中信地產2010年辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經驗交流.ppt

,RESEARCH AND DEVELOPMENT DEPARTMENT,2010.01,辦公、商業(yè)、公寓建筑的城市綜合體項目經驗交流,CITIC,致力于創(chuàng)造CBD繁華的SOHO中國,在公司“創(chuàng)造CBD繁華”理念的指引下，SOHO中國精準地把握契機，堅持獨特創(chuàng)新的建筑理念，建造具有中國當代風格的建筑，所開發(fā)項目均成為新北京城市建設中的里程碑建筑。,市場定位：商業(yè)地產,SOHO 概念：SMALL OFFICE, HOME OFFICE,產品理念： “創(chuàng)造CBD繁華”,建筑理念：獨特、創(chuàng)新,建筑風格：與世界接軌的中國當代風格,SOHO中國概述,1、門檻高 商用地段競爭小 在潘石屹眼中，北京商用物業(yè)是一個單價豐厚、競爭小的迷人市場。 潘石屹解釋，門檻高是競爭小的主要原因?！吧虡I(yè)樓的地段較敏感，都在市中心，北京市中心很多古跡、規(guī)劃起來就很難，亦因它在市中心，拿地的成本也較高；住宅卻可以到很遠的地方?！彼^續(xù)道：“原來銀行的政策，對商業(yè)樓宇不是很有利，以往住宅的用家只要交20%的首期，商業(yè)樓用家首期要50%，商業(yè)樓推銷的難度較高?！?在這一塊市場中，SOHO中國有12年的經商經驗，以及5800個客戶，當中50%最少兩次光顧SOHO中國的物業(yè)，這些都是集團競爭向前的重要資產。 2、即建即賣 資金回籠快 瑞銀證券指出，SOHO中國的經營模式，有兩項非常重要的特別之處： 一、發(fā)展完畢，全數賣斷，只保留很小部分收租，這使它的現(xiàn)金回籠更快，有資金再投下個項目。 SOHO中國的資產周轉率（asset turnover）今年預測為84%，較北京北辰（0588）、首創(chuàng)置業(yè)（2868）分別高65及48個百分點。 二、主攻北京中檔商用物業(yè)，對象為中小企：瑞銀指出，低檔商用物業(yè)，已有大量本地發(fā)展經營，高檔物業(yè)則為長實（0001）、嘉里（0683）等壟斷，惟向中小企的中檔市場，供應最少，需求最大。,商業(yè)盈利模式,1、近期動向： 2009年8月18日，SOHO中國宣布收購SOHO東海廣場。此項目收購的完成，標志著SOHO中國將業(yè)務拓展到上海的城市中心繁華地段。9月3日，SOHO中國通過招拍掛獲得北京望京地區(qū)B29地塊。該項目的建筑高度可達200米。SOHO中國將和全世界最好的建筑設計師合作，將該項目打造成為從機場進入北京市區(qū)的第一個地標建筑。 2、鎖定的目標客戶群： 盡管目前上海的商業(yè)地產現(xiàn)狀并不樂觀，但潘石屹不會接受現(xiàn)有的游戲規(guī)則。他在多個場合講述了林肯的故事男人腿要多長？能夠著地就好。“緊緊踩在地上”的定位，意味著SOHO中國在闖進上海灘之后，仍然堅持其緊貼市場、為本土創(chuàng)業(yè)者服務的理念。潘石屹認為“我們面向的公司不是世界500強，而是江浙500強。” 3、五年內將在北京市中心收購五百萬方米土地： SOHO中國透露增購土地儲備計劃，據悉，集團五年內將在北京市中心收購五百萬方米土地，并切實執(zhí)行保留黃金地段物業(yè)收租的策略。,SOHO中國發(fā)展目標,4、黃金地段物業(yè)賣轉租： 張欣昨天表示，SOHO中國感興趣的項目，樓面面積最少二十萬方米，集團過去一直有計劃保留投資物業(yè)，但都因去年樓市暢旺、買方出價佳而賣掉，現(xiàn)在亦感到后悔，故決定由朝陽門SOHO項目開始，把零售部分保留收租，以后亦將把核心地段的物業(yè)保留，包括光華路二期及由董事長潘石屹持有、尚未注入集團的前門項目。她期望，五年后租金占收入的二成，投資物業(yè)可占資產凈產的百分之六十五。 對SOHO中國來說，持有投資物業(yè)可增大其資產凈產，對估值有幫助，且集團坐擁一百一十一億元人民幣現(xiàn)金儲備，有條件這樣做。 5、走出北京考慮天津： 另外，關于前門項目的部分地皮原作拍賣，但早前突然被收回，張欣表示，預期奧運后政府將把土地重新拍賣。有與會分析員卻認為未必能成事，反而認為SOHO中國將逐漸淡化事件，因為不想再令股民失望，對股價造成沖擊。 對于五年后發(fā)展，張欣指出，集團一定會走出北京，但在核心地段發(fā)展高毛利的商用物業(yè)的原則卻不會改變，她表示，可能考慮的城市是天津。,SOHO中國發(fā)展目標,項目實例：,中關村SOHO,三里屯SOHO,銀河SOHO,中國高科技企業(yè)在哪里辦公？,中關村商圈,1,2,3,海淀北二街,中關村SOHO在哪里？,北四環(huán),海淀中街,海淀西街,位于中關村西區(qū)，北臨城市主干道北四環(huán)路，南臨海淀北二街，東臨海淀中街，西臨海淀西街。,中關村SOHO設計師是誰？,建筑設計師是德國建筑師 克勞斯科施通,建筑規(guī)劃設計來自德國的歐博邁亞（OPBG） 歐博邁亞設計咨詢有限公司（集團）于1958年創(chuàng)建于德國慕尼黑，在德國共有18個辦事處和8個海外辦事處，業(yè)務遍及全球。在過去40多年里，歐博邁亞公司以建筑+規(guī)劃、交通、環(huán)保+建筑技術設備，項目管理四位一體的專業(yè)優(yōu)勢，成為世界范圍創(chuàng)新方案建筑設計的領導者，最近的代表作品有：德國德累斯頓國際會展中心、慕尼黑蘭巴赫宮改建、莫斯科弗諾克沃國際機場、慕尼黑新國際會展中心等國際著名工程。 歐博邁亞在中國 作為最早進入中國的德國工程設計咨詢公司，歐博邁亞公司在中國已經成功完成了幾十個大型建筑及工程設計項目。包括：北京CBD萬通中心、北京西奧中心、北京陽光上東區(qū)濱河花園及圓街一號、北京CBD旺座中心、上海浦東交通銀行總部大廈、廣州珠江新城核心區(qū)地下空間開發(fā)/地面景觀/交通規(guī)劃等大型公建項目及國際甲級寫字樓。,室內設計師是新加坡設計師 Colin Seah,MOD （MINISTRY OF DESIGN） 由于在酒店、商務和居住方面的先鋒派設計，Ministry of Design在國際上屢獲殊榮。其中曾兩次在“2007商業(yè)空間設計大賽”上獲得享譽國際的“金鑰匙”獎，在2007年“國際室內設計大獎賽”中獲獎，在新加坡最高級別設計嘉獎“2006總統(tǒng)設計大賽”中奪魁，5次在“2006新加坡室內設計聯(lián)盟杰出設計大獎賽”中獲獎。,室內設計師 Interior Designer : Colin Seah 1994年 時尚與建筑雜志攝影師 Photographer of “Fashion & Architecture” 1998年 鹿特丹OMA和柏林Libeskind工作室實習建筑師 Architectural Intern OMA, Rotterdam StudioLibeskind, Berlin 2004年 MINISTRY OF DESIGN Pte 有限公司設計業(yè)務創(chuàng)立人，總監(jiān) Founder & Director of Design Ministry of Design Pte Ltd 2007年 設計SOHO北京公館室內的完整居住環(huán)境 Interior Designer, Beijing SOHO Residences,主要交通流線？ 容積率？ 綠化率？,中關村SOHO的總體規(guī)劃？,機動車從建筑西側進入，主要人流為建筑南北主入口進入,容積率：7.0 綠化率：20%,中關村SOHO建筑概況？,建筑布局？ 層 高？ 電梯配置？,B1-F3為商業(yè) F4-頂層為辦公 大堂為商業(yè)和辦公共用 東西塔設共享中庭 頂層設室外露臺。,電梯配置：建筑方案按東、西塔樓設計， 東西兩棟樓的電梯配置相同。 客梯：4部商業(yè)、辦公合用客梯， 1部消防梯。 速度：1.75m/s,載重量1000kg； 商業(yè)電梯：商業(yè)專用電梯1部，載重1000kg，服務B1-2層。,中關村SOHO產品類型,單元式辦公,單元式商業(yè),獨立車位,中關村SOHO主力戶型？,商業(yè)主力戶型為200-250平米，占30%。 餐飲商鋪共26戶，占52%。,辦公主力戶型 100-200平米，占50%。,中關村SOHO產品特點？,弧形的靈動空間 共享采光中庭 雙層呼吸式幕墻 屋頂景觀長廊 鋼結構主體,雙層呼吸式幕墻原理,中關村SOHO采用的外循環(huán)雙層玻璃幕墻，為建筑營造了高隔熱的外維護系統(tǒng)。為建筑本身和機電設備節(jié)能提供了基礎，最大程度減少了不良氣候的影響，實現(xiàn)空氣自然流通，隨時敞開窗戶親近自然，不必忌諱北京春秋大風帶來的影響，雙層幕墻之間有一個通道結構的緩沖區(qū)，上下兩端有進風和排風系統(tǒng)，如同人體的肺一般引導空氣自然流通，在雙層幕墻之間還配置了為本項目量身定做的豎向遮陽系統(tǒng)遮陽百葉，通過靈活調節(jié)實現(xiàn)業(yè)主對光環(huán)境的多重需要，夏季可反射、吸收高達97%的陽光輻射產生的熱能，并將此部分熱能用過空氣的自然流通帶走。冬季在高隔熱雙層幕墻維護下，可節(jié)省40%以上的采暖耗能。同時雙層幕墻達到對各類聲源的有效隔離，具有更佳的隔音效果，還能充分利用光能、增強節(jié)能與環(huán)保的效能，使居住成為一種在科技氛圍中的享受和尊榮體驗。,鋼結構的優(yōu)點,建筑采用鋼結構，由于鋼材強度高，建筑使用效率高（梁柱截面小，增加建筑有效使用面積）跨度大，大開間，居室布置靈活。另外鋼結構自重輕，地震反應小，結構延性好，抗震抗風性能好。,機 電 系 統(tǒng) MEP Design,三種商鋪的機電類型？,典型商鋪,I類商鋪 (各種檔次的餐飲）,II類商鋪 （水吧、美容、洗衣店等。）,類商鋪 （藥店、用品店等）,機電系統(tǒng) MEP Design,機 電 配 置,商鋪機電配置？,機 電 配 置,燃氣預留,廚房排煙預留,風機盤管及新風系統(tǒng)配置到位,給排水預留,配電預留,弱電預留 （電視及電信）,機電系統(tǒng) MEP Design,機 電 配 置-類商鋪配置,燃氣預留在二層,廚房排煙預留在二層,風機盤管及新風系統(tǒng)配置到位,給排水預留 （兩層均預留）,配電預留 （兩層均預留）,弱電預留 （電視及電信）,機電系統(tǒng) MEP Design,機 電 配 置-躍層商鋪配置,風機盤管及新風系統(tǒng)配置到位,給 排 水 預 留,配電預留,弱電預留 （電視及電信）,機電系統(tǒng) MEP Design,機 電 配 置-類商鋪配置,風機盤管及新風系統(tǒng)配置到位,配電預留,弱電預留 （電視及電信）,機電系統(tǒng) MEP Design,機 電 配 置-類商鋪配置,這樣的風機盤管有什么優(yōu)勢呢？,冬季供暖 夏季供冷 春秋兩季 供冷供熱 任意選擇,機 電 配 置風機盤管,室內,室外,防蟲網-不銹鋼材質。,機 電 配 置 保溫、隔熱、隔聲、通透的雙層幕墻,機 電 配 置,為商鋪服務人員配置的淋浴設施,辦公機電配置？,風機盤管,弱電箱,溫控器,配電箱,機 電 配 置,空調采暖系統(tǒng)：商業(yè)區(qū)域及辦公區(qū)域采用市政中央空調系統(tǒng)，冬季供熱、夏季供冷。戶內提供風機盤管。 防排煙系統(tǒng)：包括消防排煙、加壓送風系統(tǒng)。 通風系統(tǒng)：人防、車庫、衛(wèi)生間及設備用房設通風系統(tǒng); 新風系統(tǒng)：辦公戶內區(qū)域、商業(yè)戶內區(qū)域提供集中新風系統(tǒng)。 強電系統(tǒng)：包括變配電、低壓配電、動力、照明系統(tǒng)、防雷及接地系統(tǒng)。 弱電系統(tǒng)：包括樓宇自控、衛(wèi)星電視及有線電視、停車場管理、綜合布線、保安監(jiān)控、火災報警及緊急廣播、手機無線信號覆蓋等系統(tǒng)。 廚房排油煙系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中排油煙系統(tǒng)接口。 廚房補風系統(tǒng)：具備餐飲功能的商鋪提供集中廚房補風系統(tǒng)接口（二層除外）。 消防給水系統(tǒng)：包括消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、水噴霧系統(tǒng)及建筑滅火器系統(tǒng)。 給排水系統(tǒng)：包括室外給排水管線（紅線內）；室內生活給水系統(tǒng)、污廢分流排水系統(tǒng)、中水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)。 熱水系統(tǒng)：物業(yè)及商業(yè)配套設施（淋浴間）提供市政生活熱水。公共衛(wèi)生間設容積式加熱器。 燃氣系統(tǒng)：具備餐飲功能商鋪提供燃氣系統(tǒng)。 本項目配有應急電源-柴油發(fā)電機組。,機 電 配 置,總平面圖,1、項目區(qū)位: 北京三里屯SOHO項目位于北京市朝陽區(qū)工體北路南側，南三里屯路路西，毗鄰北京重要國際使館區(qū)，三里屯酒吧街，為三里屯商業(yè)區(qū)核心地段的商業(yè)、辦公、居住綜合社區(qū)。,2、項目周邊交通: 三里屯SOHO項目位于三里屯商圈的核心位置，左側為東大橋路，北側緊臨工體北路，東側為南三里屯路，東北側是南三里屯路與工人體育場北路的交匯點。隨著太古廣場的開業(yè)，連同雅秀、3.3、SOHO項目以及酒吧街，周邊遍布大量商業(yè)，成為商業(yè)聚集的地方，而工體北路則是北京橫貫東西的主要大道之一。因此，本項目所在地具有很好的可達性，不僅汽車交通快捷，而且步行方便。,3、項目內部交通 汽車交通主要出入口位于項目用地的西北端。沿著項目用地四周的道路構成主要的交通流線。項目區(qū) 西側及北側有出租車上下站及商業(yè)訪客的落客區(qū)。項目北、西、南側均設地下車庫出入口。 車流設計：機動車沿工體北路向東，由項目西北端機動車出入口進入小區(qū)，圍繞小區(qū)環(huán)行可通往三里屯南路或工體北路，或者在建筑西側及南側順坡道進入地下機動車庫。通過地下車庫可通達商業(yè)、辦公和公寓各功能區(qū)，在小區(qū)內人車分流。整個車行道路設計非常流暢。自行車通過南側坡道進入地下自行車庫。在地下二層西側集中設置商業(yè)卸貨區(qū)。 人流設計：通過首層、地下車庫的地面交通，商業(yè)、公寓和寫字樓人流均可進入各功能區(qū)。公寓和寫字樓人流通過塔樓電梯可到達相應的區(qū)域；商業(yè)主入口在項目北側，商業(yè)人流通過自動扶梯和商業(yè)電梯可便捷到達相應的區(qū)域。項目內部流線動感十足。集中的自行車停車庫位于地下二層的南側。 垂直交通設計： 商業(yè)：直梯24余部（包括電梯、貨梯、消防電梯）；自動扶梯：44部，分布在B1-5層商業(yè)區(qū)域內。 辦公：總共有35部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。 公寓：總共有18部直梯（包括客梯、消防電梯、貨梯）。,lwm1,主要技術經濟指標：,面積總表（單位 - 平方米）：,主要技術經濟指標：,層高數據:,商鋪面積 （單位:平方米）,商業(yè)面積分布：,商業(yè)機電條件：,商業(yè)使用率：,辦公數據：,辦公總計：總套數 363 套； 銷售總建筑面積 108406.04平米。 單層與單區(qū)域面積情況： AE棟單層與 單區(qū)域面積情況：,辦公戶型面積分布:,公寓數據：,公寓總計：總套數 658 套； 銷售總建筑面積 118374.99平米。 單層與單區(qū)域面積情況,各樓棟單層與單區(qū)域面積情況：,公寓戶型面積分布：,公寓戶型面積分布：,方案推敲過程,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,z,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOHO CHINA CHAOYANGMEN BEIJING 1 AUGUST 2008,ZAHA HADID ARCHITECTS,SOH