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后，這種滯后也導(dǎo)致 儀征 酒店市場(chǎng)供不應(yīng)求，酒店建設(shè)有很大的市場(chǎng)空間。以目前 儀征 酒店業(yè)的硬件設(shè)施、軟件水平， 儀征 東園迎賓館 在 硬件上只要稍加投入，在管理及營(yíng)銷上稍加努力，即能在 儀征 酒店業(yè)一炮打響，酒店經(jīng)營(yíng)將在更短的時(shí)間內(nèi)達(dá)到火爆經(jīng)營(yíng)的程度。 第三章 濱江新城 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 3. 濱江新城 酒店投資環(huán)境調(diào)查及分析 本報(bào)告的前兩章對(duì) 儀征 市的酒店投資、經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行了調(diào)查分析，結(jié)果表明，目前是在 儀征 投資酒店的最佳時(shí)期。 儀征 市 新區(qū)臨近揚(yáng)州（儀征）汽車工業(yè)園 ，地理位置優(yōu)越， 交通便利，周邊產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益極佳。而新區(qū)內(nèi) （包括儀征市）沒(méi)有一家五 星級(jí)酒店，其投資價(jià)值及前景不言而喻。 濱江新城 發(fā)展?fàn)顩r 區(qū)域內(nèi)較大項(xiàng)目進(jìn)展情況 一、 外資 企業(yè) 項(xiàng)目進(jìn)展情況 ： 德國(guó)大眾汽車項(xiàng)目落戶， 拉動(dòng)儀征汽車工業(yè)的發(fā)展，未來(lái) 2，一個(gè)嶄新的汽車工業(yè)基地形成，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和常住人口的增加。 二、 環(huán)境規(guī)劃建設(shè) 進(jìn)展情況 占地 350 畝的東園濕地公園正在建設(shè)中，向東向南均規(guī)劃進(jìn)行商業(yè) 金融 和 高檔 住宅開(kāi)發(fā)。 12 濱江新城 第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r調(diào)查及分析 目前工業(yè)發(fā)展已經(jīng)成熟，但第三產(chǎn)業(yè)滯后，商業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱。目前服務(wù)場(chǎng)所的檔次低、規(guī)模小，無(wú)法吸引到高端消費(fèi)客源，而新區(qū)沒(méi)有較大的商場(chǎng)及酒店， 將 使得大部分高端客源流失到 儀征 市區(qū)及其它地方去消費(fèi)。 新區(qū)生活休閑配套的嚴(yán)重不足及第三產(chǎn)業(yè) 的嚴(yán)重滯后引起了 儀征市政府 的高度重視， 儀征市政府將對(duì) 新區(qū)第三產(chǎn)業(yè)重新規(guī)劃，加緊招商引資力度，加快第三產(chǎn)業(yè)特別是住宅、酒店、寫字樓的發(fā)展。以使第三產(chǎn)業(yè)盡快適應(yīng)第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 在新區(qū)的這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡、急需調(diào)整的情形下，為作為第三產(chǎn)業(yè)重要組成部分的酒店業(yè)創(chuàng)造了很好的投資契機(jī)。 濱江新城 經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景展望 目前 新區(qū)在經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等各方面已有飛躍發(fā)展，預(yù)計(jì)成為 儀征 市中心城區(qū)有機(jī)組成部分、有良好的人居環(huán)境和創(chuàng)業(yè)條件的現(xiàn)代化新區(qū)。 毫無(wú)疑問(wèn)，隨著 新區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展和經(jīng)濟(jì)規(guī)模不斷壯大，第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)有長(zhǎng)足發(fā)展，使投資酒 店者長(zhǎng)遠(yuǎn)受益，并獲得如豐厚的投資回報(bào)。 濱江新城 經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)酒店投資環(huán)境的影響 雄厚的工業(yè)實(shí)力必將帶動(dòng)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而政府的相關(guān)政策也鼓勵(lì)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，可以預(yù) 計(jì)，本項(xiàng)目所在區(qū)域及周邊地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)將會(huì)在很短的時(shí)間內(nèi)爆發(fā)， 新區(qū)及本項(xiàng)目周邊地區(qū)良好的發(fā)展前景將給投資酒店帶來(lái) 絕佳商機(jī)。 德國(guó)大眾汽車 項(xiàng)目對(duì) 新 區(qū)酒店業(yè)的影響分析 德國(guó)大眾汽車 項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)鏈對(duì) 新 區(qū)的影響 據(jù)專家保守估計(jì) 大眾汽車 項(xiàng)目 對(duì)下游產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)作用為 1： 50，將 13 帶動(dòng) 儀征 的經(jīng)濟(jì)翻 番，影響 巨大，具體表現(xiàn)為： 產(chǎn)業(yè)物資流 以下游產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)量留在 儀征 ，形成 的工業(yè)產(chǎn)能所需要的進(jìn)口設(shè)備、進(jìn)口輔助原料所產(chǎn)生進(jìn)出口總量將激增。而且生產(chǎn)將形成周期性的進(jìn)出口；原料不斷的進(jìn)口，產(chǎn)成品不斷的出口，產(chǎn)業(yè)物流大量增加，可以想象，屆時(shí)的 新 區(qū)將是車水馬龍、夜如白晝，一派繁榮的景象。 對(duì)配套設(shè)施的需求 商務(wù)人員將不堪每天奔波，各專業(yè)公司必將需要在 新 區(qū)設(shè)立常駐辦事機(jī)構(gòu)，這樣就對(duì) 新 區(qū)提出商務(wù)配套設(shè)施和生活配套設(shè)施的需求。 大眾汽車 項(xiàng)目 項(xiàng)目對(duì) 東園迎賓館 的影響 經(jīng)過(guò)上述分析， 大眾汽車 項(xiàng)目的直接、間接拉動(dòng)作用將為 新 區(qū)帶來(lái)巨大的商務(wù)人流，而此類人流大多數(shù)能夠到酒店消費(fèi)，是酒店消費(fèi)的目標(biāo)客戶之一。 這類人群到為了商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)、以及生活的需要，近在咫尺的 東園 迎賓館 將是他們的最佳選擇。 新 區(qū)對(duì) 東園迎賓館 的影響 新 區(qū)的 開(kāi)發(fā)建設(shè) ，將成為 儀征 經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的推動(dòng)點(diǎn)，將成為 儀征 新的辦公、娛樂(lè)、購(gòu)物、居住、休閑的城市另一中心組團(tuán)。 預(yù)計(jì) 新 區(qū)在 2后，將產(chǎn)生到 新 區(qū)從事公務(wù)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)、等各種活動(dòng)的巨大人流。 東園迎賓館 能為 新 區(qū)內(nèi)頻繁的公務(wù)活動(dòng)、商務(wù)活動(dòng)提供非常好而且必需的一個(gè)洽談、應(yīng)酬場(chǎng)所，擁有公務(wù)宴請(qǐng)、商務(wù)宴請(qǐng)客源。 結(jié) 論 新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)有著十分美好的發(fā)展前景。但該地區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)卻十分 落后，這顯然是不協(xié)調(diào)的。這種產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的不協(xié)調(diào)，為酒店業(yè)創(chuàng)造了絕佳的投資機(jī)會(huì)。 東園迎賓館 10 分鐘車程經(jīng)濟(jì)圈對(duì) 東園迎賓館 的投資環(huán)境也有一定的積極影響。 14 德國(guó)大眾汽車 項(xiàng)目將對(duì) 新 區(qū)第三產(chǎn)業(yè)包括酒店業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大的積極影響。 新 區(qū) （汽車工業(yè)園） 將為 東園迎賓館 帶來(lái)相當(dāng)大的酒店商務(wù)宴請(qǐng)、公務(wù)宴請(qǐng)客源。 綜上所述，新區(qū)的酒店投資環(huán)境優(yōu)越， 東園迎賓館選址 更是最佳地點(diǎn)。 15 第四 章 東園迎賓館 定位 4. 東園迎賓館 定位 東園迎賓館 市場(chǎng)定位 根據(jù) 東園迎賓館 所在 新區(qū)及其周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)形態(tài)市場(chǎng)情況和未來(lái)客源情況，酒店定位為： 以商務(wù)、 娛樂(lè)市場(chǎng)為主、功能齊備的五星級(jí)酒店， 這個(gè)定位包括以下涵義： 以商務(wù)、娛樂(lè)為主的酒店 定位依據(jù)： 東園迎賓館 所處的 地理位置優(yōu)越，臨近汽車工業(yè)園， 工業(yè)企業(yè)眾多，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，對(duì)高檔酒店消費(fèi)有強(qiáng)烈需求，盡享 新 區(qū)內(nèi)商檢 、物流 等業(yè)務(wù)帶來(lái)的必需消費(fèi)客源。而這些客源的消費(fèi)需求多以商務(wù)、娛樂(lè)為主。 而目前在 新區(qū)及周邊地區(qū)高檔娛樂(lè)消費(fèi)場(chǎng)所很少，沒(méi)有一家高檔次的酒店娛樂(lè)場(chǎng)所，故 東園迎賓館 要以商務(wù)、娛樂(lè)市場(chǎng)為主，借鑒 廣東 東莞發(fā)達(dá)城鎮(zhèn)高星級(jí)酒店的成功經(jīng)驗(yàn)，突出酒店的娛樂(lè)功能，把娛樂(lè)規(guī)模做大，并依靠娛樂(lè)的動(dòng)態(tài)消費(fèi)來(lái)帶動(dòng)、支 撐其它服務(wù)項(xiàng)目的消費(fèi)，提高經(jīng)濟(jì)效益。 功能齊備的酒店 定位依據(jù)： 東園迎賓館 餐飲、娛樂(lè)、康體、客房等營(yíng)業(yè)項(xiàng)目完全可以以獨(dú)立的形象出現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入來(lái)自多個(gè)板塊，可以有效避免收入結(jié)構(gòu)失衡。 功能齊備的酒店可以使酒店?duì)I業(yè)項(xiàng)目之間互相帶動(dòng)消費(fèi)，增加酒店的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)多元化經(jīng)營(yíng)可以降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 所以 東園迎賓館 在以?shī)蕵?lè)為經(jīng)營(yíng)核心的同時(shí)，更應(yīng)充分考慮客房、餐飲等其它項(xiàng)目的配套功能。 16 五星級(jí)酒店 即酒店的設(shè)施、設(shè)備、服務(wù)、管理都達(dá)到國(guó)家 五星級(jí) 酒店評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。 儀征 酒店業(yè)發(fā)展滯后，市場(chǎng)對(duì)高檔豪華酒店有很大的需求，興建 五星級(jí)高檔酒店，將在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于強(qiáng)勢(shì)地位。 從高星級(jí)酒店經(jīng)營(yíng)情況分析得出的結(jié)論是：酒店檔次越高，經(jīng)營(yíng)情況也就越好。 因此，建議 東園迎賓館 定位為五星級(jí)酒店，以便今后取得更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 。 酒店客源定位及消費(fèi)構(gòu)成 東園迎賓館 作為 高星級(jí) 商務(wù)、娛樂(lè)酒店，未來(lái)的目標(biāo)客戶群主要由以下客源構(gòu)成： 新城 及周邊地區(qū)企業(yè)的高層管理人員與高級(jí)技術(shù)人員 新區(qū)及周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)以 汽車 工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主，而 德國(guó)大眾 企業(yè)又以外向型企業(yè)為主。 這部分企業(yè)是 新區(qū)及周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的核心，他們都有相當(dāng)多的總部外派駐 儀征 的高層管理人員和高級(jí)技術(shù)人員。 這部分人長(zhǎng)時(shí)間遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，收入較高，平常應(yīng)酬不斷，八小時(shí)之外有很多的私人活動(dòng)。他們一般進(jìn)高檔酒店以后，先會(huì)在酒店用餐，然后到娛樂(lè)部門消費(fèi)，最后根據(jù)情況會(huì)到客房住宿。餐飲、娛樂(lè)、客房整個(gè)消費(fèi)過(guò)程是連動(dòng)的。 濱江新城 及周邊地區(qū)企業(yè)商務(wù)接待客人 新區(qū)及周邊地區(qū)工業(yè)企業(yè)眾多，其商務(wù)接待消費(fèi)是該地區(qū)酒店業(yè)市場(chǎng)的重要部分。 東園迎賓館 要把高新區(qū)及周邊地區(qū)的企業(yè)作為目標(biāo)消費(fèi)群的重要來(lái)源 17 之一，除了為他們提供住宿、餐飲、娛（康）樂(lè)活動(dòng)外，還要重點(diǎn)為他們的商務(wù)活動(dòng)提供服務(wù)，包括商務(wù)會(huì)議服務(wù)、商務(wù)談判服務(wù)等。 本地消費(fèi)者 本地消費(fèi) 者 一直是 儀征 酒店業(yè)尤其是餐飲、娛樂(lè)場(chǎng)所的重要客源，這部分顧客主要是散客消費(fèi)，消費(fèi)構(gòu)成也比較分散，更多集中在娛樂(lè)消費(fèi)，同時(shí)在餐飲、客房等項(xiàng)目上也有需求 ，東園迎賓館在餐飲服務(wù)中尤其注重民間婚宴消費(fèi)的市場(chǎng)需求，將建成儀征當(dāng)?shù)刈詈玫幕檠缰行摹?當(dāng)?shù)卣賳T 儀征 政府部門公務(wù)接待 將會(huì)選擇在 東園迎賓館 。消費(fèi)主要集中在餐飲、客房、娛樂(lè)及會(huì)議項(xiàng)目上。 與汽車工業(yè)園 有關(guān)的公司和人員 在 汽車工業(yè)園 將云集眾多的 物流公司、物資回收公司 和配套生產(chǎn)企業(yè) ，其負(fù)責(zé)人或高管人員也是酒店的消費(fèi)顧客。 這部分客源的消費(fèi)主要集中在客房、餐飲、娛樂(lè) 等方面。 外地娛樂(lè)客源 來(lái)源于揚(yáng)州、鎮(zhèn)江、南京六合等 儀征 周邊地區(qū)的娛樂(lè)客源。 外地休閑旅游客源 來(lái)源于海內(nèi)外、港澳臺(tái)、省內(nèi)、省外的休閑旅游客源。 東園迎賓館 功能定位 東園迎賓館 的市場(chǎng)定位為以商務(wù)、娛樂(lè)市場(chǎng)為主、功能齊備 五星級(jí)酒店，根據(jù)酒店的這個(gè)市場(chǎng)定位來(lái)確定酒店的功能定位。 具體功能包括： 住宿服務(wù)功能 18 酒店為顧客提供獨(dú)特的客房硬件設(shè)施和五星級(jí)的人性化服務(wù)。 酒店客房的設(shè)計(jì)要領(lǐng)先于 儀征 新建酒店的水平。 酒店客房在 128 間左右，客房類型主要有八種： （ 1） 豪華單人房 (少量連通房 ) ； （ 2） 豪華商務(wù)雙人房； （ 3） 豪華情侶房 ； （ 4） 桑拿客房； （ 5） 豪華商務(wù)單人房 (少量連通房 )； （ 6） 豪華商務(wù)套房； （ 7） 豪華商務(wù)復(fù)式房； （ 8） 高級(jí)行政套房。 標(biāo)準(zhǔn)客房的面積為 30 40 平方米，洗手間面積范圍在 6 平方 9 平方之間（依據(jù)旅館建筑設(shè)計(jì)規(guī)范及飯店星級(jí)劃分及評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)）。 客房裝修設(shè)計(jì)要體現(xiàn)前衛(wèi)、時(shí)尚、浪漫、休閑的風(fēng)格。 商務(wù)服務(wù)功能 會(huì)議室 酒店共設(shè)有會(huì)議室三個(gè)：其中 30 人會(huì)議室 兩 個(gè)， 80 人會(huì)議室一個(gè)， 600人多功能廳一個(gè)。 商務(wù)樓層 商務(wù)樓層設(shè)有商務(wù)中心、商務(wù)洽談室、 4 人和 8 人會(huì)議室各一個(gè)，并為商務(wù)樓層的客人提供簡(jiǎn)易餐飲、資料翻譯、書報(bào)閱讀、復(fù)印傳 真、機(jī)票訂購(gòu)等服務(wù)。 19 餐飲服務(wù)功能 出品選擇 新區(qū)的企業(yè)有相當(dāng)一部分為 外 資企業(yè)，根據(jù)他們的消費(fèi)習(xí)慣， 東園迎賓館 中餐出品應(yīng)考慮本地淮揚(yáng)特色結(jié)合市場(chǎng)流行的湘菜和長(zhǎng)久不衰的粵菜 。 多功能廳 設(shè)有 600 人的多功能廳，供大型婚宴和企業(yè)會(huì)議接待使用。 多功能廳樓層空間應(yīng)較高，配備燈光音響及投影設(shè)備。 配備可容納 500 人的會(huì)議桌椅，設(shè)有會(huì)議準(zhǔn)備間、儲(chǔ)藏室、接待處、休息區(qū)、洗手間、化妝間、茶水間、配菜間等。 據(jù)調(diào)查 儀征 多數(shù)酒店不具備接待大型會(huì)議和宴會(huì)的功能，這導(dǎo)致了高新區(qū)及周邊地區(qū)有這部分需求的客人舍近求遠(yuǎn)到 儀征 市區(qū)等其它 酒店去消費(fèi)。 而 新區(qū)存在著眾多大型企業(yè)，會(huì)議市場(chǎng)是很大的，因此 東園迎賓館 在功能定位時(shí)，應(yīng)具備接待大型會(huì)議、晚會(huì)和舉辦宴會(huì)的能力。 中餐廳 酒店設(shè)有中餐廳，菜系為 淮揚(yáng)菜、湘菜和 粵菜。 中餐大廳散座為 200 位，大廳用屏風(fēng)或其它方法分割成大小兩個(gè)部分， 設(shè) 25 間包房，每個(gè)包間可以容納 10 人進(jìn)餐，但不作平均分配，面積大小各異。 最大的包間可以容納 48 人同時(shí)進(jìn)餐（可臨時(shí)分隔），最小的包間可容納6 人進(jìn)餐。 風(fēng)味餐廳 酒店設(shè)中檔次風(fēng)味餐廳兩個(gè)，設(shè)計(jì)為 80 個(gè)餐位，分別是餐廳 德國(guó)風(fēng)味和日韓 風(fēng)味餐廳。 20 兩個(gè)風(fēng)味餐廳規(guī)模都不大 ，分別能容納 40 人就餐，給 儀征 市內(nèi)及新區(qū)的 境外人士 提供餐飲聚會(huì)的場(chǎng)所。 設(shè)風(fēng)味餐廳是為了體現(xiàn)酒店齊備的功能，使酒店的服務(wù)能適應(yīng) 眾多 外籍人士 的消費(fèi)習(xí)慣，讓他們能在此找到故鄉(xiāng)的感覺(jué)。同時(shí)也為本地消費(fèi)者體驗(yàn)異國(guó)風(fēng)情提供服務(wù)。 西餐廳 西餐廳設(shè)計(jì)為 120 個(gè)餐位。 設(shè)置西餐廳是因?yàn)榫频曛苓叺貐^(qū)客源結(jié)構(gòu)有高級(jí)白領(lǐng)等西餐消費(fèi) 客源，同時(shí)西餐廳是評(píng)定星級(jí)所必備的項(xiàng)目。 娛樂(lè)服務(wù)功能 酒店設(shè)卡拉 房 30 間，分大、中、小三種類型。 大型包房可以同時(shí)容納 40 人，中型包房可以容納 24 人，小型包房容納10 人，有接待處和酒吧臺(tái)。 卡拉 裝飾和設(shè)施要上檔次，吸引高端客人來(lái)消費(fèi)， 30 間包房的裝飾格調(diào)要有所不同，以滿足不同客人的消費(fèi)需求。 桑拿服務(wù)功能 桑拿設(shè)有休息大廳，供客人臨時(shí)休息和提供沐足服務(wù)，有大型投影設(shè)備。 桑拿設(shè)有豪華包房 40 個(gè)，設(shè)有足浴包房 20 間，設(shè)有接待處、休息區(qū)、酒吧臺(tái)。 其它康樂(lè)服務(wù)功能 其它康樂(lè)有 游泳池、 棋牌室、健身房、乒乓球室、臺(tái)球室、美容美發(fā)室等。 商品服務(wù)功能 21 酒店一樓大堂設(shè)精品店 ，銷售住店客人需要的日常用品和地方特產(chǎn) 。 東園迎賓館 設(shè)備設(shè)施檔次定位 高檔次 作為高星級(jí)酒店，在建筑、裝修的設(shè)計(jì)上，應(yīng)采用先進(jìn) 的設(shè)計(jì)理念，在裝修材料、設(shè)備設(shè)施的選擇上，應(yīng)選擇新穎、經(jīng)久耐用、高檔次的材料與設(shè)備。 適度領(lǐng)先、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展 作為高星級(jí)酒店，其硬件檔次適度領(lǐng)先于 儀征 高檔次酒店，并以長(zhǎng)遠(yuǎn)的目光來(lái)考慮設(shè)備設(shè)施的選擇，為酒店今后保持強(qiáng)大的持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力做硬件上的保障。 大堂 大堂要?dú)馀?、豪華，資金投入要充分，地面和墻壁裝修建議用優(yōu)質(zhì)大理石或花崗巖，加上部分玻璃，燈具采用豪華燈具，前廳接待臺(tái)和客人休息區(qū)的設(shè)施要有品味，要給客人一種休閑、時(shí)尚、新鮮的感覺(jué)。 客房 客房設(shè)備和設(shè)施要有個(gè)性、超前。 1. 客房?jī)?nèi)的設(shè)施如睡床、布草、燈具、電器、家具、 墻紙要選擇中等價(jià)位的知名品牌，且產(chǎn)品應(yīng)在多家同等規(guī)模酒店得到過(guò)使用； 2. 選用含毛量較高的地毯，及質(zhì)量較好的品牌潔具； 3. 選用適合酒店用的電話、燈具、電視機(jī)，布草、茶杯等，并印上本酒店的標(biāo)志。 4. 注意地毯、墻紙、燈具、天花、家具、布草、潔具等顏色要搭配恰當(dāng)，不同類型 22 客房的裝飾要有不同的格調(diào)，體現(xiàn)不同類型客房的品味和氣氛。 餐廳 現(xiàn)代餐飲的裝修講究簡(jiǎn)捷明快、追求藝術(shù)性。 大包房要有獨(dú)立的洗手間和獨(dú)立配菜間。 中小包房要有獨(dú)立洗手間，公用配菜間。 娛樂(lè)和康樂(lè) 與餐廳一樣，裝修投入同樣要適可而止，但燈光、音響、沙發(fā)等設(shè) 備不能敷衍了事，建議選用質(zhì)量、效果較好的設(shè)備設(shè)施。 卡拉 包房配投影設(shè)備，中包房配背投。 公共區(qū)域 電梯候梯廳、公共洗手間、商務(wù)中心等公共區(qū)域，裝修和設(shè)施要上檔次，裝修設(shè)計(jì)時(shí)要考慮每個(gè)功能區(qū)各自的氣氛，若設(shè)計(jì)不好，將直接影響酒店整體形象。建議采用中等偏上的材料，并保持用材的前瞻性。 23 第五 章 東園迎賓館 設(shè)計(jì)要求 5. 東園迎賓館 設(shè)計(jì)要求 酒店建筑風(fēng)格在設(shè)計(jì)上應(yīng)為 古典園林風(fēng)格 ，總建筑面積為 55000 平方米（包括地下室 12000 平方米），地上為四層 。 主體建筑與環(huán)境 主體建筑 的各功能區(qū)面積 （ 1) 酒店的主體建筑要突 出酒店風(fēng)格。 （ 2) 充分利用酒店緊臨主 干道 的優(yōu)點(diǎn)，將大堂、餐飲、娛樂(lè)、康體等項(xiàng)目都對(duì)外開(kāi)放，營(yíng)業(yè)功能得到充分利用。 （ 3) 酒店共設(shè)四類通道門：酒店入住通道門（主門）、中餐客人通道門（附門）、 康樂(lè)客人通道門（附門）、員工及貨物通道門。 （ 4) 各功能區(qū)面積見(jiàn) 東園迎賓館 各功能區(qū)面積分配表 24 東園迎賓館 各功能區(qū)面積分配表序號(hào) 項(xiàng)目名稱 數(shù)量 指標(biāo) 總建筑面積（） 備注 1 客房區(qū) 269 間 50 /間 21074 含走道 工作間 2 多功能廳 600 人 2 /人 1625 含主席臺(tái) 課堂式 3 中型 會(huì)議室 80 人 2 /人 160 課 堂式 4 小型 會(huì)議室 30 人 2 /人 60 座談式 5 中餐宴會(huì) 廳 768 人 2 /人 1625 含吧臺(tái)及前廳 6 中餐包房 25 間 40 /間 1570 10 人 /間 7 中餐廚房 850 人 /人 680 含多功能廳 300 人 8 風(fēng)味餐廳 80 人 估算 300 含廚房 9 西餐廳 80 人 估算 300 含廚房 10 卡拉 房 40 間 50 /間 2600 含通道 11 主題酒吧 1 間 估算 1625 暫定“百度” 12 桑拿貴賓房 40 間 35 /間 1400 含通道 13 休息廳 400 可作足浴功能 14 桑拿足浴房 20 間 20 /間 400 15 桑拿 大廳 50 人 600 含附屬功能區(qū) 16 酒店大堂 930 含附屬功能區(qū) 17 游泳池（ 康體 ） 5 項(xiàng) 60 /項(xiàng) 2000 乒、臺(tái)、健、美 18 地下室 (一層 ) 19000 人防室及設(shè)備間 19 貴賓樓 7761 20 合計(jì) 64110. 25 環(huán)境改造 （ 1) 建議在建筑的一層玻璃外立面設(shè)計(jì)水幕，水池內(nèi)有彩色水底燈，內(nèi)養(yǎng)金魚，池底放鵝卵石、貝殼，構(gòu)成 自然、休閑、浪漫、親切的環(huán)境氛圍。 （ 2) 酒店的周圍建議適當(dāng)移栽部分植物，與口岸綠化廣場(chǎng)相協(xié)調(diào)。 （ 3) 在主體建筑外圍設(shè)計(jì)園林燈光。 （ 4) 酒店建筑物外立面和樓頂設(shè)計(jì)景觀燈，突出酒店地標(biāo)建筑的作用。 26 （ 5) 酒店大樓前設(shè)計(jì)一個(gè)噴泉水池。 （ 6) 酒店一層內(nèi)外地面高差為 450 （ 7) 酒店前綠化廣場(chǎng)設(shè)標(biāo)志塔，配燈光。 大堂和公共區(qū)域 大堂內(nèi)有天井，內(nèi)天井高度為二層或三層； 大堂面積不宜太大，地面選用大理石和馬賽克圖案組合； 客人休息區(qū)略高于其它地面，地面為磨砂玻璃內(nèi)置光源，沙發(fā)可選左右沙發(fā)； 電梯候梯廳地面、洗 手間走廊及地面選用大理石和馬賽克圖案組合，天花做造型； 對(duì)大堂進(jìn)行高格調(diào)的藝術(shù)布置，形成一個(gè)藝術(shù)審美中心； 接待服務(wù)臺(tái)的功能分布要明顯，便于客人看到。接待服務(wù)臺(tái)臺(tái)面選用磨砂玻璃或大理石 ,正面采用背景玻璃或裂紋玻璃和大理石或夾板組合，裝燈光 (單色或彩色 )；背面選用夾板制作，內(nèi)設(shè)抽屜和硬皮文件夾。 客房 標(biāo)準(zhǔn)客房單間面積范圍在 45 50之間 ,洗手間面積范圍在 6 9之間。 客房設(shè)計(jì)要求： 客房方正大方，采 光效果好，窗戶為固定玻璃窗。 27 客房面積要大，面積 30 40 。 設(shè)立麻將樓層，進(jìn)行特別裝修和家俬布局，為客人提供娛樂(lè)服務(wù)。 配備舒適的美式雙人沙發(fā)、搖椅或貴妃椅，淘汰傳統(tǒng)的兩張圈椅。 洗手間面積 69 平方米，洗手間的設(shè)施布置可根據(jù)面積、房型和特殊要求而定。部分客房洗手間的墻面可選用玻璃封閉或半開(kāi)放式。 每一間客房都配備 。 每一間客房都布置可移動(dòng)迷你酒吧柜，打破傳統(tǒng)的固定酒吧臺(tái)，并 28 在酒吧設(shè)計(jì)上下功夫。 床頭控制采用簡(jiǎn)單控制，不安裝在床頭柜上，而安裝在床頭柜上方的墻面 ，不設(shè)計(jì)智能化床頭控制，床頭燈采用臺(tái)燈。 對(duì)客房的燈光進(jìn)行特別設(shè)計(jì)，突破目前傳統(tǒng)設(shè)置，通過(guò)燈光分別形成安靜、浪漫、性感的場(chǎng)景效果。 客房走廊兩側(cè)的客房門應(yīng)盡量錯(cuò)開(kāi)，不應(yīng)有對(duì)視。 客房?jī)?nèi)的小走廊地面為高級(jí)地磚和高級(jí)馬賽克組合，客房?jī)?nèi)其它地面為地毯。 客房?jī)?nèi)單人床規(guī)格： 20001200個(gè)床能夠移動(dòng)，床的底座為實(shí)木材料制作，帶床頭一側(cè)的底座安裝滾輪，另一側(cè)的底座不安裝滾輪。 客房?jī)?nèi)雙人床規(guī)格： 22002000個(gè)床能夠移動(dòng)。 餐飲設(shè)施 中餐廳、西餐廳和風(fēng)味餐廳有獨(dú)立的名 稱、獨(dú)立的 象。 29 中餐廳一定要有獨(dú)立的大門。 每個(gè)中餐包房在設(shè)計(jì)時(shí)要帶洗手間； 風(fēng)味餐廳暫定為日韓餐廳和臺(tái)灣餐廳，餐廳設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)上述三個(gè)地區(qū)的建筑風(fēng)格和其文化特征。建議設(shè)計(jì)時(shí)邀請(qǐng)日韓人士和臺(tái)灣人士作設(shè)計(jì)顧問(wèn)； 西餐以 儀征 頂級(jí)西餐廳定位，吸引 儀征 各個(gè)領(lǐng)域的頂級(jí)客人。 中、小中餐包房公用一個(gè)配菜間，大中餐包房要設(shè)專用配菜間。 配菜間和洗手間的墻面地面選用高級(jí)馬賽克、墻面小磚、玻璃 (磨砂玻璃和 30 裂紋玻璃 )進(jìn)行組合 ,可選用雙色墻面磚進(jìn)行組合 ,洗手間可選用臺(tái)上玻璃碗盆 (透明或磨沙 ), 或選用臺(tái)上瓷盆 (碗 盆、柱盆及小方形盆 )。 墻面和天花要做適當(dāng)?shù)难b飾造型和燈光。 娛樂(lè)設(shè)施 卡拉 房為 30 間，房型有總統(tǒng)房、行政套房、豪華大房、豪華中房、豪華小房，每一包房都帶洗手間，每一間包房裝飾風(fēng)格各不相同，有獨(dú)自品味。 卡拉 飾要求奢華，裝飾和燈光及家具顏色要協(xié)調(diào)，音響和電器為高檔次，通風(fēng)和空調(diào)功率要足夠。 卡拉 桑拿要有獨(dú)立名稱和象。 卡拉 設(shè)計(jì)要時(shí)尚、浪漫，材料選擇和搭配要認(rèn)真考究。 卡拉 鑒廣州、東莞、深圳的成功模式設(shè)計(jì)，氣勢(shì)要宏大。 卡拉 面及走廊要金壁輝煌，有足夠的燈光效果； 卡拉 家俱要獨(dú)特； 卡拉 間設(shè)計(jì)和布置別致，突出新穎性； 卡拉 定要由專業(yè)公司進(jìn)行設(shè)計(jì)和裝修。 卡拉 走廊和包房的地面、墻面和天花燈光要五彩繽紛，要體現(xiàn)休閑浪漫的氣氛，有世外桃園的感覺(jué)。 31 桑拿康體設(shè)施 桑拿設(shè)有可容納 50 人的休息大廳一個(gè)，按摩房 40 間，房型有貴賓房和標(biāo)準(zhǔn)房，足浴貴賓房 20間。 配備有接待臺(tái)、酒吧臺(tái)、投影機(jī)、美容美發(fā)室。 會(huì)議設(shè)施 小型會(huì)議室設(shè)置高檔接待室，作為高新區(qū)大、中型企業(yè)接待頂級(jí)貴賓的場(chǎng)所。 酒店設(shè)有多功能廳一個(gè)，可以為企業(yè)提供大型會(huì)議和晚會(huì)，也可為企業(yè)提供大型 餐飲接待和宴會(huì)。 32 第六 章 東園迎賓館 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 6. 東園迎賓館 經(jīng)營(yíng) 戰(zhàn)略 東園迎賓館 經(jīng)營(yíng)管理模式選擇 在管理模式上， 東園迎賓館 可以在下列三種模式中選擇： 引入國(guó)內(nèi)、外品牌管理公司； 聘請(qǐng)獨(dú)立總經(jīng)理； 推薦模式即：執(zhí)行團(tuán)隊(duì) +顧問(wèn)團(tuán)隊(duì) ； 三種模式各有所長(zhǎng)，模式優(yōu)劣見(jiàn) 推薦模式與其它商業(yè)模式 比較表 推薦模式與其它商業(yè)模式 比較表 比較項(xiàng)目 品牌管理公司 獨(dú)立總經(jīng)理 推薦模式 管理質(zhì)量保證 有充分保證 存在風(fēng)險(xiǎn) 有足夠保證 品牌資源獲取 資源豐富 資源匱乏 資源豐富 經(jīng)營(yíng)資源獲取 資源豐富 資源匱乏 資源豐富 業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)控制 風(fēng)險(xiǎn)較低 風(fēng)險(xiǎn)較高 風(fēng)險(xiǎn)較低 經(jīng)營(yíng)板塊聯(lián)動(dòng) 作用不明顯 無(wú)法聯(lián)動(dòng) 作用明顯 服務(wù)方式靈活 較 差 很 好 較 好 管理成本控制 成本極高 成本低 成本較低 價(jià)值 /價(jià)格比 高價(jià)值 /高價(jià)格 低價(jià)值 /低價(jià)格 高價(jià)值 /低價(jià)格 33 東園迎賓館 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 客房經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 東園迎賓館 客房在某種意義上來(lái)說(shuō)是娛樂(lè)的配套項(xiàng)目，客房設(shè)計(jì)應(yīng)滿足娛樂(lè)客人的要求，并配備適當(dāng)?shù)纳虅?wù)需求。酒店要針對(duì)不同消費(fèi)者的需求設(shè)計(jì)個(gè)性化服務(wù)功能，如客房的配套設(shè)施、桑拿樓層、麻將樓層及商務(wù)樓層。 餐飲 經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 獨(dú)立性 餐飲是不僅作為酒店配套設(shè)施，更是對(duì)社會(huì)開(kāi)放經(jīng)營(yíng)的獨(dú)立項(xiàng)目，是酒店重要的收入來(lái)源之一，所以不但餐廳有獨(dú)立的名稱、獨(dú)立的 象，在管理上也要給以相對(duì)的獨(dú)立性。 無(wú)數(shù)的事實(shí)說(shuō)明，沒(méi)有獨(dú)立性是做不好餐飲的。 品牌效應(yīng) 中餐廳必須創(chuàng)造品牌效應(yīng)，方法有兩種： 一是加盟一些著名的品牌，好處是可以借助它們的品牌效應(yīng)，讓餐廳比較快地興旺起來(lái)。弊端是利潤(rùn)被瓜分，而且不能完全掌握主動(dòng)權(quán)，合作雙方經(jīng)常在人事、采購(gòu)等問(wèn)題上發(fā)生糾紛。 二是自己創(chuàng)品牌，這種形式的好處是自己掌握主動(dòng)權(quán)，不足之處是建立品牌的時(shí)間較長(zhǎng)。 出品選擇 食品出品選擇新式粵菜，即以燕、翅、鮑和海鮮為主打產(chǎn)品，輔以潮汕鹵水， 湘菜 和 淮揚(yáng) 菜。 34 風(fēng)味餐廳 風(fēng)味餐廳務(wù)必出品正宗的 德國(guó) 菜、日本菜和 韓國(guó) 菜，吸引 本地 的 外籍人士，使風(fēng)味餐廳成為他們的聚集地，進(jìn)而引導(dǎo)其在客房、娛樂(lè)等領(lǐng)域消費(fèi)。 西餐廳 新區(qū)及周邊地區(qū)外資企業(yè)眾多，設(shè)立西餐廳能滿足外國(guó)人的消費(fèi)需求。同時(shí)，也能滿足部分商務(wù)客人、情侶客人的消費(fèi)需要。 娛（康）樂(lè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 卡拉 桑拿主要針對(duì)高新區(qū)及周邊娛（康）樂(lè) 客源 。要 吸引來(lái)并穩(wěn)定這些客源 ，除了前期裝修講究新穎性之外，必須處理好 以下 幾個(gè)環(huán)節(jié)： 要聘用大 量形象較好并且業(yè)務(wù)水平較高的公關(guān)人