購物中心的專業(yè)管理（58頁）.ppt

購物中心的專業(yè)管理 方志華總裁,購物中心的定義?,購物中心 是一組統(tǒng)一規(guī)劃，開發(fā)，運(yùn)營和管理的零售店鋪、餐飲及其它商業(yè)形態(tài)的聯(lián)合體；一般擁有自己的停車場；其規(guī)模和定位由商圈市場特征所定。 - icsc dictionary of shopping centers terms,the forum shops at caesars sales: us$1300 / sq ft / year,west edmonton mall, 5.2 million sq. ft.,eastern town center,coco walk,harbor place, baltimore, maryland,歷史視角,購物中心管理的 起源,過去,工作重心明顯單一 物業(yè)管理員 近似促銷經(jīng)理,如今,租賃代表 財(cái)務(wù)專家 市場營銷經(jīng)理 物業(yè)運(yùn)營經(jīng)理 人力資源總監(jiān) 資產(chǎn)價(jià)值提升者！,未來,首席執(zhí)行官 遠(yuǎn)景規(guī)劃 業(yè)務(wù)拓展 提高營業(yè)凈收益（noi）,當(dāng)今購物中心的總經(jīng)理,需與各種客戶打交道 需應(yīng)付不同的業(yè)主結(jié)構(gòu)和管理結(jié)構(gòu),我們的任務(wù)是,不論短期或長期，要致 力提升你所管理的資產(chǎn)的價(jià)值！,無論你稱它是物業(yè)管理也好、資產(chǎn)管理也好，購物中心總經(jīng)理的任務(wù)就是提升所管理的資產(chǎn)的價(jià)值，為業(yè)主盈利。 - from brief notes: icsc school for professional development management institute,運(yùn)作方式: (11) increased value 提升價(jià)值 (10) leasing 租賃 (9) financial planning 財(cái)務(wù)規(guī)劃 (8) budgeting 預(yù)算 (7) marketing/community relations/public relations 市場營銷 (6) personnel management 人事管理 (5) crisis management 危機(jī)管理 (4) security 保安 (3) maintenance & repair 維修 (2) landscaping 景觀綠化 (1) housekeeping 保潔,培養(yǎng)全面管理技能,制定目標(biāo)及目的,綜合各個(gè)學(xué)科領(lǐng)域： 業(yè)務(wù)計(jì)劃書,內(nèi) 容,執(zhí)行摘要 現(xiàn)狀分析(swot) 發(fā)展計(jì)劃 租賃計(jì)劃 財(cái)務(wù)和資本計(jì)劃 營銷計(jì)劃 運(yùn)營計(jì)劃,在管理體系下工作,集中管理 分散管理 混合模式,培養(yǎng)財(cái)務(wù)技能,財(cái)務(wù)術(shù)語,i = r i：營業(yè)凈收益（noi） r：資產(chǎn)化率 v：資產(chǎn)價(jià)值,v,購物中心總收入 運(yùn)營支出 = 營業(yè)凈收益（noi）,購物中心面積 10,000 平米 平均租金 $ 0.25/平米/day 總租金收入 ? 運(yùn)營開支 $ 650,000/年 noi ? 資產(chǎn)化率 8% 購物中心價(jià)值 ?,提高noi的策略,注意“最底線”！ 增加運(yùn)營收入 減少運(yùn)營支出,研究財(cái)務(wù)報(bào)告,了解現(xiàn)金的流動(dòng) 收入 常規(guī)支出 資本支出,租戶商鋪裝修 大樓硬件改善 cam 資本性開支 vs. 一般性開支/延期cam 預(yù)算 零基預(yù)算 日歷年或財(cái)務(wù)年 大方向vs.小細(xì)節(jié),討論活動(dòng),應(yīng)收帳款,adhere to the lease quickly challenge deviation be aggressive dont apologize equal treatment remember who employs you,應(yīng)付帳款,buy as you would yourself competitive bids verify goods & services double check invoicing classify properly with back-up,掌握法律知識(shí),租戶問題,違約 破產(chǎn) 勞工問題,一般法律事務(wù),舉例？,一些法律竅門,誠信是上上之策！ 一切以書面為準(zhǔn)。 不要做任何的假設(shè)。 為最壞的情形做好準(zhǔn)備。 持之以恒。,了解員工所扮演的角色,租賃是,以最高的租金將購物中心的商鋪出租給最佳的租戶！,1. 租賃,零售商是特殊的動(dòng)物！,商品布局 商品布局的目標(biāo)是創(chuàng)造一個(gè)最具吸引力的市場，將足夠的消費(fèi)者從首要商圈和次要商圈中吸引過來，讓所有租戶創(chuàng)造最高的銷售額，從而產(chǎn)生最高租金。,effective leasing package reveals the character of the center! website fact sheets multimedia / video presentations collateral sponsorships / strategic partnership retail advertisements retailer newsletter event calendar / retailer event promotional items pr create a wow experience using the latest audio - visual technology!,租賃途徑,租戶協(xié)調(diào),是當(dāng)今零售行業(yè)迅速發(fā)展的新領(lǐng)域。 負(fù)責(zé)出租面積的設(shè)計(jì)、施工和協(xié)調(diào)。 確保設(shè)計(jì)達(dá)標(biāo)。 建立業(yè)主與租戶及各方的聯(lián)系。,2. 營銷/社區(qū)關(guān)系/公關(guān),營銷不是單個(gè)部門的工作而是每個(gè)人的份內(nèi)工作！,為什么營銷,唯一原因. 提高 銷售額!,因?yàn)? 銷售額產(chǎn)生租金. 租金是收益 收益提升資產(chǎn) 價(jià)值!,作為總經(jīng)理,不能忽略與營銷經(jīng)理的緊密聯(lián)系 閱讀所有營銷報(bào)告 參加營銷活動(dòng) 及時(shí)獲取最前沿的訊息,3.運(yùn)營,保險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)管理 保安 維護(hù)和維修：預(yù)防、規(guī)劃、緊急事務(wù) 綠化 保潔 突發(fā)事件應(yīng)急管理(危機(jī)管理),密切注視大樓物業(yè),每天巡樓 注意特別區(qū)域 競爭對(duì)手調(diào)查 與租戶聯(lián)接 與消費(fèi)者聯(lián)接,討論活動(dòng),你認(rèn)為購物中心總經(jīng)理的上 班時(shí)間應(yīng)該是“朝九晚五，周 一至五”嗎? 為什么?,4. 會(huì)計(jì),月度報(bào)告 會(huì)計(jì)科目表,月度報(bào)告,balance sheet 資產(chǎn)負(fù)債表 income statement 利潤表 p & l 損益表 variance report (very important!) 比較分析 (很重要！) delinquency analysis 欠租報(bào)告 sales report 銷售報(bào)告 traffic report 客流報(bào)告 parking/garage report 車庫/ management report 管理報(bào)告 property recap 月度概況 leasing report 租賃進(jìn)展 tenant activity 租戶動(dòng)態(tài) store openings & closings 新店開張或老店關(guān)門 staffing issues 員工問題 monthly marketing report 市場報(bào)告,5. 人力資源管理,總經(jīng)理就是人力資源總監(jiān)！,聘請(qǐng)專業(yè)知識(shí)比你深的專家。 授權(quán)但可千萬不要棄權(quán)。 沒有消息可不是好消息。 與之工作vs.為之工作,人力資源,企業(yè)政策 招聘流程 紀(jì)律及解雇 殘障公民法案/均等就業(yè)機(jī)會(huì) 委員會(huì) 培訓(xùn)與職業(yè)發(fā)展 檔案管理 績效評(píng)估,討論活動(dòng),人力資源管理是一門藝術(shù) 你有什么“經(jīng)驗(yàn)之談”可以和大家 分享？,注入一些活力,個(gè)性化 縱身投入 及時(shí)褒獎(jiǎng) 增添趣味 驚喜！,最后的思考 購物中心管理的未來? 你的動(dòng)力何在? 緊迫感!,s 1 in mexico 4,200 retail partners approximately $51 billion of annual retail sales generated at u.s. properties,the largest shopping center owner, manager, developer & marketer in america.,over one third of america shops at simon malls.,fpo,a global leader in retail real estate,lifestyle centers,international retail centers,regional malls,premium outlet centers,simon shopping centers premium outlets new projects,285 properties in the u.s. and puerto rico, 72 regional malls and 11 premium outlets in the top 25 metros approximately 2.2 billion u.s. shopper visits annually average u.s. household income +$70 thousand,u.s. market,a global leader in retail real estate,52 centers in europe 5