土地出讓轉(zhuǎn)讓政策與實(shí)務(wù).ppt

土地出讓轉(zhuǎn)讓的政策與實(shí)務(wù),岳曉武 國(guó)土資源部利用司,土地出讓轉(zhuǎn)讓的政策與實(shí)務(wù) 一、土地供應(yīng)方式與土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定 二、土地出讓的方式與程序 三、土地出讓合同的有關(guān)問(wèn)題 四、土地轉(zhuǎn)讓的政策與規(guī)定 五、土地出讓轉(zhuǎn)讓的幾個(gè)實(shí)務(wù)問(wèn)題,土地供應(yīng)方式與土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定,國(guó)有土地供應(yīng),劃撥-行政 建設(shè)用地 出讓協(xié)議招拍掛 租賃協(xié)議招拍掛 作價(jià)出資(入股)協(xié)議 國(guó)有土地供應(yīng) 授權(quán)經(jīng)營(yíng)協(xié)議 承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議或招拍掛 農(nóng)用地 其他方式,無(wú)償供地與有償供地的范圍劃分,-土地管理法第54條、城市房地產(chǎn)管理法第23條、物權(quán)法137條； -國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知； -國(guó)土資源部9號(hào)令劃撥用地目錄:按照行業(yè)、產(chǎn)業(yè)劃分，與主體所有制無(wú)關(guān)（不分國(guó)有、民營(yíng)和外商企業(yè)）,土地產(chǎn)權(quán)設(shè)定方式與類(lèi)型,-國(guó)有土地使用權(quán)劃撥與劃撥土地使用權(quán) -國(guó)有土地使用權(quán)出讓和出讓土地使用權(quán) -國(guó)有土地租賃與承租土地使用權(quán) -國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資（入股）與作價(jià)出資（入股）土地使用權(quán) -授權(quán)經(jīng)營(yíng)與授權(quán)經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán),二、土地出讓的方式與程序,（一）土地出讓方式,-協(xié)議 -招標(biāo)拍賣(mài)掛牌 法律法規(guī)關(guān)于出讓方式規(guī)定的演變： -1990年55號(hào)令； -1994年城市房地產(chǎn)管理法； -1999年，國(guó)辦發(fā)39號(hào)文； -2001年，國(guó)發(fā)15號(hào)文件； -2002年，國(guó)土資源部11號(hào)令； -2004年，國(guó)發(fā)28號(hào)文； -2006年，國(guó)土資源部出讓規(guī)范； -2006年，國(guó)發(fā)31號(hào)文件； -2007年，物權(quán)法。影響：正在修訂11號(hào)令。,協(xié)議出讓范圍:,出讓國(guó)有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況： （1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的； （2）原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書(shū)、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外；,續(xù)： （3）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)?jīng)依法批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式，但國(guó)有土地劃撥決定書(shū)、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外； （4）出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查準(zhǔn)予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式； （5）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確可以協(xié)議出讓的其他情形。 -對(duì)不能確定是否符合協(xié)議出讓范圍的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。,招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓范圍,（1）供應(yīng)工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅經(jīng)營(yíng)性用地； （2）其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的； （3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地劃撥決定書(shū)或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的； （4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑖?guó)有土地劃撥決定書(shū)或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的； （5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實(shí)行招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的； （6）依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓的其他情形。 -對(duì)不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，可由國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)集體認(rèn)定。,如何確定招拍掛的具體方式？,對(duì)具有綜合目標(biāo)或特定社會(huì)、公益建設(shè)條件、開(kāi)發(fā)建設(shè)要求較高、僅有少數(shù)單位和個(gè)人可能有受讓意向的土地使用權(quán)出讓?zhuān)梢圆扇≌袠?biāo)方式，按照綜合條件最佳者得的原則確定受讓人；其他的土地使用權(quán)出讓?zhuān)瑧?yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣(mài)或掛牌方式，按照價(jià)高者得的原則確定受讓人。 采用招標(biāo)方式出讓國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)采取公開(kāi)招標(biāo)方式。對(duì)土地使用者有嚴(yán)格的限制和特別要求的，可以采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。,招拍掛出讓程序,（1）公布出讓計(jì)劃，確定供地方式； （2）編制、確定出讓方案； （3）地價(jià)評(píng)估，確定出讓底價(jià)； （4）編制出讓文件； （5）發(fā)布出讓公告； （6）申請(qǐng)和資格審查； （7）招標(biāo)拍賣(mài)掛牌活動(dòng)實(shí)施； （8）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； （9）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，交付土地； （10）辦理土地登記；,協(xié)議出讓的幾種情形,供地中的協(xié)議出讓 劃撥租賃土地補(bǔ)辦出讓中的協(xié)議出讓 劃撥土地轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 出讓土地續(xù)期中的協(xié)議出讓 出讓土地改變用途等土地使用條件中的協(xié)議出讓,供地環(huán)節(jié)協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)的一般程序,（1）公開(kāi)出讓信息，接受用地申請(qǐng)，確定供地方式； （2）編制協(xié)議出讓方案； （3）地價(jià)評(píng)估，確定底價(jià)； （4）協(xié)議出讓方案、底價(jià)報(bào)批； （5）協(xié)商，簽訂意向書(shū)； （6）公示； （7）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果； （8）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)，交付土地； （9）辦理土地登記；,其他協(xié)議出讓的程序,-原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓 -劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中的協(xié)議出讓 -出讓土地改變用途等土地使用條件的處理,三、土地出讓合同的的有關(guān)問(wèn)題,出讓合同的性質(zhì),-行政合同？ -民事合同？ 92年合同文本； 94年合同文本； 2000年，根據(jù)合同法要求，國(guó)土部工商局出臺(tái)了新的合同示范文本； 2006年，根據(jù)國(guó)發(fā)28號(hào)文件要求，雙方又聯(lián)合發(fā)布了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議（試行）示范文本。,合同認(rèn)識(shí)1：合同主體,-出讓方：市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)（開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)？省級(jí)國(guó)土部門(mén)？區(qū)國(guó)土部門(mén)？其他單位？） -受讓方：法人、自然人或其他組織,合同認(rèn)識(shí)2：標(biāo)的的約定與描述,出讓標(biāo)的約定：面積、界址、空間范圍、用途、規(guī)劃條件、交地時(shí)應(yīng)具備的土地條件等。 -關(guān)于面積、界址、空間范圍；（物權(quán)法要求） -關(guān)于用途和規(guī)劃條件：合同文本第四條規(guī)定了出讓宗地的用途，并規(guī)定土地用途應(yīng)按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查規(guī)程規(guī)定的土地二級(jí)分類(lèi)填寫(xiě)，屬于綜合用地的，應(yīng)注明各類(lèi)具體用途及其所占的面積比例。 -第五條規(guī)定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人時(shí)應(yīng)達(dá)到的土地條件，其中，土地條件按照雙方實(shí)際約定選擇和填寫(xiě)。屬于原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，選擇第三款；屬于待開(kāi)發(fā)建設(shè)的用地，應(yīng)根據(jù)出讓人承諾交地時(shí)的土地開(kāi)發(fā)程度選擇第一款或第二款，出讓人承諾交付土地時(shí)完成拆遷和場(chǎng)地平整的，選擇第一款，未完成拆遷和場(chǎng)地平整的，選擇第二款，并注明地上待拆遷的建筑物和其他地上物面積等狀況。基礎(chǔ)設(shè)施條件按雙方約定填寫(xiě)“七通”、“三通”等，并具體說(shuō)明基礎(chǔ)設(shè)施內(nèi)容，如“通路、通電、通水”等。,合同認(rèn)識(shí)3：土地交付時(shí)間與土地使用期限,第五條規(guī)定了出讓人將出讓宗地交付給受讓人的日期 ； 土地使用權(quán)出讓的年限到底從何時(shí)起算，是一個(gè)重要的問(wèn)題。1994年出讓合同示范文規(guī)定土地出讓年限“自領(lǐng)取該宗地的中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證之日起算”，混淆了土地使用起始日期和取得土地使用權(quán)的日期這兩個(gè)概念。實(shí)際上，自出讓方將土地交付給受讓方，受讓方已開(kāi)始實(shí)際占有、使用該土地，但受讓方自交清土地出讓金、辦理土地登記、領(lǐng)取國(guó)有土地使用證之日起方取得法定土地使用權(quán)。針對(duì)1994年出讓合同示范文本的規(guī)定容易產(chǎn)生受讓方故意不領(lǐng)取或若干年后再領(lǐng)取土地使用證，無(wú)形中延長(zhǎng)了實(shí)際土地使用年期的問(wèn)題，2000年出讓合同示范文本中明確規(guī)定：土地使用年期自出讓方實(shí)際交付土地之日起算，原劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)辦出讓手續(xù)的，出讓年期自合同簽訂之日起算。,合同認(rèn)識(shí)4：土地出讓金交納的約定,94年出讓合同示范文本出讓金“必須在出讓合同簽訂后60日內(nèi)付清”的規(guī)定與城市房地產(chǎn)管理法有關(guān)規(guī)定不一致，在土地出讓的實(shí)踐中也較難落實(shí)；以現(xiàn)金或現(xiàn)金支票支付定金的規(guī)定與國(guó)家現(xiàn)金管理的有關(guān)規(guī)定不符；外幣支付的規(guī)定與現(xiàn)行外匯管理規(guī)定不一致。因此，2000年出讓合同示范文本中對(duì)此進(jìn)行了重要調(diào)整，規(guī)定土地出讓金的支付方式和期限由當(dāng)事人雙方約定，雙方約定土地使用權(quán)出讓金一次性付清的，選擇第一款，分期支付的，選擇第二款，分期支付土地出讓金的，受讓人在支付第二期及以后各期土地出讓金時(shí)，明確應(yīng)按照銀行同期貸款利率向出讓人支付相應(yīng)的利息。 關(guān)于出讓金標(biāo)準(zhǔn):低于最低價(jià)的,該條款無(wú)效。 同時(shí)，2000年出讓合同示范文本中刪除了乙方向甲方支付土地使用費(fèi)、土地增值稅和國(guó)家有關(guān)土地的費(fèi)（稅）的條款。這是因?yàn)椋恋囟惖恼魇罩黧w是稅務(wù)機(jī)關(guān)，而甲方是土地行政管理機(jī)關(guān)；同時(shí)，納稅是國(guó)家法律規(guī)定的強(qiáng)制性法律義務(wù)，無(wú)論合同是否約定，乙方都有繳納的義務(wù)；另外，土地使用費(fèi)和土地使用權(quán)出讓金實(shí)質(zhì)上屬于同一概念，不應(yīng)并存。,合同認(rèn)識(shí)5:用途改變與規(guī)劃調(diào)整,在出讓期限內(nèi)，受讓人必須按照本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件利用土地，需要改變本合同規(guī)定的土地用途和土地使用條件的，必須依法辦理有關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，并向出讓人申請(qǐng)，取得出讓人同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。 擅自改變合同約定土地用途的,出讓方有權(quán)解除合同. 為防止政府通過(guò)規(guī)劃調(diào)整影響或收回土地,合同約定：政府保留對(duì)本合同項(xiàng)下宗地的城市規(guī)劃調(diào)整權(quán)，原土地利用規(guī)劃如有修改，該宗地已有的建筑物不受影響，但在使用期限內(nèi)該宗地建筑物、附著物改建、翻建、重建或期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期時(shí)，必須按屆時(shí)有效的規(guī)劃執(zhí)行。,合同認(rèn)識(shí)6：提前收回土地使用權(quán)的約定,出讓人對(duì)受讓人依法取得的土地使用權(quán)，在本合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益需要提前收回土地使用權(quán)的，出讓人應(yīng)當(dāng)依照法定程序報(bào)批，并根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的價(jià)值和剩余年期土地使用權(quán)價(jià)格給予受讓人相應(yīng)的補(bǔ)償。 物權(quán)法148條：因公共利益需要提前收回土地的，依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。 -容易產(chǎn)生歧義，需要釋法。,合同認(rèn)識(shí)7：使用年期屆滿的處理,94年合同示范文本根據(jù)國(guó)務(wù)院55號(hào)令的有關(guān)規(guī)定明確：“出讓年限屆滿，出讓方有權(quán)無(wú)償收回土地使用權(quán)，地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得”，該規(guī)定未考慮收回土地使用權(quán)時(shí)受讓方的房屋所有權(quán)。而城市房地產(chǎn)管理法取消了“地上建筑物及附著物所有權(quán)也由出讓方無(wú)償取得”的規(guī)定，因此，2000年出讓合同示范文本對(duì)土地使用期限屆滿申請(qǐng)續(xù)期的程序、要求進(jìn)行了規(guī)定，并區(qū)分受讓方申請(qǐng)續(xù)期和不申請(qǐng)續(xù)期兩種情況，對(duì)土地使用權(quán)和地上建筑物及其附著物的處理進(jìn)行了明確。規(guī)定：“ 土地出讓期限屆滿，受讓人沒(méi)有提出續(xù)期申請(qǐng)或者雖申請(qǐng)續(xù)期但依照本合同第二十五條規(guī)定未獲批準(zhǔn)的，受讓人應(yīng)當(dāng)交回國(guó)有土地使用證，出讓人代表國(guó)家收回土地使用權(quán),并依照規(guī)定辦理土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記?！保弧巴恋爻鲎屍谙迣脻M，受讓人未申請(qǐng)續(xù)期的，本合同項(xiàng)下土地使用權(quán)和地上建筑物及其他附著物由出讓人代表國(guó)家無(wú)償收回，受讓人應(yīng)當(dāng)保持地上建筑物、其他附著物的正常使用功能，不得人為破壞，地上建筑物、其他附著物失去正常使用功能的，出讓人可要求受讓人移動(dòng)或拆除地上建筑物、其他附著物，恢復(fù)場(chǎng)地平整?！?；“土地出讓期限屆滿，受讓人提出續(xù)期申請(qǐng)而出讓人根據(jù)本合同第二十五條之規(guī)定沒(méi)有批準(zhǔn)續(xù)期的，土地使用權(quán)由出讓人代表國(guó)家無(wú)償收回，但對(duì)于地上建筑物及其他附著物，出讓人應(yīng)當(dāng)根據(jù)收回時(shí)地上建筑物、其他附著物的殘余價(jià)值給予受讓人相應(yīng)補(bǔ)償?！?合同認(rèn)識(shí)7年期屆滿的處理（續(xù)）：,物權(quán)法149條：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。-是否有償？不是按最長(zhǎng)年期出讓如何處理？ 非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。 -區(qū)分住宅與非住宅分別約定,合同認(rèn)識(shí)8：改變土地使用條件的約定,關(guān)于改變土地使用條件的約定。為規(guī)范嚴(yán)格合同履行，維護(hù)城市規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，防止受讓方隨意改變用地條件，規(guī)避招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓?zhuān)鲎尯贤a(bǔ)充協(xié)議第十五條規(guī)定了在出讓期限內(nèi),受讓人要求改變出讓合同規(guī)定的土地用途等土地使用條件的兩種處理方式，一是由出讓人收回該宗地的土地使用權(quán)后，依法重新出讓?zhuān)且婪ㄞk理改變土地用途和土地使用條件批準(zhǔn)手續(xù)后，由受讓人按照批準(zhǔn)變更時(shí)新舊土地使用條件下該宗地的土地市場(chǎng)價(jià)格差額補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金。,合同認(rèn)識(shí)9：投資強(qiáng)度（工業(yè)）、竣工時(shí)間等的約定,出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本第二、三條明確約定了受讓宗地的投資總額、單位用地面積投資強(qiáng)度、容積率和建筑系數(shù)等指標(biāo)。受讓人不能滿足雙方約定的指標(biāo)要求的，屬于違約。這些條款的設(shè)定主要是為了提高建設(shè)項(xiàng)目用地的投資強(qiáng)度，降低項(xiàng)目對(duì)土地資源的消耗量，促進(jìn)節(jié)約集約用地，提高土地利用效率。 第四條規(guī)定：屬于工業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的，受讓宗地中用于企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地不超過(guò)受讓宗地面積的 %一定比例，受讓人不得在受讓宗地范圍內(nèi)建造成套住宅、專(zhuān)家樓、賓館、招待所和培訓(xùn)中心等非生產(chǎn)性設(shè)施。 建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)竣工時(shí)間的約定。2000年出讓合同示范文本中約定了建設(shè)項(xiàng)目的動(dòng)工開(kāi)發(fā)時(shí)間，但沒(méi)有約定竣工時(shí)間。為了保證用地者及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止囤積土地，2006出讓合同補(bǔ)充協(xié)議第一條對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的竣工時(shí)間進(jìn)行了約定，明確“受讓人除按照出讓合同約定日期動(dòng)工建設(shè)外，還要明確同意在 年 月 日前完成項(xiàng)目施工建設(shè)，并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收?！辈⒃诘谑畻l約定，受讓人未能按合同約定日期完成項(xiàng)目建設(shè)并申請(qǐng)竣工驗(yàn)收的，要承擔(dān)違約責(zé)任，支付違約金。這一規(guī)定主要是為解決一些項(xiàng)目長(zhǎng)期建設(shè)而不竣工問(wèn)題，防止開(kāi)發(fā)商長(zhǎng)期大量囤積土地，保證政府供應(yīng)的土地得到及時(shí)有效的開(kāi)發(fā)利用。,合同認(rèn)識(shí)9：戶型面積、房?jī)r(jià)等限制（兩限房）續(xù),房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的要求 對(duì)“兩限房”用地出讓?zhuān)鲎屒耙?guī)劃、房管、計(jì)劃等部門(mén)應(yīng)當(dāng)明確房?jī)r(jià)限制、套型面積限制及其他規(guī)劃建設(shè)條件，國(guó)土部門(mén)應(yīng)當(dāng)將上述條件連同其他土地使用條件一并土地出讓條件納入土地出讓文件，出讓成交后，相關(guān)內(nèi)容在合同中明確約定。使用者違背上述條件的，規(guī)劃、房管、計(jì)劃等部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行處罰，國(guó)土部門(mén)可依照合同約定追究違約責(zé)任。,合同認(rèn)識(shí)10：閑置土地,關(guān)于閑置土地的規(guī)定。2006年出讓合同補(bǔ)充協(xié)議示范文本第五、六條約定了閑置土地的處置辦法。這是為了及時(shí)開(kāi)發(fā)利用土地，防止閑置浪費(fèi)土地。城市房地產(chǎn)法、國(guó)土資源部閑置土地處置辦法等法律法規(guī)規(guī)定對(duì)閑置土地處置已進(jìn)行了規(guī)定。出讓合同補(bǔ)充協(xié)議第五、六條又作了進(jìn)一步約定：受讓人按照合同約定日期動(dòng)工建設(shè)，但已開(kāi)發(fā)建設(shè)面積占建設(shè)總面積比例不足三分之一或已投資額占總投資額不足25，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開(kāi)發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的，也視為土地閑置，出讓人有權(quán)向受讓人征收土地閑置費(fèi)。這一約定約束了項(xiàng)目停工形成實(shí)際閑置問(wèn)題。 實(shí)際上，閑置土地的認(rèn)定和處罰不需要經(jīng)合同約定，屬于行政處罰,四、土地轉(zhuǎn)讓的政策與規(guī)定,（一）轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型： （二）出讓土地轉(zhuǎn)讓的條件 （三）股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的辨析,轉(zhuǎn)讓的類(lèi)型：,1、出讓?zhuān)ǔ凶?、作價(jià)出資或入股）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?2、承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?3、作價(jià)出資或入股土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?4、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)▽?shí)際上是出讓、轉(zhuǎn)讓同時(shí)進(jìn)行，有特別規(guī)定，不是一般意義的轉(zhuǎn)讓?zhuān)绾翁幚?？?出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)具備什么條件？如何理解？,法律法規(guī)規(guī)定 兩個(gè)條件 誰(shuí)的義務(wù)? -轉(zhuǎn)讓人的義務(wù)? -土地部門(mén)的義務(wù)?審批?備案?,股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的辨析,構(gòu)成要件不同 受不同的法律所調(diào)整 轉(zhuǎn)讓條件不同 登記部門(mén)不同 發(fā)生稅費(fèi)不同 股權(quán)轉(zhuǎn)讓與土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓辨析.doc 企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置的范圍?涉及股權(quán)出資的情況?,土地出讓轉(zhuǎn)讓的幾個(gè)實(shí)務(wù)問(wèn)題,關(guān)于劃撥土地使用權(quán)及其權(quán)益價(jià)格 1.劃撥土地使用權(quán) 2.劃撥范圍與 3.劃撥土地使用權(quán)權(quán)益與價(jià)格：誰(shuí)的權(quán)益？如何衡量？,2、綜合用地如何界定？出讓年限如何確定？,綜合用地的含義 關(guān)于出讓年期的規(guī)定 綜合用地出讓年期的合理約定 -綜合用地的，應(yīng)明確各類(lèi)具體用途、所占面積及其各自的出讓年期。對(duì)于各用途不動(dòng)產(chǎn)之間可以分割，最終使用者為不同單位、個(gè)人的，應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期；對(duì)于多種用途很難分割、最終使用者唯一的，也可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年確定出讓年期。,3、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓工作中，毛地和凈地出讓有什么不同？毛地出讓?xiě)?yīng)注意什么?,二者區(qū)別 毛地出讓特殊:妥善處理好土地使用權(quán)收回、拆遷補(bǔ)償和國(guó)有土地使用權(quán)出讓的關(guān)系 請(qǐng)示批準(zhǔn)公告告知出讓補(bǔ)償安置受讓人取得出讓土地使用權(quán) - 辦理收回土地使用權(quán)后出讓的批準(zhǔn)告知手續(xù): -出讓 -受讓人拆遷補(bǔ)償安置 -辦理土地登記,4、聯(lián)合申請(qǐng)應(yīng)如何處理？,聯(lián)合申請(qǐng)應(yīng)提交下列文件 聯(lián)合申請(qǐng)各方共同簽署的申請(qǐng)書(shū)； 聯(lián)合申請(qǐng)各方的有效身份證明文件； 聯(lián)合競(jìng)買(mǎi)、競(jìng)投協(xié)議，協(xié)議要規(guī)定聯(lián)合各方的權(quán)利、義務(wù)，包括聯(lián)合各方的出資比例，并明確簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同時(shí)的受讓人； 申請(qǐng)人委托他人辦理的，應(yīng)提交授權(quán)委托書(shū)及委托代理人的有效身份證明文件； 保證金交納憑證； 招標(biāo)拍賣(mài)掛牌文件規(guī)定需要提交的其他文件。,5、申請(qǐng)人競(jìng)得土地后擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)如何辦理？,規(guī)定目的 申請(qǐng)人競(jìng)得土地后，擬成立新公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)的，應(yīng)在申請(qǐng)書(shū)中明確新公司的出資構(gòu)成、成立時(shí)間等內(nèi)容。出讓人可以根據(jù)招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓結(jié)果，先與競(jìng)得人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，在競(jìng)得人按約定辦理完新公司注冊(cè)登記手續(xù)后，再與新公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議；也可按約定直接與新公司簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。 具體采用什么方式，應(yīng)當(dāng)雙方事先明確約定，也可由出讓方在出讓文件中明確,6、招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓成交的時(shí)點(diǎn)如何認(rèn)定？,拍賣(mài)方式的，拍賣(mài)主持人落槌表示拍賣(mài)成交；招標(biāo)方式的，發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)標(biāo)志成交；掛牌方式的，掛牌主持人宣布成交或轉(zhuǎn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)的落槌表示成交。 成交結(jié)果對(duì)拍賣(mài)人、競(jìng)得人和出讓人均具有法律效力。 確定競(jìng)得人或中標(biāo)人后，雙方當(dāng)場(chǎng)簽訂成交確認(rèn)書(shū)。不按規(guī)定簽訂成交確認(rèn)書(shū)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。競(jìng)得人拒絕簽訂成交確認(rèn)書(shū)也不能對(duì)抗拍賣(mài)成交結(jié)果的法律效力。 成交確認(rèn)書(shū)對(duì)拍賣(mài)人和競(jìng)得人具有法律效力，拍賣(mài)人改變拍賣(mài)結(jié)果的，或者競(jìng)得人不按約定簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、放棄競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)法律責(zé)任。,7、競(jìng)買(mǎi)保證金的性質(zhì)？,申請(qǐng)階段：門(mén)檻、條件，不是定金； 成交后確認(rèn)書(shū)前：競(jìng)得人的保證金轉(zhuǎn)作競(jìng)得地塊的定金，其他人的退還； 簽訂確認(rèn)書(shū)：竟得人的保證金轉(zhuǎn)變成成交確認(rèn)書(shū)的定金，具有定金性質(zhì)； 簽訂合同：合同定金，可充作出讓金。,8、原劃撥、承租土地使用權(quán)人能否申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓?zhuān)繎?yīng)當(dāng)如何辦理？ 原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)的，分別按下列情形處理： （1）不需要改變?cè)恋赜猛镜韧恋厥褂脳l件，且符合規(guī)劃的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可以采取協(xié)議出讓手續(xù)； （2）經(jīng)規(guī)劃管理部門(mén)同意可以改變土地用途等土地使用條件，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)，但國(guó)有土地劃撥決定書(shū)、國(guó)有土地租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)公開(kāi)出讓的除外。,續(xù)一： 原劃撥、承租土地使用權(quán)擬申請(qǐng)辦理出讓手續(xù)的，應(yīng)由原土地使用權(quán)人持下列有關(guān)材料，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出申請(qǐng)： 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門(mén)意見(jiàn)。經(jīng)審查，申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評(píng)估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。 地價(jià)評(píng)估 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。改變土地用途等土地使用條件的，出讓土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照新的土地使用條件評(píng)估。,續(xù)二： 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策、綜合確定協(xié)議出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 申請(qǐng)人應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額分別按下列公式核定： （1）不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格 （2）改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格或承租土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格,9、 劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓能否辦理協(xié)議出讓?zhuān)?劃撥土地使用權(quán)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓?zhuān)?jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓?zhuān)珖?guó)有土地劃撥決定書(shū)、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回劃撥土地使用權(quán)重新公開(kāi)出讓的除外。 原土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)持下列有關(guān)材料，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)提出劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)： 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)受理申請(qǐng)后，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)規(guī)定對(duì)申請(qǐng)人提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，并就申請(qǐng)地塊的土地用途等征詢規(guī)劃管理部門(mén)意見(jiàn)。經(jīng)審查，申請(qǐng)地塊用途符合規(guī)劃，并且符合辦理協(xié)議出讓手續(xù)條件的，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織地價(jià)評(píng)估，確定應(yīng)繳納的土地出讓金額，擬訂協(xié)議出讓方案。,續(xù)一： 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)組織對(duì)申請(qǐng)轉(zhuǎn)讓地塊的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格和劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)基準(zhǔn)期日為擬出讓時(shí)點(diǎn)。 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)或國(guó)有土地使用權(quán)出讓協(xié)調(diào)決策機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果、產(chǎn)業(yè)政策和土地市場(chǎng)情況等，集體決策、綜合確定辦理出讓手續(xù)時(shí)應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額，并擬訂協(xié)議出讓方案。 應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金額應(yīng)當(dāng)按下式核定： （1）轉(zhuǎn)讓后不改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格 （2）轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的 應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時(shí)的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格-擬出讓時(shí)的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價(jià)格,續(xù)二： 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，將協(xié)議出讓方案報(bào)市、縣人民政府審批。協(xié)議出讓方案批準(zhǔn)后，市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)向申請(qǐng)人發(fā)出劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)。 劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)應(yīng)當(dāng)包括準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的、原土地使用權(quán)人、轉(zhuǎn)讓確定受讓人的要求、受讓人的權(quán)利、義務(wù)、應(yīng)繳納的土地出讓金等。 取得劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)的申請(qǐng)人，應(yīng)當(dāng)將擬轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款。,續(xù)三：,通過(guò)公開(kāi)交易確定受讓方和成交價(jià)款后，轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)與受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，約定雙方的權(quán)利和義務(wù)，明確劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款。 受讓人應(yīng)在達(dá)成交易后10日內(nèi)，持轉(zhuǎn)讓合同、原國(guó)有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)。 市、縣國(guó)土資源管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的協(xié)議出讓方案、公開(kāi)交易情況等，依法收回原土地使用權(quán)人的國(guó)有土地劃撥決定書(shū)，注銷(xiāo)土地登記，收回原土地證書(shū)，與受讓方簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。,續(xù)四: 劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū) (申請(qǐng)人名稱(chēng)): 根據(jù)你方申請(qǐng)，報(bào)經(jīng)市(縣)人民政府批準(zhǔn)，準(zhǔn)予你方目前所使用的位于的國(guó)有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。該宗地面積為，用途為，宗地號(hào)為。請(qǐng)持本通知書(shū)，按規(guī)定將該宗地使用權(quán)在土地有形市場(chǎng)等場(chǎng)所公開(kāi)交易，確定受讓人和成交價(jià)款，并簽訂轉(zhuǎn)讓合同。 你方與受讓人達(dá)成交易后10日內(nèi)，雙方應(yīng)持轉(zhuǎn)讓合同、原國(guó)有土地使用證、劃撥土地使用權(quán)準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓通知書(shū)、轉(zhuǎn)讓方和受讓方的身份證明材料等，向我局申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)，并由受讓人與我局簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，繳納土地使用權(quán)出讓金，土地出讓金不得低于每平方米（大寫(xiě)）元（￥）。 本通知書(shū)有效期為（最長(zhǎng)不得超過(guò)6個(gè)月）。 國(guó)土資源局（蓋章） 年 月 日,10、出讓土地能否提前續(xù)期？應(yīng)如何辦理？,法律規(guī)定 一般結(jié)論，特殊情形 如何續(xù)期？ 出讓金如何補(bǔ)繳？,續(xù)：,出讓土地使用權(quán)續(xù)期原則上應(yīng)在原出讓合同約定的使用年限屆滿時(shí)辦理，并至少提前一年提出申請(qǐng)。但對(duì)于一些年期過(guò)短影響土地開(kāi)發(fā)利用，使用者申請(qǐng)?zhí)崆袄m(xù)期的，報(bào)經(jīng)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，可提前辦理續(xù)期手續(xù)，簽訂國(guó)有土地使用