2011馬鞍山市開發(fā)區(qū)禧徠樂項(xiàng)目商業(yè)定位、銷售與運(yùn)營策略131P.ppt

,馬鞍山市開發(fā)區(qū)禧徠樂項(xiàng)目 商業(yè)定位、銷售與運(yùn)營策略,xilaile marketing project report of e block,南京蘇創(chuàng)房地產(chǎn)銷售有限公司 2011-05,貴我雙方已在項(xiàng)目綜合性定位、規(guī)劃等方面做了大量互動(dòng)性工作，并形成了初步方案，因此，本策略分析將以該方案為基礎(chǔ)，做出市場及策略的深入與延展，淺層次分析將予以忽略。 本報(bào)告著重體現(xiàn)我司對(duì)于貴項(xiàng)目在銷售推廣過程中的思路及操作手法，以此體現(xiàn)我司的市場運(yùn)作水平及愿為貴項(xiàng)目服務(wù)的誠意，執(zhí)行方案尚須經(jīng)雙方協(xié)商后制定及細(xì)化。,1,商業(yè)研究,價(jià)格及投資方案,價(jià)格測算 投資方案,城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)市場 同類商業(yè)市場 結(jié)論,宏觀市場 城市發(fā)展 結(jié)論,宏觀研究,2,4,報(bào)告框架,3,產(chǎn)品研究,策略制導(dǎo),5,項(xiàng)目解讀 swot分析 結(jié)論,項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 vi視覺形象,政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論,宏觀研究,調(diào)控組合頻出，打擊投資，控制房價(jià)成為政策主導(dǎo),2011年1月新政：國八條 二套房首付提高六成 二手房不滿5年全額征稅 1、二套房首付至少6成，利率1.1倍 2、城市執(zhí)行限購令 3、個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿5年住宅全額征營業(yè)稅 4、外地戶口買房受限制 樓市調(diào)控視勢出擊，對(duì)投資行為打擊力度加大，同時(shí)影響擴(kuò)大到改善型住房需求。,2010年年中新政：國十條，國五條相繼出爐，首套房、二套房首付均提高 1、首套房首付30%，二套房首付不得低于50%，利率提高至1.1倍 2、暫停發(fā)放第三套房及以上貸款 3、暫時(shí)限定居民家庭購房套數(shù) 首付提高，貸款難度加大，對(duì)投資買房行為起到了一定的抑制作用,對(duì)樓市產(chǎn)生一定影響但不妨礙個(gè)別住宅及別墅項(xiàng)目的熱銷,調(diào)控力度加深，部分改善型需求將被抑制，從而影響中高端市場成交,中央政策,2月25日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。 2月20日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者。,1月18日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%,5月23日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。,4月17日，國務(wù)院通知房價(jià)過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。 4月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)要求貸款購買二套房首付不得低于50%。 4月11日，銀監(jiān)會(huì)要求銀行不得對(duì)投機(jī)投資購房貸款。,10月20日，住建部通知，五年期住房公積金貸款利率上調(diào)至3.50%。 10月19日，加息，央行上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)。,7月12日，銀監(jiān)會(huì)表示要嚴(yán)格執(zhí)行差別化房貸政策。,2月22日，央行已對(duì)40多家銀行開展差別準(zhǔn)備金動(dòng)態(tài)調(diào)整,12月25日，加息，央行再度加息0.25個(gè)百分點(diǎn)。 12月20日，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。,11月16日、29日，分別上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5%。 11月03日，住建部、財(cái)政部、央行、銀監(jiān)會(huì)四部委聯(lián)合發(fā)出通知限制公積金貸款購房首付比例。,2月9日，公積金貸款利率上調(diào) 5年期以上上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn),11月,12月,1月,10月,9月,8月,7月,1月,3月,4月,5月,2月,6月,2月,金 融 政 策 出 臺(tái) 時(shí) 間 表,2011年,2010年,已從適度寬松轉(zhuǎn)到平衡，現(xiàn)階段進(jìn)入“加息通道”,經(jīng)濟(jì)政策,大中型城市地方政策陸續(xù)出臺(tái)，“限購令”使高端市場出現(xiàn)階段性停滯,從歷次調(diào)控后樓市成交走勢看，大中型城市樓市階段性低彌將成態(tài)勢。,2011.2.16北京：對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供本市有效暫住證和連續(xù)5年(含)以上在本市繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。 2011.1.31上海：對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、不能提供2年內(nèi)在本市累計(jì)繳納1年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明的非本市戶籍居民家庭”，則暫停在上海向其售房。 2011.2.19南京：對(duì)已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房；無法提供1年以上(含1年)本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市市區(qū)內(nèi)向其銷售住房。,地方政策,商辦產(chǎn)品以及三四線城市或留相對(duì)空間，政策盲區(qū)迎來階段性市場機(jī)遇,“尚未采取住房限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市，要在2月中旬之前，出臺(tái)住房限購實(shí)施細(xì)則。其他城市也要根據(jù)本地房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況，適時(shí)出臺(tái)住房限購措施。 ” 摘自國八條,歷次國家宏觀調(diào)控對(duì)三四線城市的寬容度較高，三四線城市政策風(fēng)險(xiǎn)較小。 通過2010年全年月度成交走勢可以看出，三四線城市房地產(chǎn)市場受政策影響較小，政策盲區(qū)成就了三四線城市階段性市場機(jī)遇。,調(diào)控期,調(diào)控期,調(diào)控下各地樓市現(xiàn)狀,住宅：限購政策對(duì)一二線限購城市樓市造成極大的影響，同時(shí)還將對(duì)全國購房者造成房價(jià)下跌的心理預(yù)期，三線及部分四線城市購房者也將進(jìn)入觀望期。觀望， 商業(yè)：當(dāng)?shù)叵拶J政策大幅增加了投資住宅的門檻和成本，將導(dǎo)致此類客群部分轉(zhuǎn)向投資商業(yè)、辦公房源。機(jī)遇。,政策環(huán)境小結(jié),2011年，在現(xiàn)階段政策形勢下，對(duì)各類置業(yè)人群影響預(yù)估：,現(xiàn)階段調(diào)控政策增加了投資住宅的難度，可能將為商業(yè)、辦公房源帶來階段性市場機(jī)遇（時(shí)間周期有限，應(yīng)主動(dòng)性把握）。,1,政策環(huán)境 城市發(fā)展 結(jié)論,宏觀研究,馬鞍山,南京,上海,杭州,向內(nèi)地?cái)U(kuò)展,城市概況,馬鞍山是安徽省最富有的城市。據(jù)安徽省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2010年，馬鞍山市生產(chǎn)總值為811.01億元，比2009年增加近145億元，按可比價(jià)格計(jì)算增長15%。馬鞍山四區(qū)一縣總?cè)丝?29萬人，人均gdp約為6.3萬元，折合9600美元，居安徽省第一位，遠(yuǎn)超合肥和蕪湖。從人均gdp來看，馬鞍山是全國平均水平4300美元的2.2倍，是安徽省平均水平的3倍多，比世界平均水平8985美元高出600多美元。從城鎮(zhèn)人均可支配收入看，2010年馬鞍山的數(shù)據(jù)是23022元，高于江蘇省平均水平的22944元。就經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與消費(fèi)能力而言，馬鞍山與蘇州、無錫、常州等長三角核心區(qū)城市已相差不大。,城市區(qū)位,馬鞍山位于安徽與江蘇交匯處，是南京都市圈核心城市之一，距離南京僅四十分鐘車程。,寧宜城際輕軌,本案距輕軌站點(diǎn)約15分鐘車距,城市交通：長三角城際軌道預(yù)計(jì)2012年底通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到15分鐘,寧宜城際鐵路東起南京南站西至安慶站，該鐵路全線設(shè)有11個(gè)站點(diǎn)。預(yù)計(jì)2012年底建成通車，屆時(shí)南京到馬鞍山時(shí)間不到15分鐘，長三角城市群之間將實(shí)現(xiàn)“公交化”的高速快捷出行。,人均國民生產(chǎn)總值,城市經(jīng)濟(jì)水平,一、經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步攀升 2010年馬鞍山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值（gdp） 811.01億元，比上年增長15，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)穩(wěn)步攀升。人均生產(chǎn)總值6.3萬元。城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄存款余額為13775元，比上年末增加2219元。城市居民人均收入11935元，比上年增長17.1；人均消費(fèi)性支出8222元，比上年增長13.1。去年全年實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)增加值38.25億元，比上年增長29.8。 二、全市投資總量再創(chuàng)新高 去年全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為191.38億元，比上年增長31.6。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資完成26.41億元，增幅高達(dá)33.9。,較為發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)水平和快速增長的居民收入將為城市投資類產(chǎn)品帶來機(jī)遇。 同時(shí)，高幅增長的房地產(chǎn)開發(fā)投資將帶來行業(yè)內(nèi)部的競爭及洗牌。差異化定位及營銷將成為制勝的重要策略。,包括私營來主及個(gè)體工商戶，他們數(shù)量較多，購買力強(qiáng)，是目前馬鞍山中高端房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要消費(fèi)群體。,馬鋼集團(tuán)是當(dāng)?shù)刂еa(chǎn)業(yè)，目前擁有員工6萬人左右，基層員工月薪3000左右，中層干部年薪30萬左右。,馬鞍山機(jī)關(guān)、事業(yè)單位工作人員公積金水平較高，普通科員月公積金繳存額在2000元左右。,居民消費(fèi)：城市公職人員多，公積金繳存額高，這些為城市房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ),居民消費(fèi)：消費(fèi)層次處于較富裕層面，對(duì)投資改善型房源需求度較大,吃、住、穿基本消費(fèi)類型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。 休閑娛樂消費(fèi)占比達(dá)到16%，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類消費(fèi)比例將進(jìn)一步提高。,消費(fèi)結(jié)構(gòu)說明馬鞍山居民消費(fèi)層次處于相對(duì)富裕階段，對(duì)應(yīng)住房需求處在改善投資型需求。,長江中下游地區(qū)重要的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游城市。,發(fā)展規(guī)模 規(guī)劃2020年：市域總?cè)丝?62萬，城市化水平 80%；城市人口120萬，城市建設(shè)用地124.6平方公里。,城市發(fā)展目標(biāo) 長江三角洲經(jīng)濟(jì)圈的重要一員和安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的大城市之一；與長江三角洲互動(dòng)發(fā)展的現(xiàn)代加工制造業(yè)基地、綠色食品基地和休閑旅游基地。,城市人口擴(kuò)張，為房地產(chǎn)市場帶來較大的需求。,城市規(guī)劃：城市定位和城市化率提高為房地產(chǎn)市場營造良好氛圍,帶狀組團(tuán)式布局結(jié)構(gòu)，形成 “一主、一副、兩帶”的空間結(jié)構(gòu)。 一主：主城區(qū) 一副：副城區(qū) 兩帶：產(chǎn)業(yè)帶和生活帶,完善主城，拓展副城，南進(jìn)東擴(kuò)，濱江帶狀發(fā)展 主城區(qū)：主要向南發(fā)展，適當(dāng)向東發(fā)展； 副城區(qū)：主要向北發(fā)展，適當(dāng)向東、向西發(fā)展。,本案,城市規(guī)劃：項(xiàng)目處于城市南部，受政府“東擴(kuò)南進(jìn)”規(guī)劃利好，區(qū)域價(jià)值更為提升,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),馬鞍山經(jīng)濟(jì)地理位置優(yōu)越，生產(chǎn)資源豐富，具備城市長期持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)條件；,該市為安徽省少有的以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展較為健康；,隨著國際原材料價(jià)格的上漲，以馬鋼為核心的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈大幅提高了城市居民的收入水平，良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)使城市住宅市場進(jìn)入了高速發(fā)展階段。,馬鞍山市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長，近年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為3.8：67：29.2。,城市產(chǎn)業(yè)：目前馬鞍山著手優(yōu)化調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，構(gòu)建“6653”現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系,在馬鞍山經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)聚集了一批食品生產(chǎn)加工領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，如南京雨潤、達(dá)利食品、青島啤酒、蒙牛等等。,目前馬鞍山除了著力提升鋼鐵制造等6大優(yōu)勢主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的核心競爭力外，還要通過承接轉(zhuǎn)移和自主創(chuàng)新相結(jié)合，加快發(fā)展新材料、新光源、新能源、節(jié)能環(huán)保、生物醫(yī)藥、電子信息等6大新興產(chǎn)業(yè)。,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由第二產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)向二、三產(chǎn)業(yè)并重發(fā)展。,食品加工業(yè)、汽車及汽車零部件業(yè)、機(jī)械深加工和成套設(shè)備制造、光電子和電子原材料等非鋼產(chǎn)業(yè)，已成為開發(fā)區(qū)四大特色產(chǎn)業(yè)群體,城市化進(jìn)程將在未來五年內(nèi)呈加速發(fā)展，居民收入提高，消費(fèi)力增強(qiáng)，汽車保有量增加。 東拓南進(jìn)的城市規(guī)劃，以服務(wù)業(yè)為主的南部商務(wù)居住區(qū)的打造，打開了項(xiàng)目增值空間。 由于本地人口絕對(duì)數(shù)較少，本案的銷售推廣應(yīng)以本地市場與外區(qū)域市場并重。,城市概況總結(jié),1,宏觀市場 城市發(fā)展 結(jié)論,宏觀研究,政策方面，調(diào)控政策提高了投資住宅的門檻和成本，將直接導(dǎo)致此類資金流向投資渠道，但也不排除三四線城市相對(duì)一二線城市，引發(fā)調(diào)控滯后效應(yīng)，重現(xiàn)08年形勢； 城市發(fā)展方面，馬鞍山是南京都市圈核心城市之一，城市對(duì)外吸引能力較強(qiáng)，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平發(fā)達(dá)，這為城市高價(jià)商品的銷售奠定了基礎(chǔ)，但人口絕對(duì)數(shù)較小，同行競爭激烈。,城市經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)居民收入水平高,調(diào)控影響投資預(yù)期,+,城市商辦市場以及其它高價(jià)商品市場面臨階段性機(jī)遇；準(zhǔn)確抓住市場節(jié)點(diǎn)，盡一切手段加速本項(xiàng)目去化。,宏觀結(jié)論,商業(yè)研究,城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結(jié)論,2,馬鞍山商業(yè)圈 城市南進(jìn)對(duì)本案構(gòu)成利好,南部商圈,東部商圈,規(guī)劃：在新一輪的規(guī)劃方案中，對(duì)城市路網(wǎng)規(guī)劃提出了“十橫八縱”的構(gòu)想。即在現(xiàn)有的“六橫六縱”的基礎(chǔ)上增加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴(kuò)計(jì)劃已十分明顯。 結(jié)論：從該建設(shè)規(guī)劃方案看，近幾年城市的南擴(kuò)發(fā)展計(jì)劃已不再是紙上談兵，開始進(jìn)入實(shí)質(zhì)性的建設(shè)階段。城市主干道所具備的人流量及通達(dá)性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建設(shè)重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)發(fā)展機(jī)遇和空間。,主城區(qū)由花山、雨山及金家莊三個(gè)行政區(qū)組成；,住宅底商多為1-2層連賣，多以散鋪為主。缺少主力店規(guī)劃，均價(jià)9000元/平方米。,雨山區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀,市中心繁華地段，經(jīng)營業(yè)態(tài)區(qū)域已劃分，以包租統(tǒng)一經(jīng)營為主，均價(jià)20000元/平方米。,花山區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀,住宅面積多為80-120平米區(qū)間，商鋪以散鋪底商為主.缺少主力店規(guī)劃，住宅均價(jià)4700元/平方米,商業(yè)13000元/平方米.,金家莊區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀,區(qū)域商業(yè)整體呈中低層次。本項(xiàng)目由于東擴(kuò)南進(jìn)城建布局的變化，開發(fā)區(qū)和主城交通的改善，傳統(tǒng)商圈影響力正在弱化，開發(fā)區(qū)商業(yè)消費(fèi)的吸納作用日趨明顯。消費(fèi)增長點(diǎn)中的中高端消費(fèi)主場正在南移。,經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在售項(xiàng)目現(xiàn)狀,馬鞍山在售集中商業(yè)以明都財(cái)富廣場，以及花山美居人氣較旺。其中主要集中了商業(yè)綜合體、一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)。,城市集中商業(yè)項(xiàng)目定位與概況,綜合購物類集中商業(yè)對(duì)集中程度要求較高，馬鞍山集中商業(yè)卻呈分散分布，無形中割斷了商業(yè)氛圍形成的連續(xù)性，導(dǎo)致規(guī)模效應(yīng)難以形成。,馬鞍山整體商業(yè)規(guī)模較小，除市中心的商場以外，馬鞍山的商業(yè)主要存在以下幾種主要形態(tài)：街鋪、社區(qū)底商以及專業(yè)市場，缺乏適合一站式消費(fèi)的主題商業(yè)綜合體，商業(yè)形態(tài)較為單一。 開發(fā)區(qū)商業(yè)形象檔次不高，專業(yè)市場形象認(rèn)可度相對(duì)尚可； 商務(wù)辦公氛圍弱，新的住宅樓盤稀缺，基本是以舊換新，初步改善型客戶為主；,馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀,發(fā)展趨勢,城市商業(yè)規(guī)劃政策導(dǎo)向支持，利用專業(yè)市場的革新升級(jí)來提速區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展； 面對(duì)客戶日益多元化的需求與全球競爭環(huán)境，以及原有品牌氛圍的累積優(yōu)勢，專業(yè)市場急需擴(kuò)建升級(jí)，與新興產(chǎn)業(yè)及國際接軌； 隨著幾大市政改造項(xiàng)目的實(shí)施完成，區(qū)域傳統(tǒng)零售商業(yè)配套迎來發(fā)展較好的機(jī)遇。,城市商業(yè)市場小結(jié),商業(yè)研究,城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 汽配市場 結(jié)論,2,商業(yè)氛圍：商業(yè)分布較散，商業(yè)氛圍有待培育，尚未形成城市副商圈。 租金：目前開發(fā)區(qū)沿街商鋪?zhàn)饨鸹驹?0元/平米/月左右，但有較多的空置商鋪。商業(yè)價(jià)值有待提升。 面積分割：在售商業(yè)項(xiàng)目較少，以配套底商為主，以銀河灣、天澤水岸項(xiàng)目為代表的開發(fā)區(qū)周邊商業(yè)項(xiàng)目，主力戶型面積在80-160平米之間。,區(qū)域內(nèi)商業(yè)特征,項(xiàng)目周邊路段汽配相關(guān)行業(yè)商業(yè)較分散。從形態(tài)來看多為底商經(jīng)營；從業(yè)態(tài)來看以汽配、汽車美容為主經(jīng)營的主要集中在江東大道、東暉路、花園路等區(qū)域，不具備行業(yè)市場規(guī)模輻射性。,周邊地段商鋪?zhàn)馐矍闆r,花園路、東輝路分布點(diǎn),江東大道分布點(diǎn),在上述環(huán)境背景下，外在城市區(qū)域提速發(fā)展的號(hào)召，內(nèi)在汽車后市場行業(yè)整合升級(jí)的需求給營建馬鞍山國際汽配城迎來巨大機(jī)遇。 打破舊的體系，以塑造及發(fā)展與國際高品質(zhì)接軌的綜合型汽車后市場服務(wù)新體系。,商業(yè)市場小結(jié),城市商業(yè)的未來規(guī)劃及汽車后市場行業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Γ瑸槠鋵I(yè)市場的轉(zhuǎn)型升級(jí)帶來巨大的機(jī)遇； 區(qū)域具備汽配市場消費(fèi)需求及消費(fèi)慣性；,商業(yè)環(huán)境,目前周邊大型集中商業(yè)供應(yīng)量相對(duì)較小，規(guī)劃產(chǎn)品多為配套類商業(yè)，汽配相關(guān)產(chǎn)品存在市場空白，應(yīng)抓住有利時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行銷售推廣；,競爭環(huán)境,商業(yè)研究,城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結(jié)論,2,目前馬鞍山市僅有一家專業(yè)汽車銷售市場位于本案對(duì)面的馬鞍山汽車城，以汽車經(jīng)銷與零售為主。本案與其定位可構(gòu)成行業(yè)聯(lián)動(dòng)，相輔相成。,類比專業(yè)市場分析,區(qū)域類比市場馬鞍山汽車城,項(xiàng)目簡介： 合肥汽配城座落于安徽省合肥市東大門長江東路北側(cè)，總建筑面積16萬方，是合肥最早的汽配城，目前規(guī)劃破舊，業(yè)態(tài)散亂；亟待升級(jí)改建，未來規(guī)劃是一個(gè)集整車貿(mào)易、配件銷售、快修連鎖、物流配送、倉儲(chǔ)集散、會(huì)議展示、研發(fā)培訓(xùn)、電子商務(wù)、商住娛樂為一體的，綜合型、多功能的汽車后服務(wù)行業(yè)文化園區(qū)，除了汽配城之外，還規(guī)劃有商住樓，及辦公樓。,汽配市場案例合肥汽配城,項(xiàng)目簡介： 安徽國際汽車城位于合肥市銅陵北路與北二環(huán)路交叉口,占地面積10.67萬方,總建面積：13萬方.其附屬大地汽摩配市場分為汽車美容用品區(qū)、小車配件區(qū)、大車配件區(qū)、汽車快修區(qū)、摩托車電動(dòng)車區(qū)等。區(qū)內(nèi)門面可以根據(jù)商戶需要進(jìn)行分割 ，同時(shí)還設(shè)有倉儲(chǔ)區(qū)，供商戶儲(chǔ)存更多的貨物。該汽配城是安徽省內(nèi)汽配行業(yè)初具規(guī)模，規(guī)劃科學(xué)，管理正規(guī)的汽配商城。,汽配市場案例合肥大地汽摩配市場,項(xiàng)目簡介： 項(xiàng)目位于合肥市包河區(qū)南淝河路平塘王村, 總建筑面積21萬方,依托包河區(qū)政府“江淮車谷”發(fā)展戰(zhàn)略，與江汽集團(tuán)結(jié)成緊密型戰(zhàn)略聯(lián)盟，協(xié)同合肥市汽配商會(huì)眾多會(huì)員企業(yè),強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，全力打造安徽省汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展平臺(tái)。目前匯集一汽、二汽、上汽、北汽福田、重汽、柳汽、陜汽、玉柴、大柴和錫柴等上萬種配件產(chǎn)品 。目前項(xiàng)目以大車的修理、配件、裝飾為主，是大型車輛客戶的集中地。,汽配市場案例合肥華中汽配大市場,借鑒大中城市汽配市場運(yùn)營經(jīng)驗(yàn),坐落于大明路、寧溧路交界處。總占地63畝，實(shí)際使用面積40畝。建成后占地面積12298平方米，建筑總面積19281平方米，中心綠化廣場面積2000平方米。項(xiàng)目為7棟框架結(jié)構(gòu)單體組成，其中沿主干道為兩層，其余一層。 該項(xiàng)目依托大明路汽車一條街的成熟氛圍，地勢條件無可比擬。吸引了一批在南京市頗為影響的汽配企業(yè)入駐，有年發(fā)汽車實(shí)業(yè)有限公司、上海美車飾汽車百貨、南京博隆科技有限公司、榮華汽車配件公司、九華山汽配公司等。目前運(yùn)營狀況良好，租賃率過90%。 大明路汽配城規(guī)模較小，略顯雜亂無序，但依托大明路汽車一條街，經(jīng)營戶生意良好，其中汽車配件、美容、二手車等服務(wù)鏈完善。,項(xiàng)目運(yùn)營分析,項(xiàng)目現(xiàn)狀,項(xiàng)目概況,汽配市場案例南京大明路汽配城,由南京林大汽配市場和常熟國際汽配城合作興建，城南商貿(mào)集聚區(qū)子項(xiàng)目之一，也是雨花臺(tái)區(qū)、寧南街道兩級(jí)政府重點(diǎn)扶持企業(yè)。 項(xiàng)目總占地約260畝，坐落在南京寧南汽車貿(mào)易園中心位置，設(shè)進(jìn)口配件、國產(chǎn)配件、汽車用品、輪胎輪轂、汽車快修、工程機(jī)械、養(yǎng)護(hù)美容七大交易服務(wù)區(qū)，還有2萬平方米的知名品牌整車展示大廳和12000平方米超大型的地下停車場。與大明路、寧南大道、寧溧路汽車“后市場”一條街，外延至江寧汽車整車生產(chǎn)基地，形成了全國第一條完整的最大的汽車生產(chǎn)、銷售與汽車后市場貿(mào)易服務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈。,項(xiàng)目分東區(qū)與西區(qū)，西區(qū)商鋪已經(jīng)全部投入使用，東區(qū)圖4、6部分整體打包出租/售。 西區(qū)剩余存量商鋪出租價(jià)格： 5-6萬元/年，面積8米*8米，雙層,1：東區(qū),2：東區(qū),3：東區(qū),5：東區(qū),4：西區(qū),6：西區(qū),7：入口景觀,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),汽配市場案例南京寧南汽配城,為江蘇省汽配行業(yè)批發(fā)中心和南京市汽配交易龍頭市場.營業(yè)面積20萬平方米,超過南京原有汽配市場經(jīng)營面積的總和,屬于汽車配件專業(yè)市場.,建筑為三層，一層門面，二、三層辦公、居住或者作為倉庫 棲霞大道的高力汽配城以大車的修理、交易、裝飾為主，并聚集了各類汽車品牌的配件經(jīng)銷商，運(yùn)作成熟，是區(qū)域汽配市場的集散地。,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),汽配市場案例南京高力汽配城,該汽配城于2005年8月開業(yè),主要經(jīng)營戶都是由原新莊汽配城的商戶拆遷而來 經(jīng)營方針仍是一條龍的汽國配件銷售,力爭打動(dòng)成南京以至江蘇省地區(qū)的一個(gè)汽車零部件銷售業(yè)的新品牌!,城北最大的汽配城，口碑好，經(jīng)營效益佳 商鋪出租率達(dá)99%，西區(qū)新建4棟3層商鋪，租一層用三層，面積128左右，租金5萬多/年,項(xiàng)目點(diǎn)評(píng),汽配市場案例南京新伊汽配城,中南汽車港位于南京江寧祿口，是一座具有龐大規(guī)模效應(yīng)的航母級(jí)汽配市場。 中南汽車港占地881畝，建筑面積超過65萬平米，擁有汽配用品、汽車倉儲(chǔ)物流、舊機(jī)動(dòng)車交易、汽車品牌推廣及汽車文化、汽車人才培訓(xùn)5大基地。建成后的汽車港將成為承接區(qū)域整車廠及汽車零部件生產(chǎn)企業(yè)、同時(shí)服務(wù)于汽配用品生產(chǎn)廠、經(jīng)銷商、國際采購機(jī)構(gòu)及汽車后市場的重要環(huán)節(jié)。 在中南汽車港之前，福特就落戶江寧祿口，此后祿口巨大的發(fā)展?jié)摿ν宫F(xiàn)無疑，世界500強(qiáng)企業(yè)已有20余家陸續(xù)在這里建立了研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)基地。中南汽車港的進(jìn)入，將使祿口成為中國第四大汽車產(chǎn)業(yè)綜合生產(chǎn)基地。 市場采取連續(xù)5年年租金8%的回報(bào)方式，聘請(qǐng)專業(yè)擔(dān)保公司進(jìn)行擔(dān)保，最大化地降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，確保了投資者的經(jīng)濟(jì)利益，回報(bào)高安全可靠，即投入即收40%回報(bào)吸引了眾多眼球，但目前招商及經(jīng)營狀況較差，空置率較高。,汽配市場案例南京中南汽車城,“大、專、細(xì)”市場模式引領(lǐng)汽配市場升級(jí)。 “大”是指專業(yè)市場容量和規(guī)模越來越大； “?！笔侵甘袌龅膶I(yè)性強(qiáng)；“細(xì)”是指在產(chǎn)品種類齊全的基礎(chǔ)上細(xì)分市場。 多功能主題型業(yè)態(tài)組合規(guī)劃興起。 汽配專業(yè)市場發(fā)展由“點(diǎn)”到“線”再到“城”，由“散亂差”到“功能配套”再到“現(xiàn)代化大賣場”，“4s店”、“汽配用品超市”、“汽配用品連鎖店”、 “汽配裝飾美容”等，甚至有的汽配城還復(fù)合規(guī)劃了休閑、餐飲、酒店等配套，形成多個(gè)主題功能的業(yè)態(tài)復(fù)合模式。 從傳統(tǒng)經(jīng)營業(yè)態(tài)向國際化、最先進(jìn)的經(jīng)營業(yè)態(tài)模式發(fā)展，從網(wǎng)下交易向網(wǎng)上交易發(fā)展。 一座成功的汽配城應(yīng)完善的汽車服務(wù)鏈，二手車、汽車配件、汽車修理、汽車裝飾，汽車服務(wù)等，區(qū)域內(nèi)的汽車航母，一站式專業(yè)市場。 完善的投資計(jì)劃及投資保障 充分挖掘汽車行業(yè)客戶，有較強(qiáng)的招商與經(jīng)營管理能力。,汽配市場發(fā)展特點(diǎn),專業(yè)市場啟示,汽配市場發(fā)展歷程,20072010年 洗牌階段,19972006年 高速發(fā)展階段,19901996年 開始階段,2011年以后 平緩發(fā)展階段,服務(wù)對(duì)象：基本是公務(wù)車；,服務(wù)對(duì)象：公務(wù)車為主，私車15；,服務(wù)對(duì)象：私車，50公務(wù)車50；,服務(wù)對(duì)象：私家車。每個(gè)地區(qū)有23家區(qū)域性品牌 龍頭店，國外汽車服務(wù)連鎖巨頭進(jìn)入中國；,汽車4s站 傳統(tǒng)大中型維修廠 汽車維修路邊店 汽車專項(xiàng)服務(wù)店 品牌快修美容裝飾連鎖店,汽車4s站 國際知名品牌快修美容連鎖店,品牌化、一站式汽車后市場,五大固有運(yùn)營渠道,洗牌與升華階段,汽車銷售市場每年以30速度遞增；每臺(tái)車售后服務(wù)金額約為車價(jià)的2倍，10年15年報(bào)廢； 私家車主的整體汽車售后保養(yǎng)服務(wù)意識(shí)增強(qiáng)，注重服務(wù)過程體驗(yàn)； 汽車后市場是產(chǎn)業(yè)鏈中最穩(wěn)定的利潤來源，占總利潤6070； 2010年，總規(guī)模超過1900億元； 目前國內(nèi)正式注冊(cè)的汽車美容裝飾維修廠家30余萬家，經(jīng)營汽車美容9000多家； 近年來，國外許多知名汽車服務(wù)企業(yè)進(jìn)軍中國市場。,產(chǎn)業(yè)營銷,城市營銷,項(xiàng)目營銷,適合創(chuàng)業(yè)的朝陽產(chǎn)業(yè) 1、汽車行業(yè)的發(fā)展空間巨大。06年底全國每千人汽車不到30，世界平均水平是120輛； 2、汽車服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。在整個(gè)汽車獲利過程中，整車銷售、配件、維修三者的比例構(gòu)成為2：1：4。,私車保有量增長的城市 到2010年年底，馬鞍山共有汽車70231輛，其中個(gè)人擁有各類私家車30871輛。 私車保有量逐年增長。,具有良好前景的項(xiàng)目 1、馬鞍山汽配專業(yè)市場首席品牌。 2、項(xiàng)目打造成熟的汽車服務(wù)片區(qū)。項(xiàng)目為規(guī)劃中的馬鞍山汽車服務(wù)集中片區(qū)。,總體營銷戰(zhàn)略營銷基礎(chǔ),汽配市場發(fā)展前景,汽車后市場的十九大業(yè)務(wù),汽車美容,汽車改裝,汽車裝飾,汽車電子,汽車養(yǎng)護(hù),汽車飾品,汽車娛樂 影音系統(tǒng),汽車租賃,汽車專業(yè)維修,汽車上 辦公用品,汽車輪胎,車主俱樂部,汽車融資,二手車業(yè)務(wù),汽車電子商務(wù),汽車文化,汽車廣告,汽車培訓(xùn),汽車資,所謂一站式汽車后市場是指汽車銷售以后，圍繞汽車使用過程中的各種服務(wù)，它涵蓋了消費(fèi)者買車后所需要的一切服務(wù)。從售出到報(bào)廢的過程中，圍繞汽車售后使用環(huán)節(jié)中各種后繼需要和服務(wù)而產(chǎn)生的一系列交易活動(dòng)總稱.,汽配新商業(yè)模式“汽車后市場”,“品牌化、一站式”的汽車后市場是“汽配城”的發(fā)展方向,以汽配城為主導(dǎo)，衍生住宅、辦公為一體的 綜合性汽配服務(wù)新體系。,以汽配城為研究和營銷的核心,新汽配物業(yè)體系的衍生,商業(yè)研究,城市商業(yè)市場 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀 同類商業(yè)市場 結(jié)論,2,隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，居民生活水平不斷提高，對(duì)私車的需求量不斷增加，汽車后市場行業(yè)未來具有較強(qiáng)的發(fā)展前景。 目前經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的城市需要較多的汽配市場才能滿足市場需求，然而馬鞍山汽車及相關(guān)市場的建設(shè)與經(jīng)濟(jì)水平反差較大，主要為零散分布的各類經(jīng)銷店，具備規(guī)模實(shí)力的較少，零配件進(jìn)貨依托于南京的汽配城。,專業(yè)的汽配市場在馬鞍山具有較強(qiáng)的生存空間,3,產(chǎn)品研究,項(xiàng)目解讀 swot分析 結(jié)論,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),馬鞍山 城 區(qū),本案,項(xiàng)目周邊配套綜述,本案商業(yè)：立足于馬鞍山汽車商業(yè)集中區(qū)，周邊4s店，經(jīng)銷店等密布，與車管所，汽車城相鄰；屬于未來城市發(fā)展方向，具備良好的汽車后市場建設(shè)的商業(yè)基礎(chǔ)。 本案商辦樓：項(xiàng)目目前的位置仍相對(duì)較偏僻。相關(guān)生活配套設(shè)施不全，尚需要時(shí)間完善；商辦樓水電費(fèi)較高，消防等都將給銷售帶來不利影響。,項(xiàng)目位于湖西路，周邊汽車類相關(guān)商業(yè)集中，毗鄰馬鞍山車管所，二手車市場及汽車城，周邊4s店及經(jīng)銷店集中 商業(yè)面積不到30000平米（目前規(guī)劃方案）。屬于中小體量的商業(yè)規(guī)模，完全可以一次性建成及銷售完畢 商鋪分割相對(duì)合理，單戶面積32起（目前規(guī)劃方案）?？們r(jià)門檻低，易于銷售，合并拆分靈活，日后無論整體出租，還是獨(dú)立經(jīng)營都十分方便,位置較優(yōu),體量適中,分割合理,項(xiàng)目解讀（商業(yè)）,3,產(chǎn)品研究,項(xiàng)目解讀 swot分析 結(jié)論,swot分析,項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略,項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略,合理選擇符合市場需求的項(xiàng)目定位，與現(xiàn)有商業(yè)形成一定關(guān)聯(lián)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)集群影響力。,典型案例 一馬鞍山汽車城,項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 地理位置：安徽省馬鞍山市雨山區(qū)佳山鄉(xiāng)湖西南路1號(hào) 占地面積：畝 總建面積：13萬平方米 商鋪套數(shù)： 產(chǎn)品形態(tài)：集車展、配件銷售、裝潢維修、新舊機(jī)動(dòng)車交易、品牌專賣和配套服務(wù)等相關(guān)功能，二期工程主要興建品牌店、二手車市場、配件店及相關(guān)配套用房。 目前租金：,項(xiàng)目市場競爭策略,招商優(yōu)惠：,統(tǒng)一劃分功能區(qū)域，統(tǒng)一經(jīng)營。,項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略,典型案例一馬鞍山汽車城（針對(duì)后期運(yùn)營競爭而不涉及銷售競爭）,項(xiàng)目市場競爭策略,培育并發(fā)展中的市場，區(qū)域內(nèi)商鋪出租率高，,市場定位：汽車商務(wù)走廊,主推核心價(jià)值點(diǎn)： 1、馬鞍山重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目；政府扶持；作為馬鞍山第一個(gè)引進(jìn)的大型專業(yè)汽車產(chǎn)業(yè)綜合項(xiàng)目。 2、交通樞紐,地處經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的工業(yè)項(xiàng)目中心。 3、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，將形成國際汽車會(huì)展、汽車配件、裝潢維修、新舊機(jī)動(dòng)車集中交易、品牌專賣和生活配套服務(wù)等功能設(shè)施齊全的汽車交易、服務(wù)中心，城內(nèi)實(shí)行買車、辦證、檢測、維修及工商、稅務(wù)、保險(xiǎn)、銀行等一條龍服務(wù)?？晌{從事汽車生產(chǎn)、修理、裝潢等廠家?guī)装偌摇?項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略,從經(jīng)營業(yè)態(tài)和經(jīng)營方向來看,項(xiàng)目市場競爭策略,項(xiàng)目核心問題點(diǎn)及解決策略,本項(xiàng)目周邊的汽車后市場行業(yè)革新升級(jí)勢在必行； 本項(xiàng)目推廣必須具備特色和個(gè)性化的服務(wù)，并堅(jiān)持以一站式、錯(cuò)位經(jīng)營、批零兼顧為最終的經(jīng)營戰(zhàn)略。,3,產(chǎn)品研究,項(xiàng)目解讀 swot分析 結(jié)論,建設(shè)一個(gè)綜合性的汽車后市場（汽配城），增添新鮮的元素 以周邊良好的汽車商業(yè)基礎(chǔ)為依托，與汽車城形成良性互動(dòng) 本案應(yīng)結(jié)合市場實(shí)際、控制建設(shè)成本、重點(diǎn)把握后期運(yùn)營。 本案以商業(yè)、辦公聯(lián)袂 形成商業(yè)街區(qū)和商辦集中體有機(jī)組合的多元模式 整體市場提檔升級(jí) 開發(fā)汽配、倉儲(chǔ)、商務(wù)、居住等多主題共融的新體系 功能互補(bǔ)、資源共享、互為價(jià)值鏈，產(chǎn)生聚合增值的效果 構(gòu)建 馬鞍山首座一站式汽車后市場商業(yè)新天地,產(chǎn)品研究結(jié)論,4,策略制導(dǎo),項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 vi視覺形象,合理的業(yè)態(tài)定位能贏取市場,所謂“關(guān)聯(lián)性”是指項(xiàng)目的定位必須與項(xiàng)目所處區(qū)位、城市發(fā)展、未來的規(guī)劃等多方面和諧統(tǒng)一、共生共榮。而不僅僅是簡單的替代或者取代。,所謂“差異性” 指項(xiàng)目定位必須差異于目前乃至將來項(xiàng)目所處商圈其他項(xiàng)目及傳統(tǒng)商圈的定位與商業(yè)業(yè)態(tài)，形成自己的特色，即“差別定位、錯(cuò)位經(jīng)營”。,所謂“震撼性”是指項(xiàng)目所處在這樣的區(qū)位，商業(yè)定位一定要在馬鞍山區(qū)域形成強(qiáng)大的沖擊力，在讓項(xiàng)目本身取得經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益的同時(shí)，更加提升整個(gè)商業(yè)的形象，讓市場、消費(fèi)者認(rèn)同這種定位，并樂意到此消費(fèi)。,定位原則：關(guān)聯(lián)性、差異性、震撼性。我們認(rèn)為一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的定位必須遵循“關(guān)聯(lián)性、差異性和震撼性”三大定位原則。從中梳理出項(xiàng)目的usp。,商業(yè)類型定位原則,定位核心,震撼性：空白 馬鞍山汽車后市場目前存在一定的空白，可以形成吸納作用，為銷售和后期運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。,差異性：機(jī)會(huì) 1、汽車市場發(fā)展日趨豐富和細(xì)化，本案可建成汽車后市場的旗艦店，與周邊汽車經(jīng)銷商形成差異化和經(jīng)營補(bǔ)充。 2、馬鞍山專業(yè)汽車后市場商業(yè)集群地需求，區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)亟待升級(jí)。,關(guān)聯(lián)性：借勢 1、借勢汽車城，借勢汽車城、借勢車管所及周邊上下游行業(yè)。汽車城在馬鞍山已經(jīng)有一定的知名度，氛圍日益成熟，本案項(xiàng)目定位與之形成錯(cuò)位及關(guān)聯(lián)互補(bǔ)，向汽配產(chǎn)業(yè)延展，增強(qiáng)項(xiàng)目影響力與競爭力。 2、目前周邊商圈中相當(dāng)一部分為汽車行業(yè)相關(guān)的經(jīng)銷商，較具規(guī)模，消費(fèi)市場龐大，已形成區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣。,本案商業(yè)定位思考,本案商業(yè) 類型診斷,結(jié)合本項(xiàng)目建筑規(guī)模，基地資源等綜合評(píng)定，本項(xiàng)目適合發(fā)展并形成以批零兼顧的主題型街鋪商業(yè)類型,主題型商業(yè)定位原則，最主要的定位條件既是在5公里范圍內(nèi)無同質(zhì)化定位規(guī)模型業(yè)態(tài),避免吸納創(chuàng)業(yè)型低門檻業(yè)態(tài)，提高商業(yè)自營能力，減輕后期經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位受汽車城影響較強(qiáng)，經(jīng)過初步對(duì)比篩選，本項(xiàng)目可操作業(yè)態(tài)：與汽車城相關(guān)聯(lián)和互補(bǔ)的服務(wù)行業(yè),本項(xiàng)目業(yè)態(tài)應(yīng)避免引入門檻低的，創(chuàng)業(yè)型抗風(fēng)險(xiǎn)能力差的小型商戶,重點(diǎn)吸納需有一定實(shí)力商戶,有一定資金實(shí)力，對(duì)資金（10-30萬）要求較高，零售經(jīng)銷售利潤較高，需要有一定渠道，租金承受力較強(qiáng)，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)承受力較強(qiáng),根據(jù)合理業(yè)態(tài)相關(guān)性原則定位 需要汽車城已有業(yè)態(tài)有所關(guān)聯(lián)，產(chǎn)生上下游聯(lián)動(dòng)規(guī)模效應(yīng)。,本案商業(yè) 業(yè)態(tài)診斷,集汽配、摩配、快修美容、精品裝飾、汽車通訊等相關(guān)汽車后業(yè)務(wù)為主的專業(yè)性汽車市場,汽車后市服務(wù)經(jīng)營集中度高，對(duì)客群吸引力大，具有保證人氣的作用。汽車后市服務(wù)商家一般有豐富的經(jīng)營行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和原始積累，上下游都有一定的渠道。后期穩(wěn)定經(jīng)營有一定的保證，不需要開發(fā)公司投入過多的經(jīng)歷去培育。 商業(yè)形態(tài)適合整體密集型經(jīng)營，此行業(yè)規(guī)劃化經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較低，后期招商難度不高。 業(yè)態(tài)經(jīng)營條件與本項(xiàng)目硬件較為適合，經(jīng)營者有可能直接購買商鋪，減輕日后招商負(fù)擔(dān)。后期出售、轉(zhuǎn)租方便，商管風(fēng)險(xiǎn)低。 行業(yè)對(duì)后期租金上漲的承受度高，可使購買客戶得到較高的投資收益。 區(qū)域市場需求量大，無此體量商業(yè)業(yè)態(tài)，市場機(jī)遇明顯，持續(xù)發(fā)展的空間大。 此業(yè)態(tài)對(duì)樓上住宅影響較小。,業(yè)態(tài)定位可行性綜合評(píng)述,“汽車后市場”的定位是適合并切實(shí)可行的,以汽配為核心 包含“汽車維修、美容養(yǎng)護(hù)、配件專售、車飾博覽” 等業(yè)種 涵蓋“服務(wù)中心、汽車俱樂部”等軟性搭建為支撐 并配套“休閑娛樂、餐飲辦公、公寓辦公”等，形成一個(gè)集“硬件、軟件”齊全的 一站式汽配新體系,項(xiàng)目功能定位,馬鞍山國際汽配城,將原來零散雜亂的汽配業(yè)種業(yè)態(tài)進(jìn)行整合，品牌升級(jí)、業(yè)態(tài)整塑、功能強(qiáng)化、服務(wù)提檔以先進(jìn)新興的商業(yè)模式成為馬鞍山大型商業(yè)市場發(fā)展的強(qiáng)力引擎和新鮮動(dòng)力。,住宅案名,馬鞍山 陽光新城,推廣案名建議,馬鞍山汽配時(shí)代,馬鞍山汽配新天地,備選案名,商業(yè)案名,城市新引擎 財(cái)富源動(dòng)力,本案將打造以汽配城為核心，商業(yè)、住宅、辦公等多元功能有機(jī)組合的新商業(yè)發(fā)展模式，成為城市發(fā)展新引擎，未來財(cái)富源動(dòng)力 。,推廣語建議,4,策略制導(dǎo),項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 vi視覺形象,目標(biāo)客群定位,針對(duì)本案的專業(yè)性市場特征，可將本案的銷售客群分為：,實(shí)力汽車服務(wù)品牌 經(jīng)銷商、代理商,項(xiàng)目周邊一帶 汽車服務(wù)經(jīng)營戶,區(qū)域內(nèi)正在運(yùn)營的汽車修理、裝修、配件銷售等商戶,外圍投資客,目標(biāo)客群心理洞察,招商,中大商戶：比較理性，且租賃面積都上一定規(guī)模，一旦租下，短期內(nèi)不會(huì)輕易改變，所以有著一套非常嚴(yán)格的選址標(biāo)準(zhǔn)，比較看重行業(yè)的市場機(jī)會(huì)。,4,策略制導(dǎo),項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 vi視覺形象,項(xiàng)目如何升級(jí)核心競爭力，運(yùn)作出可持續(xù)的銷售力與投資經(jīng)營力？,為確保商業(yè)快速銷售的目標(biāo)，建議提高產(chǎn)品附加值，持續(xù)營建商業(yè)氛圍，以支撐銷售快速完成,整體規(guī)劃建議,本汽配城包括整車銷售、維修、美容、裝飾、汽配等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)，這些相關(guān)業(yè)態(tài)高度集中，將形成一個(gè)突出的主題，不僅能夠建立項(xiàng)目的個(gè)性與特色，而且能夠較大范圍地主導(dǎo)本地行業(yè)市場，占據(jù)市場優(yōu)勢，形成規(guī)模效應(yīng)。只有主題清晰，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象才能落到實(shí)處，整體效應(yīng)才有更好的體現(xiàn)。 本項(xiàng)目商業(yè)部分含獨(dú)立街鋪、內(nèi)街鋪、內(nèi)鋪，要使各類型物業(yè)形態(tài)的物業(yè)價(jià)值最大化，必須對(duì)汽配城進(jìn)行整體規(guī)劃設(shè)計(jì)，從經(jīng)營的角度對(duì)各經(jīng)營形態(tài)規(guī)劃分區(qū)，從而帶動(dòng)項(xiàng)目的整體銷售與經(jīng)營。設(shè)立主題鮮明的規(guī)劃分區(qū)，如“汽車精品裝飾一條街”、“汽車維修服務(wù)一條街”等。,規(guī)劃集中整合 分區(qū)規(guī)劃,整體規(guī)劃業(yè)態(tài)格局，形成規(guī)模聚合效應(yīng)，提升價(jià)值優(yōu)勢,大品牌形象店 （汽車整車、美容、汽車用品）,汽車 用品,摩 配 修 理,汽車快修美容裝飾,綜 合 型 商 業(yè),汽車快修、配件交易區(qū)： 迎湖西街主干道布局品牌汽車快修、配件店，突出項(xiàng)目整體形象。均衡配置不同體量的主力店，保障項(xiàng)目快速聚集人氣。,汽車美容裝飾區(qū)： 離項(xiàng)目主入口較遠(yuǎn)的路段，建議作為本項(xiàng)目的服務(wù)專區(qū)。提供汽車美容裝飾、汽車精品等綜合服務(wù)等,經(jīng)營業(yè)態(tài)分區(qū)目的 1、有利于統(tǒng)一管理，統(tǒng)一經(jīng)營。 2、保證物業(yè)的整體形象。 3、有利根據(jù)市場經(jīng)營態(tài)勢進(jìn)行分區(qū)調(diào)整。 4、差異化經(jīng)營，盡量避免相同類別的產(chǎn)品分布在不同的樓層（區(qū)域），實(shí)行專區(qū)專用。,規(guī)劃集中整合 分區(qū)規(guī)劃,汽車配件,硬件升級(jí)外立面加大廣告位的面積，增加后期運(yùn)營的商業(yè)氛圍。 外立面考慮商業(yè)廣告門頭造型。,軟件專業(yè)商管公司提供服務(wù)軟件升級(jí),通過軟件提升，加強(qiáng)商業(yè)統(tǒng)一管理，為客戶提供一個(gè)投資安全有保障的商業(yè)模式，并為本案營造一個(gè)安全、清潔、方便的經(jīng)營軟環(huán)境,統(tǒng)一： 統(tǒng)一進(jìn)場，統(tǒng)一營業(yè)時(shí)間，確保人氣在短時(shí)間內(nèi)迅速聚集。 分散：不限定經(jīng)營范圍，在不影響商業(yè)整體定位的前提下可實(shí)現(xiàn)充分的自主經(jīng)營。,提供清潔、維護(hù)等日常物業(yè)服務(wù) 提供鋪面轉(zhuǎn)讓、代租等經(jīng)營相關(guān)服務(wù),服務(wù)增值,統(tǒng)一與分散管理,項(xiàng)目專享全方位特別服務(wù),市場內(nèi)商鋪智能化綜合布線、數(shù)字有線電視信號(hào)、寬帶全部入戶； 24小時(shí)保安巡邏，確保安全有序的經(jīng)營環(huán)境； 每個(gè)商鋪中都配備了足夠的電力配套設(shè)施、上下水、獨(dú)立衛(wèi)生間； 設(shè)計(jì)便利快捷的物流服務(wù)體系； 網(wǎng)絡(luò)商務(wù)平臺(tái)，建立“汽配在線”商務(wù)網(wǎng)站，為商戶提供電子商務(wù)、物流配送、流進(jìn)分銷等全方位的信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)； 舉辦各項(xiàng)產(chǎn)品的主題促銷活動(dòng)，推出相關(guān)品類展銷會(huì)，形成永不落幕的交易會(huì)； 不定期組織商戶走訪汽配集市原產(chǎn)地，同時(shí)通過各種途徑與加盟企業(yè)和消費(fèi)者建立橋梁，為商戶拓展上下渠道； 金融、商業(yè)、娛樂等配套服務(wù)全面入場，營造高效、舒適的經(jīng)營環(huán)境；,軟件專業(yè)商管公司提供服務(wù)軟件升級(jí),4,策略制導(dǎo),項(xiàng)目定位 客群制定 增值策略 營銷策略 vi視覺形象,1、營建分銷網(wǎng)絡(luò)，全方位多渠道拓客；,2、招商銷售并行，加速品牌引進(jìn)與主力店造勢，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；,4、加強(qiáng)案場銷售管控，從硬件到軟件，提升團(tuán)隊(duì)銷售實(shí)戰(zhàn)能力，提高成交率，最大限度把握客戶資源。 持續(xù)營建商業(yè)氛圍,銷售策略,3、充分挖掘項(xiàng)目賣點(diǎn)，如汽車后市場發(fā)展前景等，強(qiáng)化宣傳實(shí)效，最大程度吸引潛在客戶；業(yè),細(xì)分客群，主動(dòng)出擊，利用我司現(xiàn)行有渠道脈絡(luò)和作戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，以馬鞍山市場為作戰(zhàn)基地，構(gòu)建周邊分銷網(wǎng)絡(luò)，盡一切可能加速去化。,1、營建分銷網(wǎng)絡(luò)，全方位多渠道拓客,基于本案為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，在對(duì)目標(biāo)市場范圍界定上跳出區(qū)域市場，將目標(biāo)市場半徑擴(kuò)大到100公里內(nèi)，車程1.5小時(shí)內(nèi)，可推出項(xiàng)目的三個(gè)目標(biāo)市場。,雙核心：以南京為軸心的南京都市圈及以合肥為核心合肥經(jīng)濟(jì)圈是項(xiàng)目核心目標(biāo)市場。 兩重點(diǎn)：以距離項(xiàng)目較近的巢湖、蕪湖周邊區(qū)域作為項(xiàng)目重要目標(biāo)市場,r=100公里,東核 南京,西核 合肥,目標(biāo)分銷市場以南京、合肥作為雙核驅(qū)動(dòng)，以蕪湖、巢湖作為兩個(gè)重點(diǎn)目標(biāo),蕪湖,巢湖,本案與南京約50公里，車程約1小時(shí)左右（市區(qū)到市區(qū)） 因此以南京為軸心的周邊區(qū)域是本項(xiàng)目核心目標(biāo)市場之一,目標(biāo)市場分析一 南京,對(duì)本案的支持： 1、馬鞍山與南京相距約50公里，區(qū)域市場與南京江寧存在分流競爭； 2、南京城市房地產(chǎn)價(jià)格較高，老百姓投資能力較強(qiáng)，為本案的有效分流區(qū)域，且南京為皖江區(qū)域核心城市，有一定區(qū)域消費(fèi)帶動(dòng)性，擴(kuò)寬本案的客群市場。,以合肥為中心的合肥經(jīng)濟(jì)圈也是本項(xiàng)目核心目標(biāo)市場之一,目標(biāo)市場分析二合肥,對(duì)本案的支持： 1、合肥為安徽省會(huì)城市，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，且距項(xiàng)目區(qū)域170公里左右，對(duì)本案市場去化有一定的市場支持； 2、合肥為合肥經(jīng)濟(jì)圈核心城市，具有區(qū)域消費(fèi)導(dǎo)視作用，引領(lǐng)周邊城鎮(zhèn)的消費(fèi)導(dǎo)向，擴(kuò)大本案的目標(biāo)市場。,合肥經(jīng)濟(jì)圈包括合肥、巢湖及桐城市等周邊地區(qū)，含26個(gè)縣(市、區(qū))，區(qū)域面積3.86萬平方公里，合肥在經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展格局中具有重要的戰(zhàn)略地位和突出的帶動(dòng)作用。 馬鞍山與合肥之間有高速相連，交通較為便捷，目標(biāo)市場可輻射到合肥、巢湖、蕪湖及周邊市縣。,合肥城市影響力作為合肥經(jīng)濟(jì)圈的龍頭，將引領(lǐng)圈內(nèi)消費(fèi)趨勢，拓寬本案的外援市場。,以蕪湖、巢湖等距離項(xiàng)目較近的地區(qū)是本項(xiàng)目重要目標(biāo)市場,目標(biāo)市場分析三蕪湖、巢湖及周邊,對(duì)本案的支持： 蕪湖、巢湖兩市經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，兩市分別距離本項(xiàng)目約為50公里和100公里，交通遍及，兩市高端消費(fèi)者（特別是蕪湖市場）將對(duì)本項(xiàng)目客群進(jìn)行補(bǔ)充。,目標(biāo)市場總結(jié),本案目標(biāo)市場是以合肥和南京兩大城市為核心，且借助核心城市發(fā)力逐漸外擴(kuò)，不斷拓寬外延市場； 核心目標(biāo)市場：以南京為核心的周邊城市以及以合肥為中心的安徽中部城市是本案外區(qū)域的核心客群市場。 重要目標(biāo)市場：蕪湖、巢湖及周邊區(qū)域距離項(xiàng)目較近，為本案客群市場重要補(bǔ)充,招商和銷售并行，制定可執(zhí)行的租售策略，引進(jìn)專業(yè)商管公司，提供代租服務(wù)，加速品牌引進(jìn)，通過主力店造勢，提升本案的商業(yè)氛圍和價(jià)值。,2、招商銷售并行，加速品牌引進(jìn)與主力店造勢，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值；,一、目前市場主流集中型商業(yè)均有專業(yè)商管公司負(fù)責(zé)招商與管理，在集中型商業(yè)操作難度大的背景下，專業(yè)商管公司將大幅提升購房者信心。促進(jìn)房源銷售。 二、“返租，購房者每年提取一定比例的投資回報(bào)”是目前市場較為認(rèn)可的經(jīng)營模式。 三、當(dāng)自主經(jīng)營商鋪數(shù)量占比較大時(shí)，需主力店支撐，同時(shí)也需要專業(yè)商業(yè)公司統(tǒng)一管理作為支撐。,目前市場銷售經(jīng)營模式總結(jié),建議：可與南京知名市場形成關(guān)聯(lián)關(guān)系（托管或戰(zhàn)略結(jié)盟），將極大提升商業(yè)價(jià)值，提供代租服務(wù)，引進(jìn)專業(yè)商管及有影響力的主力店。,1、免費(fèi)加入“中國汽配網(wǎng)汽配業(yè)的阿里巴巴”； 2、優(yōu)先國內(nèi)展會(huì)重點(diǎn)推廣； 3、引入馬鞍山市行業(yè)協(xié)會(huì)； 4、建立市場運(yùn)營中心。,以經(jīng)營戶提前選鋪直接切入銷售 同時(shí)展開汽配行業(yè)品牌商家的招商引入,1、自營戶特別優(yōu)惠。 2、免收一年的市場管理費(fèi)。 3、對(duì)簽定長期經(jīng)營協(xié)議的商戶給予更多的優(yōu)惠措施。,產(chǎn)業(yè)服務(wù),優(yōu)惠招商,銷售策略,六大銷售措施保障銷售和運(yùn)營兩旺（新生客戶）,注：該方案需要保證實(shí)際銷售均價(jià)。,銷售策略,招商策略,采取自主招商為主 a、主力商戶（品牌連鎖店、經(jīng)銷商，本地售后服務(wù)大戶） 主要采用直接招商的形式：,目標(biāo)客戶收集,準(zhǔn)客戶確定,招商顧問拜訪,項(xiàng)目推介（遞交招商手冊(cè)）,合作洽談,達(dá)成合作意向,簽訂合作合同書,b、散戶招商采用常規(guī)推廣模式：,目標(biāo)客戶確定,派發(fā)招商折頁和dm直郵,確定準(zhǔn)客戶,準(zhǔn)客戶回訪,達(dá)成合作意向,進(jìn)行商戶資格審查,簽訂租賃合同,城城聯(lián)盟 政府搭臺(tái) 企業(yè)唱戲,啟動(dòng)政府資源，聯(lián)手國內(nèi)一流汽配商家/廠家，擎畫全球財(cái)富！,招商策略,聯(lián)手阿里巴巴，打造城網(wǎng)一體化的電子交易平臺(tái)。,廠家,b to b,設(shè)置遠(yuǎn)程訂貨系統(tǒng) 貨物查詢檢索系統(tǒng) 進(jìn)、存、銷一體化管理