房地產市場的運行特征和市場結構分析.ppt

第三章 房地產市場的運行特征和市場結構分析,內容提要： 1房地產市場運行的基本框架 2房地產市場的運行特征不平衡、供求與價格 3房地產的市場結構分析分析視角、規(guī)模經濟、進入壁壘等,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,一、房地產市場的界定及其分類,房地產產品的運行過程必須經歷土地和生產資料的購買、房地產開發(fā)建設、房地產商品的消費三個環(huán)節(jié)。,(A S Pm),土地和生產資料的購買,房地產開發(fā)建設,房地產商品的消費（銷售或是出租）,狹義的房地產市場是指房地產商品進行交易活動（買賣、租賃、抵押等）的場所，房地產商品在市場供給與需求的相互作用下，通過市場流通實現其價值。,廣義的房地產市場是指房地產交易雙方經濟關系的總和。,二、房地產市場運行結構體系,房地產市場的基本組成要素：,房地產市場的主體（市場主要參與者）,房地產商品及其相關的權屬（市場交易的客體）,房地產市場交易組織（市場交易場所）,房地產市場的主要參與者,房地產的使用者和消費者（個人、集體、公共組織以及政府單位）,房地產的供給者，包括國家（土地所有者）、企業(yè)和個人等,作為管理者出現的政府，包括中央政府和各級地方政府,房地產市場中的各種中介組織機構,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,房地產市場主體關系圖,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,G-W,A S Pm,P,W-G,圖 房地產市場運行的結構體系圖,房地產市場運行結構是一個龐大而又復雜的市場體系，按不同的市場分類標準，可以對房地產市場進行不同的分類劃分，而且，每個市場又可以進行市場細分。,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,三、房地產市場的運作資產市場和物業(yè)市場的聯系,房地產是一種耐用商品，兼有投資品和消費品的特點。 在房地產作為一種投資品時，資產（投資）市場決定其價格和生產； 作為一種消費品，物業(yè)（空間）市場決定了房地產的租金水平(兩個市場是相互聯系的)。,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,房地產資產市場和物業(yè)市場在兩方面存在聯系： 第一，在物業(yè)市場上被確定的租金水平決定資產市場的需求； 第二，物業(yè)市場的供給由資產市場所決定。,圖 房地產資產市場與物業(yè)市場互動關系（迪帕斯奎爾-惠頓模型）,第一節(jié) 房地產市場運行的基本框架,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,西方學者對于房地產市場的研究起源較早的土地經濟學領域，主要集中于地租、土地價格的有關理論研究。,城市經濟學的研究重點集中分析城市土地的租金與價格、城市建筑的屬性與城市開發(fā)模式、城市住宅的空間規(guī)劃、各種物業(yè)在城市中的空間分布問題以及政府對稅收和公共設施政策等。,房地產市場的研究主要是市場供求分析、房地產周期波動分析、房地產價格和泡沫等方面的問題。,隨著現代金融業(yè)與房地產的生產、流通和消費領域的不斷融合，使得對房地產金融與投資開發(fā)的研究成為當前房地產市場研究的重點。,一、房地產市場區(qū)域發(fā)展的不平衡性,表 2005年1-12月各地區(qū)房地產開發(fā)投資情況,數據來源：國家統計局；國研網數據中心,由于我國經濟社會發(fā)展的不平衡，各地區(qū)之間的房地產市場發(fā)展存在著較大的差異。,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,2005年112月，全國完成房地產投資15759.3億元，其中東、中、西部房地產開發(fā)投資額分別占全國住宅房地產開發(fā)投資額的66.18%、17.02%、16.80%； 但從房地產開發(fā)投資的增幅看，中、西部地區(qū)的增長幅度遠遠高于東部地區(qū)。,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,從城鎮(zhèn)居民住房水平看，2005年全國城鎮(zhèn)人均住宅面積為26.11平方米，其中東部28.00平方米，中部23.90平方米，西部25.24平方米。城鎮(zhèn)居民人均建筑面積最高的浙江為34.80平方米，最低的貴州為20.40平方米，兩者相差1.7倍。,從城市土地價格水平看，2004年北京是全國地價水平最高的城市，為2384元/平方米，最低的烏魯木齊為479元/平方米，兩者相差近5倍。地價增長率最高的是成都市，為17.51%，而最低的烏魯木齊則呈負增長，為-5.41%。,從房地產開發(fā)企業(yè)的分布看，2003年全國各地區(qū)按資質等級分具有一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)有413家，其中，東部地區(qū)、中部地區(qū)、西部地區(qū)分別為288、78、47家，分別占全國的69.73%、18.89%、11.38%。,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,二、房地產市場的供求特征,從市場的供給角度看，房地產的短期供給缺乏彈性。,從市場的需求角度看，房地產的需求具有多樣性和多層次性。,房地產市場供求的非均衡性分析。,我國房地產市場的非均衡性主要體現在兩方面：,一是供求總量的非均衡。,二是供求結構的非均衡。,總之，隨著改革開放近30年，在經歷了起步和探索急速擴張調整與恢復的發(fā)展過程中，我國房地產市場一直處于一個非均衡的發(fā)展狀態(tài)。而且，這種非均衡的發(fā)展態(tài)勢也是市場不完善、信息不對稱和價格不能對市場供求進行自動調節(jié)的必然結果。,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,三、房地產市場的價格特征,影響房地產價格波動的因素,內生因素(地價、建筑成本和經濟發(fā)展帶來的社會需求等),外生因素（利率、區(qū)位因素、經濟政策等),地價與房價的互動關系,建筑成本及各種稅費的推動作用,房地產開發(fā)成本推動是影響房地產價格的主要因素,經濟發(fā)展和城市化水平的提高是影響房地產價格的重要因素,房地產市場的高回報和投機性,政府的政策影響,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,P 房地產價格,圖 地價與房價的關系,從需求的角度來看，房價上漲導致了地價的上揚。,從供給的角度來看，地價的上漲又推動了房價的上漲。,第二節(jié) 房地產市場的運行特征,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,一、市場結構（Market Structure） 的分析視角,市場結構的劃分主要考慮以下三方面因素：,產業(yè)的集中度（Concentration ratio）,二是市場的進入壁壘（Entry barriers）,產品差異（Products differetentiation）,指某一市場中各種要素之間的內在聯系及其特征,由于生產技術、成本結構以及規(guī)模經濟帶來的市場優(yōu)勢將是新企業(yè)進入市場的障礙因素,二、房地產業(yè)的規(guī)模經濟分析,1規(guī)模經濟（Economies of Scale）,規(guī)模經濟是分析和評價企業(yè)或產業(yè)的生產要素投入變動與產出效益變動之間的關系。,明確三個前提條件： 生產單一產品； 在技術不變的情況下進行生產； 從長期看，投入的生產要素應是等比例增加。,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,帕恩查（J.C.Panzer，1989）:單一產品生產,如果產出的增加比例大于投入要素增加的比例，存在著規(guī)模經濟。 斯蒂格利茨（J.E.Stiglitz，1997）:當平均成本隨著生產規(guī)模的擴大而下降時，或產出增加的比例大于投入增加的比例時，就存在著規(guī)模經濟。 薩繆爾森（Paul A.Samuelson，1998）從技術角度用齊次生產函數: 鮑莫爾(W.J.Baumol)、韋利格(R.D.Willig)則從成本函數的角度重新認識規(guī)模經濟（在多產品組合的情況下也有效，而且更加符合現實經濟生活）。,w:不變的投入要素價格,Y:產出產品的向量組合,C(y,w):成本函數,生產投入要素均以倍增加,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,于立、王詢（1996）將規(guī)模經濟劃分為產品規(guī)模經濟、企業(yè)規(guī)模經濟、行業(yè)規(guī)模經濟等三個層次。,單一產品而言,企業(yè)內部或企業(yè)之間一體化的“多產品”,行業(yè)的分工細化,產生規(guī)模經濟的主要原因： 部分生產要素的的不可分割性（如機器、設備等）； 科技成果的轉換以及生產過程中反復操作的經驗積累； 生產的專業(yè)化和勞動分工的細化； 可以有效地承擔研發(fā)費用等。 規(guī)模經濟的優(yōu)勢： 產品規(guī)格的統一和標準化； 原材料成本下降； 管理和工程技術人員的專業(yè)化； 有利于新產品開發(fā)； 具有較強的競爭力。,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,2規(guī)模經濟的測度分析,規(guī)模經濟理論主要研究的是企業(yè)的產出與適當組合的生產要素之間的關系。,確定一企業(yè)或行業(yè)規(guī)模經濟的方法有：,一是技術經濟分析法,投資收益分析法,成本分析法,工程分析法,二是生存技術法（施蒂格勒，1999 The Economies of Scale）,比較單位投資的稅后利潤,建立長期平均成本曲線不同企業(yè)（歷史成本數據）,依據生產技術及工藝特點，綜合考慮成本、運輸、投資三項費用來確定企業(yè)的最佳規(guī)模,通過不同規(guī)模的企業(yè)競爭，以市場份額篩選并確定高效率的企業(yè)作為企業(yè)經濟規(guī)模。,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,3我國房地產業(yè)的規(guī)模經濟分析,從房地產開發(fā)企業(yè)的數量看，2003年全國二級以下資質企業(yè)占全國的90.84%，說明我國房地產企業(yè)主要還是以中小企業(yè)在為主。,表 2003年全國和北京不同資質等級房地產開發(fā)企業(yè)的利潤、資產的統計表,數據來源：中國房地產統計年鑒2004年；國研網數據中心,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,從全國房地產開發(fā)企業(yè)的總資產收益率和企業(yè)平均利潤看（見表）,表 2003年全國和北京不同資質等級的房地產開發(fā)企業(yè)的收益狀況統計表,數據來源：中國房地產統計年鑒2004年；國研網數據中心,由此可見，我國當前房地產業(yè)的整體開發(fā)經營能力偏低，尤其是中小型房地產開發(fā)企業(yè)，而且企業(yè)的開發(fā)和盈利能力差異較大，我國的房地產行業(yè)存在一定的規(guī)模經濟效應。,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,三、房地產業(yè)的進入壁壘分析,1市場進入壁壘的概念,市場的進入壁壘（Entry barriers）是影響市場結構的重要因素，行業(yè)中的在位企業(yè)為了能夠長期保持利潤，采取一系列手段和措施來阻止?jié)撛诟偁幷叩倪M入，從而維持原有廠商的壟斷地位。,首先，構成自然市場進入壁壘的客觀因素有自然壟斷、投入的資本量以及其他某些重要資源等。,其次，人為因素引起的市場進入壁壘有廣告、產品差異化、定價和銷售策略等。,第三，所謂的政策性壁壘。,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,2我國房地產市場進入壁壘分析,從資本投入量和沉淀成本看，我國的房地產業(yè)的資本進入壁壘基本處于失效狀態(tài)。,數據資料來源：國家統計局，牛鳳瑞、李景國等.中國房地產發(fā)展報告NO3.2006,第三節(jié) 房地產的市場結構分析,房地產業(yè)是典型的資本密集型產業(yè)，隨著經濟發(fā)展、技術進步和建筑標準的提高，對房地產企業(yè)的資本金要求將提高，資金壁壘將成為進入房地產業(yè)的主要壁壘。,我國當前房地產企業(yè)特征決定的,規(guī)模經濟很難構成房地產業(yè)的市場進入壁壘。,從政府的產業(yè)管制政策看，政府對土地資源的出讓制度是我國房地產市場的主要進入壁壘。另外，政府采取許可證制度限制開發(fā)商進入市場。,房地產業(yè)的規(guī)模經濟效應導致開發(fā)商的生產、經營成本存在差別，因而產生進入壁壘。即潛在進入的開發(fā)商的開發(fā)經營成本相對于在位企業(yè)處于劣勢，處于不利競爭地位。因此，規(guī)模經濟的存在會阻止實力弱小的潛在開發(fā)商的進入。,房地產開發(fā)是以項目盈利為主，開發(fā)商只要擁有土地的使用權和具備開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢，即便是中小房地產開發(fā)企業(yè)都可以進入市場。,廣告形成結構性進入壁壘。,開發(fā)商的先動優(yōu)勢占領市場先機！,本章思考題：,1、什么叫房地產市場體系？它由哪些方面構成的？ 2、房地產市場的供求特征如何？ 3、影響和決定房地產市場價格的主要因素有哪些？ 4、試論述我國房地產業(yè)的進入壁壘如何？,分析與討論：空置率的必然性和控制的必要性,1商品房空置率的認識,商品房空置率的概念,我國的房地產空置率計算不包括二手房市場的空置面積，計算基數也只是一定時期內的新建房的面積之和。因此，嚴格地講，我國房地產空置率是指增量市場的空置率。,國際上通用的空置率是整個房地產市場的空置率，即指一個國家或地區(qū)的空房（一般指空置1年以上）總量除以住房總量，由于國外的房地產增量占全部房地產總量的比例很小。因此，國外的房地產空置率可以近似地視為存量市場的空置率。,空置房存在的必然性,商品房空置是市場經濟和住房商品化條件下的必然結果。,商品房供給與需求的矛盾和商品房的流通渠道空間決定了商品房的價值實現必須有一個合理的流通時間，商品房空置的存在也就成為必然。,從需求的角度看，空置房的存在意味著房地產市場的供給大于需求，房地產的存量使得買方或承租者有更多的選擇機會，并在購買或簽定租賃合約是處于有利地位，,從供給的角度看，房地產開發(fā)商為追求經濟效益的最大化，也需要保持一定的空置房。,2我國商品房空置率的影響因素及其現狀,影響商品房空置率的因素分析,從市場主體因素看，商品房的空置率主要取決于市場的供給與需求變化，包括總量的變化和結構的變化。,從市場流通環(huán)境因素看，（房地產的地域性限制、流通渠道不暢通、市場信息的不完整）房地產商不能及時、準確地把握市場的需求變化，也不能及時地調整供應來適應市場的需求變化。,從外部因素看，各城市的經濟發(fā)展水平、社會文化、消費品味以及制度政策環(huán)境等因素的差別較大，不同的城市或同一城市不同類型的房地產市場，房地產空置率的差異很大。,我國商品房空置率的現狀,表 19982005年全國房地產投資額增長和商品房空置率情況表,資料來源：羅龍