盛高置地未來(lái)發(fā)展操作思路.ppt

1,盛高目前 困境剖析,業(yè)務(wù)角度,組織角度,運(yùn)營(yíng)角度,解決目標(biāo),提升業(yè)績(jī),建立品牌,高速發(fā)展 地產(chǎn)新銳,提升銷售速度,提高銷售價(jià)格,手段,中原獨(dú)特模式 二三級(jí)聯(lián)動(dòng),改善障礙突出亮點(diǎn) 重新包裝聯(lián)動(dòng)推廣,1.公關(guān)新聞 2.業(yè)主聯(lián)誼 3.服務(wù)承諾,1.塑造核心地產(chǎn)開發(fā)能力,提升品質(zhì) 2.塑造不同土地屬性的成功開發(fā)模式 3.打造成功的策略聯(lián)盟(規(guī)劃設(shè)計(jì)中原代理園林物業(yè)等),短期,中期,長(zhǎng)期,分析問(wèn)題,解決策略,盛高未來(lái)發(fā)展的操作思路框架,2,盛高未來(lái)發(fā)展目標(biāo),3,1.業(yè)績(jī)角度 上市以來(lái)業(yè)績(jī)表現(xiàn)平淡,沒(méi)有提升;無(wú)法提升資本市場(chǎng)的青睞,股價(jià)漲幅不大; 2.組織角度 來(lái)自澳洲，在中國(guó)業(yè)務(wù)尚未建立起有限的監(jiān)督管理體系,兩者之間缺乏有效聯(lián)動(dòng) 3.運(yùn)營(yíng)角度 十年開發(fā)沒(méi)有形成清晰的品牌內(nèi)涵、沒(méi)有培育客戶的忠誠(chéng)度 項(xiàng)目間聯(lián)動(dòng)效果差,項(xiàng)目品牌與公司品牌沒(méi)有有效結(jié)合 在康橋開發(fā)近10年的地產(chǎn)項(xiàng)目尚未有效體現(xiàn)公司品牌與實(shí)力,目前的困境:,香港上市具有國(guó)際背景的盛高置地,4,因此 短期盛高首要解決的是: 1.如何提升銷售業(yè)績(jī)、改善現(xiàn)金流,促使公司進(jìn)入良性運(yùn)作軌道 中長(zhǎng)期盛高要考慮的問(wèn)題: 1.如何通過(guò)三大項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)、媒體宣傳等逐步提升盛高品牌 2.如何塑造盛高置地房產(chǎn)開發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力立足上海戰(zhàn)略高地,成為一流開發(fā)商 3.如何有效將盛高核心開發(fā)模式輸出,開啟全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略,進(jìn)入高速發(fā)展軌道,5,上海房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)預(yù)測(cè),別墅市場(chǎng)需求強(qiáng)勁、供應(yīng)減少成趨勢(shì) 股市繁榮刺激高端物業(yè)緊缺 拉動(dòng)價(jià)格往高走,6,上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)判斷,隨著“嚴(yán)格限制別墅類用地”政策效果的顯現(xiàn)，別墅的稀缺價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，別墅市場(chǎng)將迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇 近期股市投資產(chǎn)生的豐厚回報(bào)，或?qū)?lái)一定的“落地”效應(yīng)，將在未來(lái)刺激高端物業(yè)需求，拉動(dòng)價(jià)格上漲,7,上海上海市別墅需求保持強(qiáng)勁增長(zhǎng),06年上海別墅供給和需求都出現(xiàn)了明顯的增長(zhǎng)，且連續(xù)三年呈現(xiàn)供不應(yīng)求的特點(diǎn) 隨著“嚴(yán)格限制別墅類用地”政策效果的顯現(xiàn)，別墅的稀缺價(jià)值進(jìn)一步顯現(xiàn)，別墅市場(chǎng)將迎來(lái)前所未有的發(fā)展機(jī)遇,同比增長(zhǎng)28%,同比增長(zhǎng)23%,平穩(wěn),數(shù)據(jù)來(lái)源：泛城資源中心,8,數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)研究部,青浦、浦東別墅供不應(yīng)求,青浦、浦東別墅市場(chǎng)在2007年第一季度呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的市場(chǎng)態(tài)勢(shì) 而由于地理位置的臨近，浦東別墅需求很有可能被分流至南匯區(qū)域,9,數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)研究部,2007第一季度上海別墅成交分析-均價(jià),南匯、青浦別墅分別與其相鄰的區(qū)域相比，價(jià)格仍具有一定優(yōu)勢(shì),10,南匯區(qū)域供求分析,11,青浦區(qū)域供求分析,12,盛高未來(lái)發(fā)展的 中原操作思路,13,中原操作思路未來(lái)的銷售目標(biāo),2005 2006 2007,11,18,銷售額(單位：億元), 63%,樂(lè)觀 中性 保守, 105%, 73%, 32%,估計(jì)1-5月約0.4億,36.9 31.1 23.7,2007年全年銷售目標(biāo),14,中原操作思路提升業(yè)績(jī)手段,“兩條腿走路”,前“腿”先走 走量 中原二三級(jí)聯(lián)動(dòng)進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)銷售，以速度提升業(yè)績(jī)、收回資金、活躍市場(chǎng),后“腿”跟進(jìn) 提價(jià) 針對(duì)三大項(xiàng)目，解決短板問(wèn)題放大優(yōu)點(diǎn)，聯(lián)動(dòng)組合媒體推廣，提高售價(jià),15,高調(diào)亮相，大幅提高價(jià)格銷售,中原操作思路銷售策略與時(shí)間安排（初步）,銷售項(xiàng)目,建立品牌 業(yè)主聯(lián)誼 公關(guān)新聞 主題活動(dòng),媒體組合,康橋半島 康橋水都 康橋水鄉(xiāng),高價(jià)推出聯(lián)排,高價(jià)推出小面積獨(dú)棟,收官作絕版中庭戶型高價(jià)入市,繼續(xù)銷售，改善配套為主,宣揚(yáng)配套齊全，交通便捷，大幅提價(jià),低調(diào)提價(jià)銷售，從新引入組團(tuán)劃分，建造會(huì)所，重做樣板間，策劃定位商業(yè)街,黃金周繼續(xù)提價(jià),介紹盛高公司,路牌+平面媒體,采訪王總,路牌+電視廣告 電視-特約播映+新聞發(fā)布會(huì),主題活動(dòng)/平面媒體/電視采訪 財(cái)經(jīng)夜行線,尋找第1個(gè)（前10）業(yè)主等有獎(jiǎng)活動(dòng)，澳洲黃金海岸旅游獎(jiǎng),十年盛會(huì)業(yè)主聯(lián)誼,上海又一新天地舉行大型活動(dòng) 老業(yè)住聯(lián)歡，優(yōu)惠置業(yè)水鄉(xiāng),國(guó)慶大禮酬賓 十年之作高調(diào)收官，業(yè)主答謝,盛高光輝十年大事記專題報(bào)道,宣傳集中爆發(fā)，三盤聯(lián)動(dòng)亮相，迅速?gòu)?qiáng)勢(shì)宣傳，建立強(qiáng)勢(shì)態(tài)勢(shì),全方位推廣立體推廣（報(bào)紙+戶外+電視+主題活動(dòng)+新聞發(fā)布會(huì)）,銷售階段,黃金周繼續(xù)提價(jià),第一階段 醞釀期,第二階段 加溫期,第二階段 引爆期,16,中原操作思路三項(xiàng)目操盤思路,康橋半島 康橋水都 康橋水鄉(xiāng) 品牌登場(chǎng) 以量取勝 量?jī)r(jià)引爆,挖掘賣點(diǎn)，亮點(diǎn) 宣揚(yáng)公司十年品牌與實(shí)力,操作要點(diǎn),上海最大的成熟的國(guó)際化社區(qū) 十年開發(fā)3700畝/20個(gè)歐美國(guó)家 3萬(wàn)個(gè)人/7000個(gè)家庭 7200平米大型會(huì)所/大型商業(yè)配套,北上海最大的地鐵上物業(yè) 到淮海路25分鐘 60萬(wàn)平方米大型社區(qū) 90萬(wàn)輕松住3房,上海又一新天地 佘山西，淀湖旁，綠洲邊 最大的中式純別墅生態(tài)休閑假社區(qū),優(yōu)點(diǎn),不足,超大規(guī)模社區(qū) 社區(qū)配套成熟 交通方便,規(guī)劃不考究 會(huì)所配比小 湖性設(shè)計(jì)落后,優(yōu)點(diǎn),不足,超大規(guī)模社區(qū) 周邊配套成熟 地鐵交通便捷,缺社區(qū)生活配套 園林規(guī)劃不夠 物業(yè)服務(wù)不周到,優(yōu)點(diǎn),不足,生態(tài)環(huán)境優(yōu)美 度假資源豐富 建筑設(shè)計(jì)優(yōu)美,戶型規(guī)劃不足，花園面積小 園林規(guī)劃粗糙 建筑密度大，排布無(wú)主題,品牌造勢(shì)，統(tǒng)一于“盛高”品牌,人氣蓄勢(shì),閃亮登場(chǎng)，高調(diào)拔高品牌,項(xiàng)目推廣口號(hào),配設(shè)社區(qū)基本生活商業(yè) 修改部分園林 加強(qiáng)物業(yè)服務(wù),引入組團(tuán)分區(qū)、重新做樣板間 商業(yè)街定位招商、引入如家經(jīng)濟(jì)型酒店 保留20套別墅做個(gè)性化豪華酒店物業(yè) 會(huì)所配設(shè)視頻會(huì)議/SPA/兒童培訓(xùn)中心/兒童創(chuàng)意坊,優(yōu)點(diǎn)與不足,加強(qiáng)業(yè)主聯(lián)誼 加快后期會(huì)所建設(shè),17,盛高項(xiàng)目 中原組織方案,二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),18,中原組織方案二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),2006年，上海中原企業(yè)規(guī)模 地鋪108間 員工人數(shù)逾2000人 浦東 中原有三級(jí)市場(chǎng)地鋪24間 業(yè)務(wù)員360人 豪宅組88人,營(yíng)銷創(chuàng)新模式 二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng),19,中原組織方案二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)優(yōu)勢(shì),二三級(jí)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)：,信息傳播速度快而且有效 能迅速提高項(xiàng)目人氣，形成市場(chǎng)熱點(diǎn) 客戶誠(chéng)意度高，交易時(shí)間短，見效快,20,中原組織方案二三級(jí)聯(lián)動(dòng)操作流程,21,中原組織方案銷售流程,22,中原組織方案開發(fā)商支持,為了更好的發(fā)揮中原二三級(jí)聯(lián)動(dòng)業(yè)務(wù)模式的作用，以確保此方案的可操作性，中原建議在如下方面，開發(fā)商能給予充分的支持： 更具激勵(lì)機(jī)制的浮動(dòng)傭金制。 再此之外設(shè)立額外獎(jiǎng)勵(lì)激勵(lì)三級(jí)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)介熱情。 提供便捷舒適的看房班車接送轉(zhuǎn)介客戶。 提高傭金結(jié)算速度。,23,帶動(dòng)項(xiàng)目整體銷售