《房產(chǎn)細(xì)則講義》PPT課件.ppt

浙江省房屋建筑面積 測算實(shí)施細(xì)則 (2007-7-1試行),浙江省省房產(chǎn)測繪執(zhí)行的主要標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)是房產(chǎn)測量規(guī)范和本細(xì)則。為了掌握全省房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量情況，2009年至今，省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省測繪與地理信息局已連續(xù)三年對全省11個地市房產(chǎn)測繪成果質(zhì)量進(jìn)行了監(jiān)督檢查。2011年開始正式對本細(xì)則進(jìn)行修訂,現(xiàn)修訂工作基本完成。 下面在講解細(xì)則的基礎(chǔ)上，引用部分細(xì)則征求意見稿內(nèi)容，與大家交流探討。,說 明,目 錄 1 總則.1 2 術(shù)語.1 3 一般規(guī)定.6 4 房屋建筑面積測算規(guī)則.9 5 共有建筑面積的測算.14 6 附則.17,1.總則 1.1 目的和依據(jù) 為規(guī)范房屋建筑面積的測算，依據(jù)房產(chǎn)測量規(guī)范（GB/T17986-2000）和國家有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合我省實(shí)際，制定本細(xì)則。 1.2 適用范圍 本細(xì)則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)的房屋建筑面積測算。（本細(xì)則適用于浙江省行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審查、竣工規(guī)劃核實(shí)、房屋建筑面積測算。）,說 明,總則規(guī)定了本細(xì)則制定依據(jù)、實(shí)施范圍及被實(shí)施的主體。 總則含義：國家標(biāo)準(zhǔn)是細(xì)則制定的主要依據(jù),國家有關(guān)規(guī)定是指住建部以上發(fā)布的規(guī)定;被實(shí)施的主體是適用于我省行政區(qū)劃范圍內(nèi)的全部的房屋，包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村。,術(shù)語指各學(xué)科中的專門用語，用來正確標(biāo)記各個專門領(lǐng)域中的事物、現(xiàn)象、特性、關(guān)系和過程。其基本特征有： 專業(yè)性 術(shù)語表達(dá)各專業(yè)的特殊概念。 科學(xué)性 術(shù)語的語義范圍準(zhǔn)確。 單義性 術(shù)語在專業(yè)范圍內(nèi)具有單義性。 系統(tǒng)性 在一門科學(xué)中，術(shù)語的地位在該專業(yè)的概念系統(tǒng)中確立。,2.術(shù)語,房產(chǎn)測量規(guī)范中沒有術(shù)語，為了更準(zhǔn)確理解細(xì)則各條款含義，引入了術(shù)語，定義了部分房產(chǎn)測繪相關(guān)對象。細(xì)則中術(shù)語定位于房產(chǎn)測繪，對條款涉及的對象作進(jìn)一步解釋。,2.1 房屋及組成,指人工建造，并供人居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其它活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)染哂谐兄睾蛧o(hù)作用為主要構(gòu)件組成的永久性建筑；房屋包括主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。主體房屋包括普通房屋、地下室等建筑物；房屋附屬設(shè)施包括廊、陽臺、門（飄窗）、室外樓梯、臺階、（露臺）等；房屋的圍護(hù)物包括圍墻（墻體）、柵欄（刪除）、欄桿等。,房屋和人們生活生產(chǎn)緊密相聯(lián)。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物，構(gòu)筑物有橋梁、道路、煙囪等，構(gòu)筑物不屬于房屋建筑面積測算范圍。房屋的外延：主體房屋、房屋附屬設(shè)施和房屋圍護(hù)物。,2.1 說 明,指房屋中，由組成結(jié)構(gòu)的梁、板、柱等主要構(gòu)件相互連接而構(gòu)成的，形成能承載房屋荷載的空間體系。主體結(jié)構(gòu)必須具有符合技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性、穩(wěn)定性，以確保承受房屋本身及其附屬設(shè)施的各種荷載。房屋主體結(jié)構(gòu)范圍一般指支撐房屋主體的梁、板、柱等主要構(gòu)件結(jié)構(gòu)最外圍水平投影以內(nèi)部分。 目的：明確房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)建筑空間應(yīng)按房屋計算全部建筑面積。,房屋主體結(jié)構(gòu),2.2 房屋面積測算,房屋各層水平（投影）面積的測量與計算。包括房屋建筑面積房及其套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、房屋產(chǎn)權(quán)面積、房屋使用面積等的測量與計算。 此處強(qiáng)調(diào)房屋面積測的是水平投影面積，不是斜面面積、表面面積、側(cè)面面積等。,水平投影面積的感性認(rèn)識,2.3 房屋的建筑面積,指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上的永久性建筑。 此引用的是房產(chǎn)測量規(guī)范中原文，從定義中可以知道一幢房屋總建筑面積=房屋主體結(jié)構(gòu)（外墻（柱）勒腳以上）各層水平投影面積+地下室面積+房屋各層附屬設(shè)施（陽臺、挑廊、室外樓梯等）面積。,2.4房屋的套內(nèi)建筑面積,指房屋套門范圍內(nèi)由產(chǎn)權(quán)單元的權(quán)界線所圍成的水平投影面積。房屋的套內(nèi)建筑面積一般由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 戶室中套門范圍內(nèi)權(quán)界線所圍部分稱為套內(nèi)。寫字樓、商場等的基本產(chǎn)權(quán)單元延伸為套內(nèi)。,2.5 房屋的共有（公用）（共用）建筑面積,指房屋內(nèi)各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。包括應(yīng)分?jǐn)偟墓灿校ü茫?共用)建筑面積和不分?jǐn)偟墓灿校ü茫?共用)建筑面積。 房屋共有建筑面積的前提是共同占有，使用并不一定占有。產(chǎn)權(quán)的內(nèi)涵是所有權(quán)，既房屋的使用、收益和處分權(quán)力。共有建筑面積有應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。如：公益性用房、為多幢服務(wù)設(shè)備房等為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。,2.6房屋的產(chǎn)權(quán)面積,指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由市、縣（市）級房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定（刪除）。 物權(quán)法出臺后，房產(chǎn)管理部門對房屋產(chǎn)權(quán)只作登記。但登記機(jī)構(gòu)對用作房屋登記材料的測繪報告的審查，不能拘泥于形式審查或?qū)嵸|(zhì)審查，應(yīng)該是證據(jù)審查。登記機(jī)構(gòu)在法定職責(zé)范圍內(nèi)，須對該證據(jù)的真實(shí)性、合法性、有效性盡到力所能及的注意義務(wù)。,2.7 房屋的使用面積,指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。(不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造和內(nèi)保溫層的面積。) 房屋的使用面積即套內(nèi)房屋的使用面積：指套內(nèi)各功能使用空間墻體內(nèi)表面所圍合的水平投影面積之和。,2.8商品房的銷售面積（刪除）,指購買者所購買的套（單元）內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e之和。,幢,指一座地上獨(dú)立，主體結(jié)構(gòu)為一整體，在使用功能上不可分割，包括不同結(jié)構(gòu)、不同層次的房屋。 幢是房屋建筑面積測算的基本單位，幢的認(rèn)定對于共有面積分?jǐn)偸种匾?，如一房屋認(rèn)定為多幢房屋，則為該房屋服務(wù)的共有面積就屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e。 幢應(yīng)從房屋結(jié)構(gòu)和使用功能上同時認(rèn)定。,2.9層高,指下層地坪或樓板面到上層樓板上面之間的垂直距離。頂層房屋層高不包括隔熱層的厚度。,地坪一般指房屋室內(nèi)或室外的自然地面，經(jīng)過人工處理后所形成的表面（不包括再處理的表面），例如水泥（包括砂石）地面、填土夯實(shí)至設(shè)計0.0m的房屋內(nèi)地面。如認(rèn)定為空心磚等故意抬高地面，計算層高則要扣除空心磚的厚度。,2.10 凈高 指房屋下層地坪或樓面到上層樓板底面或構(gòu)件底面之間的垂直距離。 房屋凈高一般指下底板面的上面到上底板面的下底面間的垂直距離，可作測量層高時的參考。,層高凈高示意圖,指房屋室內(nèi)地坪0以上，層高2.20m以上，按樓板或地板結(jié)構(gòu)分層的樓層。 自然層相對于附層（夾層）等而言，通俗地認(rèn)為常見的房屋自然形成的層次。,2.11自然層,2.12技術(shù)層（設(shè)備層） 指專用于為安裝布設(shè)水、電、暖、衛(wèi)系統(tǒng)等設(shè)備和管道且供人員進(jìn)入操作、檢修用的空間層（包括設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層等）（刪除）。,把設(shè)備層、轉(zhuǎn)換層及操作層等歸類為技術(shù)層，便于表述和規(guī)定。,2.13 夾層（附層）,指房屋自然層內(nèi)未形成完整樓層結(jié)構(gòu)但屬于房屋整體結(jié)構(gòu)的局部樓層。 “局部”是相對于房屋整個層面而言，夾層位于房屋整體結(jié)構(gòu)內(nèi)。,2.14插層 指位于房屋兩自然層之間與房屋整體結(jié)構(gòu)不相關(guān)聯(lián)而加插進(jìn)去的局部樓層。 區(qū)別于夾層，它不在房屋整體結(jié)構(gòu)內(nèi)，在房屋層與層之間。,2.15 架空層 指建筑物（房屋）中僅以結(jié)構(gòu)體作為支撐、無外墻圍合（圍護(hù)結(jié)構(gòu)）的敞開空間層。 一般為底層架空，架空部位為通道、水域或斜坡等。（刪除） 架空層一般指底層，現(xiàn)在有的房屋中部或頂部設(shè)架空層，如：空中花園。有墻體圍護(hù)的計算建筑面積。,架空層圖例,2.16 地下室,指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/2的房屋地下使用空間。,2.17 半地下室,指房間室內(nèi)地坪低于室外地面超過該房間室內(nèi)凈高的1/3但不超過1/2者，采光窗在地坪以上的房屋。,2.18 閣樓（暗樓）,指利用坡形屋頂（人字梁頂）的上部空間（悶頂部分）的那部分使用空間。,無窗無固定樓梯的閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。,閣樓的概念區(qū)別于斜面結(jié)構(gòu)屋。 閣樓是利用人字梁屋頂形成的三角形空間加以利用。其本身（包括屋頂）并不承載應(yīng)力，應(yīng)力用若干個構(gòu)件連接成若干個三角形而成的結(jié)構(gòu)荷載（如圖）。 而斜面結(jié)構(gòu)屋的屋面本身要荷載。,閣樓（暗樓）與躍層對比圖,防潮層 指防止水分進(jìn)入墻面而設(shè)置的材料層。 引入“防潮層”概念為了便于理解4.1.1 i）關(guān)于地下室、半地下室的面積計算。,指建在道路（街、巷）旁，部分底層面積用作行人公共通道的房屋。,2.19 騎樓,2.20 過街樓 指底層（部）有道路通過的樓房或上部貫通、底層局部為通道的相連樓房。,2.21功能區(qū),指根據(jù)不同使用功能而劃分的房屋建筑區(qū)域（指根據(jù)房屋不同規(guī)劃用途和設(shè)計功能而劃分的局部樓層或局部區(qū)域）。功能區(qū)可再分為若干個下一級功能區(qū)，各功能區(qū)之間可能相互包含、交叉、并列。 功能區(qū)是具有某一使用功能的區(qū)域，根據(jù)房屋的設(shè)計和規(guī)劃批準(zhǔn)的功能劃分?？砂礃菍觿澐忠部砂淳植繀^(qū)域劃分等。,2.22 設(shè)備間（房）,指幢內(nèi)（獨(dú)立的）有具體明確的用途，用于設(shè)置各種應(yīng)用設(shè)備以及進(jìn)行綜合布線交接的房屋，包括配電、變電、有線網(wǎng)絡(luò)等用房。以規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)的竣工圖所標(biāo)定的用途認(rèn)定。（刪除） 設(shè)計為設(shè)備間，實(shí)地為空置房，則以計算單元（套）認(rèn)定。計入共有面積的設(shè)備間要有明確用途且實(shí)地有設(shè)備。實(shí)測時對設(shè)備間必須核實(shí)。,設(shè)備間（房）圖例,2.23 屋頂水箱間（水箱間）,指突出房屋屋面，有維護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋的，內(nèi)置蓄水裝置的房屋。（指建有儲水池和機(jī)械設(shè)備的房屋，用砼建造的水箱或儲水池不屬此范圍） 水箱間與水箱是不同的，水箱間是房屋，水箱是構(gòu)筑物。,2.24 屋頂樓梯間,指沿樓梯通道到達(dá)屋頂，突出房屋屋面，四周有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，有頂蓋，供頂層維修或安全出入用的房屋。,2.25屋頂電梯機(jī)房,指沿電梯井通道到達(dá)屋頂，突出房屋頂層，有頂蓋，供設(shè)置、停放、檢修升降電梯的房屋。,2.26門廳,指建筑物（房屋）中位于出入口處、用于接納和疏散人流、物流及聯(lián)系各主要使用空間、輔助使用空間和其它交通空間等的交通樞紐空間。,門廳的作用就是樞紐，通過門廳的過渡，可以到達(dá)各使用空間。,2.27大堂(刪除),指具有休息、會客、接待、登記、商務(wù)等功能的使用空間。,大堂一般和門廳合二為一，是一個過渡空間，可以在此處稍作停留或休息（如大堂吧）。,前室,指設(shè)置在進(jìn)入電梯、樓梯間之間的過渡空間。,2.28 廊,指聯(lián)系建筑物（房屋）的水平交通空間。指與房屋相連、有上蓋，供行人通行的通道。廊的基本類型有：雙面空廊、單面空廊、柱廊、架空通廊、檐廊、挑廊、回廊、門廊等。 （柱廊：有頂蓋和支柱，供人們通行的水平交通空間。） （架空通廊：以兩端房屋為支撐，有圍護(hù)、無支柱的架空通道。） 檐廊：設(shè)置在建筑物底層出檐下的（房屋檐下的）水平交通空間，一般兩端有圍護(hù)、無柱，且有平臺（應(yīng)高出室外地面一個臺階以上（刪除）。,2.28 廊,挑廊：挑出房屋外墻的，與房屋相通，有頂蓋、有圍護(hù)（欄桿）、無支柱的水平交通空間。 回廊：在建筑物（房屋）門廳或大堂內(nèi)，設(shè)置在二層或二層以上的回形走廊。 門廊、門斗：指建筑物（房屋）門前突出的有頂蓋和支柱（或墻）的通道。門廊、門斗必須具備與房屋相連通，有永久性的、結(jié)構(gòu)牢固的頂蓋；以柱支撐頂蓋為門廊，是開放式的建筑空間；以墻支撐頂蓋為門斗，是起分隔、擋風(fēng)、御寒等作用的過渡性建筑空間。,廊有很多種，以上只是對常見的作了明確。在定義中，指一般情況，如存在沒有上蓋的架空通廊（不計面積）。檐廊，多數(shù)沒有圍護(hù)，注意不要把山墻的延伸（裝飾性）當(dāng)作圍護(hù)。,挑廊,門斗,門廊,回廊,柱廊,檐 廊,有 柱 雨 篷,寧波市東方威尼斯,麗水市水木清華苑28幢,門斗的問題,在外業(yè)檢查中發(fā)現(xiàn)：很多測繪單位對門斗的理解不清楚，面積未計算，或是未計入幢分?jǐn)偂?2.29 陽臺,指與房屋相連相通，有底板、永久性上蓋、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等，供人們活動、休息及晾曬衣物等用途的房屋附屬設(shè)施。 陽臺是房屋附屬結(jié)構(gòu)，無論形式如何，只要所起的作用是陽臺，就按陽臺的測算規(guī)則計算建筑面積。（后面會有講到陽臺計算條款）,室外設(shè)備平臺,指位于房屋主體結(jié)構(gòu)外，供空調(diào)外機(jī)、熱水器組等設(shè)備擱置檢修，與房屋內(nèi)部或陽臺不相通的空間。 室外設(shè)備平臺不計算建筑面積，但房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，用于放置室外空調(diào)等大型設(shè)備，且采用木、金屬等材質(zhì)作為圍護(hù)的建筑空間，不論是否與戶內(nèi)相通，均按其外圍水平投影計算建筑面積。房屋主體結(jié)構(gòu)外，與戶內(nèi)相通、用于放置室外空調(diào)等大型設(shè)備，且采用木、金屬等材質(zhì)作為圍護(hù)的建筑空間，按其外圍水平投影面積的1/2計算。,室外設(shè)備平臺圖例,2.30 雨篷,指設(shè)置在建筑物（房屋）進(jìn)出口上部的遮雨、遮陽篷。,雨篷也稱雨罩，有無柱與有柱之分。無柱的一般不予考慮（包括上面懸掛的）。有柱的其實(shí)就是門廊，但有是否直接連接房屋的不同形式。,2.31 飄窗,指與房屋室內(nèi)相連通，為房間采光和美化造型而設(shè)置的突出房屋外墻（主體結(jié)構(gòu)）的窗。,飄窗的形式各異，其本質(zhì)仍然是窗。是房屋附屬結(jié)構(gòu)，位于房屋主體結(jié)構(gòu)外。,2.32 樓梯,指設(shè)置于房屋室內(nèi)或室外聯(lián)接房屋各層之間階梯式的垂直交通通道，是樓房的交通設(shè)施。,樓梯的形式多種多樣，按樓梯梯段的布置方式可以分為直跑、雙跑、三跑、多跑、弧形和螺旋式等；按結(jié)構(gòu)的受力特點(diǎn)可以分為梁式、板式和懸挑(臂)式；按使用材料可分為鋼、木和鋼筋混凝土樓梯等。樓梯的主要構(gòu)件一般有踏步板、斜梁、平臺板和平臺梁，有時還有基礎(chǔ)等。次要構(gòu)件有扶手、欄桿(或欄板)、踏腳板等。樓梯分室內(nèi)及室外。,2.33室外樓梯,指依靠房屋外墻體搭建在房屋外側(cè)的（或搭建在房屋外墻體上），位于房屋主體（結(jié)構(gòu)）外，通達(dá)房屋各層的固定樓梯。,室外樓梯按水平投影面積計建筑面積，室內(nèi)樓梯一般形成樓梯間，按房屋計算建筑面積。室外樓梯一般是N-1（N指層數(shù)）個水平投影面積。,2.34電梯井,指用于設(shè)置（刪除）電梯升降的垂直通道。,觀光電梯是特殊的電梯井。,2.35 臺階,指建筑物（房屋）出入口處不同標(biāo)高地面或樓層不同標(biāo)高處設(shè)置的供人行走的階梯式連接構(gòu)件。室外臺階還包括與建筑物（房屋）出入口連接處的平臺。,臺階是構(gòu)筑物。有一類稱為廣場式樓梯的臺階。,2.36 主墻,指房屋豎向平面或曲面構(gòu)件，并主要用來分隔房屋內(nèi)外環(huán)境空間，是建筑物（房屋）的主要承重載體之一。 主墻一般是房屋承重載體之一，位于房屋外圍四周的墻稱外墻，外墻主要起圍護(hù)作用，還有美觀和防風(fēng)、雨、雪的侵襲以及隔熱、隔聲作用。位于房屋內(nèi)部的墻稱內(nèi)墻，主要起分隔房間的作用。,2.37 圍護(hù)結(jié)構(gòu),指圍合建筑空間周圍（四周）的墻體、門、窗、欄桿（刪除）等。 這里重點(diǎn)是“結(jié)構(gòu)”，通過結(jié)構(gòu)將空間豎向分割成相對獨(dú)立，不易通行的兩個或多個部分的實(shí)體，起隔離作用。結(jié)構(gòu)可以是墻體、梁、門、窗等。,圍護(hù)結(jié)構(gòu)圖例,2.38 幕墻,指突出于建筑主體結(jié)構(gòu)以外，用玻璃、金屬板、石材等材料形成的圍護(hù)結(jié)構(gòu)。（指由結(jié)構(gòu)框架與板材等組成，不承擔(dān)主體結(jié)構(gòu)荷載的建筑結(jié)構(gòu)）。,2.39 圍護(hù)性幕墻,指直接作為建筑物外墻起圍護(hù)作用(設(shè)置在房屋結(jié)構(gòu)底板以內(nèi)或與房屋結(jié)構(gòu)底板外圍齊平，直接作為房屋外墻起圍護(hù)作用)的幕墻。,2.40 裝飾性幕墻,指設(shè)置在建筑物墻體外起裝飾作用(在房屋結(jié)構(gòu)底板以外，僅有支架與房屋結(jié)構(gòu)相連)的幕墻。,幕墻面積計算,1以玻璃、金屬等材料作幕墻的，房屋底板沿口與幕墻間的空間及幕墻不計算建筑面積。 2裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。 3.玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計單位出具的說明書為準(zhǔn)。,2.41勒腳,指建筑物(房屋)的外墻與室外地面或散水接觸部位墻體的加厚部分。,勒腳的目的是保護(hù)近地墻身，加固墻身和對建筑立面產(chǎn)生一定的效果，常見作法有用堅實(shí)材料砌筑和抹灰或天然石料鑲砌。,2.42露臺（平臺）,指供居住者進(jìn)行室外活動的屋面或由房屋底層地坪延伸出室外形成的，具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，無頂蓋或頂蓋水平投影面積小于圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的活動空間。,2.43 復(fù)式住宅,指套內(nèi)空間跨躍兩（個）樓層以上（含）的住宅，廳（的）高（度）為兩樓層（及）以上高（刪除）。,2.44 錯層,指套內(nèi)部分空間的地坪與其余部分形成高差，但該套內(nèi)空間水平投影仍為一個層面，無重疊面積的房屋。,2.45 躍層住宅（房屋） 指房屋套內(nèi)空間跨躍兩個自然層（樓層）以上的住宅（房屋）（，其有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層）。,2.49 多功能綜合樓（商住樓）（刪除）,指一幢樓內(nèi)，綜合了多種使用功能，其共有建筑面積有不同功能和服務(wù)對象。只有商業(yè)和住宅兩部分功能的綜合樓稱為商住樓。,2.47結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層,指建筑物某樓層因上部與下部的平面使用功能不同而采用不同結(jié)構(gòu)類型，通過該樓層進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換（房屋中上下采用不同結(jié)構(gòu)類型進(jìn)行轉(zhuǎn)換的樓層)。,2.48 消防（刪除）避難層（避難空間）,指因消防需要在超高層建筑中每隔一定高度或頂層留出作消防避難用的樓層（避難空間）（高層及超高層建筑中，因消防安全需要專門設(shè)置的供人們疏散避難的樓層（或空間）。,2.49公共(消防)通道,指作為公眾通行的通道，或（為滿足房屋消防或公眾通行需要而專門設(shè)置的）與市政（小區(qū)）道道路連通的穿越建筑的通道。,所謂公共是指不含任何利益行為的通道。不須任何條件都可以經(jīng)過的通道。不用擔(dān)心會關(guān)門、不會封閉等。多指道路邊用作人行道的通道。,2.50 公共開放空間,指建筑物（房屋）內(nèi)部（全天開放）供公眾使用的空間（或室外場地空間）。,2.51裙樓、塔樓,指建筑群中，高樓層建筑的水平投影面積是低樓層建筑水平投影面積的1/3以下時，低樓層部分為裙樓，高樓層部分為塔樓。（通過結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層將水平投影面積較大的低層房屋和水平投影面積較小的高層房屋組合為一幢建筑，低層部分稱為裙樓，結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層以上（含）高層部分稱為塔樓。）,裙樓、塔樓實(shí)例,2.52 斜面結(jié)構(gòu)屋,指設(shè)計建造時房屋的頂層部分是坡形屋頂結(jié)構(gòu)，且與房屋整體結(jié)構(gòu)連為一體；其中符合自然條件的建筑面積應(yīng)達(dá)到整個層面建筑面積的2/3以上（,專供人居住和日?；顒拥目臻g）。 斜面結(jié)構(gòu)屋是新型建筑形式，其作用在于免設(shè)防水層、保證頂樓保溫隔熱性能，美化城市整體環(huán)境。注意斜面結(jié)構(gòu)屋與閣樓（暗樓）、人字梁屋頂?shù)膮^(qū)別。斜面結(jié)構(gòu)屋層高達(dá)到2.20米處應(yīng)計算建筑面積。,斜面結(jié)構(gòu)屋圖例,2.53伸縮縫(溫度縫),在長度較大的建筑物（房屋）或構(gòu)筑物中，設(shè)置在基礎(chǔ)以上的豎直縫，將建筑物（房屋）或構(gòu)筑物分隔成段，借以適應(yīng)溫度變化所引起的伸縮，避免產(chǎn)生裂縫。亦稱溫度縫。 還存在抗震縫、沉降縫等類似的構(gòu)件，有時不在同一建筑中。,伸縮縫(溫度縫)圖例,2.54 群樓式建筑,指同期規(guī)劃、同期建設(shè)、裙房(樓)和塔樓為一整體的建筑。 群樓式建筑是一個建筑群，規(guī)劃許可同期規(guī)劃、同期建設(shè)，其基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)連同地面上的建筑是一整體，沒有從基礎(chǔ)以下開始的變形縫（基礎(chǔ)以上的伸縮縫是結(jié)構(gòu)一體的）。,群樓式建筑圖例,2.55連體樓,指多幢樓房通過地下室或（、）架空通廊或地面廊相連的建筑群。 連體樓區(qū)別于群樓式建筑，也是一個建筑群，但不屬一整體結(jié)構(gòu)，是通過地下室、架空通廊或地面上的廊相連的多幢房屋。,連體樓圖例,房屋基本單元,指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一編號（幢號、室號等）的房屋或特定空間。 此術(shù)語為引用房屋登記辦法。房屋測算以幢為單位，幢內(nèi)共用建筑面積分?jǐn)偟椒课莼締卧?核心筒,指建筑物中解決垂直通道、設(shè)備電氣垂直管線、聯(lián)系其他建筑空間的結(jié)構(gòu)體系。一般由電梯井、樓梯間、電水管井、前室等部分構(gòu)成。 明確核心筒內(nèi)容及作用。,房屋編號,指房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照規(guī)定的規(guī)程為房地產(chǎn)登記基本單元編排的號碼，房屋編號應(yīng)具有唯一性、確定性、不變性。 應(yīng)產(chǎn)權(quán)信息化管理需要，房屋應(yīng)設(shè)置編號，標(biāo)定房屋登記基本單元的唯一性。,3一般規(guī)定,“一般規(guī)定”主要涉及房產(chǎn)測繪實(shí)際操作標(biāo)準(zhǔn)，提出了須經(jīng)規(guī)劃、設(shè)計認(rèn)可的要求。房產(chǎn)測繪標(biāo)準(zhǔn)滯后房地產(chǎn)發(fā)展一直存在，現(xiàn)在房產(chǎn)商聯(lián)合設(shè)計與規(guī)劃，研究如何開發(fā)房屋的利用空間而不計建筑面積，不超規(guī)劃批準(zhǔn)的總建筑面積與容積率，規(guī)避稅和土地出讓金等，在一房一價中拋出房屋利用率高的賣點(diǎn)。如房屋主體內(nèi)的入戶花園、飄窗，擴(kuò)大設(shè)備平臺等。 此外，對面積和量距的精度要求、測量方法、取位要求、邊長丈量方法加強(qiáng)了規(guī)定，對測算及內(nèi)容、房屋層數(shù)、幢的認(rèn)定等作了細(xì)化。,3.1,用于房屋產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積測繪應(yīng)當(dāng)在通過規(guī)劃竣工驗(yàn)收（核實(shí)）的竣工圖及有關(guān)資料和房屋客體相一致時實(shí)施。因施工變更造成房屋建筑面積變化，或?qū)訑?shù)改變或共用建筑面積變化等的，須經(jīng)原設(shè)計單位同意和規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)后出具測繪成果。設(shè)計單位對提供的圖紙和說明書負(fù)責(zé)。,竣工圖和房屋客體一致時才能進(jìn)行房產(chǎn)測繪，是實(shí)地量測法的要求。 當(dāng)房屋有了變化，設(shè)計變更，結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，須經(jīng)設(shè)計單位同意和規(guī)劃主管部門批準(zhǔn)，是對四方面一致性要求，建造開發(fā)者、設(shè)計、規(guī)劃、施工單位。出具房產(chǎn)面積時應(yīng)當(dāng)核對竣工圖和房屋客體是否一致，審核竣工后房屋客體與預(yù)測繪成果是否一致，如出現(xiàn)變化，經(jīng)規(guī)劃部門確認(rèn)和設(shè)計單位說明后，出具實(shí)測繪成果。,說 明,3.2,測繪人員應(yīng)根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定及本細(xì)則進(jìn)行測繪，采用實(shí)地量測法，以測繪數(shù)據(jù)進(jìn)行建筑面積測算?？⒐D數(shù)據(jù)經(jīng)實(shí)地測量，其圖上標(biāo)注尺寸符合實(shí)測精度要求時，圖紙尺寸可供測算使用。房屋實(shí)地測量時必須繪制草圖。所有的邊長尺寸經(jīng)實(shí)地測量后，必須進(jìn)行邊長配賦，滿足整線段等于分線段之和或矩形對應(yīng)邊相等等幾何條件要求。,幾年來的檢查掌握，我省房產(chǎn)測繪多數(shù)采用設(shè)計圖紙數(shù)據(jù)或?qū)嵉貎H核對幾個主要數(shù)據(jù)，人為誤差概率高，也不符合實(shí)地測繪的理念?？紤]了各種誤差后，房產(chǎn)測繪提出了中誤差、限差。雖然存在放樣誤差、定線誤差、施工誤差、測量誤差等，如不存在測量錯誤，采用設(shè)計圖紙數(shù)據(jù)作為房產(chǎn)測繪成果使用時其精度一般在限差范圍內(nèi)。,3.3,本細(xì)則中涉及的各種數(shù)量指標(biāo)，凡“大于(以上)”者含數(shù)字本身，“小于(以下)”者不含數(shù)字本身。 2.20m以上：就是包含了2.20m ; 大于2.20m：就是包含了2.20m ; 2.20m以下：就是不包含2.20m ; 小于2.20m：就是不含含2.20m 。,3.4,本細(xì)則的房屋建筑面積測算以中誤差作為評定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為房屋建筑面積測算最大誤差（限差）。具體要求如下表: 各類房屋建筑面積的精度要求:,3.5 房屋建筑面積測算的精度要求,3.5.1 對特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級精度； 3.5.2 對新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級精度； 3.5.3 對其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級精度。 新建房屋采用二級精度要求進(jìn)行測算。,3.6,房屋建筑面積以m2為單位，計算過程的面積取位至0.0001 m2 ，最終面積取位至0.01m2 ，共有面積分?jǐn)傁禂?shù)取位至0.000001。,3.7,量（測）距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測距儀或全站式電子速測儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具，邊長取位至0.01 m；任何邊長都應(yīng)獨(dú)立量測兩次,在精度要求以內(nèi)時取中數(shù)作為最后量測結(jié)果。,測距儀，光電管的衰減很快，日產(chǎn)的測距儀檢測期限很準(zhǔn)，所以一定要進(jìn)行儀器檢定。房屋的邊長及形狀必須采用全站儀極坐標(biāo)方法進(jìn)行測量控制，不規(guī)則形狀的房屋更需要運(yùn)用全站儀進(jìn)行測量。,不規(guī)則形狀房屋,3.8 量（測）距精度按照邊長總長限差控制和按比例限差控制兩種方法評定：,3.8.1 邊長超過50m，以總長限差控制，限差為0.04m； 3.8.2 邊長未超過50m，以按比例限差控制，限差計算公式： D（0.02+0.0004D） 式中：D實(shí)測房屋邊長值，以m為單位； 當(dāng)D小于10m時，以10m計。,邊長誤差對面積的影響： 0.0110.0=0.1平方米。 不僅面積精度要控制，邊長也要精度控制。根據(jù)測量誤差的傳播定律，測量誤差是累積的，保證房屋面積的精度要求，必須從邊長丈量開始控制限差。,3.9 房屋建筑面積測算及內(nèi)容,房屋建筑面積測算系指各計算部位水平投影面積測算。單層房屋按一層計算建筑面積；多層(高層)房屋按各層建筑面積的總和計算。包括房屋套內(nèi)建筑面積、應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e的測算。,各計算部位水平投影是 最小唯一的截面。 按單層計算， 指房屋存在每層的變化。,3.10 房屋建筑面積計算的條件,可以計算建筑面積的房屋及其附屬物應(yīng)具備以下條件： a）應(yīng)具有上蓋； b）應(yīng)有圍護(hù)結(jié)構(gòu)； c）結(jié)構(gòu)牢固，屬永久性的建筑物； d）層高2.20m以上； e）可作為人們生產(chǎn)或生活的場所。,3.11 房屋建筑面積測算的基本單元和幢的認(rèn)定,房屋建筑面積測算的基本單元是幢。幢是指一座獨(dú)立的，包括不同結(jié)構(gòu)和 不同層次的房屋。（刪除）群樓式建筑按單幢處理。連體樓按多幢處理。 臨街多個單體建筑以多層房屋相連的房屋視為連體樓按多幢處理。地面有多座獨(dú)立建筑，地下室相連通，則地面建筑為多幢。結(jié)構(gòu)相對獨(dú)立或由不相通伸縮縫相連的毗連房屋按多幢處理。,3.12房屋墻體厚度,房屋墻體厚度采用實(shí)地測量，墻體厚度不包括外墻裝飾貼面的厚度，但包括對墻體起保護(hù)作用的一般抹灰層厚度（墻體厚度不包括外墻裝飾貼面和外保溫層厚度，但包括一般抹灰層、內(nèi)保溫層和隔音墻厚度）。,房屋墻體厚度實(shí)地測量,按外圍包括一般抹灰層厚度來量取墻體厚度（外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積）?，F(xiàn)在大多按中軸線計算，與測量要求不符。 外圍線向內(nèi)推墻體厚度的一半才是中心線。在每年的房產(chǎn)監(jiān)督檢查過程發(fā)現(xiàn)個別單位計算房屋墻體厚度時按照設(shè)計厚度未實(shí)地測量，設(shè)計圖上墻體厚度不包含一般抹灰層的厚度。,3.13 房屋層數(shù),3.13.1 房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，按室內(nèi)地坪0以上計算，所在層次自下而上用自然數(shù)表示；地坪0以下為地下層數(shù)，自上而下用負(fù)整數(shù)表示；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室內(nèi)層高2.20m以上的，計入地下層數(shù)。房屋室內(nèi)地坪低于室外地坪小于該房屋室內(nèi)凈高的1/3，且層高在2.20m以上的，該房屋計算自然層數(shù)。房屋總層數(shù)為房屋地上自然層數(shù)與地下層數(shù)之和。 3.13.2 旋轉(zhuǎn)上升式的樓房，按地坪0以上計算，以其旋轉(zhuǎn)一周且層高2.20m以上的水平投影為自然層，所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。,3.13.3 錯層房屋的層數(shù)按自然層來劃分。所在層次按對應(yīng)的自然層次編號。 3.13.4夾層、插層、閣樓、裝飾性塔樓等，（刪除）以及突出屋面的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等不計層數(shù)。 3.13.5 房屋套內(nèi)具有使用功能，但層高低于2.20m的部分，以虛線區(qū)分其范圍，注記邊長，且在其范圍內(nèi)注記“h2.20m”。,斜面結(jié)構(gòu)屋的坡形屋層高達(dá)到2.20m以上的部分占整個頂層中層面建筑面積的2/3以上時，該層計入房屋自然層數(shù)。,3.13.6斜面結(jié)構(gòu) (刪除),3.13.7 技術(shù)層計入房屋自然層數(shù)，應(yīng)同時具備以下三（兩）個條件： a) 建在自然層（標(biāo)準(zhǔn)層）之間或自然層內(nèi)； b) 經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn); (a) 經(jīng)規(guī)劃部門審核批準(zhǔn)，建在自然層（標(biāo)準(zhǔn)層）之間； c）(b)可利用空間的垂直高度在2.20m以上.,3.14,玻璃、金屬等其他材料建造的幕墻，其主墻或裝飾性墻體的認(rèn)定，以設(shè)計單位出具的說明書為準(zhǔn)。 有主墻的，應(yīng)按主墻外圍計算。主墻的認(rèn)定問題，要求設(shè)計單位出具說明。,4房屋建筑面積測算規(guī)則,4.1 一般規(guī)定,4.1.1 計算全部建筑面積的范圍 a) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部分，按其水平投影計算建筑面積。 b) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大堂、有頂蓋的中庭，均按一層計算面積。門廳、大堂內(nèi)的，層高2.20m以上的回廊部分，按其水平投影計算建筑面積。 c) 樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。 d) 房屋天面上，屬永久性建筑，層高2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房和斜面結(jié)構(gòu)屋頂層高度在2.20m以上的部分（位），按其外圍水平投影計算面積。 e) 挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影計算面積。,f) 屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影計算面積。 g) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影計算面積。 h) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影計算面積。 i) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高2.20m以上的，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平投影計算面積。,j) 有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。 k) 作為房屋外墻的玻璃幕墻等，按其外圍水平投影面積計算。 1) 屬永久性有柱的車棚、貨棚等建筑物，按柱的外圍水平投影面積計算。 m) 依山（坡）地建筑的房屋，利用吊腳做架空層,有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平投影面積計算。 n) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。 o）房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)，用于放置室外空調(diào)等大型設(shè)備，且采用木、金屬等材質(zhì)作為圍護(hù)的建筑空間，不論是否與戶內(nèi)相通，均按其外圍水平投影計算建筑面積。,4.1.2計算1/2建筑面積的范圍,a)與房屋相連有上蓋無柱的走廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。 b)與房屋相連有上蓋無柱的檐廊（兩端均有與房屋相連的墻體作為圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，視為有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的檐廊），當(dāng)平臺高出室外地面0.12m及以上，檐廊寬度大于0.90m時，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。,c)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的1/2計算。 d)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2計算。 e)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的1/2計算。 f)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的1/2計算。 g)房屋主體結(jié)構(gòu)外，與戶內(nèi)相通、用于放置室外空調(diào)等大型設(shè)備，且采用木、金屬等材質(zhì)作為圍護(hù)的建筑空間，按其外圍水平投影面積的1/2計算。,4.1.3不計算建筑面積的范圍,a)層高小于2.20m的夾層、插層、技術(shù)層、地下室和半地下室。 b)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。 c)房屋之間無上蓋的架空通廊。 d)房屋的天面、挑臺和天面上的花園、泳池。,e)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物空間安置箱、罐的平臺。 f)騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。 g)利用引橋、高架橋、高架路的橋（路）面作為頂蓋建造的房屋。 h)活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。 i)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。 j)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。,k）樓梯梯段水平投影間隙寬度大于0.40m時的間隙部分。 l）室外設(shè)備平臺。,4.2 成套房屋建筑面積的測算,4.2.1 成套房屋的套內(nèi)建筑面積 成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。 4.2.2 套內(nèi)房屋使用面積 套內(nèi)房屋使用面積為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以套內(nèi)房屋內(nèi)墻結(jié)構(gòu)的水平投影面積按以下規(guī)定計算:,4.2.2 套內(nèi)房屋使用面積,a) 套內(nèi)使用面積為套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和。 b) 套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積。 c) 不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風(fēng)道、管道井均計入使用面積。 d) 內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。,4.2.3 套內(nèi)墻體面積 套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的1/2計入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。 4.2.4 套內(nèi)陽臺建筑面積 套內(nèi)陽臺建筑面積均以陽臺外圍與房屋外墻之間的水平投影面積按封閉、不封閉類型及上蓋要求分別計算。,4.1、4.2基本是房產(chǎn)測量規(guī)范中的內(nèi)容，作為房產(chǎn)測繪的標(biāo)準(zhǔn)已十多年，在此引入是為了細(xì)則的完整性。以下是特殊情況的處理。,4.3 特殊情況處理原則,在特殊情況處理中，列舉了陽臺、飄窗、通道、架空層、技術(shù)層、夾層、插層、躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋、樓梯等的處理?；臼菍?shí)際操作中常見問題，不十分完善，只希望解決一些具體問題。,4.3.1 陽臺,a)主體結(jié)構(gòu)外設(shè)有支撐柱不封閉的陽臺，按未封閉陽臺計算建筑面積。 b)作為消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。 c)無頂蓋、頂蓋與陽臺非同期建造、頂蓋為非永久性結(jié)構(gòu)、頂蓋為鏤空、頂蓋與房屋主墻體不相連、頂蓋水平投影面積小于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)水平投影面積1/2的敞開式陽臺，均視為無頂蓋陽臺，不計算建筑面積。,d)陽臺的上口外圍水平投影面積小于底板水平投影面積時，按上口外圍水平投影面積計算建筑面積。 e)一幢房屋中個別樓層不設(shè)陽臺、挑廊或隔層設(shè)置陽臺、挑廊，形成敞開式陽臺、挑廊的上蓋距離該陽臺、挑廊內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。 f)陽臺頂蓋水平投影面積與陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。,g)上有陽臺、具有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的底層平臺，視作陽臺。 h）陽臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)內(nèi)的空調(diào)機(jī)位、花池計入陽臺建筑面積。,飄窗與空調(diào)機(jī)位,陽臺圖例,陽臺圖例,陽臺圖例,房屋中個別樓層不設(shè)陽臺或隔層設(shè)置陽臺，形成陽臺的上蓋距離該陽臺內(nèi)底面高度大于或等于兩個樓層的，不計算建筑面積。(該條款適用于挑廊等房屋附屬設(shè)施）上下陽臺間距離無數(shù)據(jù)規(guī)定，按自然層認(rèn)定。,陽臺圖例,陽臺圖例,注意全封閉陽臺與敞開式陽臺的計算部位，全封閉陽臺的外圍是指封閉部分的外圍。敞開式陽臺是圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的1/2。,作為懸空的消防通道（連廊）的多戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺，計入涉及到的各戶的套內(nèi)建筑面積。消防通道（連廊）認(rèn)定為陽臺的，應(yīng)記入套內(nèi)；高層建筑中的懸空的消防通道(連廊)大部分是另設(shè)的，不記入共有建筑面積，不參與分?jǐn)偂?消防連廊與陽臺,4.3.2 飄窗,當(dāng)飄窗窗臺高度小于0.30m，且飄窗凈高在2.20m以上時, 按外圍水平投影計算建筑面積 (相鄰樓層窗體間封閉時，窗體部分層高按所在樓層的層高認(rèn)定)。,飄窗的窗臺高、凈高都是指在室內(nèi)的測量數(shù)據(jù)，指室內(nèi)地坪到窗臺的高度，飄窗內(nèi)的凈空高度。 關(guān)于先欄桿分隔，而后又可拆除的飄窗，按照飄窗的條件進(jìn)行計算,4.3.3 通道,a)房屋底層的公共通道(和消防通道)，不計算建筑面積。 b)臨街樓房、挑廊下的底層及小區(qū)內(nèi)的底層走廊作為公共通道的，不論是否有柱、是否有圍護(hù)結(jié)構(gòu)，不計算建筑面積。,4.3.4 地下室或半地下室通風(fēng)井,地下室或半地下室使用的通風(fēng)井、煙道（不包括地上各層使用的各類管道、煙道等）在地下部分按其通過的地下室或半地下室的層數(shù)計算建筑面積；其在地面且獨(dú)立于建筑物之外時，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱和上蓋，且高度在2.20m以上的，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)或柱外圍水平投影計算全部建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中；其在地面部分是設(shè)于建筑物之內(nèi)且有上蓋，地面部分按一層計算建筑面積，并計入地下室或半地下室的建筑面積中，其通過的地面以上各層應(yīng)除去該部分的面積。,地下室通風(fēng)井,4.3.5 與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑（等房屋附屬結(jié)構(gòu)），不計算建筑面積。,4.3.6 立體車庫 房屋層內(nèi)，以機(jī)械設(shè)備劃分若干層次的立體車庫，無論高度和停放層數(shù)多少，均按單層計算建筑面積和層次。,立體車庫圖例,房屋層內(nèi)，是指單層內(nèi)（無論層高多少），只要不是由結(jié)構(gòu)板分隔層，都只能算一層。,多層車庫：按自然層數(shù)計算建筑面積,4.3.7 架空層,a)層高2.20m以上的（刪除）架空層作為公共開放空間的，不計算建筑面積; b)依山（坡）地建造的房屋，利用吊腳做架空層加以圍護(hù)封閉利用，整修有底板，層高2.20m以上的部位計算建筑面積； c)架空層（或局部架空的樓層）中層高2.20m以上并加以圍護(hù)封閉利用的門廳（前室）、樓梯、電梯和水、電、排風(fēng)管道井等部位，計算建筑面積。,架空層圖例,4.3.8通行坡道,由室外地面通向房屋的通行坡道，室外部分無論有無頂蓋或有無圍護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。,通行坡道圖例,4.3.9,位于地下室內(nèi)和屋頂上的水箱或儲水池（消防水池），不計算建筑面積。 全封閉的地下室內(nèi)的水箱（池），是一 個純水池；如果全封閉且內(nèi)有操作設(shè)備的空間， 認(rèn)定是水箱間，應(yīng)單獨(dú)計算建筑面積，并不計入地下室面積。,4.3.10 技術(shù)層、（刪除）夾層、插層,（ 自然）層內(nèi)的夾層、插層等，當(dāng)夾層、插層層高和剩余層高均在2.20m以上，兩部分均計算建筑面積（外墻建筑面積計算一次）；當(dāng)其中一個部分的層高小于2.20m（或兩部分層高均小于2.20m），但上下兩部分層高之和在2.20m以上時，按一層計算建筑面積（，上下兩部分歸為一個房屋基本單元）。,4.3.11 躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋,a)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)（坡屋頂）的，頂層層高2.20m以上的部位按其水平投影計算建筑面積。 b)躍層層高2.20m以上的部位，按水平投影計算建筑面積。 c)躍層、斜面結(jié)構(gòu)屋的層高2.20m以上的外墻，1/2計入套內(nèi)建筑面積，另1/2計入幢共有建筑面積。,設(shè)計有上人孔或?qū)嵉赜蟹宪S層條件的建筑，竣工時故意封閉，按結(jié)構(gòu)圖設(shè)計尺寸計算上人孔建筑面積。,4.3.12,（無窗無固定樓梯的）閣樓（暗樓）不計算房屋建筑面積。,4.3.12,閣樓（暗樓）不要與斜面結(jié)構(gòu)屋混淆。在前面術(shù)語中已經(jīng)比較過了。,以上是人字梁建成的斜面屋頂，其下的空間被加以利用，被利用的空間就是閣樓（暗樓） 。,4.3.13 樓梯,a) 門廳或大堂（刪除）內(nèi)的旋轉(zhuǎn)式固定樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。旋轉(zhuǎn)梯所形成的中空部分，屬大堂或（刪除）門廳的一部分，計入大堂或（刪除）門廳的面積。 b)（位于）躍層、夾層等層有高度大于2.20m部分，其中（刪除）的樓梯孔，按其相應(yīng)梯位（或設(shè)計梯位）的水平投影面積計算建筑面積（，計入套內(nèi)建筑面積）。 c)屬永久性結(jié)構(gòu)的室外樓梯，按其在各樓層水平投影面積之和計算建筑面積；當(dāng)上層樓梯覆蓋下層樓梯時，其下層樓梯視作有頂蓋樓梯，按其水平投影面積計算建筑面積。,d)挑出主墻體外、未封閉、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有頂蓋的樓梯挑平臺，挑平臺頂蓋水平投影面積小于挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，挑平臺不計算面積；挑平臺頂蓋水平投影面積與挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積不一致，且頂蓋投影面積大于或等于挑平臺圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2時，按少的投影面積1/2計算建筑面積。 e) 廣場式的室外樓梯和用于檢修、消防的室外爬梯、（鋼結(jié)構(gòu)梯、）掛梯、鋼筋砼懸臂一字形平板式踏步樓梯，不計算建筑面積。,f)樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積。 g）室內(nèi)自動扶梯，按自然層計算建筑面積。 說明：1、原則上不管是按梯位計算還是按樓梯間計算建筑面積，只能計算一次。一般樓梯設(shè)計上是必須的（因消防或?qū)嶋H使用），故樓梯必須計算建筑面積，其下方無論多高，是否利用，不論何規(guī)模、形式，均不能重復(fù)計算建筑面積。,2、躍層、夾層（戶內(nèi)）中符合要求的樓梯，應(yīng)按梯位水平投影計算面積。按設(shè)計梯位計算上人孔建筑面積，是從房屋的整體設(shè)計和結(jié)構(gòu)完整性考慮，也為避免房屋裝修的浪費(fèi)，人性化同意實(shí)地不建造樓梯。 3、廣場式的室外樓梯（臺階），當(dāng)其高度高于所附主建筑自然層的一個樓層時，其下方被利用，且利用部分符合計算條件，應(yīng)計算建筑面積。,全封閉，上層覆蓋下層跟著自然層計算。,4.3.14 墻體,a) 同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃、金屬等其他材料作裝飾幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計算（，當(dāng)主墻與圍護(hù)性幕墻交替出現(xiàn)時，應(yīng)分別計算建筑面積）。 b) 各樓層墻體厚度不同時，分層分別計算（墻體建筑面積）。 c) 對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，其層高2.20m以上的部分計算建筑面積。 d) 房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。 e)以玻璃、金屬等材料作幕墻的，房屋底板沿口與幕墻間的空間及幕墻不計算建筑面積。 f)裝飾性幕墻、主墻體外的幕墻均不計算建筑面積。,4.3.15 不規(guī)則圍護(hù)物,陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以其底板水平投影計算建筑面積。,4.3.15 不規(guī)則圍護(hù)物,對于墻體，要認(rèn)定主墻體的位置，測量其厚度，當(dāng)主墻體傾斜時，層高比較難確定，可以以室內(nèi)地坪為起點(diǎn)量取凈高結(jié)合設(shè)計圖來判斷計算建筑面積的范圍。,圖例是底層有平臺且有圍護(hù)的類似于門廳的建筑，可以借鑒不規(guī)則圍護(hù)物來考慮計算建筑面積。臺階部分不能計算面積（無論有無上蓋、圍護(hù)）。,4.3.16,與房屋相連的無柱走廊、檐廊、挑廊的頂蓋連續(xù)投影面積大于或等于其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積1/2的，按其頂蓋投影面積1/2計算建筑面積。,房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)符合計算建筑面積條件的空間，計算全部建筑面積。 此條款為新增內(nèi)容，房屋主體結(jié)構(gòu)內(nèi)空間無論設(shè)計如何標(biāo)注：入戶花園、入戶陽臺、空中花園等，均要計算全部建筑面積。,4.3.17,5共有建筑面積的測算,共有建筑面積的測算中，主要是共有建筑面積的確認(rèn).共有建筑面積核對確認(rèn)，是細(xì)則區(qū)別于其他地區(qū)的主要特征之一。 細(xì)則要求委托測繪的單位提供說明書，對共有部位的性質(zhì)、功能、用途進(jìn)行定性，再經(jīng)房產(chǎn)測繪人員進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。 共有部位設(shè)計說明書是共用面積分?jǐn)倳r的依據(jù)，應(yīng)裝訂在房屋測繪成果報告中，作為檢查依據(jù)。,5.1共有建筑面積的確認(rèn),5.1.1 委托測繪的單位應(yīng)提供經(jīng)設(shè)計或規(guī)劃部門確認(rèn)的房屋共有部位的性質(zhì)、功能、用途等相應(yīng)情況的說明書, 經(jīng)房產(chǎn)測繪人員對照竣工圖經(jīng)現(xiàn)場勘測后，對各類共有建筑面積進(jìn)行分類確認(rèn)和登記。委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。 5.1.2 共有建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指鳟a(chǎn)權(quán)人在共有建筑上的產(chǎn)權(quán)界。共有建筑面積一經(jīng)分?jǐn)?，任何人不得擅自侵犯或改變其原始設(shè)計的使用功能。,以上條款明確了法律責(zé)任：委托測繪的單位對提供的說明書負(fù)相應(yīng)的法律責(zé)任。通過明確，杜絕提供造假資料，避免出現(xiàn)推諉。明確共有建筑面積不劃分界線，確定后不能改變使用功能。,5.2 共有建筑面積的分類,5.2.1 幢共有建筑面積：指為整幢房屋服務(wù)的共有建筑面積。 5.2.2 功能區(qū)共有建筑面積：指專為某一功能區(qū)服務(wù)的共有建筑面積。 5.2.3 層共有建筑面積:指各層中專為本層使用或服務(wù)的共有部位的建筑面積。 5.2.4 其它共有建筑面積。 共有建筑面積一般分成四種：幢、功能區(qū)、層及其它。在不同的對象中，幢下面是功能區(qū)，功能區(qū)下面是層，層下面是銷售單元（套）。,5.3 共有建筑面積的處理原則,5.3.1 產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。 5.3.2 無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的，按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?以上是房產(chǎn)測量規(guī)范中表述，合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議是指“產(chǎn)權(quán)各方”，不是房產(chǎn)商與購房人之間，是房屋所有產(chǎn)權(quán)人之間。 按建筑面積比例分?jǐn)偙仨氄_認(rèn)定共有建筑面積類別。,5.4 共有建筑面積的內(nèi)容,5.4.1 共有建筑面積的內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、室外樓梯、垃圾道、消防連廊、設(shè)備房、公共門廳、門廊、門斗、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及其它在功能上為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房(不包括物業(yè)管理用房)的建筑面積，以水平投影面積計算（刪除）。 5.4.2 共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積1/2的建筑面積。 5.4.3 獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫，為多幢（或小區(qū)）服務(wù)的公共用房、管理用房、作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。,用公共用房和管理用房來涵蓋所有的設(shè)備、操作、警衛(wèi)、物業(yè)、公益等用房，便于操作和解釋。 獨(dú)立使用與獨(dú)立的是不一樣的。,5