2008包頭“時(shí)代財(cái)富城”項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路(12.21)118p.doc

包頭“時(shí)代財(cái)富城”項(xiàng)目總體營(yíng)銷思路凌峻中國(guó)二零零八年十二月十八日目 錄前 言8市 場(chǎng) 篇9一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況10二、包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況15三、包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀16四、項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金20五、包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀分析21六、客戶分析30策 略 篇34一、項(xiàng)目整體運(yùn)作策略34二、商業(yè)部份運(yùn)作策略40三、住宅部份運(yùn)作策略41四、渠道營(yíng)銷與圈層營(yíng)銷46商業(yè)定位篇48一、商業(yè)定位49二、業(yè)態(tài)定位58三、主力店定位60四、價(jià)格定位60商業(yè)招商篇80一、招商目標(biāo)81二、項(xiàng)目整體招商原則81三、招商范圍及品牌控制82四、招商工作安排83商業(yè)銷售篇85一、商業(yè)銷售策略86二、商業(yè)銷售規(guī)劃92三、各階段營(yíng)銷推廣計(jì)劃97住宅銷售篇109一、住宅營(yíng)銷思路110二、推貨節(jié)奏111三、推廣節(jié)奏112四、包裝推廣112附件一：營(yíng)銷費(fèi)用安排114附件二：工作安排115在本方案開(kāi)始前，請(qǐng)關(guān)注以下現(xiàn)象： 房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)空前嚴(yán)峻受全球金融危機(jī)的影響，宏觀經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)也連續(xù)降低，在行業(yè)遭遇資金瓶頸、居民守緊錢袋應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化的情況下，房地產(chǎn)行業(yè)空前嚴(yán)峻的形勢(shì)還將持續(xù)，短期內(nèi)不會(huì)有好轉(zhuǎn)的跡象。 投資客大幅減少 曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的溫州炒房團(tuán)、山西炒房團(tuán)、深圳炒房團(tuán)等已經(jīng)不再是樓市的焦點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)不景氣導(dǎo)致曾經(jīng)活躍的大批專業(yè)物業(yè)投資客對(duì)物業(yè)價(jià)格的承受能力大幅下降，或者因?yàn)閷?duì)樓市泡沫的擔(dān)心而對(duì)物業(yè)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，房地產(chǎn)物業(yè)價(jià)格失去了基于炒作而上漲的驅(qū)動(dòng)力。 低價(jià)成為硬道理 縱觀樓市聚變以來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)，有活躍成交的基本上都是高性價(jià)比、低價(jià)格（必須是價(jià)格低出消費(fèi)者心理預(yù)期）的樓盤，維持價(jià)格高位的樓盤基本上銷售乏力。特殊的市場(chǎng)時(shí)期，低價(jià)格已經(jīng)成為促進(jìn)銷售的硬道理。 商業(yè)物業(yè)銷售普遍不理想，內(nèi)場(chǎng)鋪無(wú)人問(wèn)津包頭的商業(yè)物業(yè)乃至全國(guó)的商業(yè)物業(yè)銷售現(xiàn)狀都不理想，尤其是商場(chǎng)臨街商鋪因?yàn)榇竺娣e、高總價(jià)的高門檻使投資者望而卻步，即使有個(gè)別發(fā)展商推出100%返租率但依然銷售不暢，內(nèi)場(chǎng)鋪、二樓及二樓以上商鋪則基本無(wú)人問(wèn)津。 大眾媒體的影響力越來(lái)越弱一版報(bào)紙廣告帶動(dòng)一波銷售的樓市奇觀已不復(fù)存在，如今報(bào)紙等大眾媒體房地產(chǎn)廣告投放量的直線下降已經(jīng)說(shuō)明了大眾媒體的廣告效應(yīng)越來(lái)越弱，就如時(shí)代財(cái)富城“商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展高峰論壇”活動(dòng)出街了5版報(bào)紙廣告，來(lái)電來(lái)訪僅十余人，如何更好的和市場(chǎng)溝通，成為一個(gè)新的行業(yè)課題。多種困難下，時(shí)代財(cái)富城如何突圍？時(shí)代財(cái)富城突圍前提認(rèn)清形勢(shì)、理解市場(chǎng)、順應(yīng)發(fā)展認(rèn)清目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，充分認(rèn)識(shí)項(xiàng)目營(yíng)銷所面對(duì)的困難；了解市場(chǎng)，了解市場(chǎng)的真實(shí)情況，了解消費(fèi)者的真實(shí)需求，了解項(xiàng)目在市場(chǎng)上的正確定位；順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，迎合房地產(chǎn)發(fā)展的潮流，順勢(shì)而上，獲得安全而穩(wěn)妥的開(kāi)發(fā)收益。鑒于此，時(shí)代財(cái)富城要做好打硬仗、打持久仗、打艱苦仗的準(zhǔn)備，拋棄原來(lái)很容易銷售，很容易賣高價(jià)的營(yíng)銷幻想，立足安全營(yíng)銷和務(wù)實(shí)營(yíng)銷的基礎(chǔ)看待項(xiàng)目的整體營(yíng)銷。時(shí)代財(cái)富城經(jīng)營(yíng)思路價(jià)格制勝、廣泛撒網(wǎng)、取舍得當(dāng)價(jià)格制勝價(jià)格已成為目前房地產(chǎn)營(yíng)銷最實(shí)效的競(jìng)爭(zhēng)法寶，也是消費(fèi)者最敏感的選擇依據(jù)，因此，項(xiàng)目以高價(jià)格逆勢(shì)入市顯然有違市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，可行的做法是以超出置業(yè)者心理預(yù)期以及對(duì)比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手占據(jù)優(yōu)勢(shì)的價(jià)格策略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速的引起市場(chǎng)關(guān)注、快速的掘到第一桶金，為后續(xù)營(yíng)銷奠定基礎(chǔ)；廣泛撒網(wǎng)充分利用各種宣傳推廣工具，最大化的擴(kuò)展客戶來(lái)源，擺脫單純依靠報(bào)紙等大眾媒體“坐等客戶上門”的傳統(tǒng)宣傳推廣模式，主動(dòng)求變、主動(dòng)出擊，擴(kuò)大市場(chǎng)推廣的范圍、力度和深度，增加客戶來(lái)源。取舍得當(dāng) 項(xiàng)目要獲得成功，必然要取舍得當(dāng)，放棄部分不切實(shí)際的收益，如項(xiàng)目商場(chǎng)3樓商鋪，在全國(guó)類似商鋪都沒(méi)有理想成交率和高價(jià)格的前提下，本項(xiàng)目與其銷售不暢影響市場(chǎng)形象還不如不銷售，降低招商運(yùn)營(yíng)的難度而做好經(jīng)營(yíng)，獲得比短期銷售收益豐厚得多的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)回報(bào)。時(shí)代財(cái)富城營(yíng)銷基礎(chǔ)品牌先行，占領(lǐng)市場(chǎng)高位穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，取信市場(chǎng)客戶務(wù)實(shí)營(yíng)銷，搶占市場(chǎng)份額品牌先行，占領(lǐng)市場(chǎng)高位品牌代表著品質(zhì)、信用、責(zé)任、信賴等一切商家所夢(mèng)寐以求的市場(chǎng)形象。時(shí)代財(cái)富城需要高屋建瓴的市場(chǎng)形象來(lái)指引高端消費(fèi)者了解、認(rèn)同項(xiàng)目。穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，取信市場(chǎng)客戶通過(guò)穩(wěn)健的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，滿足客戶的需求，建立項(xiàng)目以人為本的市場(chǎng)形象；通過(guò)持續(xù)、穩(wěn)定、可預(yù)見(jiàn)的成功商業(yè)發(fā)展計(jì)劃與經(jīng)營(yíng)行為，建立項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)成功可期的市場(chǎng)形象。滿足客戶的生活需要、強(qiáng)化客戶對(duì)商業(yè)投資回報(bào)的信心，自然就抓住了客戶的心。務(wù)實(shí)營(yíng)銷，搶占市場(chǎng)份額僅僅依靠大眾媒體不能輕易實(shí)現(xiàn)熱銷、售罄等理想營(yíng)銷效果，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，提高銷售率，需要扎實(shí)的開(kāi)展全方位營(yíng)銷、全市場(chǎng)推廣，主動(dòng)出擊，不遺漏一個(gè)目標(biāo)客戶。時(shí)代財(cái)富城推廣原則多渠道、多種方式推廣有層次、理性市場(chǎng)溝通多渠道，多種方式推廣除了媒體廣告、印刷品派送外，渠道營(yíng)銷、入戶拜訪、與機(jī)構(gòu)共享客戶資源、組織客戶會(huì)等等推廣方式一并應(yīng)用，最大化項(xiàng)目營(yíng)銷效果。有層次、理性市場(chǎng)溝通廣告推廣以多層次的立體組合來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的充分覆蓋，除了大眾媒體實(shí)現(xiàn)線上推廣外，戶外派單、高級(jí)餐廳菜單廣告、專題印刷品（如財(cái)富增值指南、金融危機(jī)形勢(shì)下如何安全投資、財(cái)富安全金規(guī)等主題小冊(cè)子）、項(xiàng)目宣傳小禮品等也是必要的宣傳手段。市場(chǎng)環(huán)境變化了，原有的吆喝式、鼓動(dòng)式溝通方式或廣告訴求已經(jīng)沒(méi)有了市場(chǎng)空間，本項(xiàng)目適宜采用理性的溝通方式，以事證、數(shù)據(jù)、政策依據(jù)、專題研究成果等作為和市場(chǎng)基本的溝通要素，從根本上征服市場(chǎng)。前 言凌峻公司進(jìn)場(chǎng)已一月有余，通過(guò)“商業(yè)發(fā)展高峰論壇活動(dòng)”、“vip售卡活動(dòng)”以及全面的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)包頭市房地產(chǎn)市場(chǎng)有了一個(gè)清楚的認(rèn)識(shí)，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀以及凌峻公司多年全國(guó)房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，我們以專業(yè)的視角、對(duì)甲方負(fù)責(zé)任的態(tài)度，以確保項(xiàng)目安全穩(wěn)妥的獲得合理利潤(rùn)為宗旨，提交本報(bào)告。真誠(chéng)希望能和投資商深入交流，盡早就本項(xiàng)目的總體營(yíng)銷思路達(dá)成一致，并完善營(yíng)銷工作部署。市 場(chǎng) 篇u 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況u 包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況u 包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀u 項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金u 包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀分析u 客戶分析一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1、政策解讀1) 住房消費(fèi)政策n 房貸新政主要內(nèi)容及后續(xù)措施 對(duì)購(gòu)買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%。從貸款政策上引導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買小戶型，通過(guò)市場(chǎng)需求改變市場(chǎng)供應(yīng)。 對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。提高投資門檻和投資成本，從市場(chǎng)需求環(huán)節(jié)有效遏制過(guò)熱的投機(jī)和投資。 多次降息，未能明顯促樓市回暖。08年在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)趨緊，拉動(dòng)內(nèi)需的政策需要前提下，普通商業(yè)貸款和公積金貸款的利率先后進(jìn)行了四次下調(diào)，大幅降低交易稅，減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，但對(duì)促進(jìn)成交起到的作用有限。n 房貸新政實(shí)施效果 成交直線下降，各大中城市商品房銷售面積出現(xiàn)銳減現(xiàn)象，部分城市出現(xiàn)“腰斬”，成交量同比下降五成以上，隨之而來(lái)的是開(kāi)發(fā)商因銷售不暢回款不及時(shí)而不得不面對(duì)資金緊張的局面； 價(jià)格拉鋸戰(zhàn)在樓市出現(xiàn)，以萬(wàn)科、復(fù)地為代表的房地產(chǎn)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)，率先開(kāi)展主動(dòng)降價(jià)，獲得了不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑和銷售成績(jī)，同時(shí)絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)在死扛價(jià)格，前幾次宏觀調(diào)控“越控越漲”的結(jié)果使開(kāi)發(fā)商對(duì)調(diào)控的后市看好，但市場(chǎng)并沒(méi)有及時(shí)出現(xiàn)反彈，降價(jià)已經(jīng)成為各地開(kāi)發(fā)商“保命”的唯一出路，打折、直接降價(jià)、送裝修、送首付、送利息甚至補(bǔ)償差價(jià)等花招層出不窮； 擠壓房?jī)r(jià)水分，期待價(jià)格回歸理性，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展已成為社會(huì)民眾的普遍心愿，在金融危機(jī)影響逐步深入、企業(yè)倒閉潮蔓延、失業(yè)率上升、物價(jià)上漲等形勢(shì)下，樓市已經(jīng)喪失了非理性爆炸性發(fā)展的動(dòng)力。房貸新政后續(xù)發(fā)展及影響 金融危機(jī)背景下，在拉動(dòng)內(nèi)需的號(hào)召下，持續(xù)的房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷促使各地政府紛紛開(kāi)展“救市”，穩(wěn)定房市、穩(wěn)定房?jī)r(jià)成為政府和開(kāi)發(fā)業(yè)界的共識(shí)； 稅費(fèi)減免措施的出臺(tái)，在一定范圍內(nèi)造成樓市的局部回暖，如二手房交易的反彈等，但樓市進(jìn)入深度調(diào)整的大勢(shì)沒(méi)有改變。消費(fèi)者的購(gòu)房理念發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變，理性置業(yè)和觀望情緒成為主流，這是簡(jiǎn)單的稅費(fèi)減免措施所改變不了的現(xiàn)實(shí)。2) 金融資本政策 銀根緊縮，房地產(chǎn)遭遇資金寒流經(jīng)過(guò)07年以來(lái)的8次銀行存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，大幅度降低商業(yè)銀行的貸款流動(dòng)額度，收緊土地及住房銷售的金融支持，同時(shí)通過(guò)加息提高房屋投資成本及降低資本的流動(dòng)性過(guò)剩，使急速膨脹的樓市驟然降溫，從不為資金發(fā)愁的發(fā)展商第一次遭遇到了資金寒流。 融資受阻，房地產(chǎn)貸款加強(qiáng)監(jiān)控在提高銀行存款準(zhǔn)備金率的政策之后，國(guó)家又出臺(tái)限制房地產(chǎn)企業(yè)的ipo融資計(jì)劃，今年以來(lái)更是對(duì)各商業(yè)銀行發(fā)出通知，要求不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放用于支付土地款的貸款，且銀行對(duì)放貸資金的流向都加強(qiáng)了監(jiān)控，這些措施使本來(lái)就陷于資金鏈緊張的房地產(chǎn)企業(yè)雪上加霜?！竞暧^政策理解：調(diào)控措施強(qiáng)硬，效應(yīng)明顯】9.27房貸新政是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，是繼國(guó)六條之后提出的又一強(qiáng)勢(shì)調(diào)控措施，其調(diào)控出發(fā)點(diǎn)基本一致，都是為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱傾向，打擊通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)獲取暴利的短期行為，冷卻市場(chǎng)熱度，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展更為穩(wěn)健、理性。但9.27政策針對(duì)所需調(diào)控的對(duì)象更為直接、準(zhǔn)確，也基本沒(méi)有給投資者留有多少可周旋的空間，而且此次調(diào)控的背景不同以往，歷次調(diào)整都是處在經(jīng)濟(jì)“過(guò)熱”的膨脹形勢(shì)下，此次調(diào)控措施出臺(tái)后是由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球性金融危機(jī)，居民財(cái)富與實(shí)際購(gòu)買力都大幅縮水。因此，此次調(diào)控呈現(xiàn)前所未有的立竿見(jiàn)影效果，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的“盤整”將起到深遠(yuǎn)的影響。 事實(shí)證明，后來(lái)針對(duì)普通購(gòu)房者的一系列金融政策支持諸如降息、提高公積金貸款額度、降低交易稅收等措施都沒(méi)能使住宅市場(chǎng)即刻回暖。2、土地分析1）、土地出讓大幅萎縮，供地壓力考驗(yàn)土地價(jià)格據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年全國(guó)住宅用地出讓面積較上年同期減少25.27%，在國(guó)家加大供地平抑地價(jià)的前提下，住宅土地成交不曾反而大幅下降，說(shuō)明業(yè)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮預(yù)期已經(jīng)大幅調(diào)低。在各地今年供地總量不變的情況下，下半年這的供地壓力驟升，預(yù)計(jì)總體土地出讓底價(jià)還會(huì)進(jìn)一步降低。以全國(guó)20個(gè)大中城市為例，自2008年至今已有超過(guò)120幅土地流拍、流標(biāo)或未成交。而截至今年4月底的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自去年10月后的半年內(nèi)，全國(guó)范圍內(nèi)的土地流拍數(shù)量也不過(guò)40幅。上半年，北京共出讓住宅土地676.5萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于全年計(jì)劃供應(yīng)住宅供地1700萬(wàn)平方米的1/3，廣州的比例則更低，僅15%，福州則不及計(jì)劃的三成。2）、底價(jià)成交成為常態(tài)，土地市場(chǎng)黃金周期不再據(jù)報(bào)道，12月3日在廣州舉行的本年度最大規(guī)模住宅用地拍賣會(huì)，在8個(gè)地塊中，有一塊因無(wú)人應(yīng)價(jià)而流拍，而另有六個(gè)地塊都只有1家企業(yè)報(bào)價(jià)，因此在底價(jià)拍出。整場(chǎng)拍賣會(huì)在半小時(shí)內(nèi)結(jié)束戰(zhàn)斗，創(chuàng)下廣州土地拍賣用時(shí)最短記錄。廣州的土地出讓情況是全國(guó)土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影，今年以來(lái)全國(guó)主要城市均出現(xiàn)大量住宅用地以底價(jià)成交（且通常都是一家開(kāi)發(fā)商直接以底價(jià)獲得地塊），說(shuō)明在開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈緊張、樓市進(jìn)入深度調(diào)整的階段，開(kāi)發(fā)企業(yè)都謹(jǐn)慎拿地，注重對(duì)土地開(kāi)發(fā)價(jià)值的理性研究，土地市場(chǎng)的黃金周期已經(jīng)不再。3）、高價(jià)開(kāi)發(fā)用地成為開(kāi)發(fā)商的燙手山芋在樓市膨脹的06年、07年，不少開(kāi)發(fā)商不計(jì)成本瘋狂拿地，誕生了一個(gè)個(gè)地王，在樓市低迷的現(xiàn)狀下，這些“地王”的樓面價(jià)格往往接近甚至高于周邊商品房銷售價(jià)格，開(kāi)發(fā)則對(duì)比市場(chǎng)毫無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，只能做豪宅產(chǎn)品，不開(kāi)發(fā)又要面對(duì)政府的開(kāi)發(fā)監(jiān)管，面臨處罰或回收土地的結(jié)局，左右為難成了開(kāi)發(fā)商有苦難言的痛楚。如何處理這些燙手山芋，開(kāi)發(fā)商或主動(dòng)和政府協(xié)商降低出讓價(jià)格、或向政府退還已獲得的開(kāi)發(fā)用地、或干脆損失保證金違約放棄土地。 總結(jié)：土地出讓環(huán)節(jié)的改變將直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)鏈條，尤其是地價(jià)的回歸，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期會(huì)產(chǎn)生不小的影響。3、供需分析1）可售商品房持續(xù)增加 待售商品房存量創(chuàng)新高截至十月末，空置商品住宅六千八百三十五萬(wàn)平方米，同比增一成八，增幅比前九個(gè)月提高三點(diǎn)九個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)各主要城市待售商品房總量持續(xù)增加，其中北京住宅可售面積達(dá)到1905萬(wàn)平方米，深圳目前可售面積達(dá)667萬(wàn)平方米，兩城市可售量均處于三年來(lái)最高水平；而上海可售住宅面積也增至841萬(wàn)平方米，與年初相比，可售量增加307萬(wàn)平方米；中部城市武漢截止到目前待售商品房源突破12萬(wàn)套，建筑面積突破1000萬(wàn)平方米，按照目前的銷售均速，需要3年多時(shí)間才能消化完。 新一輪產(chǎn)品供應(yīng)高峰即將到來(lái)受開(kāi)發(fā)政策影響，在06年、07年房地產(chǎn)黃金時(shí)期大量出讓的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地將陸續(xù)進(jìn)入正式的開(kāi)發(fā)周期，未來(lái)一到兩年將迎來(lái)新一輪的商品房集中上市高潮，待售商品房總量將不斷刷新記錄，銷售壓力將空前巨大。2）市場(chǎng)需求持續(xù)低位盤旋 與待售商品房總量持續(xù)上升相對(duì)應(yīng)的是房地產(chǎn)成交量卻一直保持低迷，各主要城市的房屋銷售面積均出現(xiàn)大幅降低，北京、廣州等城市成交量只有高峰期的一半，深圳等城市銷售量更是極端的下降到正常成交量的三成?？偨Y(jié)：在國(guó)家9000億保障住房政策實(shí)施的前提下，大量保障性住房將沖擊商品房市場(chǎng)，住宅市場(chǎng)的供需矛盾將進(jìn)一步突出。4、產(chǎn)品分析1）中小戶型漸成主流受90/70政策影響以及大量新生代置業(yè)者的入市影響，早期大戶型主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的局面得到改變，大量經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小戶型入市，形成大戶高端產(chǎn)品和經(jīng)濟(jì)型中小戶型共同主導(dǎo)市場(chǎng)的局面。2）產(chǎn)品創(chuàng)新逐步增多（n+1）戶型、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式公寓以及主題概念式住宅等創(chuàng)新型產(chǎn)品逐步增多，以適應(yīng)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)、迎合消費(fèi)者的需求變化。 3）綜合品質(zhì)越來(lái)越高經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步成熟，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)由初期的戶型、朝向、景觀、概念等轉(zhuǎn)向以品質(zhì)為核心，建筑技術(shù)、建材設(shè)備、降低能耗、居住體驗(yàn)、服務(wù)享受等組成的品質(zhì)要素成為未來(lái)住宅產(chǎn)品的核心競(jìng)爭(zhēng)力?？偨Y(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)多年的積淀，在買方市場(chǎng)環(huán)境下，競(jìng)爭(zhēng)力已經(jīng)轉(zhuǎn)移到以品質(zhì)和性價(jià)比為核心的領(lǐng)域，抱殘守缺的堅(jiān)持舊有的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念顯然已經(jīng)落伍。二、包頭房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況1、包頭住宅消費(fèi)市場(chǎng)涵蓋“金三角”區(qū)域呼包鄂經(jīng)濟(jì)圈是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的區(qū)域，城鎮(zhèn)居民收入水平較高，且三地的地理位置相近，往來(lái)交通便利，利于區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)高端項(xiàng)目客源的拓展。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格差距顯著昆區(qū)最高，青山區(qū)其次，東河區(qū)最低。東河區(qū)上半年的成交均價(jià)均低于全市同期平均水平。3、投資性購(gòu)房以昆區(qū)為主，青山區(qū)為輔包頭市目前的投資性購(gòu)房主要選擇在昆區(qū)，作為市府所在地和傳統(tǒng)的“包頭中心”，昆區(qū)有發(fā)達(dá)的商業(yè)、完善的商務(wù)辦公環(huán)境和完備的酒店、娛樂(lè)等服務(wù)配套產(chǎn)業(yè)，是投資性購(gòu)房的主要?jiǎng)右颉?、昆區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述昆區(qū)地處包頭市的中心地帶，是包頭市政治、經(jīng)濟(jì)、商業(yè)、商務(wù)中心區(qū)，地理位置優(yōu)越，周邊配套設(shè)施建全。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為迅速，有多家外地開(kāi)發(fā)商在此進(jìn)行開(kāi)發(fā)，主要以福建、廣東、浙江為主。目前在售的項(xiàng)目整體均價(jià)在3800-4200元平方米區(qū)間，甚至有的樓盤達(dá)到4500。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以80-100平方米區(qū)間的兩居為主，120-136的三居為輔，以及少量的150-170的三居。區(qū)域目標(biāo)購(gòu)買客戶群主要集中在包鋼的高級(jí)管理層、醫(yī)院，學(xué)校教師及銀行和政府公務(wù)員，還有來(lái)自東勝、呼市、山西等外地和一小部分的本地投資客戶。根據(jù)包頭市整體規(guī)劃，區(qū)域內(nèi)未來(lái)的發(fā)展方向?qū)⑾蚶^(qū)的北部和南部?jī)A斜，將約有10多萬(wàn)平方公里左右的土地進(jìn)行收購(gòu)整理掛牌出售。5、青山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述青山區(qū)由于依托塞汗塔拉生態(tài)園，居住環(huán)境優(yōu)越，是包頭市的新興的居住生活區(qū)。周邊教育、醫(yī)療、娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物服務(wù)設(shè)施完善，是包頭市新興的商業(yè)區(qū)域。目前在售的項(xiàng)目整體均價(jià)在3500-3800之間，甚至達(dá)到4000。區(qū)域內(nèi)整體主力戶型以85-105兩居為主，120-135三居為輔，還有少量的130-150的三居。目標(biāo)購(gòu)買客戶群主要集中在一機(jī)、二機(jī)及東勝、呼市、山西、北京的投資客戶。三、包頭商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀1、包頭商業(yè)現(xiàn)狀及特點(diǎn)1）競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)概述布局。包頭市的商業(yè)布局為昆區(qū)中心商圈和青山區(qū)中心商圈（娜琳）兩足鼎立，兩個(gè)商圈互為補(bǔ)充，形成錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)與經(jīng)營(yíng)，代表包頭市整體商業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，輻射整個(gè)包頭市乃至內(nèi)蒙。競(jìng)爭(zhēng)。昆區(qū)中心商圈代表包頭市最高檔次商業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)，商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境好，為中高端商業(yè)定位，品牌涵蓋國(guó)內(nèi)各知名品牌和部分國(guó)際品牌；青山區(qū)中心商圈作為包頭市第二核心商圈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次稍低于昆區(qū)，以中檔經(jīng)營(yíng)為主，城市基礎(chǔ)設(shè)施、購(gòu)物環(huán)境等遜色于昆區(qū)。2）物業(yè)類型目前商業(yè)物業(yè)類型主要有：臨街商鋪、百貨商廈、專業(yè)市場(chǎng)，步行街、購(gòu)物中心。傳統(tǒng)的百貨商廈逐步走向沒(méi)落，如青山商廈等在現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展潮流下已經(jīng)逐步顯現(xiàn)出功能的落后，步行街、購(gòu)物中心逐步興起，成為主要的商業(yè)發(fā)展形式。3）業(yè)態(tài)與經(jīng)營(yíng)包頭商業(yè)發(fā)展具有明顯的品牌扎堆、經(jīng)營(yíng)高度集中特征，形成商業(yè)焦點(diǎn)，如昆區(qū)的四大百貨、青山區(qū)的娜琳步行街（那林百貨、王府井百貨）無(wú)不如此，集中最齊全、最高檔的品牌，聚集最大化的人流和物流，產(chǎn)生最大化的商業(yè)經(jīng)營(yíng)效益。2、包頭商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀1）商場(chǎng)規(guī)模與業(yè)態(tài) 包頭市商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模大多在3萬(wàn)5萬(wàn)平米，受限于面積，商場(chǎng)普遍功能單一，以購(gòu)物為主，其它諸如娛樂(lè)、休閑、文化、餐飲等業(yè)態(tài)體現(xiàn)不充分。2）商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方式包頭商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)一般采用由經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，具體做法是在引進(jìn)主力店的基礎(chǔ)上統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，以租金或者扣點(diǎn)方式，部分采用店中店或敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴(yán)重。3）商場(chǎng)配套設(shè)施及功能目前包頭商場(chǎng)內(nèi)盡量規(guī)劃安排多的商業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，商場(chǎng)普遍客戶休閑空間（設(shè)施）不足，停車場(chǎng)地不足，服務(wù)及指引功能欠缺，只具備簡(jiǎn)單的自主購(gòu)物交通系統(tǒng)。4）商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境目前，包頭多數(shù)商場(chǎng)購(gòu)物硬件通過(guò)改造而提高了舒適度。但購(gòu)物空間的規(guī)劃尚停留在滿足于單一的購(gòu)物功能，公共休閑空間如中庭等不足，公共休閑設(shè)施不齊全，欠缺環(huán)境的營(yíng)造。5）商場(chǎng)商業(yè)管理物業(yè)管理水平相對(duì)較低；商業(yè)管理還處于發(fā)展階段,管理水平的高低已成為影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)成敗的一個(gè)主要因素。6）商場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)目前在運(yùn)營(yíng)的商場(chǎng)多數(shù)都是通過(guò)改造從原先老百貨大廈基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的,對(duì)商業(yè)建筑的設(shè)計(jì)和規(guī)劃缺乏前瞻性,在中庭設(shè)計(jì)、公共通道的組織、交通系統(tǒng)的設(shè)計(jì)方面不夠合理.如商場(chǎng)通道偏窄、中庭規(guī)模不利集聚客流、出入口的設(shè)計(jì)不合理、對(duì)客流的指導(dǎo)性不強(qiáng)等,都不利于吸引客流，增加商氣，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。3、包頭商業(yè)發(fā)展綜述1）傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形成新的競(jìng)爭(zhēng)格局包頭商業(yè)正處于一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，傳統(tǒng)百貨（包百、為一、藍(lán)天等）努力通過(guò)改造購(gòu)物環(huán)境、引入新的商業(yè)發(fā)展理念增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，鞏固商業(yè)地位；同時(shí)大量外來(lái)百貨和超市如北京王府井百貨、北京華聯(lián)、好又多等以品牌優(yōu)勢(shì)、理念優(yōu)勢(shì)、經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)、物流優(yōu)勢(shì)等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)加入，形成了傳統(tǒng)百貨與新興商業(yè)形式并存，外來(lái)大型百貨、超市主導(dǎo)商業(yè)市場(chǎng)的局面。2）消費(fèi)觀念已經(jīng)逐漸發(fā)生變化先進(jìn)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式給包頭消費(fèi)者帶來(lái)了生活和消費(fèi)觀念的變革，消費(fèi)者正從單純的購(gòu)物行為向集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、觀光、旅游等多功能為一體的一站式消費(fèi)模式轉(zhuǎn)變。追求舒適的購(gòu)物環(huán)境和全新消費(fèi)體驗(yàn)逐漸成為包頭消費(fèi)者的新消費(fèi)趨勢(shì)。3）以昆區(qū)中心和青山區(qū)中心向外擴(kuò)散，鋼鐵大街成為新商業(yè)發(fā)展主軸包頭市商業(yè)發(fā)展格局呈現(xiàn)如下特征：以兩個(gè)傳統(tǒng)商圈的改造和升級(jí)為主，擴(kuò)大商業(yè)輻射范圍；同時(shí)鋼鐵大街逐步成為新的商業(yè)發(fā)展軸線，東源國(guó)際、帝豪天下等商業(yè)物業(yè)將使鋼鐵大街的商業(yè)前景愈發(fā)清晰。4）商場(chǎng)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)比例不合理，不能滿足人們的消費(fèi)需求目前，在包頭大多數(shù)商場(chǎng)中，業(yè)態(tài)比例不合理，業(yè)態(tài)分布主要以購(gòu)物為主，休閑、餐飲、娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)相對(duì)比例較少，甚至沒(méi)有；但隨著人們生活水平的不斷提高，其不合理的業(yè)態(tài)組合已經(jīng)不能滿足人們對(duì)休閑、娛樂(lè)、餐飲的“一站式”需求。5）規(guī)劃中的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供應(yīng)量不斷增大隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，以及包頭市整體商業(yè)的快速發(fā)展，包頭市即將有大量的商業(yè)物業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，如青一百、九星國(guó)際地下層、小尾羊總部大廈、東源國(guó)際、都市陽(yáng)光新城以及時(shí)代財(cái)富城等，這些商業(yè)物業(yè)都位于城市中心區(qū)，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)包頭的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將空前激烈。商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)啟示1）包頭市商業(yè)布局高度集中，項(xiàng)目處在包頭市兩個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)核心之一的娜琳商圈核心位置，座擁成熟人流和物流，先天商業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯；2）傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，大型、復(fù)合型、滿足多業(yè)態(tài)聚集一站式購(gòu)物需求的現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)缺失，成為項(xiàng)目可以利用的市場(chǎng)機(jī)遇；3）大量商業(yè)物業(yè)的集中入市，使商業(yè)物業(yè)銷售面臨空前壓力，本項(xiàng)目要直面來(lái)自對(duì)手的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，合理的定價(jià)事關(guān)本項(xiàng)目的營(yíng)銷成敗。四、項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)及租金1、重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租賃價(jià)格（商鋪以實(shí)用面積計(jì)算）商場(chǎng)名稱租金（元/平米）臨街底商-1f1f2f3f4f5f娜琳百貨350/5006015010050/7040寶林商廈250/500170/19015018060/80向陽(yáng)市場(chǎng)250/300150/180130150凱萊商廈170/20040/6090/110100/11050/60紅房子250/30080/10060/8050/60北京華聯(lián)200左右九星廣場(chǎng)150/190110/13070/10045402、競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目售價(jià)水平（商鋪以建筑面積計(jì)算，臨街商鋪無(wú)公攤）商場(chǎng)名稱售價(jià)（元/平米）臨街底商-1f1f2f3f4f5f娜琳百貨48000/5000014000800050003200九星購(gòu)物廣場(chǎng)7000地下一層在售，其它樓層售完?yáng)|源國(guó)際25000/3600016000/2000012000都市陽(yáng)光新城13000/25000北京華聯(lián)23000/28000均價(jià)3500015000900045003200項(xiàng)目周邊重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目租金/售價(jià)總結(jié)1）青山區(qū)成熟商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)）底層臨街商鋪?zhàn)饨鸶呶豢蛇_(dá)500元/平方米，成熟經(jīng)營(yíng)的商場(chǎng)內(nèi)場(chǎng)鋪?zhàn)饨鹪?0元/平米190元/平米范圍（根據(jù)樓層而定，從三樓到一樓租金逐步提高）；2）項(xiàng)目周邊商業(yè)物業(yè)售價(jià)水平如下：底層臨街商鋪銷售均價(jià)35000元/平米，總體價(jià)格區(qū)間在13000元/平米50000元/平米，從娜琳商圈外圍到娜琳商圈核心（娜琳百貨）物業(yè)價(jià)格逐步增加，最高達(dá)50000元/平米；一樓內(nèi)場(chǎng)鋪銷售均價(jià)在15000元/平米；二樓內(nèi)場(chǎng)鋪銷售均價(jià)9000元/平米；三樓商鋪銷售均價(jià)4500元/平米；四樓銷售均價(jià)3200元/平米。五、包頭重點(diǎn)住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀分析1、昆區(qū)板塊典型樓盤情況 恒隆公館地理位置昆區(qū)鋼鐵大街，海德酒店西側(cè)發(fā)展商包鋼恒隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式公寓、住宅、商鋪產(chǎn)品類型高層占地面積10370建筑面積55327容積率5.34綠化率30總棟數(shù)2棟高層總套數(shù)住宅（含公寓）484套開(kāi)盤時(shí)間2007年6月1日戶型二室二廳119 34套 二室二廳138 2套三室二廳136 25套 三室二廳153 68套四室二廳172194 82套 公寓4147 238套公寓8192 20套 公寓122139 15套主力戶型三室二廳153，四室二廳172194，公寓4147最低價(jià)3000元/整體均價(jià)4700住宅均價(jià)4250元/公寓均價(jià)5100元/寫字樓起價(jià)5900元/物業(yè)收費(fèi)包鋼物業(yè)管理公司，1.3元/優(yōu)惠政策按揭97折，一次性96折銷售情況剩余12套銷售率97配套項(xiàng)目地處昆百商圈，項(xiàng)目自身配套及周邊的市政配套成熟完善：附近有包九中、科麗瓏便利店、永和豆?jié){等快餐店；包商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳。智能化配套小區(qū)24小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控；24小時(shí)電子巡更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通情況交通便利，25路、11路、5路等公交線路從此經(jīng)過(guò)。公共裝修標(biāo)準(zhǔn)單元門為可視對(duì)講防盜門、品牌電梯、全封閉落地陽(yáng)臺(tái)、斷橋鋁合金窗、有線電視、電話、寬帶入戶、雙水雙氣。室內(nèi)裝修保準(zhǔn)毛坯廣告主題百年尊崇 貴族領(lǐng)域項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，周邊交通便利，社會(huì)配套完善。項(xiàng)目是包頭少有的純高層電梯住宅項(xiàng)目。 松石名第（二期）地理位置昆都侖區(qū)校園南路246號(hào)松石名第小區(qū)b03號(hào)樓102室發(fā)展商松石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪、車庫(kù)產(chǎn)品類型高層（毛坯）占地面積65582平方米建筑面積16.8萬(wàn)平方米容積率2.56綠化率39總棟數(shù)5棟高層（二期）總套數(shù)350套（二期）開(kāi)盤時(shí)間2008.5.18戶型二室二廳8895 256套 二室二廳105 51套三室二廳121124 51套 主力戶型二室二廳95最低價(jià)3300元/均價(jià)3600元/物業(yè)收費(fèi)1.5元/平米月優(yōu)惠政策10層以下一次性99折，10層以上一次性94折，按揭96折銷售情況售出200套左右消化率85%周邊配套教育：內(nèi)蒙古科技大學(xué)、包鋼一中、包鋼技校、208中學(xué)、鐵路五小等眾多知名學(xué)府，全階段教育資源一應(yīng)俱全；醫(yī)療：云龍骨科醫(yī)院、二0八醫(yī)院、麻池醫(yī)院等；金融：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄等24小時(shí)自助；辦公：稀土大廈、移動(dòng)、聯(lián)通信息大廈等多家寫字樓；餐飲：小尾羊、稀土國(guó)際大酒店、園林生態(tài)美食廣場(chǎng)、神華億佰購(gòu)物、碧海云天洗浴中心等；文化：包頭市博物館、包頭市少年宮，以及正在規(guī)劃的市圖書館；休閑：音樂(lè)水景互融的稀土大廈廣場(chǎng)、蒙古族特色友誼廣場(chǎng)、市委阿爾丁廣場(chǎng)、包頭樂(lè)園等。項(xiàng)目配套項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有園林、會(huì)所智能配套可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)地面防滑地磚、墻面、頂棚使用涂料，高檔外墻磚及鍛橋鋁合金窗室內(nèi)裝修保準(zhǔn)毛坯交通狀況1、2、22、101、133、134路公共汽車廣告主題庭院中的書香門第項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。 歐風(fēng)麗景（二期）地理位置昆區(qū)民族東路西側(cè)，麗日花園北側(cè)，金稅佳苑南側(cè)發(fā)展商包頭市銀基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪、車庫(kù)產(chǎn)品類型小高層、高層占地面積75173萬(wàn)建筑面積83431萬(wàn)容積率1.11綠化率43總棟數(shù)3棟小高層，2棟高層總套數(shù)住宅368套開(kāi)盤時(shí)間2008年7月19日戶型情況小高層、高層：二室一廳120 2套 二室二廳118125 23套三室二廳161179 197套 四室二廳184200 110套躍四室二廳197313 36套主力戶型多層：二室二廳119120，躍四室二廳193244；小高層、高層：三室二廳161179，四室二廳184200最低價(jià)4300元/平方米整體均價(jià)4700元/物業(yè)收費(fèi)1.4元/平方米月優(yōu)惠政策銷售情況不詳銷售率不詳配套項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有意大利新古典主義風(fēng)格藝術(shù)園林，但目前小區(qū)內(nèi)園林和綠地未做。項(xiàng)目還規(guī)劃有米蘭風(fēng)情商街。項(xiàng)目有會(huì)所（會(huì)所里有健身館、桑拿、兒童天地及網(wǎng)球場(chǎng)）、景觀泳池、私家車庫(kù)、地上及地下停車位。周邊有青松小學(xué)，包四十三中，新城中學(xué)，市腫瘤醫(yī)院，北方醫(yī)院以及凱星建材中心等。智能化配套小區(qū)還配套有24小時(shí)閉路監(jiān)控系統(tǒng)、周邊界防范系統(tǒng)、家居報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)。交通狀況26路公共裝修標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)裝修保準(zhǔn)毛坯廣告主題前期： 擇鄰而居目前： 意式闊居，傳世加冕項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目處于市區(qū)邊緣地帶，周邊環(huán)境較好，但公共交通不便，社會(huì)配套離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。項(xiàng)目突出意大利新古典主義風(fēng)格藝術(shù)園林的宣傳。2、青山板塊典型樓盤情況 田城御庭苑地理位置包頭市青山區(qū)勞動(dòng)路與龍江道交匯處發(fā)展商包頭田城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型小高層、高層占地面積27484建筑面積71104.79容積率2.59綠化率41總棟數(shù)4棟小高層，1棟高層總套數(shù)住宅433套開(kāi)盤時(shí)間2007年6月7日首期戶型二室二廳114117 128套 三室二廳124 10套三室二廳158186 234套 三室二廳223252 6套躍二室二廳153 1套 躍三室二廳183189 13套躍四室二廳196307 31套主力戶型二室二廳114117，三室二廳158186最低價(jià)2900元/均價(jià)3400元/物業(yè)收費(fèi)1.2元/月優(yōu)惠政策一次性付款99折銷售情況售出約410套消化率89周邊配套中小學(xué)：南開(kāi)小學(xué)，包四十五中；醫(yī)院：電力中心醫(yī)院；綜合市場(chǎng)：永盛成超市，五一市場(chǎng)，深港家具城，武銀福鋼材市場(chǎng)項(xiàng)目配套項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有園林、健身房、網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、醫(yī)療室智能化配套小區(qū)24小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控；周界紅外對(duì)射報(bào)警；24小時(shí)電子巡更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通狀況29路廣告主題用心雕琢，讓心感動(dòng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置較好，周邊配套較完善，但公共交通不便。 歐鹿生活城（三期）地理位置包頭市青山區(qū)青東路與文化路交匯處發(fā)展商包頭蘇蒙置業(yè)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型多層占地面積11萬(wàn)平方米建筑面積14萬(wàn)平方米容積率1.23綠化率35總棟數(shù)三期4棟多層總套數(shù)三期126套開(kāi)盤時(shí)間2007.12.3三期戶型二房96 116套 三房126 10套主力戶型二房96（三期產(chǎn)品）最低價(jià)3700元/平方米均價(jià)4300元/平方米物業(yè)收費(fèi)0.65元/月優(yōu)惠政策一次性99折銷售情況88銷售率70周邊配套項(xiàng)目地處一機(jī)生活圈，周邊配套完善項(xiàng)目配套1800平方米會(huì)所、地上車庫(kù)智能化配套小區(qū)24小時(shí)實(shí)施攝像監(jiān)控； 24小時(shí)電子巡更；可視對(duì)講系統(tǒng)；一卡通門禁系統(tǒng)交通狀況2、11、32、134路廣告主題城市新中心 引領(lǐng)歐陸風(fēng)情項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。項(xiàng)目推出的96和126平米的中小戶型屬于市場(chǎng)消費(fèi)的主流戶型。3、其它各區(qū)典型樓盤情況 美岸華庭（二期） 東河區(qū)地理位置東河區(qū)環(huán)城路（原皮革廠）發(fā)展商包頭市東正房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型多層、小高層總棟數(shù)多層產(chǎn)品，6棟總套數(shù)330套占地面積12.5萬(wàn)平方米建筑面積15萬(wàn)平方米容積率1.2綠化率35開(kāi)盤時(shí)間2007年9月二期戶型一室一廳45 兩室一廳6079兩室兩廳90107 三房?jī)蓮d130145主力戶型兩室一廳6079 三房?jī)蓮d130145最低價(jià)2350元/均價(jià)2700元/物業(yè)收費(fèi)0.6元/月，小高層待定優(yōu)惠政策多層6樓送閣樓，一次性付款98折銷售情況280套消化率83%周邊配套中小學(xué)：第一試驗(yàn)小學(xué)，包一中，包二中；醫(yī)院：市中心醫(yī)院，蒙中醫(yī)院；環(huán)城路商圈項(xiàng)目配套項(xiàng)目有園林、地下車庫(kù)智能化配套紅外線對(duì)射、一卡通門禁系統(tǒng)、電子巡更紅外線遠(yuǎn)射、一卡通門禁系統(tǒng)、電子巡更交通狀況13、35路公共汽車廣告主題都市人的綠色別墅項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利，周邊配套完善。項(xiàng)目物業(yè)管理較差。 現(xiàn)代城 高新區(qū)地理位置高新區(qū)友誼大街南4號(hào)發(fā)展商信得惠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司業(yè)態(tài)形式住宅、商鋪產(chǎn)品類型小高層、高層總棟數(shù)1棟小高層、4棟多層總套數(shù)344套占地面積2.4萬(wàn)平方米建筑面積5.7萬(wàn)平方米容積率2.4綠化率30開(kāi)盤時(shí)間2007年12月28日二期戶型一室一廳68 1套 一室一廳7478 74套兩室兩廳92 1套 兩房?jī)蓮d112122 39套兩室兩廳125129 52套 三房?jī)蓮d138 24套三房?jī)蓮d143159 108套 三房?jī)蓮d176182 60套躍式四房?jī)蓮d280296 4套躍式四房?jī)蓮d151155 4套主力戶型一室一廳7478 三房?jī)蓮d143149最低價(jià)3750元/均價(jià)4300元/物業(yè)收費(fèi)1.11.5元/月優(yōu)惠政策一次性付款98折銷售情況240套消化率65%周邊配套南開(kāi)小學(xué)、包頭四十五中、綜合商場(chǎng)、建材城等項(xiàng)目配套會(huì)所、地下車庫(kù)、幼兒園智能化配套24小時(shí)攝像管監(jiān)控、周界紅外線對(duì)射、24小時(shí)電子巡更紅外線遠(yuǎn)射、一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講交通狀況2、20、29、35、131、132路公共汽車廣告主題城中公園景，景中現(xiàn)代城公園豪門，帝王風(fēng)范項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：項(xiàng)目地理位置較好，周邊環(huán)境和小區(qū)內(nèi)環(huán)境好，交通便利，配套設(shè)施完善，但戶型面積偏大。典型住宅項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)1）整體建筑風(fēng)格偏向保守，園林景觀不出彩樓盤整體建筑風(fēng)格偏向保守，以傳統(tǒng)灰色系為主，部分樓盤簡(jiǎn)單的模仿歐陸等風(fēng)格，園林景觀以基本綠化為主，少見(jiàn)水景以及大型中央主題園林。2）戶型面積偏大，經(jīng)濟(jì)性不足整體戶型面積偏大，一般一房一廳面積在4078平米之間，兩房?jī)蓮d戶型面積在90130平米之間，三房戶型基本上面積都在130平米以上，戶型面積偏大的同時(shí)功能多樣性體現(xiàn)不足，如儲(chǔ)藏室、入戶花園等功能空間沒(méi)有引起重視。3）高層、小高層電梯產(chǎn)品成為城區(qū)主流物業(yè)在市區(qū)的物業(yè)基本都是高層和小高層，電梯物業(yè)成為主流并被市場(chǎng)所接受。4）完善的安保設(shè)備在多數(shù)樓盤中得到應(yīng)用多數(shù)樓盤在安全保全方面都安裝了基本的安全防范設(shè)備，如電子尋更、周界防越紅外對(duì)射報(bào)警、錄像監(jiān)控、可視對(duì)講等。5）物業(yè)管理公司以本地為主，管理水平待提高物業(yè)管理公司以本地為主，一線城市先進(jìn)的物業(yè)管理（服務(wù)）理念體現(xiàn)不多，具體內(nèi)容以簡(jiǎn)單的進(jìn)出管理、清潔維護(hù)、設(shè)備維護(hù)等傳統(tǒng)內(nèi)容，人性化、個(gè)性化的服務(wù)理念和服務(wù)內(nèi)容體現(xiàn)不多。六、客戶分析1、前期客戶定性分析時(shí)代財(cái)富城前期蓄客400余組（來(lái)電、來(lái)訪等包含隨意咨詢的無(wú)意向客戶），經(jīng)過(guò)后期篩選有87組目標(biāo)客戶，本方案以此87組有效接觸客戶作為基礎(chǔ)分析），作為項(xiàng)目試水商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的第一手資料，具有十分重要的參照意義。1）客戶年齡分析 從上表可以看出，前期積累客戶主要是3040歲年齡段的中青年人，其次是4050歲年齡段的人，表明商鋪投資客戶年齡傾向年輕化。2）客戶職業(yè)分析前期接觸客戶中，個(gè)體戶幾乎占據(jù)近半，其次經(jīng)商者有26%比例，而專業(yè)投資客戶只有8%份額。個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶更多的是看重進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買商鋪的幾率不大，項(xiàng)目目標(biāo)客戶更多的是經(jīng)商者、專業(yè)投資客、企業(yè)老板或者高管、高級(jí)公務(wù)員等群體。3）投資意向分析（商鋪類別）接觸客戶中，超過(guò)50人是關(guān)注沿街商鋪，說(shuō)明目前包頭市的商業(yè)物業(yè)投資理念還不購(gòu)成熟，投資者只關(guān)注最傳統(tǒng)的臨街商鋪，而對(duì)內(nèi)場(chǎng)鋪關(guān)注度低，也說(shuō)明市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)前景人士不清晰。4)投資用途 有76為客戶對(duì)商鋪的購(gòu)買意向?yàn)橥顿Y，另有11人的購(gòu)買意向是自營(yíng)，表明目標(biāo)客戶有相當(dāng)部分是商家客戶。 5）前期客戶vip認(rèn)購(gòu)分析前期vip客戶認(rèn)購(gòu)情況前期來(lái)訪87組客戶中a級(jí)意向客戶共23組，成交5組； 前期vip認(rèn)購(gòu)客戶未成交原因匯總 商鋪價(jià)格不明朗； 底店面積太大； 項(xiàng)目很多具體情況，如招商、規(guī)劃等沒(méi)辦法確定，客戶信心不足不敢下定； 認(rèn)為50萬(wàn)和10萬(wàn)的認(rèn)購(gòu)金額太高，缺乏安全感； 認(rèn)為在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下投資商鋪風(fēng)險(xiǎn)太高。前期客戶分析總結(jié)1）客戶對(duì)項(xiàng)目的投資持謹(jǐn)慎態(tài)度，對(duì)項(xiàng)目沒(méi)有明確的前景判定；2）客戶的年齡偏向年輕，主要客戶為新生代財(cái)富階層，且對(duì)投資經(jīng)營(yíng)有相當(dāng)?shù)慕?jīng)驗(yàn)積累；3）客戶對(duì)經(jīng)營(yíng)要求具有相當(dāng)比重，項(xiàng)目營(yíng)銷過(guò)程中要注意置業(yè)后回租經(jīng)營(yíng)的客戶需求；4）價(jià)格是最敏感的銷售因素，定價(jià)要充分論證，在項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)格和客戶心理價(jià)格之間找到平衡；5）從前期的400多組客戶到目前87組客戶有效回訪、深入了解項(xiàng)目再到5人認(rèn)購(gòu)vip卡（截止到日前），一定程度反應(yīng)了在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的市場(chǎng)環(huán)境下商業(yè)地產(chǎn)也不能獨(dú)善其身。2、項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位通過(guò)前期市場(chǎng)反饋和對(duì)包頭市市場(chǎng)環(huán)境的調(diào)查，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位如下：時(shí)代財(cái)富城目標(biāo)客戶1）私企老板在金融危機(jī)的影響下，多數(shù)私企老板的生意受到不同程度的影響，有轉(zhuǎn)移投資領(lǐng)域，獲得更安全與穩(wěn)妥投資回報(bào)的意愿；2）專業(yè)投資客專業(yè)的商鋪投資客戶，對(duì)商業(yè)物業(yè)有自己的價(jià)值判斷標(biāo)準(zhǔn)，回報(bào)率和升值因素為投資的首要考慮，通常不會(huì)錯(cuò)過(guò)有價(jià)格上升空間的物業(yè)；3）成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)者有功成的商業(yè)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有拓展事業(yè)、開(kāi)設(shè)連鎖店等需要，以租為主但對(duì)高性價(jià)比的商業(yè)物業(yè)也有較高的購(gòu)買意向；4）企業(yè)高管、政府高級(jí)公務(wù)員企業(yè)高管、政府高級(jí)公務(wù)員群體在股票、基金等金融產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)高的前提下，投資不動(dòng)產(chǎn)是絕大多數(shù)人的共識(shí)，是商鋪投資的潛在客戶。策 略 篇u 項(xiàng)目整體運(yùn)作策略u(píng) 商業(yè)部份運(yùn)作策略u(píng) 住宅部份運(yùn)作策略u(píng) 渠道營(yíng)銷與圈層營(yíng)銷一、項(xiàng)目整體運(yùn)作策略1、順應(yīng)市場(chǎng)，理性務(wù)實(shí)1）順應(yīng)市場(chǎng)，制定合理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)房地產(chǎn)行業(yè)一本萬(wàn)利的時(shí)代已成為過(guò)去，在理性的市場(chǎng)環(huán)境里，制定不切實(shí)際的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)只能是促使項(xiàng)目營(yíng)銷走向極端，承擔(dān)巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。安全開(kāi)發(fā)、追求合理利潤(rùn)才是穩(wěn)妥的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是項(xiàng)目應(yīng)對(duì)多變的市場(chǎng)環(huán)境、抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的最佳選擇。2）重視市場(chǎng)，理性務(wù)實(shí)的開(kāi)展?fàn)I銷在房地產(chǎn)行業(yè)深陷嚴(yán)冬環(huán)境之時(shí)，“假大空”的忽悠和“高高在上”的賣方姿態(tài)只能是被市場(chǎng)拋棄，靠創(chuàng)意、玩概念、打廣告就能坐等客戶上門搶購(gòu)的神奇再也不會(huì)出現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品也和其它商品一樣，需要認(rèn)真研究市場(chǎng)、認(rèn)真了解消費(fèi)者，放下架子，主動(dòng)接近消費(fèi)者、以滿足消費(fèi)者需求為核心的理性務(wù)實(shí)姿態(tài)才是項(xiàng)目營(yíng)銷成功的根本。2、全面領(lǐng)先，適當(dāng)超前1）領(lǐng)先要素規(guī)劃領(lǐng)先:通過(guò)新穎和超前的規(guī)劃，給市場(chǎng)（客戶）全新的項(xiàng)目認(rèn)識(shí)；理念領(lǐng)先: 在認(rèn)真研究市場(chǎng)及客戶的潛在需求基礎(chǔ)上，以領(lǐng)先的生活及事業(yè)理念來(lái)征服市場(chǎng)，并貫穿在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中；產(chǎn)品領(lǐng)先: 體現(xiàn)項(xiàng)目的市場(chǎng)領(lǐng)袖地位，首先從產(chǎn)品上著手，產(chǎn)品設(shè)計(jì)和產(chǎn)品質(zhì)量領(lǐng)先是最直接的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；經(jīng)營(yíng)領(lǐng)先: 以成功的商業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)樹立項(xiàng)目服務(wù)領(lǐng)先: 從服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式、服務(wù)質(zhì)量等方面進(jìn)行完善和提高，以服務(wù)營(yíng)銷理念來(lái)指導(dǎo)房地產(chǎn)售賣行為，讓客戶獲得優(yōu)越的買受體驗(yàn)；營(yíng)銷領(lǐng)先: 整合營(yíng)銷體系，將關(guān)系營(yíng)銷、圈層營(yíng)銷、城市營(yíng)銷等體系進(jìn)行優(yōu)化和整合，提高營(yíng)銷效率；回報(bào)領(lǐng)先: 給市場(chǎng)(客戶)超出預(yù)期的利益所得，如設(shè)備比市場(chǎng)預(yù)期的先進(jìn)、功能比預(yù)期的多、商業(yè)經(jīng)營(yíng)（招商）比預(yù)期的要成功等。2）超前準(zhǔn)則競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先原則 結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)定位和競(jìng)爭(zhēng)策略，項(xiàng)目體現(xiàn)超前規(guī)劃和市場(chǎng)領(lǐng)先，凸顯和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差距，構(gòu)筑項(xiàng)目實(shí)體競(jìng)爭(zhēng)力。適度領(lǐng)先原則項(xiàng)目立足包頭市，在符合市場(chǎng)需求，保持項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)先的前提下不一味追求先進(jìn)性和超前性，超前要有“度”，并不是要出現(xiàn)一個(gè)完全“異類”的項(xiàng)目，而是要深入分析與挖掘商家、消費(fèi)者、投資者等多方的利益后，考慮得更充分、更貼近市場(chǎng)及消費(fèi)者的需求。3、可持續(xù)發(fā)展1）住宅可持續(xù)發(fā)展計(jì)劃 品質(zhì)可持續(xù)發(fā)展 以滿足未來(lái)若干年居住者居住需要為宗旨，充分考慮硬件的適度超前和預(yù)留升