房地產(chǎn)估價復(fù)習(xí)題.doc

一、單選題1、房地產(chǎn)交易成交的條件是（A）。A、最高買價成交價最低賣價B、最低賣價成交價最高買價C、成交價最高買價最低賣價D、最低賣價最高買成交價2、通常情況下土地使用權(quán)出讓方式的地價由低到高的排序為（C）。A、協(xié)議、拍賣、招標(biāo)B、拍賣、招標(biāo)、協(xié)議C、協(xié)議、招標(biāo)、拍賣D、招標(biāo)、拍賣、協(xié)議3、按照價值前提或者說評估價值的本質(zhì)來劃分的房地產(chǎn)價值是（A）。A、投資價值B、成交價格C、評估價值D、理論價格4、某抵押房地產(chǎn)價值為500萬元，其中法定優(yōu)先受償權(quán)債務(wù)為50萬元，施工過程中拖欠工程款為50萬元，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額為50萬元，其他優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為60%，則抵押貸款額度應(yīng)為（D）萬元。A、500B、200C、300D、1805、某房地產(chǎn)1997年1月1日的原值為500萬元，2007年1月1日的估價價值為700萬元，房地產(chǎn)計稅值按一次減除10%后的余值計算，則該房地產(chǎn)2007年1月1日的計稅價值應(yīng)為（B）。A、500B、450C、700D、6306、現(xiàn)有建筑物應(yīng)予保留的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值（B）新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額。A、小于- B、大于 C、等于 D、小于或等于7、收益法是以（B）為基礎(chǔ)的，該原理說明，決定房地產(chǎn)價值的，重要的不是過去的因素，而是未來的因素。- x6A、收益原理& B、預(yù)期原理 C、未來原理$ D、替代原理8、重建價格，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點的價格水平，重新建造與估價對象建筑物（B）的新建筑物的正常價格。) F1 A、具有同等效用 B、完全相同 C、具有同等功能-D、類似9、建筑物內(nèi)部布局過時、設(shè)備落后引起的折舊屬于（C ）A、物質(zhì)折舊 B、經(jīng)濟折舊 C、功能折舊 D、有形折舊10、某房地產(chǎn)土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產(chǎn)的摟面地價為（C）元/m2。A、1000B、600C、500D無法計算11、某房屋拆除后的舊料價值為10萬元，清理費用為30萬元，該房屋造價為500萬元，則殘值率為（B ） A、2% B、0 C、4%D、-4%12、不屬于房地產(chǎn)自身因素的是(D)。A、區(qū)位B、實物C、權(quán)益D、經(jīng)濟13、成本法概念中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是（D ）。A、價格B、生產(chǎn)費用C、勞動價值D、成本加利潤14、其他條件相同，期房價格一般( B )現(xiàn)房價格。A、高于B、低于C、等于D、不可比15、在城市租金支付能力由高到低排序正確的是(A )。A、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅B、專業(yè)服務(wù)業(yè)、零售業(yè)、輕工業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅C、批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、輕工業(yè)、高密度多層住宅D、輕工業(yè)、零售業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、批發(fā)業(yè)、高密度多層住宅16、用成本法評估舊建筑物的價格時，折舊注重的應(yīng)是建筑物價值的(C )。A、收回B、攤銷#C、減損 N,D、補償17在符合城市規(guī)劃和建筑結(jié)構(gòu)安全的條件下，住宅所有權(quán)人尋找他人出資，合作加蓋房屋并進行分成，屬于動用（B）的行為。A宅基地所有權(quán)B空間利用權(quán)C地役權(quán) D建筑物相鄰關(guān)系18.用成本法估價時，房屋現(xiàn)值=( C)9 IA、房屋重置價格-年折舊額尚可使用年限: B、房屋重置價格-年折舊額耐用年限% x eC、房屋重置價格成新度 D、房屋重置價格-年折舊額19對房地產(chǎn)估價來說，土地是（B）。A平面的B三維立體的C陸地表面D地下空間20房地產(chǎn)權(quán)利的種類中，屬于債權(quán)的是（D）。A地役權(quán)B典權(quán)C抵押權(quán)D租賃權(quán)21從理論上講，獲取凈收益的可靠性越低，選用的還原利率應(yīng)( B )。A、越高B、越低C、不變* z&D、越可靠22某建筑物已使用8年，經(jīng)實地勘察，估計尚可使用32年，殘值率為5，則該建筑物的成新率為( C )。;A、765 B、80C、81 JD、8423下列關(guān)于比準(zhǔn)價格、積算價格和收益價格關(guān)系的表述中，正確的是（C）。A在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，積算價格低于收益價格B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時，收益價格大大高于積算價格建設(shè)工程教育網(wǎng)C在房地產(chǎn)市場不景氣時，積算價格(未扣除經(jīng)濟折舊）大大高于比準(zhǔn)價格或收益價格D比準(zhǔn)價格傾向于成交價格，積算價格傾向于最低買價，收益價格傾向于最高賣價24房地產(chǎn)保值增值的特性從房地產(chǎn)價格的變化的總趨勢來講，是（B）上升的。A間斷B波浪C連續(xù)D螺旋25引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是（B）。A裝修改造B需求增加C通貨膨脹D改進物業(yè)管理26房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算的是（B）。A房屋建筑面積B房屋使用面積C套內(nèi)建筑面積D套內(nèi)墻體面積27房地產(chǎn)估價的技術(shù)性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（C）下的估價結(jié)果具有近似性。A同一估價原則、同一估價時點B同一估價目的、同一估價方法C同一估價目的、同一估價時點D同-估價原則、同一估價目的28按間接比較的判定，某可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格低2；而估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，價格高5。若改為直接比較判定，將出現(xiàn)（C）的情形。A估價對象的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于可比實例的房地產(chǎn)狀況，價格高7B可比實例的房地產(chǎn)狀況劣于估價對象的房地產(chǎn)狀況，價格低7C可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為1.071D可比實例價格的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)為0.93329房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的（A）三者相互結(jié)合而產(chǎn)生的。A有用性、稀缺性、有效需求B供給、需求、利用狀況C權(quán)利、租金、利率 D價值、使用價值、供求30某房地產(chǎn)價格分兩期支付，首期付款50萬元，余款80萬元在第8個月末一次付清，當(dāng)時月利率為1。該房地產(chǎn)的實際價格為（B）萬元。A87B124C130D13431房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在（D）的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價值。A委托人B估價報告預(yù)期使用者C管理部門D中立32評估房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險時的保險價值，通常包括（C）。A重置成本+土地使用權(quán)價值B重置成本+土地使用權(quán)價值+重置期間的經(jīng)濟損失C有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物價值+可能的連帶損失D建筑安裝工程費+建造期間的經(jīng)濟損失33在評估投資價值時，折現(xiàn)率是（D）。A社會一般的收益率 B收益法中的資本化率C投資者要求的滿意收益率D投資者要求的最低收益率34某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50，假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為（D）萬元。A96B192C240D48035房地產(chǎn)估價從某種意義上講是（B）房地產(chǎn)的價值。A發(fā)明B發(fā)現(xiàn)C創(chuàng)造D確定36形成房地產(chǎn)需求的條件是（A）。A、費者愿意購買且有能力購買B、價值量大且壽命長久C、保值且升值D、有用且稀缺37關(guān)于估價假設(shè)，要防止出現(xiàn)以下3種情況，不包括(D )。A、濫用估價假設(shè)；B、不明確估價假設(shè)；C、無針對性地列舉一些與本估價項目無關(guān)的估價假設(shè)；D、對不能肯定、而又必須予以明確的前提條件提出假設(shè)。38房地產(chǎn)的基本存在形態(tài)在理論上只有（A）。A、土地、建筑物、房地B、土地、建筑物；C、建筑物、房地； D、土地、建筑物、房地、權(quán)益。39房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類，即（C）。A一是咨詢性或參考性的，二是法律性或證據(jù)性B一是了解性或咨詢性的，二是簽證性或證據(jù)性C一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或證據(jù)性D一是咨詢性或參考性的，二是簽證性或法律性40有關(guān)專業(yè)估價下列說法不正確的是 （B）。A、由取得相關(guān)資格的專業(yè)人員完成B、任何人都可以做出C、具有社會公信力 D、是一種專業(yè)意見二、多選題1下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的有（ACE）。A不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C理論上，房地產(chǎn)價格與利率因素呈負相關(guān)D房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模型來量化E匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升，會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。2房地產(chǎn)自身因素可再分為（ABD）。A區(qū)位因素B實物因素C人口因素D權(quán)益因素E經(jīng)濟因素3下列存在替代關(guān)系的有（AC）。A經(jīng)濟適用房與普通商品住宅之間B經(jīng)濟適用房與高檔別墅之間C賓館與寫字樓之間D普通住宅與商業(yè)用房之間E普通住宅與娛樂房地產(chǎn)之間4在房地產(chǎn)抵押價值評估時，須扣除在估價時點估價師所熟知的法定優(yōu)先受償款。法定優(yōu)先受償款包括（BC）。A劃撥土地應(yīng)補交的出讓金B(yǎng)已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額C發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款D強制執(zhí)行費用E估價費用5利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的（AC）。A最佳規(guī)模B最佳經(jīng)營手段C最佳集約度D最佳管理方式E最佳投資渠道6房地產(chǎn)估價師的職業(yè)道德包括（BCDE）。A有資格證書即可勝任任何估價業(yè)務(wù)B誠實守信C公平競爭D社會責(zé)任E保守秘密7下列是非收益性房地產(chǎn)的有（BCDE）。A農(nóng)地B行政辦公樓C教堂D寺廟E未開發(fā)的土地8建筑物區(qū)分所有權(quán)包括（BCD）等。A按份共有所有權(quán)B專有部分所有權(quán)C共同關(guān)系成員權(quán)D共用部分持份權(quán)E長期使用和租賃9下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押價值評估的表述中，正確的有（ABC）。A法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價值B再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值為該房地產(chǎn)的價值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額C房地產(chǎn)的價值扣除預(yù)計處分該房地產(chǎn)的各種費用、稅金后的余額才是抵押價值D不能單獨處分、使用的房地產(chǎn)不宣作為抵押物，應(yīng)當(dāng)沒有抵押價值 10公開市場價值是指下列條件下最可能實現(xiàn)的價格（AD）。A賣方和買方掌握必要的市場信息B賣方具有必要的專業(yè)知識，并了解交易對象C買方具有特殊的興趣，并愿意給予附加出價D賣方和買方追求各自利益的最大化E賣方和買方急于完成交易11與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有（ACD）。A是一種專業(yè)意見B估計價格或價值C實行有償服務(wù)D承擔(dān)法律責(zé)任 E估價作業(yè)日期長12房地產(chǎn)按開發(fā)程度來劃分，可以分為（BCDE）。A自由的房地產(chǎn)B生地C毛地D熟地E現(xiàn)房 13同一房地產(chǎn)對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為（ABCD）不同。A開發(fā)成本B經(jīng)營費用C納稅狀況D對未來的信心E評估方法14賬面價值是指一項資產(chǎn)的原始價值減去已計提折舊后的余額。它又可稱為（BC）。A歷史成本B賬面凈值C折余價值D實際價值E原始購置成本15從實物角度來看，現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象包括（ABCD）。A在建工程B已經(jīng)滅失的房地產(chǎn)C作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)D有建筑物的土地E劃撥土地使用權(quán)的房地產(chǎn)16嚴格來說，正常成交價格的形成條件包括（ABDE）。A公開市場B交易本身具有市場性C特定的買者和賣者D賣者和買者都具有完全信息E適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易17在商品房交易中，常見的最低價格有（AB）。A商品房銷售中的起價B拍賣活動中的保留價或起拍價C拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價D招標(biāo)活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標(biāo)價E采用收益法確定的參考價格18按照土地使用權(quán)出讓方式的不同，可將土地使用權(quán)出讓的成交價格分為（BCDE）。A征收成交價B招標(biāo)成交價C拍賣成交價D掛牌成交價E協(xié)議成交價19物質(zhì)折舊是建筑物在物質(zhì)方面損耗帶來的減損，包括（ ABCD）A、自然經(jīng)過的老朽 B、正常使用的磨損 C、意外的破壞、損壞 D、延遲維修的損壞、殘存 20下列屬于評估價值的是（BCD）。A成交價格B基準(zhǔn)地價C 標(biāo)定地價D重置價格E理論價格三、判斷題1、如果房地產(chǎn)沒有交換價值不一定沒有使用價值。（）2、在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標(biāo)方式，拍賣方式出讓的地價最高。（）3、在某房地產(chǎn)市場對某類房地產(chǎn)采用市場法求得的價值為7000元/m2，采用收益法求得的價值為3000元/m2，則說明此類房地產(chǎn)市場存在一定的泡沫。（）4、企業(yè)的特許經(jīng)營權(quán)、商譽、客戶基礎(chǔ)、員工隊伍等不能作為估價對象。 （） 5、某注冊房地產(chǎn)估價師擬購買A市C區(qū)的一套多層住房，該估價師根據(jù)自己對該套住房實物、權(quán)益、區(qū)位等的勘察、分析，運用適當(dāng)方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業(yè)房地產(chǎn)估價。（）6、明確估價目的有助于明確估價對象，有助于明確估價時點，還有助于明確所要評估的價值類型。（）7、大多數(shù)估價是對將來的價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或者估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為估價時點。（ ）8、對于估價對象為已經(jīng)消失的房地產(chǎn)，因為已無物可查，所以不必去估價對象原址進行必要的調(diào)查了解。（ ）9、某一地帶有鐵路，該地帶如果是居住區(qū)，則鐵路可能是增值因素；而如果是倉儲或工業(yè)區(qū)，則鐵路可能是貶值因素。（）10、減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。（）11、在城市房屋拆遷估價中，當(dāng)拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為未來某個時點的狀況，因此估價時點應(yīng)為未來。（ ）12、某塊帶有陳舊建筑物200平方米的空地，地價為2500元/平方米，建筑面積400平方米，拆除建筑物費用150元/平方米，殘值50元/平方米，則該地塊總價為54萬元。（）13、在實際交易中，只有當(dāng)買者所愿意支付的最高價格低于或等于賣者所愿意接受的最低價格時，交易才可能成功。（）14、合法原則要求估價結(jié)果是在依法判定的估價對象權(quán)益下的價值。（）15、某估價所于2003年3月11日至4月20日評估了一宗房地產(chǎn)的價格，三年后有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議而引發(fā)爭論，現(xiàn)需要重新評估結(jié)果的真實性，則估價時點應(yīng)為2006年3月11日。 （）16、在替代原則中的類似房地產(chǎn)是指在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價對象相同或者相當(dāng)，并與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)的房地產(chǎn)。（）17、法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價目的的估價對象，但當(dāng)委托人要求評估其抵押價值，評估人員應(yīng)按其市場價值予以評估。（）18兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益不同，價值可能有很大不同；而如果權(quán)益相同，則價值不可能有很大不同。 （）19、房地產(chǎn)的收益可以分為有形收益和無形收益，由于無形收益難以貨幣化，因而在計算凈收益時，不必考慮。()Y520、在實際估價中，我們采用的是實際成本。( )21、當(dāng)現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價值大于新建房地產(chǎn)的價值減去拆除現(xiàn)有建筑物的費用及建造新建筑物的費用之后的余額時，應(yīng)予以裝飾裝修改造為前提進行估價。（）四、計算題（一）有一待估宗地，現(xiàn)收集到四個可比較參照交易案例，具體情況如下表1：表1 元/平方米宗地成交價格交易時間交易情況容積率剩余使用年限區(qū)域因素個另因素待估地2000/0101.24500A8001998/01+2%1.350+1%0B8501999/01+1%1.4500+1%C7601998/0101.14002%D7801998/0101.0451%1%表中的交易情況、區(qū)域因素及個別因素值，都是參照物宗地與待估宗地比較，負號表示參照物宗地條件比待估宗地條件差，正號表示參照物宗地條件比待估宗地條件優(yōu)，數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度。容積率與地價的關(guān)系為：容積率在11.5之間時，容積率每增加0.1，宗地單位地價比容積率為1時增加3%。該城市地價定期指數(shù)見下表2：表2年份199519961997199819992000指數(shù)100105108110111115試根據(jù)以上條件評估待估宗地2000年1月20日的價格。折現(xiàn)率為10%。解：1.交易情況修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)2.交易日期修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)3.容積率修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)4.剩余年限修正系數(shù)： A的剩余年限修正系數(shù)0.995 B的剩余年限修正系數(shù)0.995 C的剩余年限修正系數(shù)1.01 D的剩余年限修正系數(shù)5.區(qū)域因素修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)6.個別因素修正系數(shù)： A的修正系數(shù)，B的修正系數(shù)，C的修正系數(shù)，D的修正系數(shù)7.比準(zhǔn)價格的計算： 8.采用平均法求得估價結(jié)果: （二）某地塊面積為80,000平方米，是通過城鎮(zhèn)土地出讓而取得的，出讓金為20萬元/畝，拆遷費30萬元/畝，開發(fā)費3億元/平方公里，其他費用（包括稅費）5萬元/畝，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入開發(fā)費占總開發(fā)費的40%，目前市場上地產(chǎn)開發(fā)的投資報酬率為10%，銀行貸款利率為6%，試評估該土地經(jīng)開發(fā)后的價格。（1畝666.67平方米）解：1、估算土地取得成本 土地取得成本出讓金拆遷費 203050萬元/畝750元/平方米2、估算土地開發(fā)成本 土地開發(fā)成本開發(fā)費其他費用 3億元/平方公里5萬元/畝 300元/平方米75元/平方米 375元/平方米3、估算投資利息 假定土地取得成本一次性投入，因計息期為兩年，土地開發(fā)成本分階段均勻投入，則： 投資利息750（16%）2137540%（16%）1.5 137560%（16%）0.51 92.7013.706.65 113.05元/平方米4、估算開發(fā)利潤 開發(fā)利潤（750375）10% 112.5元/平方米5、計算土地價格 土地單價750375113.05112.5 1,350.55元/平方米 土地總價1,350.5580,000108,044,000元即該地塊經(jīng)開發(fā)后的價格為108,044,000元。 （三）某宗房地產(chǎn)，土地總面積2500，是6年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時費用800元/，現(xiàn)時取得該類土地，每平方米需1000元，地上建筑總建筑面積6000，是兩年前建成交付使用的，當(dāng)時建筑造價800元/，現(xiàn)時建造同類建筑物每平方米為1100元，估計該建筑物有八成新，該類建筑物的殘值率為2%，試選用所給資料評估該房地產(chǎn)的現(xiàn)時總價和單價。 解：（1）求土地價格VL：VL=25001000=250（萬元） （2）求建筑物價格VB： 求建筑物重置價格C=60001100=660（萬元） 求VB =Cq=66080%=528（萬元） （3）計算房地產(chǎn)總價V= VL+ VB=250+528=778（萬元） （4）計算房地產(chǎn)單價P=V/S=7786000=1296.67（元/）（四）有一建筑面積為1000m2的寫字樓，其月毛租金水平為100元m2，空置率為13，租金損失為毛租金收入的2，合理運營費用為有效租金收入的30，求該寫字樓