2010年南昌市房地產(chǎn)市場、價格預(yù)測.doc

目錄前 沿2回顧2008-2009年南昌市房地產(chǎn)市場6數(shù)字樓市場9土地資訊11住宅篇132010年南昌市房地產(chǎn)市場20南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境20三、土地市場研究21四、南昌商品房市場研究2332五、區(qū)域市場32六、個案分析41（一）萬科潤園41（二） 博泰靜林府492010年南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測561前言562房地產(chǎn)價格指數(shù)概述573南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)的時間序列描述644南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測665結(jié)論74前 沿 宏觀政策提要 央行上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率各0.25個百分點 各地響應(yīng)首套房首付比例3成政策，地方細(xì)則紛至沓來 全國市場運行狀況提要 10月份，全國絕大多數(shù)城市成交面積環(huán)比下跌 南昌房地產(chǎn)市場狀況提要 南昌市住宅土地市場成交大幅萎縮，環(huán)比下跌34%，是偶然還是必然？ 南昌10月商品房交易量價齊漲的背后，是新政作用前的瘋狂還是需求結(jié)構(gòu)變化的推漲？ 本期典型案例賞析 梅湖風(fēng)景區(qū)里一枝獨秀“萬科潤園” 略顯尷尬的科技“商”務(wù)別墅“博泰.靜林府”嚴(yán)厲的政策或?qū)⑼馗邼q的房價，但卻無法阻止旺盛的需求尋找釋放出口，無論是剛性需求還是改善性需求，南昌市宏觀經(jīng)濟增長樂觀，居民支付能力的不斷提升，住房的改善性需求也會水漲船高，居住需求結(jié)構(gòu)的變化將醞釀出新的市場契機。2010年10月份南昌商品房市場供應(yīng)大幅下降成交小幅上漲，供求比為1：1.27，整體呈現(xiàn)出供小于求的局面。房地產(chǎn)市場發(fā)展進程離不開城市宏觀背景的舞臺，近年來，南昌城市發(fā)展進入快車道，城市規(guī)模不斷擴大，城市發(fā)展格局逐漸由老城區(qū)不斷向外延拓展，朝陽新城、瑤湖組團、大昌南組團等城市新組團的發(fā)展推動了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的開發(fā)進程，因此，從中長期來看，受益于城市宏觀經(jīng)濟發(fā)展的崛起需要，南昌房地產(chǎn)市場總體仍然向好。2010年，南昌市推出58宗土地，供應(yīng)面積4050.943畝。相比上年同期，供應(yīng)宗數(shù)和面積分別增加24宗和1569.579畝。推出的53宗土地最終成交50宗，成交面積3824.312畝。2010年前5個月推出的53宗土地中有12宗為限套型地塊，總面積為1003.007畝，占總量的24.76%。12宗限套型地塊成交11宗，成交面積936.426畝。2010年1-5月份南昌市居住和商住用地累計成交1203.835畝，比上月增加34.127畝，其中京東板塊占61.25%。居住和商住用地規(guī)劃建筑面積172.6萬，樓面地價為1619.82元/。2010年6月南昌市至少推出9宗土地，供應(yīng)面積為805.254畝，相比5月略微增加。6月土地供應(yīng)以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積達(dá)到630.845畝，約占總量的80%。2010年，受一線城市成交量影響，5月份，南昌市區(qū)新建商品房住宅共成交1761套，環(huán)比下跌48%；成交總面積為195428.17平方米，環(huán)比下跌42%，非住宅成交總套數(shù)為590套，非住宅成交總面積為61523.78平米。5月成交量迅速下滑，主要是調(diào)控新政作用的影響，新政如提高二套房貸、停發(fā)三套房貸、限制外地人購房等非常有針對性調(diào)控政策，立即抑制了以改善性、投資性需求為主體的消費市場，而同時剛性需求也出現(xiàn)了觀望情緒，諸多因素疊加在一起，導(dǎo)致了五月成交量的快速下跌。新政出臺，以紅谷灘區(qū)域為代表的熱點區(qū)域迅速冷卻，區(qū)住宅總成交843套，跌至497套，環(huán)比下跌41%，改善性需求和投資性需求迅速退潮，隨著二套房貸、地方細(xì)則以及房產(chǎn)保有稅等利空政策消息蔓延，調(diào)控政策的疊加效應(yīng)抑制了投資資本涌入樓市。投資資本開始將目標(biāo)轉(zhuǎn)向其他投資渠道。2010年5月份東湖區(qū)新建商品房總成交套數(shù)為463套，相比于4月份的254套，成交套數(shù)增加了209套，英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)總成交套數(shù)為166套，環(huán)比增幅88%，成交量逆市上揚，而與此同時，高新區(qū)5月份成交量則出現(xiàn)大幅下滑，環(huán)比下滑驚人。其主要原因是，品牌大盤推盤左右了板塊成交。在5月，紫金城的全面推盤和熱銷，影響了整個東湖區(qū)的5月份的成交量，同時，英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)恒大綠洲的上市，也拉動了整個區(qū)域的月度成交量。紫金城和恒大綠洲也分別以月度成交量145套與129套，排在了5月市區(qū)住宅成交套數(shù)第一名與第三名。而另一方面，京東品牌大盤世紀(jì)風(fēng)情在4月份的推盤以及5月份的沉寂也徹底左右了整個高新開發(fā)區(qū)的成交量。在新政壓力下，深圳等一線城市開始出現(xiàn)了第一波的降價潮，綠地、恒大和萬科等全國品牌開發(fā)商也在醞釀全國性的降價。受土地增值稅的清算和二套房貸標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定等政策的影響，越來越緊的調(diào)控政策使得樓市房價下行壓力增大。在南昌，開發(fā)商已經(jīng)開始主動調(diào)整開盤價格來換取成交量的上升，如前期的名門世家和萬科青山湖開盤價格主動調(diào)低，得到了購房者的認(rèn)可。對未來降價預(yù)期的增加讓購房者更加理性。市場價格與購房者預(yù)期之間存在較大的差距，因此造成了樓市觀望情緒愈重。只有房價下行空間能夠符合市場的預(yù)期，才能換取樓市成交量的上升。在政策越來越緊的情形下，房價下行成為必然?；仡?008-2009年南昌市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)驟減，剛性需求釋放使得成交量放大09年3月份新增供應(yīng)量為8.93萬平方米，環(huán)比下降34.63%，08年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在09年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。09年3月份成交量為44.13萬平方米，環(huán)比上漲37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為41.16萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量28.35萬方增加了12.81萬方，成交量連續(xù)兩個月處于高位，本月更是突破了40萬平方米?？v觀09年前3個月，去除內(nèi)銷房的成交，一季度的成交量已達(dá)到了86.5萬平方米，接近07年的成交水平。觀察這輪成交量回暖，可以說是政策效應(yīng)與市場調(diào)整“二輪驅(qū)動”的結(jié)果。自08年10月份以來，伴隨著央行連續(xù)5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，使房地產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降；開發(fā)商也見機打折促銷，回籠資金，消化存量。這一切促使樓市剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。庫存壓力巨大，價格合理才是正道 在08年以前，城鎮(zhèn)化的大規(guī)模進行、城鎮(zhèn)居民人口增加和居民收入的持續(xù)增長以及由于商品房市場剛剛起步所導(dǎo)致相對較低的供給是導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)長期繁榮的主要原因，不僅房價一路飆升，居民的購買能力長期接近極限狀態(tài)。 所以，當(dāng)市場受到政策調(diào)整，一旦轉(zhuǎn)冷，長期透支的居民購買力隨之一蹶不振。再加上前期庫存急劇增加，逐漸成為影響房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的障礙。在成交量急劇萎縮、巨額庫存消化不完的情況下，資金的流動性障礙成了地產(chǎn)商們不得不首先解決的問題。面對巨大的庫存量，在土地出讓量和樓盤新開工量急劇萎縮的情況下，盤庫成了今年以來南昌房地產(chǎn)市場的主題。在這種市場狀況下，消化庫存的最好方法當(dāng)然是把價格降到一個合理的位置，只有合理的與購買力相匹配的房價才能真正激發(fā)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)發(fā)展。市場尚未觸底回暖，依然在調(diào)整期09年1季度，南昌與全國不少一二線城市一樣出現(xiàn)了樓市成交量上升的“小陽春”局面，伴很多人認(rèn)為，房價已觸底，量價將重回升勢；但我們認(rèn)為暫時的量升并不能證明房地產(chǎn)告別調(diào)整周期，房地產(chǎn)的走勢很難判斷，還需觀望。市場是否見底可依三標(biāo)準(zhǔn)判斷，首先，市場需要持續(xù)一段良好的成交勢頭，每天的平均成交量較為穩(wěn)定；其次，投資性需求有一定的恢復(fù)；最后，高端住宅的銷售量有所回升。從現(xiàn)在的市場情況來看，市場每天的平均成交量是否較為穩(wěn)定還有待觀察，而投資性需求尚未呈現(xiàn)恢復(fù)的苗頭，市場依然以剛性需求為主，高端住宅的銷售量亦沒有明顯的回升，所以現(xiàn)在說樓市觸底回暖為時過早。另外從宏觀經(jīng)濟環(huán)境看，中國經(jīng)濟可能要經(jīng)歷3年,甚至5年左右的調(diào)整,。一般情況是，金融危機見底以后，房地產(chǎn)市場本身的調(diào)整都有一定的滯后效應(yīng)，所以房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能會更長。未來房價下跌和房地產(chǎn)市場的庫存消化之間的矛盾仍長期存在。提價現(xiàn)象出現(xiàn)，開發(fā)商提價需謹(jǐn)慎我們看到，在量上漲的同時，部分開發(fā)商開始試探性性的提價，但提價的幅度都不大，且提價的樓盤均在前期銷售不錯，而在銷售有好轉(zhuǎn)的情況下，又根據(jù)市場變化進行了一定幅度的提價，并不能代表整體市場已經(jīng)可以提價。房地產(chǎn)市場仍然處于調(diào)整期，要真正走出低迷，必須提高商品住宅的成交量，這就需要減輕居民購房的價位負(fù)擔(dān)，提高居民的購房支付能力，企業(yè)應(yīng)主動采取措施降低房價，貿(mào)然提價是當(dāng)前的大忌?，F(xiàn)在的“回暖”是去年剛性需求積壓一年集中的反映，國家出臺了扶持政策，老百姓的信心剛剛呈現(xiàn)恢復(fù)的勢頭，樓市開始呈現(xiàn)“小陽春”。 “提價”將打消目前老百姓置業(yè)的信心，度過寒冬最有利的武器仍然是性價比。后勁存疑可能小幅調(diào)整 回顧牛年首季樓市，上漲趨勢顯著，但增長后勁有待觀察。通過我們數(shù)據(jù)顯示：3月份南昌商品住宅成交量連續(xù)3周保持上漲，但環(huán)比上漲幅度逐月走低，從70%下降到63%、5.95%，成交量大幅上漲的持續(xù)性并不強。加上一時“回暖”也無法使樓市的供需結(jié)構(gòu)發(fā)生逆轉(zhuǎn)，存量去化的周期依然較長，目前的情況，只能說不算差，開發(fā)商不要被短期的數(shù)據(jù)打亂了步驟，未來一段時間，樓市像以往那樣驟升驟降已幾呼不可能，但仍將保持“箱底震蕩”。從長遠(yuǎn)來看，交易量將趨于穩(wěn)定，而價格也難大起大落。數(shù)字樓市場 土地市場 掛牌宗數(shù)：14 成交宗數(shù)：2 成交金額：5947.18萬 出讓面積（凈）：8.36萬平方米（125.41畝） 每畝單價：47.42萬元/畝 平均樓面地價：731.38元/平方米 溢價率：0 流拍宗數(shù)：0 住宅市場 供求比：1：4.9 新增供應(yīng)面積：8.93萬平方米 成交面積：43.13萬平方米 成交套數(shù)：4048套 成交均價：4370元/ 平方米 3月南昌市區(qū)商品住宅成交面積排行榜項目名稱成交面積()成交套數(shù)成交金額(元)成交均價(元/)紫金城57910.363972842132634907世紀(jì)中央城24190.49253988815524087萬達(dá)華府22701.431901059359044666玉帶明珠22435.76158638110062844香域尚城19246.47146694852833610中大青山湖花園18250.71158805587034414金融街紫金園17974.52160646018813594香域濱江15389.03143572700173721地中海陽光13241.11120598598834520博泰魏瑪峰尚12502.52141414359883314 3月南昌市區(qū)商品住宅成交金額排行榜項目名稱成交面積()成交套數(shù)成交金額(元)成交均價(元/)紫金城57910.363972842132634907萬達(dá)華府22701.431901059359044666世紀(jì)中央城24190.49253988815524087中大青山湖花園18250.71158805587034414香域尚城19246.47146694852833610金融街紫金園17974.52160646018813594中大紫都11285.13103640898015679玉帶明珠22435.76158638110062844水榭花都12450.6495612627224920地中海陽光13241.11120598598834520 3月南昌市區(qū)商品住宅成交均價排行榜項目名稱成交面積()成交套數(shù)成交金額 (元)成交均價(元/)恒茂湖濱942.3741499781815915保利國際高爾夫花園3846.9218368701359584青山湖香溢花城4294.1534388633519050天水怡景花園920.52671011357714青山湖香寓1497.1125105426647042華遠(yuǎn)帝景天下640.591243227416748.江鈴晶城64.6114261496595恒茂國際都會2586.9216169365286546恒茂森林海649.78241701896417星河國際40.261248491.6172土地資訊2009年3月新增土地14宗,從供應(yīng)宗數(shù)上看,達(dá)到歷史最高點,雖然地塊宗數(shù)多,但住宅用地僅3宗,占總供應(yīng)的22%。進入09年以來，已有二個月未出現(xiàn)住宅土地供應(yīng)，這也是09年首次住宅用地供應(yīng)。從供應(yīng)區(qū)域上看，本月土地主要集中在紅谷灘區(qū)和經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，紅谷灘區(qū)仍為重點打造區(qū)域，本次紅谷灘住宅用地的供應(yīng)也打破了紅谷灘區(qū)域連續(xù)5個月未有過的住宅供應(yīng)。洪都大橋的通車，大大縮短了市區(qū)到該區(qū)域的距離，從根源上帶去了該區(qū)域的發(fā)展，相信未來幾個月該區(qū)域仍會有較多的土地供應(yīng)。1、地塊供應(yīng)走勢分析圖：南昌市09年3月土地市場供應(yīng)走勢2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析圖：南昌市09年3月土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)圖2-2-3：南昌市09年3月土地供應(yīng)區(qū)域結(jié)構(gòu)圖2-2-4：南昌市09年3月土地供應(yīng)面積結(jié)構(gòu)本月成交土地二宗，其中有一宗是08年12月公告(jdp0816)土地，由于政府調(diào)整，故放到本月成交，另一宗為英雄經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的工業(yè)用地，本月仍為無住宅用地成交，供應(yīng)關(guān)系原因，1、2月份主要供應(yīng)工業(yè)用地、辦公用地為主，所以成交仍以工業(yè)、辦公用地性質(zhì)為主。1、地塊成交走勢圖圖：南昌市09年3月土地市場成交走勢2、成交地塊結(jié)構(gòu)分析圖：南昌市09年3月土地成交用途結(jié)構(gòu)圖2-3-3： 南昌市09年3月土地成交區(qū)域結(jié)構(gòu)住宅篇一、南昌市住宅市場特點分析1. 3月份供求比為1:4.9，開發(fā)商信心不足放緩?fù)瓢腹?jié)奏使得新增供應(yīng)驟減，而成交量的持續(xù)放大使得供大于求。2. 3月份新增供應(yīng)量為8.93萬平方米，環(huán)比下降34.63%，08年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在09年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。33月份成交量為44.13萬平方米，環(huán)比上漲37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為41.16萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量28.35萬方增加了12.81萬方， 成交量連續(xù)兩個月處于高位，本月更是突破了40萬平方米，縱觀09年前3個月，去除內(nèi)銷房的成交，一季度的成交量已達(dá)到了86.5萬平方米，接近07年的成交水平，觀察這輪成交量回暖，可以說是政策效應(yīng)與市場調(diào)整“二輪驅(qū)動”的結(jié)果。自08年10月份以來，伴隨著央行連續(xù)5次降息，中央和各地出臺了一系列旨在鼓勵住房消費、促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策，使房地產(chǎn)交易成本和持有成本均明顯下降；開發(fā)商也見機打折促銷，回籠資金，消化存量。這一切促使樓市剛性需求逐漸釋放，成為本輪成交量回暖的最大動力。 43月份成交均價為4370元/平方米，環(huán)比上漲5.12，本月內(nèi)銷房成交比例的持續(xù)下降，加上成交量排行第一的紫金城雖降價促銷，單均價達(dá)到了4900元/平方米，拉動了整個市場的成交均價。 圖：2008年1月至2009年3月南昌市商品住宅供求走勢圖表：南昌市09年3月商品住宅各類指標(biāo)變化表指標(biāo)2009年2月2009年3月同比增長（%）環(huán)比增長（%）供求比2.44.9476104供應(yīng)量（萬m2）13.668.9325.77-34.63成交量（萬m2）32.1244.13635.537.39成交價格（元/ m2）41574370-4.195.12成交總額（億元）13.3719.29604.0144.28二、供求關(guān)系分析圖：2008年1月至2009年3月南昌市商品住宅供求情況比對三、供應(yīng)量分析1、供應(yīng)總量分析09年3月份新增供應(yīng)量為8.93萬平方米，環(huán)比下降34.63%，08年蕭條的市場去化情況，讓開發(fā)商的信心受到重創(chuàng)，部分項目甚至出現(xiàn)了停工緩建的現(xiàn)象，存量的堆積使得開發(fā)商在09年以去化庫存為主要目標(biāo)，放緩了推盤的節(jié)奏。2008年1月至2009年3月 南昌市商品住宅供應(yīng)量比對圖 （2）、建筑形態(tài)分析南昌市新盤建筑形態(tài)列表 表：2009年2月新盤建筑形態(tài)分布圖建筑形態(tài)新盤量（個）多層0小高層0高層1復(fù)合型5純別墅0合計6 （3）、區(qū)域分析南昌市新盤區(qū)域分布列表 表：09年2月新盤區(qū)域分布圖建筑形態(tài)新盤量（個）紅谷灘4青山湖1經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)1合計6四、成交量分析09年3月份成交量為44.13萬平方米，環(huán)比上漲37.39%，剔除內(nèi)銷房實際成交量為41.16萬平方米，較上月剔除內(nèi)銷房的成交量28.35萬方增加了12.81萬方，繼上月成交量回暖后，本月成交量持續(xù)放大，前期降價促銷銷售較好的樓盤，本月持續(xù)保持較高的去化水平，而本月倍受關(guān)注的紫金城也以5.79萬平方米的成交量穩(wěn)坐排行榜頭名， 而前十名成交量的市場份額占到了50%，由此可見，仍然是前期銷售較好的樓盤大量去化拉升了成交量，而一直處于滯銷的樓盤依然沒有大的改觀。1、成交總量分析圖：2008年1月-2009年3月南昌市商品住宅成交量走勢2、成交結(jié)構(gòu)分析09年3月東湖區(qū)受紫金城降價走量的拉動，成交量大幅上漲，環(huán)比上漲了248%，而成交量最大的區(qū)域依然是是紅谷灘區(qū)。而高新區(qū)和經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)在售樓盤較少，成交量有小幅下滑。圖：2009年2月-2009年3月商品住宅區(qū)域成交面積比重對比圖2009年2月2009年3月商品住宅區(qū)域成交面積表區(qū) 域2月成交面積()3月成交面積()環(huán)比增長（%）東湖區(qū)1.986.89248西湖區(qū)1.322.1361紅谷灘12.7418.2243青山湖4.966.4931高新1.711.66-3青云譜6.486.744經(jīng)濟開發(fā)區(qū)2.071.32-36灣里0.860.69-202009年3月份全市住宅成交面積段分布結(jié)構(gòu)中，中小戶型比例基本保持不變，而本月紫金城的降價走量使得125-180平方米面積段的比例有所上升，隨著紫金城的去化完成，中大戶型的比例將回歸低位。 2009年2月-2009年3月商品住宅面積段成交面積比重對比圖五、成交均價分析09年3月份成交均價為4370元/平方米，環(huán)比上漲5.12，本月內(nèi)銷房成交比例的持續(xù)下降，加上成交量排行第一的紫金城雖降價促銷，單均價達(dá)到了4900元/平方米，拉動了整個市場的成交均價。2008年1月-2009年3月南昌市商品住宅成交均價走勢圖 2010年南昌市房地產(chǎn)市場南昌市房地產(chǎn)市場環(huán)境（一）全國房地產(chǎn)運行狀況2010年10月份，全國絕大多數(shù)城市成交面積環(huán)比下跌；八大重點城市中，除廣州與南京成交量逆市大幅度上漲外，上海成交量與上月基本持平，其余城市均出現(xiàn)不同幅度的下跌，其中北京跌幅最大，達(dá)到38.04%；10月份樓市調(diào)控加劇，各地細(xì)則紛紛出臺來響應(yīng)中央“新五項措施”，前所未有的“限購”等措施、以及火上澆油的“加息”等一系列調(diào)控手段使得迅猛增長的樓市有所停滯，成交量大幅度下跌。城市10月成交量環(huán)比遞增套數(shù)面積套數(shù)面積上海14295131.8萬0.15%0.37%深圳526150.24萬-9.76%-5.84%廣州16946183.32萬45.66%54.87%北京831778.15萬-27.56%-38.04%武漢12684126.45萬-1.68%-0.99%重慶26664233.98萬-5.96%-9.82%杭州628469.5萬-18.18%-13.78%南京631769.16萬7.65%16.44%（二）南昌市房地產(chǎn)整體運行情況10月份南昌市商品房市場整體供求狀況為1：1.27，商品房成交面積47.11萬，環(huán)比上漲6%，同比上漲34%，其中住宅成交面積42.24萬，環(huán)比上漲5%，同比上漲39%；商品房成交套數(shù)4851套，環(huán)比上漲6%，同比上漲40%，其中住宅成交4213套，環(huán)比上漲6%，同比上漲14%；商品房成交價6497.95元/，環(huán)比上漲1%，同比上漲27%，其中住宅成交均價5595.69元/，環(huán)比下跌9%，同比上漲26%1、本月南昌個案供應(yīng)前十排行 2、本月南昌個案成交前十排行樓盤名預(yù)售套數(shù)預(yù)售面積瑞都新苑90366513.88濱江一號49465477.45欽都豫景33428386.92贊城28545418.16眾鑫城上城26427998.65奧克斯盛世經(jīng)典24127054.17鑫業(yè)花園15113228.28經(jīng)緯府邸12615008.18綠地香頌11611972.89聯(lián)發(fā)江岸匯景9611725.25樓盤名套數(shù)單價瑞都新苑7933167世紀(jì)中央城3887742奧克斯盛世經(jīng)典2625761綠地香頌2105685欽都豫景住宅小區(qū)1973891南天陽光1534384綠湖豪城1526099鑫業(yè)花園1523884中凱藍(lán)域1504257東方海德堡1408297三、土地市場研究（一）本月土地成交信息宗地編號宗地位置成交價（萬元/畝）競得人用地性質(zhì)面積（畝）容積率jdp1041高新區(qū)創(chuàng)新一路以西、紫陽大道以北和創(chuàng)新一路以東、紫陽大道以北186上海綠地集團江西申江置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)用地282.37-jdg1011迎賓大道以西、江聯(lián)宿舍以北、京山南路以南305江西江聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司居住44.952.3合計-327.32-(1)、2010年10月共成交土地2宗，成交面積共327.32畝，環(huán)比下跌34%。(2)、2010年10月成交的2宗土地共768923建筑面積；(3)、2010年10月保利集團高新區(qū)拿地之后，綠地集團也進駐高新區(qū)，摘得70萬平米總建筑面積綜合體用地。四、南昌商品房市場研究（一）商品房供求分析1、商品房供求分析2010年10月商品房上市面積36.9萬,環(huán)比下跌30%，同比上漲113%；2) 本月商品房成交面積47.11萬，環(huán)比上漲6%，同比上漲34%，成交套數(shù)4851套，環(huán)比上漲6%，同比上漲40%；3) 整體上看，本月供求比為1:1.27，供小于求。2、商品房成交價格走勢本月商品房成交價6497.95元/，環(huán)比上漲1%，同比上漲27%3、商品房剩余可售分析1) 2010年10月商品房月末累計可售面積204.63萬,環(huán)比下跌5%,存量進一步縮小，其中住宅剩余可售面積為89.88萬；2) 月末累計可售面積中住宅占44%、商業(yè)占41%、寫字樓占15%，結(jié)構(gòu)上看商業(yè)所占比例偏大。4、商品房客戶來源分析本月商品房主要客戶來源以本市城區(qū)為主，占比72%，本市其他縣區(qū)客戶與本省其他地區(qū)客戶各占比12%，有4%客戶來源于外省市；（二）商品住宅供求分析1、商品住宅供求分析1)南昌商品住宅上市面積31.4萬，環(huán)比下跌31%，同比上漲184%，上市套數(shù)4457套，環(huán)比上漲209%，同比上漲71%；2)南昌商品住宅成交面積42.24萬，環(huán)比上漲5%，同比上漲39%，成交套數(shù)4213套，環(huán)比上漲6%，同比上漲14%；3)南昌市商品住宅供求比為1：1.34。2、商品住宅成交價格走勢商品住宅成交均價5595.69元/，環(huán)比下跌9%，同比上漲26%，主要原因是大量內(nèi)銷商品住宅的成交導(dǎo)致本月住宅成交均價出現(xiàn)下跌，本月商品住宅套均成交面積為100。3、商品住宅成交供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析（1）南昌商品住宅價格結(jié)構(gòu)1) 商品住宅成交價位結(jié)構(gòu)顯示，本月3000-4000元/與5000-6000元/處于成交主流；2) 價位供求結(jié)構(gòu)關(guān)系上看，3000-9000元/之間均處于供不應(yīng)求的局面， 9000-10000元/與12000-15000元/價位出現(xiàn)供大于求的局面。（2）南昌商品住宅戶型結(jié)構(gòu)1)10月南昌商品住宅供應(yīng)戶型主要為100-120，占全月供應(yīng)量的25%；2)10月南昌商品住宅主要去化戶型為100-120，占全月成交量的27%；3) 144-180市場出現(xiàn)較大需求空間。（三）二手房市場分析1、一手房與二手房成交與價格10月二手房成交面積為23.09萬，環(huán)比上漲21%，同比上漲29%，一手房與二手房成交比例為1:0.49。二手房成交均價為6159元/，環(huán)比上漲5%，低于一手房成交均價；2、一手住房與二手住房成交與價格10月二手住房成交面積19.57萬，環(huán)比上漲14%，同比上漲47%，一手住房與二手住房成交比例為1:0.46。二手住房成交均價為5983.7元/，環(huán)比上升1%，高于一手住房388元/。3、二手房成交結(jié)構(gòu)五、區(qū)域市場（一） 南昌區(qū)域成交結(jié)構(gòu)1、本月南昌區(qū)域成交結(jié)構(gòu)（二） 南昌區(qū)域市場成交狀況1、紅谷灘(1)紅谷灘10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價世紀(jì)中央城3887742.91奧克斯盛世經(jīng)典2625758綠地香頌2105684.64綠湖豪城1506094東方海德堡1408297聯(lián)泰 香域尚城1366375聯(lián)發(fā)江岸匯景486353香域濱江427077保利高爾夫4011440.3地中海陽光396594鳳凰城375624.86國際金融中心335233天賜良園128395.64新地阿爾法1112499.57豐和新城106943.25聯(lián)發(fā)廣場811878.53(2)紅谷灘10月市場運行特征紅谷灘歷來為南昌市的重點打造以及房地產(chǎn)重點區(qū)域，每月成交幾乎占據(jù)南昌市總體成交的半壁江山，本月紅谷灘商品房成交183239.42平方米，1656套，成交均價7674元/平方米。世紀(jì)中央城延續(xù)上月的高成交量，當(dāng)月成交388套，成交均價7742.91元/平方米。2、東湖區(qū)（1）東湖區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價智通悅藍(lán)山15212895佘山98676691紫金城276901(2)東湖區(qū)10月市場運行特征東湖區(qū)由于土地供給匱乏，導(dǎo)致項目不多，本月東湖區(qū)商品房共成交24109.43平方米，324套，成交均價7482.88元/平方米。新項目智通悅藍(lán)山憑其市中心稀缺的地段，當(dāng)月成交152套，成交均價12895元/平方米。3、西湖區(qū)（1）西湖區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價欽都豫景1973891皇冠國際819191眾鑫城上城566934南賓國際2315943濱江一號2012777國金濱江186420洪城服裝大廈157763.14 (2)西湖區(qū)10月市場運行特征西湖區(qū)本月商品房成交67157.28平方米，731套，成交均價8743元/平方米，新項目欽都豫景當(dāng)月成交197套排名西湖區(qū)第一，由于其為內(nèi)銷房，成交均價只有3891元/平方米。4、青山湖區(qū)（1）青山湖區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價東城一品815056萬科青山湖4923421青山湖香溢花城239075水榭尚都215421中大湖景216930金城國際165440京東國際花園165030 (2)青山湖區(qū)10月市場運行特征青山湖區(qū)一直被稱為南昌高端住宅聚集地，青山湖區(qū)商品房當(dāng)月成交95888.95平方米，1138套，成交均價8100元/平方米。東城一品為本月青山湖區(qū)銷冠，成交81套，成交均價5056元/平方米。5、青云譜區(qū)（1）青云譜區(qū)10月成交狀況(2)青云譜區(qū)10月市場運行特征青云譜區(qū)一直為非南昌樓市熱點區(qū)域，由于萬科潤園的面市銷售，使得本月青云譜區(qū)成交均價上升，達(dá)到7409元/平方米，青云譜區(qū)商品房成交20847.76平方米，228套。藍(lán)天郡銷售排名青云譜區(qū)第一，共55套，成交均價7644元/平方米。6、高新區(qū)（1）高新區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價藍(lán)天郡557644博泰魏瑪峰尚455255明珠廣場406114恒茂英倫國際344806博泰靜林府128917萬科潤園615976(2)高新區(qū)10月市場運行特征高新區(qū)供應(yīng)樓盤較少，本月共成交25152.93平方米，229套，成交均價5161元/平方米。中凱藍(lán)域本月銷售150套，成交均價4257元/平方米。7、灣里區(qū)（1）灣里區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價九州依云郡462967.92翠谷康庭242917.2洪恒山莊92616.16乾茂山莊93296.1羅馬假日83918.57永惠漫谷73011.02(2)灣里區(qū)10月市場運行特征灣里地區(qū)整體開發(fā)水平較低，本月商品房共成交9477.45套，成交均價3121元/平方米。本月九州依云郡以46套銷量排名灣里各盤榜首，成交均價2967.92元/平方米。8、各開發(fā)區(qū)（1）各開發(fā)區(qū)10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價南天陽光1554384綠騰雅苑804000恒大綠洲686862路通城邦292527桑海佳苑311557桑海春天131698(2)各開發(fā)區(qū)10月市場運行特征南天陽光為本月各開發(fā)區(qū)銷冠，本月共成交155套，成交均價4384元/平方米。9、象湖新城（1）象湖新城10月成交狀況項目名稱成交套數(shù)成交均價力高國際城2213765奧林匹克花園2184172居住主題公園1483821幸福時光1383601景城名郡1283693保集半島1113865.2平安象湖風(fēng)情984185.1羅馬象湖一號724452.1偉夢清水灣674428.7金沙逸都653587.9豐源醇和594192.7六、個案分析（一）萬科潤園1、項目概況項目位于青云譜區(qū)青云譜路265號八大山人梅湖景區(qū)內(nèi)，自然、人文環(huán)境資源優(yōu)越，是南昌市目前唯一一個景區(qū)內(nèi)的商品房項目。項目基本參數(shù)占地面積總建面容積率綠化率總戶數(shù)停車泊位物管費971091456631.535%1242地下停車位共830個1.9-3.0物業(yè)形態(tài)項目特色裝修狀況樓棟信息周邊環(huán)境物管公司別墅、洋房、小高層賴特建筑風(fēng)格別墅毛坯、洋房精裝別墅50、洋房22、小高層14公交：20、25、游2等；市政配套：八大山人；商業(yè)配套：墨香街；萬科益達(dá)2、項目規(guī)劃示意 項目平面布局項目容積率1.5，屬于中等容積率，產(chǎn)品存在多種組合方式，如高層+別墅、高層+小高層+多層等等，潤園項目位于梅湖景區(qū)內(nèi)，高層建筑顯然不符合景區(qū)發(fā)展要求，因此，在平衡容積率的前提條件下，產(chǎn)品的組合方式直接影響項目市場定位、對外部資源的最大化利用、產(chǎn)品品質(zhì)的提升、核心產(chǎn)品打造等。潤園的平面布局從直觀上便能看出其產(chǎn)品組合的顯著意圖，洋房（占比約53%）為主力產(chǎn)品、別墅（8%）為價值提升產(chǎn)品、小高層（39%）為平衡容積率的產(chǎn)品，但同時又是能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售的產(chǎn)品。潤園在中等容積率的規(guī)劃條件下，成功塑造了“低密度”居住區(qū)的市場形象，從而使得項目整體品質(zhì)得到了整體的提升。2、項目銷售狀況項目首批預(yù)售的房源據(jù)置業(yè)顧問介紹，目前均已成功認(rèn)購，房源主要針對內(nèi)部客戶公開，僅少量對外，內(nèi)部認(rèn)購價格為15000元/，對外認(rèn)購價為18000元/；下階段項目將推出電梯洋房，預(yù)計銷售價格區(qū)間約10000-12000，其中含3000元/的精裝修費用。樓棟名稱批準(zhǔn)預(yù)售日期預(yù)售面積（）預(yù)售參考價總套數(shù)(套)已售(套)面積區(qū)間（） 2號住宅樓 2010-10-22861.14 140008096-124 3號住宅樓 2010-10-22862.45 140008089-124 4號住宅樓 2010-10-22866.26 140008096-124 5號住宅樓 2010-10-22866.26 140008096-124 6號住宅樓 2010-10-22866.26 140008096-124 7號住宅樓 2010-10-22866.26 140008096-124 8號住宅樓 2010-10-22窗體頂端866.26 窗體底端140008096-124小計6054.89 140005603、 項目營銷推廣分析 項目重要營銷節(jié)點回顧節(jié)點一：2010年8月6日項目巡展活動于中山路天虹商場進行；節(jié)點二：2010年9月20日項目現(xiàn)場營銷中心對外開放，接受現(xiàn)場咨詢；節(jié)點三：2010年10月推出7棟別墅房源，80%的房源均以內(nèi)部認(rèn)購方式售出。 項目市場營銷淺析項目的市場營銷節(jié)點從表象上看，似乎并無亮點，由于項目的先天條件優(yōu)越，加上企業(yè)品牌效應(yīng)助推，潤園的低調(diào)仍然獲得了市場的高度關(guān)注。值得注意的是，萬科潤園的市場營銷節(jié)點與其另一高端項目“萬科青山湖”項目有著非常緊密的聯(lián)系。首先，從資源條件來看，兩個項目均擁有城市稀缺的景觀資源。其次，從開發(fā)產(chǎn)品來看，二者又兼具別墅和大尺度豪宅。最后，從營銷節(jié)點來看，潤園首批別墅產(chǎn)品的入市與“青山湖”項目別墅產(chǎn)品的售罄形成了市場對接。因此，萬科潤園和萬科青山湖雖為不同區(qū)位的兩個項目，但從其內(nèi)在的微妙聯(lián)系上，可視為互補性極強的系列產(chǎn)品。4、項目整體評價 占有強大的自然、人文景觀潤園有著真正得天獨厚的環(huán)境資源，八大山人、梅湖景區(qū)近在眼前，它們與青山湖、贛江等景觀資源有著本質(zhì)的區(qū)別，后者為自然資源，相對前者是開放的，而梅湖景區(qū)八大山人卻是在自然與人文基礎(chǔ)上加以雕琢過的景區(qū)，其價值在于城市公共資源的稀缺性以及占有率。 企業(yè)品牌號召力毫無疑問，在房地產(chǎn)市場，萬科品牌深入人心，在其他全國性的地產(chǎn)品牌入主不多的南昌市，其品牌號召力則被放大了數(shù)倍，成為同行業(yè)的最大競爭威脅以及市場認(rèn)可度最高的品牌開發(fā)商。 產(chǎn)品品質(zhì)+園林景觀潤園并不是南昌房地產(chǎn)市場首推電梯洋房、精裝修、生態(tài)人居理念的項目，對潤園產(chǎn)品的接受層面更多來源于心理感受和對開發(fā)商的信任度。項目在稀缺資源獨占性以及企業(yè)品牌號召力的推動下，品質(zhì)感的營造便顯得輕而易舉，在一系列內(nèi)、外部開發(fā)條件的作用下，項目市場形象先于產(chǎn)品本身被市場所接受。（二） 博泰靜林府1、項目概況項目位于青云譜廣州路包家花園段，項目用地性質(zhì)為商業(yè)用地，使用年限為40年，是南昌市首個商業(yè)用途的別墅項目。項目基本參數(shù)占地面積總建面容積率綠化率總戶數(shù)停車泊位物管費100000936720.640%218地面76個，地下915個2.8物業(yè)形態(tài)項目特色裝修狀況樓棟信息周邊環(huán)境物管公司別墅（雙拼、聯(lián)排、疊拼）新中式、高科技住宅毛坯公交：1、234路；市政配套：無；商業(yè)配套：博泰中心城等中型物流市場；世邦魏理仕2、 項目規(guī)劃示意 項目平面布局靜林府采用了行列式布局，這種布局方式是“出面積，做足容積率”最有效的方式。但行列式布局的缺陷也是顯而易見的，即園林景觀無特色，無核心景觀節(jié)點，使得各樓棟的附加價值均衡，園林景觀的巨大附加價值得不到很好的利用。2、 項目銷售狀況靜林府開盤2010年9月5日首次開盤，當(dāng)天推出60套房源，去化48%，29套，成交情況一般，持續(xù)到9月底，首批房源售罄。樓棟名稱批準(zhǔn)預(yù)售日期預(yù)售面積（）預(yù)售參考價累計成交價總套數(shù)(套)已售(套)已售面積（）面積區(qū)間（）12號商業(yè)樓2010-9-91713.8100008684851021.04190-23513、14、15、16號商業(yè)樓2010-9-96835.68100009334322440.05190-23510號商業(yè)樓2010-8-272535.581000088611281633.36190-23511號商業(yè)樓2010-8-271708.96100009250881708.96190-2351號商業(yè)樓2010-7-152544.021000089611271489.64190-2352號商業(yè)樓2010-7-152544.021000082941251007.93190-2356號商業(yè)樓2010-7-151768.1610000待定800213-2257號商業(yè)樓2010-7-151768.1610000待定800213-2258號商業(yè)樓2010-7-151768.1610000待定800213-2259號商業(yè)樓2010-7-151768.16100001115984885.99213-225小計24954.710000116 398186.973、 項目營銷推廣分析 項目重要營銷節(jié)點回顧節(jié)點一：2010年6月中旬售樓中心開放，采取預(yù)約看房形式，售樓部內(nèi)設(shè)“科技體驗館”；節(jié)點二：2010年7月底樣板示范區(qū)開放，主推科技別墅概念；節(jié)點三：2010年8月公布即將入市的房源詳情，接受誠意預(yù)定；節(jié)點四：2010年9月5日開盤，推出聯(lián)排別墅60套，開盤活動亮點為“中英文化交流”，通過“國際溝通”為開盤活動制造新聞價值，提升項目形象。 項目營銷淺析靜林府項目的營銷推廣從產(chǎn)品本身來看，較難提煉推廣核心，雖有科技運用傍身，但顯然這個住宅科技在市場上由于未得到廣泛運用而導(dǎo)致目標(biāo)客群對其價值缺乏認(rèn)識，包括項目開盤時炒作的“中英文化交流”平臺更是顯得諱莫如深。最終支撐項目持續(xù)銷售的是低于同類型產(chǎn)品的價格優(yōu)勢，而事實上，這并不是靜林府營銷推廣的重心。4、 項目整體評價 土地使用年限成為項目最大硬傷項目為商業(yè)用地，使用年限僅40年，加之土地已閑置7年，較之普通住宅用地，使用年限縮水超過一半，先天不足的條件成為項目銷售的最大障礙。 周邊環(huán)境與別墅形象不匹配與萬科潤園完全相反，項目所處區(qū)位，產(chǎn)業(yè)及物流市場相對發(fā)達(dá)，而生活配套條件不成熟，作為別墅項目，沒有周邊環(huán)境資源的支撐，加上自身發(fā)展條件的不足，靜林府的市場競爭力異常單薄。 高科技的運用成為項目最大賣點在得不到外部資源支持的條件下，靜林府通過“科技別墅”來塑造項目的核心賣點，但顯然，科技住宅的概念在南昌市場中屬于起步階段，市場認(rèn)知度低，對科技的價值認(rèn)識較淺。 南昌市價格最實惠別墅項目綜上所述，種種條件限制下，靜林府較難通過產(chǎn)品本身找到銷售的突破口，因此，實惠的價格則成為了項目最有效的競爭力。2010年南昌市房地產(chǎn)價格指數(shù)預(yù)測1前言南昌，江西省政治、經(jīng)濟、文化中心，是一個與長江三角