珠海蓮花萬(wàn)景城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研及經(jīng)營(yíng)定位報(bào)告(投資測(cè)算).ppt

,09 項(xiàng)目投資收益估算,主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo),投資估算明細(xì)表,單位：元,投資估算明細(xì)表,單位：元,投資估算（含前10年財(cái)務(wù)成本）,投資估算明細(xì)表,單位：元,投資估算（含前10年財(cái)務(wù)成本）,投資估算 投資估算說(shuō)明,若含前10年財(cái)務(wù)成本，則項(xiàng)目總投資約7.9億元；若不含前10年財(cái)務(wù)成本，則項(xiàng)目總投資約為6.9億元 已開(kāi)發(fā)部分投入約3.7億元（含10年財(cái)務(wù)成本），占總投資46.7% 前期開(kāi)發(fā)費(fèi)約為900萬(wàn)元，占總投資1.2% 基礎(chǔ)設(shè)施配套工程費(fèi)約3300萬(wàn)元，占總投資的4.2% 商場(chǎng)建筑安裝工程費(fèi)約3.2億元，占總投資的40.8% 項(xiàng)目總營(yíng)銷費(fèi)用約1000萬(wàn)元，占總投資的1.3% 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)約2400萬(wàn)元，占總投資的3.1% 企業(yè)管理費(fèi)約為1000萬(wàn)元，占總投資的1.4% 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)約為1000萬(wàn)元，占總投資的1.4%,租金收入估算,珠海現(xiàn)有商業(yè)市場(chǎng)租金水平,租金收入估算 租金推導(dǎo)思路,用市場(chǎng)比較法獲得，并根據(jù)項(xiàng)目區(qū)位條件以及商業(yè)氛圍等綜合因素進(jìn)行修正,購(gòu)物中心首層散鋪平均租金,各功能店租金經(jīng)驗(yàn)值，并借鑒購(gòu)物中心培育及成長(zhǎng)的相關(guān)規(guī)律,購(gòu)物中心功能店平均租金,購(gòu)物中心散鋪與功能店租金水平,租金收入估算 首層街鋪平均租金推導(dǎo),項(xiàng)目首層街鋪平均租金水平： （500/34050%+430/33020%+1650/43010%+420/45020%）380=600元/月 以實(shí)用率60折算購(gòu)物中心首層街鋪建筑面積租金水平為（不含管理費(fèi)）：360元/ 月 購(gòu)物中心首層平均租金水平約為首層街鋪?zhàn)饨鹚降?0%60%：約200元/ 月,租金收入估算,零售功能租金取值標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定,租金收入估算,餐飲功能租金取值標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能租金取值標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算（單位：萬(wàn)元）,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,零售功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,餐飲功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,休閑娛樂(lè)功能30年租金收入估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,租金收入估算,項(xiàng)目30年租金總收入及單方月租金估算,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（30年）,單位：元,注：累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第13年由負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)正數(shù)，說(shuō)明建設(shè)投資在此期間全部回收,元,日期,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量（含前10年財(cái)務(wù)成本）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（20年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（20年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（20年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（20年）,單位：元,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（20年）,單位：元,注：累計(jì)凈現(xiàn)金流量在第15年由負(fù)數(shù)轉(zhuǎn)正數(shù)，說(shuō)明建設(shè)投資在此期間全部回收,元,日期,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量 （15年收回投資反推租金）,按項(xiàng)目總投資約7.9億元（含財(cái)務(wù)成本），15年收回全部投資反推卓凡集團(tuán)整租租金建議如下： 后第15年租金水平：55元/月 第610年租金水平：70元/月 第1115年租金水平：85元/月 第1620年租金水平：90元/月 按項(xiàng)目總投資