福州2014年市場(chǎng)總結(jié)與展望.ppt

2014年底福州市場(chǎng)情況,第一章 宏觀市場(chǎng)分析,市場(chǎng)目錄,第二章 福州市場(chǎng)分析,政策回顧 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)投資 二手房市 棚戶改造 土地市場(chǎng) 小結(jié)總結(jié),市場(chǎng)存量 市場(chǎng)供需 二手房市 市場(chǎng)去化 成交對(duì)比 小結(jié)總結(jié),政策回顧：市場(chǎng)決定政策走向 新政扶持不斷,2010年 1月“國(guó)十一條” 4月“國(guó)十條” 9月“9.29新政”,2011年 1月“新國(guó)八條”,2012年 四大行首套房貸利率降到基準(zhǔn)線,2013年 3月“國(guó)五條”,“調(diào)控啟動(dòng)”,“全面打壓”,“喊話調(diào)控”,“履新調(diào)控”,2012年政府換屆選舉，國(guó)家履新調(diào)控，如果說過去是以抑制為核心的調(diào)控造就了房地產(chǎn)行業(yè)高房?jī)r(jià)和高收益的黃金十年，那么這種全新的以促供應(yīng)為核心的調(diào)控思路將造就怎樣一個(gè)新的十年？從這樣的思考出發(fā)，我們通過對(duì)2014年前政策的梳理，看看在這種全新的調(diào)控思路下，房地產(chǎn)行業(yè)究竟經(jīng)歷了怎樣的變化，它又將引領(lǐng)我們這個(gè)行業(yè)走向何方。,2014年 8月“松購(gòu)潮” 9.30“房貸新政” 10月“放寬公積金”,“政策扶持”,2014年在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)成交萎靡，崩盤論不斷而各地方政府急需土地財(cái)政收入來平衡財(cái)政赤字的背景下，在地方與中央政府聯(lián)合推動(dòng)下，在年底8月份-11月份連續(xù)頒布多項(xiàng)刺激經(jīng)濟(jì)與房產(chǎn)政策，逐步穩(wěn)住了市場(chǎng)持續(xù)下滑趨勢(shì)。,房產(chǎn)政策： “松限購(gòu)”、 “解房貸”、 “放積金”,截至9月30日，全國(guó)47個(gè)限購(gòu)城市中，共有42個(gè)城市放松限購(gòu)，北京、上海、廣州、深圳、三亞為最后5個(gè)堅(jiān)守限購(gòu)的城 市。限購(gòu)放松后，短期市場(chǎng)出現(xiàn)明顯回升，但持續(xù)性不強(qiáng)，難以根本改變市場(chǎng)走勢(shì)。 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策主要是借市場(chǎng)調(diào)整的窗口期，把一些行政色彩比較濃的干預(yù)措施盡可能剔除。未來可能限購(gòu)令將會(huì)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。,8月份，全國(guó)各地掀起一片松綁限購(gòu)政策的熱潮,9月30日，中國(guó)人民銀行發(fā)文關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，放松首套房貸標(biāo)準(zhǔn)，非限購(gòu)城市放開三套房貸申請(qǐng)。,9.30央行推出房貸新政策，“認(rèn)貸不認(rèn)房”,內(nèi)容包括放松公積金貸款條件、推進(jìn)異地貸款、降低中間費(fèi)用三項(xiàng)內(nèi)容。提高住房公積金繳存職工住房消費(fèi)能力，支持繳存職工購(gòu)買首套房和改善型自住住房,10月10日中央三部委聯(lián)合印文，降低公積金使用門檻、提高公積金使用效率,政策走向： “微刺激”政策不斷 穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng),為保證全年實(shí)現(xiàn)7.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)目標(biāo)，中央不斷通過定向降準(zhǔn)等“微刺激“的手段刺激經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，并取得了一定的成效。從中央與央行的一系列政策來看，我們預(yù)計(jì)未來半年“微刺激“還將持續(xù)，并有可能成為近幾年經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整期間的常態(tài)。而房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支柱，我們預(yù)計(jì)未來半年中央政府的調(diào)控措施依然會(huì)在總體穩(wěn)定、分類調(diào)控的原則下，通過市場(chǎng)自身的調(diào)整來化解市場(chǎng)本身的供求矛盾。當(dāng)然中央政府不會(huì)任由市場(chǎng)自由發(fā)展，輿論、信貸、稅收等手段預(yù)計(jì)會(huì)穿插于市場(chǎng)調(diào)整中，持續(xù)“微刺激“將是中央政府調(diào)控的策略。 在土地出讓收入、房地產(chǎn)稅收減少的情況下，迫于財(cái)政壓力，預(yù)計(jì)未來半年地方政府根據(jù)中央“分類調(diào)控“原則，尤其是在住建部再次重申了樓市調(diào)控的地方主導(dǎo)權(quán)之后，出臺(tái)多樣化的調(diào)整政策的可能性被加大，在前段時(shí)間里調(diào)控政策在：取消或調(diào)整限購(gòu)政策、購(gòu)房落戶、公積金貸款政策三大點(diǎn)已經(jīng)出臺(tái)了調(diào)整政策，預(yù)計(jì)市場(chǎng)若持續(xù)萎靡下一步將在土地投放和房地產(chǎn)稅收減免等方面入手出臺(tái)新政，出臺(tái)的進(jìn)程將會(huì)加快、力度也將更大。,地產(chǎn)股市：政策面加大扶持，地產(chǎn)股開始回彈,重點(diǎn)個(gè)股方面，各地限購(gòu)放開政策進(jìn)一步細(xì)化將有助于庫(kù)存的去化，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，托底經(jīng)濟(jì)增速。政策面的改善及“銀十”銷售的回升使投資者對(duì)市場(chǎng)信心有所回升。內(nèi)地股方面，招商地產(chǎn)上漲7.81%，金地集團(tuán)下跌3.98%。香港方面，受限貸政策松綁及滬港通將推兩方面利好因素，內(nèi)房股全線上揚(yáng)，其中，華潤(rùn)臵地和中國(guó)海外分別上漲15.27%和12.75%。10月漲跌幅榜單漲幅榜方面，榮安地產(chǎn)上漲明顯，漲幅達(dá)49.51%，在跌幅榜方面，中航地產(chǎn)跌幅居前，下跌12.24%。 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要風(fēng)向標(biāo)，股市反彈回升，無疑是市場(chǎng)轉(zhuǎn)好的又一有利消息,來自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)固定資產(chǎn)投資增幅呈現(xiàn)明顯下滑，按此趨勢(shì)將在11月份呈負(fù)增長(zhǎng)，而固定資產(chǎn)投資中的大頭-房地產(chǎn)投資的降幅更加明顯，在2014年的市場(chǎng)萎靡期，各大開發(fā)商因資金緊張皆采取保守態(tài)勢(shì)，減少開發(fā)投資與擴(kuò)張。,房地產(chǎn)投資：投資總額趨于穩(wěn)定 增幅幅度下滑明顯,二手房： 930新政成交平穩(wěn) 新政后上漲可望,2014年10月，15城市二手房成交總量47647套，環(huán)比上月下跌5.03%，同比去年10月為下降16.33%。另?yè)?jù)二手房數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)顯示，26城市二手房掛牌價(jià)格環(huán)比10升16降，共22個(gè)城市環(huán)比漲跌幅在1%內(nèi)，整體來看，價(jià)格仍處于平穩(wěn)中小幅波動(dòng)的態(tài)勢(shì)。10月的二手房成交量雖較上月略有下降，一是受到十一長(zhǎng)假影響，市場(chǎng)成交有滯后性，二是930新政落地首月，市場(chǎng)需要時(shí)間進(jìn)行消化，但咨詢量和看房量的明顯增多，凸顯了樓市的活躍跡象，尤其以北京為例，10月第4周，北京二手房日均網(wǎng)簽成交量連續(xù)一周突破600套，刷新年內(nèi)新高，回暖跡象尤為明顯。,2014年10月，15城市二手房成交量環(huán)比6升9降。,26重點(diǎn)城市掛牌總量環(huán)比下跌0.51% 市場(chǎng)掛牌量略有下跌,舊城改造：2014年為歷年棚戶改造放量最大、最強(qiáng),商品住宅和棚改房實(shí)際開工面積走勢(shì)（2008-2015E）,棚戶區(qū)改造既是一項(xiàng)民心工程也是政府對(duì)經(jīng)濟(jì)“微刺激”的重要手段。在2011 年和2014 年棚改房新開工面積占比均超過了20%，這說明在房地產(chǎn)開發(fā)（住宅）對(duì)GDP 的總體貢獻(xiàn)中，棚戶區(qū)改造就占到了20%以上。在房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮的2009 年和2013 年，這一比重也超過了 15%。,土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)交易略有好轉(zhuǎn),成交：成交：10月土地市場(chǎng)成交量環(huán)比走高，翹尾之勢(shì)明顯 價(jià)格：成交結(jié)構(gòu)變化，致總價(jià)漲而均價(jià)跌 流標(biāo)率：數(shù)月4%上下浮動(dòng)，流標(biāo)率趨于平緩 溢價(jià)率：10月底價(jià)成交大幅回升，溢價(jià)率同環(huán)比均回落,各級(jí)市場(chǎng)一線城市成交表現(xiàn)反復(fù)，二線城市拿地價(jià)格持續(xù)走高 10月一線城市經(jīng)營(yíng)性用地成交總建面積環(huán)比出現(xiàn)下跌，其中北京成交最多，10幅地塊139萬平方米。二線及三四線城市本月成交總建面與上月相比均有所上漲，二線城市環(huán)比上漲21%，三四線甚至翻番有余。二線城市中依舊是武漢、鄭州、長(zhǎng)沙等重點(diǎn)城市成交較多。與去年同期相比，各線城市仍處低位，分別下跌37%、55%和62%。整體來看，近幾個(gè)月一線城市市場(chǎng)成交稍顯反復(fù)，主要與政府出讓土地相關(guān)，雖本月成交出現(xiàn)下跌，不過其不俗的溢價(jià)表現(xiàn)證明，一線城市土地?zé)岫炔粶p；二線城市內(nèi)部縱向分化加?。蝗木€城市似有抬頭之勢(shì)，后期表現(xiàn)或有突破。 成交面積：一線城市成交量環(huán)比下跌，三四線城市大漲 成交價(jià)格：一線成交額環(huán)比下跌三成，二線拿地價(jià)格持續(xù)走高,土地市場(chǎng)：土地市場(chǎng)將小幅回暖，成交規(guī)模將回升,得益限購(gòu)取消、限貸松綁以及地方救市力度的進(jìn)一步加大，一線及部分二線城市成交量顯著回升，整體市場(chǎng)成交持續(xù)向好，大大提振了開發(fā)企業(yè)拿地信心，上半年以來積壓的購(gòu)地需求也迎來了釋放契機(jī)，月內(nèi)土地成交顯著轉(zhuǎn)暖，深圳、上海、廈門、北京、南京等迎來高價(jià)拿地?zé)岢薄?10月份，全國(guó)100城市土地成交總建面積環(huán)比增加三成有余，其中二線城市成交環(huán)比增二成，占整體土地成交總建面積的六成份額，居各線城市首位；三四線城市土地市場(chǎng)放量更為顯著，月內(nèi)成交總建面突破1100萬平方米，同比翻番，其中泰州成交總建面逾240萬平方米，另外南通、柳州、清遠(yuǎn)等市也在100萬平方米以上。 從企業(yè)角度來看，一方面是需求積壓，今年以來土地市場(chǎng)的持續(xù)走冷，積壓了相當(dāng)數(shù)量購(gòu)地需求，另一方則是購(gòu)地信心提振，9月下半月以來樓市成交的持續(xù)轉(zhuǎn)暖，也使得越來越多的房企開始關(guān)注土地市場(chǎng)。 綜合政府和企業(yè)兩方面因素，我們認(rèn)為在2014年最后的兩個(gè)月里，得益亍政企雙方在價(jià)格上的愈加理性客觀，土地成交應(yīng)當(dāng)會(huì)出現(xiàn)大面積的溢價(jià)現(xiàn)象，但在供需雙方交易意愿顯著回升的推動(dòng)下，土地成交規(guī)模的持續(xù)回升仍應(yīng)是大概率事件。,未來市場(chǎng)：無外力干預(yù)，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)明年一季度結(jié)束,調(diào)整何時(shí)結(jié)束,我們認(rèn)為很大程度上取決于房?jī)r(jià)調(diào)整的深度和廣度，只有出現(xiàn)了“地價(jià)”才能刺激成交的回升。從最近幾月城市項(xiàng)目降價(jià)表現(xiàn)來看，近半數(shù)的降價(jià)并沒有帶來成交量的回升，究其原因主要是：多數(shù)項(xiàng)目和企業(yè)依然沒有進(jìn)入實(shí)質(zhì)降價(jià)階段，降價(jià)力度有限，多以特價(jià)房或者暗折的面目示人，購(gòu)房者認(rèn)為價(jià)格還沒降到其心理價(jià)位或能夠承受的價(jià)位，城市供求嚴(yán)重失衡以致市場(chǎng)對(duì)區(qū)域未來趨勢(shì)繼續(xù)看跌或者認(rèn)為還有下跌可能，仍然保持觀望。 在沒有外力干預(yù)的情況下，一、二線城市調(diào)整期預(yù)計(jì)在明年一季度或者年中時(shí)期結(jié)束。如果貨幣持續(xù)放松，則更短。一、二線城市對(duì)外來需求的吸附力較強(qiáng)，需求依然大量存在，城市市場(chǎng)基本面的發(fā)展趨勢(shì)沒有根本性變化。只是因?yàn)榉績(jī)r(jià)過高、購(gòu)買能力受抑等因素延緩需求釋放。以往的經(jīng)驗(yàn)表明，調(diào)整期基本在6-12個(gè)月，最長(zhǎng)不超過15個(gè)月。,2004年 調(diào)整期,2008年 調(diào)整期,2012年 調(diào)整期,10月份全國(guó)市場(chǎng)縱深解讀 經(jīng)濟(jì)：三季度經(jīng)濟(jì)增速創(chuàng)新低，“穩(wěn)增長(zhǎng)”信號(hào)明顯 政策：中央多舉措穩(wěn)定住房消費(fèi) 各地救市出新招 土地：土地成交應(yīng)市轉(zhuǎn)暖，深圳今年首推宅地即刷新地王紀(jì)錄 市場(chǎng)：重點(diǎn)城市供應(yīng)回歸常態(tài)，成交量大為提振 企業(yè)：政策利好促地產(chǎn)股回升，房企有意加大二線城市布局,房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)階段市場(chǎng)分析,國(guó)家、地方與央行不斷出臺(tái)新政策，鼓勵(lì)支持房地產(chǎn)市場(chǎng)的背景下，整體市場(chǎng)下跌幅度已經(jīng)放緩，但是因?yàn)?013年的市場(chǎng)發(fā)展過快、部分城市房?jī)r(jià)上升過于迅猛，一方面提前透支了部分需求，另一方面也導(dǎo)致購(gòu)房者購(gòu)買力難以為繼；經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)正逐步走出緊缺的格局，除個(gè)別一線城市外，我們看到多數(shù)城市目前市場(chǎng)供應(yīng)較為充足，部分城市甚至已經(jīng)暴露出供應(yīng)過剩的風(fēng)險(xiǎn)。所以在未來一段時(shí)間依然是去庫(kù)存為主的，但房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)度過了此次調(diào)整期最艱難的低谷。,小結(jié)：,第一章 宏觀市場(chǎng)分析,市場(chǎng)目錄,第二章 福州市場(chǎng)分析,政策回顧 政策環(huán)境 經(jīng)濟(jì)投資 二手房市 棚戶改造 土地市場(chǎng) 小結(jié)總結(jié),市場(chǎng)存量 市場(chǎng)供需 二手房市 市場(chǎng)去化 成交對(duì)比 小結(jié)總結(jié),14年第三季度市區(qū)商品住宅供應(yīng)量達(dá)67.9萬，環(huán)比小幅下滑5%，同比去年同期漲幅達(dá)近5成，閩江世紀(jì)城集中放量促市場(chǎng)供應(yīng)充足，加之成交量表現(xiàn)一般，開發(fā)商放緩?fù)票P速度，市場(chǎng)供需矛盾凸顯，供需比達(dá)1.3。,供需矛盾凸顯期,供需平衡期,供需矛盾凸顯期,市場(chǎng)供需：市區(qū)供應(yīng)充足，供需矛盾凸顯,2011年季均去化42萬,2012年季均去化63萬,2013年季均去化69萬,2014年季均去化53萬,銷量：2014年第三季度商品住宅銷量達(dá)51.9萬，環(huán)比上漲20%，同比去年上漲11%，閩江世紀(jì)城7月首開入市、持續(xù)推盤，第三季度集中簽約面積達(dá)16.6萬，占比達(dá)32%，一定程度拉升商品住宅銷量； 價(jià)格：受主力簽約項(xiàng)目閩江世紀(jì)城及市場(chǎng)多項(xiàng)目下調(diào)價(jià)格影響，本季度均價(jià)16057元/，環(huán)比下跌7%，同比亦縮減7%。,市場(chǎng)銷量：?jiǎn)伪P熱銷，促銷量小幅回升，樓市冬季未結(jié)束,2011年季均去化20.7萬,2012年季均去化40.8萬,2013年季均去化54.8萬,2014年季均去化30.4萬,市場(chǎng)供應(yīng)不足，銷量逐步下滑,供需：2014第三季度閩侯商品住宅供應(yīng)量為35萬，環(huán)比微跌1%，同比去年則縮減45%，區(qū)域多個(gè)高層進(jìn)入銷售后期及工期影響推售等因素下，供應(yīng)量大幅縮減，加之受投資客及改善型客戶觀望影響，銷量連續(xù)3季度呈現(xiàn)下跌態(tài)勢(shì)，成交量?jī)H25.4萬，與上季度持平，同比大幅下跌55%，市場(chǎng)表現(xiàn)平靜； 價(jià)格：本季度均價(jià)9897元/，環(huán)比微跌1%，同比上漲4%，大學(xué)城板塊項(xiàng)目成交占比提升促價(jià)格小幅微漲。,郊區(qū)市場(chǎng)：供應(yīng)下滑，客戶依然觀望，銷量節(jié)節(jié)趨冷,存量去化：福州10月份存量311萬方去化周期17.8月,10月份福州存量311萬方，去化周期約為17.8月。在全國(guó)主要24個(gè)城市中，存量屬于最少的一個(gè)城市，當(dāng)時(shí)相對(duì)性的去化能力也偏弱，去化周期需要17.8個(gè)月，在24個(gè)城市中排第五位，形式不是很樂觀。 市場(chǎng)去化率比較低，而周期比較長(zhǎng)，未來房?jī)r(jià)很難上漲，目前緊要任務(wù)依然是促銷去庫(kù)存,二手房成交：整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)小幅連續(xù)上漲2個(gè)月,2014年10月福州二手房住宅市場(chǎng)整體呈掛牌量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，其中掛牌套數(shù)為96602套，環(huán)比上漲0.72%，掛牌均價(jià)為13592元/平方米，環(huán)比上升0.09%。九城區(qū)二手房掛牌均價(jià)三漲六跌，除閩侯縣、鼓樓區(qū)和馬尾區(qū)掛牌價(jià)格小幅上漲外，其余區(qū)縣掛牌價(jià)均下跌。 從圖上可以看出二手房在八月份開始止跌連續(xù)上漲2個(gè)月，而新房?jī)r(jià)格跌幅在10月份的時(shí)候開始放緩。,福州2014年房?jī)r(jià)走勢(shì)圖,新房成交：2014年上半年成交同比下滑近半,分析觀點(diǎn)：2014年前十月成交面積同比減少 601167，套數(shù)減少4461套，面積同比下降27.7%，套數(shù)同比下降25.4%，今年前十月均價(jià)同比下降5.6%，今年10